Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim

đất xây dựng tòa nhà Công tác đền bù, GPMB được thực hiện theo cơ chế đền bù trên cơ sở các quy định hiện hành của Nhà nước, của địa phương và thỏa thuận với địa phương và các bên có liên quan. 1.2.5.4.1. Chi phí đền bù, GPMB được tính toán vào chi phí đầu tư 1.2.5.4.2. Tính toán sơ bộ nghĩa vụ tài chính với khu đất Bao gồm các chi phí như sau - Trả tiền thuê đất 1 lần cho 70 năm cho 5.985 m2 với giá 9.500.000đ/m2 = 56.857.500.000 đồng - Kinh phí di dời, giải phóng mặt bằng, kiến trúc tạm tính là : 15.000.000.000 đồng Tổng kinh phí sử dụng đất và giải phóng mặt bằng: 71.857.500.000 đồng 1.2.5.5. Phương án xây dựng tòa nhà Phương án thiết kế và quy hoạch - Phương án thiết kế kiến trúc + Khối chân đế + Khối tháp + Giao thông + Tầng hầm - Phương án quy hoạch sử dụng đất Công trình đượcc thiết kế phù hợp với quy hoạch 1/500 đã được duyệt, bao gồm 5 tầng hầm, 33 tầng nổi, 4 tầng kỹ thuật và tầng mái. Chiều cao đỉnh mái là 140,0 m. Giải pháp thiết kế không sử dụng lưới cột truyền thống mà sử dụng vách bê tông cốt thép chịu lực, vì vậy tạo được không gian sử dụng lớn (15m x 15m) Bảng 4: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính STT Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật Đơn vị Số liệu Diện tích đất m2 5.985 Diện tích xây dựng m2 2.817 Số tầng cao 33 tầng nổi 4 tầng kỹ thuật 1 tầng mái Chiều cao nhà m 140 Số tầng hầm Tầng 5 Tổng diện tích sàn xây dựng (không kể các tầng hầm và các tầng kỹ thuật) m2 69.300 Diện tích xây dựng các tầng hầm m2 19.690 Diện tích văn phòng cho thuê m2 12.400 Diện tích căn hộ m2 24.066 40 căn hộ loại 100m2 m2 4.000 40 căn hộ loại 133m2 m2 5.320 40 căn hộ loại 127m2 m2 5.080 10 căn hộ loại 270m2 m2 2.700 18 căn hộ loại 387m2 m2 6.966 Diện tích siêu thị m2 5.677 Diện tích các phòng chiếu phim m2 01 phòng chiếu 300 chỗ m2 426,1 01 phòng chiếu 300 chỗ150 m2 340 01 phòng chiếu 300 chỗ m2 150 Diện tích phòng họp, hội thảo 02 phòng họp đa năng m2 400 Diện tích kỹ thuật, dịch vụ m2 10.062 Mật độ xây dựng % 48 Hệ số sử dụng đất Lần 11.58 Bảng 5: Phân khu chức năng theo tầng nhà Tầng Chức năng Tầng Chức năng Hầm 5 Kỹ thuật, gara ô tô 17. Nt Hầm 4 Kỹ thuật, gara ô tô 18. Nt Hầm 3 Kỹ thuật, gara ô tô 19. Nt Hầm 2 Kỹ thuật, gara ô tô 20. Nt Hầm 1 Kỹ thuật, gara ô tô 21. Nt 1 Sảnh vào, lễ tân, sinh hoạt cộng đồng 22. Nt 2 Sảnh, trung tâm thương mại 23. Nt 3 Trung tâm thương mại 24. Nt 4 Trung tâm thương mại 25. Nt 5 Phòng họp đa năng 26. Nt 6 Phòng chiếu phim 26+1 Dịch vụ, kỹ thuật 6+1. Nhà hàng, dịch vụ 27. Căn hộ cho thuê dài hạn 7 Văn phòng, căn hộ cho thuê dài hạn 28. Nt 8 Căn hộ cho thuê dài hạn 29. Nt 9 Căn hộ cho thuê dài hạn 30. Nt 10 Căn hộ cho thuê dài hạn 31. Nt 11 Căn hộ cho thuê dài hạn 32. Nt 12 Căn hộ cho thuê dài hạn 33. Nt 13 Căn hộ cho thuê dài hạn 33+1 Dịch vụ, kỹ thuật toà nhà 14 Căn hộ cho thuê dài hạn 33+2 Kỹ thuật toà nhà 15 Căn hộ cho thuê dài hạn Mái Sân trực thăng 16 Căn hộ cho thuê dài hạn - Phương án xây dựng hạ tầng kỹ thuật + Hệ thống phòng cháy chữa cháy Tòa nhà được trang bị một hệ thống phòng cháy chữa cháy đầy đủ và hiện đại gồm thang