Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam

áo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đại chúng (đài, bào, internet…); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan thống kê, Bộ, Ngành. Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hoặc thậm chí không mất chi phí nhưng độ tinh cậy của tài liệu không cao. Ngoài ra người ta có thể tiến hành thu thập thông tin, tài liệu thông qua các phương pháp: Phương pháp quan sát, phương pháp điều tra bằng website… Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiện phục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thập được là phải có tính hệ thông, độ dài thời gian đủ lớn và đảm bảo độ chính xác. Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụng phương pháp đăng ký trực tiếp. Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ được xử lý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án. 1.2.3.2. Phương pháp dự báo Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai. Chính vì thế phương pháp dự báo là một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam. Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn. Các nội dung dự báo mà ban soạn thảo dự án của công ty sử dụng bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự báo kết quả đầu ra của dự án. Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu ra của dự án; Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án sau này. Qua đó, xác định nguồn vốn mà dự án cần có để có thể thực hiện, thi công. Phương pháp dự báo có thể được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dung của quá trình soạn thảo. Nhưng quan trọng nhất là dự báo trong khâu phân tích thị trường( dự báo thị phần sản phẩm). Đây là yếu tố quyết định tới lựa chọn mục tiêu và quy mô tối ưu của dự án. Phụ thuộc vào khối lượng thông tin thu thập được mà ta có thể sử dụng nhiều phương pháp dự báo khác nhau: Phương pháp dự báo bình quân số học Phương pháp dự báo bằng hàm hồi quy tương quan. ●Phương pháp dự báo bình quân số học Qn = Q0 + q*n Trong đó: Qn : Số lượng sản phẩm cầu dự báo tại năm n trong tương lai. Q0 : Số lượng sản phẩm tại năm tính toán(năm gốc) q : Lượng tăng bình quân số học hàng năm n : Số năm dự báo ● Phương pháp hồi quy tương quan - Xác định các nhân tố ảnh hưởng lớn đến cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Đối với công ty TSQ Việt Nam, các nhân tố ở đây thường là: thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng. - Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án. - Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô hình và tiến hành phân tích lại từ đầu. 1.2.3.3. Phương pháp cộng chi phí Nội dung của phương pháp cộng chi phí là căn cứ vào các khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng mức đầu tư. Chính vì vậy, phương pháp cộng chi phí được sử dụng để xác định tổng mức đầu tư trong nội dung phân tích tài chính dự án. Phương pháp này xác định được cụ thể từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu sử dụng vốn của dự án nhưng tốn kém về mặt thời gian vì phải xác định chi tiết các khoản mục. 1.2.3.4. Phương pháp phân tích độ nhạy Đây cũng là một trong những phương pháp được cán bộ công ty sử dụng thường xuyên trong quá trình lập dự án. Nó giúp ta phân tích được các chỉ tiêu khác nhau khi đứng trên nhiều quan điểm, phương diện khác nhau. Chính vì thế mà các quyết định đưa ra cũng trở nên khách quan và toàn diện hơn. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong phân tích hiệu quả tài chính và tính toán các chỉ tiêu an toàn cho dự án. Bản chất của phân tích độ nhạy là xác định các mối quan hệ động giữa các nhân tố tham gia trong hoạt động đầu tư. Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiều nhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, để có thể đưa ra các biện pháp quản lý phù hợp. Chính vì vậy nên phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp không thể thiếu để đánh giá độ an toàn và tính khả thi của dự án và phương pháp này được dùng trong phân tích tài chính của dự án. - Bước 1: Xác định các biến số chủ yếu: Sự biến động của giá cả đầu vào và đầu ra; sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức. - Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20%. - Bước 3: Đánh giá lại các yếu tố chi phí, lợi ích và hiệu quả của dự án. Từ đó lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không. 1.2.4. Ví dụ về một dự án cụ thể _ Dự án “ Toà tháp thiên niên kỷ” Tuy mới đi vào hoạt động được khoảng 3 năm nhưng công ty TSQ đang đồng thời thực hiện một số dự án quy mô lớn trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong chuyên đề của mình, em xin nêu ra một dự án cụ thể:” Dụ án Toà tháp thiên niên kỷ”. Dự án nằm trên trục đường quốc lộ 6( giao với đường Chu Văn An), Thuộc trung tâm thành phố Hà Đông; công trình thể hiện sự vươn lên mạnh mẽ của thành phố trẻ Hà Đông trong quá trình phát triển và hội nhập kinh tế. Công trình Tháp thiên niên kỷ do các công ty kiến trúc nước ngoài thiết kế, mang phong cách Châu Âu, được quy hoạch đồng bộ, hiện đại và là một công trình phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của khách hàng như trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp( y tê, nhà trẻ, nhà hàng, tổ hợp giải trí), văn phòng cho thuê... Sau đây là những nội dung của dự án được xây dựng: Giới thiệu - Tên dự án: Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu toà tháp thiên niên kỷ Hà Tây (HA TAY MILLENNIUM) tại phường Yết Kiêu–thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây. - Chủ đầu tư lập dự án: Công ty TSQ Việt Nam - Đơn vị lập dự án: Công ty TNHH Archipel Sự cần thiết lập quy hoạch Thị xã Hà đông là cửa ngõ phía Đông bắc của tỉnh Hà tây, tiếp giáp quận Thanh xuân thành phố Hà Nội, có vị trí quan trọng trên tuyến quốc lộ 6A. Được công nhận là thành phố năm 2006, Hà đông đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Công cuộc xây dựng môi trường kinh tế xã hội đời sống văn minh hiện đại là một trong những mục tiêu hàng đầu trong các chính sách phát triển của Hà đông nói riêng và tỉnh Hà tây nói chung. Quá trình nâng cấp và cải tạo đô thị cho phù hợp với vị thế mới của Thành phố diễn ra mạnh mẽ, trong đó việc xây dựng hình ảnh kiến trúc-cảnh quan đô thị hiện đại đang thu hút sự quan tâm sâu sắc của các cấp chính quyền và nhân dân địa phương. Các công trình kiến trúc đô thị ở khu vực trung tâm thành phố như nhà triển lãm, thư viện được xây dựng từ những năm 1970 hiện nay không còn đáp ứng được về tính chất, sự đa dạng trong chức năng và quy mô phục vụ cho nhu cầu mới của thành phố. Hình thức kiến trúc và chất lượng của các công trình này đã xuống cấp, đặc biệt là nhà triển lãm đã xuống cấp nghiêm trọng, và không phù hợp với sự mới mẻ của một đô thị đang trên đà phát triển mạnh mẽ. Khu dân cư gắn với các công trình này thể hiện sự may mún trong xây dựng và làm ảnh hưởng đến bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại. Đòi hỏi về sử dụng kinh tế và tiết kiệm quỹ đất trung tâm đô thị phục vụ các nhu cầu dân sinh dang là câu hỏi lớn trong việc phát triển đô thị hiện đại. Đòi hỏi của sự đổi mới đô thị trong lòng nó đang là vấn đề cấp thiết đang đặt ra đối với khu trung tâm thành phố Hà đông để nhanh chóng hòa nhập với tiến trình mới. Việc quy hoạch xây dựng một khu trung tâm đô thị mới hiện đại của thành phố ở khu đất nghiên cứu, mang dáng vóc của thế kỷ 21 văn minh hiện đại là điều cần thiết. Các căn cứ lập quy hoạch Luật xây dựng 2003. Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng. Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng. Quy hoạch chung thành phố Hà Đông - tỉnh Hà Tây đến năm 2020. Công văn số 26/CV-VN ngày 24/3/2006 của Công ty TSQ INT’L HOLDING về việc xin đầu tư Dự án HATAY MILLENNIUM. Công văn số 2532/UBND-NV ngày 08/06/2006 của UBND tỉnh Hà tây về việc chấp thuận về chủ trương cho khảo sát, lập dự án đầu tư vào khu đất Nhà triển lãm tỉnh tại thị xã Hà đông. Công văn số 56/CV-BL ngày 22/8/2006 của Công ty TSQ INT’L DILDING đề nghị đầu tư dự án HATAY MILLENNIUM và quy hoạch khu đất xung quanh. Công văn số 400/UBND-NV ngày 29/01/2007 của UBND tỉnh Hà tây về việc chấp thuận cho công ty TSQ được lập quy hoạch. Công ty TSQ Việt Nam là kế nhiệm hợp pháp của Công ty TSQ INT’L HOLDING. Hợp đồng kinh tế giao nhận thầu tư vấn thiết kế số 20906 HĐ/TSQ-ACP ngày 20/09/2006 về việc Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án tổ hợp công trình tháp HATAY MILLENNIUM, địa điểm thị xã Hà đông – tỉnh Hà tây. Quyết định số 842/QĐ-UBND ngày 18/5/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về việc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tòa tháp thiên niên kỷ (HaTay Millennium). Các quy chuẩn, quy phạm hiện hành của nhà nước. Mục tiêu, tính chất dự án: a. Mục tiêu: - Cụ thể hoá điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quy hoạch chung xây dựng thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây. - Tạo một tổ hợp công trình kiến trúc đa năng, một công trình có vai trò điểm nhấn không gian tại khu vực. - Đáp ứng được các yêu cầu chung của quy hoạch xây dựng - Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khớp nối với hạ tầng của các khu vực xung quanh, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài theo quy hoạch chung của thành phố. - Phân bổ đất đai và đề xuất cơ chế quản lý sử dụng đất đai nhằm sử dụng hợp lý hiệu quả nguồn tài nguyên, đất đai và tài nguyên khác. - Xác định các căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng đô thị. Cân đối các nhu cầu đầu tư xây dựng, xác định các giai đoạn phát triển của dự án. - Làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt. b. Tính chất: Là một tổ hợp kiến trúc đa chức năng: thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở cao cấp với kiến trúc hiện đại, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khớp nối với quy hoạch chung thành phố Hà Đông. Phạm vi nghiên cứu và quy mô nghiên cứu quy hoạch: a. Phạm vi nghiên cứu quy hoạch: Vị trí dự kiến lập quy hoạch xây dựng thuộc phường Yết Kiêu, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây ranh giới cụ thể như sau: Phía Tây Bắc: giáp công ty máy kéo-máy nông nghiệp Phía Tây Nam: giáp đường Chu Văn An Phía Đông Bắc: giáp khu dân cư, UBND phường Yết Kiêu. Phía Đông Nam: giáp đường quốc lộ 6 b. Quy mô nghiên cứu quy hoạch: Quy mô diện tích đất đai nghiên cứu quy hoạch xây dựng khoảng: 1,2767 ha. Quy mô diện tích đất đai quy hoạch xây dựng mới khoảng: 1,1108 ha (Trong khuôn viên khu đất bao gồm: nhà Triển lãm tỉnh Hà Tây, thư viện tỉnh, trụ sở Sở văn hoá thông tin, trụ sở nhà văn hoá, vườn hoa - Tách khu dân cư và một phần đường phục vụ đi lại của khu dân cư ra khỏi phạm vi quy hoạch xây dựng mới). - Việc