Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3

pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường. Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có những giải pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất. 5.2.5. Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng. Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp. Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định 197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyết định của Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án. Trên cơ sở những căn cứ pháp lý như vậy, chủ đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và đi đến quyết định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất. Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giá theo giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường để đảm bảo tính hợp lý. Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch của địa phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,… Ví dụ dự án Khu đô thị cao cấp kết hợp văn phòng cho thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội có phương án đền bù giải phóng mặt bằng như sau: - Giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quyết định của UBND tỉnh Hà Tây ( cũ ). - Tiền sử dụng đất: Thực hiện theo Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 20-12-2005 và Thông tư 141/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi Thông tư 120/2005TT-BTC và quyết định của UBND tỉnh Hà Tây ( cũ ). - Phương án đền bù GPMB: thực hiện theo quy định hiện hành của UBND tỉnh Hà Tây ( cũ ). Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra, ví dụ như dự án trên còn sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đề phát sinh lien quan đến giá cả,…ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng, vì thế cần có những biện pháp chặt chẽ và cứng rắn hơn. 5.2.6. Cách thức quản lý dự án của công ty và tiến độ thực hiện dự án. Thông thường ở Công ty HUD3 áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và tự thực hiện các dự án. Còn một số dự án thứ cấp thì Công ty là chủ đầu tư cấp 2, các dự án này do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Hà Nội (HUD) là chủ đầu tư. Những dự án do Tổng Công ty là chủ đầu tư thì Công ty HUD3 sẽ là áp dụng hình thức chủ nhiệm điều hành dự án để quản lý các dự án, đảm bảo các tiến độ thực hiện hợp lý. Về tiến độ thực hiện dự án thì tùy vào các dự án khác nhau mà có các kế hoạch khác nhau, đảm bảo sự hợp lý về thời gian và chất lượng công trình. 5.3. Phân tích tài chính. Việc xác định tài chính của dự án do phòng quản lý phát triển dự án đảm nhiệm. Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cả tài chính của dự án. Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mức vốn đầu tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án. Cụ thể : 5.3.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư. Nội dung này sẽ được chi tiết hóa trong từng dự án, bằng những bảng biểu thể hiện rõ tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thành phần trong tổng mức đầu tư ấy. Tổng vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, dự phòng phí. Nhu cầu vốn được cụ thể hóa qua các năm tùy vào từng dự án mà mỗi năm có nhứng nhu cầu vốn là khác nhau. Ví dụ như dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 khu đô thị mới Việt Hưng,Long Biên,Hà Nội               Bảng 1.8: Bảng chi tiết tổng mức đầu tư xây dựng DA Việt Hưng. TT Hạng mục chi phí Khối lượng Đơn giá Thành tiền Ký hiệu A Chi phí xây lắp I Chung cư 5 tầng đơn 14.182.773.921 II Chung cư 5 tầng đôi 59.007.339.392 III Chung cư 7 tầng đôi 78.781.310.965 IV Chung cư 11 tầng ( diện tích tạm tính theo quy hoạch được tổng Hud phê duỵêt ) 11.568 5.500.000 63.624.000.000 V Chi phí hạ tầng ngoài nhà (sân vườn, đường nội bộ, tường rào…) 15.392 821.720 12.648.238.000 VI Chi phí trạm điện, nhà SHCĐ 160 750.000.000 Chi phí xây lắp sau thuế 228.993.662.278 A B Chi phí thiết