Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới

loại mặt bằng điển hình: + Loại 1: Diện tích sàn 919 m2, có 8 căn hộ/ tầng + Loại 2: Diện tích sàn 919 m2, có 6 căn hộ/ tầng + Loại 3: Diện tích sàn 919 m2, có 4 căn hộ/ tầng - Giải pháp về giao thông trong toà nhà: + Khối siêu thị, dịch vụ: Được liên hệ giao thông đứng bởi 4 thang bộ đồng thời là thang thoát hiểm và 2 thang tự hành đảm bảo tính độc lập về giao thông đồng thời đảm bảo về khả năng thoát hiểm khi có sự cố. + Khối ở: Được tổ chức giao thông theo trục đứng bao gồm các thang máy loại vừa chở người đồng thời có kết hợp các thang lớn vừa chở hàng vừa chở người, 2 thang bộ bắt đầu từ tầng hầm và tầng 1 lên các tầng trên đều là các thang được thiết kế với mục đích phục vụ việc thoát hiểm khi có sự cố." Kiến trúc trong toà nhà là khá hợp lý và hiện đại : Các căn hộ, siêu thị, dịch vụ, văn phòng làm việc…trong toà nhà có các chức năng khác nhau, phục vụ cho các đối tượng khác nhau được các kiến trúc sư thiết kế việc tổ chức giao thông là hoàn toàn độc lập, tách biệt riêng biệt các sảnh văn phòng, siêu thị và chung cư…đã đem lại cho tòa nhà có tính độc lập về giao thông. Ngoài ra cán bộ hạ tầng kỹ thuật còn đưa thêm các giải pháp kỹ thuật dự phòng cho toà nhà. b/ Khu II: Nhà vườn: Khu đất có tổng cộng 35 nhà liền kề, căn cứ vị trí của từng căn, các mẫu nhà liền kề được phân làm 7 mẫu nhà (12 loại) với các kiểu thiết kế kiến trúc từng mẫu nhà khác nhau - Về không gian khu nhà vườn: " Quan sát không gian khu đất, khu đất có một vị trí đẹp, thoáng đãng, thuận lợi về giao thông, là một điểm lý tưởng để xây dựng các nhà mặt đường thuận lợi về thương mại dịch vụ...." - Về cơ cấu căn nhà: " Các căn nhà được các kiến trúc sư thiết kế với không gian thông thoáng, đặc biệt là phòng ngủ và bếp; làm đẹp nội thất, sử dụng tiết kiệm, hợp lý các không gian của căn nhà. - Các mẫu nhà ở đều sử dụng sân vườn trước và sau nhằm nâng cao chất lượng môi trường và không gian sống. Tất cả các mẫu nhà thiết kế gồm các chức năng cứng sau: + Tiền phòng. + Phòng khách + Bếp, ăn + Các phòng ngủ (trong đó phòng ngủ đều có vệ sinh riêng) + Vệ sinh + Phòng thờ, phòng làm việc + Ban công lô gia, sân thượng + Tầng lửng được thiết kế để tạo không gian cao thoáng cho phòng khách" C. GIẢI PHÁP XÂY DỰNG Sau khi cán bộ lập dự án tính toán được các phương án về mặt bằng xây dựng, giải quyết thoả đáng các công việc giải phóng mặt bằng xây dựng ở các cụm dân cư. Thông qua việc nghiên cứu khí hậu, địa thế khu đất, các tiện ích về cơ sở hạ tầng của vùng đã đưa ra các giải pháp xây dựng: ¨ Giải pháp về công nghệ xây dựng Phương hướng chung của cán bộ lập dự án là nghiên cứu áp dụng một cách tốt nhất các giải pháp về kỹ thuật, thiết bị và phương án thi công tiên tiến của Việt Nam và thế giới trong thiết kế xây dựng. Hai công nghệ xây dựng được áp dụng ở dự án này là: + Công nghệ trượt lõi cứng của Cộng hoà Áo + Công nghệ bê tông tiền chế dự ứng lực của Vương quốc Bỉ ¨ Giải pháp kết cấu công trình Các giải pháp kết cấu công trình được cán bộ thiết kế kỹ thuật nghiên cứu đảm bảo được khả năng chịu được các trường hợp trọng tải có