Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam

nh nghiệp: Ông Lý Ngọc Tuấn - Chức vụ: Tổng Giám đốc Kế toán trưởng: Bà Nguyễn Thị Khoan. b/ Ngành nghề hoạt động sản xuất kinh doanh Xây dựng thi công công trình công nghiệp, dân dụng, trạm biến thế; thiết kế lắp đặt cơ điện, kỹ thuật điện lạnh; Lập DA, đầu tư và kinh doanh phát triển nhà, tư vấn thiết kế, xây dựng; Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, thiết bị ngành nước; Kinh doanh nhà khách, kinh doanh phát triển nhà. Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng Nhận thầu thi công các công trình kỹ thuật hạ tầng (san lấp mặt bằng, xây dựng nền móng công trình, đường, cầu, cảng, hệ thống thoát nước...) Đầu tư, xây dựng và kinh doanh phát triển các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư tập trung. c/ Trụ sở chính Địa chỉ trụ sở chính : Số 39 Nguyễn Đình Chiểu, Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội Kết luận của cán bộ thẩm định: Tổng công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Thương mại Việt Nam có tư cách pháp nhân, ngành nghề kinh doanh hợp pháp, hợp lệ và đầy đủ điều kiện pháp lý để vay vốn theo quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN. 1.3.2.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp DN đã được cấp hạn mức hàng năm với SGD, đã được phân tích báo cáo tài chính vào đầu năm, do đó, cán bộ chỉ tiến hành khái quát nhất tình hình tài chính của công ty và tình hình hoạt động của công ty đến thời điểm hiện tại như sau: - Về tài sản: tổng tài sản của công ty tăng qua các năm: năm 2005 là 685.227 triệu đồng, năm 2006 đạt 1.000.661 triệu đồng và năm 2007 đạt 1045.795 triệu đồng. Trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm tới 80% tổng tài sản, điều này là phù hợp với đặc điểm của các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành xây lắp nói chung. - Cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp năm 2007 thay đổi khá nhiều, năng lực tự chủ được cải thiện rõ rệt, công nợ giảm. Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn tăng từ 12% năm 2006 lên 36% năm 2007, tỷ suất nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu giảm từ 7,3 lần còn 1,75 lần năm 2007. - Hoạt động sản xuất kinh doanh của Constrexim năm 2007 tiếp tục có lãi. Trong 3 năm liên tiếp, tốc độ tăng trưởng luôn dương. Lợi nhuận sau thuế năm 2005 đạt 11.881 triệu đồng, 2006 đạt 13.190 triệu đồng, năm 2007 đạt 20.222 triệu đồng. Kết luận của cán bộ thẩm định: Qua phân tích tình hình tài chính và hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp, cán bộ đánh giá Doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả. Bên cạnh đó, Doanh nghiệp có một số lợi thế như lợi thế về mặt thiết lập và duy trì các mối quan hệ ở nhiều cấp: bộ chủ quản, ngân hàng, khách hàng và đã khai thác, sử dụng khá hiệu quả nhằm phục vụ hoạt động thi công, tăng năng lực cạnh tranh, năng lực đấu thầu với các đơn vị khác trong ngành và giảm chi phí. 1.3.2.3 Quan hệ của Doanh nghiệp tại SGD BIDV a/ Lịch sử quan hệ với SGD qua các năm Thiết lập quan hệ với SGD ngay từ những ngày đầu SGD mới thành lập, đến nay Constrexim holdings vẫn đang được đánh giá là khách hàng truyền thống, có uy tín. Liên tiếp trong các năm 2006 