Chuyên đề Hoàn thiện công tác quản lý dự án tại tổng công ty láp máy Việt Nam LILAMA: thực trạng và giải pháp

hiện dự án . Làm tốt tất cả những khâu này trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thì chất lượng của dự án sẽ được nâng cao không những trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư mà còn cả trong các giai đoạn sau này. * trong quá trình thực hiện đầu tư Trong quá trình thực hiện đầu tư công tác quản lý chất lượng dự án đối với tổng công ty lắp máy vn có những điểm khác nhau cơ bản đối với các dự án khác nhau nhưng chủ yếu tập trung quản lý chất lượng dự án trên công trường. ở đây ban quản lý dự án của tổng công ty chủ yếu giám sát họat động của các nhà thầu xem họ có thực sự có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực của dự án hay không ?có thực hiện thi công đúng như trong quy hoạch cũng như thiết kế kỹ thuật hay không ? Chất lượng thi công có sát với kế hoạch được duyệt hay không ? Để ban quản lý dự án tổng công ty kịp thời chấn chỉnh . Đồng thời ban quản lý dự án cũng quản lý giám sát những phát sinh có thể xẩy ra đối với dự án để kịp thời chấn chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế của dự án nhằm nâng cao chất lượng dự án đến mức cao nhất * trong quá trình vận hành khai thác Trong quá trình vận hành khai thác thì quản lý chất lượng dự án chủ yếu là theo dõi chất lượng công trình có bị xuống cấp hay không để còn duy tu bảo dưỡng ,có bị ảnh hưởng gì từ môi trường không ? Quản lý chất lượng hoạt động của công trình có phù hợp với kế hoạch được duyệt hay không ? Nói chung đối với tổng công ty lắp máy vn thì sở trường là các vấn đề về lắp máy do đó việc quản lý chất lượng trong giai đoạn vận hành khai thác chủ yếu là duy tu bảo dưỡng máy móc công trình . Lắp đặt chạy thử đối với các loại máy móc do tổng công ty chịu trách nhiệm lắp đặt. 2.2.3. Quản lý chi phí dự án Chi phí của dự án luôn là mối quan tâm hàng đầu của các chủ đầu tư. Đối với tổng công ty lắp máy vn LILAMA cũng vậy. Quản lý tốt chi phí của dự án có nghĩa là tất cả các loại chi phí của dự án đều nhằm mục đích phục vụ cho lợi ích của dự án đó, nó là hoàn toàn phù hợp và nằm trong kế hoạch ngân sách được duyệt. Cũng giống như các nội dung quản lý khác quản lý chi phí dự án cũng bao gồm ba giai đoạn đó là: * trong quá trình chuẩn bị đầu tư Trong giai đoạn này ban quản lý dự án chủ yếu quản lý chi phí dự án thông qua các hoạt động chuẩn bị đầu tư. Ban quản lý dự án phải thực sự hiểu biết về các lĩnh vực của dự án để từ đó mà tìm ra những hợp lý và bất hợp lý phát sinh trong quá trình chuẩn bị đầu tư . Do đặc điểm của các dự án đầu tư của tông công ty láp máy vn LILAMA là những dự án trọng điểm, vốn lớn do đó việc phát sinh chi phí của dự án trong quá trình này là rất lớn, kéo theo đó là chi phí lãi vay cũng rất cao . Chính vì thế mà ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư này ban quản lý dự án thường xuyên xem xét chi tiết các loại chi phí của dự án một cách cẩn thận rồi sau đó trình duyệt qua nhiều cơ quan chức năng khác nhau. Bởi vì nếu có một bất hợp lý xẩy ra đối với khoản mục chi phí của dự án trong quá trình chuẩn bị đẩu tư như việc xác định sai các khoản chi phí trong báo cáo nghiên cứu khả thi , xác định sai chi phí khảo sát thiết kế …. Thì sẽ kéo theo rất nhiều chi phí khác trong quá trình thực hiện đầu tư do đó làm đánh gía sai hiệu qủa của dự án . * trong quá trình thực hiện đầu tư Trong quá trình này thì quản lý chi phí dự án đối với hầu hết các dự án do tổng công ty làm chủ đầu tư các nhà quản lý chủ yếu tập trung vào việc phân phát chi phí