Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

ác tiện ích mà nó đem lại… - Sự phân vùng: xem xét việc quy hoạch sử dụng của vùng của mỗi so sánh như thế nào? Sử dụng hiện tại đã cao nhất tốt nhất hay chưa? h) Hạn chế của phương pháp - Do kỹ thuật đơn giản, nên phải kiểm tra thông tin rất kỹ lưỡng và cẩn thận khi tiến hành việc điều chỉnh - Phương pháp này sẽ bị hạn chế và không áp dụng được trong điều kiện thị trường yếu, không có đủ bằng chứng thị trường để tiến hành so sánh. - Khó áp dụng khi định giá mảnh đất tạo thu nhập, bởi phần lớin các nhà đầu tư quan tâm đến mức độ sinh lời của mảnh đất, nên giá đất chính là giá trị đầu tư, chứ không phải giá trị của giao dịch đất đai thông thường. - Phải thận trọng với nguồn gốc thông tin và đặc điểm của cơ sở dữ liệu để đảm bảo tính thực tiễn. - Hạn chế khi điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi vì khi đó sự so sánh không thiết thực. 1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá a) Khái niệm Phương pháp vốn hoá là phương pháp chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành vốn ở hiện tại. Phương pháp này không áp dụng riêng lẻ mà thường kết hợp với các phương pháp khác (phương pháp so sánh…) Phương pháp này có nguyên lý có bản là: Thu nhập ròng từ đất Giá đất = (*) Tỷ lệ vốn hoá của đất b) Ý nghĩa Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất động sản tạo thu nhập khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hoá hàng năm của mảnh đất. c) Các nguyên tắc cơ sơ của phương pháp - Nguyên tắc dự báo - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc ngoại ứng d) Các dạng vốn hoá Vốn hoá trực tiếp giá trị của đất: Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khi không có sẵn số liệu mua bán tương tự trên thị trường. Các bước thực hiện: Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của đất, xem công trình hiện tại đã phù hợp với việc sử dụng cao nhất tốt nhất chưa? Bước 2: Tính thu nhập ròng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân bổ cho công trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu. Muốn xác định được tỷ lệ phân bổ cho công trình cần tính toán chi phí tạo lập công trình, từ đó rút ra được tỷ lệ phân bổ cho công trình và cho đất. Bước 3: Tính tỷ lệ vốn hoá của công trình và đất. ĐGV phải sử dụng các thông tin thị trường để rút ra tỷ lệ vốn hoá này. Bước 4: Tính giá trị của đất theo công thức (*) ở trên. Vốn hoa trực tiếp tiền thuê đất: Giá trị của đất được tính theo công thức sau: Tiền thuê đất ròng Giá đất = Tỷ lệ vốn hoá Trong đó: - Tiền thuê đất ròng: Thu nhập từ tiền thuê đất hàng tháng mà không phải chịu những sửa chữa, bảo dưỡng. - Tỷ lệ vốn hoá phải dựa vào thông tin thị trường, nếu thuê có thời hạn thì tỷ lệ vốn hoá = tỷ lệ chiết khấu, khi đó giá đất được tính như sau: Tiền thuê ròng Giá đất = + giá trị đất dự báo sau thời hạn Tỷ lệ chiết khấu - Vốn hoá lợi nhuận từ đất (phân tích phát triển chia nhỏ từ đất hay phương pháp chiết khấu luồng tiền): - Phương pháp này được sử dụng để định giá những mảnh đất trống có tiềm năng phát triển, bằng cách chia nhỏ mảnh đất ra cho từng sử dụng cụ thể, được cho là sử dụng cao nhất tốt nhất. - Quá trình chia nhỏ mảnh đất được chia thành hai giai đoạn như sau: + Giai đoạn xây dựng: Đây giai đoạn thực hiện các biện pháp cần thiết để sẵn sàng đưa đất vào sử dụng, như là san lấp mặt bằng, chia nhỏ mảnh đất thành các mảnh nhỏ hơ, sẵn sàng cho việc sử dụng cao nhất tốt nhất. + Giai đoạn marketing: Là giai đoạn thực hiện các biện pháp để bán các mảnh đất đã được chia nhỏ ở giai đoạn đầu. - Các bước thực hiện: Bước 1: Xác định số lượng, kích thước các lô đất được tạo ra từ mảnh đất sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứng với từng giai đoạn marketing. Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư phát triển đất. Người định giá phải tính được dòng tiền liên quan đến quá trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp rủi ro đi kèm. Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của cá dòng tiền ròng của dự án phát triển mảnh đất. 1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận a) Khái niệm Nguyên lý của phương pháp lợi nhuận là: Giá đất = Tỷ lệ phân phối giá trị của đất và công trình trên đất x Giá của toàn bộ bất động sản Tỷ lệ phân phối này chủ yếu dựa vào sự đánh giá của các chuyên gia. b) Ý nghĩa và điều kiện áp dụng Phương pháp này chỉ áp dụng cho những khu vực có sự độc quyền nhất định như là đất trống ở những vùng xa xôi. Phương pháp này chỉ được đem ra sử dụng khi các phương pháp còn lại không thể dùng được. c) Nguyên tắc cơ sở của phương pháp Phương pháp lợi nhuận lấy nguyên tắc cân bằng làm nền tảng, đi tìm sự đóng góp của đất vào giá trị của toàn bộ bất động sản (BĐS). d) Hạn chế của phương pháp Phương pháp này có một hạn chế lớn là không xác định được giá trị thị trường của mảnh đất. Giá trị của mảnh đất được xác định khi số liệu về việc mua bán đất trống không có mà chỉ có số liệu về việc mua bán toàn bộ bất động sản. Chính vì hạn chế này mà mà phương pháp lợi nhuận chỉ được ĐGV áp dụng khi không còn áp dụng được phương pháp định giá nào khác. 1.2.6.4. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết) Phương pháp giá trị còn lại dùng để định giá đất được rút ra từ giá bán một bất động sản đã được cải thiện - coi như nó đã đáp ứng được yêu cầu sử dụng cao nhất, tốt nhất. Nguyên lý của phương pháp: Giá đất = Giá bán BĐS - Giá trị đóng góp của các công trình trên đất Ở đây, khi tính phần giá trị đóng góp của công trình trên đất, phải tính đến giảm giá tích luỹ của công trình. Ví dụ: Giá bán của BĐS là 2000 triệu, chi phí xây dựng mới chiếm 500 triệu, tỷ lệ khấu hao là 70%. Ta có phần giảm giá tích lỹ của công trình là: 500 × 70% = 350 (triệu đồng) Phần giá trị còn lại của công trình trên đất là: 500 × 30% = 150 triệu Như vậy giá đất = 2000 – 150 = 1850 (triệu đồng) Tóm lại, có bốn phương pháp cơ bản áp dụng để định giá quyền sử dụng đất, tuỳ vào từng điều kiện cụ thể, mục đích cụ thể của việc định giá mà định giá viên có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhất hay kết hợp nhiều phương pháp cùng một lúc (nhưng vẫn phải chỉ ra phương pháp chính) để cho kết quả chính xác và tin cậy nhất. CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội. CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quát như sau: Năm 1955 - 1957: Chi nhánh NHCT Đống Đa trước đây là Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội. Năm 1957: Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội. Năm 1972 – 1987: Chi điểm Ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành Chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước. Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức 2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch P.KH 1: Phòng khách hàng số 1 P.KH 2: Phòng khách hàng số 2 P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân P.KT: Phòng Kế toán P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị QTK: Quỹ tiết kiệm. G I Á M Đ Ố C PHÓ GIÁM ĐỐC 1 PHÓ GIÁM ĐỐC 2 PHÓ GIÁM ĐỐC 3 P.KH 2 P.KTKSNB PHÓ GIÁM ĐỐC 4 P.TCHC P.KH 1 P.QLRR P.KHCN P.CVCN HĐV QTK P.QLNCVĐ P.TTKQ P.TTĐT P.GD Kim Liên P.GD Cát Linh P.THTT P.KT 2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh Phòng quản lý rủi ro: thực hiện việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng tín dụng (các phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay. Phòng khách hàng cá nhân: có hai chức năng là cho vay cá nhân (cho vay hộ gia đình, tư nhân) và chức năng huy động vốn. Phòng khách hàng: phòng tín dụng, trực tiếp cho vay Phòng quản lý nợ có vấn đề: quản lý và tham mưu cách giải quyết cho ban giám đốc đối với các khoản nợ có vấn đề (nợ xấu). Phòng tiền tệ kho quỹ: quản lý và lưu chuyển tiền Phòng thông tin điện toán: phòng tin học quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa đường dây, mạng. Phòng giao dịch Kim Liên: như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay ≤ 500 triệu (nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phòng khách hàng). Phòng giao dịch Cát Linh: cũng giống như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay ≤ 500 triệu ( nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phòng khách hàng). Phòng tổng hợp tiếp thị: tham mưu cho giám đốc chính sách Marketing quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho ban giám đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn. Phòng kế toán: kế toán ngân hàng, thanh toán nhận trả và chuyển trả tiền. Phòng kiểm tra, kiểm soát nội bộ: phòng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam thay mặt tổng giám đốc giám sát hoạt đọng của ngân hàng chi nhánh. Phòng tổ chức – hành chính: quản lý nhân sự cơ quan, mua sắm quản lý trang thiết bị Phòng huy động vốn: gồm 34 quỹ tiết kiệm rải rác quận Đống Đa Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam luôn có sự liên hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao đạt được mục tiêu của chi nhánh, của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Công Thương Đống Đa. 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa. Kết quả hoạt động kinh doanh Năm 2007 là năm rất khó khăn của Chi nhánh do gánh nặng nợ xấu và lỗ luỹ kế của năm 2006 lớn, làm cho thu nhập của cán bộ công nhân viên Chi nhánh thuộc loại thấp nhất trong hệ thống ngân hàng Công thương. Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh NHCT Đống Đa tính đến 31/12/2007 Đơn vị tính: tỷ đồng STT Chỉ tiêu Thực hiện 2006 Kế hoạch 2007 Thực hiện 2007 % hoàn thành kế hoạch Huy động vốn 3.850 3.650 4.502 117% Tỷ lệ nợ xấu 92.281 Lợi nhuận hạch toán 84 120.228 Tổng dư nợ 1.577 1.6120 1.198 Nguồn: phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Công tác huy động vốn Tính đến 31/12/2007, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng. Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam... Đầu tư vốn tín dụng Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên những khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng. Việc tìm kiếm khách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ của chi nhánh chưa tích cực, chủ động. Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay, trong năm đã thẩm định 302 món. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%). Nghiệp vụ bảo lãnh: Chi nhánh tiếp tục phát triển và đa dạng hoá các nghiệp vụ bảo lãnh như: bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo hành.... Tổng dư bảo lãnh đến 31/12/2007 là 279 tỷ đồng. Tình hình nợ xấu và công tác thu hồi nợ quá hạn, nợ đã xử lý rủi ro: Xác định nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2007 là công việc giảm nợ xấu và thu hồi nợ đã XLRR. Trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã XLRR. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách. 2.2. Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa. 2.2.1. Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của Ngân hàng an toàn. Tài sản đảm bảo tạo ra mối liên hệ ràng buộc giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Nhận thức được điều này trong những năm gần đây Chi nhánh đã chú trọng hơn đến hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản là thế chấp quyền sử đất. Điều này được thể hiện ở dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo chiếm 68,28% tổng dư nợ trong năm 2006 ( chiếm 65,5 tỷ đồng) qua bảng sau: Bảng 2. Báo cáo kết quả định giá bất động sản đảm bảo năm 2007 Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm Chỉ tiêu 2005 2006 2007 Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ không có tài sản đảm bảo 357,63 65,5 420 60 299,52 31,2 Dư nợ có tài sản đảm bảo 188,37 34,5 280 40 640,48 68,8 Tổng dư nợ 546 100 700 100 960 100 Nguồn: phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Như vậy, có thể thấy vẫn còn một số khá lớn các khoản vay không có t ài s ản sản đảm bảo. Tại chi nhánh NHCT Đống Đa, tín dụng không có bất động sản đảm bảo tập trung vào các doanh nghiệp Nhà nước. Các khách hàng này có đặc điểm chung là vốn tự có thấp, nên việc ràng buộc nợ có BĐS đảm bảo là một bài toán khó. Trong quá khứ, quan hệ tín dụng đối với DNNN, Chi nhánh chủ yếu cho vay không có BĐS đảm bảo. Trong những năm gần đây, Chi nhánh đã có những thay đổi quan trọng về nhận thức đối với bảo đảm tiền vay và an toàn tín dụng. Từ chỗ không chú trọng đến nay, Chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với các khách hàng nói chung và DNNN nói riêng. 2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản Trong hoạt động cho vay theo DAĐT hiện nay, Chi nhánh NHCT Đống Đa đã áp dụng cả 3 hình thức bảo đảm tiền vay: · Đảm bảo bằng tài sản là thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay. · Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba · Đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay Trong đó hoạt động cho vay đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay chiếm đa số. Trong tổng dư nợ cho vay theo dự án bất động sản đảm bảo của Chi nhánh năm 2007 là 960 tỷ đồng, thì dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn so với 2 hình thức còn lại. Bất động sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải có đủ các điều kiện sau: · Xác định được quyền sở hữu và quyền sử dụng. · Xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. · Dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá. · Ngân hàng cho vay phải quản lý, giám sát được BĐS trong quá trình hình thành và sau khi hình thành. 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động Công tác định giá, quản lý bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa luôn tuân thủ theo các văn bản pháp qui của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước và NHCT Việt Nam đã ban hành cà có hiệu lực như sau: - Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về việc bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Thông tư số 114/2004/Thuế TNDN-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ. - Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/11/2004 của UBNN thành phố Hà Nội về ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới trên địa bàn Hà Nội. 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa Gồm 7 bước: Bước 1: Xác định vấn đề định giá Đây là bước cán bộ tín dụng cần nhận biết về BĐS cần định giá, xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm định giá, cụ thể như sau: · Nhận biết các BĐS cần định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mô tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - sơ đồ trích thửa) · Xác định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đích thực của BĐS. · Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. · Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến định giá. · Xác định thời điểm định giá và ngày định giá. · Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành. Trong bước này, các cán bộ tín dụng của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy nhiên, bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng. Bước 2: Lên kế hoạch định giá Công việc cần phải làm: · Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của bất động sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến bất động sản cần định giá. · Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá. · Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực định giá. · Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo định giá. Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như bất động sản thế chấp là lớn, còn những bất động sản có giá trị nhỏ thông thường các cán bộ tín dụng không lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo luôn. Bước 3: Thu thập tài liệu · Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu · Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, môi trường · Các tài liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS có thể so sánh · Kiểm tra số liệu thu thập được Nếu cán bộ tính dụng thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá bất động sản có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thông tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thông tin không tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thông tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng không được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt. Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích bất động sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau: · Phương pháp so sánh · Phương pháp chi phí · Phương pháp thu nhập · Phương pháp thặng dư · Phương pháp lợi nhuận Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các CBTD thông thường họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp. Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo định giá Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lôgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản. Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hoàn chỉnh chứng minh cho công tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về bất động sản đảm bảo của khách hàng. Bước 6: Báo cáo định giá Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá. Những nội dung chính của báo cáo định giá: · Mục đích của việc định giá · Mô tả chính xác các tài sản định giá · Thời hạn ước tính giá trị · Hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế. · Trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng. Bước 7: Lập chứng thư định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính) Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành của các cơ quan chức năng. 2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa Bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Để tiến hành định giá BĐS, cán bộ tín dụng (CBTD) của chi nhánh tuân thủ đúng theo quy trình và phương pháp định giá BĐS cụ thể như sau: Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, sẽ kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp theo đó, CBTD sẽ kiểm tra giá trị thực tế của BĐS thông qua việc tìm hiểu những thông tin liên quan đến BĐS như: vị trí, kích thước của bất động sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của bất động sản… Sau đó, CBTD sẽ tiến hành định giá BĐS này. Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Chi nhánh NHCT Đống Đa không tính giá trị quyền sử dụng đất mà đi tính giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm. Để xác định giá trị tăng thêm do lợi thế địa điểm, trước hết cán bộ định giá xác định vị trí, mô tả lô đất cần thẩm định giá, có chụp ảnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. Căn cứ vào đó xác định diện tích hợp lệ ghi trên tờ khai lệ phí trước bạ và giấy công nhận chủ quyền. Nếu con số trên 2 loại tờ giấy này là khác nhau thì diện tích đất hợp lệ là diện tích có số liệu ghi nhỏ hơn. Sau khi có số liệu về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Giá đất ngân hàng định giá không lớn hơn khung giá Nhà nước. Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008 Đơn vị tính : triệu đồng/m2 STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đường Ngọc Hồi Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750 + Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450 2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550 3 Đường vào Công An huyên Thanh Trì 3 510 2 700 1 800 1 350 4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Công An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng 4 230 3 100 2 000 1 550 5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn Văn Điển) 4 230 3 100 2 000 1 550 6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550 7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi Vĩnh Quỳnh-Đại Áng 3 510 2 700 1 800 1 350 Nguồn: Theo khung giá đất TP Hà Nội, kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Trong đó: · Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố. · Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m · Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 - 3,5m · Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể mà ngân hàng áp dụng khi tiến hành định giá quyền sử dụng đất, ta xét ví dụ sau: Mảnh đất đem thế chấp là khu đất thuộc quyền sử dụng của công ty Kim khí Hà Nội, quyền sở hữu này là do UBND Thành Phố Hà Nội cấp ngày 08/12/2003 Mô tả đặc điểm chính của mả