Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty đầu tư xây dựng giao thông vận tải

ời hoặc cho từng giai đoạn, đôi khi các nguồn huy động vốn còn được tính theo từng hạng mục công trình cụ thể. * Sau khi xác định tổng vốn đầu tư cần thiết và các nguồn huy động vốn có thể có cho dự án, các cán bộ lập còn xác định các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính của dự án. Các chuyên gia xác định các chi phí và doanh thu trong từng năm, từng thời kỳ của dự án. Sau đó xác định dòng tiền hàng năm của dự án, để làm cơ sở cho tính toán các chỉ tiêu tài chính. Tại công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải, các chỉ tiêu tài chính mà công ty thường sử dụng cho các dự án về xây dựng của mình đó là: NPV, B/C, IRR, thời hạn thu hồi vốn, …và còn tính đến cả một số chỉ tiêu an toàn như: thời gian hoàn vốn, …. Thông thường, đối với một dự án nào đó, các cán bộ công ty sẽ đưa ra hai phương án về mặt tài chính để phân tích. Sau đó tiến hành so sánh các chỉ tiêu hiệu quả để lựa chọn phương án nào khả thi hơn. Những công việc trên được cán bộ công ty tính toán sau khi bộ phận phân tích tài chính đã tiến hành thu thập xử lý thông tin về: - Những con số thống kê về thị trường xây dựng nói chung, thị trường dân dụng nói riêng. - thông tin về giá cả nguyên vật liệu đầu vào và những biến động có thể xảy ra trong quá trình xây dựng. Đối với những dự án lớn, công ty phải đưa ra nhiều phương án về kỹ thuật, nguyên vật liệu sử dụng, vì vậy cũng phải tương ứng với các phương án vè giá cả của chúng. - Thông tin về hiệu quả tài chính một số công trình tương tự đã được thực hiện. Đây là căn cứ để công ty đưa ra các chỉ tiêu tài chính cho các công trình của mình. 3.5. Phân tích kinh tế xã hội của một dự án Thông thường, một dự án tạo ra luôn luôn tác động tới nền kinh tế xã hội trên một phương diện nào đó. Đối với từng loại dự án khác nhau mà các tác động của nó cũng khác nhau cả về mặt hình thức tác động và mức độ tác động. Đối với các dự án do công ty lập nên, chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cơ bản, vì vậy nó có nhiều điểm khác biệt so với các dự án công nghiệp. Trong các dự án công nghiệp, ảnh hưởng tới nền kinh tế phải nói tới đầu tiên đó là các chất thải trong quá trình sản xuất. đánh giá tác động kinh tế xã hội của các dự án này là đánh giá thiệt hại về mặt xã hội do các chất thải này ảnh hưởng tới không khí, sức khỏe con người. Tại công ty lại khác, đánh giá tác động kinh tế xã hội được các cán bộ công ty thực hiện trên các khía cạnh: Về mặt lợi ích: - Tăng thu ngoại tệ, tăng đóng góp ngân sách, tăng việc làm cho công nhân trong vùng. - Cải thiện hệ thống hạ tầng cơ sở vốn rất nghèo nàn của đát nước nói chung và vùng địa phương nói riêng. Tạo đà cho các ngành kinh tế khác phát triển. - Tạo sự ổn định đời sống dân cư nơi các công trình xây dựng nhà ở được thực hiện. - Thay đổi, cải tại cảnh quan, mỹ quan môi trường sau khi có công trình xuất hiện. Về mặt chi phí: Bao gồm các tài nguyên thiên nhiên, sức lao động bỏ ra để thi công công trình thay vì đầu tư vào các dự án khác. Sau khi phân tích các chi phí cũng như lợi ích, các chuyên gia sẽ xác định hiệu quả kinh tế xã hội dựa trên