và 2007, Doanh nghiệp đã được SGD đánh giá là khách hàng loại AA là loại doanh nghiệp hoạt động tốt, khả năng xảy ra rủi ro thấp. Đến thời điểm hiện tại, doanh nghiệp sử dụng duy nhất các dịch vụ ngân hàng tại SGD BIDV. b/ Tình hình quan hệ với SGD tại thời điểm hiện tại Số dư của Doanh nghiệp đến thời điểm 10/03/2008 (bao gồm ngoại tệ quy đổi): Dư nợ TD ngắn hạn trong hạn mức : 38.261 triệu đồng Dư nợ TD trung, dài hạn : 7.455 triệu đồng Dư Bảo lãnh : 239.663 triệu đồng Ký quỹ : 1.604 triệu đồng Giá trị tài sản đảm bảo hợp pháp : 6.248 triệu đồng Tiền gửi thanh toán: Tiền thu từ các công trình chủ yếu được chuyển về qua SGD BIDV (85% doanh số tiền về của Văn phòng công ty). Kết luận của cán bộ thẩm định: Trong quan hệ vay vốn và bảo lãnh với SGD BIDV, Công ty luôn thanh toán đầy đủ các khoản vay đến hạn và tuân thủ theo đúng các cam kết với Ngân hàng. 1.3.3 Công tác thẩm định về DAĐT Sau khi cán bộ thuộc phòng tín dụng đã thẩm định và đánh giá về hồ sơ pháp lý của DA, hồ sơ đã được bàn giao và chuyển sang cho phòng thẩm định để phòng thẩm định tiến hành thẩm định các nội dung của DAĐT. Các kết luận của cán bộ thẩm định như sau: Nội dung 1: Tổng quan về DA a/ Giới thiệu chung về DA: 1 Tên DA Đầu tư xây dựng “Nhà ở và công trình công cộng” tại số 409 Đường Tam Trinh - Quận Hoàng Mai –Hà Nội” 2 Địa điểm xây dựng Số 409 Đường Tam Trinh - Quận Hoàng Mai – Hà Nội 3 Chủ đầu tư Tổng công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Thương mại Việt Nam (Constrexim Holdings) 4 Mục đích đầu tư Xây dựng nhà ở thấp tầng (theo kiểu khu nhà vườn) và công trình công cộng 5 Nội dung đầu tư Xây dựng khu nhà ở thấp tầng và hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại 409 Tam Trinh, Hoàng Mai, Hà Nội 6 Hình thức đầu tư Chủ đầu tư DA: Constrexim Holdings 7 Phương thức QLDA Constrexim Holdings uỷ thác đầu tư và quản lý khai thác DA cho Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim (đơn vị thành viên) b/ Vị trí, đặc điểm và hiện trạng khu đất thực hiện DA Căn cứ vào báo cáo thẩm định dự án, báo cáo nghiên cứu khả thi, cán bộ tín dụng đã tóm tắt những nét chính về vị trí, đặc điểm và hiện trạng dự án như sau: Khu đất thực hiện DA có diện tích 1,76 ha trong đó phạm vi nghiên cứu DA là 1,31 ha thuộc địa phận Phường Hoàng Văn Thụ - Quận Hoàng Mai - Thành phố Hà Nội. DAĐT được xây dựng trên 13.235 m2 khu đất nhà xưởng sản xuất của Công ty Da Giầy Hà Nội nằm ngay mặt đường Tam Trinh. Ranh giới khu đất chi tiết: - Phía Bắc giáp với đường quy hoạch song song với Ngòi Huyện - Phía Đông giáp với DA của Công ty Xây dựng và Phát triển nhà số 07 - Phía Tây giáp với Công ty Giầy Thăng Long, Văn phòng Công ty Da Giầy HN - Phía Nam giáp với DA của Công ty Xây dựng và Phát triển nhà số 07 *) Hiện trạng hệ thống giao thông Giao thông nối vào DA hiện nay đang sử dụng một đường duy nhất theo hướng từ đường Tam Trinh đi vào, dùng chung với Công ty Da Giầy Hà Nội. Sau khi quy hoạch Quận Hoàng Mai sẽ có đường quy hoạch mới giáp phía Bắc của DA nối từ đường Tam Trinh đi Yên Sở. Phía Tây của DA có đường nối ra đường Đền Lừ đi Yên Sở. *) Hiện trạng đất đai Đất đai hiện tại gồm: Diện tích nhà xưởng hiện trạng (7.557 m2), Nhà để xe (369 m2), 01 Trạm biến thế, 01 Trạm bơm