Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án tại Ban đầu tư thuộc Tổng công ty thương mại Hà Nội

i n là số năm hoạt động của dự án r là tỷ suất chiết khấu dùng để tính chuyển + Hệ số hoàn vốn hay tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư: Phản ánh mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm. Có thể tính cho từng năm (RRi) hoặc tính bình quân cả đời dự án . Trong đó: là lợi nhuận thuần thu được năm i tính theo mặt bằng hiện tại là lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện tại là vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động (thời điểm hiện tại) + Tỷ số lợi ích - chi phí (B/C): Tỷ số này được xác định bằng tỷ số giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra của cả đời dự án sau khi đã được đưa về cùng một mặt bằng thời gian. Dự án có thể được chấp nhận khi tỷ số này lớn hơn hoặc bằng 1. Trong đó: Bi là doanh thu (lợi ích) năm i của dự án Ci là chi phí năm i của dự án PV (B), PV(C) là giá trị hiện tại của các khoản doanh thu, chi phí ở các năm đời dự án. + Thời gian thu hồi vốn đầu tư: Là số thời gian cần thiết mà một dự án phải hoạt động để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu. Nếu tuổi thọ kinh tế của dự án lớn hơn thời gian hoàn vốn của dự án thì dự án đó có lãi và ngược lại. Có thể tính thời gian thu hồi vốn đầu tư của dự án theo hai cách: Cộng dồn và trừ dần. Theo phương pháp cộng dồn: Khi thì T là năm thu hồi vốn đầu tư của dự án. Theo phương pháp trừ dần: Nếu Ivi là vốn đầu tư phải thu hồi trong năm i,(W+D) là số vốn đầu tư còn lại chưa thu hồi được của năm i, phải chuyển sang năm (i+1) để thu hồi tiếp thì: Khi thì i =T là năm thu hồi vốn của dự án. + Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR): Là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu - chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại thì làm cho tổng thu bằng tổng chi, có nghĩa là: Có nhiều cách tính IRR: Một là: Thử dần các giá trị của r vào công thức trên, giá trị nào thoả mãn công thức thì đó chính là IRR của dự án. Hai là: Xác định qua vẽ đồ thị NPV theo lãi suất, với trục hoành là trục lãi suất, đồ thị NPV cắt trục hoành ở đâu thì giá trị đó chính là IRR. Ba là: Sử dụng phần mềm ứng dụng Bốn là: Phương pháp nội suy: Tìm hai tỷ suất r1 và r2 với r10, ứng với r2 ta có NPV2 <0, khi đó: + Điểm hòa vốn: Là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ để trang trải các khoản chi phí phải bỏ ra. Có hai phương pháp xác định điểm hoà vốn là phương pháp đồ thị và phương pháp đại số. Theo phương pháp đại số: Trong đó: x là sản lượng tại điểm hoà vốn f là tổng định phí của cả đời dự án v là biến phí tính cho một đơn vị sản phẩm Theo phương pháp đồ thị: Vẽ đồ thị tổng doanh thu và tổng chi phí do bán sản phẩm theo sản lượng với trục hoành là trục sản lượng. Hai đường tổng doanh thu và tổng chi phí cắt nhau ở đâu thì đó chính là điểm hoà vốn. Hoành độ của điểm hoà vốn là sản lượng hoà vốn. - Đánh giá độ an toàn của dự án về mặt tài chính có thể xem xét ở các khía cạnh sau: + An toàn về nguồn vốn huy động về số lượng, tiến độ, đảm bảo khả năng thanh toán và trả nợ, đảm bảo về mặt pháp lý và thực tiễn của nguồn vốn huy động. + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ. *Phân tích về mặt kinh tế - xã hội của dự án đầu tư: Nó đóng vai trò quyết định để dự án được hội đồng quản trị của TCT cho phép đầu tư. Sản phẩm của Tổng công ty là các mặt hàng xuất nhập khẩu, dịch vụ tiêu dùng, các khu nhà ở, ảnh hưởng trực tiếp tới người tiêu dùng vì vậy cần nghiên cứu tác động ngược lại dự án về khía cạnh này để có được hoàn thiện trong lập dự án, cạnh tranh