Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao Dịch Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

còn ít nên sản phẩm của dự án sẽ có khả năng cạnh tranh cao và được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đánh giá thị trường bất động sản tại Quảng Ninh, thực tế các giao dịch bất động sản có tính chất tương tự như dự án (giá giao dịch hiện tại khoảng 10 - 11 triệu), lựa chọn đối tượng khách hàng chủ yếu là cán bộ công nhân viên của Tập đoàn TKV và phân tích so sánh các phương án đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án, dự án dự kiến phương án giá như sau: Giá bán đất: 10 triệu/m2 Giá bán nhà: 4,4 triệu/m2 Qua nghiên cứu về tình hình giá cả BĐS tại Quảng Ninh, CBTĐ nhận thấy, phương án giá công ty đưa ra là hợp lý, đảm bảo khả năng tiêu thu sản phẩm cao. Nhận xét của tác giả: Những đánh giá về thị trưởng sản phẩm dự án vẫn chưa được cụ thể, chi tiết, mang tính chung chung. Nguyên nhân do thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng vì vậy việc xác định cụ thể nhu cầu sản phẩm dự án còn khó khăn. d. Thẩm định phương diện kỹ thuật của dự án Nghiên cứu phương diện kỹ thuật của dự án là cơ sở để tiến hành nghiên cứu các mặt kinh tế tài chính của dự án. Ngoài ra, đây còn là cơ sở để xác định xem dự án có khả thi về mặt kỹ thuật hay không. Đặc biệt với các dự án BĐS thì vấn đề địa điểm, quy mô, giải pháp xây dựng của dự án là những nhân tố quyết định đến tính khả thi và hiệu quả của dự án. Do đó, CBTĐ cần đánh giá, nhận xét kĩ càng các nội dung: Địa điểm xây dựng: Xem xét địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông không, có nằm trong quy hoạch hay không, cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có tại địa điểm đầu tư… Những đặc điểm của địa điểm xây dựng sẽ là nhân tố mang lại lợi thế cạnh tranh của dự án, hoặc góp phần giảm chi phí đầu tư nếu cơ sở hạ tầng tại địa phương đã hoàn thiện. Quy mô của dự án: Xác định xem công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm và thị trường tiêu thụ hay không. Công nghệ và thiết bị của dự án: Khi thẩm định ta cần xem xét công nghệ của dự án có tiên tiến, hiện đại và phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, giá cả của thiết bị và uy tín của các nhà cung cấp thiết bị. Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, nếu cần thiết CBTĐ có thể tham khảo các nhà chuyên môn hoặc thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác và cụ thể. Quy mô và giải pháp xây dựng: Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dựa án không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không. Đánh giá tổng dự toán của từng hạng mục công trình, tiến độ thi công có phù hợp với thực tế không. Ngoài ra CBTĐ còn phải xem xét đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, hợp lý và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa. Ví dụ minh họa Đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề - khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland). CBTĐ đã căn cứ vào hồ sơ dự án, thu thập thông tin tại địa phương thông qua việc đi khảo sát khu đất dự án, từ đó sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để đưa ra các đánh giá về khía cạnh kỹ thuật của dự án như: Địa điểm đầu tư: Dự án đầu tư xây dựng 68 căn nhà liền kề tại khu dân cư Cột 5, phường Hồng Hải, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Diện tích khu nhà liên kế : 9519.4m2 Phía Đông Bắc giáp khu dân cư hiện hữu. Phía Tây Bắc giáp khu dân cư hiện hữu. Phía Đông Nam giáp khu chung cư cao tầng theo quy hoạch khu dân cư cột 5. Phía Tây Nam giáp khu dân cư do công ty Licogi đầu tư. Khu đất thực hiện dự án đã được san lấp mặt bằng rất thuận tiện cho việc đầu tư xây dựng khu dân cư. Sau khi phương án đền bù giải phóng mặt bằng đối với các đơn vị đang quản lý và khai thác quỹ đất (đã được trình bày kỹ trong mục giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư cột 5) công tác thi công xây dựng công trình sẽ rất thuận lợi. Quy mô và giải pháp xây dựng Diện tích đất: 9519,4 m2 Quy mô xây dựng: xây dựng 68 căn nhà liên kế