cho dự án vào các giai đoạn khác nhau của quá trình thi công một cách hợp lý nhất . Giảm tối đa các khoản chi phí phát sinh ngoài ý muốn và không nằm trong tổng dự toán được duyệt . Quản lý chi phí trong giai đoạn này các nhà quản lý dự án của tổng công ty cũng theo dõi sát sao việc chi tiêu vốn của các nhà thầu như thế nào vào công trình của họ để có được biện pháp giải quyết kịp thời. Tuy nhiên một vấn đề vô cùng quan trọng trong việc quản lý chi phí trong giai đoạn này là các nhà quản lý cũng theo dõi hoạt động chu cấp vốn của các đơn vị cam kết cung cấp vốn cho tổng công ty để từ đó lập các báo cáo kịp thời gửi cấp có thẩm quyền phê duyệt và giải quyết… * trong quá trình vận hành khai thác Khi dự án đi qua hai giai đoạn trên thì không có nghĩa là ban quản lý dự án đã hết trách nhiệm mà họ vẫn phải có trách nhiệm trong việc quản lý dự án đối với các chi phí của dự án phát sinh trong giai đoạn vận hành khai thác. Trong giai đoạn này vẫn có một số chi phí phát sinh chẳng hạn như một số hạng mục công trình của dự án đã xuống cấp trầm trọng, một số hạng mục của công trình chưa đáp ứng đựoc nhu cầu sản xuất … khi đó ban quản lý dự án lại phải khảo sát xem xét để cung cấp chi phí hợp lý để nâng cấp sữa chữa và duy tu bảo dưỡng . Điều này rất có ý nghĩa đối với uy tín của tổng công ty . Trên thực tế họat động thì đã có những trường hợp gây tranh cải giữa nhà thầu xây dựng và tổng công ty khi mà công trình lắp đặt xây dựng xong thì gặp phải sự cố và không thể xác định được rõ ràng chi phí đền bù bão dưỡng là thuộc về ai…chính vì vậy mà công tác quản lý chi phí trong giai đoạn này tuy không khó khăn vất vả như giai đoạn trước nhưng cũng cực kỳ quan trọng . III. Ví dụ minh họa cho công tác quản lý dự án với những dự án do tổng công ty làm chủ đầu tư . 1. Giới thiệu dự án “dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai hà nội” * tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai hà nội . * cơ quan chủ đầu tư : Tổng công ty lắp máy Việt Nam LILAMA. *địa điểm thực hiện dự án : 124 minh khai, phường minh khai, quận hai bà trưng – hà nội * phạm vi thực hiện dự án: Tổng diện tích của toàn bộ dự án : 3.854,9 m2 - phía đông giáp đường bê tông rộng 10m là đường nội bộ vào khu 124 minh khai - phía tây giáp tường rào ranh giới nhà máy kẹo hải hà - phía nam giáp đường bê tông rộng 6m là đường nội bộ vào khu tập thể của cán bộ công nhân viên LILAMA . - phía bắc giáp khu dân cư phường minh khai(đương vành đai 2) * nội dung dự án : Tiến hành đầu tư xây dựng mới hoàn chỉnh khu chung cư 21 tầng phục vụ nơi ở và làm việc cho cán bộ công nhân viên tổng công ty. * hình thức đầu tư Tổng công ty lắp máy Việt Nam là chủ đầu tư , đầu tư xây dựng mới đồng bộ khu chung cư cao tầng tại 124 minh khai hà nội nhằm phục vụ nhu cầu ỏ và làm việc cho cbcnv tổng công ty với tổng diện tích là 3.854,9 m2 . Nguồn vốn do chủ đầu tư và những người mua căn hộ đóng góp theo tỷ lệ quy định. * mục tiêu và mục đích đầu tư : - dự án cung cấp cho tổng công ty 3821m2 văn phòng và 152 căn hộ , đáp ứng nhu cầu của cán bộ công nhân viên trong tổng công ty , tạo điều kiện cho cán bộ yên tâm công tác. - nâng cao tiêu chuẩn ở và làm việc , góp phần nâng cao điều kiện sinh họat của cán bộ công nhân viên tổng công ty lắp máy - dự án hoàn thành sẽ góp phần phát triển quỹ nhà cho thành phố - tạo môi trường sống văn minh hiện đại, có nhiều không gian cây xanh và các sinh họat chung khác , từ đó nâng cao khả năng giao tiếp cộng đồng. - tạo điều kiện cho việc phát triển kiến trúc đa chức năng , phù hợp với tốc độ phát triển của thành phố . - nghiên cứu khai thác một cách hợp lý nhất quỹ đất trong dự án , vừa đáp ứng đựoc nhu cầu quy hoạch khu đô thi hiện đại , văn minh , vừa mang lại hiệu quả kinh tế xây dựng cao. * quy mô dự án : đầu tư xây dựng mới khu chung cư 21 tầng ở và làm việc tại 124 minh khai- hà nội bao gồm các hạng mục công trình sau: - giải phóng mặt bằng và san nền toàn bộ khu đất có diện tích 3.854,9 m2 - đầu tư xây dựng mới hạ tầng kỹ thuật toàn bộ khu đất có diện tích 3.854,9 m2 . - đầu tư xây dựng mới phần công trình trên mặt đất của khu đất có diện tích 3.854,9m2 gồm có: + khối nhà 3 tầng + hội trường + dãy nhà cấp 4 + khối nhà 2 tầng + sân tennis + hệ thống điện nước + hệ thống đường bộ + hệ thống phòng cháy chữa cháy + môi trường *đối tượng phục vụ chủ yếu phục vụ nhu cầu ở và làm việc cho cán bộ công nhân viên công ty có môi trường ở và làm việc văn minh hiện đại. Nâng cao đời sống cho cán bộ công nhân viên công ty. Ngoài ra khu chung cư 21 tầng này còn phục vụ nhu cầu ở và làm việc của các tầng lớp dân cư có nhu cầu ( nếu như đã đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cán bộ công nhân viên trong tổng công ty) 2. Sự cần thiết phải đầu tư Tổng công ty lắp máy Việt Nam là một doanh nghiệp của nhà nước với hơn 40 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và lắp đặt . Hầu hết các công trình xây dựng và công nghiệp trên toàn quốc đều có sự tham gia của tổng công ty. Riêng lĩnh vực lắp đặt các nhà máy công nghiệp và các công trình dân dụng lớn đều do bàn tay của người thợ lắp máy tạo dựng nên. Lực lượng cán bộ công nhân viên của tổng công ty gồm 17 nghìn người , số cán bộ tuyển dụng đang dần dần thay thế các cán bộ đã nghỉ hưu. Ngày nay trong công cuộc công nghiệp hoá và hiện đại hoá , tổng công ty đã đóng góp phần lớn trong thực hiện các dự án lớn của nhà nước . Tổng công ty đã được đảng và nhà nước giao tổng thầu epc một số dự án như : nhà máy lọc dầu dung quất gói 2, 3; nhà máy nhiệt điện uông bí mở rộng 300mw , nhà máy xi măng hoàng thạch giai đoạn 3, nhà máy nhiệt điện cà mau và một số nhà máy khác… Tổng công ty lắp máy hoạt động trên phạmvi toàn quốc , trụ sở chính của tổng công ty đặt tại hà nội. Là nhà tổng thẩu epc , mọi họat động của cơ quan tổng công ty và các công ty thành viên được thống nhất trên mọi lĩnh vực . Cơ quan tổng công ty ngoài các phòng ban chức năng giúp việc hội đồng quản trị và tổng giám đốc còn có các đơn vị hạch toán phụ thuộc : Ban quản lý dự án điện uông bí và các ban quản lý dự án khác Công ty tư vấn lắp máy Công ty xuất nhập khẩu tổng hợp lắp máy Công ty cơ giới tập trung Viện nghiên cứu và chuyển giao công nghệ hàn Trung tâm ứng dụng phần mềm tin học Viện điều dưỡng. Để đáp ứng những yêu cầu và nhiệm vụ đặt ra cho nhà tổng thầu epc , lượng cán bộ làm việc tại cơ quan tổng công ty và các đơn vị hạch toán phụ thuộc ngày càng phát triển . Với cơ sở vật chất hiện tại , cơ quan tổng công ty không thể bố trí đủ diện tích làm việc cho cán bộ . Mặt khác quỹ nhà đất của tổng công ty rất hạn chế nên cán bộ gặp rất nhiều khó khăn trong việc ăn ở . Hàng nghìn cán bộ của tổng công ty ở và công tác trên địa bàn thành phố hà nội nhưng hơn 40 năm qua vẫn chưa được bộ xây dựng hoặc thành phố cấp hay cho thuê nhà . Vì vậy nhu cầu về nơi ở và làm việc cũng như nởi ở cho cán bộ công nhân viên đang trở nên cấp bách . Gần đây, thành phố hà nội cũng như những cơ quan đóng tại hà nội đã tiến hành xây dựng một số khu chung cư cao tầng để giải quyết vấn đề thiếu nhà ở cho người dân , đặc biệt là đối tượng cán bộ công nhân viên chức . Xây dựng các khu chung cư , văn phòng cao tầng hiện nay đang