Chuyên đề Hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất đai ở đô thị tại địa bàn quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng

m 2006 là 109.87 ha, tức là tăng 11.95 % Nguyên nhân đất ở đô thị tăng là do quận Thanh Khê đã đẩy mạnh công tác đô thị hoá, xây dựng, phát triển các khu dân cư, phát triển hạ tầng đồng bộ nhằm đảm bảo giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân trên địa bàn, đạt mục tiêu phát triển kinh tế xã hội cho giai đoạn 2005-2010 như Nghị quyết quận uỷ đề ra và đây chính là xu thế phát triển chung của thành phố Đà Nẵng để trở thành trung tâm thương mại của miền Trung. 2.2.2. Cơ cấu đất ở đô thị phân theo đơn vị hành chính phường trên địa bàn quận. Bảng 4 Chỉ tiêu Diện tích (ha) Tỷ trọng (%) Tổng diện tích đất ở đô thị: 420.80 100 1. Phường An Khê 105.14 24.98 2. Phường Xuân Hà 88.58 21.05 3. Phường Tam Thuận 41.70 7.97 4. Phường Thanh Khê Đông 33.54 7.85 5. Phường Thanh Khê Tây 33.03 7.84 6. Phường Thạc Gián 28.51 6.75 7. Phường Chính Gián 26.94 6.40 8. Phường Tân Chính 22.14 5.26 9. Phường Vĩnh Trung 21.09 5.01 10. Phường Hoà Khê 20.13 4.78 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Nhận xét: Qua bảng 4 ta thấy đất ở đô thị ở các phường không đồng đều, có sự chênh lệch lớn giữa các phường An Khê, Thanh Khê Tây ( là hai phường có sự tập trung đất ở cao) so với các phường còn lại, trong đó phường Tân Chính có diện tích đất ở đô thị thấp nhất. Đối với phường An Khê là phường có diện tích đất lớn nhất bao gồm: đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu, đất ở. Do quá trình đô thị hoá, quy hoạch phát triển các khu dân cư, tái định cư; đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu dần chuyển sang đất ở nên diện tích đất ở tại đây gia tăng hằng năm. Đối với phường Thanh Khê Tây tách ra từ phường Thanh Lộc Đán trước đây, đất đai chủ yếu: đất nông nghiệp, đất ở thì đất nông nghiệp nay cũng dần chuyển sang đất ở. Đặc biệt, khi đường Nguyễn Tất Thành hình thành nên thì diện tích đất nông nghiệp càng bị thu hẹp. Tuy nhiên, chủ trương của quận cũng như thành phố sẽ giữ lại một phần diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo nguồn cung lương thực và cây hoa màu cho địa phương. Các phường còn lại hầu hết đều là đất ở chủ yếu. Nhìn chung, điều kiện sống tại các phường tương đối tốt. Đường phố hầu hết đều được tráng nhựa; các khu phố văn hoá, xanh, sạch đẹp; bệnh viện, trường học, ga tàu, siêu thị, công viên cây xanh, các cơ sở sản xuất kinh doanh đều được quy hoạch đều khắp, thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân. 2.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận thời gian qua. 2.3.1. Tình hình thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở thời gian qua. Bảng 5 Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh Số hồ sơ % Số hồ sơ % Số hồ sơ % 06/05 07/06 Tổng số hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất: 2168 100 2214 100 2667 100 46 453 Phường An Khê 407 18.77 414 18.69 459 17.21 7 45 Phường Thanh Khê Tây 391 18.03 397 17.93 442 16.57 6 45 Phường Xuân Hà 294 13.56 299 13.50 344 12.89 5 45 Phường Hoà Khê 200 9.22 205 9.25 260 9.75 5 55 Phường Thanh Khê Đông 199 9.17 200 9.03 245 9.18 1 45 Phường Thạc Gián 190 8.76 195 8.80 236 8.84 5 41 Phường Chính Gián 181 8.34 187 8.44 249 9.33 6 62 Phường Vĩnh Trung 164 7.56 168 7.59 217 8.13 4 49 Phường Tam Thuận 128 5.90 132 5.96 178 6.67 50 46 Phường Tân Chính 57 2.62 60 2.71 80 2.99 23 20 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Nhận xét: Năm 2005 – 2006, tình hình đăng ký giao dịch nhà đất trở nên im ắng do thị trường bất động sản đóng băng, hơn nữa Phòng Tài nguyên Môi trường quận chưa chính thức thành lập, chỉ giữ vai trò tham mưu cho quận cũng như Sở Tài nguyên Môi trường, nên công tác quản lý, giải quyết việc đăng ký giao dịch gặp nhiều khó khăn như: về cán bộ chuyên trách, phải xử lý qua nhiều cấp gây mất thời gian. Đối với hồ sơ mới, do dừng lại một thời gian khá dài trước khi thực hiện Luật đất đai mới nên nhu cầu về đăng ký giao dịch đất đai ít biến động. Năm 2007, tình hình đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng cao, lượng hồ sơ đăng ký không ngừng tăng, đặc biệt vào những tháng cuối năm 2007, cụ thể khu vực đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Tất Thành, phường An Khê, Thanh Khê Tây là những nơi diễn ra chuyển quyền sử dụng đất nhiều nhất. Nguyên nhân: + Đối với phường An Khê là phường có diện tích lớn nhất trên địa bàn quận, ngoài đất ở còn có đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu Nhưng do quy hoạch phát triển các khu dân cư cũng như tốc độ đô thị hoá cao nên đất nông nghiệp và đất trồng cây hoa màu dần chuyển thành đất ở, làm diện tích cũng như quỹ đất ở tăng. Do đó, tình hình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại đây cao nhất chủ yếu là các hộ tái định cư, các hộ mới từ nơi khác đến (cả trong và ngoài nước). + Đối với phường Thanh Khê Tây, từ khi đường Nguyễn Tất Thành hình thành nên thì quỹ đất cũng tăng lên: đất dự án, đất ở, đất sản xuất kinh doanh. Môi trường đẹp, gần biển, trong tương lai hình thành các khu resort, du lịch biển, nên nhu cầu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng như lượng hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất khu vực này cũng tăng cao. + Kể từ khi Uỷ ban nhân dân quận thực hiện cơ chế “một cửa liên thông”, thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký nhanh hơn, công khai thủ tục hành chính nhiều hơn, có bài bản (trong đó có quy trình chỉnh lý biến động) nên đáp ứng nhu cầu búc xúc của người dân tốt hơn. 2.4. Thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa phương 2.4.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức quản lý đất đai quân Thanh Khê Tháng 01/2005, theo cơ chế phân cấp của ngành địa chính, phòng Tài nguyên Môi trường được thành lập theo quyết định số 01/2005/QĐUB ngày 24/01/2005 với chức năng nhiệm vụ tham mưu uỷ ban nhân dân quận quản lý nhà nước về đất đai theo các nội dung mà luật quy định. Là một cơ quan hành chính, phòng Tài nguyên Môi trường có 08 cán bộ công nhân viên trong đó có 01 trưởng phòng và 07 chuyên viên. Về trình độ chuyên môn, 01 kỹ sư ngành địa chính, 01 trung cấp ngành địa chính, 01 kỹ sư môi trường còn lại là kỹ sư và cử nhân các ngành khác. Đội ngũ cán bộ địa chính cấp phường gồm 10 người, trong đó về trình độ chuyên môn hầu hết 10 cán bộ chức danh địa chính không qua đào tạo ngành chuyên môn quản lý đất đai. Ngoài ra để thực hiện công tác nghiệp vụ trực tiếp giúp cho phòng tài nguyên môi trường, văn phòng đăng kí đất đai được thành lập để trực tiếp thực hiện những công việc sự vụ như đo vẽ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ thế chấp, hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất…Với đội ngũ cán bộ là 17 người bao gồm: 01 giám đốc, 01 phó giám đốc, 15 cán bộ giúp việc. Trình độ chuyên môn có 04 người đang học đại học quản lý đất đai, còn lại học các ngành chuyên môn khác. * Hệ thống tổ chức Đây là hệ thống tổ chức trực tuyến với việc cấp trên chỉ đạo, quản lý từ trên xuống và chức năng đối với các bộ phận chuyên môn cấp dưới. Bộ phận Xử lý số liệu Uỷ ban nhân dân quận Phòng Tài nguyên Môi trường quận Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất Bộ phận Hành chính tổng hợp Bộ phận Kỹ thuật và ngoại nghiệp Bộ phận Lưu trữ và khai thác thông tin * Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận - Uỷ ban nhân dân quận Chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế của phòng Tài nguyên Môi trường quận. - Phòng Tài nguyên Môi trường quận Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê là cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 07 năm 2003 của Bộ Tài nguyên Môi truờng và Bộ Nội vụ và quyết định số 01/2005/QĐ-UB ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê. Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê chịu sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng. Phạm vi giải quyết công việc + Dự thảo và trình Uỷ ban nhân dân quận ký ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về quản lý Tài nguyên và Môi trường. + Trực tiếp tham mưu Uỷ ban nhân dân quận đối với quy hoạch, kế hoạch về tài nguyên và môi trường và tổ chức thực hiện sau khi được xét duyệt. + Giúp Uỷ ban nhân dân quận tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Uỷ ban nhân dân thành phố xét duyệt (theo kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) và tổ chức kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt. + Thẩm định và trình Uỷ ban nhân dân quận xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các phường, kiểm tra việc thực hiện sau khi được xét duỵêt. + Trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp quận và tổ chức thực hiện. + Quản lý và theo dõi sự biến động về đất đai, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu về đất đai và bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên Môi trường. + Tổ chức thực hiện và hướng dẫn, kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai. + Hướng dẫn và kiểm tra việc sử dụng, bảo