so sánh hai chỉ tiêu này. Một dự án hiệu quả về kinh tế xã hội là một dự án có lợi ích thu được lớn hơn cho phí bỏ ra. 4. Công tác tổ chức lập dự án tại công ty 4.1. Lập nhóm soạn thảo_ Ban quản lý dự án Nhóm soạn thảo dự án tại công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải được gọi là Ban quản lý dự án, bao gồm chủ nhiệm dự án và các thành viên khác trong ban. Số lượng các thành viên được lấy từ các phòng: phòng dự án đầu tư, phòng kinh doanh, phòng tài chính, phòng hành chính tổng hợp, và phụ thuộc vào quy mô từng dự án. Ban quản lý có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nội dung của một dự án. Nó có vị trí tương đương với các phòng ban khác trong công ty. Ban quản lý được hình thành để nhằm chuyên môn hóa, tập trung hóa các công việc của dự án. Đồng thời tập trung được nguồn nhân lực của các phòng ban khác nhau để cùng giải quyết một công việc chung của dự án. Trong ban quản lý, các thành viên chịu sự chỉ đạo của chủ nhiệm dự án. Chủ nhiệm dự án có trách nhiệm trước giám đốc và pháp luật về mọi công việc mà dự án thực hiện. Sơ đồ 1.4. Sự hình thành ban quản lý dự án: Phòng kinh doanh Phòng kế toán Phòng hành chính tổng hợp Ban quản lý dự án Phòng dự án đầu tư 4.2. Lập quy trình và lịch trình soạn thảo dự án a. Nhận dạng dự án Đối với công ty, nhận dạng dự án là việc xác định dự án thuộc lĩnh vực nào( xây dựng dân dụng hay giao thông vận tải). Trong từng lĩnh vực thì công trình xây nên sẽ thuộc loại công trình nào. Từ đó lựa chọn các tiêu chuẩn và số liệu sẽ được áp dụng theo quy định của nhà nước. b. Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo Sau khi đã nhận dạng xong dự án, các cán bộ công ty thực hiện lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo dự án cần thiết. Đề cương sơ bộ là cơ sở cho việc chuẩn bị nguồn lực( nhân lực, trang thiết bị, kinh phí ) cho việc soạn thảo dự án. Sau khi đề cương sơ bộ đã được thông qua và kinh phí soạn thao rđã được phê duyệt thì cán bộ lập dự án chuyển sang giai đoạn tổ chức lập dự án. c. Lập đề cương chi tiết soạn thảo dự án Đề cương chi tiết là cơ sở cho việc tiến hành soạn thảo dự án. Nó phản ánh một cách sơ bộ các công việc cần thực hiện. Đề cương chỉ rõ các công việc chính cần tiến hành trong từng nội dung phân tích. Một dự án có được soạn thảo một cách kỹ càng và đầy đủ hay không được thể hiện ngay trong đề cương chi tiết này. d. Phân công công việc cho các thành viên Sau khi đã lập ra đề cương chi tiết cho việc soạn thảo, các cán bộ lập dự án thực hiện phân công công việc cho từng thành viên trong nhóm. Sự phân công này do chủ nhiệm dự án thực hiện dựa theo khả năng và lĩnh vực của từng thành viên trong từng phòng ban. Bản phân công công việc tại công ty có thể được chi tiết một cách khái quát như sau: - Xác định các phương án kỹ thuật: Do bộ phận kỹ thuật phòng dự án đầu tư thực hiện. Nội dung này bao gồm các công việc như: Lựa chọn công nghệ, xác định các phương án kết cấu, xác định nhu cầu trang thiết bị máy móc, xác định nhu cầu nhân lực, … - Xác định các thông tin về địa điểm, thị trường: Do bộ phận khảo sát thực hiện, phối hợp với các nhân viên phòng kinh doanh, nhằm xem xét các vấn đề: các thông tin về địa