và xử lý nước, Khu WC Trên cơ sở những nội dung đó, cán bộ thẩm định đã phối hợp cùng cán bộ phòng tín dụng liên hệ với doanh nghiệp tiến hành khảo sát thuộc địa thực tế. Qua đó đã rút ra một số kết luận như sau: * Thuận lợi: - Khu đất có địa hình tương đối bằng phẳng, điều kiện địa chất thủy văn tốt, thuận lợi cho xây dựng. - Khu đất DA nằm trong một tổng thể khu vực có tốc độ đô thị hóa khá cao với nhiều tuyến đường giao thông lớn sắp được triển khai như tuyến đường Đền Lừ đi Yên Sở, Tam Trinh. Bên cạnh đó giai đoạn năm 2007-2010 trong khu vực sẽ quy hoạch xây dựng trụ sở UBND quận Hoàng Mai, khu trung tâm thương mại Đền Lừ và khu đô thị mới Mai Động tạo thành một quần thể nhiều khu đô thị mới có đầy đủ các dịch vụ thương mại, văn hóa, thể dục thể thao rất thuận tiện để DAĐT phát triển thành một khu nhà ở và công trình công cộng với nhiều tiện ích và đồng bộ. - Trong khu vực triển khai DA không có nhà dân nên rất thuận lợi cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. * Khó khăn: - Cần chú ý đến công tác đền bù hợp lý cho công ty Da giầy để di dời ra khỏi khu đất. - Hiện trạng khu đất là các nhà xưởng sản xuất và các công trình phụ trợ đã xuống cấp không phù hợp với quy hoạch của DA nên khu đất cần phải được đầu tư xây dựng mới hạ tầng kỹ thuật hiện đại phục vụ cho toàn DA và cho phù hợp với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn thành phố. c/ Quy mô và nội dung đầu tư DA DAĐT “Nhà ở và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh, Hoàng Mai, Hà Nội” được thực hiện với quy mô: +) Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trên tổng diện tích đất 13.235m2 +) Xây dựng 01 nhà trẻ 3 tầng với diện tích đất 1.028 m2 +) Xây dựng phần thô 69 nhà vườn với tổng diện tích sàn xây dựng 21.456 m2 Quy hoạch sử dụng đất cụ thể như sau: Trên khu đất được Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội đồng ý quy hoạch và theo Quyết định 324QĐ/MC-QLĐT ngày 19/03/2007 phê duyệt điều chỉnh DA của Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Xuất nhập khẩu Việt Nam, DA có quy mô cụ thể như sau: Bảng 1.4a: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất STT Chỉ tiêu Diện tích (m2) Tỷ trọng 1 Tổng diện tích sử dụng đất 13.235 100% 2 Diện tích đất xây dựng công trình 7.659 57,9% 3 Diện tích đất xây dựng nhà trẻ 1.028 7,7% 4 Diện tích đường giao thông 3.991 30,2% 5 Diện tích đất hành lang bảo vệ mương 557 4,2% 6 Tổng diện tích sàn 21.456 7 Mật độ xây dựng 40,7% 8 Hệ số sử dụng đất 2,5 lần Tuy nhiên trên thực tế theo thiết kế cơ sở của DA đã được phê duyệt thì phần đất xây dựng công trình (69 nhà vườn) có diện tích xây dựng là 7.548 m2, bao gồm: Bảng 1.4b Lô Vị trí Chức năng Diện tích sàn (m2) 1 Phía Đông khu đất - 16 Nhà vườn (DT đất 135 m2) - 01 Nhà vườn (DT đất 276 m2) 5.200 2 Phía Nam khu đất - 24 Nhà vườn (DT đất 98 m2) 7.488 3 Phía Bắc khu đất - 24 Nhà vườn (DT đất 98 m2) - 04 Nhà vườn (DT đất 102 m2) 8.768 Tổng cộng 21.456 d/ Tiến độ thực hiện DA Theo kế hoạch thực hiện đã được phê duyệt, DA 409 Tam Trinh đã triển khai từ tháng 12/2004 và dự kiến sẽ thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 6/2007 đến tháng 6/2009. Tuy nhiên, trên thực tế do có sự thay đổi về nội dung của Hợp đồng hợp tác