với dự án khác cùng loại. Để phân tích khía cạnh này ta có thể phân tích định tính và định lượng: - Các tiêu thức phân tích định tính bao gồm: đóng góp của dự án trong việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương thông qua đóng thuế hay đóng góp vào ngân sách 25%, đóng góp của dự án vào xây dựng hệ thống cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng của địa phương. Giải quyết công ăn việc làm cho lực lượng không nhỏ người thất nghiệp tại các địa phương có dự án của Tổng công ty. - Các chỉ tiêu định lượng bao gồm: + Giá trị gia tăng thuần túy (NVA): Bao gồm giá trị gia tăng thuần túy quốc gia (NNVA) và giá trị gia tăng thuần túy chuyển ra nước ngoài (RP). + Chỉ tiêu về lao động: Bao gồm chỉ tiêu về số lao động có việc làm do thực hiện dự án và chỉ tiêu số lao động trên một đơn vị vốn đầu tư. + Chỉ tiêu đánh giá mức độ phân phối thu nhập và công bằng xã hội. + Chỉ tiêu về tiết kiệm và tăng nguồn ngoại tệ. + Chỉ tiêu về cạnh tranh quốc tế. Nhìn chung, Ban đầu tư đánh giá tác động các chỉ tiêu trên còn chung chung như một số dự án chưa dự báo chính xác số lượng lao động cần cho dự án, tổng nộp ngân sách xã hội, chi phí cho các hoạt động mang tính nhân đạo và cộng đồng, một phần cũng là do các chỉ tiêu này còn mới, một phần do thu thập số liệu khó khăn. Đây là hạn chế mà Tổng công ty cần khắc phục bởi phân tích khía cạnh này cũng vô cùng quan trọng ảnh hưởng tới dự án 5. Ví dụ minh họa công tác lập dự án “Trung tâm thương mại và dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” tại Ban đầu tư của Tổng công ty thương mại Hà Nội. 5.1.Phần giới thiệu dự án: + Nhóm soạn thảo dự án: Giám đốc : KSXD. Đặng Thị Ánh Tuyết. Phó giám đốc: KSXD. Huỳnh Thị Thư. Tham gia thực hiện: * Chủ trì dự án : KSXD. Đặng Thị Ánh Tuyết. * Chủ trì BM kiến trúc: KTS. Đặng Hải Bình. * Chủ trì BM kết cấu: KSXD. Đặng Trần Chính. * Chủ trì BM điện: KS.Trương Thị Bích Hảo. * Chủ trì BM nước: KS.Lê Anh Tuấn. * Chủ trì BM kinh tế: KS. Đặng Vân Khánh. + Các căn cứ pháp lý: Căn cứ chung: Căn cứ Quyết định số 108/1998/QĐ – TTg ngày 20/6/1998 của Thủ Tướng duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020. Căn cứ Luật xây dựng số 16/QH11 ngày 26/11/2003. Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ – CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về việc quản lý chất lượng công trình xây dựng. Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ – CP ngày 24/1/2005 của Chính Phủ về quy hoạch xây dựng. Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính Phủ về việc ban hành quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Căn cứ Nghị định số 02/2006/NĐ – CP ngày 05/01/2006 của Chính Phủ về việc ban hành quy chế khu đô thị mới. Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003. Căn cứ Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai. Căn cứ Nghị định 198/NĐ – CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất. Căn cứ Quyết định số 242/2006/NĐ – UBND ngày 29/12/2006 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ – CP ngày 27/1/2006 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định thi hành luật đất đai. Căn cứ Quyết định số 3096/2007/QĐ – UBND ngày 03/08/2007 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt danh mục dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (đợt 1) năm 2007. Căn cứ pháp lý riêng cho dự án: Quyết định số 15/2007/QĐ – UBND ngày 23/1/2007 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định số 1045/QĐ – UBND ngày 25/2/2008 của UBND Huyện Sóc Sơn về việc điều chỉnh chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trên địa bàn Huyện Sớc Sơn. Quyết