Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô

cao thì cũng có thể là dự án tốt. Chỉ tiêu 4: Điểm hoà vốn của dự án: Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu của dự án vừa đúng bằng tổng chi phí hoạt động. Điểm hoà vốn được biểu hiện bằng số đơn vị sản phẩm hoặc giá trị của doanh thu. Cách tính: Gọi x là khối lượng sản phẩm sản xuất hoặc bán được. Gọi x0 là khối lượng sản phẩm tại điểm hoà vốn f: là chi phí cố định p: là đơn vị sản phẩm v: là chí phí biên đổi v.x: là tổng biến phí Ta có phương trình Doanh thu: yDT = px Chi phí: yCP = vx +f Tại điểm hoà vốn thì doanh thu bằng chi phí từ đó ta suy ra yDT = yCP px = vx0 + f Þ Sản lượng hoà vốn: x0 = f p - v Þ Doanh thu hoà vốn: y0 = f p – v .x p Nếu điểm hoà vốn càng thấp tức x0 hoặc y0 càng nhỏ thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng cao, rủi ro thua lỗ càng thấp. Thời gian phân tích hoà vốn thường được tính cho từng năm hoạt động, cho một năm đại diện nào đó hoặc cho cả thời gian hoạt động của dự án. Chỉ tiêu 5: Phân tích độ nhậy của dự án Một dự án thường có tuổi thọ dài nhưng các tính toán trong dự án lại dựa trên các giả định mà thực tế thường không đúng giả định, do đó dự án có thể không bền vững. Khi một yếu tố đầu vào thay đổi sẽ kéo theo sự thay đổi của các yếu tố đầu ra và đồng thời ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (NPV, IRR...). Phân tích độ nhậy của dự án là kỹ thuật chỉ ra chính xác sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (NPV, IRR...) khi có sự thay đổi các yếu tố đầu vào, đầu ra dự tính (chi phí nguyên vật liệu, giá cho thuê...). Đối với dự án đầu tư bất động sản thì đây là một chỉ tiêu rất quan trọng. Dự án đầu tư bất động sản diễn ra trong một thời gian dài, chính vì vậy, chắc chắn sẽ có rất nhiều yếu tố không như dự tính ban đầu. Chính vì vậy, Ngân hàng luôn chú trọng đến phân tích các yếu tố này. Phân tích khía cạnh kinh tế, xã hội của dự án. Trên thực tế cho thấy không phải dự án nào có khả năng sinh lời cao đều tạo ra những ảnh hưởng tốt đối với nền kinh tế và xã hội. Chính vì vậy, cần phải xem xét đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư có những tác động gì đối với việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, có nghĩa là phải xem xét đến khía cạnh kinh tế - xã hội. Điều này giữ vai trò quyết định để được các cấp có thẩm quyền chấp nhận cho phép đầu tư xây dựng. Những lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đáp ứng của dự án đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể được xem xét mang tính định tính như đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng của xã hội, đáp ứng nhu cầu của nhân dân, đặc biệt là khu vực người dân có thu nhập thấp. Hiện tại, Nhà nước đang có những ưu đãi thiết thực để khuyến khích các doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở giá rẻ nhưng vẫn chất lượng cho sinh viên và công nhân viên muốn có nhà để thuê và mua. Dự án cũng được xem xét trong các vấn đề như: có gây mất mỹ quan của khu vực, có ảnh hưởng đến các công trình xung quanh đặc biệt là các di tích lịch sử hoặc đo lường bằng cách tính toán định lượng như mức tăng thu cho ngân sách, mức gia tăng số người có việc làm. Một dự án khi chứng minh được rằng sẽ đem lại cho xã hội một lợi ích lớn hơn cái giá mà xã hội phải trả thì dự án mới xứng đáng được hưởng những ưu đãi mà Nhà nước dành cho.. Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay Với các dự án bất động sản ẩn chưa rủi ro rất cao, để tránh những tổn thất xảy ra do khách hàng không trả được nợ như đã cam kết, một trong những quy định mà ngân hàng đưa ra đối với khách hàng muốn vay vốn là phải có tài sản đảm bảo. Tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể là tài sản thuộc sở hữu của người vay, của bên thứ 3 bảo lãnh hoặc là tài sản hình thành từ chính nguồn vốn vay của ngân hàng. Tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ 2 khi thu nhập từ hoạt động của dự án không đảm bảo để trả nợ. Tài sản đảm bảo cần được đánh giá 1 cách chính xác làm cơ sở xác định hạn mức tín dụng và đảm bảo khả năng phát mại tài sản khi cần thiết. Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm * Thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo tín dụng trước hết phải có đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, nghĩa là tài sản đó phải: +Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay hay người bảo lãnh + Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng + Được phép giao dịch theo quy định của pháp luật Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá cần phải có xác nhận của cơ quan phát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ Cụ thể trong phần này cán bộ thẩm định cần - Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố, thế chấp (như: sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy đăng ký xe ô tô), ngoài ra cán bộ thẩm định cũng cần thêm khảo thêm những thông tin khác nhằm xác định rõ ràng vấn đề quyền sở hữu của người vay - Tìm hiểu các nguồn thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền như phòng tài nguyên môi trường, sở địa chính, uỷ ban nhân dân địa phương, toà án, cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo hay từ các phương tiện thông tin đại chúng khác nhằm xác định tài sản hiện không có tranh chấp - Kiểm tra, đối chiếu xem tài sản đảm bảo có thuộc danh mục những tài sản đảm bảo bị ngân hàng hạn chế hay cấm cho phép giao dịch không * Thẩm định tính dễ chuyển nhượng của tài sản Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyển nhượng được trên thị trường. Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo tín dụng là các loại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hoá đặc chủng dễ bị phá huỷ do tác động của môi trường, thời gian. Cán bộ tín dụng cần có trách nhiệm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hoá mà doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ của hàng hóa Trong trường hợp cán bộ tín dụng không có khả năng đánh giá về các vấn đề trên thì phải báo cáo lại cho trưởng phòng xem xét báo cáo tổng giám đốc có hướng xử lý tuyệt đối cho vay trong khi chưa có khả năng đánh giá về tính năng tác dụng và tính dễ tiêu thụ của hàng hoá * Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo: Hạn mức cho vay là 1 tỷ lệ phần trăm nhất định tính trên giá trị tài sản đảm bảo, được ngân hàng quy định tuỳ theo tính chất