thể xảy ra trong quá trình thi công cũng như khi sử dụng, khả năng chịu lửa, chịu lún, kết cấu đảm bảo tính khả thi trong thi công và phù hợp với những công nghệ mà dự án áp dụng. a/ Khu I : Khu nhà chung cư - Phương án kết cấu móng Căn cứ vào đặc điểm của công trình cùng với điều kiện địa chất công trình khu vực xây dựng nói trên, cán bộ lập dự án tính toán sơ bộ lực dọc chân cột của công trình, cùng với các chuyên gia kỹ thuật và các kỹ sư đã thiết kế chọn giải pháp móng cọc khoan nhồi bê tông cốt thép đường kính 1.2m và 1m, dài 43m. "Sức chịu tải dự kiến là 700 (T) đối với cọc đường kính 1.2m 500 (T) đối với cọc đường kính 1m Móng dùng bê tông mác 300, cốt thép móng dùng cường độ AI, AII, AIII. Thép AI dùng cho cốt thép đai, thép buộc. Thép AII, AIII dùng cho cốt thép giá, cốt thép cấu tạo, cốt thép chịu lực." - Phương án kết cấu phần thân "+ Sử dụng hệ kết cấu cột, dầm, vách lõi toàn khối. Hệ cột, dầm, vách sử dụng bê tông cốt thép mác 350# được thi công toàn khối, để chịu tải trọng đứng và tải trọng ngang. Sàn panel dự ứng lực lắp ghép, các tấm panel được chế tạo trong nhà máy, do đó có thể rút ngắn thời gian thi công và khối lượng ván khuôn. + Phía trên các tấm sàn panel là lớp bêtông đổ bù dày 60mm mác 350#. Hệ cột, dầm, sàn đổ bù, vách lõi sử dụng cốt thép nhóm AI, AII, AIII. Sàn panel lắp ghép sử dụng thép dự ứng lực cường độ cao." b/ Khu II : Khu nhà vườn Sau khi đã nghiên cứu và phân tích địa chất, các chuyên gia kỹ thuật nhận định đây là khu nhà thấp tầng nên lựa chọn : "- Phần móng bằng bêtông cốt thép. - Phần thân là hệ kết cấu bêtông cốt thép cột, dầm, sàn toàn khối..." D. GIẢI PHÁP HỆ THỐNG KỸ THUẬT TOÀ NHÀ VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU ĐẤT ¨ Hệ thống về điện a/ Khu I : Khu nhà chung cư " - Chiếu sáng tầng hầm sử dụng đèn huỳnh quang bóng 220V/40W. - Chiếu sáng cho khu vực dịch vụ sử dụng loại đèn huỳnh quang ầm trần có choá phản quang 3x20w... - Ngoài ra trong các khu dịch vụ, sảnh, hành lang còn bố trí các đèn chiếu sáng sự cố và đèn Exit có bộ lưu điện để chiếu sáng lưu thông đi lại khi mất nguồn điện lưới và trong cả trường hợp mất cả nguồn lưới lẫn nguồn máy phát." b/ Khu nhà II : Khu nhà vườn "- Chiếu sáng trong các căn hộ chung cư dùng đèn chùm, đèn tranh, đèn ốp tường trang trí cho phòng khách, trong các phòng ngủ dùng đèn huỳnh quang, đèn ốp tường, ban công sử dụng đèn ốp trần D250 bóng compact 18w..." - Ngoài ra còn đưa ra các giải pháp khác như hệ thống bảo vệ an toàn cho công trình, phương án đi dây, nguồn dự phòng. ¨ Hệ thống thông tin liên lạc "- Độ sâu chôn ống luồn cáp thông tin được chôn sâu 0,7m đi trên vỉa hè đường, khi đi qua lòng đường thì phải chôn sau 1.2m và luồn trong ống thép. Tủ Phân phối MDF phải đảm bảo chống mọi thời tiết và đảm bảo dung lượng cho nhu cầu sử dung thuê bao của khu vực và được đặt trên bệ bê tông cao 0,7m..." ¨ Hệ thống chống sét a/ Khu I : Khu nhà chung cư "- Sử dụng thiết bị thu sét phát xạ sớm tia tiên đạo hiện đại theo công nghệ phát xạ sớm. Đây là hệ thống chống sét trực tiếp tiên tiến nhất trên Thế giới hiện nay với chứng nhận bản quyền phát minh sáng