định số 1295/QĐ-UBND ngày 24/3/2008 của UBND Huyện Sóc Sơn về việc thành lập tổ chuyên gia giúp việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án “Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn”. Quy hoạch chi tiết được duyệt tại Quyết định số 83/2003/QĐ – UBND ngày 17/7/2003 của UBND thành phố Hà Nội. Quyết định số 6063/QĐ – UBND ngày 10/10/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu đất xây dựng nhà ở để đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Phù Linh và thị trấn Sóc Sơn - huyện Sóc Sơn. + Mục tiêu đầu tư: Xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật sẽ phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của huyện Sóc Sơn và thủ đô để xây dựng quỹ đất đô thị có hiệu quả và góp phần hoàn chỉnh quy hoạch khu đất xây dựng nhà ở để đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Phù Linh và thị trấn Sóc Sơn - huyện Sóc Sơn. Khai thác kinh doanh một cách hợp lý, hiệu quả. Tăng nguồn thu cho Ngân sách thành phố và cho Tổng công ty thương mại Hà Nội. Giải quyết được công ăn việc làm cho người lao động tại địa phương sẽ giảm bớt được tệ nạn xã hội. + Quy mô đầu tư: - Công trình cao 4 tầng: Diện tích xây dựng là2.355m2 Diện tích sàn là 8.950m2 Tổng diện tích khu đất lập dự án là6360m2. - Bậc chịu lửa là bậc 4 - Cấp công trình là cấp 4 - Hệ thống sân vườn, bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật. + Quy trình thực hiện lập dự án: Bước 1: Nhận nhiệm vụ và kế hoạch dự án (ý tưởng đầu tư hình thành). Bước 2: Nghiên cứu kế hoạch và tài liệu có liên quan đến dự án này Bước 3: Lập đề cương (lập các báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, khả thi - lập báo cáo phân tích thị trường, pháp luật, kinh tế, xã hội, tính toán các chỉ tiêu tài chính liên quan) Bước 4 : Phê duyệt dự án Bước 5: Thực hiện lập dự án này. Bước 6: Kiểm tra việc lập dự án Bước 7: In, đóng quyển , ký, đóng dấu Bước 8: Thẩm định dự án được lập Bước 9: Bàn giao tài liệu Bước 10: Lưu trữ hồ sơ. 5.2. Nội dung đánh giá (lập dự án): 5.2.1. Nghiên cứu cơ hội đầu tư: Căn cứ để phát hiện cơ hội đầu tư: - Chiến lược phát triển kinh tế của đất nước, của địa phương, của ngành, của cơ sở. (1) Dựa vào đường lối phát triển kinh tế và kết quả nghiên cứu thị trường trong nước và quốc tế (trên cơ sở phân tích tình hình phát triển kinh tế trong và ngoài nước trên cơ sở vận dụng các quy luật kinh tế. Nhìn ra chiến lược phát triển kinh tế. (2) Xuất phát từ các nhu cầu, nguồn lực có hướng vào chiến lược phát triển (chủ yếu là định hướng). (3) Các doanh nghiệp vạch ra chiến lược xản xuất phải dựa vào chiến lược của đất nước. - Căn cứ vào việc nghiên cứu nhu cầu hàng hoá hoặc một hoạt động, dịch vụ nào đó để từ đó nảy sinh ra ý định đầu tư (hàng hoá có thể là tiêu dùng trong nước, nước ngoài: dưới hình thức quan sát thực tế thông tin báo chí…) - Nghiên cứu hiện trạng sản xuất và cung cấp hàng hoá dịch vị cụ thể đó còn chỗ trống cho dự án chiếm lĩnh không (chỗ trống so với nhu cầu, phải xem xét với tuổi thọ của dự án). - Căn cứ vào các nguồn tiềm năng sẵn có tài nguyên thiên nhiên – vốn – lao động có thể khai thác được để thực hiện dự án xác định được lợi thế so sánh nếu thực hiện đầu tư (về vị trí địa lý, về nguồn lực, mạng lưới giao thông, điều kiện tự nhiện suy ra có thể yên tâm cạnh tranh như hình thức sản phẩm, nguồn lực). - Kết quả hiệu quả về mặt tài chính, về mặt kinh tế xã hội nếu thực hiện cơ hội đầu tư. Trên cơ sở các căn cứ ở trên được hệ thông hoá lại trong bản báo cáo kinh tế kỹ thuật của cơ hội đầu tư. Nội dung chủ yếu của giai đoạn này: - Chỉ ra được mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư: + Sự cần thiết phải lập dự án này: Trước đây Sóc Sơn là huyện nghèo ở phía Bắc thành phố Hà Nội trong thời kỳ bao cấp Sóc Sơn đã được chú trọng đầu tư xây dựng một số các công trình xã hội như: trạm xá, trường học thập niên 90 trở lại đây Sóc Sơn được đầu tư toàn diện để chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang các lĩnh vực: Công nghiệp, thương mại dịch vụ. Sóc Sơn là một trong những huyện ở ngoại thành có mức tăng trưởng nhanh chóng. Đời sống người dân được cải thiện rõ rệt, nhiều khu công nghiệp trên địa bàn huỵện được hình thành như khu công nghiệp Nội Bài, cụm công nghiệp tập trung Sóc Sơn tại Mai Đình , cụm công nghiệp vừa và nhỏ Sóc Sơn tại xã Mai Đình để giải quyết chỗ ở cho người lao động cần hình thành các khu đô thị và nhà ở, nên khu đất xây dựng nhà ở để đấu giá có quy mô 11,32ha tại xã Phù Linh, thị trấn Sóc Sơn bao gồm: đất xây dựng trường học, nhà trẻ mẫu giáo, đất cây xanh vườn hoa, đất công cộng chiếm 56%. Do nhu cầu đất ở nhiều với dân số khoảng 2160 ngưòi sẽ phải có một Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp chủ yếu phục vụ cho dân cư khu vực và thị trấn Sóc Sơn. Từ trước tới nay ở đây chưa có dự án tương tự được thực hiện. Vì vậy việc thực hiện dự án là cần thiết và cấp bách phù hợp với quy hoạch được duyệt và phù hợp với nhu cầu cần thiết của người dân ở đây. Tổng công ty thương mại Hà Nội thấy sự cần thiết phải đầu tư xây dựng để khai thác thêm điểm kinh doanh mới ở phía Bắc Hà Nội là một trong các mục tiêu đã đề ra tăng nguồn thu cho Tổng công ty đồng thời giải quyết được nhu cầu hàng hóa phục vụ dân cư thị trấn Sóc Sơn, tạo công ăn việc làm cho dân vùng này. - Ước tính tổng số vốn đầu tư: 89.060.425.000 đồng. 5.2.2. Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi: - Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội - pháp lý có liên quan đến việc thực hiện đầu tư và vận hành của dự án sau này (điều kiện khí hậu, tự nhiên, góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước. Cung cấp cho chủ đầu tư những căn cứ cần thiết để đầu tư). - Nghiên cứu khía cạnh thị trường của cơ hội đầu tư đã lựa chọn phân tích kỹ và dự báo, thu thập thêm thông tin chăc chắn hơn). - Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án về sản phẩm này thì cần công nghệ gì, nên mở rộng hay chiều sâu, nguyên nhiên vật liệu cần bao nhiêu, dự tính biện pháp tạo nguồn cung cấp, phân tích ưu, nhược điểm của từng nguồn công nghệ, nguyên nhiên vật liệu, địa hình, địa chất. - Nghiên cứu tài chính của dự án đầu tư đựợc tiến hành trên cơ sở phân tích kỹ thuật lựa chọn kỹ thuật đó cần bao nhiêu vốn đầu tư (tổng vốn đầu tư), nguồn vốn huy động của dự án (với chi phí có phù hợp không, có đảm bảo lãi của dự án), dự tính một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. - Nghiên cứu phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của cơ hôi đầu tư đã lựa chọn (chỉ ra được hiệu quả, lợi ích cho nền kinh tế như thế nào bằng các chỉ tiêu định lượng thuế bao nhiêu, số lao động bao nhiêu). Sản phẩm nghiên cứu ở giai đoạn này là báo cáo tiền khả thi, đây là hồ sơ trình bày các kết quả nghiên cứu theo năm nội dung trên và đưa ra những thông tin định tính, định lượng đủ để nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư hay không mặt khác đưa ra những khía cạnh gây khó khăn cho dự án đòi hỏi những chuyên gia nghiên cứu xâu hơn (đối thủ cạnh tranh như thế nào, quy mô đầu tư, công nghệ có hợp lý hay không đòi hỏi chuyên gia chuyên sâu, những yếu tố gây khó khăn này đòi hỏi phải chuyên sâu). 