vệ tài nguyên đất, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên nước, bảo vệ môi trường, phòng chống, khắc phục suy thoái, ô nhiễm, sự cố môi trường, hậu quả thiên tai. + Lập báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai và hiện trạng môi trường theo định kỳ, thu thập, quản lý lưu trữ tư liệu về tài nguyên và môi trường + Chủ trì hoặc phối hợp với các cơ quan liên quan trong việc kiểm tra và thanh tra việc thi hành pháp luật, giúp Uỷ ban nhân dân quận giải quyết các tranh chấp, khiếu nại tố cáo về tài nguyên và môi trường, về nhà ở trên đất theo quy định của pháp luật. + Thực hiện công tác quản lý Nhà nước, các lĩnh vực liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu nhà của hộ gia đình, cá nhân, Uỷ ban nhân dân quận nhận chuyển giao từ Sở Tài nguyên và Môi trường. + Chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ đối với Văn phòng Đăng kí quyền sử dụng đất. + Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, thông tin về tài nguyên và môi trường theo quy định pháp luật. + Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Uỷ ban nhân dân quận và Sở Tài nguyên Môi trường. + Thực hiện các nhiệm vụ khác do Uỷ ban nhân dân quận phân công. + Quản lý cán bộ công chức-viên chức, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn, nghiệp vụ đối với cán bộ địa chính phường. Tham gia với Sở Tài nguyên Môi trường trong việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ công chức-viên chức làm công tác quản lý tài nguyên và môi trường và cán bộ địa chính phường. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thuộc phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quy định của pháp luật. Chức năng, nhiệm vụ + Giúp trưởng phòng Tài nguyên Môi trường quận làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. + Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp quận theo trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố gửi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính của Uỷ ban nhân dân các phường thuộc quận. + Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất. + Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính. + Tổ chức việc điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất, trích đo địa chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp quận và phường. + Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng. + Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, điều tra khảo sát, đánh giá, phân hạng, đo đạc, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính. + Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho phòng Tài nguyên Môi trường. + Quản lý viên chức, người lao động, tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật và của Uỷ ban nhân dân quận giao. - Bộ phận hành chính tổng hợp + Thực hiện các nhiệm vụ về công tác tổ chức, giải quyết các chế độ chính sách về lao động, tiền lương theo quy định của Nhà nước. + Thực hiện công tác tài chính kế toán, công tác hành chính, xây dựng quy trình, nội quy, quy chế hoạt động của cơ quan , thu phí và lệ phí. + Xây dựng kế hoạch công tác của văn phòng, định hướng chiến lược phát triển, kiểm tra giám sát việc thực hiện kế hoạch. + Tổng hợp tình hình các hoạt động của văn phòng để báo cáo thực hiện công tác thi đua khen thưởng. + Kiểm tra hướng dẫn, tiếp nhận và phân loại hồ sơ của cá nhân có yêu cầu thực hiện các quỳen theo Luật định thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân quận. + Chuyển hồ sơ cho các bộ phận có trách nhiệm thụ lý, theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ theo trình tự các bước công việc. + Quan hệ với các cơ quan có liên quan (Sở tài nguyên Môi trường, Sở xây dựng, Cục thuế, Sở Tài chính, Trung tâm đo đạc bản đồ, Văn phòng Uỷ ban nhân dân quận, phòng Tài chính-kế hoạch, Quản lý đô thị, chi cục thuế, kho bạc) để giải quyết công việc. + Giao trả hồ sơ. + Thực hiện công tác tư vấn pháp luật về đất đai cho công dân. + Tham gia các nhiệm vụ khác khi có yêu cầu. - Bộ phận Kỹ thuât và ngoại nghiệp + Tổ chức việc điều tra, khảo sát đánh giá, phân hạng đất, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. + Kiểm tra sự thống nhất số liệu giữa các loại hồ sơ bao gồm: Hồ sơ do người sử dụng đất cung cấp, hồ sơ gốc đang quản lý và số liệu thực địa. + Thực hiện và kiểm tra việc tách, nhập thửa đất, biến động đất đai. + Kiểm tra, nghiệm thu kết quả đo đạc bản đồ của các đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ trước khi đưa vào sử dụng. - Bộ phận xử lý số liệu + Thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký quyền sử dụng đất đối với cá nhân theo quy định của Luật đất đai. + Tiếp nhận và quản lý hồ sơ địa chính dạng số. + Hệ thống hoá bản đồ toàn quận và chỉnh lý biên tập theo các hệ thống tiêu chuẩn dữ liệu + Cập nhật biến động trên bản đồ địa chính và hồ sơ đăng ký đất đai, chỉnh lý bản đồ và cấp trích lục bản đồ. + Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số + Thu thập, ứng dụng những tiến bộ mới như: Công nghệ thông tin, viễn thám, viễn thông, tin học, phân tích hệ thống, hệ thống thông tin địa lý GIS…để áp dụng và phục vụ cho công tác quản lý và lưu trữ thông tin ngành. - Bộ phận Lưu trữ và khai thác thông tin + Tiếp nhận, thu thập, phân loại, sắp xếp bảo quản tư liệu địa chính và các hồ sơ tư liệu khác. + Cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ và hồ sơ địa chính dạng giấy. + Trích lục, trích sao hồ sơ địa chính. 2.4.2. Thực trạng công tác ban hành và áp dụng các quy định, quy chế, chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị. Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cơ sở tổ chức thi hành. Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra những mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý. Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004, đến ngày 29/10/2004 chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Trên cơ sở các văn bản chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê đã tổ chức triển khai và chỉ đạo Phòng Tài nguyên Môi trường, Uỷ ban nhân dân các phường căn cứ vào chức năng và nhiệm vụ của mình để thực hiện tốt các chủ trương chính sách đất đai, các văn bản về công tác thanh tra, kiểm tra đối với việc quản lý sử dụng đất, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật về đất đai cũng như liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị cơ bản được áp dụng thuộc quận bao gồm: - Luật đất đai 2003 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 - Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Trong đó có quy định kể từ ngày 01/01/2008, giấy trắng văn tự mua bán, thừa kế…không được giao dịch, thế chấp, muốn giao dịch phải có sổ đỏ. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP của chính phủ về phương pháp xác định gía đất và khung giá các loại đất. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Nhìn chung công tác triển khai, áp dụng, tuyên truyền các quy định pháp luật về đất đai trong dân tương đối tốt, các quy định, quy chế luôn được công khai, hướng dẫn, niêm yết trên các bảng ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bên cạnh việc tổ chức thực hiện tốt các văn bản của nhà nước, quận đã tổ chức cho cán bộ học tập nâng cao trình độ nghiệp vụ, phổ biến luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật cho cán bộ, nhân dân. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng các quy định trên có nảy sinh một số vướng mắc: + Theo nghị định 84/2007/NĐ-CP kể từ ngày 01/01/2008 các loại giấy tờ không phải sổ đỏ thì không được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng do điều kiện lịch sử nên từ trước đến nay người dân sử dụng đất hợp pháp được cấp nhiều loại giấy chứng nhận, người dân thì chưa hiểu rõ gây khó khăn trong quá trình giải quyết, chẳng hạn như khi có nhu cầu giao dịch người dân mới đi chuyển đổi giấy tờ nhà đất; trong khi đó, nhà nước lại muốn thống nhất một loại giấy tờ nhà đất cho dễ quản lý. Về lâu dài, nếu chưa giải quyết ổn thỏa, những hộ đang sở hữu giấy trắng sẽ chịu thiệt mà ngay cả đến ngân hàng cũng gặp rắc rối vì tồn đọng số hồ sơ giấy trắng đã giao dịch trước đây. + Đất có giấy tờ nhưng đã chuyển nhượng cho người khác một phần nên còn lại không đủ diện tích so với hạn mức đất ở, có lấn thêm để hình thành thửa đất hiện nay có nhà ở sau ngày 18/12/1980, nhưng trước ngày 15/10/1993. Nay giải quyết công nhận phần đất có giấy tờ còn lại công nhận là đất ở, cộng phần đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở + diện tích hạn mức đất ở) hoặc gộp phần đất có giấy tờ với phần đất lấn để công nhận đủ theo hạn mức đất ở theo khoản 4 hoặc 5 Điều 87 Luật Đất đai. + Khó khăn trong việc xác định tình trạng pháp lý của thửa đất do đất đã qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. + Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và có một số vướng mắc chưa được tháo gỡ cũng làm cho một bộ phận người sử dụng đất ít thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến khi cần chuyển nhượng thì lại không đủ thủ tục để thông qua cơ quan Nhà nước. + Trường hợp chuyển quyền sử dụng, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mới chứ không cập nhật trên giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ) hoặc giấy đỏ. Trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê dài hạn (10, 20 năm), khi ông B xây nhà thì ông B sẽ đứng tên chủ quyền sở hữu nhà. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay đổi kiến trúc, cấu trúc (nhà một trệt xây lên bốn lầu), chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận QSDĐ, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong NĐ mới thay thế NĐ 60). Nếu thực hiện như trên, hình dung người dân sẽ rất vất vả và cơ quan quản lý nhà nước sẽ gặp không ít khó khăn. Cấp quận, huyện vốn đang rất thiếu và yếu về nhân sự sẽ phải đảm đương luôn việc quản lý cả hai lĩnh vực hết sức phức tạp. 2.4.3. Thực trạng công tác thực hiện quy trình đăng kí chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.3.1. Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hiện nay Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê (Nguồn: Phòng tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Cơ quan công chứng Hộ gia đình, cá nhân Kho bạc quận Thanh Khê - Thông báo nộp tiền - Trao GCN - Trả hồ sơ Hồ sơ đăng ký Số liệu địa chính 1. Nếu phải cấp GCN - Kiểm tra hồ sơ - Làm tờ trình 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất - Lập tờ trình và quyết định chuyển mục đích VP đăng ký QSD đất quận 1. Nếu phải cấp GCN - GCN - Hồ sơ 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng - Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Nếu phải cấp GCN - Thẩm tra hồ sơ - Công khai hồ sơ - Trích lục trích đo 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất - Lập tờ trình UBND quận Phòng tài nguyên quận Loại, mức nghĩa vụ tài chính Chi cục thuế quận Thanh Khê Phân tích sơ đồ: Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (Hộ gia đình, cá nhân) chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất, sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về mức nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để nộp tiền vào Kho bạc nhà nước theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký cần phải cấp mới giấy chứng nhận hoặc kèm chuyển mục đích sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trình Phòng Tài nguyên, Phòng Tài nguyên có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định. 2.4.3.2. Thực trạng thực hiện quy trình trong quản lý chuyển quyền sử dụng đất thuộc quận. Năm 2006, điểm nổi bật trong công tác cải cách hành chính ở quận Thanh Khê là thực hiện thí điểm thành công cơ chế “một cửa liên thông” trong tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai, sự liên thông từ cấp phường đến quận cơ bản thuận lợi, sự phối hợp giữa các cơ quan Tư pháp, Công chứng chứng thực, Ngân hàng, Thi hành án, Chi cục thuế quận, Kho bạc quận trong việc triển khai quy trình, thực hiện các quy định về đăng kí biến động đất đai tại địa phương tương đối tốt, không xảy ra sai phạm, không gây mất nhiều thời gian cũng như đáp ứng được nhu cầu của nhân dân, thái độ phục vụ nhân dân của cán bộ công chức tốt hơn; công khai các thủ tục hành chính nhiều hơn, có bài bản hơn (trong đó có quy trình đăng ký chỉnh lý biến động đất đai Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa ” tại quận vẫn còn có những hạn chế, thiếu sót như: sử dụng biểu mẫu chưa phù hợp, thu thừa một số loại thủ tục, xác định thời gian hẹn trả hồ sơ chưa thống nhất và chưa đúng quy định, một số hồ sơ giải quyết trả kết quả chưa đúng hẹn và một số khác được tiếp nhận trong thời gian đầu khi triển khai thực hiện đề án “một cửa” tại quận giải quyết còn chậm so với thời gian theo quy định. Ngoài ra công tác đăng ký đất đai nhìn chung còn mang nặng tính thủ công và chưa thiết lập thành hệ thống để qua đó có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất. Nguyên nhân của tình trạng trên, trước hết là do nhận thức pháp luật về đất đai chưa đồng bộ, đầy đủ và thống nhất, thiếu sự kết hợp chặt chẽ giữa các bộ phận chuyên môn của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận với nhau và giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận với một số cơ quan, đơn vị có liên quan, thiếu biện pháp kiểm tra giám sát thường xuyên để kịp thời đánh giá rút kinh nghiệm trong tổ chức thực hiện. Nhìn chung, công tác quản lý và thực hiện theo quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở quận đã có nhiều bước cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trong tương lai cần thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai