Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông

điện, nước, giao thông vận tải… - Địa điểm phải nằm trong quy hoạch, bảo đảm an ninh, quốc phòng - Địa điểm được chọn nên có diện tích đủ rộng để bố trí các cơ sở sản xuất, dịch vụ của dự án và dễ mở rộng dự án sau này - Lựa chọn vùng đặt địa điểm, sau đó mới chọn địa điểm cụ thể. Chọn khu vực địa điểm thực chất là xem xét các khía cạnh về địa lý, tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật… có liên quan đến sự hoạt động và hiệu quả hoạt động sau này của dự án. Chọn địa điểm cụ thể: người soạn thảo phải mô tả vị trí, địa điểm cụ thể, các chi phí về địa điểm, những thuận lợi, không thuận lợi và những ảnh hưởng dự án về mặt xã hội. Giải pháp xây dựng công trình của dự án: Những nội dung cơ bản của phần giải pháp xây dựng: - Giới thiệu tình hình địa điểm xây dựng: giới thiệu tình hình về điều kiện tự nhiên (địa hình xây dựng, thời tiết và địa chất- thủy văn, địa chất công trình) và giới thiệu tình hình kinh tế- xã hội (tình hình phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng văn hóa- xã hội và ảnh hưởng của chúng đến các giải pháp xây dựng; tình hình về khả năng cung cấp nguyên vật liệu và nhân công tại chỗ, khả năng hợp tác với lực lượng xây dựng tại chỗ). - Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng của công trình xây dựng của dự án: quy hoạch các hạng mục công trình sản xuất chính, công trình sản xuất phụ, các hạng mục phụ trợ; quy hoạch các công trình giao thông vận tải nội bộ nhà máy, công trình về đường điện, đường cấp nước và thoát nước; quy hoạch về công trình liên lạc và thông tin; các công trình bảo vệ môi trường và cây xanh; quy hoạch về các công trình văn phòng làm việc, các công trình phục vụ đời sống vật chất và văn hóa; các hạng mục công trình về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ. - Các giải pháp về kiến trúc: trong phần này cần giải quyết các vấn đề: giải pháp kiến trúc của từng ngôi nhà; xác định số tầng và độ cao của nhà hợp lý; giải pháp kiến trúc của toàn bộ tập thể hạng mục công trình; giải pháp kiến trúc của công trình đối với môi trường xung quanh. - Các giải pháp về kêt cấu xây dựng: phần này quy định về cấp công trình về độ bền chắc, độ chịu lửa, độ chống động đất và độ chống ăn mòn; các loại vật liệu được dùng làm kết cấu; sơ đồ kết cấu tổng quát; các kết cấu đặc biệt cần lưu ý từ nền móng, khung nhà, mái và trang trí hoàn thiện. - Các giải pháp về công nghệ xây dựng và tổ chức xây dựng: ở bước lập báo cáo nghiên cứu khả thi quy định những nét lớn sau: + Tổng tiến độ xây dựng + Nếu dự án phải sử dụng các biện pháp thi công lớn và khó thì đòi hỏi phải dự kiến ngay ở giai đoạn lập dự án khả thi, khả năng mua hay thuê các thiết bị thi công đặc biệt để thực hiện các biện pháp này và còn dự trù kinh phí. + Dự kiến các khó khăn khách quan cho khâu thi công về thời tiết, về mặt bằng chật hẹp, về bảo vệ các công trình hiện có lân cận kèm theo phương hướng khắc phục. + Các yêu cầu về bảo vệ môi trường trong khâu thi công + Dự kiến các phương thức thực hiện xây dựng để từ đó lựa chọn cơ quan tư vấn, tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu. - Dự kiến tổng chi phí cho giải pháp xây dựng: để xác định tổng chi phí xây dựng phải dựa trên cơ sở các hạng mục công trình với các đặc tính kết cấu và kiến trúc kèm theo. - Thống kê các kết quả tính toán thành các bảng biểu: trong phần này cần nêu rõ: danh sách các hạng mục công trình kèm theo nhu cầu về diện tích xây dựng, cấp công trình, loại kết