chế năm 1985. Năm 2003 phát triển công nghệ phát xung điện thế cao thế hệ IV..." b/ Khu II : Khu nhà vườn "- Sử dụng kim thu sét thép F6, dài 700mm và hệ thống dây dẫn sét thép F10 - Hệ thống nối đất sử dụng cọc nối đất thép L63x63x6, dài 2500mm và dây nối đất thép 40x4mm..." ¨ Hệ thống kỹ thuật ngoài nhà * Hệ thống thoát nước mưa ngoài nhà Trên cơ sở thiết kế các tiêu chuẩn, quy phạm Việt Nam, tính toán hệ thống thoát nước mưa như cường độ mưa tính toán, lượng nước thoát, lưu lượng, vận tốc dòng chảy, lưu không, độ sâu chôn cống. Phân tích hiện trạng tiêu thoát nước, kết hợp với quy hoạch sử dụng đất, giao thông, san nền của khu vực dự án, giải pháp thoát nước mưa được cán bộ kỹ thuật - hạ tầng đề xuất như sau: "- Hệ thống thoát mưa cho khu vực dự án là hệ thống thoát nước riêng. - Độ dốc cống thoát nước mưa đảm bảo theo nguyên tắc tự chảy imin >= 1/D. Khi độ dốc đường thay đổi lớn thì độ dốc cống lấy theo độ dốc địa hình để đảm bảo độ sâu chôn cống..." * Hệ thống cấp nước ngoài nhà: " -Khu vực quy hoạch được cấp nước từ tuyến ống truyền dẫn D200 của mạng cấp nước thành phố cấp cho khu vực dự án. Mạng lưới đường ống cấp nước được thiết kế là vòng khép kín, là mạng cấp chung cho nước sinh hoạt và nước cứu hoả. + Tổng nhu cầu dùng nước trung bình của toàn bộ khu vực dự án là: Qtb = 505 m3/ngđ +Lưu lượng nước tính toán trong ngày dùng nước lớn nhất: Qmax = Kngày-max*Qtb = 657 m3/ngđ Kngày: Hệ số không điều hoà ngày Kngày-max=1.3 +Lưu lượng nước tính toán trong giờ dùng nước lớn nhất qh-max= Kh-max*Qmax/24 = 27,37m3/h Kh-max=1.5..." * Hệ thống thoát nước thải ngoài nhà. " - Nước thải từ các hộ gia đình, các công trình trong khu vực dự án được xử lý sơ bộ qua bể tự hoại trước khi thoát vào các tuyến cống chính, tập trung về đường ống thoát nước chung của toàn khu..." * Xử lý chất thải "- Rác thải hàng ngày có thể thu gom tập chung đơn giản bằng các thùng rác đặt trên vỉa hè gom từng cụm. Chất thải sau khi thu gom được đưa về các điểm trung chuyển...". (Hạng mục này của Dự án sẽ được Nhà cung cấp và phân phối sản phẩm gas thiết kế chi tiết, lắp đặt và quản khai thác sử dụng theo chuyên ngành) ¨ Hệ thống kỹ thuật trong nhà a/ Khu II : Khu nhà chung cư * Hệ thống cấp nước "Nước cấp cho khu nhà được lấy từ mạng lưới cấp nước của khu vực dự án với đường kính D100 dẫn vào bể chứa nước ngầm giữa hai nhà 27T1 và 27T2 cho nhu cầu sử dụng nước của một nhà là191 m3/nghđ và bể chứa nước sinh hoạt có dung tích W = 191*2 = 400m3 cho cả hai nhà 27 tầng. Mạng lưới đường ống trên mái được bố trí thành mạng vòng để đảm bảo tính an toàn cấp nước.Chọn ống đứng cấp nước có áp lực làm việc P=16at, ống nhánh cấp nước có áp lực làm việc P=6at...” * Hệ thống thoát nước - Thoát nước mưa: “ +Nước mưa thu trên mái tập trung vào sênô chảy qua lưới chắn rác được thu vào các ống đứng dẫn vào hệ thống thoát nước mưa ngoài nhà. Tại vị trí chân ống đứng thoát nước mưa bố trí một tê thông tắc. Chọn ống đứng thoát nước mưa có áp lực làm việc P=16at...” Thoát nước thải: “ +Nước thải từ các chậu rửa, khu bếp, máy giặt và phễu thu nước sàn được thu vào các ống đứng dẫn nước rửa, dẫn ra hố