thoát hiểm, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy tự động kết hợp hệ thống chữa cháy vách tường cùng hệ thống màng ngăn nước và bình chữa cháy để đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy. Các thiết bị phòng cháy chữa cháy được đặt tại vị trí thuận tiện và dễ sử dụng theo các tiêu chuẩn và quy phạm hiện hành + Hệ thống chiếu sáng Thiết kế của tòa nhà được tính toán và bố trí hợp lý để các phòng hoặc căn hộ trong tòa nhà đều có mặt tiếp xúc với ánh sáng tự nhiên, kết hợp với hệ thống đèn điện đảm bảo cung cấp đủ ánh sáng cho sinh hoạt và làm việc Mặt ngoài và tầng mái được thiết kế hệ thống ánh sáng đặc biệt để thắp sáng tòa nhà trong đêm thành một biểu tượng của KKT + Hệ thống thang máy và hệ thống xử lý thông tin Thang máy tòa nhà thuộc thế hệ mới nhất để có thể đến bất kỳ vị trí nào không mất quá 45 giây. Hơn thế nữa, hệ thống thang máy còn gắn với hệ thống xử lý thông tin và dữ liệu cho phép điều hành và quản lý việc sử dụng thang máy được tối ưu hóa và hiệu quà nhất, đảm bảo cho 4.500 người có thể hoạt động bình thường trong tòa nhà + Hệ thống xử lý rác Rác thải được gom từng tầng, đưa xuống tầng trệt và chuyển ra ngoài để đưa lên các xe chuyên dụng của công ty môi trường KKT chở tới các địa điểm tập kết theo quy định + Thiết kế cảnh quan Cảnh quan công trình từ ý tưởng tòa tháp đôi hợp khối, nhìn từ 4 phía đều có hiệu quả kiến trúc như nhau. Công trình là tổ hợp các hình khối học đơn giản Ngôn ngữ kiến trúc hiện đại + Tổ chức giao thông Hệ thống thang máy, thang bộ Hệ thống thang bộ thoát hiểm Hệ thống bãi đỗ xe, gửi xe + Mặt đứng công trình + Giải pháp kỹ thuật cho mặt đứng khối tháp - Phương án xây dựng Toà nhà + Phương pháp thực hiện Quá trình đầu tư xây dựng sẽ được chia làm nhiều giai đoạn tương ứng với các gói thầu hạng mục công việc. Việc lựa chọn nhà thầy được thực hiện thông qua phương pháp đấu thầu đối với những gói thầu lớn và chỉ định thầu đối với những gói thầu nỏ theo quy định hiện hành của Chính phủ. Phương thức đấu thầu và chọn thầu sẽ được tổ chức thực hiện và tiến hàng một cách chặt chẽ và chuyên nghiệp bởi các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn. Để đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, chủ đầu tư sẽ hợp đồng với các đơn vị tư vấn giám sát chuyên nghiệp và yêu cầu áp dụng các tiêu chuẩn cao nhất trong quá trình thực hiện. + Giải pháp kết cấu Giải pháp phần móng Giải pháp phần thân + Thiết kế kết cấu Kiết cấu phần thân Giải pháp kết cấu móng + Thiết bị điện Nguồn điện Nguồn điện: KKT Nghi Sơn đang sử dụng mạng lưới điện Quốc gia bao gồm: - Đường dây 500 kV Bắc – Nam - Đường dây 220 kV Thanh Hóa – Nghệ An Máy phát điện Thiết bị chống điện giật Các thiết bị bảo vệ Toà nhà sử dụng aptomat bảo vệ cho nguyên tắc từng cấp có chọn lọc. Tủ điện phân phối chính Tủ điện phân phối trung gian (các tủ điện tầng) Các tủ điện trong căn hộ, phòng chức năng Hệ thống cáp phân phối + Thiết kế cơ Hệ thống điều hòa không khí – thông gió + Hệ thống thoát nước Nước thải vệ sinh được thu gom vào bể tự hoại để xử lý khi thoát ra hệ thống thoát chung Nước thải sinh hoạt (nước xám) Hệ thống