đầu tư số 07/HDHTĐT ngày 16/08/2004 vì vậy tiến độ triển khai của DA chậm so với dự kiến. Việc thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật lùi khởi công từ tháng 8/2007 sang tháng 3/2008, do đó tiến độ thi công xây dựng phần thô cũng bị lùi lại 9 tháng và dự án sẽ được bàn giao vào tháng 3/2010. Kết luận của cán bộ thẩm định: sự lùi lại tiến độ của DA là hợp lý, xuất phát cả từ phía những nguyên nhân chủ quan và khách quan. Tuy vậy, cũng do sự thay đổi về thời gian và tiến độ mà một số nội dung trong kết quả báo cáo khả thi cũng như kết quả tính toán hiệu quả của dự án sẽ phải có những thay đổi, bổ sung cho cần thiết. e/ Mục đích và sự cần thiết đầu tư DA Với vai trò là một trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của cả nước, hiện nay tại Hà Nội giải quyết nhà ở cho người dân là một vấn đề được lãnh đạo Thành phố và người dân hết sức quan tâm. Với mục tiêu giảm dần dân cư từ nội thành ra ngoại thành theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, Thành phố Hà Nội đã quy hoạch nhiều khu dân cư ở ngoại thành, thành lập thêm 3 Quận mới và xây dựng chương trình giãn dân nội thành từ năm 1996 đến nay với các điểm dân cư tập trung tại Linh Đàm, Định Công, Trung Hoà - Nhân Chính, Tây Hồ, Nghĩa Đô... Những DA nói trên phần nào đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở rất lớn của người dân. Đồng thời Căn cứ theo Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/06/2003 của UBND thành phố về việc chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Thương mại Việt Nam lập DA xây dựng nhà ở và công trình công cộng theo quy hoạch tại 409 đường Tam Trinh, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, thực hiện việc di chuyển cơ sở sản xuất của Công ty Da Giầy Hà Nội qua đó cán bộ thẩm định kết luận: việc phát triển các DA xây dựng các khu đô thi vừa và nhỏ tại các Quận mới được thành lập với mục đích tăng quỹ đất ở cho thành phố, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân là một định hướng quy hoạch và phát triển đúng đắn của Hà Nội hiện tại và trong cả tương lai. Nội dung 2: Thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của DA a/ Sản phẩm của DA Căn cứ trên Báo cáo kết quả thẩm định DA, sản phẩm của DA được xác định như sau: - 69 khu nhà vườn với tổng diện tích sàn xây dựng là 21.456 m2, trong đó: +) 16 nhà vườn loại A, mỗi nhà vườn có diện tích đất 100 m2, diện tích xây dựng 75 m2 +) 01 nhà vườn loại B có diện tích đất 276 m2, diện tích xây dựng 100 m2 +) 48 nhà vườn loại C, mỗi nhà vườn có diện tích đất 98 m2, diện tích xây dựng 78 m2 +) 04 nhà vườn loại D, mỗi nhà vườn có diện tích đất 102 m2, diện tích xây dựng 80m2 - Cơ sở hạ tầng Nhà trẻ 03 tầng có diện tích đất 1.028 m2 Kết luận của cán bộ thẩm định: sản phẩm của DA phù hợp với diện tích và mục đích đất được quy hoạch và sử dụng. b/ Thị trường mục tiêu của DA Sản phẩm của DA chủ yếu là các căn nhà vườn liền kề, theo dự kiến của chủ đầu tư giá bán dự kiến sản phẩm của DA là 17,5 triệu đồng/m2 đất ở và 2,1 triệu đồng/m2 sàn xây dựng vì vậy thị trường mục tiêu của DA nằm trong phân khúc thị trường hướng tới tầng lớp trung lưu thành thị. Đây là cơ sở để phân tích thị trường của DA. c/ Đánh giá về nhu cầu sản phẩm đầu ra của