điểm( địa hình, thời tiết, khí hậu, hiện trạng cơ sở vật chất xung quanh khu đất xây dựng công trình), về thị trường( xác định nhu cầu thị trường đầu vào, đầu ra, xác định thị phần, …) - Phân tích tài chính: Do bộ phận phân tích tài chính của phòng dứan đầu tư phối hợp với phòng kinh doanh thực hiện. Và có trách nhiệm đảm nhiệm các công việc như: Xác định tổng mức đầu tư, xác định doanh thu và chi phí, dự trù lợi nhuận, xác định khả năng trả nợ, xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, … 5. Ví dụ về một dự án cụ thể_ Dự án “Nhà lưu trú cán bộ công nhân viên công ty thông tin tín hiệu Đường sắt Hà Nội” Trong một vài năm gần đây, công ty đã lập được rất nhiều các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực xây dựng dân dụng và giao thông vận tải. Trong chuyên đề của mình, do thời gian và khả năng có hạn, em xin nêu ra một dự án cụ thể : “Dự án nhà lưu trú cán bộ công nhân viên công ty thông tin tín hiệu Đường sắt Hà Nội”. Đây là một dự án thuộc loại dự án có quy mô tương đối nhỏ thuộc lĩnh vực xây dựng dân dụng. Dự án do Tổng công ty đường sắt Việt Nam giao cho công ty tổ chức lập dự án. Dù là một dự án nhỏ và tương đối đơn giản, song đây cũng thể hiện tâm huyết và trình độ của các cán bộ công ty đối với công việc của mình, đối với các công trình mà công ty luôn coi là con đường sống của mình. Các nội dung của dự án được xây dựng bao gồm: 5.1. Nghiên cứu thị trường Mặc dù đây là dự án do Tổng công ty Đường sắt Việt Nam giao cho công ty Đầu tư và xây dựng giao thông vận tải lập dự án, Song nội dung nghiên cứu thị trường vẫn được các cán bộ công ty thực hiện đầy đủ. Vì điều này có liên quan tới việc xác định quy mô xây dựng tối ưu của dự án. Cán bộ công ty đã nghiên cứu thực trạng và nhu cầu nhà ở của anh em cán bộ đường sắt từ Hà Nội tới Phú xuyên. Qua đó, xác định: “Trong số 276 cán bộ công nhân viên ngành đường sát công tác từ Hà Nội tới Phú Xuyên có nhiều cán bộ chưa có nhà ở. Phần lớn anh chị em phải tự thuê ngoài rất tốn kém. Vì vậy đầu tư xây dựng nhà lưu trú là rất cần thiết và sẽ được số cán bộ công nhân trên đón nhận”. 5.2. Sự cần thiết phải đầu tư Sau khi đã nghiên cứu về mặt thực tế, xem xét quy hoạch đất đai của tỉnh Hà Tây có 1500m2 đất nông nghiệp có thể thu hồi đưa vào quy hoạch đất xây dựng một cách hợp lý, cán bộ lập dự án đã đưa ra sự cần thiết phải đầu tư dự án này. Giống như các dự án vừa và nhỏ khác, nội dung này bao gồm các phần: Sự cần thiết đầu tư Các căn cứ pháp lý của đầu tư * Sự cần thiết phải đầu tư: Công ty thông tin tín hiệu Đường sắt là một doanh nghiệp công ích có chức năng quản lý hệ thống thông tin tín hiệu khu vực phía Bắc từ Đồng Giao đến Hải Phòng và Lào Cai với tổng số 736 cán bộ công nhân viên. Trong số 276 cán bộ công nhân viên công tác từ Hà Nội tới Phú Xuyên có nhiều cán bộ công nhân viên chưa có nhà ở. Tại khu vực này hiện nay công ty chưa có nhà lưu trú cán bộ công nhân viên, nên phần lớn cán bộ công nhân viên phải tự thuê bên ngoài rất tốn kém. Để tạo điều kiện cho cán bộ công nhân viên yên tâm công tác và có nơi ở ổn định, việc đầu tư xây dựng nhà lưu trú là rất cần thiết. Bên cạnh đó, một số dự án xây dựng đã được bố trí vốn nguồn tài sản cố định