rủi ro của dự án nhằm đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xin vay. Lưu ý: đối với tài sản hình thành từ vốn vay, người vay phải cam kết dùng toàn bộ giá trị công trình đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn phòng, kho tàng, thiết bị máy mócđể thế chấp cho ngân hàng. Trong trường hợp các công trình đầu tư xây dựng mới, các nhà xưởng, kho tàng, vật kiến trúc khác chưa hình thành trên thực tế hoặc đang xây dựng dở dang thì việc xác định giá trị tài sản này phải dựa vào luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật và tổng dự toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Thẩm định tài sản thế chấp phải được thực hiện hàng năm hoặc hàng quý để bảo đảm có thể đánh giá được giá trị tài sản đảm bảo có khả năng bù đắp được khoản vay chưa trả của khách hàng. Trong trường hợp thẩm định tài sản thế chấp vượt quá khả năng của cán bộ tín dụng thì cần phải thuê các cơ quan chức năng hoặc các chuyên gia hiểu biết về lĩnh vực đó để thẩm định Sau khi thẩm định khách hàng vay vốn và các mặt của dự án thì cán bộ tín dụng lập tờ trình gồm các nội dung đã thẩm định, ghi ý kiến đề xuất nói rõ ý kiến của mình có cho vay hay không cho vay, lý do đồng ý hay không đồng ý cho vay. Trình trưởng phòng tín dụng xem xét. Trưởng phòng tín dụng kiểm soát nội dung thẩm định, bổ sung thêm những thông tin về khách hàng và dự án (nếu có), ý kiến đề xuất độc lập với cán bộ tín dụng. Trình giám đốc xét duyệt. Xem xét một khách hàng cụ thể có dự án đầu tư bất động sản. 1.2.3.5.1 Báo cáo Thẩm định của Ngân hàng đối với hồ sơ của dự án Dự án Xây dựng toà nhà Văn phòng cao cấp cho thuê Sakura Apartment tại số 73 Tô Hiến Thành, Hà Nội của Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng VINACONEX- ALPHANAM. Khi khách hàng đến đặt vấn đề vay vốn để tài trợ cho dự án Xây dựng toà nhà Văn phòng cao cấp cho thuê Sakura Apartment tại số 73 Tô Hiến Thành, Hà Nội, cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng cung cấp đầy đủ các hồ sơ theo như quy trình, kiểm tra xem xét tính hợp pháp hợp lệ của các hồ sơ sau đó trình Trưởng phòng tín dụng. Nếu thấy đủ điều kiện tiến hành các nội dung thẩm định dự án. Kết quả thẩm định của cán bộ tín dụng thể hiện ở báo cáo thẩm định sau: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH Ngày 17/10/2008 Phòng tín dụng NHNo & PTNT Thủ Đô nhận được bộ hồ sơ xin vay vốn để thực hiện Dự án Xây dựng toà nhà Văn phòng cao cấp cho thuê Sakura Apartment tại số 73 Tô Hiến Thành, Hà Nội của Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng VINACONEX- ALPHANAM . Sau khi xem xét hồ sơ dự án, Phòng tín dụng báo cáo kết quả như sau: 1. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ KHÁCH HÀNG 1.1. Về năng lực pháp lý - Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng VINACONEX- ALPHANAM tiền thân là Công ty CP tự động hoá và truyền thông Vinaconex được thành lập vào tháng 01/2004- thành viên của Tổng công ty CP Vinaconex. - Năm 2007 công ty liên kết với tập đoàn Alphanam thành lập công ty CP đầu tư và Phát triển hạ tầng Vinaconex- Alphanam nhằm nâng cao năng lực hoạt động kinh doanh. - Vốn điều lệ theo giấy phép kinh doanh là: 100.000 triệu đồng (trong đó công ty CP Alphanam chiếm 75% giá trị vốn góp, công ty Vinaconex góp 1,68 % giá trị vốn góp).Vốn chủ sở hữu tính đến thời điểm 30/06/2008 là 100.000 triệu đồng - Ngành nghề kinh doanh chính: tư vấn, thiết kế, cung cấp, lắp đặt các thiết bị cơ, điện và tự động hoá cho các công trình xây dựng công nghiệp, hạ tầng giao thông và các công trình dân dụng. ð Khách hàng có đủ tư cách pháp lý để quan hệ tín dụng tại Agribank Chi nhánh Thủ Đô. 1.2. Năng lực hoạt động kinh doanh: - Ban lãnh đạo công ty là những người có khá nhiều kinh nghiệm trong quản lý điều hành. + Tổng Giám đốc công ty là ông Nguyễn Quang Huy, tốt nghiệp đại học, cử nhân kinh tế chuyên ngành Kinh tế phát triển. Trước khi trở thành Tổng Giám Đốc công ty Alphanam, ông Huy đã có nhiều năm kinh nghiệm làm Giám đốc công ty TNHH Alphanam Sài Gòn. Hiện tại, ngoài giữ chức vụ Tổng Giám Đốc công ty Vinaconex- Alphanam, ông Huy giữ chức vụ Uỷ viên HĐQT – Phó Tổng Giám Đốc công ty CP Alphanam. + Kế toán trưởng của công ty là bà Bùi Kim Yến, tốt nghiệp đại học chuyên ngành kế toán, đã có 12 năm giữ chức vụ kế toán tại Khách sạn đường sắt, công tác tại tập đoàn Alphanam từ năm 1998. Bà Yến hiện đang giữ chức vụ Trưởng ban kiểm soát Công ty CP Alphanam - Công ty đã mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực kinh doanh BĐS và đã tiến hành thành lập phòng Đầu tư BĐS ngay sau khi công ty đi vào hoạt động. Công ty đã tham gia nhiều dự án như: Dự án Cao tốc Láng Hoà Lạc; căn hộ cao cấp SAKURA GARDEN PLAZA do công ty CP Alphanam – Cienco 4 làm chủ đầu tư, quy hoạch chi tiết mặt bằng tổng thể của dự án do Công ty CP Đầu tư phát triển VINACONEX – ALPHANAM lập và đang được triển khai tại số 225 Lê Lợi, Vinh- Nghệ An gồm khối trung tâm thương mại 5 tầng với tổng diện tích sàn là 15.130 m2, hai khối chung cư cao cấp 15 và 20 tầng, một khối văn phòng 15 tầng, hai tầng hầm; dự án Sakura Tower tại 47 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân – Hà Nội. 1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh: Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 06 tháng đầu năm 2008 Doanh thu 20.709 81.858 90.378 Lợi nhuận sau thuế 111 2.661 2.483 - Doanh thu và lợi nhuận của công ty có sự tăng trưởng qua các năm. Doanh thu năm 2007 tăng cao (tăng 4 lần so với năm 2006), năm 2008 tăng 10% so với năm 2007. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu tăng nhanh: năm 2006 là 0.5%, năm 2007 là 3,2%, năm 2007 là 2,75 %. Năm 2006 tỷ suất lợi nhuận thấp, đến năm 2007 công ty tiến hành liên kết với tập đoàn Alphanam thành lập công ty CP Đầu tư và phát triển hạ tầng Vinaconex - Alphanam và hoạt động kinh doanh của công ty đã có sự tăng trưởng rõ rệt làm cho tỷ suất lợi nhuận tăng lên rõ rệt. 1.4. Tình hình tài chính: - Tổng tài sản cuả công ty có sự biến động liên tục qua các năm gần đây: tăng mạnh trong năm 2007 (từ 19.855 triệu đồng năm 2006 lên 134.416 triệu đồng (tăng gấp 7 lần so với năm 2006), và giảm trong năm 2008 (giảm 15% đạt 115.561 triệu đồng). Nguyên nhân do trong năm 2007, 2008 các khoản mục đầu tư tài chính dài hạn, hàng tồn kho và các khoản phải thu có sự biến động mạnh: + Khoản mục đầu tư tài chính dài hạn: Năm 2007, đầu tư