cấu, số tầng; nhu cầu về đất đai xây dựng; nhu cầu về xây dựng các công trình nằm ngoài tường rào; nhu cầu về chi phí xây dựng. Ví dụ: dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễn thông” đã đưa ra giải pháp xây dựng công trình của dự án: * Giải pháp về kiến trúc: · Giải pháp kiến trúc tổng thể mặt bằng: - Dựa trên quy hoạch tổng mặt bằng dự kiến khu phát triển doanh nghiệp. - Các bản vẽ quy hoạch TL 1/500 khu đất quy hoạch cụm doanh nghiệp do UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt. - Các bản vẽ quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan TL 1/500 do Ban quản lý quy hoạch dự án quận Cầu Giấy cung cấp. - Căn cứ theo yêu cầu cụ thể của dự án nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án và khai thác hiệu quả quỹ đất. Giải pháp tổng mặt bằng tuân thủ quy hoạch chi tiết điều chỉnh và thiết lập tổng hợp các hạng mục đầu tư xác định quy mô theo hình thái quản lý và thực hiện của dự án. · Giải pháp kiến trúc công trình: + Giải pháp mặt bằng Mặt bằng các tầng có cơ cấu như sau: - Tầng hầm (tại cốt -2,5 đến -3) được bố trí đề làm nhà để xe ô tô và xe máy của cán bộ làm việc tại công ty. - Tầng 1 (tại cốt sàn +0,00) Bố trí sảnh vào cho các đối tượng khách vào khu dịch vụ riêng và khách của khu văn phòng cho các tầng trên riêng. Có các sảnh phụ dành riêng cho nhân viên và các hệ thống kho hàng kỹ thuật bảo vệ và phòng hoả. Tại các vị trí sảnh bố trí các hệ thống giao thông trục đứng bao gồm: thang máy và thang bộ, hộp kỹ thuật theo trục đứng công trình. Ngoài ra có các không gian phục vụ vệ sinh riêng biệt. - Các tầng từ 2 đến 3 đều bố trí có mô hình không gian mở, kết hợp bố trí các cụm thang máy, thang bộ cũng như khu phục vụ chức năng tại những điểm nút của trục giao thông đứng và ngang. Các phần phục vụ kho hàng sẽ được tách riêng và có đảm bảo về điều kiện an toàn phòng hoả. - Các tầng từ 4 đến 11 bố trí theo kiểu mặt bằng toàn khối, sử dụng không gian mở kết hợp các vách ngăn kỹ thuật và bố cục tạo hình bởi 2 cụm thang và khối phục vụ chính. Mỗi tầng có thể ngăn chia dựa trên các khối kỹ thuật phục vụ đó. - Sân thượng bố trí bể nước phục vụ sinh hoạt và PCCC, tum thang máy và thang bộ, các hệ thống kỹ thuật khác. Mái được phủ lớp vật liệu chống nóng và chống thấm phù hợp. Chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản của toàn nhà: - Diện tích khu đất : 1500 ¸ 1600 m2 - Diện tích xây dựng toà nhà 11 tầng: 750 m2 - Diện tích sàn: tổng cộng 7.450 m2 + Giải pháp mặt đứng: - Giải pháp mặt đứng dựa trên cơ bản chỉ tiêu sử dụng chiều cao các tầng. Chiều cao trung bình các tầng 1-3 là 4m, chiều cao các tầng 4-11 là 3m¸3,3m. Tổng chiều cao công trình khoảng 38m. - Mặt đứng kiến trúc của công trình có dáng vẻ hài hoà và phù hợp với tính chất sử dụng và ý nghĩa chức năng của công trình. Toàn bộ phần bên ngoài sẽ được dùng chất liệu kính có kết cấu và liên kết chắc chắn bằng kim loại, phù hợp với chức năng sử dụng và mỹ quan. Sử dụng các đường nét trang trí bố cục theo tổ hợp tỷ lệ của các lưới khung liên kết tạo bề mặt. Khối đế 3 tầng có hình dáng vuông vắn đơn giản hiện đại, thể hiện qua hệ thống khung kết cấu đặc chắc khoẻ dưới lớp kính trong suốt để lộ các hoạt động sôi nổi bên trong. - Sử dụng vật liệu hoàn thiện có hiệu quả trong kiến trúc, đồng thời đảm bảo tính kinh tế và khả thi của dự án. * Giải pháp về kết cấu và xây dựng: ·Vật liệu sử dụng: - Xét quy mô công trình thiết kế lựa chọn vật liệu chủ yếu được sử dụng để xây dựng công trình là các vật liệu phổ thông. Bê tông móng mác 300. Phần thân bê tông mác 300. Thép nhóm AI, AII, AIII. - Các tải trọng đứng bao gồm tải trọng bản thân vật liệu công trình và hoạt tải sử dụng (theo tiêu chuẩn TCVN 2737-95 về tải trọng tác dụng) - Tải trọng ngang được áp dụng tính toán cho công trình lấy theo tiêu chuẩn TCVN 2373-95, gồm hai thành phần tĩnh và động của tải trọng gió. Tải trọng do gió gây ra thông qua các mặt tường đón gió tác động vào hệ khung vách BTCT. Việc tính toán động đất được tính theo Quy chuẩn Việt Nam, căn cứ vào bản đồ kháng chấn trên địa bàn Hà Nội, căn cứ vào quy mô công trình. Công trình tính với động đất cấp 7 theo hướng dẫn kháng chấn của Bộ Xây dựng. · Giải pháp kết cấu: - Sử dụng giải pháp thiết kế kết cấu công trình được thiết lập trên cơ sở móng cọc, khung, vách bê tông cốt thép tạo lõi cứng, kết hợp với hệ dầm sàn chịu lực, tường chèn gạch rỗng vữa xi măng mác 50. - Các tải trọng ngang do gió gây ra (vùng áp lực gió vùng 2) có kề cận đến hệ số giảm tải trọng gió theo chiều cao ứng với địa hình thành phố. ·Phần móng: - Căn cứ vào tình hình thực tế địa chất khu vực dự kiến xây dựng, căn cứ vào quy mô công trình cho thấy giải pháp thiết kế móng được lựa chọn như sau: Dùng phương án móng khoan cọc nhồi BTCT để truyền tải trọng công trình xuống lớp đất tốt hợp với dạng công trình cao tầng tại địa bàn Hà Nội và tránh ảnh hưởng do lún cho công trình Đảm bảo độ vững chắc an toàn cho công trình. - Giải pháp móng cọc nhồi: móng cọc khoan nhồi BTCT mác 350 có đường kính 80-100 cm. Trước khi thi công cọc đại trà nhất thiết phải kiểm tra sức chịu tải thực tế của cọc. Nếu sức chịu tải tính toán theo dự báo không phù hợp với sực chịu tải thực tế, thiết kế sẽ bố trí lại mặt bằng cọc và chiều dài cọc. Đài cọc đơn kết hợp hệ giằng giảm được ảnh hưởng móng cột lệch tâm. ·Phần thân: Giải pháp thiết kế sử dụng hệ thống khung, cột, dầm sàn toàn khối kết hợp với hệ vách thang máy, đảm bảo an toàn về khả năng chịu lực của công trình. Hệ cột khung bố trí theo lưới 7,8x7,8 và 6,9x6,9. Bản sàn tính toán dầy 15 cm chung cho tất cả các kích thước ô bản sàn. Tường xây chèn khung được gọi là vách bao che ngăn cách, kết hợp với hệ dầm khung và sàn đổ tại chỗ truyền tải lên hệ kết cấu khung vách - lõi thang máy BTCT kết hợp với nhau cùng chịu lực. Đánh giá tác động môi trường của dự án: Mục đích đánh giá tác động môi trường của dự án là nhằm phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm các công cụ để quản lý, hạn chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án, trên cơ sở đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi trường. Quá trình phân tích ảnh hưởng của dự án đến môi trường bao gồm hai nội dung: nhận dạng mọi tác động có thể có của dự án đến môi trường trong mọi giai đoạn của dự án và đề xuất các giải pháp khắc phục. Lịch trình thực hiện dự án: Việc lập lịch trình thực hiện từng hạng mục công trình, từng công việc trong mỗi hạng mục công trình của dự án phải đảm bảo làm sao cuối cùng dự án có thể bắt đầu đi vào sản xuất hoặc hoạt động theo đúng thời gian dự định. Có nhiều phương pháp phân tích và lập lịch trình thực hiện dự án khác nhau, tùy thuộc vào quy mô và sự phức tạp về kỹ thuật xây dựng và sản xuất dự án, đó là: phương pháp sơ đồ Gantt; phương pháp Pert và CPM. Sau đây là lịch trình thực hiện dự án lắp đặt một thiết bị kiểm soát ô nhiễm không khí ở nhà máy thép Nam Đô mà công ty đã thực hiện. TT Công tác Mô tả Công tác trước Thời gian (tuần) 1 A Xây dựng bộ phân bên trong - 2 2 B Sửa chữa mái và sàn - 3 3 C Xây