là một trong những giải pháp tối ưu để giải quyết khó khăn về quỹ nhà ở những đô thị lớn như thành phố hà nội , thành phố hồ chí minh… Qua phân tích tình hình xây dựng chung và căn cứ theo yêu cầu thực tế , lãnh đạo tổng công ty lắp máy vn quyết định đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai , hà nội . Quyết định này của lãnh đạo tổng công ty cũng phù hợp với xu thế phát triển nhà ở hiện nay và đã được lãnh đạo bộ xây dựng chấp thuận theo công văn số 739/bxd . Đồng thời , công trình cũng phù hợp với mục đích sử dụng đất là để xây dựng trụ sở , nhà ở theo giấy phép cấp đất số 957/kth ngày 23/3/1961của ubnd thành phố hà nội và quy hoạch quận hai bà trưng - tp hà nội . • hình thức thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án • cơ chế quản lý thực hiện dự án Dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ỏ và làm việc sử dụng nguồn vốn do tổng công ty lắp máy vn và những người mua nhà đóng góp theo tỷ lệ phân chia nhất định ; số vốn do tổng công ty lắp máy vn góp là :27.179 triệu đồng. Tổng công ty vay nhtm 27.000 triệu đồng với thời hạn 5 năm , lãi suất 10.2% /năm , hết thời gian xây dựng mới phải trả gốc . Số vốn còn lại 179 tr đồng se do tổng công ty huy động vốn tự có ; số vốn do người mua góp là : 99.671 tr đồng . Số vốn này sẽ do người mua đóng góp theo từng giai đoạn thực hiện dự án. • giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư : Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án thông qua ban quản lý dự án do tổng công ty cử ra và các đơn vị thi công thành viên ban quản lý dự án có trách nhiệm tiến hành các thủ tục đầu tư , lên kế hoạch triển khai , giám sát thi công và chất lượng thi công . Chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và trước pháp luật. • giai đoạn vận hành khai thác : Ban quản lý dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai hà nội theo quy chế quản lý thông tư số 15/2000/ tt-bxd ngày 13/11/2000 của bxd , nghị định 07/2003/nđ-cp ngày 30/01/2003 . Có trách nhiệm kết hợp với chính quyền sở tại , cơ quan hữu trách … Quản lý nguồn thu trong quá trình vận hành khai thác , quản lý việc duy tu bão dưỡng , sữa chữa thường xuyên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các chung cư trong đô thị . Do đặc thù của công trình là nằm trong khu vực quản lý của cơ quan tổng công ty lắp máy vn nên tông công ty sẽ thành lập ban quản lý nhà 21 tầng chung cho cả khối văn phòng và nhà ở . Về tổ chức, ban quản lý là một bộ phận của văn phòng tổng công ty. Khi dự án đã hoàn thành và công trình được đưa vào sử dụng , ban quảnlý nhà 21 tầng có nhiệm vụ tiếp quản , quản lý và khai thác có hiệu quả công trình . Ban quản lý dự án có nhiệm vụ cụ thể sau: - các căn hộ được bán cho các đối tượng đã đăng ký và góp vốn đầy đủ theo quy định. Phần diện tích tầng hầm được sử dụng cho các hoạt động dịchvụ như trông giữ xe đạp , xe máy, vừa đảm bảo giữ gìn an ninh trật tự cho khu nhà , vừa có nguồn thu để trang trải một phần các chi phí quản lý chung cư . Những dịch vụ này sẽ do ban quản lý chung cư tổ chức triển khai và thực hiện. - chịu trách nhiệm vận hành và bảo dưỡng định kỳ các thiết bị và hệ thống kỹ thuật như thang máy, hệ thống gas , hệ thống điều hòa tòa nhà … - chịu trách nhiệm giữ gìn vệ sinh các phần diện tích công cộng , thu gom rác thải của khu căn hộ và khu văn phòng , đảm bảo an ninh chung - quản lý và phân bổ các chi phí cho các công việc nói trên cho khối văn phòng và khối căn hộ theo những tỷ lệ hợp lý - soạn thảo trình duyệt và ban hành các quy chế quản lý chung cư, yêu cầu các đơn vị và các hộ dân thực