tài chính dài hạn tăng cao và đạt 74.186 triệu đồng. Do công ty tiến hành đầu tư vào 02 công ty là Công ty Hùng Tiến Kim Sơn để xây dựng dự án 47 Vũ Trọng Phụng và công ty Alphanam Cienco 4. Năm 2008, khoản mục này giảm xuống 46 % so với năm 2007 (đạt 39.403 triệu đồng) do trong năm công ty rút vốn từ công ty Alphanam Cienco 4 về để tập trung cho các công trình, dự án trọng điểm và duy trì mảng kinh doanh truyền thống là xây lắp máy biến áp cho Công ty CP Alphanam Cơ điện. + Khoản phải thu của công ty tăng mạnh trong năm 2007 (tăng gấp 2 lần so với năm 2006), và giảm xuống 55% trong 06 tháng đầu năm 2008 đạt 10.984 triệu đồng. + Hàng tồn kho tăng trong năm 2007 và giảm trong 06 tháng đầu năm 2008 đạt 7.273 triệu đồng. - Cơ cấu vốn: Tình hình tài chính của công ty cân đối, hệ số nợ giảm mạnh tương ứng với hệ số tự tài trợ tăng lên do vốn chủ sở hữu của công ty tăng lên nhanh chóng. Hoạt động của công ty từ khi liên kết với tập đoàn Alphanam chủ yếu dựa vào vốn nguồn vốn của công ty. - Các chỉ tiêu về khả năng hoạt động: + Vòng quay vốn lưu động: vòng quay vốn lưu động của công ty không cao. Năm 2006 là 1,06 vòng/năm; năm 2007 là 2,06 vòng/năm; tại thời điểm 30/06/2008 là 1,03 vòng/năm. Nguyên nhân là do công ty thường xuyên thực hiện các dự án, công trình với thời gian hoạt động tương đối dài (từ 06 tháng đến 1 năm), đây cũng là một trong những các đặc điểm của doanh nghiệp xây lắp hiện nay thường bị chiếm dụng vốn khá lớn, vòng quay vốn chậm. + Vòng quay hàng tồn kho của công ty khá tốt và có xu hướng tăng qua các năm: năm 2006 là 1,06 vòng/năm; năm 2007 là 8,56 vòng/năm; 06 tháng năm 2008 là 8,93 vòng/năm. + Tại thời điểm 30/06/2008 các hệ số thanh toán ngắn hạn (10,16), thanh toán nhanh (5,78) khá cao cho thấy công ty có khả năng thanh toán các khoản nợ trong ngắn hạn. + Các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của công ty khá: tại thời điểm 30/06/2008 ROA là 2,75 % và ROE là 2,38 %. Kết luận: Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Vinaconex – Alphanam là đơn vị có tình hình tài chính khá tốt, vốn chủ sở hữu tăng nhanh, không có dấu hiệu mất cân đối vốn, khả năng thanh toán đảm bảo. Công ty đang thực hiện đầu tư vào các dự án có thời gian tương đối dài vì thế hiệu quả hoạt động tại thời điểm báo cáo chưa phản ánh hết kết quả hoạt động kinh doanh của đơn vị. 2. QUAN HỆ TÍN DỤNG - Quan hệ tín dụng chung: Theo thông tin CIC ngày 24/11/2008, công ty hiện chỉ có quan hệ tín dụng với 01 TCTD là: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Hạ Thành. Tổng dư nợ hiện tại: 3.372 triệu đồng (nợ ngắn hạn), tất cả là nợ đủ tiêu chuẩn. - Quan hệ tín dụng tại Agribank Chi nhánh Thủ Đô : Đây là khách hàng mới, lần đầu tiên đặt quan hệ tín dụng tại Agribank Chi nhánh Thủ Đô. 3. ĐÁNH GIÁ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ PHƯƠNG ÁN TÀI TRỢ VỐN 3.1 Bản chất của dự án đầu tư Công trình nhà ở cao cấp Sakura Apartment: - Ông Nguyễn Tuấn Hải và bà Đỗ Thị Minh Anh đã được NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô phê duyệt cho vay vốn để mua nhà đất tại số 73 Tô Hiến Thành theo Thông báo số 203/TB-NH No&PTNT TD ngày 17/01/2008 của Giám Đốc, nội dung phê duyệt cụ thể