tính toán quy mô công trình cũng như quy mô phục vụ của các công trình dịch vụ, công cộng, Chủ đầu tư trong quá trình triển khai quy hoạch chi tiết sẽ tính toán xác định cụ thể quy mô dân số, quy mô khách phục vụ,...trong đồ án. - Đối với căn hộ cao cấp, các tiêu chuẩn nhà ở được tuân theo các quy định, tiêu chuẩn của Luật nhà ở năm 2005 ngày 1/7/2006; Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch ngoài phần quy hoạch xây dựng mới, phần nhà ở tạm tiếp giáp với đường Chu Văn An có diện tích khoảng hơn 600m2, sẽ được nghiên cứu và quy hoạch thành công trình trụ sở, sàn giao dịch Công ty TSQ phù hợp với quy hoạch chung; đồng thời cũng quy hoạch con đường mới thông ra đường Chu Văn An tạo giao thông thuận lợi cho khu nhà dân đã xây dựng 2-3 tầng trong khu vực nghiên cứu. 2. Sản phẩm dịch vụ và thị trường a. Sản phẩm của Dự án Dự án Tòa tháp thiên niên kỷ (Hatay Millennium) là một công trình đa chức năng. Việc đầu tư xây dựng công trình hoàn thành đi vào vận hành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của Thành phố và khu vực lân cận trong quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế xã hội: + Căn hộ chung cư + Văn phòng cho thuê + Trung tâm dịch vụ thương mại b. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, dịch vụ thương mại Một kết quả tất yếu của một đất nước đang trong công cuộc công nghiệp hóa-hiện đại hóa, hội nhập nên kinh tế vào nền kinh tế toàn cầu, phát huy nội lực và mở cửa đón nhận ngoại lực để phát triển kinh tế là quá trình đô thị hóa một cách mạnh mẽ nhất là tại các trung tâm, các trình phố lớn. Hà Tây một tỉnh tiếp giáp với thủ đô Hà Nội là một tỉnh có vai trò đặc biệt quan trọng trong bản đồ địa lý Việt Nam. Đặc biệt là Hà Đông đã chính thức trở thành thành phố vào tháng 12/2006 và trong 02 năm gần đây là Hà Tây một trong những tỉnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất nước càng thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại thành phố trẻ Hà Đông – thủ phủ của Tỉnh Hà Tây, đây là nơi tập trung mật độ dân cư cao, không chỉ từ các huyện của tỉnh mà cả người dân của thủ đô Hà nội cũng như là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Theo số liệu thống kê, hiện tại ở các thành phố lớn có khoảng 1/3 dân số chưa có nhà ở, hơn nữa nhiều khu tập thể và khu nhà ở đã xuống cấp, chất lượng sống không đảm bảo cần phải được nâng cấp và xây mới. Vì vậy, việc cung cấp nhà ở và dịch vụ thương mại đáp ứng yêu cầu hiện tại của quá trình đô thị hóa, của quá trình phát triển kinh tế là rất lớn, cần phải có sự tham gia, phối hợp của các nhà đầu tư, của cơ quan chức năng của tỉnh và thành phố. Một bước ngoặt đánh dấu sự hội nhập và mở cửa của nền kinh tế nước ta là sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của tổ chức Thương mại thế giới (WTO), các bộ Luật mới đi vào cuộc sống tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng, tạo điều kiện và thu hút các nhà đầu tư trong mọi lĩnh vực kể cả lĩnh vực tài chính ngân hàng đã tạo ra rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước cũng như tạo ra nhiều việc làm có chất lượng cho người lao động địa phương. Nhưng cơ sở hạ tầng đặc biệt là trung tâm tài chính, văn phòng cho thuê ở các thành phố trung tâm như thủ đô Hà Nội, thành phố Hà Đông – tiếp giáp với thủ đô, thành phố Hồ Chí Minh… hiện tại đang quá tải không đủ khả năng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư về số lượng và chất lượng văn phòng. Theo nghiên cứu vào cuối năm 2006 của Công ty Kinh doanh bất động sản quốc tế – CBRE, thị trường bất động sản Hà nội đang thiếu