thoát nước + Nước rửa sàn, nước tại tầng hầm + Mạng lưới đường ống thoát nước + Nước thải tại khu vực gara ngầm + Mạng lưới đường ống + Thiết bị vệ sinh khu vực dịch vụ và văn phòng + Thiết bị vệ sinh khu vực chung cư Thoát nước mưa Thoát nước mưa sử dụng các đường ống đứng DN 200 sử dụng ống HDPE và được thu gom vào hệ thống thoát nước mưa của công trình Nước mưa sẽ được thu gom và thải ra hệ thống cống thải bên ngoài + Hệ thống cấp nước bên trong Giải pháp thiết kế cấp nước sinh hoạt Nguồn cung cấp nước cho sản xuất công nghiệp lấy từ hồ Đồng Chùa, vị trí tại xã Hải Thượng, gần trung tâm các khu công nghiệp (phía Đông quốc lộ 1A); hồ Đồng Chùa được bổ sung thường xuyên nguồn nước từ Hồ Sông Mực (có dung tích 200 triệu m3) và Hồ Yên Mỹ (có dung tích 87 triệu m3) bằng hệ thống đường ống dẫn nước thô, giai đoạn I đang xây dựng có công suất 30.000 m3/ngđ, giai đoạn II nâng công suất lên 90.000 m3/ngđ Nước sinh hoạt: hiện nay, nhà máy sản xuất nước sinh hoạt tại hồ Đồng Chùa đã xây dựng xong giai đoạn I, công suất 30.000 m3/ngđ, giai đoạn II nâng công suất lên 90.000 m3/ngđ. Dự kiến xây dựng nhà máy tại hồ Kim Giao 2 phục vụ các khu công nghiệp phía Tây quốc lộ 1A; công suất 30.000 m3/ngđ Căn cứ nhu cầu dự trữ nước cho sinh hoạt là 1,5 lần lượng nước tiêu thụ trong ngày. Bể chứa nước cho sinh hoạt và chữa cháy có dung tích 450m3 xây dựng cạnh công trình (trong khuôn viên đất của dự án). Phục vụ nhu cầu sử dụng nước của công trình, nước sinh hoạt sẽ qua bộ lọc và bơm vận chuyển lên bể nước mái công trình) Phương án bố trí 03 bơm cấp nước sinh hoạt bơm nước lên bể nước mái gồm 2 bể, 1 bể cấp nước sinh hoạt khu vực chung cư, 1 bể cấp nước khu văn phòng đặt trên tầng kỹ thuật 33+1. Nước cấp cho các nguồn tiêu thụ theo 2 đường ống đứng. Van giảm áp bố trí để đảm bảo áp lực cấp nước các khu vực là 3kg/cm3. Các hộ chung cư khu vực tầng 27 đến tầng 33 sử dụng hệ thống bơm bù áp Trạm bơm vận chuyển nước sinh hoạt được thiết kế đảm bảo nhu cầu cấp nước chữa cháy cho công trình. Trạm bơm được cấp điện từ máy phát điện khẩn cấp, trong bất kỳ trường hợp nào, ngay cả khi có sự cố mất điện, trạm bơm vẫn đảm bảo nhu cầu cấp nước cho hệ thống chữa cháy trong và ngoài nhà. + Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống báo cháy tự động địa chỉ Hệ thống chữa cháy tự động sprinkler kết hợp họng nước vách tường Hệ thống màng ngăn cháy cho khu vực tầng hầm Phương tiện chữa cháy ban đầu - Quản lý và triển khai dự án Dự án dự kiến khởi công xây dựng vào tháng 02/2010 và hoàn thành vào tháng 2/2012 Hình thức quản lý: Chủ đầu tư thành lập ban quản lý trực tiếp điều hành mọi vấn đề liên quan tới dự án Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: dự kiến từ quý II năm 2009 đến quý I năm 2010, trong giai đoạn này sẽ phải thực hiện các công việc sau: + Lập quy hoạch chi tiết công trình + Lập dự án đầu tư xây dựng công trình + Lập thiết kế kỹ thuật và thiết kế kỹ thuật thi công công trình + Hoạch định chiến lược Marketing cho dự án Giai đoạn thực hiện đầu tư: dự kiến từ tháng 2 năm 2010 đến tháng 2 năm 2012, trong giai đoạn này sẽ phải thực hiện các công việc sau + Triển