N2 như: Cung thông tin tín hiệu Tía, Đội quả lý cáp quang đoạn Hà Nội – Nam định để tiếp nhận quản lý cáp quang dự án hiện đại hóa thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội – Vinh dự kiến xây dựng năm 2004 – 2005 cũng gặp khó khăn về địa điểm xây dựng. Chính vì những nguyên nhân trên, công ty thông tin tín hiệu Đường sắt đã làm việc với Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây để xin giao đất xây dnựg nhà lưu trú cán bộ công nhân viên. Ngày 17 – 05 – 2004 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây đã có quyết định thu hồi 1500m2 đất công nghiệp chuyển thành đát chuyên dụng giao cho công ty thông tin tín hiệu đường sắt để xây dựng trụ sở làm việc và nhà lưu trú * Các căn cứ pháp lý: Để đưa ra được các căn cứ xác đáng cho việc đầu tư dự án, cán bộ lập dự án của công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải đã nghiên cứu rất kỹ lưỡng các nghị định, tiêu chuẩn của Nhà Nước, của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây, của Tổng công ty Đường sắt Việt Nam, …Qua đó, các cán bộ phân tích đã đưa ra các căn cứ cho dự án này như sau: - Căn cứ vào Nghị định 52/1999/NĐ CP ngày 8/7/1999 của Chính Phủ ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng. Ccác Nghị định số 12/2000/NĐ CP ngày 5/5/2000, Nghị định số 07/2003/NĐ CP ngày 30/1/2003 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 52/1999/NĐ CP ngày 8/7/1999 của Chính Phủ. - Căn cứ vào các tiêu chuẩn thiết kế xây dựng Việt Nam - Căn cứ điểm 2, điều 23 Quy chế tài chính của Tổng công ty Đường Sắt Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 154/QĐ – ĐSVN ngày 17/2/2004 của Chủ tịch hội đồng quản trị - Tổng công ty quy định về huy động vốn để đầu tư xây dựng cơ bản đối với các đơn vị thành viên hạch toán độc lập. - Căn cứ Quyết định số 526 QĐ/UB ngày 17/5/2004 của chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây giao 1500 m2 đất xã Hà Hồi, huyện Thường TÍn – tỉnh Hà Tây cho trung tâm tín hiệu đường sắt Nam Định( đơn vị trực thuộc công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội) xây dựng trụ sở làm việc và nhà lưu trú. - Căn cứ Quyết định số 12/NQ- TU- TTTH ngày 31/5/2004 của Ban Thường vụ trung ương Công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội để đầu tư xây dựng nhà làm việc và nhà lưu trú. - Căn cứ Quyết định số 1477/QĐ-ĐS-CSHT ngày 5/10/2004 của Tổng giám đốc Tổng công ty Đường sắt Việt Nam về việc cho phép chuẩn bị đầu tư công trình. -Căn cứ vào tờ trình ngày 19/8/2004 của công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội trình Tổng công ty đường sắt Việt Nam về việc xin phép đầu tư dự án. - Căn cứ vào biên bản làm việc ngày 23/10/2004 tại xã Hà Hồi, huyện Thường TÍn, tỉnh Hà Tây về việc kiểm tra lại mặt bằng thửa số 11, tờ bản đồ số IV khu vực trung tâm thông tin tín hiệu đường sắt Nam Định xin giao đát xây dựng trụ sở. - Căn cứ tờ trình ngày 12/11/2004 về việc nộp tiền đền bù và hỗ trợ cho địa phương xã Hà Hồi của chủ tịch Ủy ban nhân dân xã Hà Hồi gửi công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội. - Căn cứ vào hợp đồng số 642 – 04/CTTV ngày 18/10/2004 về việc chuẩn bị đầu tư khu nhà cán bộ công nhân viên