ống gom khói A 2 4 D Đổ bê tông và xây khung B 4 5 E Xây cửa lò chịu nhiệt C 4 6 F Lắp đặt hệ thống kiểm soát C 3 7 G Lắp đặt thiết bị lọc khí D, E 5 8 H Kiểm tra và thử nghiệm F, G 2 Thời gian (tuần) TT Công tác 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 A - Xây dựng bộ phân bên trong 2 B - Sửa chữa mái và sàn 3 C - Xây ống gom khói 4 D - Đổ bê tông và xây khung 5 E - Xây cửa lò chịu nhiệt 6 F - Lắp đặt hệ thống kiểm soát 7 G - Lắp đặt thiết bị lọc khí 8 H - Kiểm tra và thử nghiệm Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự dự án đầu tư: Vai trò của tổ chức quản lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu hình thành trong ý tưởng của nhà đầu tư và tiếp tục xuyên suốt trong quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư. Với sự xuất hiện của chức năng tổ chức – quản lý, vai trò của nó cũng bắt đầu phát huy tác dụng qua các giai đoạn của quá trình lập và quản lý dự án đầu tư. Chính vì vậy, việc nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án đầu tư là rất cần thiết trong nội dung lập dự án đầu tư. Để xác lập và đảm bảo hiệu quả công tác quản lý vận hành dự án cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khía cạnh này, bao gồm cả các nhân tố pháp lý, các nhân tố về tổ chức và các nhân tố kinh tế. Các dự án khác nhau có thể có hình thức tổ chức quản lý khác nhau nhưng khi lựa chọn hình thức cho mỗi dự án cụ thể cần phải quán triệt các nguyên tắc chủ yếu: tập trung hóa, cân đối, đồng bộ, linh hoạt, nhịp nhàng, liên tục và thừa kế. Cơ cấu tổ chức vận hành dự án có thể được bố trí theo nhiệm vụ, theo địa điểm hoặc theo sản phẩm. Việc lựa chọn hình thức quản lý phụ thuộc vào một số tiêu chí như: tính chất dự án, quy mô dự án, quan hệ sở hữu vốn, mức độ rủi ro và phức tạp của từng dự án… Sau khi xây dựng được sơ đồ tổ chức vận hành của dự án, cần dự kiến số lượng công nhân trực tiếp làm việc cho dự án. Để xác định được số nhân công trực tiếp làm việc cho dự án có thể sử dụng một số phương pháp khác nhau. Đối với các dự án trong lĩnh vực công nghiệp có thể sử dụng các phương pháp: phương pháp tính số lượng nhân công trực tiếp sản xuất, phương pháp dựa vào định mức đứng máy… Trên cơ sở xác định đầy đủ tiêu chuẩn và nguồn nhân sự cần tiếp tục nghiên cứu và dự tính chi phí nhân lực. Chi phí nhân lực bao gồm: chi phí lương cơ bản, phụ cấp, tiền thưởng, phúc lợi, chi phí đào tạo,tuyển dụng. Ví dụ: Trong dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điên tử - viễn thông” tổ chức quản lý dự án: - Tổ chức quản lý dự án: Công ty sẽ thành lập một Ban quản lý dự án trực thuộc công ty để trực tiếp điều hành dự án theo luật Xây Dựng. - Khi đi vào vận hành và khai thác, Ban Quản lý dự án sẽ quản lý toàn bộ toà nhà và cung cấp các dịch vụ cơ bản cho các đơn vị thành viên thuộc công ty như: - Quản lý chung theo quy chế của công ty. - Phối hợp với các ban quản lý cụm công nghiệp và các cơ quan chức năng khác có liên quan. - Bảo trì toà nhà; Bảo trì hệ thống điện, nước… Phân tích tài chính dự án đầu tư: Phân tích tài chính là một nôi dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án thông qua việc: + Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho viêc thực hiện dự án. Dự án cần nhu cầu vốn là bao nhiêu? vốn này được sử dụng như thế nào? dự án dự kiến huy động ở những nguồn nào? + Phải xác định được các khoản chi phí và các lợi ích thu được trong từng năm của đời dự án. Trên cơ sở đó tính các chỉ tiêu, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. + Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Xem