khai xây dựng công trình (móng, hầm, thân, cơ điện, nội và ngoại thất công trình và các hạng mục phụ trợ) + Triển khai công tác Marketing cho dự án thông qua: báo chí, quảng cáo, hội thảo. Giai đoạn khai thác – sử dụng: dự kiến từ quý II năm 2012 Sản phẩm của dự án là rất đa dạng và phong phú với nhiều loại hình dịch vụ bao gồm khu văn hóa, hội nghị, hội thảo, khu thương mại, khu văn phòng cho thuê, khu căn hộ, mỗi loại hình sẽ có một phương án và một chiến lược kinh doanh riêng, phù hợp. Trên phương diện tổng thể, phương án kinh doanh sơ bộ là Các khu văn hóa, hội nghị, hội thảo sẽ được cho thuê Các khu thương mại, nhà hàng, khu giải khát sẽ được đấu thầu các nhà cung cấp dịch vụ có chất lượng cao, hiện đại, phù hợp với tầng lớp trung lưu – thượng lưu – doanh nhân trong và ngoài tỉnh Khu bãi đỗ xe, các tầng hầm cũng được đấu thầu cho các đơn vị có khả năng điều hành quản lý khai thác Khu căn hộ sẽ được tiếp thị và cho thuê dài hạn khi dự án triển khai, đối tượng sẽ là những người có thu nhập trung bình cao, ổn định Nhà đầu tư cần có kế hoạch gửi đào tạo một đội ngũ Marketing chuyên nghiệp được tổ chức tốt để điều phối công tác quản lý – kinh doanh cho khu trung tâm văn phòng. Để chuẩn bị sẵn sàng cho công tác quản lý khai thác dự án, cần có chiến lược đầu tư, tập dượt từ bây giờ: lựa chọn đầu tư các phần mềm khai thác quản lý tiên tiến, công nghệ quản lý và đội ngũ tư vấn, nhân sự quản lý tòa nhà của công ty với tính chuyên nghiệp cao. Việc gửi đào tạo và tập dượt từ sớm sẽ giúp các nhân viên đúc kết kinh nghiệm để sau này đảm bảo việc ứng dụng khai thác thành công cho dự án Bên cạnh đó, chiếm phần rất quan trọng cho thành công của dự án là việc nghiên cứu lựa chọn các công ty tiếp thị và quản lý bất động sản có uy tín trong nước, đã thành công cho dự án từ sớm cũng như phải đảm bảo việc quản lý một tòa nhà phức tạp và phức hợp như trên phải được hoàn hảo. Các quyết định về lựa chọn đơn vị tiếp thị và quản lý sẽ được triển khai ngay sau khi tòa nhà khởi công để đảm bảo có đủ thời gian chuẩn bị và hoạch định Marketing từ sớm Trong tất cả các dự án của Công ty, đặc biệt là dự án xây dựng, phương án phân tích kỹ thuật là một phương án quan trọng, nó đòi hỏi sự chính xác cao, và lựa chọn các phương án kỹ lưỡng, tránh lãng phí trong quá trình thực hiện dự án, cũng như tránh sự bất hợp lý trong công tác thiết kế khi đi vào khai thác dự án. 1.2.5.6. Tổ chức quản lý và bố trí lao động Bảng 6: Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của tòa nhà HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN GIÁM ĐỐC Khối quản lý khu căn hộ cho thuê dài hạn Khối quản lý khu văn phòng Khối quản lý khu thương mại Khối quản lý khu diễn ra các hoạt động văn hóa Khối văn phòng Khối kinh doanh Khối kỹ thuật + Giải pháp lao động Công ty sử dụng lao động trong vùng, nhu cầu lao động được thể hiện rõ trong các dự án về cả số lượng và chất lượng. Ngày làm việc 3 ca, mỗi ca 8 tiếng. Tòa nhà trung tâm hoạt động liên tục, không nghỉ trong năm. Các khoản bảo hiểm trích trên lương cơ bản là 19%, trong đó BHXH là 15%. BHYT là 2%, kinh phí công đoàn là 2%. + Giải pháp an toàn lao