với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 23.337 m2 Phương án đầu tư xây dựng: dự án dự kiến đầu tư xây thô toàn bộ 68 căn nhà, hoàn thiện xây dựng các mặt đứng của căn hộ, hạng mục cổng tường rào, sân vườn, lắp đặt điểm đấu điện, hệ thống thoát nước. Theo quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu dân cư cột 5 phường Hồng Hải đã được phê duyệt, khu nhà liên kế có tổng diện tích 9519,4 m2 được chia thành 4 lô: STT Tên lô Diện tích Mật độ xd Hệ số sdđ Tầng cao 1 Lô B 3733.3 m2 80% 3.5 4 2 Lô C 2864.8 m2 80% 3.5 4 3 Lô D 2153.5 m2 80% 3.5 4 4 Lô E 768 m2 80% 3.5 4 với diện tích sàn các căn hộ như sau: Mẫu nhà Diện tích tầng 1 (m2) Diện tích tầng 2 (m2) Diện tích tầng 3 (m2) Diện tích tầng 4 (m2) Diện tích 1 căn ( m2 ) Số lượng căn hộ Tổng diện tích (m2) Mẫu 1 85 85 85 82 337 21 7.077 Mẫu 1A 85 85 85 82 337 15 5.055 Mẫu 2 85 81 81 83 330 21 6.930 Mẫu 3 95 102 110 93 400 3 1.200 Mẫu 4 96 102 100 95 393 3 1.179 Mẫu 5 91 96 98 91 376 2 752 Mẫu 6 95 96 98 91 380 1 380 Mẫu 6A 95 96 98 93 382 2 764 Tổng diện tích 23.337 Các căn nhà được thiết kế đáp ứng tất cả các thông số kỹ thuật trên. Mỗi căn nhà được thiết kế 4 tầng. Tầng 1 : bố trí gara ô tô, xe máy, phòng ăn + bếp, kho, vệ sinh, phòng ngủ người giúp việc. Tầng 2 : bố trí phòng khách , phòng ngủ chính , phòng vệ sinh. Tầng 3 : bố trí hai phòng ngủ. Tầng 4 : bố trí phòng thờ, phòng ngủ nhỏ, khu vực giặt + phơi, phòng vệ sinh, sân thượng. Với việc bố trí như vậy phù hợp với nhu cầu ở của một gia đình. Các căn nhà được thiết kế có sân trước, sân sau đảm bảo cảnh quan cho từng căn cũng như tổng thể cả khu phố. Các căn nhà được thiết kế đơn giản về hình khối cũng như vật liệu xây dựng. Màu sắc sử dụng cho ngoại thất chủ yếu là màu sáng. e. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý thực hiện dự án Phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án là một nhân tố quan trọng quyết định sự thành công của dự án. CBTĐ cần xem xét kinh nghiệm, khả năng tổ chức vận hành của chủ đầu tư; năng lực, uy tín của nhà thầu ( tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị - công nghệ). Đồng thời, cần đánh giá nguồn nhân lực của dự án: Số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo cũng như khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án. Ví dụ đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland). Công ty sẽ trực tiếp tổ chức thực hiện dự án. f. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn CBTĐ phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ. So sánh suất vốn đầu tư đối với một số dự án tương tự. Khi so sánh nếu CBTĐ thấy có sự khác biệt lớn ở nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó, CBTĐ đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án, làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà SGD nên tham gia vào dự án. Ngoài ra, CBTĐ còn phải thẩm định năng lực vốn tự có của chủ đầu tư và các nguồn vốn khác tham gia vào dự án. Các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi vốn tự có của chủ đầu tư thường không cao vì vậy cần xác định rõ tất cả các nguồn vốn tham gia vào dự án. g. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án Do các dự án BĐS có thời gian đầu tư dài nên việc rót vốn cho dự án theo từng giai đoạn theo tiến độ dự án là điều tất yếu. Vì vậy CBTĐ phải xem xét, đánh giá tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Đồng thời, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước. Căn cứ vào việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn, CBTĐ dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả. h. Thẩm định hiệu quả về mặt tài chính của dự án Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, CBTĐ phải dựa trên những nội dung đã thẩm định ở trên như: Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn ( lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả. Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán doanh thu dự kiến hàng năm của dự án. Đánh giá khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền sản xuất để xác định giá thành sản phẩm, dịch vụ, tổng chi phí sản xuất trực tiếp. Nghiên cứu các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách. Trên cơ sở những căn cứ này, CBTĐ sẽ thiết lập các bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ vốn vay. Các bảng tính cơ bản bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩm định bao gồm: Báo cáo kết quả kinh doanh Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ. Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ ba nguồn chính gồm lợi nhuận sau thuế để lại, khấu hao cơ bản và các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án. Đặc biệt, trong quá trình đánh giá hiệu quả tài chính của dự án BĐS, có 2 nhóm chỉ tiêu cần phải tính toán cụ thể, gồm có Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án: + Giá trị hiện tại thuần (NPV): là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng tiền thu và giá trị hiện tại của dòng tiền chi được tính với một mức lãi suất chiết khấu nào đó. Dự án khả thi khi NPV > 0 + Suất sinh lời nội bộ (IRR): là một suất chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại thuần bằng không (NPV= 0). Dự án khả thi khi IRR > hoặc bằng lãi suất vay vốn. + ROE: lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (đối với dự án có vốn tự có tham gia) - Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: + Nguồn trả nợ hàng năm + Thời gian hoàn trả vốn vay + DSCR ( chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án) Ngoài ra, tùy theo đặc điểm của từng dự án, các chỉ tiêu khác như: Khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm… sẽ được đề cập đến tùy theo từng dự án cụ thể. Ví dụ minh họa phần thẩm định khía cạnh tài chính của dự án Đối với việc thẩm định “ Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng G3-CD- khu đô thị mới Yên Hòa” của Công ty xây dựng dân dụng Hà nội (nay là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà nội). CBTĐ đã tiến hành thẩm định những nội dung sau: Thẩm định Tổng mức đầu tư : Tổng diện tích quy hoạch toàn khu 3.074 m2 được bố trí theo cơ cấu sử dụng đất như sau : - Diện tích đất chung cư : 3,074 m2 - Diện tích đất xây dựng : 1,786 m2 - Diện tích tầng hầm : 1,836 m2 - Diện tích sàn xây dựng : 23,286 m2 - Diện tích sàn sử dụng : 21,268 m2 - Hệ số sử dụng đất : 6.97 - Mật độ dân cư : 58% - Tầng cao : 12 tầng - Số căn hộ : 154 căn - Thang máy : 4 thang - Thang bộ : 4 thang Bảng 11: Căn cứ xác định tổng mức đầu tư của dự án Đơn vị: VNĐ Tổng vốn đầu tư 244,830,945,082 1 Giai đoạn 1 (năm 2006) chi phí hạ tầng kĩ thuật , đền bù giải toả 45,742,962,722 + Đền bù giải toả 41,102,821,640 + Chi phí đầu tư dự án phân bổ cho chung cư 1,200,000,000 + Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000 + Dự phòng chi phí : 940,141,082 2 Giai đoạn 2 (năm 2007) chi phí hạ tầng kĩ thuật , đền bù giải toả 52,537,454,582 + Đền bù giải toả : 25,129,712,356 + Chi phí đầu tư dự án phân bổ cho chung cư 1,200,000,000 + Phần Cọc : 15,472,625,342 + Phần móng tầng hầm : 6,000,000,000 + Chi phí về đất : 400,000,000 + Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000 + Dự phòng chi phí : 1,835,116,884 3 Giai đoạn 3 (năm 2008) chi phí hạ tầng kĩ thuật 72,093,743,270 + Chi phí đầu tư dự án phân bổ cho chung cư : 1,200,000,000 + Phần Cọc : 2,823,038,100 + Phần móng tầng hầm : 35,319,012,810 + Phần xây tô hoàn thiện : 18,201,819,094 + Phần cấp thoát nước : 1,755,731,124 + Phần cấp điện chống sét : 3,403,077,408 + Phần PCCC : 1,295,951,500 + Hệ thống truyền hình : 348,077,840 + Chi phí về đất : 1,400,000,000 + Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000 + Trả lãi vay : 816,000,000 + Dự phòng chi phí : 3,031,035,394 4 Giai đoạn 4(năm 2009) 73,4565,749,144 + Chi phí đầu tư dự án : 581,893,132 + Phần khung : 11,773,004,270 + Phần tô xây hoàn thiện : 27,302,728,640 + Phần cấp thoát nước : 4,096,705,958 + Phần cấp điện , chống sét : 10,209,232,222 + Phần PCCC : 3,887,854,500 + Thang máy và máy phát điện : 5,646,160,000 + Hệ thống truyền hình : 1,044,233,518 + Chi phí về đất : 1,766,996,468 + Chi phí quản lý và chi phí khác : 2,500,000,000 + Trả lãi