hiện nghiêm túc và giám sát việc thực hiện đó Để đảm bảo việc quản lý và vận hành , dự kiến số lượng nhân viên của ban quản lý là 15 người , bao gồm : Phụ trách quản lý : 1 người Văn thư , thủ quỹ : 1 người Bảo vệ : 4 người Nhân viên vệ sinh : 5 người Nhân viên điều hành kỹ thuật : 5 người Tổng cộng : 15 người 3. Quy trình quản lý dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai - hà nội UBND BQLDA và tư vấn pháp lý Xin chủ trương đầu tư Các công ty chức năng liên quan BQLDA và tư vấn thiết kế BQLDA và tư vấn Tư vấn thẩm định thẩm tra sở quy hoạch kiến trúc Tư vấn thẩm định thẩm tra lập BCĐT sở quy hoạch kiến trúc Xin phê duyệt quy hoạch Đo đạc khoan khảo sát lập bản vẽ chỉ giới, các chỉ số kĩ thuật Xin thõa thuận điện nước, PCCC… Tư vấn thiết kế sở xây dựng phê duyệt BQLDA và tư vấn giám sát nghiệm thu công trình BQLDA và tư vấn giám sát Thi công BQLDA và tư vấn thiết kế Tư vấn thẩm định thiết kế cơ sở và tổng dự toán thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình BQLDA và tư vấn thiết kế chủ đầu tư quyết định đầu tư Xí nghiệp xây lắp kết thúc 4. Các nội dung quản lý dự án Cũng như các dự án đầu tư xây dựng nói chung. ở đây trong dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai hà nội cũng tuân theo chín lĩnh vực quản lý chính của viện nghiên cứu quản trị dự án quốc tế đó là : • lập kế hoạch tổng • quan quản lý phạm vi • quản lý thời gian • quản lý chi phí • quản lý chất lượng • quản lý nhân lực • quản lý thông tin • quản lý rủi ro • quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán Trong phạm vi bài viết này , em chỉ xin đưa ra những phân tích đánh giá về tình hình quản lý dự án trên các nội dung quản lý cơ bản nhất đó là : quản lý chi phí , quản lý tiến độ, quản lý chất lượng . Đây cũng chính là những nội dung quản lý cơ bản mà tổng công ty lắp máy Việt Nam thực hiện trong dự án này. 4.1. Quản lý tiến độ thực hiện dự án Tiến độ quản lý dự án là một nội dung vô cùng quan trọng nó đóng vai trò quyết định trong việc thực hiện thành công một dự án đầu tư . Chúng ta có thế thấy được tầm quan trọng của nó thông qua việc phân tích những hậu quả do chậm tiến độ dự án mang lại . Thứ nhất một dự án bị chậm tiến độ có thể làm phát sinh thêm rất nhiều chi phí khác cho chủ đầu tư cũng như nhà thầu thi công , thứ hai là chậm tiến độ cũng ảnh hưởng đến cơ hội và thời cơ kinh doanh cho doanh nghiệp, thứ ba nữa là chậm tiến độ thi công cũng làm ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp, của nhà thầu, của chủ đầu tư … Đối với tổng công ty lắp máy Việt Nam , nhận thấy được tầm quan trọng của tiến độ thi công công trình nói riêng và toàn bộ dự án nói chung , tổng công ty lắp máy Việt Nam đã thực hiện kế hoạch và hoạt động cụ thể để có thể quản lý một cách hiệu quả nhất dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai hà nội. Mô hình lập kế hoạch quản lý tiến độ thực hiện dự án Xây dựng kế hoạch tiến độ toàn bộ dự án lập trình tự công việc từng hạng mục lập trình tự các công việc toàn bộ dự án ước lượng thời gian từng công việc Xác định công việc cho từng hạng mục lập dự toán xây dựng công trình cho từng hạng mục dự án đầu tư xác định thứ các hạng mục trong dự án ước lượng thời gian cuả từng công việc lập trình tự công việc từng hạng mục lập trình tự các công việc toàn bộ dự án xây dựng kế hoạch tiến độ toàn bộ dự án Tiến độ thực hiện dự án + giai đoạn 1: chuẩn bị đầu tư từ 1/2003 đến 4/2003 + giai đoạn 2: thực hiện đầu tư hoàn thành thiết kế , dự toán và từ 4/2003 đến 6/2003 các thủ tục tuyển chọn nhà thầu khởi công xây dựng từ quý IV /2003 hoàn thành xây dựng từ quý IV /2005 + giai đoạn 3: kết thúc đầu tư từ quý I/2006 - quyết toán từ quý III/2006 4.