công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội giữa Công ty tư vấn đại học Xây Dựng với công ty Đầu tư và xây dựng giao thông vận tải. 5.3. Nội dung phân tích kỹ thuật * Xác định quy mô đầu tư: Sau khi đã nghiên cứu về vấn đề thị trường tiêu thụ, sự cần thiết phải đầu tư, cán bộ lập dự án của công ty đã đưa ra quy mô đầu tư hợp lý cho dự án. Đây là cơ sở cho việc xác định các yếu tố về mặt kỹ thuật cũng như tài chính của dự án này. Quy mô đầu tư của dự án bao gồm các nội dung sau: Chọn phương án xây dựng dãy nhà 3 tầng cho cán bộ công nhân viên để ở, hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho khu ở và bảo đảm an toàn đường sất, phù hợp với cảnh quan môi trường khu vực. Có quy mô đầu tư: - Đền bù, giải phóng mặt bằng cho địa phương_ 1500 m2 đất. - Lập quy hoạch tổng mặt bằng - Xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: + Xây dựng đường ngang cấp 3 có trang bị tín hiệu cảnh báo tự động: 1 điểm tại lý trình km 18 – 450 đường sắt thống nhất. + Xây dựng tường rào ngăn cách với đường sắt dài 75m. + Xây dựng đường gom bề rộng 4.0m song song với đường sắt: Chiều dài 84m. + Đổ đất san nền đến cao độ để xây dựng công trình S = 2.474m2( san cả đất lưu không). + Xây dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V + Xây dựng hệ thống cấp nước bằng riếng khoan tập trung, hệ thống thoát nước mặt và nước thải sinh hoạt cho tonà bộ công trình. - Xây dựng nhà lưu trú cán bộ công nhân viên với quy mô 14 gian móng độc lập, 3 tầng( giai đoạn 1 làm tầng 1), khung và mái bê tông cốt thép, công trình phụ khép kín, kích thước mỗi gian 4mx10m = 40 m2/55 m2 đất sử dụng. * Phương án về địa điểm: Để đưa ra được nội dung này, cán bộ khảo sát địa chất của công ty đã tiến hành đo đạc, xác định hiện trạng khu đất một cách tỷ mỉ và hết sức chi tiết. Các đội khảo sát là các bộ phận chuyên nghiệp trong đó có các kỹ sự dày dặn kinh nghiệm. Chính vì vậy địa điểm xây dựng công trình này được nghiên cứu khá chính xác. Mặt khác, các cán bộ này đều ý thức được tầm quan trọng của công việc của mình tới các phương án kiến trúc sau này. Phương án về địa điểm dự án được xác định như sau: - Vị trí khu đất xây dựng: thửa số 11, tờ bản đồ số IV – xã Hà Hồi – Huyện Thường Tín – tỉnh Hà Tây. Lý trình km 18+ 450 – tuyến đường sát Hà Nội – Thành phố Hồ Chí Minh. - Hiện trạng khu đất xây dựng Là đất thu hồi 1500 m2 đất nông nghiệp thuộc xã Hà Hồi, huyện Thường tín chuyển thành đất chuyên dùng( xây dựng), giao cho trung tâm tín hiệu đường sắt Nam Định – công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội để xây dựng nhà làm việc và nhà lưu trú cán bộ công nhân viên. - Đặc điểm địa hình Là khu đất ruộng khô và trũng, nằm song song với trục đường sắt và quốc lộ 1A. Vị trí: + Phía bắc giáp đường ngang dân sinh chạy qua cầu Đông Đường. + Phía nam là đất nông nghiệp thuộc xã Hà Hồi. + Phía đông giáp đường tàu và quốc lộ 1A + Phía tây giáp con kênh tưới nước Hồng Vân phục vụ cho nông nghiệp. - Đặc điểm tự nhiên Khu đất xây dựng nằm trong tổng thể canh tác thuộc xã Hà Hồi, có mạng lưới giao thông bám theo quốc lộ 1A, chỉ chịu ảnh hưởng của khí hậu vùng châu thổ Sông Hồng. Khí hậu: Nhiệt độ trung bình trong năm là + Mùa hè: 300 - 350C + Mùa đông: 100 - 200C Gió: + Mùa hè: chịu ảnh hưởng gió Đông nam + Mùa đông: Gió mùa đông bắc. Lượng mưa trung bình trong năm: 80% Địa chất: nền đất canh tác ổn định Thủy văn: Khu đất có mực nước mặt trung bình phụ thuộc chế độ sử dụng nước vào các mùa canh tác nông nghiệp. - Đặc điểm xã hội Khu đất nằm sát trung tâm thị trấn Thường tín, gần nhà ga đường sắt, bến xe và khu dân cư của thị trấn, có mạng lưới giao thông thuận lợi. * Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật Thông qua sự hiểu biết và nghiên cứu về các tiêu chuẩn xây dựng, sự phù hợp giữa tính chất công trinh xây dựng nên với đặc điểm địa hinh địa chất khu vực, cán bộ công ty đã đưa ra phương án kỹ thuật cho dự án. Thực chất đây là các yêu cầu kỹ thuật đối với phương án thi công kiến trúc công trình sau này. Đây cũng là tâm huyết và hiểu biết của kỹ sự xây dựng trong công ty. Các cán bộ này đã phải nghiên cứu về tieu chuẩn công trình của Bộ xây dựng đặt ra, nghiên cứu về tình hình điện, nước trong khu vực và có tính tới khả năng vốn có thể có đối với dự án, từ đó mới đưa ra được các nội dung sau: - Xác định tiêu chuẩn công trình Công trình cấp II – Nhà 3 tầng - Kỹ thuật Xây dựng - Công trình được xây dựng trên khu vực có các điềukiện hạ tầng tốt, đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng lâu dài. - Do nền đất là yếu (ruộng) nên có biện pháp gia cố nền móng - Sàn và mái: Chọn phương án đổ bê tông cốt thép tại chỗ. - Trần và tường: Trát vữa XM 50# Điện - Xây dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V - Chiếu sáng chính dùng đèn huỳnh quang, một số vị trí như cầu thang, khu WC, ban công dùng đèn nung sáng. - Cáp điện và nhà dùng cáp lõi đồng vỏ PVC bọc sắt, cáp dẫn trong nhà phải dùng cáp lõi đồng vỏ PVC. Cấp thoát nước. - Cấp nước: Xây dựng hệ thống cấp nước bằng giếng khoan tập trung, xây bể ngầm và lắp đặt bể trên mái. - Thoát nước: Xây dựng hệ thống thoát nước mặt, nước thải vệ sinh phải qua bể tự hoại trước khi thoát ra. Hệ thống cứu hỏa Phải bố trí các họng nước chữa cháy cho công trình * Các phương án kiến trúc Xác định được tầm quan trọng của nội dung nà, cán bộ lập dự án tại công ty đã luôn đặt chất lượng và độ an toàn lên hàng đầu trong khi làm việc. Thông qua việc nghiên cứu về mặt bằng khu đất, về điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của địa phương, các cán bộ công ty đã đưa ra các phương án kiến trúc phù hợp. Cán bộ công ty đã phải sử dụng phương pháp so sánh với các dự án xây dựng dân dụng tương tự khác, đồng thời sử dụng cả các dự án mẫu trong ngành xây dựng để đưa ra hai phương án kiến trúc để so sánh và lựa chọn. - Tổng mặt bằng: Do đặc điểm của khu đất, việc bố trí tổng công trinh phải đảm bảo được khoảng cách an toàn giữa công trình với đường sắt và khoảng lưu không thủy lợi, lưu không với đường ngang( theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam tập 1 bảng 4.7.2, bảng 4.6.1 về khu vực bảo vệ công trình đường sắt và thủy lợi) Từ mép trong đường sắt tới mép đường gom rộng 5.6m ( khoảng an toàn đường sắt). Đường gom rộng 4m, khoảng cách an toàn thủy lợi = 5m Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuẫtem bản vẽ tổng mặt bằng vị trí Toàn bộ công trình gồm 