DA Trong Báo cáo thẩm định của DA, đã phân tích kỹ phần này, tuy vậy, việc đánh giá nhu cầu sản phẩm đầu ra của DA là rất quan trọng. Với phía góc độ ngân hàng, nó sẽ quyết định đến khả năng trả nợ của DA, cán bộ thẩm định không chỉ dựa trên các nhận định từ phía báo cáo thẩm định của DN mà đã tập trung đi sâu, phân tích, tìm hiểu thêm về khía cạnh này qua các luồng thông tin khác nhau như thông tin từ việc tìm hiểu trực tiếp trên thị trường, thông tin từ các sách, báo, các luồng nhận định từ các phương tiện truyền thông để tiến hành tổng hợp, phân tích. Đánh giá thị trường BĐS với những thuận lợi, khó khăn để thấy được nhu cầu về sản phẩm của thị trường: * Thuận lợi: Vào những tháng đầu năm 2007, ngược lại với sự ảm đạm trong khoảng thời gian 2004 - 2006 thị trường BĐS trong khu vực cả nước nói chung và tại khu vực Hà Nội nói trên đã có nhiều biểu hiện tích cực, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Những nhân tố quan trọng để thị trường BĐS sôi động trở lại trong năm 2007 vừa qua là chính sách “mở” cho phép Việt kiều về mua nhà tại Việt Nam, tiền lời thu được từ chứng khoán đang được tái đầu tư trở lại thị trường nhà đất và nhu cầu xây văn phòng cao ốc cho thuê ngày một nóng trong điều kiện Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của WTO...Ngoài nhu cầu “nóng” về BĐS dùng làm văn phòng đại diện, căn hộ cao cấp cho thuê, đất và nhà để ở cũng đã có dấu hiệu sôi động trở lại. Tuy nhiên không giống như các đợt sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt đất năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh. Riêng tại Hà Nội, năm 2007 được đánh giá là năm của BĐS tại khu vực Mỹ Đình thuộc địa phận quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm. Đất biệt thự ở các khu Mỹ Đình I, II cũng có giá rao bán trên thị trường khoảng 70-80 triệu đ/m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2006. Giá đất phân lô, đất thổ cư tại các khu vực kế cận Nghĩa Tân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, cũng đồng loạt tăng 1,5-2 lần. Cuối năm 2007, khi giá nhà đất khu trung tâm Hà Nội bị đẩy lên quá cao thì giới đầu tư lại đổ xô sang các DA khu vực Hà Tây như Văn Quán, An Khánh... khiến thị trường nhà đất ở đây cũng tăng mạnh, giá đất nền biệt thự ở Hà Đông nhiều nơi đã lên hơn 32 triệu đ/m2. * Khó khăn: Năm 2008 các chuyên gia về BĐS đều nhận định rằng tình trạng thiếu hàng - tăng giá sẽ lặp lại. Tuy nhiên khả năng sôi động như năm 2007 sẽ khó xảy ra vì những tác động của chính sách mới có liên quan như giá đất tăng, việc xem xét áp dụng thuế chống đầu cơ đất đai và Luật thuế Thu nhập cá nhân áp dụng cho lợi nhuận từ việc chuyển nhượng BĐS, chính sách tiền tệ thắt chặt hạn chế dòng vốn đổ vào thị trường… → Kết luận của cán bộ thẩm định: Cán bộ thẩm định cũng tiến hành thu thập thêm thông tin từ báo cáo về tình hình BĐS trên khu vực Hà Nội trong Quý III/2007 của Công ty CBRE Việt Nam- công ty chuyên kinh doanh tư vấn BĐS của Mỹ. Công ty đã đưa ra dự báo về sự sôi động của thị trường BĐS nói chung và nhu cầu về nhà ở nói riêng trên địa bàn Hà Nội trong thời gian sắp tới. Triển vọng của thị trường được đánh giá khả quan với những nhận định về nhu cầu tiếp tục tăng đối với các DA có chất lượng