động và vệ sinh môi trường Trong quá trình lao động, người lao động phải nghiêm chỉnh chấp hành những quy định về lao động do Nhà nước ban hành. Quy phạm về quản lý, vận hành máy móc, quy phạm về an toàn phòng chống cháy nổ… Mọi người khi làm việc phải mang đầy đủ bảo hộ lao động theo đúng tiêu chuẩn của nghề nghiệp, phòng tránh tai nạn xảy ra. 1.2.5.7. Phương án về tài chính Để đạt được mục tiêu đầu tư một trung tâm phức tạp đa năng và hiện đại bậc nhất KKT với đày đủ những tiện ích, tiện nghi theo tiêu chuẩn của các trung tâm như trung tâm văn hóa, thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ, tổng mức đầu tư của dự án lên đến 905,4 tỷ đồng, trong đó công ty dự kiến thế chấp tài sản hình thành từ chính dự án này để vay ngân hàng mức vốn 488,5 t5ỷ đồng và xin được giải ngân theo tiến độ xây dựng để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Phần vốn còn lại Công ty sẽ huy động vốn tự có, nguồn hoàn thuế và phần thu do đặt cọc diện tích siêu thị, văn phòng cho thuê… và tiền đặt cọc và cho thuê các căn hộ chung cư giai đoạn dự án gần hoàn thành Lý do mà nhà đầu tư cần huy động lượng vốn lớn trong một thời gian ngắn xuất phát từ yêu cầu thực tế về thị trường tại KKT, do nhu cầu hiện tại về thuê văn phòng, thuê mặt bằng trung tâm thương mại và nhu cầu về căn hộ cho thuê dài hạn, nguồn cung không đáp ứng đủ cầu và trong thời gian tới cũng không có nhiều dự án công cộng được triển khai tại KKT, vì thế nên cần phải triển khai ngay dự án và sớm đưa công trình vào hoạt động càng sớm càng tốt. Đồng thời nhà đầu tư cũng sẽ kết hợp và đẩy mạnh công tác Marketing từ khi bắt đầu xây dựng để thu hút khách hàng. 1.2.5.7.1. Tổng mức đầu tư Với mục tiêu đầu tư dự án tòa nhà trung tâm văn hóa, thương mại, dịch vụ, văn phòng và căn hộ cho thuê tại KKT Nghi Sơn, như một tòa nhà đa năng, hiện đại vào bậc nhất của KKT hiện nay, nên suất đầu tư và vốn đầu tư vào dự án là rất lớn. Tuy vậy, kỹ thuật thi công bằng coffa trượt (rút ngắn thời gian thi công) và cách thức quản lý dự án sẽ được áp dụng theo công nghệ tiên tiến cũng sẽ góp phần giảm bớt vốn đầu tư và nâng cao hiệu quả đầu tư. Tổng kinh phí đầu tư của dự án được ước tính như sau: Chi phí đất và giải phóng mặt bằng Như được trình bày ở Phương án giải phóng mặt bằng. Chi phí này được tính toán sơ bộ ban đầu là: 71.858.500.000 đồng. Dự kiến cho phí này sẽ được trả hết trước khi khởi công xây dựng công trình Chi phí xây dựng Bao gồm các chi phí trực tiếp và gián tiếp phát sinh trong quá trình xây dựng dự án - Tổng chi phí trực tiếp: 675.276.485.360 đồng - Tổng chi phí gián tiếp: 79.785.246.552 đồng Tổng mức đầu tư = Tổng chi phí đất & GPMB + Tổng chi phí xây dựng trực tiếp và gián tiếp + dự phòng phí = 905.412.959.748 đồng 1.2.5.7.2. Nguồn vốn đầu tư Với tổng mức đầu tư dự án là: 905.412.959.748 đồng, dự kiến sẽ cân đối và huy động từ các nguồn sau: - Vốn tự có của doanh nghiệp - Vốn cân đối khác - Vốn vay ngân hàng Trong đó: - Vốn tự có: Vốn Công ty tự có 165 tỷ đồng, vốn thu được từ tiền cho thuê căn hộ dài hạn: 251,851 tỷ đồng - Vốn cân đối khác: Bao gồm tiền hoàn thuế đầu vào của dự án trong suốt quá