ga thu nước tập trung sau bể tự hoại rồi chảy vào hệ thống thoát nước thải ngoài nhà. Chọn ống đứng thoát nước có áp lực làm việc P=12at cho khu nhà...” * Hệ thống chữa cháy Hệ thống chữa cháy bằng nước vách tường; Hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler; Hệ thống chữa cháy bằng bột. ¨ Giải pháp kỹ thuật cho khu nhà vườn * Hệ thống cấp nước “Nước cấp cho từng nhà được lấy từ mạng lưới cấp nước của khu vực dự án với đường kính D20 dẫn vào bể nước ngầm của khu nhà. Dung tích bể nước ngầm chứa nước dữ trữ phục vụ sinh hoạt trong 2 ngày là Wsh = 4m3.Dung tích bể nước mái là 2m3.Chọn ống đứng cấp nước có áp lực làm việc P=4at, vật liệu được sử dụng là ống thép hoặc ống PP-R....” * Hệ thống thoát nước - Thoát nước mưa “ Nước mưa thu trên mái tập trung vào sênô chảy qua lưới chắn rác được thu vào các ống đứng dẫn vào hệ thống thoát nước mưa ngoài nhà.Chọn ống đứng thoát nước mưa có áp lực làm việc P=4at, vật liệu được sử dụng là ống uPVC...” - Thoát nước thải “Nước thải từ các chậu rửa và phễu thu nước sàn được thu vào các ống đứng dẫn nước rửa dẫn ra hố ga thu nước tập trung sau bể tự hoại rồi chảy vào hệ thống thoát nước thải ngoài nhà.Chọn ống thoát nước có áp lực làm việc P=6at, vật liệu được sử dụng là ống uPVC...” Nhìn chung, các giải pháp quy hoạch, kiến trúc, xây dựng và hạ tầng kỹ thuật đưa ra là khá đầy đủ và hoàn thiện về chất lượng, đảm bảo cho dự án trong quá trình thi công và sau khi hoàn thành công trình đi vào vận hành một cách tốt đep. Công tác giải phóng mặt bằng Theo Phương án tổng thể giải phóng mặt bằng, tổng kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư và chi phí phục vụ công tác GPMB là 15.035.043.780 đồng, trong đó: "+ Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là 14.740.239.000 đồng. Bao gồm các chi phí bồi thường cho 11.409 m2 đất nông nghiệp và 459 m2 đất ở. + Chi phí phục vụ công tác tổ chức giải phóng mặt bằng là 294.804.780 đồng..." Đánh giá tác động môi trường Cán bộ lập dự án đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án theo hai thuộc tính cơ bản : thuộc tính của các giai đoạn dự án và thuộc tính sẵn có của môi trường. Trong quá trình thực hiện và khai thác dự án mức độ tác động của dự án đến môi trường là có nhưng ở mức độ trung bình, không có yếu tố tác động lớn và có thể khắc phục được. - Các biện pháp giảm thiểu môi trường có thể là: “+ Trong thi công các phương tiện máy móc như gầu xúc, máy kéo, máy ủi… gây tiếng ồn phải được đặt ở cự ly hợp lý, tổ chức tốt việc vận chuyển vật liệu, tránh giờ cao điểm, tránh ảnh hưởng tới dân cư và môi trường xung quanh. + Các thiết bị máy móc xây dựng cần được kiểm tra thường xuyên để đảm bảo điều kiện vận hành tối ưu. + Cần có các biện pháp khắc phục tránh trượt lở đất, huỷ hoại địa hình, môi trường, ô nhiễm nước. + Phun nước để giảm bụi trong khi thi công đất. Các loại rác thải phải được quản lý chặt chẽ, hệ thống cấp thoát nước đảm bảo vệ sinh.” v.v… ¨ Lịch trình thi công xây dựng Cán bộ công ty Vinaconex R&D xây dựng lịch trình cho việc thi công xây dựng công trình dựa vào phương pháp đường găng theo các mốc thời gian quan