cao, giá bán tiếp tục tăng, trên địa bàn Hà Nội sẽ có thêm nhiều DA căn hộ cao cấp…Nhận định đó dựa trên các số liệu nghiên cứu cho thấy nguồn cung tại thị trường căn hộ bán và cho thuê hiện tại chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu thực tế về nhà ở của người dân. Khoảng cách giữa cung và cầu này được dự báo cũng sẽ gia tăng hơn nữa. Theo tính toán của Công ty Tư vấn và quản lý BĐS CB Richard Ellis, từ nay đến năm 2010 nhu cầu về nhà ở của riêng thành phố Hà Nội vào khoảng 26.000 căn hộ trong khi nguồn cung chỉ có thể đáp ứng trên 10.000 căn hộ. Từ đó kết luận: Sau một thời gian trầm lắng, vào những tháng cuối năm 2007 và đầu năm 2008 thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đang có những chuyển biến tích cực, cụ thể là khối lượng giao dịch thành công đang có chiều hướng tăng. Đối với phân khúc thị trường nhà ở cho tầng lớp trung lưu thành thị. Cho dù thị trường BĐS có sốt hay không thì đây vẫn sẽ là phân khúc thị trường hứa hẹn nhiều tiềm năng vì nhu cầu nhà ở của tầng lớp này là có thật và có tính khả thanh toán cao. d/ Đánh giá về nguồn cung sản phẩm đầu ra của thị trường Về nguồn cung đã hình thành Trong những năm vừa qua mặc dù thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại nhưng nhiều công ty vẫn tập trung đầu tư vào lĩnh vực này với hy vọng đón đầu nhu cầu của người mua khi thị trường sốt trở lại và nhiều khu đô thị mới đã ra đời như Linh Đàm, Định Công, Văn Quán, Mễ Trì - Sông Đà, Trung Hoà - Nhân Chính, ... Tại các khu đô thị này, ngoài các khối nhà chung cư cao tầng thì các khối nhà thấp tầng, nhà chia lô, biệt thự liền kề cũng chiếm một phần diện tích đáng kể. Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn đã hình thành ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội Đơn vị: m2 STT Khu đô thị Khu vực (Quận) Tổng diện tích Diện tích xây dựng nhà ở Diện tích nhà ở cao tầng Diện tích nhà ở thấp tầng, nhà vườn 1 KĐT Trung Hoà - Nhân Chính Cầu Giấy 328.635 60.372 36.984 23.388 2 KĐT Mễ Trì - Từ Liêm Từ Liêm 76.904 33.658 20.294 13.364 3 KĐT Mễ Trì Hạ Từ Liêm 137.807 50.140 30.054 20.086 4 KĐT Việt Hưng Long Biên 2.105.000 513.838 372.964 140.874 5 KĐT Dịch Vọng Cầu Giấy 225.174 81.172 51.890 29.282 6 KĐT Mỹ Đình - Mễ Trì Từ Liêm n/a 126.553 75.854 50.699 Về nguồn cung trong tương lai Nguồn cung trong tương lai vẫn khá dồi dào vì nhu cầu về nhà ở của người dân trên địa bàn Thành phố Hà Nội vẫn còn và có xu hướng tăng. Trong tương lai trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ xuất hiện hàng loạt các khu đô thị mới, cùng với đó là nguồn cung loại nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ có sự gia tăng đáng kể. Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ hình thành trong tương lai ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội Đơn vị: m2 STT Khu đô thị Năm phê duyệt quy hoạch Tổng diện tích Diện tích xây dựng nhà ở Diện tích nhà ở cao tầng Diện tích nhà ở thấp tầng, nhà vườn 1 KĐT Ao Sào -Phường Thịnh Liệt 2007 98.887 48.755 16.596 19.549 2 KĐT Thành phố Giao lưu 2006 953.337 229.592 127.686 101.906 3 KĐT mới Đông Trần Duy Hưng 2006 355.000 81.588 44.724 36.864 4 KĐT Tây Nam Hà Nội 2006 563.958 144.635 102.305 42.330 5 Khu Tây Nam Kim Giang 2006 