rất nhiều văn phòng cao cấp cho thuê, tỷ lệ cho thuê đạt tới 99% và hiện tại nhiều tòa nhà văn phòng cho thuê đang trong quá trình xây dựng nhưng đã phủ kín khách thuê. Thêm vào đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ quy định mới về việc cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, điều này sẽ giúp cho môi trường đầu tư và nhu cầu về căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại và văn phòng càng sôi động. Như vậy sự phát triển thị trường bất động sản và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội, góp phần đưa Việt Nam sớm trở thành nước công nghiệp. Đặc biệt địa điểm của Dự án thuộc trung tâm thành phố Hà Đông, nằm ngay trên tuyến giao thông huyết mạch và chỉ cách trung tâm Hà Nội khoảng 10km thì với địa thế địa lợi như vậy thực hiện Dự án đầu tư tòa tháp thiên niên kỷ sẽ góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê Khách hàng tiềm năng dự kiến như sau: 70 % khách hàng trong nước – người có thu nhập cao. 25 % khách hàng là Việt kiều. Đặc điểm hiện trạng a. Hiện trạng sử dụng đất - Trong ranh giới QH có khu nhà Triển lãm 2 tầng, diện tích xây dựng khoảng 1.180m2. Khu nhà Thư viện và các công trình phụ trợ, diện tích xây dựng khoảng 1.540m2, Khu triển lãm cây cảnh, diện tích xây dựng khoảng 980m2 - Trong ranh giới quy hoạch còn có một khu nhà ở dân cư cấp 4 hiện hữu có diện tích khoảng 815 m2, một khu nhà dân xây dựng kiên cố 3 tầng, diện tích 706 m2. b.Hiện trạng kiến trúc quy hoạch – cảnh quan. - Khu vực có các công trình nhà triển lãm, thư viện , trụ sở công ty máy tính, khu nhà ở thấp tầng hiện hữu, sân vườn cảnh quan của nhà triển lãm và thư viện. Kiến trúc cảnh quan khu vực không đồng bộ hoàn chỉnh do các công trình được đầu tư xây dựng thiếu đồng bộ, đã cũ, xuống cấp, hình thức, ngôn ngũ kiến trúc lỗi thời, không tạo được đường nét đô thị mới. Hệ sân vườn cảnh quan chưa được quy hoạch xây dựng một cách hoàn chỉnh và gắn kết. c.Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt, mặt cắt lòng đường Chu văn an rộng 20 m kết cấu đường bêtông nhựa. Đường vào các khu dân cư cũng được trải nhựa bê tông. - Hệ thống cấp nước, điện, thông tin liên lạc tương đối tốt. - Hệ thống thoát nước mưa, nước thải tương đối tốt, đảm bảo khả năng tiêu thoát. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án: bảng 1.4 : Chỉ tiêu kỹ thuật của dự án Toà tháp Thiên niên kỷ TT Hạng mục Đơn vị (m2/người) Chỉ tiêu QH Ghi chú I Chỉ tiêu chung Căn hộ ở m2/hộ ≥45 Diện tích thương mại, dịch vụ, văn phòng. m2/người (Theo nhu cầu để tính toán và lập quy hoạch) 3. Mật độ XD các công trình KT: Mật độ xây dựng toàn khu % 30-42 4. Tầng cao trung bình Công trình tháp thiên niên kỷ tầng 29 Công trình dịch vụ thương mại tầng 7 5. Chỉ giới đường đỏ Quốc lộ 6 đoạn từ Cầu Trắng tới Ba La m 47 Đường Chu Văn An m 27 5.1 Khoảng lùi xây dựng So với chỉ giới đường gom nằm bên phải đường QL6 hướng Hà Nội, Hà Đông, đoạn từ Cầu Trắng đến Bưu điện tỉnh Hà Tây m 10 Đường Chu Văn An m 5 Khu nhà ở và các công trình xung quanh hiện có m 6 6 Góc vát giao lộ m 5x5 II Chỉ tiêu HTKT 3.1 Cấp điện sinh hoạt (Phụ tải) KW/1000người 1000 Chiếu sáng đường: cd/m2 0,5-1 Khu cây xanh lux 0,1-1 3.2 Cấp nước sinh hoạt Lít/ng/ng.đêm 130 Cấp nước phục vụ khu vực dịch vụ, thương mại, văn phòng Lít/ng/ng.đêm Theo nhu cầu tính toán 3.3 Thoát nước Lít/ng/ng.đêm Theo nhu cầu tính toán 3.4 Rác thải dân dụng Kg/ng/ng.