5.2.3. Nghiên cứu khả thi: Đây là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu. Ở giai đoạn này phải khẳng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Có vững chắc, có hiệu quả hay không?. Nghiên cứu các khía cạnh sau: a. Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng quát. Nêu ra và phần nào phân tích được những quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế của Hà Nội; quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam; và những thành tựu, hạn chế và xu hướng phát triển kinh tế của Hà Nội, của Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp tới dự án. - Dự án lập theo định hướng phát triển ngành thương mại, dịch vụ thành phố Hà Nội đến 2020: Phải coi xuất khẩu là mũi nhọn, là đòn bẩy quan trọng để phát triển sản xuất và thương mại của Hà Nội, làm cho Hà Nội trở thành đầu mối trung tâm xuất nhập khẩu hàng hoá và dịch vụ hàng đầu ở Bắc Bộ và cả nước, có quan hệ thương mại quốc tế ngày càng mở rộng, từng bước hội nhập với thương mại khu vực và thế giới. Đổi mới các loại hình dịch vụ kinh doanh hàng hoá, một số mặt hàng tiêu dùng cần thiết (kể cả những mặt hàng cao cấp), nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của nhân dân thủ đô, khách du lịch, khách hàng trong nước và người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Hà Nội. Tổ chức sắp xếp lại, hoàn thiện và phát triển mạng lưới thương mại, dịch vụ trên địa bàn Hà Nội một cách hợp lý theo hướng đa dạng, với nhiều hình thức quy mô và phương thức kinh doanh khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, tiêu dùng rất đa dạng và phong phú tại chỗ, đồng thời làm tốt chức năng trung tâm thương mại của Bắc Bộ và cả nước. Ở các khu đô thị mới và các khu dân cư mới cần có quy hoạch bố trí các cơ sở thương mại - dịch vụ như chợ, bách hoá hoặc siêu thị, khu vui chơi giải trí để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của dân cư. Hà Nội cần có chiến lược và kế hoạch phát triển một số doanh nghiệp lớn tầm cỡ quốc gia và quốc tế, đủ khả năng cạnh tranh và mở rộng thị trường trong và ngoài nước. Phát triển thương mại, dịch vụ trên địa bàn Hà Nội với sự tham gia tích cực của nhiều thành phần kinh tế theo định hướng của Nhà nước tạo môi trường thông thoáng cho mọi thành phần kinh tế tự do kinh doanh và bình đẳng trước pháp luật. Các thành phần kinh tế được khuyến khích vay vốn tín dụng để đầu tư phát triển, cho đến 2005, ngân sách thành phố dành 25 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, doanh nghiệp có kim ngạch xuất khẩu lớn, có thị trường xuất khẩu mới sẽ được vay tín dụng thương mại. Đẩy mạnh sắp xếp đổi mới, nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Nhà nước. Đến năm 2005, giảm 50% số doanh nghiệp Nhà nước do thành phố quản lý. Các doanh nghiệp Nhà nước cần phải năng động, mở mang các loại hình dịch vụ của mình, tăng thêm thu nhập cho các doanh nghiệp, tạo thêm công việc làm cho cán bộ nhân viên, góp phần cho sự phát triển của xã hội. Thương nghiệp tư nhân phát triển theo hướng: tổ chức đa dạng với nhiều hình thức và quy mô khác nhau, đặc biệt trong lĩnh vực bán lẻ hàng hoá và cung ứng dịch vụ, khuyến khích thương nghiệp tư nhân phát triển, mở rộng thị trường trong và ngoài nước, kinh doanh trên địa bàn nông thôn ngoại thành và những khâu mà thương nghiệp Nhà nước không có điều kiện mở rộng. Đẩy mạnh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ, áp dụng kịp thời các tiến bộ về khoa học - công nghệ, đặc biệt là thương mại điện tử vào quản lý kinh doanh, đưa thương mại Hà Nội nhanh chóng đạt trình độ tiên tiến, hiện đại và văn minh. Thành phố sẽ mở một số văn phòng đại diện tại nước ngoài, trước tiên tại Mỹ và Nhật Bản để phục vụ xúc tiến thương mại. Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách nhằm tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động thương mại dịch vụ, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến Hà Nội. Kiện toàn tổ chức và nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thương mại, dịch vụ trên địa bàn. Chú trọng đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cán bộ công nhân viên thương mại, dịch vụ đặc biệt trong khu vực Nhà nước. - Dự án căn cứ vào quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020: Với mục tiêu xây dựng thủ đô Hà Nội trở thành một thành phố vừa dân tộc, vừa hiện đại, đậm đà bản sắc và truyền thống ngàn năm văn hiến, là trung tâm đầu nào về chính trị, văn hoá, khoa học kỹ thuật, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt. Một trong các nội dung chủ yếu của đề án quy hoạch được duyệt là quy hoạch sử dụng đất đai và kiến trúc cảnh quan đô thị. Việc phân khu chức năng trong quy hoạch sử dụng đất được thực hiện trên các nguyên tắc : Cải tạo và sắp xếp lại các khu công nghiệp hiện có, đồng thời phát triển các khu công nghiệp mới như Sóc Sơn, Bắc - Nam Thăng Long, Sài Đồng A và B, Đông Anh, Cầu Bươu, Pháp Vân và Đức Giang. Năm 2003 sẽ hình thành quy hoạch chi tiết đô thị mới Hà Nội, quy hoạch chi tiết hạ tầng 9 quận huyện trừ Hoàn Kiếm, Sóc Sơn và Đông Anh; đẩy nhanh tiến độ đầu tư các khu công nghiệp như Sài Đồng A, giai đoạn 2 khu công nghiệp Sài Đồng B và Bắc Thăng Long, triển khai xây dựng trước hạ tầng 1 – 2 khu công nghiệp tập trung quy mô lớn bằng vốn trong nước; Ổn định, chỉnh trang và phát triển các trung tâm công cộng của thành phố và các quận, trung tâm hành chính - chính trị quốc gia, các trung tâm chuyên ngành như: các cơ quan quản lý Nhà nước các cấp, các cơ sở y tế, giáo dục, thể thao và công viên cây xanh. Trụ sở các công ty, các tổ chức và các cơ quan đại diện nước ngoài được bố trí trên các trục chính. Trong các khu dân cư có thể bố trí xen kẽ các xí nghiệp nhỏ, sạch, kỹ thuật cao. Các nhà máy xí nghiệp sản xuất có khả năng gây ảnh hưởng tới môi trường xung quanh sẽ được di chuyển ra các khu công nghiệp và các vùng ngoại thành lân cận. Đầu tư thoả đáng cho việc xây dựng và hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật thương mại. Từ nay đến năm 2020, Hà Nội cần có kế hoạch xây dựng trung tâm thương mại quốc tế và các trung tâm thương mại khác trên điạ bàn, xây dựng một số siêu thị lớn, chợ trung tâm phát luồng, chợ đầu mối và xây dựng hoàn chỉnh hệ thống kho trung chuyển. Từ đó, đưa ra kết luận các quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế cũng như xu thế phát triển kinh tế của ngành, địa phương, đất nước có ảnh hưởng tích cực đến việc thực hiện dự án. Có bước đi phù hợp lộ trình trên như: * Quản lý theo quy hoạch: Chủ đầu tư (Tổng công ty thương mại Hà Nội) tổ chức lập quy hoạch tỷ lệ 1/500, trình cấp có thẩm quyền để phê duyệt. Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý quy hoạch và tiền hành đầu tư xây dựng. * Tuân theo các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc: “Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” nằm trong tổng thể khu đất đã được UBND Thành Phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết tại Quyết định số 83/2003/QĐ – UBND ngày 17/7/2003 với các chỉ tiêu chủ yếu: + Chức năng sử dụng đất: Công trình công cộng hỗn hợp. + Diện tích chiếm đất: 6.360m2. + Mật độ xây dựng: 37%. + Tầng cao trung bình: 3,8. + Diện tích đất xây dựng: 2.355m2. + Diện tích đất sản: 8.950m2. + Hệ số sử dụng đất: 1,407. * Về chính sách: Tổng công ty thương mại xin được hưởng tất cả các chính sách ưu đãi của Nhà nước cũng như thành phố Hà