như sau: + Số tiền cho vay : 25.000 triệu đồng + Thời gian cho vay: 60 tháng + Giá trị hợp đồng mua đất: 35.725 triệu đồng + Tài sản đảm bảo: quyền sử dụng đất tại số 73 Tô Hiến Thành và 1.000.000 cổ phiếu của Công ty CP Alphanam. + Nguồn trả nợ của dự án: từ nguồn thu tòa nhà trên đất cho Công ty Alphanam cơ điện, nguồn cổ tức mà Ông Hải thu được từ Cty Alphanam. Tính đến thời điểm hiện tại Ông Hải và Bà Anh đã trả gốc theo lịch là 12.800 triệu đồng. Dư nợ gốc tính đến thời điểm 17/12/2008 là 12.200 triệu đồng (toàn bộ là nợ trong hạn, khách hàng đã tiến hành trả nợ trước hạn một phần). - Ông Hải (với tư cách là Công ty CP Alphanam) đã tham gia góp vốn thành lập Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Vinaconex- Alphanam để kinh doanh dịch vụ văn phòng cho thuê (tỷ lệ vốn góp của Alphanam là 78%). Ông Hải hiện đang là Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Vinaconex- Alphanam. - Để thuận tiện cho việc quản lý và khai thác tòa nhà tại 73 Tô Hiến Thành, Ông Hải có ý định bán lại bộ lô đất trên cho Công ty Vinaconex – Alphanam. Vì vậy, Công ty Vinaconex – Alphanam có đề xuất vay tại để chuyển dư nợ gốc còn lại tại Agribank Chi nhánh Thủ Đô từ cá nhân ông Hải sang thành dư nợ của Công ty. Trong trường hợp Agribank Chi nhánh Thủ Đô đồng ý tài trợ cho Cty thì quy trình giải ngân, chuyển nhượng được thực hiện theo đề xuất dưới đây của Phòng Tín Dụng. Trong trường hợp Agribank Chi nhánh Thủ Đô không đồng ý tài trợ cho khách hàng, đề nghị Ông Hải tất toán toàn bộ khoản vay tại Agribank Chi nhánh Thủ Đô đối với lô đất tại 73 Tô Hiến Thành trước khi bán cho Cty Vinaconex – Alphanam. 3.2. Giới thiệu dự án đầu tư Công trình nhà ở cao cấp Sakura Apartment - Tên dự án : Dự án đầu tư Công trình nhà ở cao cấp Sakura Apartment - Chủ đầu tư : Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng kỹ thuật Vinaconex- Alphanam - Địa điểm thực hiện: số 73- Tô Hiến Thành - Hai Bà Trưng- Hà Nội. - Hình thức đầu tư : Đầu tư trực tiếp - Nội dung đầu tư: Xây dựng 1 toà nhà văn phòng gồm 01 tầng hầm, 01 tầng lửng, 07 tầng cao, 01 tầng kỹ thuật, 01 tầng mái. Cụ thể như sau: + Tổng diện tích đất dự án: 200,4 m2. + Diện tích xây dựng: 180,5 m2 + Mật độ xây dựng: 90%. + Hệ số sử dụng đất: + Chiều cao công trình: 31,4 m2. + Tổng diện tích sàn xây dựng: 1.012,5 m2. + Diện tích xây dựng các tầng: Tầng Diện tích (m2) Chiều cao (m) 1 Tầng hầm 183,3 2,5 2 Tầng 1 180,5 3 3 Tầng lửng 185,8 3 4 Tầng 2-7 204 3,3 5 Tầng kỹ thuật 197,8 3,3 6 Tầng mái 197,8 1,2 Tổng diện tích trừ tầng hầm 1.985,6 + Theo giấy phép xây dựng đã được UBND Quận Hai Bà Trưng phê duyệt tổng chiều cao của toà nhà là 23m và số tầng cao được phép xây dựng là 06 tầng. Tuy nhiên theo thiết kế công trình toà nhà cao 31,4m và gồm 07 tầng cao. Đề nghị khách hàng xin cấp lại giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền phù hợp với thiết kế của công trình đang thực hiện. - Tổng vốn đầu tư: STT Chỉ tiêu Giá trị (triệu đồng) 1. Phần đầu tư BĐS 49.500 1.1 Nộp tiền chuyển quyền sử dụng đất 49.500 2. Phần xây dựng và thiết bị 11.065 2.1 Phần cọc, móng, tầng hầm 1.660 2.2 Phần thân thô 2.181 2.3 Phần hoàn thiện 2.672 2.4 Phần điện, điện nhẹ, PCCC 792 2.5 Hệ thống cấp thoát nước 906 2.6 Thiết bị 1.872 Tổng 59.583 Suất đầu tư xây dựng (bao gồm cả thiết bị): 5 Triệu đồng/m2 => phù hợp với đơn giá xây dựng văn phòng hiện tại. - Tiến độ thực hiện dự án: Theo kế hoạch dự án được chia thành 03 giai đoạn: STT NỘI DUNG THỜI GIAN THI CÔNG 1 Lập dự án đầu tư, lựa chọn nhà thiết kế .... 