đêm 1,2 3.6 San nền % 0,05 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất, phân khu chức năng a. Quy hoạch phân khu chức năng Khu đất dự án tháp Thiên niên kỷ Hà Tây (Hà Tây Millenium) được quy hoạch chia thành các khu chức năng sau: Đất xây dựng công trình tháp Thiên niên kỷ (Millenium Tower) : (ký hiệu : 0-1). Đất công trình thương mại dịch vụ phụ trợ : ( ký hiệu : 0-2, 0-3) Đất cây xanh : ( ký hiệu : 0-4) Bảng 1.5: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án Toà tháp thiên niên kỷ STT CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT DT LÔ ĐẤT (m2) Tỷ lệ (%) 1 Đất công trình hỗn hợp công cộng- dịch vụ 8,162 73.5 2 Đất cây xanh 1,104 9.9 3 Đất giao thông nội bộ 1,842 16.6 4 Tổng diện tích 11,108 100.0 b.Quy hoạch sử dụng đất Bao gồm đất xây dựng công trình tháp Thiên niên kỷ, các công trình thương mại dịch vụ phụ trợ, cây xanh, đường giao thông nội bộ. bảng 1.6: Bảng quy hoạch sử dụng đất dự án Tháp thiên niên kỷ STT TÊN LÔ ĐẤT CHỨC NĂNG SỬ DỤNG (m2) DT LÔ ĐẤT (m2) DTXD (m2) TỔNG DT SÀN (m2) TẦNG CAO TB (tầng) MẬT ĐỘ XD (%) HỆ SỐ SDĐ 1 0-1 Công trình tháp Thiên niên kỷ 5607 4002 100050 25 - 29 70 17.8 2 0-2 Dịch vụ thương mại 1523 381 2665 7 25 1.8 3 0-3 Dịch vụ thương mại 1032 310 2167 7 30 2.1 4 0-4 Đất cây xanh sân vườn cảnh quan 1104 - - - - - - Ô đất 0-1, công trình tháp Thiên niên kỷ Hà tây, diện tích lô đất 5607 m2, diện tích xây dựng 4002 m2, mật độ xây dựng 70%, tầng cao trung bình 25 tầng, hệ số sử dụng đất 17,8 lần, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 100050 m2. - Ô đất 0-2, công trình thương mại dịch vụ phụ trợ, diện tích lô đất 1523 m2, diện tích xây dựng 381 m2, mật độ xây dựng 25%, tầng cao 7 tầng, hệ số sử dụng đất 1.8 lần, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 2665 m2. - Ô đất 0-3, công trình thương mại dịch vụ phụ trợ, diện tích lô đất 1032 m2, diện tích xây dựng 310 m2, mật độ xây dựng 30%, tầng cao 7 tầng, hệ số sử dụng đất 2.1 lần, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 2167 m2. - Ô đất 0-4, sân vườn cây xanh cảnh quan, diện tích lô đất 1104 m2. Bảng 1.7: Bảng thống kê các chỉ tiêu kỹ thuật dự án Toà tháp thiên niên kỷ Chỉ tiêu Chỉ số Đơn vị Mật độ xây dựng 42.00 % Hệ số sử dụng đất 9.44 lần Tầng cao trung bình 7-29 tầng c.Giải pháp quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan - Hình thành tổ hợp công trình cao tầng khang trang hiện đại thương mại dịch vụ ở cao cấp gắn kết với tổng thể sân vườn cảnh quan, điểm nhấn chính là hai khối tháp 29 tầng vươn cao, tượng trưng cho sức vươn lên mạnh mẽ của Thành phố trong giai đoạn chuyển đổi để hội nhập nền kinh tế thế giới. - Khu vực sân vườn cảnh quan với các công trình đa chức năng, dễ dàng thích ứng với các hoạt động đa dạng của khu trung tâm thành phố Hà đông. Hơn nữa với chọn lựa mô típ hiện đại và ý đồ tổ chức cảnh quan đăng đối nhưng sinh động sẽ tạo cho khu đất một vẻ hấp dẫn và độc đáo so với các khu vực quy hoạch khác. - Khu nhà ở thấp tầng hiện hữu sẽ được nâng cấp cải tạo về hình thức để phù hợp với quần thể công trình mới, cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được xây dựng hoàn chỉnh, sẽ tạo ra một nét sinh hoạt, ở mới mang đậm tính văn hóa địa phương nhưng có những đường nét mới của cuộc sống hiện đại. - Kiến trúc các công trình có sự đồng nhất về hình thức và màu sắc. Quy hoạch giao thông - Giao thông nội bộ gồm 2 trục đường chính chạy quanh tổ hợp công trình tháp Thiên niên kỷ, liên thông với đường Chu Văn An và Quốc lộ 6A. Mặt cắt ngang đường : B = 13.50m, trong đó lòng đường rộng 7.5m, hè mỗi bên rộng 3m. Đoạn đường nội bộ vuông góc với quốc lộ 6a có tổng chiều dài 192m, mặt cắt 13,50, lòng đường và vỉa hè lát gạch terrazo, bề rộng lòng đường 7,5m, vỉa hè 