bị I Chung cư 5 tầng đơn T3, T8 2 139.353.120 II Chung cư 5 tầng đôi T1, T10 2 139.353.120 III Chung cư 5 tầng đôi T5, T6 2 4.274.129.120 IV Chung cư 7 tầng đôi T2, T4, T7, T9 4 10.445.965.520 V Chung cư 11 tầng T11 1 3.629.046.520 VI Thiết bị PCCC&camera quan sát (TT) 4.014.463.960 Chi phí thiết bị sau thuế 22.642.311.360 B C Chi phí QLDA& CP khác (sau thuế) 1 Chi phí lập dự án điều chỉnh 336.778.000 C1 2 Chi phí khảo sát địa chất nhà 11 tầng 104.274.000 C2 3 Thí nghiệm cọc 447.874.000 C3 4 Thiết kế phí 3.451.902.000 C4 5 Chi phí thiết kế (hoàn trả Tổng HUD) 2.199.664.000 C5 6 Chi phí thẩm tra thiết kế + dự toán 352.043.000 C6 7 Thẩm tra dự án điều chỉnh 29.100.000 C7 8 Chi phí giám sát thi công 4.477.111.763 C8 9 Chi phí giám sát lắp đặt tb 172.760.836 C9 10 Chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình 1.000.000.000 C10 11 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 0,107% * (A+B) 270.257.036 C11 12 Chi phí kiểm toán 0,154% * (A+B) 388.022.671 C12 13 Chi phí quan trắc lún (TT cho nhà T11) 400.000.000 C13 14 Chi phí bảo trì công trình trích trước (2%Doanh thu) 2%DT 7.332.476.772 C14 15 Chi phí tư vấn đầu tư 5% DT 18.331.191.930 C15 16 Chi phí kinh doanh nhà T1-T10 1% DT nhà T1-T10 2.776.238.386 C16 17 Chi phí kinh doanh nhà T11 1% DT nhà T11 890.000.000 C17 18 Chi phí quản lý dự án 1,357%*(A+B) 3.414.700.162 C18 19 Chi phí hỗ trợ ngừng thi công T5, T6 631.123.000 C19 20 Chi phí thiết kế, xây dựng, mua đồ cho nhà mẫu 960.638.632 C20 C Cộng chi phí QLDA và chi phí khác C1+C2+… +C20 47.966.156.188 C D Chi phí phân bổ hạ tầng 23.846.000.000 D E Dự phòng phí 16.533.506.084 E Tổng mức đầu tư (A+B+C+B+D+E) 339.981.635.909  Nguồn : Báo cáo đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. ( các chi tiết của từng hạng mục được minh họa ở phụ lục đính kèm). Từ bảng chi tiết tổng mức đầu tư trên cho thấy sự tính toán kỹ lưỡng của các cán bộ lập dự án, phân tích theo giá thành thực tế tại thời điểm có dự án để đảm bảo cho tính khả thi của dự án, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án sau này không bị gián đoạn vì vấn đề giá cả trên thị trường thay đổi,… 5.3.2. Nguồn tài trợ vốn của dự án. Các dự án chỉ khả thi khi đảm bảo được nguồn vốn, và xuất xứ của nguồn vốn đó là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gây cản trở nào. Các dự án của Công ty HUD3 chủ yếu nguồn vốn là vốn nhà nước và vốn góp. Có những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật quốc gia (như tòa nhà văn phòng chính phủ, các khu vui chơi giải trí,…) là 100% vốn nhà nước, nhưng hiện nay chủ yếu xu hướng chung là vốn góp giữa nhà nước và các thành viên góp vốn (bao gồm các dự án khu đô thị, chung cư cao cấp,…), các thành viên góp vốn ngoài vốn nhà nước là vốn của các Công ty liên doanh liên kết với Công ty HUD3 đầu tư dự án, các cổ đông góp vốn trong Công ty. Cụ thể như dự án : “Khu nhà ở cao cấp và văn phòng cho thuê – Địa chỉ 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội. Với nguồn vốn thực hiện dự án như sau : - Vốn chủ sở hữu (vốn của các cổ đông trong Công ty, vốn của nhà nước) 15% tổng mức đầu tư của dự án :60 tỷ đồng. - Vốn vay,vốn huy động hợp pháp khác (vốn vay từ các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, vốn góp từ các Công ty liên kết thực hiện dự án ): 85 % tổng mức đầu tư của dự án : 341 tỷ đồng”. 5.3.3. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu. Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanh thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác định dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV, IRR, T,… 5.3.3.1. Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí. Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán. - Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng,..doanh thu từ chuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh,… - Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuê đất hàng năm, khấu hao, lãi vay. Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể: Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay). Thuế TN DN = LNTT * 25 % (áp dụng từ năm 2009). Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN Ví dụ trong dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội có sự tổng hợp về các khoản mục doanh thu, chi phí, lợi nhuận,…như sau: Bảng 1.9. Bảng tổng hợp hiệu quả dự án ĐTXD khu chung cư cao tầng lô          CT18, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.                                                                                   Đơn vị: Đồng STT Nội dung Giá trị 1 Tổng chi phí 218.711.648.543 2 Tổng doanh thu 237.060.474.000 3 Lợi nhuận trước thuế 18.348.825.457 4 Thuế TNDN ( 28 % ) 5.137.671.128 5 Lợi nhuận sau thuế 13.211.154.329 Nguồn: BCNCKT dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. 5.3.3.2. Xác định dòng tiền. Các cán bộ lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xác định dòng tiền theo công thức sau: Dòng tiền  =  LNST + Lãi vay + Khấu khao LNST: Lợi nhuận sau thuế. HSCK(i) = HSCK(i-1) / (1+r) Trong đó : HSCK(i) là hệ số chiết khấu năm i                  HSCK(i-1) là hệ số chiết khấu năm (i-1)                  i là số năm ( i ≥ 1)                  r là tỷ suất chiết khấu. Người lập dự án sẽ xác định các chỉ tiêu về mặt hiệu quả tài chính của dự án dựa trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu đã được xác định. 5.3.3.3. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV, IRR, T. Nội dung phân tích hiệu quả tài chính ở Công ty được thể hiện ở bảng sau: Bảng 1.10: Bảng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư. STT Nội dung Tổng cộng Năm hoạt động Năm 1 Năm 2 Năm 3 …… Năm n I Doanh thu 1 Hoạt động cho thuê 2 Bán lại các căn hộ 3 Chuyển nhượng diện tích đất kinh doanh 4 Khai thác khu đất không thuộc đất kinh doanh 5 Giá trị thu hồi tài sản …. II Chi phí 1 Chi phí hoạt động Chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng 2 Chi phí trả lương cho bộ phận quản lý 3 Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị 4 Tiền thuê đất hàng năm 5 Khấu hao 6 Lãi vay III Lợi nhuận gộp 1 Lợi nhuận trước thuế 2 Thuế TNDN (28%) IV Lợi nhuận sau thuế V Phân tích tài chính theo thời gian Năm 0 1 Vốn đầu tư ban đầu 2 Dòng tiền thu chi 3 Hệ số chiết khấu 4 Dòng tiền chiết khấu 5 Cộng dồn Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T). Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là cao nhất có thể. Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự án là khấu hao đều hàng năm. Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãi hàng năm. 5.4. Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án. Căn cứ vào chính sách, chủ trương quốc gia, đường lối và quy hoạch phát triển của đất nước. Căn cứ vào địa điểm thực hiện dự án các cán bộ lập dự án nghiên cứu để nghiên cứu khía cạnh này. Nghiên cứu tác động của dự án đối với chủ đầu tư, đất nước và cho nền kinh tế. Hầu hết các dự án ở Công ty đều nghiên cứu kỹ các tác động này, một số chỉ tiêu được đưa ra để đánh giá như: tạo việc làm cho người lao động, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng,…Ví dụ như trong Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu Đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. Phân tích khía cạnh kinh tế xã hội của dự án như sau : “Với mục đích xây dựng hoàn chỉnh các công trình nhà ở cao tầng, phục vụ chương trình phát triển nhà ở quốc gia và của thành phố, đặc biệt tạo điều kiện dãn bớt mật độ dân số tại các khu trung tâm thành phố, góp phần hình thành nếp sống văn minh cho nhân dân thủ đô tại các chung cư cao tầng, dự án mang lại nhiều hiệu quả kinh tế xã hội đó là : - Đóng góp vào quỹ nhà của thành phố, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hộ gia đình theo tiêu chuẩn diện tích ở tương đối cao, phục vụ công cuộc đô thị hóa Thủ đô Hà Nội. - Việc đầu tư xây dựng công trình tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thông