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại124 minh khai hà nội với tổng vốn đầu tư lên đến 126, 85 tỷ đồng và nội dung xây dựng các công trình nhà ở khu đô thị theo nghị định 18/2005/nđ- cp của chính phủ ban hành ngày 07/02/2006 quy định về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình được xếp vào dự án nhóm b, là những dự án xây dựng các khu nhà ở có tổng vốn đầu tư nhỏ hơn 600 tỷ đồng . Theo nghị định 16/2005/nđ- cp của chính phủ ban hành ngày 07/02/2006 quy định về quản lý hoạt động đầu tư các dự án xây dựng công trình , chủ đầu tư có quyền ra quyết định đầu tư và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Trong giai đoạn này nội dung các công việc quản lý thực hiện bao gồm : + xin chủ trương đầu tư trình ubnd thành phố hà nội + xin phê duyệt quy hoạch trình sở kiến trúc quy hoạch Đo đạc bản đồ hiện trạng : Lập bản vẽ chỉ giới đường đỏ và số liệu kỹ thuật Khoan khảo sát địa chất Những hoạt động này do công ty tư vấn thiết kế thực hiện cùng với sự hợp tác của bqlda. Đo đạc bản đồ hiện trạng nhằm xác định chính xác diện tích đất sử dụng của dự án, khoan khảo sát đất nhằm xác định cấu trúc, thành phần của đất ở trong khu vực khác nhau để đưa ra các thông số kỹ thuật về các loại đất có trong diện tích đất sử dụng của dự án , sau đó lập bản vẽ chỉ giới đường đỏ và các chỉ số kỹ thuật gửi lên sở tài nguyên môi trường và nhà đất . Sở tài nguyên môi trường và nhà đất đánh giá kiểm tra các thông tin dữ liệu đó , rồi đưa ra xác nhận về những kết quả khảo sát đo đạc của chủ đầu tư Xin thõa thuận về điện nước, thoát nước, môi trường, pccc… sau khi nhận được xác nhận của sở tài nguyên môi trường , chủ đầu tư sẽ làm văn bản : • xin thõa thuận về những nội dung thiết kế và thiết bị pccc gửi đến công an thành phố hà nội . • xin thõa thuận cung cấp điện với công ty điện lực hà nội, thuộc tổng công ty điện lực Việt Nam • xin thõa thuận cung cấp nước sạch với công ty cung cấp nước sạch hà nội sở giao thông công chính . • xin thõa thuận thoát nước thải với công ty thoát nước hà nội • xin thõa thuận về các vấn đề môi trường với sở khoa học, công nghệ và môi trường… Xin phê duyệt về quy hoạch kiến trúc •Thuê tư vấn thực hiện công việc này Trong giai đoạn này bqlda gửi các tư liệu về đo đạc , khảo sát địa hình , diện tích đất, cấu trúc đất … đã được sở tài nguyên môi trường và nhà đất phê duyệt, và các thoã thuận về pccc , điện nước , môi trường với các cơ quan chuyên ngành có liên quan đã được phê duyệt tới sở quy hoạch kiến trúc xem xét để đưa ra bản đồ quy hoạch cho dự án , xác định diện tích đất sử dụng cho dự án nằm trong quy hoạch được sử dụng theo đúng quy hoạch của nhà nước . - Báo cáo đầu tư : Thuê tư vấn thiết kế lập báo cáo đầu tư - Thẩm tra báo cáo đầu tư : thuê tư vấn thẩm định thẩm tra báo cáo đầu tư nhằm đảm bảo tính khách quan cũng như tính hiệu quả của báo cáo đầu tư cũng như của dự án - Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật cơ sở , tổng dự toán trình sở xây dựng phê duyệt Công tác lập thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán đầu tư xây dựng nhà hỗn hợpcao tầng ở và làm việc LILAMA do công ty tnhh kiến trúc sư hồ thiệu trị thực hiện. Trong quá trình này, cán bộ của ban quản lý có chuyên môn và chức năng liên quan đã tham gia hỗ trợ đồng thời thực hiện công tác giám sát thực hiện. Thiết kế kỹ thuật cơ sở của dự án phải tuân thủ các quy chuẩn , tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và phải đượcn thể hiện trên các bản vẽ theo quy định, thiết kế phải thể hiện được các khối lượng công tác xây dựng chủ yếu để làm cơ sở xác định chi phí xây dựng công trình … Sau khi có ý kiến phê duyệt thiết kế kỹ thuật cơ sở và tổng dự toán của sở xây dựng , ban quản lý tiếp tục thực hiện các bước lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán thi công xây dựng công trình. Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình. Giai đoạn lập thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình , chủ thể thực hiện là công ty tư vấn thiết kế. Dựa trên thiết kế kỹ thuật cơ sở và dự toán , đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình . Đây là một khâu vô cùng quan trọng đối với quá trình thực hiện dự án , bởi thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình là những căn cứ cơ bản để chủ đầu tư thực hiện thi công xây dựng công trình cũng như thực hiện công tác quản lý về khối lượng công việc thực hiện, quản lý về chi phí , chất lượng cũng như tiến độ thực hiện dự án … Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình. thuê tư vấn thẩm định chất lượng hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình. Giai đoạn thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình, có thể do chủ đầu tư thực hiện . Vì đây là khâu cụ thể hoá thiết kế kỹ thuật cơ sở và tổng dự toán , giúp chủ đầu tư quản lý tốt hơn quá trình thực hiện dự án . trong dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc LILAMA tại 124 minh khai hà nội, bqlda đã thuê một tổ chức tư vấn thẩm định kết quả lập thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán xây dựng công trình của đơn vị tư vấn thiết kế nhằm nâng cao tính khách quan và hiệu quả của sản phẩm tư vấn - Chủ đầu tư phê duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và tổng dự toán thi công xây dựng công trình. • Đánh giá: Đối với giai đoạn này theo kế hoạch quản lý tiến độ thì thời gian bắt đầu là từ tháng 1 năm 2003 đến tháng 4 năm 2003 nhưng thực tế đến tháng 8 năm 2003 mới hoàn thành nguyên nhân cơ bản của sự chậm trễ này là do : + việc quản lý tiến độ trong giai đoạn lập dự án , không được sắp xếp một cách rõ ràng , phân minh theo thứ tự ưu tiên trước sau của các công việc , đánh giá chưa sát tầm quan trọng của giai đoạn này . Bqlda chưa thực hiện công tác xác định và phân tách công việc một cách cụ thể , khoa học như đã trình bày ở trên. + hơn thế nữa đối với họ vấn đề quan trọng trong giai đoạn này là chi phí và chất lượng chư không phải là tiến độ nên dẫn đến tình trạng chậm trễ trong giai đoạn này. + điều này cũng nói lên một thực tế là sự kết hợp chưa chặt chẽ , khoa học trong công tác chuẩn bị đầu tư giữa bqlda với đơn vị tư vấn. 4.1.2. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư . Trong giai đoạn này quản lý tiến độ dự án được thực hiện theo kế hoạch quản lý tiến độ đã được lập trong giai đoạn lập dự án đầu tư . Do đó việc quản lý tiến độ được thực hiện một cách rõ ràng theo trình tự đã được định sẵn .quản lý tiến độ trong giai đoạn này được thể hiện thông qua hai công việc chủ chốt là đền bù giải phóng mặt bằng và thực hiện thi công xây dựng công trình. a.Đền bù giải phóng mặt bằng: Bởi vì diện tích đất sử dụng để đầu tư xây dựng là thuộc phần diện tích đất mà nhà nước cấp cho tổng công ty để phục vụ công tác xây dựng nhà ở và khu làm việc cho cán bộ công nhân viên của tổng công ty trước đây nên việc đền bù giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. b.Thi công xây dựng công trình. Theo bảng tiến độ thi công xây dựng công trình, sau khi hoàn tất các thủ tục của giai đoạn chuẩn bị đầu tư thì bqlda bắt đầu cho phép tiến