trình xây dựng và một phần tiền thu ký quỹ đặt cọc thuê văn phòng và cho thuê căn hộ dài hạn Thuế GTGT trong giai đoạn đầu tư xây dựng sẽ được hoàn vào năm đầu tiên khi dự án đi vào khai thác. Số thuế GTGT được hoàn ở năm đầu tiên là số thuế GTGT đầu vào trong thời gian xây dựng đã trừ đi số thuế GTGT phải nộp trong năm thứ nhất (có bảng tính chi tiết kèm theo) - Vốn vay ngân hàng: Dự kiến vốn vay ngân hàng sẽ là 488,462 tỷ đồng Kế hoạch sử dụng nguồn vốn đầu tư Kế hoạch vốn, lãi vay, và trả tiền vay ngân hàng: Với số tiền vay dự kiến thời gian 08 năm, được ân hạn 02 năm, chi tiết kế hoạch rút vốn vay, tính toán chi phí lãi vay và hoàn trả nợ vay được thể hiện phần tính toán tài chính giai đoạn đầu tư. 1.2.5.8. Phương án kinh doanh, khai thác dự án Doanh thu và thu nhập hàng năm Dự án được đầu tư với mục tiêu trở thành tòa nhà đa năng, hiện đại vào bậc nhất KKT Nghi Sơn hiện nay, đồng thời cũng là tòa nhà cao nhất KKT Nghi Sơn tại thời điểm đi vào hoạt động nên ngoài chức năng chính là dịch vụ văn phòng và căn hộ cho thuê dài hạn, nơi đây sẽ kinh doanh thêm các loại hình dịch vụ khác như dịch vụ văn hóa (chiếu phim), dịch vụ hội nghị - hội thảo… vừa để khai thác thế mạnh của dự án, vừa nhằm mục tiêu tạo ra được môi trường làm việc thuận tiện phục vụ cho giới doanh nhân làm việc tại đây, và cộng đồng dân cư căn hộ Doanh thu từ các hoạt động của dự án là: Khu văn phòng Khu trung tâm thương mại Khu chiếu phim, hội thảo Tầng hầm Khu căn hộ cho thuê dài hạn Chi phí hoạt động hàng năm - Chi phí hoạt động Khu căn hộ: tính bình quân cho các căn hộ với 150.000 đồng/tháng/căn hộ Khu cho thuê: tính bình quân với 30.000 đồng/tháng/m2 Khoản phí này sẽ được dùng chủ yếu để chi trả cho công tác quản lý, điều hành hoạt động của tòa nhà - Các chi phí quản lý chung khác Là các chi phí phục vụ chung cho sự vận hành của tòa nhà như: chi phí quảng cáo, chi phí vận hành, bảo chì sửa chữa lớn, chi phí lương nhân viên quản trị cao cấp, chi phí đào tạo, tư vấn pháp lý… Các chi phí này cũng được ước tính tỷ lệ % trên tổng doanh thu của toàn tòa nhà như sau: Chi phí quảng cáo, tiếp thị Chi phí vận hành và bảo trì Chi phí lương nhân viên văn phòng và quản lý Chi phí quản lý chung Chi phí khấu hao tài sản cố định Chi phí này được tính toán dựa theo thời gian khấu hao dự kiến các khoản mục cụ thể Chi phí lãi vay Là khoản tiền lãi phát sinh trong quá trình hoạt động của dự án, khoản tiền này sẽ được trả định kỳ theo như thỏa thuận với ngân hàng Kết quả kinh doanh và các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả Đánh giá hiệu quả kinh doanh của dự án giai đoạn khai thác, ta thấy dự án đã có lợi nhuận ngay năm hoạt động đầu tiên, con số này tiếp tục tăng lên đáng kể qua các năm sau đó Doanh thu hoạt động hàng năm sau khi trừ đi chi phí, thuế, trả lãi vay, vẫn đảm bảo nguồn tiền để trả nợ gốc theo đúng kế hoạch, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án trong 70 năm xây dựng và khai thác là rất khả quan với các chỉ tiêu như sau Giá trị hiện tại thuần (NPV) = 84.058.936.085 đồng > 0 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) = 13,48% > lãi suất chiết khấu Thời gian hòan vốn đầu tư: 6 năm 11 tháng Chỉ số sinh lời: 1,09% Hệ số trả nợ bình quân: 1,39 lần Tất cả các chỉ tiêu cho thấy Dự án vẫn có hiệu quả Trong công tác phân tích tài chính trong lập dự án đầu tư, ban dự án phải chú ý xét đến các yếu tố biến động về thị trường, tránh sự rủi ro không cần thiết. Hơn nữa, cũng phải tính toán chi tiết cụ thể số tiền cần trong mỗi giai đoạn đầu tư nhất định để đưa ra phương án tài chính hợp lý, tránh lãng phí, thất thoát cho dự án. 1.2.5.9. Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội - Dự án xây dựng sẽ thu hút và tạo hàng trăm nghìn công ăn việc làm cho người lao động, đặc biệt là người lao động địa phương, làm tăng thu nhập bình quân đầu người, mức sống của nhân dân lên cao. - Thu hút người lao động có bằng cấp khắp các nơi trên cả nước - Phục vụ cho các hoạt động công cộng tại khu kinh tế, đáp ứng nhu cầu của người lao động. - Tạo cảnh quan, môi trường, quảng bá cho khu kinh tế - Tiết kiệm và tăng thu ngoại tệ… Trong công tác phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội, ban dự án phải tiến hành phân tích những điểm tích cực dự án mang lại cho xã hội như việc làm, tăng GDP… mặt khác cũng phải phân tích những hạn chế, đưa ra phương án để làm giảm đi mức độ ô nhiễm môi trường do dự án gây ra. Hơn thế nữa, khi lập dự án, ban dự án phải chú ý đến các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án như NPV, IRR… Đánh giá công tác lập dự án của Công ty PLC 1.3.1. Đánh giá những thành công Quy trình: Theo sơ đồ quy trình lập dựa án của Công ty bao gồm 8 bước từ tiếp nhận cho đến lúc kết thúc dự án. Do đã có nhiều năm kinh nghiệm nên hầu hết các thành viên trong ban dự án thực hiện từng bước hết sức chuyên nghiệp, làm việc bằng lòng hăng say và có trách nhiệm. Chất lượng của công tác lập dự án của Công ty được cải thiẹn một cách đáng kể nhờ có đội ngũ các thành viên có trình độ, làm việc hăng say, có tránh nhiệm. Ngoài ra, Ban dự án còn có 6 thành viên tốt nghiệp đại học chuyên ngành lập dự án đến từ trường ĐH.KTQD, 2 thạc sĩ chuyên ngành lập dự án,…. Thêm vào đó là sự phối hợp giữa các thành viên luôn duy trì ở mức tốt nhất làm cho dự án hoàn thiện một cách nhanh chóng nhất với chất lượng tốt nhất. Thêm vào đó được sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía các chủ đầu tư, đó là: Công ty Cổ phần Thương mại Dầu khí Petechim; Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Hoa Bắc; Công ty TNHH Hội tụ Quốc tế - AIC, Đều là những Công ty có chỗ đứng trên thị trường hàng chục năm nay về uy tín và chất lượng Phương pháp lập dự án: Thời gian đầu, khi mới bắt tay vào tiếp nhận các dựa án, Phương pháp lập dự án chỉ được lập dựa theo phương pháp phân tích đánh giá, nhưng trong một thời gian ngắn, với sự quyết tâm tìm tòi và học hỏi của cán bộ, công nhân viên trong ban dự án thì phương pháp lập dự án đã trở nên phong phú và đa dạng hơn rất nhiều. Tổ chức lập dự án Trong công tác tổ chức lập dự án, Công ty đã hình thành được một tổ chức lập dự án khá hợp lý. Mỗi phòng ban đề được phân tác rõ chức năng và nhiệm vụ của mình, tránh tình trạng chồng chéo công việc giữa các phòng ban. Hơn nữa do đặc tính kinh doanh, bởi vậy nên, Công ty đã tạo ra mối liên hệ giữa các phòng ban trở nên thân mật hơn, gắn bó hơn. Phòng kế toán đã chủ động hơn trong công tác thu chi, ứng trước với ban dự án. Việc thanh toán tiền lương được tiến hành nhanh gọn và minh bạch, tạo điều kiện tốt nhất cho các thành viên hoàn thành công việc của mình. Phòng hành chính nhân sự thực hiện phân công bố trí nhân sự cho các dự án chuyên nghiệp hơn, tạo điều kiện cho các thành viên phát huy những điểm mạnh của mình, và tạo điều kiện cho ban dự án tập trung hơn vào công việc giúp đạt chất lượng cao hơn. Việc tổ chức các dự án do Ban quản lý dự án đứng ra chịu trách nhiệm trước Ban giám đốc, nhờ có sự phân bố công việc rõ ràng và phạm vi dự án hoạt động cụ thể, nên không xảy ra mâu thuẫn giữa các trưởng ban dự án trong Công ty. Như vậy, trong công tác tổ chức thực hiện dự án thì Công ty đã có những thành tựu đáng kể trong công tác hoàn thiện bộ máy tổ chức và phân công lao động. 1.3.2. Đánh giá những hạn chế Quy trình lập dự án: Là công ty mới thành lập nên hệ thống tổ chức và hệ thống quy trình lập dự án không tránh khỏi một số tồn tại. Công tác theo dõi giám sát thực hiện quy trình dự án của các lãnh đạo còn long lẻo, một số bước trong một số dự án đã bị bỏ qua. Hiện nay do khối lượng công việc rất lớn nên các lãnh đạo công ty không có đủ thời gian kiểm soát hết các hoạt động của ban dự án nên có một số các dự án thì quy trình lập dự án đã bị các thành viên làm tắt và bỏ qua một số bước do căn cứ vào dự án gần giống. Công tác nghiên cứu thị trường vẫn chưa chi tiết, đầy đủ và đặc biệt trong một số dự án công tác này bị xem nhẹ và có nhiều yếu tố chủ quan. Mức kinh phí mà công ty duyệt cho công tác ngiên cứu thị trường đã tăng lên đáng kể song như vậy vẫn chưa đủ cho công tác này nếu như muốn dự án sát thực với thực tế hơn nữa. Các kết quả có được từ việc nghiên cứu thị trường còn có nhiều yếu tố chủ quan làm ảnh hưởng đến chất lượng dự án sau này. Việc lập dự án của các thành viên trong Ban dự án nhiều khi còn không chính xác và xa rời thực tiễn. Khi lập dự án, đôi khi các thành viên bị thiếu thông tin song vẫn không tìm hiểu thêm mà gán vào các nội dung đó các suy nghĩ chủ quan của mình đôi khi là không có căn cứ. Công tác kiểm tra đánh giá dự án sau khi hoàn thành vẫn bị xem nhẹ. Đại đa số các dựa án khi hoàn thành sau khi kiểm tra đánh giá không phải sửa lại song cần thường xuyên kiểm tra lại công đoạn này tránh gây ảnh hưởng tới nội dung dự án và uy tín của Công ty. Phương pháp lập dự án Mặc dù phương pháp lập dự án đã đa dạng hơn trước song việc thưc hiện lập dự án theo cách thức mới vận hành còn trì trệ và việc khai thác sâu vào phương pháp lập dự án, các thành viên chưa thích ứng được. Tổ chức lập dự án Số lượng và chất lượng của thành viên dự án vẫn chưa đủ đáp ứng. Công việc tổ chức tiếp nhận dự án được bố trí nhiều khi còn chưa hợp lý về thời gian. Công việc đánh giá các dự án khi tiếp nhận dự án cũng như sau khi tiếp nhận được bố trí cho nhiều người và hay thay đổi, khiến việc thực hiện thường qua loa đại khái khiến cho các công việc tiếp theo bị ảnh hưởng. Phân