14 gian(4m x 10m) = 56m nằm trong chiều dài khổ đất được giao. Trên cơ sở bố trí tổng mặt bàng diện tích như trên, công ty tư vấn đề xuất hai phương án kiến trúc công trình. - Phương án 1: Nhà 3 tầng mái bằng, bố trí một tum lên sân thượng. Tầng 1 bố trí sân trước rộng 2.8m. Không gian kiến trúc tầng một là phòng khách và bếp ăn để trống. Cầu thang tầng 1 đón hướng từ cửa chính đi thẳng lên tầng 2. Mặt bằng tầng 2 và tầng 3 bố trí 2 phòng ở, giữa là nút giao thông, vệ sinh và giếng trời để thông thoáng gió. Toàn bộ kết cấu thang bê tông cốt thép tường xây gạch dày 150, tầng cao tầng 1:3.6m, tầng 2+3: 3.325m, hệ thống cửa dùng gỗ nhóm 3( xem bản vẽ kỹ thuật 02 và 03). - Phương án 2: Về bố cục mặt bàng chung, tầng cao đều bố trí như phương án 1, riêng nút giao thông, vệ sinh, giếng trời có tổ chức khác, tầng 1 gồm 2 cốt nền, hướng cầu thang đón ngang nhà. Kết cấu khung bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 150, tầng cao nhà như phương án 1. - Đánh giá chung và so sánh hai phương án: - Đánh giá chung: Nhìn chung cả hai phương án đều đạt được yêu cầu sử dụng, thông thoán, giao thông hợp lý, tạo không gian kiến trúc đẹp, có sân trước, hiên phía sau, bảo đảm khoảng cách an toàn với giao thông đường sắt và kênh thủy lợi. - So sánh: Phương án 1 do bố trí hệ thống cầu thang, hành lang, vệ sinh, ,.,,, hợp lý về diện tích nên các phòng ở được rông hơn, và thoáng hơn phương án 2. Do vậy công ty tư vấn đại học xây dựng dự kiến lấy phương án 1 làm phương án lựa chọn vì phương án này đạt hiệu quả sử dụng cao hơn, đáp ứng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và hợplý cho người lao động. - Các thông số kỹ thuật của phương án chọn Toàn bộ công trình gồm 14 gian Diện tích sử dụng của 1 gian là: 4m x 13.8m = 56.2m2 Trong đó: + Diện tích xây dựng: 4m x 10m = 40 m2 + Diện tích sân trước: 4m x 2.8m = 11.2 m2 + Diện tích hiên + tam cấp sau nhà: 4m x 1.0m = 4 m2 Diện tích sàn tầng 1 tính cho 1 gian = 40 m2 Bao gồm: + Phòng khách( trong lòng): 18.5 m2 + Bếp ăn( trong lòng): 13 m2 + Khu vệ sinh, cầu thang: 3.5 m2 + Diện tích kết cấu: 5.0 m2 Diện tích sàn tầng 2,3 tính cho 1 gian = 45.85 m2 x 2 tầng = 91.7 m2 Bao gồm: + Phòng ngủ, sinh hoạt chung( trong lòng): 12 m2 x 2 = 24 m2 + Phòng ngủ( trong lòng): 14.5 m2 x 2 = 29 m2 + Lô gia: 3.6 m2 x 2 = 7.2 m2 + Thang, vệ sinh, giếng trời: 12 m2 x 2 = 24 m2 + Diện tích kết cấu: 3.75 m2 x 2 = 7.5 m2 Tầng cao: + Tầng 1: 3600mm + Tầng 2: 3225mm + Tum lên mái: 3000mm * Các giải pháp xây dựng thi công công trình Dựa vào các phương án kiến trúc đã được đưa ra như trên, đồng thời nghiên cứu tình hình khả năng cung cấp nguyên vật liệu cho công trình, cùng với các đặc tính của từng nguyên vật liệu, các cán bộ lập dự án của công ty đã đưa ra giải pháp xây dựng phù hợp. Đây cũng chính là việc lựa chọn loại nguyên vật liệu cho việc xây dựng công trình sau này. Để có thể đưa ra nội dung này một cách hợp lý, các kỹ sư công ty ngoài kinh nghiệm chuyên môn của mình, còn phải nghiên cứu và dựa vào các dự án mẫu, đồng thời có đối chiếu với các dự án trong cùng lĩnh vực. - Giải pháp xây dựng +Nền và móng: Do nền đất trũng, ruộng nước nên phải san nền và gia cố nền, móng, cọc tre, móng