trọng. Đây chính là cở sở để các đội thi công tiến hành xây dựng đúng tiến độ và ban giám sát dễ dàng kiểm tra tiến độ thi công của công trình. Lịch trình của dự án được xác định như sau: “1- Chuẩn bị đầu tư và khởi công: 6 tháng Công tác khảo sát, đo đạc khu đất dự án; Thiết kế cơ sở. Lập và trình duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; Thỏa thuận các giải pháp kỹ thuật công trình và phòng cháy, chữa cháy... Thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán công trình. Trình duyệt thiết kế công trình. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng; + Tổ chức đấu thầu thực hiện dự án; + Hoàn thiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư. 2 - Công tác xây lắp và hoàn thiện: 2 năm 6 tháng - Thi công nền móng. - Thi công xây lắp hạ tầng kỹ thuật khu đất. - Thi công xây lắp các hạng mục công trình kiến trúc. - Kết thúc đầu tư xây dựng & đưa dự án vào khai thác.” 1.2.5.4. Phân tích khía cạnh tài chính Một dự án khả thi đi vào hoạt động thì phải đáp ứng đúng các mục tiêu của chủ đầu tư bao gồm phải trả đủ các khoản chi phí, đóng góp cho ngân sách Nhà nước, hoàn lại vốn đầu tư ban đầu và thu được lợi nhuận. Để thực hiện mục tiêu cơ bản về tài chính của dự án, cán bộ lập dự án tiến hành phân tích kinh tế tài chính của dự án, xác định tất cả những chi phí về mặt tài chính, kinh tế và lợi ích về mặt tài chính, kinh tế thông qua việc so sánh những lợi ích chi phí, qua đó có thể xác định và đánh giá được mức độ hiệu quả của dự án đem lại. ¨ Tổng mức đầu tư: Cán bộ lập dự án dựa vào diện tích, khối lượng, định mức, đơn giá của các khoản mục trong từng khoản chi phí xây dựng, chi phí lắp đặt, chi phí dự phòng, chi phí cơ bản khác…Cụ thể là: Chi phí xây lắp trước thuế (D) bao gồm: Chi phí khu chung cư 27 tầng (phần cọc + tường kè tầng hầm + đài móng; tầng hầm; phần thân 27 tầng + 1 tầng mái; dự phòng trượt giá 10%); chi phí nhà vườn và hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn khu đất. + Chi phí khu chung cư 27 tầng (A): - Phần cọc + tường kè tầng hầm + đài móng (A1) A1 = 3.290 m2 * 3.700.000 = 12.173.000.000 (VNĐ) - Tầng hầm (A2) = 3.290 m2 * 2.200.000 = 7.238.000.000 (VNĐ) - Phần thân 27 tầng + 1 tầng mái (A3) A3= 51.805 m2 * 3.800.000 = 196.859.000.000 (VNĐ) - Dự phòng trượt giá 10% (A4) = 21.627.000.000 (VNĐ) Vậy A = A1 + A2 + A3 + A4 = 237.897.000.000 (VNĐ) + Chi phí nhà vườn (B) B = 13680 m2 * 2.000.000 = 27.360.000.000 (VNĐ) + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn khu đất (C) C = 9.760 m2 * 800.000 =7.808.000.000 (VNĐ) Chi phí xây lắp trước thuế: D = A + B + C = 273.065.000.000 (VNĐ) * Chi phí thiết bị (E) bao gồm máy biến áp, máy phát điện, hệ thống thông tin liên lạc…: E = 23.810.500.000 (VNĐ) * Chi phí lắp đặt thiết bị (F) như lắp đặt hệ thống PCCC, hệ thống thông tin liên lac…: F = 2.545.000.000 (VNĐ) * Chi phí khác (I) như khảo sát địa chất công trình, lập dự án đầu tư và thẩm định đầu tư xây dựng công trinh : I = 1.119.3110.839 (VNĐ) * Chi phí chung (J): J = 17.143.663.065 (VNĐ) * Chi phí thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công + dự toán chi tiết (K) như