10/06/2008-01/10/2008 2 Phần xây dựng Từ 01/10/2008 đến 30/04/2009 3 Hoàn thành công trình 30/04/2008 - Theo thông tin Chi nhánh cung cấp hiện tại, Công trình đã hoàn thành xong phần mặt bằng xây dựng và bắt đầu triển khai xây dựng Hạng mục Phần móng, Dự kiến thời gian hoàn thành công trình và đưa vào khai thác, sử dụng vào đúng ngày kỷ niệm giải phóng miền nam 30/04/2009. Tiến độ dự án vẫn đang được triển khai đảm bảo theo đúng kế hoạch đề ra. 3.3 Đánh giá tính khả thi của dự án: Hiện tại dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. _ Về cơ bản dự án Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Vinaconex- Alphanam đã có những điều kiện pháp lý cần thiết để triển khai thực hiện Dự án đầu tư Công trình nhà ở cao cấp Sakura Apartment. 3.4. Tổng dự toán của dự án: - Căn cứ tổng dự toán đầu tư Công trình nhà ở cao cấp Sakura Apartment và tham khảo giá trị một số công trình xây dựng toà nhà văn phòng tương tự. P.Tín Dụng đánh giá dự toán đầu tư Công trình nhà ở cao cấp Sakura Apartment của Công ty được đánh giá là khá hợp lý. - Dự kiến huy động nguồn vốn của công ty: STT Chỉ tiêu Số tiền Vốn vay NH Vốn tự có Tỷ lệ cho vay I Tổng Dự toán thiết kế cơ sở 60.383 25.000 35.883 42% 1 Tổng chi phí XD và TB 10.883 6.000 4.883 48% 2 Tổng chi phí đầu tư BĐS 49.500 19.000 30.500 38% - Tỷ lệ vốn vay NH chiếm 41,4% nhu cầu đầu tư dự án của công ty à Phòng Tín Dụng đánh giá tỷ lệ này có thể chấp nhận được. 3.5. Về tình hình thực hiện và khả năng thanh toán của dự án: 3.5.1 Tình hình thực hiện: Theo thông tin Chi nhánh cung cấp hiện tại, Công trình đã hoàn thành xong phần mặt bằng xây dựng và bắt đầu triển khai xây dựng Hạng mục Phần móng, Dự kiến thời gian hoàn thành công trình và đưa vào khai thác, sử dụng vào đúng ngày kỷ niệm giải phóng miền nam 30/04/2009. Tiến độ dự án vẫn đang được triển khai đảm bảo theo đúng kế hoạch đề ra. 3.5.2 Khả năng thanh toán của dự án: - Đối với phần chi phí đầu tư BĐS Công ty hiện đã thanh toán được 19.228 triệu đồng sẽ còn phải thanh toán 30.272 triệu đồng (trong đó vốn tự có của công ty phải tham gia là 11.272 triệu đồng) - Đối với phần chi phí xây dựng và thiết bị công ty đã thanh toán được 1.319 triệu đồng và sẽ còn phải tham gia 3.746 triệu đồng vốn tự có vào dự án đầu tư này. - Như vậy, tổng vốn tự có của công ty còn phải tham gia vào dự án là 14.748 triệu đồng. Theo thông tin Chi nhánh cung cấp, hiện tại công ty đã rút vốn từ Công ty Alphanam Cienco 4 để tập trung vốn cho các dự án trọng điểm là dự án Công trình nhà ở cao cấp 73 Tô Hiến Thành và Dự án 47 Vũ Trọng Phụng (đầu tư tài chính dài hạn giảm từ 74.186 triệu xuống 39.403 triệu đồng). Vì vậy, khả năng tham gia vốn tự có của công ty vào dự án được đánh giá là khá đảm bảo. à Nếu Agribank Chi nhánh Thủ Đô tham gia tài trợ, để đảm bảo khả năng tham gia toàn bộ phần vốn tự có của khách hàng dự