498.900 200.000 120.000 80.000 6 Khu di dân Đền Lừ 2006 86.937 38.492 28.239 10.253 7 KĐT Tây Nam - Hồ Linh Đàm 2006 759.368 136.118 54.201 81.917 8 KĐT Bắc An Khánh 2006 2.644.570 1.580.250 1.187.933 392.317 Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định đã đề nghị cán bộ tín dụng trao đổi lại với khách hàng các căn cứ, cơ sở của các dự báo về cung, cầu sản phẩm và cùng với khách hàng tiến hành xem xét, sửa đổi cho phù hợp. Kết luận của cán bộ thẩm định: Nguồn cung sản phẩm của DA là khá dồi dào, nhất là trong tương lai khi hàng loạt khu đô thị mới ra đời thì nguồn cung nhà ở thấp tầng dạng nhà vườn, biệt thự sẽ gia tăng mạnh để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của bộ phận trung lưu thành thị. Theo tổng hợp sơ bộ trong vòng 5 năm tới, chỉ riêng các DA đã được phê duyệt quy hoạch trong năm 2006-2007 sẽ cung ứng ra thị trường hơn 100.000 m2 nhà ở thấp tầng dưới dạng nhà vườn, nhà biệt thự. Trước nguồn cung khá dồi dào như vậy, DA nào có quy hoạch tốt, đảm bảo các điều kiện sống thuận lợi cho người dân sau khi DA hoàn thành sẽ có lợi thế cạnh tranh, thu hút và giữ chân được người tiêu dùng. e/ Đánh giá về khả năng tiêu thụ sản phẩm của DA Trong điều kiện nguồn cung đã hình thành và cả trong tương lai sản phẩm thay thế của DA khá dồi dào, sản phẩm của DA vẫn được đánh giá có khả năng tiêu thụ khá khả quan vì những lý do sau: Sản phẩm của DA là các khu nhà thấp tầng (được thiết kế dưới dạng nhà vườn với sự kết hợp hài hoà giữa khu nhà ở và không gian vườn) trong một không gian quy hoạch đồng bộ. Thiết kế như trên sẽ tạo ra điểm khác biệt cơ bản giữa sản phẩm của DA với các khu nhà thấp tầng ở một số khu đô thị khác (thực chất là các khu nhà dạng ống). DA được triển khai trên một khu đất bằng phẳng có vị trí khá thuận lợi, nằm trong khu vực có tốc độ đô thị hoá cao, điều này sẽ giúp cho cơ sở hạ tầng kỹ thuật của DA được hoàn thiện một cách đồng bộ và thống nhất ngay từ đầu. Đánh giá về giá bán dự kiến sản phẩm của DA: Giá bán sản phẩm của DA dự kiến là 17,5 triệu/m2 đất nhà vườn và 2,1 triệu m2 xây thô. Kết luận của Cán bộ thẩm định: mức giá trên được đưa ra là hợp lý và cạnh tranh thông qua việc cán bộ thẩm định tiến hành so sánh với mức mức giá đất mới tại Hà Nội được áp dụng từ ngày 01/01/2008 (tăng bình quân khoảng 20% so với mức giá năm 2007) và so sánh với mức giá tham khảo trên thị trường hiện nay. Cụ thể: +) Tham khảo giá đấu giá đất để xây dựng nhà vườn, biệt thự tại một số khu đô thị mới trên khu vực Hà Nội trong thời gian gần đây: * Phiên đấu giá quyền sử dụng đất ngày 26/11/2007 để xây dựng biệt thự, nhà vườn tại khu vực B2-NO3, NO4, NO5 phường Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội. Tổng cộng có 20 ô đất được đấu giá có diện tích từ 297 đến 394 m2/ô với mức giá sàn là 8 triệu đồng/m2, bước giá 200.000 đồng và 41 người bỏ giá. Kết quả, 2 người trúng giá ở mức 9 triệu đồng/m2; 3 người trúng giá ở mức 8,8 triệu đồng/m2; 6 người trúng mức 8,6 triệu; 9 người trúng với mức 8,4 triệu. * Phiên đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị mới Cầu Giấy ngày 01/10/2007, số thửa đất được đưa ra đấu giá trong phiên này là 14 thửa, chia thành 3 nhóm: nhóm 1 gồm 6 thửa (A1, A5, A7, A9, A11 và A13), giá