bằng bê tông cốt thép, giằng móng bê tông cốt thép. + Thân công trình: Dùng hệ thống khung bê tông cốt thép chịu lực dày 150, bê tông đá dăm M200#, đá 1 x 2, thép chịu lực AII, có cường độ Ra = 2800kg/ cm2 cho các loại đường kính D > 10 và thép AI có Ra = 2100 kg/ cm2 cho các loại đường kính D< 10. Sàn các tầng dùng phương án đổ bê tông cốt thép tại chỗ toàn khối mác 200#, đá dăm 1x2, thép chịu lực dùng AII có Ra = 28100 kg/ cm2 cho các loại đường kính D > 10 và thép AI có Ra = 2100 kg/ cm2 cho các loại đường kính D< 10. + Hệ thống tường xây gạch ống 150x150 và gạch đặc 110 mác 75# với VXM 50#. + Hệ thống mái: Lát gạch chống nóng 2 lớp 200x200x60 + Cấu tại sàn các tầng: Dùng gạch gốm 300x300 + Khu vệ sinh: + Tường ốp gạch men kính 200x250 màu sáng cao 1800 + Sàn lát gạch chống trơn 200x200 + Trần sử dụng tấm nhựa + Thiết bị dùng của VIGRACERA + Cửa sổ, cửa đi: Dùng gỗ nhóm 3 được ngâm tẩm chống mọt và sấy khô đảm bảo đúng quy trình kỹ thuật. - Giải pháp thi công + Thi công nền móng: Đào móng bằng máy, sau đóng cọc tre nếu nền đất tự nhiên có nước rồi thi công móng. +Thi công thân công trình: Hệ khung, sàn bê tông cốt thép, thi công bằng biện pháp đổ bê tông tại chỗ, kết hợp thi công cơ giới và thủ công. +Trong quá trình thi công, thường xuyên có cán bộ kỹ thuật theo dõi, bám sát để thi công công trình đảm bảo kỹ thuật, an toàn, chất lượng, đảm bảo đúng chỉ tiêu cấp phối vật liệu, tiết kiệm, tránh hao phí vật tư. * Lịch trình thi công xây dựng công trình. Để xây dựng lịch trình cho việc thi công xây dựng công trình, cán bộ công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải đã dựa vào phương pháp đường găng_ xây dựng dựa theo các công việc găng của dự án. Qua đó, xác định các mốc thời gian quan trọng. Đây chính là cở sở để các đội thi công tiến hành xây dựng công trình đúng tiến độ. Lịch trình của dự án được xác định như sau: - Tháng 11/2004 : Lập báo cáo nghiên cứu khả thi - Tháng 12/2004 : Trình duyệt dự án - Tháng 12/2004: Thiết kế kỹ thuật thi công – tổng dự toán – xin cấp phép xây dựng - Tháng 1/2005: Khởi công công trình hạ tầng và nhà lưu trú ( giai đoạn 1) - Tháng 4/2005: Hoàn thành dự án( giai đoạn 2) 5.4. Nội dung phân tích tài chính Phân tích tài chính là một nội dung không thể thiếu đối với một dự án nào, cho dù đây là một dự án do Tổng công ty Đường sắt Việt Nam giao cho công ty tiến hành lập dự án. Do dự án này được xây dựng ra nhằm tạo nên một công trình phục vụ nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân đường sắt, và nguồn vốn dự án được dự kiến huy động từ chính các cán bộ này. Vì vậy trong nội dung phân tích tài chính của dự án nhà lưu trú chỉ bao gồm các nội dung: Xác định tổng mức đầu tư Xác định nhu cầu vốn theo tiến độ Xác định nguồn vốn, khả năng tài chính * Xác định tổng mức đầu tư Để xác đinh tổng mức đầu tư cho dự án này, các cán bộ lập dự án của công ty đã sử dụng một số phương pháp như: Phương pháp suất đầu tư/ một sản phẩm. Đây là phương pháp chủ yếu nhất vì công trình này thuộc loại vừa và nhỏ. Đồng thời cũng căn cứ vào các dự án mẫu để xác định quy mô nguồn vốn cho phù hợp. Tổng mức đầu tư của dự án được xác định bao gồm các nội dung sau: - Chi phí xây lắp nhà l