xét trên ba khía cạnh: an toàn về nguồn vốn huy động, an toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ, an toàn cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán. Phân tích tài chính không chỉ có vai trò quan trọng đối với chủ đầu tư mà còn cả đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư, các cơ quan tài trợ vốn cho dự án. Để đánh giá chính xác tính khả thi về tài chính của dự án, khi phân tích tài chính phải đảm bảo đủ, chính xác các số liệu thôn tin thu thập và sử dụng các phương pháp phân tích phù hợp. Phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm các nội dung sau: 3.5.1. Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án: * Dự tính tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Dự tính tổng mức đầu tư rất quan trọng vì nó liên quan đến tính khả thi của dự án. Tổng mức vốn đầu tư bao gồm: vốn cố định, vốn lưu động, vốn dự phòng. + Vốn cố định bao gồm: chi phí xây dựng (chi phí xây dựng các công trình; chi phí tháo dỡ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm hiện trường để ở và để điều hành thi công); chi phí thiết bị (chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị); chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác. + Vốn lưu động: bao gồm vốn lưu động sản xuất và vốn lưu động lưu thông. Vốn lưu động sản xuất gồm những tài sản dự trữ cho quá trình sản xuất và tài sản dự trữ trong quá trình sản xuất. Vốn lưu động lưu thông gồm những tài sản dự trữ cho quá trình lưu thông và các tài sản trong quá trình lưu thông. + Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trược giá trong thời gian thực hiện dự án. Ví dụ: dự án : dự án “đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễn thông” dự tính tổng mức vốn đầu tư: Căn cứ để dự tính tổng mức vốn đầu tư: - Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 của UBND thành phố Hà Nội, về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về khung gía các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính số 1357/TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 về quy định khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước được nhà nước cho thuê đất. - Suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng - Viện Kinh tế ban hành năm 1997 - Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. - Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/05/2005 Hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và xử lý chuyển tiếp thực hiện Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ. - Khấu hao tài sản cố định theo quyết định số 1062/TC/QĐCSTC ngày 04/11/1996. Tổng mức vốn đầu tư bao gồm các phần sau: Chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí chuẩn bị đầu tư, chi chí dự phòng. BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH ĐƠN VỊ KHỐI LƯỢNG THÀNH TIỀN 1 2` 3 4 5 I Chi phí xây lắp  60.700.000.000 A Khối nhà chính m2 7.450 57.200.000.000 B Hạ tầng cơ sở 1.700.000.000 1 San nền m3 1.500 2 Tường rào, cổng m 150 3 Hệ thống đèn chiếu sáng ngoài trời C Các công trình phụ trợ 1.800.000.000 1 Vườn hoa, đài phun nước m2 75 2 Đài phun nước 3 Cây xanh m2 195 4 Nhà bảo vệ m2 12 5 Nhà máy bơm m2 12 Bể nước ngầm 50m3 m3 50 8 Bãi để xe, sân thể thao ngoài trời m2 400 II Chi phí thiết bị 18.200.000.000 A Bơm cấp nước cỡ lớn cái 1 B Bơm cấp nước nhỏ (dự phòng) cái 1 C Bơm cấp nước chữa cháy cái 1 D Máy biến áp 400KVA bộ 1 E Hệ thống điều hoà cái 150 F Thang máy cái 2 III Chi phí khác 2.500.000.000 A Chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư C Giai đoạn thực hiện đầu tư D Giai đoạn kết thúc xây dựng IV Chi phí đền dù giải phóng mặt bằng 1.315.800.000 V Chi phí dự phòng 8.271.580.000 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 90.987.380.000 * Dự tính nguồn vốn huy động cho dự án: Các nguồn huy động vốn cho dự án có thể do ngân sách cấp phát, ngân hàng cho vay, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh do các bên liên doanh góp, vốn tự có hoặc vốn huy động từ các nguồn khác. Để đảm bảo vốn đáp ứng cho quá trình xây dựng công trình và tránh ứ đọng vốn, việc xem xét nguồn vốn huy động cho dự án phải đảm bảo các yêu cầu: đủ về số lượng, đáp ứng được đúng thời hạn cần bỏ vốn, các nguồn vốn huy động phải đảm bảo tính chắc chắn. Tiếp đó đem so sánh giữa khả năng huy động vốn với nhu cầu sử dụng vốn. Nếu khả năng huy động vốn lớn hơn hoặc bằng nhu cầu sử dụng vốn thì dự án khả thi về mặt tài chính, dự án được chấp nhận. Nếu khả năng huy động vốn nhỏ hơn nhu cầu sử dụng vốn thì phải giảm quy mô dự án, quay trở lại phân tích khía cạnh kỹ thuật. Sau đó xác định cơ cấu của các nguồn vốn huy động so sánh giữa vốn huy động của từng nguồn vốn với tổng mức đầu tư. Trên cơ sở đó lập bảng tiến độ huy động vốn đối với từng nguồn. Ví dụ: dự án: “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễn thông” dự tính nguồn vốn và phương án huy động vốn của dự án: Dự án được thực hiện bằng nguồn vốn tự có của Công ty và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác, dự kiến như sau: a, Nguồn vốn được bổ sung từ lãi do hoạt động kinh doanh của Công ty trong các năm trước: 9.098.738.000 đồng b, Nguồn vốn huy động từ các cổ đông là thành viên hội đồng quản trị và cán bộ nhân viên công ty: 9.098.738.000 đồng c, Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng, Ngân hàng và Quỹ Hỗ Trợ phát triển trong nước: 72.789.904.000 đồng Đây là dự án đầu tư hoạt động trong lĩnh vực công nghệ (nhất là lĩnh vực sản xuất phần mềm) do vậy, theo quy định của nhà nước thì đây là dự án được ưu tiên hỗ trợ vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển. Ngoài ra dự án này cũng được các Ngân hàng trong nước tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn với lãi suất ưu đãi. Với nguồn vốn và các điều kiện thuận lợi như trên thì việc chuẩn bị nguồn tài chính cho dự án là rất khả thi và nhanh chóng. Đặc biệt là cho đến thời điểm hiện tại thì công ty sẵn sàng huy động được ngay hơn 80% tổng số vốn đầu tư (bao gồm vốn và lợi nhuận hiện có của công ty cùng với vốn huy động từ các cổ đông). 3.5.2. Lập các báo cáo tài chính và xác định dòng tiền của dự án: * Lập các báo cáo tài chính: Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài chính của dự án và là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án. Báo cáo tài chính bao gồm các bảng: - Bảng dự tính doanh thu trong từng năm hoạt động của dự án: để lập được bảng phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để xác định. - Bảng dự tính chi phí sản xuất trong từng năm hoạt động của dự an: để lập được bảng phải dựa vào kế hoạch sản xuất hàng năm, kế hoach khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án. - Bảng dự trù lãi, lỗ trong từng năm hoạt động của dự án: dựa vào số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí hàng năm tiến hành dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án. - Bảng dự trù cân đối kế toán * Xác đinh dòng tiền của dự án: Dòng tiền của dự án có vai trò rất quan trọng, dựa vào dòng tiền của dự án tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Dòng tiền ròng của dự án là dòng của mức chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án. Dòng tiền để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế. Dòng tiền sau thuế được xác định = dòng tiển ròng – dòng thuế. Dòng các khoản chi của dự án: dòng vốn đầu tư ban đầu, chi phí vận hành, giá trị đầu tư bổ sung tài sản nếu có. Dòng các khoản thu của dự án bao gồm: doanh thu trong từng năm của dự án và các khoản thu khác. 3.5.3. Các chỉ tiêu phản ánh khía cạnh tài chính dự án đầu tư: *Nhóm chỉ tiêu phản ánh tiềm lực tài chính của dự án:hệ số giữa vốn tự có so với vốn đi vay, tỷ trọng giữa vốn tự có so với tổng mức vốn đầu tư. * Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án:lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án, thời gian thu hồi vốn đầu tư, chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ, chỉ tiêu định suất lợi nhuận vốn đầu tư, tỷ số lợi ích - chi phí, chỉ tiêu điểm hòa vốn. * Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án: Độ an toàn về tài chính của dự án là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án. Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: an toàn về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ, an toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán. Ví dụ: Dự án “Khu văn phòng và nhà ở cao cấp Elcom” căn cứ trên các nguồn huy động vốn của dự án, nhóm soạn thảo đã đưa ra các số liệu cụ thể về tỷ trọng cũng như giá trị của từng khoản nguồn vốn trên tổng số vốn cần thiết huy động cho công trình như sau: TT Nội dung chi phí Tỷ trọng (%) Giá trị (trước VAT) (triệu đồng) Tổng cộng vốn đầu tư trước VAT 100 917.293.6 Phân bổ nguồn vốn 1 Vốn tự có, huy động cổ đông 15.04 138.000.0 2 Vốn ứng trước của khách hàng 72.56 665.567.5 3 Vốn vay thương mại 10%/6 tháng 12.4 113.726.0 Về doanh thu của dựa án, ban quản lý dự án xác định doanh thu chủ yếu của dự án được lấy từ nguồn thu là bán các căn hộ chung cư và cho thuê văn phòng, dịch vụ thương mại theo đúng phương án knh doanh đã lựa chọn của dự án. Trên cơ sở đó, công ty đã đưa ra bản dự kiến kế hoạch doanh thu (trước VAT) đối với việc bán các căn hộ chung cư, văn phòng, cho thuê văn phòng trả trước như sau: + Thu tiền đợt 1 : 49.158.000 vào quý 3 và quý 4 năm 2008 + Thu tiền đợt 2: 294.950.000 vào quý 1 và quý 2 năm 2009 + Thu tiền đợt 3: 196.633.000 vào quý 3 và quý 4 năm 2009 + Thu tiền đợt 4: 148.283.000 vào quý 1 và quý 2 năm 2010 + Thu tiền đợt 5: 296.566.000 vào quý 3 và 4 năm 2010 Việc xác định nguồn trả nợ và kế hoạch trả nợ vốn vay cũng được công ty tính toán trước để đảm bảo hiệu quả cho dự án cũng như sự đánh giá, xem xét tài chính của tổ chức tín dụng mà công ty vay vốn. Cụ thể như sau: Nguồn trả nợ: lấy từ khấu hao và lợi nhuận ròng của dự án Kế hoạch trả nợ như sau: ngay khi thu được tiền trả trước của khách hàng sẽ trả bớt nợ gốc ngân hàng để giảm lãi vay: + Năm 2008: trả lãi trong kỳ: 12,021 tỷ đồng + Năm 2009: trả hết gốc vay và lãi trong năm: 110,611 tỷ đồng Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án đầu tư: Phân tích kinh tế - xã hội của dự án nhằm đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án, nhằm xác định sự đóng góp của dự án vào các mục tiêu phát triển cơ bản của nền kinh tế và phúc lợi của đất nước. Để nói lên hiệu quả của lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại, cần phải tiến hành so sánh giữa lợi ích mà nền kinh tế và toàn bộ xã hội thu được với những chi phí xã hội đã bỏ ra