sàn là 23,5 triệu đồng/m2; nhóm 2 có 3 thửa (A2, A3 và A4), giá sàn: 22 triệu đồng/m2; nhóm 3 gồm 5 thửa (A8, A10, A12, A14 và A15), giá sàn là 20 triệu đồng/m2. Các thửa đất có diện tích từ 153,3m2 đến 182,2m2. Bước giá chung cho cả 3 nhóm là 500.000 đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút 170 người tham gia với 71 người tham gia đấu giá nhóm 1, 34 người tham gia đấu giá nhóm 2, còn lại tham gia đấu giá nhóm 3. Kết quả đấu giá như sau: ở nhóm 1, giá trúng là từ 58 triệu đồng/m2 trở lên, trong đó giá trúng cao nhất là 82,5 triệu đồng/m2, cao gấp 3,5 lần so với giá sàn. Ở nhóm 2, Hội đồng đấu giá xác định được 3 người trúng giá; trong đó người bỏ giá cao nhất là 48 triệu đồng/m2, 2 người trúng giá còn lại cùng bỏ giá 46 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại nhóm 3, giá trúng thấp nhất là 50 triệu đồng/m2, cao gấp 2,5 lần so với giá sàn, và giá trúng cao nhất là 74,5 triệu đồng/m2, cao gấp 3,7 lần so với giá sàn. +) Tham khảo giá rao bán nhà vườn, biệt thự tại các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội trong thời gian gần đây: * Lô đất TT.6 nhà liền kề tại khu Văn Quán - Hà Đông, diện tích 105 m2, đường trước nhà 7,5 m; tự thiết kế, hướng Tây Nam. Giá bán 32 triệu/m2 * Biệt thự xây thô mặt hồ DA Trung Văn - Vinaconex 3, diện tích 184 m2, mặt tiền 8,5 m, quay mặt ra hồ. Giá bán 45 triệu/m2. * Biệt thự tại khu đô thị Định Công, diện tích 100 m2 , mặt tiền 5 m, xây 4 tầng, đường trước nhà 12 m, hướng Tây Nam. Giá bán 50 triệu/m2. * Biệt thự Pháp Vân BT3, diện tích 266 m2, đường 13 m, sổ đỏ chính phủ. Giá bán 18,5 triệu/m2 + xây thô. f/ Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối Kênh tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp được thực hiện thông qua kênh trực tiếp, tức là sản phẩm sẽ được tiêu thụ trực tiếp đến tay người tiêu dùng. Phương thức tiêu thụ: +) Đối với phần kinh doanh khu nhà vườn: Chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và tiến hành xây thô rồi giao cho người sử dụng. Người sử dụng sẽ tự hoàn thiện nội thất theo nhu cầu và hoàn thiện mặt ngoài công trình theo quy định chung của DA. Tiến độ thanh toán tiền xây thô và quyền sử dụng đất dự kiến được chia thành 3 đợt với tỷ lệ 30% - 40% - 30%. Khách hàng đăng ký mua nhà ở thời điểm nào thì phải nộp số tiền với tỷ lệ luỹ kế của những đợt đóng trước (nếu có). Ví dụ khách hàng đăng ký mua tại đợt 2 thì phải nộp ngay 70% tổng số tiền. +) Đối với khu nhà trẻ: Constrexim Holdings có trách nhiệm xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và các đơn vị được UBND thành phố Hà Nội giao cho khai thác khu nhà trẻ sẽ thanh toán chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho Constrexim Holdings với suất đầu tư dự kiến là 1,6 triệu đồng/m2. Kết luận của cán bộ thẩm định Hiện nay, phòng thẩm định chưa có thông tin về cách thức quảng cáo và tiếp thị sản phẩm của DA. Tuy nhiên, cán bộ thẩm định cũng đánh giá Constrexim Holdings là một doanh nghiệp lớn, hoạt động chính trong lĩnh vực thi công xây lắp, trong những năm gần đây việc tham gia đầu tư thành công một số DA BĐS lớn (như khu đô thị Yên hoà - Cầu Giấy, DA Bắc Hà, khu chung cư C7 Thanh Xuân, HN, khu chung cư văn phòng 12 Tôn Đản, HCM...) đã mang lạ