chi phí thiết kế trạm biến áp, chi phí thiết kế hệ thống thông tin liên lạc, PCCC… K = 5.502.259.750 (VNĐ) * Chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (L) như chi phí thẩm định thiết kế bản vẽ, chi phí bảo hiểm xây lắp thiết bị, chi phí khởi công xây dựng công trình, chi phí giám sát thi công xây dựng công trình, chi phí kiểm toán, quyết toán…: L = 8.529.233.115 (VNĐ) * Dự phòng phí (M): M= 10% *(D + E) =29.687.550.000 (VNĐ) * Chi phí sử dụng đất(N): N = 650 m2 * 15.000.000đ/m2 * 1,2 = 117.000.000.000 (VNĐ) * Chi phí bồi thường và chi phí GMB (P) P =15.035.043.780 (VNĐ) Tổng vốn đầu tư trước thuế (VĐTTT) VĐTTT = D+E+F+I+J+K+L+M+N+P= 479.406.067.684 (VNĐ) VAT = 479.406.067.684*10% =47.940.606.768 (VNĐ) Tổng vốn đầu tư sau thuế (VĐTST) = VĐTTT + VAT = 527.346.674.453 (VNĐ) * Căn cứ vào tính chất và quy mô công trình; vào xu hướng giá cả trên thị trường bất động sản của TP Hà Nội; vào phương án kinh doanh của Chủ đầu tư, vào tổng mức đầu tư , cán bộ lập dự án dự kiến nguồn vốn thực hiện dự án gồm: Bảng 1.13: Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư Đơn vị tính: VNĐ Tổng vốn đầu tư 100% 527,346,674,453 Vốn đặt cọc mua trả trước của khách hàng: 56.90% 300,060,257,764 Vốn tự có của chủ đầu tư 19.80% 104,414,641,542 Vốn vay ngân hàng 15.30% 80,684,041,191 Vốn chậm trả nhà thầu để bù đắp lãi vay 8.00% 42,187,733,956 đến hạn trả trong thời gian xây dựng Nguồn: Tổng hợp kinh tế - Dự án xây dựng nhà ở để bán cho CBCS -Viện E16 * Cán bộ lập dự án dự kiến doanh thu cần đạt được để đảm bảo kinh doanh là : - Giá bán nhà chung cư trung bình sau thuế là: 18 triệu đồng/m2 sàn căn hộ; Giá bán nhà vườn trung bình sau thuế là: 36 triệu đồng/m2 đất (bao gồm cả công trình xây dựng trên đất); * Các chỉ tiêu kinh tế chủ yếu và tính khả thi của dự án: Giá trị hiện tại ròng (tính cho 10 năm):NPV(r =10%) = 3.241.340.918 đồng Tỷ suất thu lợi nội tại (tính cho 10 năm): IRR = 11,5%; Thời gian thu hồi vốn: T = 5 năm sau khi kinh doanh (Xem chi tiết ở phụ lục tính toán đính kèm) Ta có thể thấy rõ được tính khả thi của dự án được thể hiện rõ qua các chỉ tiêu: Các chỉ tiêu tài chính quan trọng được đảm bảo, cụ thể suất thu lợi nội tại IRR> lãi suất dài hạn ngân hàng , thu nhập hiện tại ròng NPV >0. Nhu cầu vốn đầu tư được tính sát thực, các hạng mục kinh phí đầu tư đã được tính đầy đủ và theo đúng quy định của Nhà nước. Doanh thu được tính ở mức hợp lý, giá cho thuê được tính ở mức giá tối thiểu, đảm bảo kinh doanh, thực tế thị trường có thể chấp nhận mức giá cao hơn nhiều. Bảng 1: Tổng hợp chi phí xây lắp thiết bị Công trình: Khu nhà cbcs - Tổng cục kỹ thuật E16 - Bộ công an Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng Vinaconex số 21 Xây dựng, hoàn thiện toàn bộ khu đất Đơn vị tính: VNĐ TT NỘI DUNG ĐƠN VỊ QUY MÔ ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN I Chi phí xây lắp trước thuế (Gxltt) vnđ 273,065,000,000 I.1 Chung cư 27 tầng m2 55,095 237,897,000,000 1 Phần cọc + tường kè tầng hầm + đài móng m2 3,290 3,700,000 12,173,000,000 2 Tầng hầm m2 3,290 2,200,000 7,238,000,000 3 Phần thân 27 tầng + 1 tầng mái m2 51,805 3,800,000 