3mx2. Đoạn đường nội bộ vuông góc với đường Chu văn an có tổng chiều dài 210m, lòng đường beton asfan hạt mịn, vỉa hè lát gạch terrazo, bề rộng lòng đường 7,5m, vỉa hè 3mx2. San nền và thoát nước mưa San nền Cao độ tim đường tại các ngã giao nhau tại trong khu vực quy hoạch được thiết kế trên cơ sở cao độ mực nước tính toán tại vị trí dặt cống cộng với độ sâu chôn cống theo quy định từ 0,7m-0,9m. Cao độ tối đa và tối thiểu của đường thiết kế san nền được chọn phù hợp với cao độ khống chế chung của khu vực. Có xét đến cao độ san nền của các dự án và công trình đã được xây dựng từ những năm trước đây để đảm bảo yêu cầu thoát nước, yêu cầu về lụt úng. Khu vực dự án nằm ở trung tâm thành phố Hà Đông, phía Đông Bắc giáp khu dân cư, phía Tây Nam giáp đường Chu Văn An, phía Đông Nam giáp Quốc lộ 6A, lấy cao độ hiện trạng các công trình này làm cao độ khống chế khu đất. Cao độ hiện trạng từ 6.15 – 6.64m Cao độ thiết kế san nền cao nhất : 6.75m, thấp nhất là 6.15m Thoát nước mưa Hiện trạng nước mặt trong dự án và nước thải của các công trình trong dự án đang thoát về cống thoát nước chung D1000 nằm dọc Quốc lộ 6A sau đó thoát ra Sông Nhuệ. Lưu vực thoát nước là toàn bộ diện tích đất trong dự án. Giải pháp và cấu tạo hệ thống thoát nước mưa Nước mưa dự kiến tự chảy hoàn toàn, thoát độc lập với nước thải. Đảm bảo mỹ quan đô thị ta sử dụng hệ thống cống ngầm bố trí đi dưới hè. Việc thu nước mưa được thực hiện thông qua các giếng thu trực tiếp với khoảng cách trung bình 30m/ ga. Thoát nước đảm bảo đồng bộ từ tuyến thoát nước đến ga thu nước đảm bảo đúng yêu cầu kỹ thuật. Mạng lưới thoát nước Nước mưa được tập trung về các giếng thu trực tiếp, qua tuyến cống D600 sau đó thoát ra tuyến cống hiện trạng D1000 trên Quốc lộ 6A. Mạng lưới thoát nước dùng cống bê tông cốt thép đúc sẵn, ga giếng xây gạch , nắp ga giếng bằng gang đúc. Hệ thống cấp nước Nguồn nước cấp cho khu dự án được lấy từ nguồn nước sinh hoạt của hệ thống cấp nước của thành phố, điểm lấy nước tại tuyến ống f400 trên QL6 ( như trong bản vẽ : Quy hoạch hệ thống cấp nước ). Nước được cấp vào mạng lưới phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, cứu hoả và các nhu cầu dịch vụ khác nhờ áp lực của hệ thống cấp nước của thành phố. Mạng lưới cấp nước được thiết kế theo kiểu mạch cụt vì hệ thống có quy mô nhỏ, nhằm đảm bảo cấp nước một cách an toàn và tiết kiệm đường ống và giành chỗ cho các hệ thống kỹ thuật khác . Xây dựng 1 đường ống dẫn nước F100 chạy dọc giữa khu ( như trong bản vẽ ). Điểm lấy nước từ đường ống F400 trên QL6, từ đường ống này phát triển các ống nhánh cấp nước đến các hộ tiêu thụ nước. Trên hệ thống cấp nước bố trí các vòi lấy nước tưới cây, rửa đường. Tại các nút của mạng lưới nên đặt van khống chế. Vật liệu đường ống dẫn nước: Sử dụng ống nhựa PVC Tuyến ống cấp nước chính chôn sâu từ 0,7 đến 1 mét. Tuyến ống cấp nước phân phối chôn sâu từ 0,3 đến 0,5 mét. * Cấp nước cứu hỏa Bố trí trên vỉa hè của tuyến đường chính các họng cứu hỏa. Các họng cứu hỏa này sẽ có dự án xây dựng riêng và vị trí của các họng cứu hỏa cần có sự thống nhất của các cơ quan phòng cháy chữa cháy cấp Thành phố. Ngoài ra cũng có thể tận dụng các bể chứa nước của khu nhà cao tầng, nước sông Nhuệ để sử dụng khi có sự cố hỏa hoạn. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường Thoát nước thải Thiết kế hệ thống thoát nước thải theo kiểu tự chảy cống thu nước thải từ các công trình dùng cống BTCT D200 tất cả tập trung về đoạn cống D300 sau đó xả ra cống thoát nứơc thải D400 của thành phố tại điẻm xả như trong bản vẽ. Tiêu chuẩn và qu