Nội, đối với các dự án xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ công nhân viên khu công nghiệp và khu tái định cư, trung tâm dịch vụ thương mại phục vụ nhu cầu thiết yếu đời sống nhân dân, tuân thủ theo đúng các quy định hiện hành của Nhà nước Việt Nam. * Về môi trường tự nhiên: Phân tích các điều kiện tự nhiên bao gồm địa hình, địa chất, địa chấn, khí hậu của khu vực dự án dự kiến thực hiện dựa trên những tài liệu nghiên cứu của nhiều chuyên gia, và dựa trên kết quả của việc khảo sát thực tế khu vực lập dự án. Qua những phân tích, đánh giá đó, nhóm lập dự án chỉ ra rằng các điều kiện tự nhiên không gây trở ngại, mà tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện dự án. Khu đất xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn nằm trong dự án “Khu đất đấu giá quyền sử dụng đất”ở tại xã Phù Linh và thị trấn Sóc Sơn - Huyện Sóc Sơn - Thành phố Hà Nội. Có những thuận lợi về mặt sau: - Vị trí khu đất: + Phía Bắc: Giáp với khu đất thổ canh xã Phù Linh (ngăn cách đường vành đai rộng 11m). + Phía Đông: Giáp với khu đất thổ cư xã Phù Linh (ngăn cách bởi vành đai rộng 11m). + Phía Nam và phía Tây: Giáp khu nhà ở mới xây dựng (ngăn cách bởi đường giao thông rộng 7,5m). - Địa hình: Sóc Sơn là huyện có diện tích lớn nhất so với các huyện ngoại thành khác của Hà Nội. Sóc Sơn là một vùng có nhiều gò, núi, môi trường thiên nhiên trong lành, có nhiều tiềm năng về du lịch sinh thái, nhiều vết tích di tích lịch sử, có sân bay quốc tế Nội Bài. Hoạt động giao lưu quốc tế là một tiềm năng to lớn giúp cho Sóc Sơn có nhiều cơ hội phát triển dịch vụ, thu hút khách du lịch nhiều vì vậy dự án xây dựng đảm bảo về thị trường tiêu thụ đầu ra. Hệ thống giao thông nâng cấp và xây mới hầu hết các tuyến đường. - Điều kiện khí hậu và địa chất: Thuộc khí hậu nhiệt đới gió mùa: +Mùa nóng: Tháng 5 - tháng 10. + Mùa lạnh: Tháng 11 - tháng 4 năm sau. + Nhiệt độ trung bình: 250C. + Độ ẩm trung bình: 85%. + Lượng mưa trung bình: 1675 ml/năm. + Hướng gió chủ đạo: Mùa hè - Đông Nam. + Mùa đông: Đông Bắc. Từ đặc điểm khí hậu nói trên công trình cần lưu ý những điều kiện kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất và đảm bảo bền vững công trình. Phần địa chất: Cần có số liệu thăm dò để có biện pháp sử lý móng tối đa. * Về luật pháp: Chỉ ra các căn cứ pháp lý cho việc lập dự án, bao gồm các văn bản được chủ đầu tư phê duyệt về việc thực hiện dự án, các thoả thuận giữa chủ đầu tư với các cơ quan liên quan như Công An Thành phố Hà Nội, Sở môi trường. Một số nghị định quy định và hướng dẫn việc lập dự án. “Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp Sóc Sơn” nằm trong tổng thể khu đát đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết tại Quyết định số 83/2003/QĐ – UBND ngày 17/7/2003. Khu đô thị mới là trung tâm hành chính, chính trị của huyện Các điểm dân cư đô thị khác được tổ chức theo mô hình có các hạt nhân đô thị hóa phát triển phù hợp với quá trình chuyển đổỉ cơ cấu kinh tế. b. Nghiên cứu khía cạnh thị trường. - Phân tích mặt cung của dự án ở hiện tại và tương lai: Nhóm soạn thảo đã cử người đi khảo sát thực tế thị trường về thương mại dịch vụ tổng hợp; tiến hành đánh giá kết quả thu thập được từ việc khảo sát nói trên, từ đó đưa ra kết luận là trong thời điểm hiện tại, cung đang không đủ đáp ứng cầu thị trường. Cũng từ các kết quả khảo sát, nhóm soạn thảo đã chỉ ra những nguồn cung chủ yếu tại thời điểm hiện tại trên địa bàn Hà Nội, mức giá cung cấp sản phẩm mà dự án dự kiến sản xuất của các nhà cung ứng đó. Trên cơ sở phân tích sự biến động về thị trường về cung cấp các mặt hàng dịch vụ cũng như sự ảnh hưởng của giá cả