196,859,000,000 4 Dự phòng trượt giá 10% 21,627,000,000 I.2 Khu nhà vườn (35 căn nhà) m2 13,680 2,000,000 27,360,000,000 I.3 Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật toàn khu m2 9,760 800,000 7,808,000,000 II Chi phí thiết bị trước thuế (Gtttt) vnđ 23,810,500,000 1 Máy biến áp 2000KVA (ABB) máy 2 1,100,000,000 2,200,000,000 2 Máy phát điện dự phòng SDMO PW350 máy 2 713,000,000 1,426,000,000 3 Hệ thống PCCC m2 55,095 100,000 5,509,500,000 4 Hệ thống thông tin liên lạc 2,000,000,000 5 Hệ thống cáp truyền hình 150,000,000 6 Hệ thống điều hoà trung tâm và thông gió 5,020,000,000 7 Hệ thống chống sét tiền đạn đạo 345,000,000 8 Thang máy Schindler Có 6 tháng trong đó có: 2 tháng to và 4 tháng nhỏ 6,960,000,000 9 Hệ thống gas 200,000,000 III Chi phí lắp đặt thiết bị trước thuế (Glđtt) vnđ 2,545,000,000 1 Lắp đặt trạm biến áp 2000KAV 500,000,000 2 Lắp đặt hệ thống PCCC 735,000,00 3 Lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc 900,000,000 4 Lắp đặt hệ thống điều hoà trung tâm 1,025,000,000 5 Lắp đặt hệ thống cung cấp gas 120,000,000 TT NỘI DUNG ĐƠN VỊ QUY MÔ ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN IV Chi phí khác vnđ 1,119,310,839 1 Khảo sát địa chất công trình 250,000,000 2 Lập dự án đầu tư xây dựng công trình (GXL+GTB) x 0.21/100 x 1 816,407,625 3 Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình (GXL+GTB) x 0.0162/100 x 1 52,903,214 V Chi phí chung 17,143,663,065 1 Chi phí thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công + dự toán chi tiết GXL x 1.3/100 x 1,55 5,502,259,750 2 Chi phí thiết kế trạm biến áp tạm tính 9,000,000 3 Chi phí thiết kế hệ thống PCCC tạm tính 36,599,650 4 Chi phí thiết kế hệ thống thông tin liên lạc tạm tính 36,103,000 5 Chi phí thiết kế hệ thống điều hoà trung tâm tạm tính 87,202,500 6 Chi phí thiết kế hệ thống cáp truyền hình tạm tính 16,428,050 7 Chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (GXL+GTB) x 2.873/100 x 1 8,529,233,115 7.1 Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, bản vẽ TKKTTC GXL x 0.053/100 x 1 144,724,450 7.2 Chi phí thẩm định tổng dự toán GXL x 0.053/100 x 1 144,724,450 7.3 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình GXL x 0.045/100 x 1 122,879,250 7.4 Chi phí lựa chọn nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị công trình GTB x 0.205/100 x 1 48,811,525 7.5 Chi phí giám sát công trình GXL x 0.915/100 x 1 2,498,544,750 7.6 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị GTB x 0.452/100 x 1 107,623,460 7.7 Chi phí ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 5,461,925,230 8 Chi phí bảo hiểm xây lắp + thiết bị (GXL+GTB) x 0.3/100 x 1 890,626,500 9 Chi phí kiểm toán - quyết toán GXL x 0.1/100 x 1 273,065,000 10 Chi phí khởi công công trình 22,000,000 11 Chi phí hoàn công khánh thành 100,000,000 12 Chi phí thẩm định Hồ sơ cơ sở và giấy phép xây dựng GXL x 0.07/100 x 1 191,145,500 13 Chi phí chống mối công trình tạm tính 350,000,000 14 Chi phí nén tĩnh, siêu âm,thử Pit cọc tạm tính 1,100,000,000 VI Dự phòng phí (GXL+GTB) x 0 x 1 29,687,550,000 VII Chi phí sử dụng đất 6500m2 * 15,000,000/m2 * 1,2 117,000,000,000 VIII Chi phí bồi thường TĐC và chi phí giải phóng MB Xem QĐ 1128/QĐ 1128/QĐ - huyện Từ Liêm ngày 08/05/2007 15,035,043,780 IX Tổng vốn đầu tư trước thuế 479,406,067,684 X Thuế giá trị gia tăng 47,940,606,768 XI Tổng vốn đầu tư sau thuế 527,346,674,453 XII Tính toán suất đầu tư cho 1m2 sàn xây dựng ( GXL + GTB + GLĐTB ) 9,310,499 Bảng 2: TÍNH KHÂU HAO CƠ BẢN CỦA CÔNG TRÌNH TRONG VÒNG 30 NĂM ĐẦU KHAI THÁC Đơn vị tính: VNĐ Khấu hao theo quy định của Bộ Tài chính (206/2003/QĐ - BTC ngày 12/12/2003) Giá trị Tỷ lệ khấu hao Khấu hao Giá trị xây lắp sau thuế (trong vòng 30 năm) 228,765,000,000 3.33% 7,625,423,745 Chi phí thiết bị sau thuế (Gtb) trong vòng 10 năm 23,810,500,000 10% 2,381,050,000 Tổng khấu hao 10,006,473,745 Bảng 3: TỔNG HỢP CHI PHÍ KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG VÒNG 1 NĂM Đơn vị tính: VNĐ Nội dung Cách tính Doanh thu Lương 1 năm Thành tiền Năng lượng 10% doanh thu 7,108,794,000 710,879,400 Bảo dưỡng sửa chữa 15% doanh thu 7,108,794,000 1,066,319,100 Nhân công 15 người * lương trung bình 24,000,000 360,000,000 Quản lý và tiếp thị 2% doanh thu 7,108,794,000 142,175,880 Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% doanh thu 7,108,794,000 1,990,462,320 Tổng chi phí 4,269,836,700 Ghi chú: Doanh thu ở bảng này được hiểu là doanh thu từ việc cho thuê sàn xây dựng phục vụ kinh doanh dịch vụ Bảng 4: DỰ KIẾN DOANH THU TỪ VIỆC CHO THUÊ VĂN PHÒNG VÀ CÁC DỊCH VỤ KHÁC TT Sản phẩm Tổng diện tích sàn (m2) Đơn giá (USD)/m2 (1 tháng) Đơn giá(VNĐ) 1 tháng Thành tiền (VNĐ) 1 Dịch vụ cho thuê 5,100 5 80,000 408,000,000 2 Dịch vụ tầng mái 1,000 6 96,000 96,000,000 3 Cho thuê để xe tầng hầm 2,303 1 15,000 34,545,000 4 Tổng doanh thu trước thuế 538,545,000 5 Tổng doanh thu sau thuế sau 1 tháng 592,399,500 6 Tổng doanh thu sau thuế sau 1 năm 7,108,794,000 BẢNG 5: DỰ KIẾN DOANH THU TỪ VIỆC BÁN CĂN HỘ TT Sản phẩm Tỷ lệ Tổng diện tích sàn (m2) Đơn giá (VNĐ)/m2 Thành tiền (VNĐ) 1 Bán nhà ở cao tầng 100% 37,440 9,200,000 344,448,000,000 2 Bán nhà vườn 100% 13,680 2,600,000 35,568,000,000 3 Bán đất nhà vườn 100% 4,546 30,500,000 138,653,000,000 4 Tổng doanh thu trước thuế 518,669,000,000 5 Tổng doanh thu sau thuế 570,535,900,000 Bảng 6A: THỐNG KÊ DIỆN TÍCH SÀN VÀ CHỨC NĂNG CỦA CÔNG TRÌNH CHUNG CƯ 27 TẦNG Đơn vị tính: m2 TT Số tầng Tổng diện tích sàn Diện tích sàn cho thuê cho thuê chỗ để xe Diện tích sàn dịch vụ cho thuê Diện tích sàn căn hộ bán Diện tích cho thuê dịch vụ mái 1 Tầng hầm 3290 2303 0 0 0 2 Tầng 1 2355 0 1700 0 0 3 Tầng 2,3 4700 0 3400 0 0 4 Tầng 4 1790 0 0 1560 0 5 Tầng 5÷27 41170 0 0 35880 0 6 Tầng 28 1790 0 0 0 1000 7 Tổng diện tích 55095 2303 5100 37440 1000 Bảng 6B: THỐNG KÊ DIỆN TÍCH SÀN VÀ CHỨC NĂNG CỦA KHU NHÀ VƯỜN Đơn vị tính: m2 TT Số tầng Tổng diện tích sàn Diện tích của căn nhà bán 1 Tầng 1 90 90 2 Tầng 2,3 180 180 3 Tầng 4 90 90 4 Tổng diện tích nhà 360 360 5 Tổng diện tích khu nhà (35 căn nhà) 360 * 35 = 13680 13680 Bảng 7: HẠCH TOÁN THU CHI Đơn vị tính: VNĐ  TT Chỉ tiêu Năm thực hiện 2007 Quý 1,2 năm2008 2009 2010 1 Dòng thu 148,942,587,500 243,297,555,600 10,284,727,000 10,284,727,000 Bán c