qua các khoản nộp của Chủ đầu tư, chủ đầu tư thứ phát cũng như các đơn vị thi công công trình, tạo điều kiện tiêu thụ vật liệu và sản phẩm xây dựng trong nước. - Cụm nhà ở cao tầng tại lô đất CT18 cùng các cụm chung cư khác thuộc khu đô thị mới Việt Hưng được xây dựng không những tạo ra một quần thể kiến trúc đẹp, tạo nên diện mạo đô thị hiện đại cho khu vực cửa ngõ phía Bắc Thủ đô, thuận lợi cho việc quản lý đô thị mà còn nhằm tiếp tục củng cố và phát triển nếp sống tại các chung cư cao tầng. - Trong xu hướng phát triển chủ yếu của đô thị hiện đại, các chung cư cao tầng là một phần không thể thiếu, cụm chung cư CT18 với tiêu chuẩn ở cao, có các dịch vụ đô thị và hệ thống hạ tầng đồng bộ, khắc phục những khiếm khuyết của các khu chung cư cũ, đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, hợp lý và không bị lạc hậu trong tương lai”. Tuy nhiên tác động mà Công ty đánh giá tác động đối với nền kinh tế xã hội đang dừng lại ở các vấn đề chung chung, không có tính toán rõ ràng các chỉ tiêu như theo quy trình xem xét khía cạnh kinh tế xã hội như xem xét về giá trị gia tăng thuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), tỷ số lợi ích chi phí B/C…Chính vì thế đôi khi sự đánh giá về khía cạnh kinh tế xã hội là không rõ ràng, đó là một điểm cần được khắc phục ở Công ty mà ở phần giải pháp sẽ có những giải pháp phù hợp. 5.5. Phân tích độ nhạy của dự án. Các dự án ở Công ty là các dự án đầu tư xây dựng, nên sự thay đổi chủ yếu là giá cả trên thị trường của nguyên vật liệu đầu vào, nên khi phân tích độ nhạy của dự án chỉ đơn giản là ước tính giá chênh lệch khoảng 5 – 10 % so với thực tế, để phòng trừ có sự rủi ro trong vấn đề giá cả. Công ty không xây dựng một quy trình nhất định trong việc phân tích độ nhạy của dự án, tùy theo từng dự án mà có chỉ ra những thay đổi khác nhau và có biện pháp phòng ngừa cần thiết. Tuy nhiên, việc phân tích này ít được chú trọng ở Công ty. IV. Nghiên cứu tình huống cụ thể : “Dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê 121 - 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội” 1. Sự cần thiết phải đầu tư. Phần này các cán bộ lập dự án của Công ty nghiên cứu kỹ và căn cứ vào những văn bản pháp luật có liên quan và đưa ra các nhận xét để đưa đến quyết định đầu tư dự án như sau : “Thành phố Hà Đông nằm tiếp giáp với Thủ Đô Hà Nội là một thành phố trẻ, năng động và nhiều tiềm năng. Có nền kinh tế rất phát triển, đời sống của người dân ngày càng được tăng cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về văn phòng làm việc cũng tăng lên. Hiện nay, trên địa bàn đã có nhiều khu đô thị, khu nhà ở được triển khai như : Khu đô thị Văn Quán, Khu đô thị Mỗ Lão, Khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị Lê Trọng Tấn, Khu nhà ở Xa La, Khu nhà ở Ngô Thì Nhậm, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng lên về số lượng cũng như chất lượng nhà ở và văn phòng cho thuê. Khu đất trụ sở Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3 tại địa chỉ 123 – Phố Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Tây với diện tích mặt bằng 1.945 m2 và mặt tiền tiếp giáp mặt đường lớn là đường Tô Hiệu, là khu đất có vị trí đẹp, nằm sát khu vực trung tâm hành chính mới của Thành phố Hà Đông. Vì vậy hướng đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê tịa khu đất trụ sở Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3 là hướng đầu tư phù hợp sẽ đem lại hiệu quả cao. Với những lý do trên, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3 triển khai lập dự án xây dựng Khu nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê tại lô đất trụ sở Công ty rất khả thi”.        Các căn cứ pháp lý của dự án. Dựa vào các văn bản pháp luật có liên quan đến dự án, các tiêu chuẩn của nhà nước, Bộ xây dựng,…để áp dụng cho dự án.Cụ thể : Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của BXD về việc lập và quản lý chi phí dự  án đầu tư xây dựng công trình. Quyết định 2224/2006/QĐ-UBND ngày 18/12/2006 của UBND tỉnh Hà Tây về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2007. Quyết định 954/2006/QĐ-UBND ngày 31/05/2006 của UBND tỉnh Hà Tây về việc quy định giá thuê đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây. Quyết định 436/2006/QĐ-UB ngày 25/04/2005 của UBND tỉnh Hà Tây về việc phân loại đường phố đô thị của hai thị xã Hà Đông và Sơn Tây để áp dụng tính giá đất. Mục tiêu của dự án.    “Xây dựng một khu nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê với tiêu chuẩn cao cả về chất lượng và dịch vụ, giải quyết phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở và văn phòng làm việc chất lượng cao của thành phố trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó công trình cũng giúp phần làm đẹp cảnh quan đô thị với phong cảnh hiện đại và sang trọng. Đóng góp cho ngân sách thành phố từ nguồn thuế thu nhập DN và thuế VAT. Hiệu quả kinh tế của dự án giúp phần hoàn thành các chỉ tiêu về sản lượng cũng như lợi nhuận mà Công ty đó đề ra”. Trước những luận cứ đưa ra từ dự án như trên để khẳng định rằng việc đầu tư dự án là rất cần thiết, chứng tỏ sự quan tâm đúng mực của các cán bộ lập dự án vào vấn đề này, và nó là tiền đề cơ sở cho những phân tích sau đó. 2. Quá trình thực hiện. Để thực hiện tốt Dự án, trước hết Chủ đầu tư cần lựa chọn một hình thức quản lý thực hiện dự án phù hợp, đồng thời với việc lựa chọn tập trung tạo vốn cho Dự án, cần thiết phải chủ động tiến hành ngay các công việc chuẩn bị đầu tư, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, lập tiến độ xây dựng công trình và quản lý việc thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Mặt khác, sau khi công trình hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng cần phải có kế hoạch cho công tác quản lý vận hành sau dự án. “Theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, tuỳ theo quy mô tính chất của dự án và năng lực của mình, Chủ đầu tư sẽ lựa chọn một trong những hình thức quản lý thực hiện dự án sau: - Trực tiếp quản lý thực hiện dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án. - Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực. - Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao cấp kết hợp với văn phòng cho thuê Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 có chủ đầu tư xây dựng công trình là Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 hợp tác kinh doanh với Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Hợp Phú. Nguồn vốn để thực hiện dự án là nguồn vốn tự có, vốn hợp tác kinh doanh, vốn vay và vốn huy động của Chủ đầu tư. Với đặc điểm trên thì hình thức: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án là hình thức hợp lý.    Tiến độ thực hiện dự án   Công tác chuẩn bị đầu tư và khởi công: 6 tháng  Thực hiện trong quý I và quý II năm 2008.   Công tác thực hiện đầu tư: 3 năm        Thực hiện từ quý III năm 2008 đến quý III năm 2011. Việc xác định chính xác thời gian thực hiện dự án đảm bảo cho dự án mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất, có lợi không chỉ cho cả chủ đầu tư mà cả các đối tượng người tiêu dùng mà dự án hướng tới, ngoài ra còn hiện thực hóa quy hoạch của địa phương, vùng, ngành. 3. Phân tích kỹ thuật. 3.1. Quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư. Sau bước nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, các cán bộ lập dự án sẽ xác định quy mô của dự án và lựa chọn hình thức đầu tư. Quy mô dự án : “Dự án khu chung cư cao cấp kết hợp văn phòng cho thuê là toà nhà cao 25 tầng và 1 tầng trệt, 1 tầng hầm trên khu đất rộng 1.945 m2. Chức năng chính của dự án là văn phòng cho Công ty, căn hộ bán và văn phòng cho thuê. Hệ thống tầng hầm để xe phục vụ nhu cầu của người dân trong nhà. Với mật độ xây dựng khoảng 62%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân vườn, bãi đỗ xe ngoài trời. Tổng thể kiến trúc đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợp văn phòng”. Hình thức đầu tư : “Xây dựng mới”. Dựa trên quy hoạch của địa phương nơi có dự án mà xác định được quy mô thực hiện dự án hợp lý nhất, căn cứ vào quy hoạch của tỉnh Hà Tây (cũ), cho thấy các cán bộ lập dự án đã bám sát các quy hoạch ấy và đã đưa ra được con số diện tích thỏa đáng nhất. 3.2. Địa điểm xây dựng công trình và hiện trạng khu đất xây dựng. - Địa điểm xây dựng công trình. Các cán bộ lập dự án đã đi thực tế đo đạc và khảo sát địa hình để xác định địa điểm dự án chính xác.  Tại lô đất của trụ sở công ty đầu tư và xây dựng HUD3 tại địa chỉ: Số 123 - Tô Hiệu - TP Hà Đông - Tỉnh Hà Tây với diện tích mặt bằng 1.945 m2 và mặt tiền tiếp giáp mặt đường lớn là đường phố Tô Hiệu, 2 mặt tiếp giáp khu nhà dân và 1 mặt giáp với Công ty cổ phần môi trường đô thị Hà Đông. - Điều kiện tự nhiên. Qua khảo sát thực tế địa chất công trình, điều kiện tự nhiên vùng dự án được trình bày như sau : + Nhiệt độ: Cao nhất trong năm +38˚C, thấp nhất trong năm +5˚C, trung bình là 23˚C. + Độ ẩm: Cao nhất 94%, thấp nhất 31%, trung bình là 86%. + Mưa: Lượng mưa phân bố không đều, thường tập trung từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm tới 60-70% tổng lượng mưa năm. Lượng mưa trung bình năm:          16250mm. Lượng mưa trung bình tháng:       135mm. Lượng mưa cao nhất trong năm: 2497,1mm. Địa chất công trình. Theo tài liệu địa chất của Đoàn địa chất địa lý thì toàn bộ khu vực Thành phố Hà Đông nằm trong bản đồ địa chất từ Hà Nội có lịch sử địa chất khu vực được tạo thành do quá trình trầm tích sông thuộc giới Kaizôzôi, hệ thứ tư có chiều dày hơn 50m được chia làm 4 hệ chính: + Hệ tầng Thái Bình ( QIV3-TB) có chiều dày từ 5-10m, Cấu tạo địa chất do bồi tích đầm lầy, cát bột. sét bột màu nâu. sét bột màu đen. + Hệ tầng Hải Hưng ( QVI1-2-HH) có chiều dày từ 10-15m, Được thành tạo do bồi tích biển đầm lầy gồm cuội sỏi, than bùn, sét, sò hến. + Hệ tầng Vĩnh Phú ( QIII2-VP) dày từ 10-35m. Được tạo thành do trầm tích ven biển tam giác châu gồm sét bột màu vàng. + Hệ tầng Hà Nội ( QII-III-HN) dày từ 5-50m do trầm tích sông bao gồm tầng cuội sỏi, cát nhiều thành phần. Tầng này thường ở độ sâu 65m đến 110m, hệ tầng này chứa nhiều nước nhất. Dựa vào sự nghiên cứu kỹ lưỡng về địa chất mà sau đó các cán bộ lập dự án lựa chọn các giải pháp kỹ thuật hiệu quả nhất, tránh xảy ra những sai sót không đáng có của dự án. 4. Giải pháp thực hiện. 4.1. Giải pháp thiết kế quy hoạch. Do đặc điểm của khu đất, cơ cấu quy hoạch được tổ chức thành 2 không gian chính: - Không gian xây dựng nhà cao tầng:           Không gian xây dựng nhà cao tầng được tổ chức giáp đường Tô Hiệu với diện tích 3.008m2. Quy hoạch xây dựng nhà 30 tầng với khối đế 5 tầng có chức năng văn phòng cho thuê và thân nhà 25 tầng có chức năng căn hộ chung cư cao cấp. Các sảnh chính: sảnh căn hộ, sảnh văn phòng, sảnh thương mại và lối lên xuống tầng hầm được bố trí hướng ra đường Tô Hiệu. - Không gian xây dựng nhà thấp tầng:      Không gian xây dựng nhà thấp tầng được tổ chức phía sau với diện tích 1.012m2. Quy hoạch xây dựng nhà thấp tầng gồm 8 lô nhà vườn cao 3 tầng. Các nhà đều có sảnh chính hướng ra sân vườn phía trước nối trược tiếp với đường nội bộ. Quy hoạch hợp lý với quy hoạch của địa phương là yêu cầu cần thiết với bất kể dự án nào, vì thế các cán bộ lập dự án đã căn cứ vào thực tế để đưa ra quy hoạch xây dựng hợp lý nhất. 4.2. Giải pháp về kiến trúc. Dựa trên kinh nghiệm, những hiểu biết về vấn đề xây dựng các khu nhà cao tầng mà cán bộ lập dự án đưa ra được giải pháp kiến trúc hợp lý nhất, đảm bảo tính hiệu quả tối ưu của dự án khi thực hiện. Cụ thể: - Các không gian trong căn hộ thông thoáng, có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên nhiên. - Các căn hộ không trực tiếp nhìn vào nhau. - Căn hộ phải có tiền phòng, không gian chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà, nơi để quần áo,… - Căn hộ phải ít nhất có 2 phòng ngủ với 2 khu WC trở lên, và có 1 p