kiến nêu trên P. Tín Dụng kiến nghị về phương thức giải ngân cụ thể như sau: - Đối với phần chi phí đầu tư BĐS, Agribank Chi nhánh Thủ Đô sẽ tiến hành giải ngân vào tài khoản của ông Nguyễn Tuấn Hải tại Agribank Chi nhánh Thủ Đô khi khách hàng cung cấp các chứng từ chứng minh đã nộp đủ phần vốn tự có để đầu tư vào dự án nêu trên và có xác nhận của ông Tuấn Hải về công nợ hai bên. Ngân hàng sẽ phong tỏa tài khoản của Ông Hải, chỉ giải tỏa tài khoản và tất toán khoản nợ của Ông Hải tại Agribank Chi nhánh Thủ Đô khi hai bên đã hoàn thiện xong thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại 73 Tô Hiến Thành. - Đối với phần chi phí đầu tư xây dựng và thiết bị: + Trước khi có giấy phép xây dựng điều chỉnh phù hợp với thiết kế của công trình, Agribank Chi nhánh Thủ Đô chỉ tiến hành giải ngân để thanh toán cho các hạng mục đầu tư thang máy, hệ thống điều hoà của dự án và 50% giá trị hạng mục xây dựng từ tầng 1- tầng 6 (không tính phần khách hàng đã tham gia vốn tự có đến thời điểm hiên tại khoảng 1,3 tỷ đồng). + Sau khi khách hàng bổ sung giấy phép xây dựng điều chỉnh phù hợp với thiết kế của công trình Agribank Chi nhánh Thủ Đô có thể tiếp tục giải ngân với các hạng mục xây dựng từ tầng 7- tầng mái nhưng tối đa giá trị giải ngân không vượt quá 60% giá trị công trình. + Giải ngân trên cơ sở các hoá đơn chứng từ hợp lệ. 3.6. Đánh giá về năng lực các nhà thầu: - Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư quản lý trực tiếp trên cơ sở thành lập Ban quản lý dự án công trình gồm 07 thành viên là cán bộ nhân viên Công ty (trong đó có 02 cán bộ thuộc phòng đầu tư của công ty). Ban quản lý dự án do Tổng Giám Đốc trực tiếp quản lý và điều hành hoạt động. - Đơn vị thi công xây dựng: Công ty CP lắp máy điện nước và xây dựng 2 (COWAELMIC 2) theo hợp đồng ngoại số 07/VINACONEX- ALPHANAM- COWAELMIC 2-2008 ngày 01/10/2008. Năng lực hoạt động của công ty đã được đánh giá cơ bản như sau: + Công ty CP Lắp máy điện nước và Xây dựng 2 là thành viên của Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội - Bộ Xây dựng, được cổ phần hoá theo quyết định số 1595/QĐ - BXD ngày 13/12/1999 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Công ty là doanh nghiệp Hạng I của Bộ Xây dựng, đã được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương Độc lập hạng ba và cờ đơn vị đứng đầu phong trào thi đua do Chính Phủ tặng ba năm liền 2005, 2006, 2007. + Trải qua hơn 35 năm, Cowaelmic 2 đã tham gia xây dựng hàng ngàn dự án trên khắp cả nước từ các công trình công nghiệp như nền móng nhà xưởng B03+B06 Khu CN Quế Võ - Bắc Ninh, Nhà máy Petlife Việt Nam - Khu công nghiệp Phúc Khánh - Thái Bình, Công trình nhà máy Bóng  Đèn phích nước Rạng Đông... đến các công trình dân dụng như chung cư, trụ sở làm việc, trung tâm thương mại... + Một số công trình COWAELMIC 2 đã từng thi công các công trình sau: STT Tên Công trình Giá trị công trình (triệu đồng) 1 Chung cư lô C - ô D5 - ĐNB Khu đô thị mới Cầu Giấy - Nguyễn Phong Sắc 4.240 2 Chung cư 17 tầng OCT1 Khu nhà ở Bắc Linh Đàm mở rộng 330.030 3 Công trình Trung tâm Hội Nghị Quốc gia 82.000 4 Cải tạo, mở rộng tầng 3 - Dự án mở rộng công ty Trung tâm thương mại Bourbon Thăng Long 11.