vay : 1,150,000,000 + Dự phòng chi phí : 3,497,940,436 5 Giai đoan 5 (năm 2010)chi phí quản lý và chi phí khác 1,000,035,364 + Chi phí quản lý và chi phí khác : 952,414,632 + Dự phòng chi phí : 47,620,732 Nguồn vốn đầu tư -Vốn chủ đầu tư 48,953,949,000đ - Vốn chiếm dụng của người mua: 195,864,756,000đ - Vốn vay ngân hàng: 12,240,000,000đ Đánh giá cơ cấu tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư : Vốn của chủ đầu tư là khoảng 48,953 trđ so với 244,831 trđ chiếm 15 %. Vì đây là dự án xây dựng nhà chung cư để bán nên Chủ đầu tư có thể huy động nguồn vốn khác là tiền mua nhà trả trước của khách hàng. Tại thời điểm đầu năm 2008 do Chủ đầu tư thấy rằng bán với giá trước đây rẻ nên quyết định vay vốn Ngân hàng để thực hiện dự án để sau đó hi vọng sẽ bán với giá cao hơn. Thẩm định hiệu quả dự án: Hiệu quả kinh tế : - Doanh thu dự kiến : 459,475,326,000đ + Nhà hàng khu kinh doanh tầng một: 977m2 x 30tr/m2 = 29,310,000,000đ + Các căn hộ tầng 2 đến tầng 4: 6.414m2 x 29,553,000 đ/m2= 189,552,942,000đ + Các căn hộ tầng 6 đến 12 : 10.856m2 x 22,164,000 đ/m2 = 240,612,384,000đ Tổng hợp các nguồn để trả nợ của dự án : Các nguồn trả nợ của Dự án chủ yếu được lấy từ nguồn mua nhà của khách hàng qua các năm + Năm thứ 1 (năm 2006) : 0 trđ + Năm thứ 2 (năm 2007) : 68,702 trđ + Năm thứ 3 (năm 2008) : 14,382 trđ + Năm thứ 4 (năm 2009) : 171,691 trđ + Năm thứ 5 (năm 2010) : 204,700 trđ Các chỉ tiêu hiệu quả : Đơn vị:Triệu đồng Năm 1 2 3 4 5 Dự kiến Thu 0 68,701,544 14,382,323 171,690,858 204,700,600 Dự kiến Chi 45,742,963 52,537,455 72,093,743 73,456,749 1,000,035 FV (45,742,963) 16,164,089 (57,711,420) 98,234,109 203,700,565 NPV 86,844,013 NPV = FV1 + FV2 + FV3 + FV4 + FV5 1+r (1+r)2 (1+r)3 (1+r)3 (1+r)4 Trong đó lãi xuất chiết khấu là r = 16% , tỉ lệ này là chấp nhận được vì cao hơn lãi xuất ngân hàng có điều chỉnh theo dự báo về tỉ lệ lạm phát ) Ta thấy NPV > 0 nên dự án có lãi . IRR = 0.57 (số chỉ gần đúng) . Như vậy IRR > r nên dự án có hiệu quả tài chính. Hiệu quả Kinh tế - Xã hội của dự án Thực hiện Dự án xây dựng nhà chung cư cao tầng góp phần giảm bớt sức ép về nhà rất lớn của hiện nay của người dân . Ngoài ra còn làm cho bộ mặt độ thị của Thành Phố ngày càng đẹp hơn , sang trọng hơn và hiện đại hơn . Khả năng trả nợ của dự án: Phần nợ vay ngân hàng sẽ được trả vào năm 2009, năm mà lợi nhuận trước thuế đạt 98,234 triệu đồng. Nhận xét của tác giả: Các căn cứ xác đinh tổng mức đầu tư của dự án là hợp lý. Do đây là dự án xây dựng chung cư để bán, CBTĐ mới chỉ quan tâm đến 2 chỉ tiêu NPV và IRR. Tuy nhiên, CBTĐ lại không thực hiện phân tích độ nhạy của dự án trong trường hợp giá nhà bán thực tế không cao như dự kiến, trường hợp chi phí đầu tư tăng… Đây là một hạn chế cần được khắc phục trong quá trình thẩm định các dự án đầu tư BĐS tiếp theo, vì khi phân tích độ nhạy ta mới có thể đảm bảo dự án khả thi và có hiệu quả chắc chắn. i. Phân tích rủi ro dự án Các dự án BĐS thường có nhiều rủi ro do thời gian thực hiện dự án thường dài. Vì vậy trong quá trình thẩm định dự án, CBTĐ cần xem xét kĩ càng các rủi ro dự án có thể gặp phải và đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro. Sau đây là một số rủi ro mà các dự án BĐS hay mắc phải: Rủi ro về tiến độ thực hiện Rủi ro: Dự án hoàn thành không đúng thời hạn, không phù hợp với các thông số và tiêu chuẩn thực hiện đề ra ban đầu. Biện pháp giảm thiểu rủi ro: Đây là những rủi ro mà ngân hàng khó có khả năng kiểm soát được, để giảm thiểu rủi ro ngân hàng có thể đưa ra các kiến nghị với chủ dự án như: + Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có năng lực tài chính và kinh nghiệm + Thực hiện giám sát chặt chẽ trong quá trình xây dựng + Thực hiện nghiêm túc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh chất lượng công trình + Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng + Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ nghĩa vụ của các bên. Rủi ro về nguồn cung cấp Rủi ro: Nguồn cung cấp, giá cả của nguyên vật liệu đầu vào thay đổi theo hướng bất lợi: Giá vật liệu xây dựng, giá nhân công tăng vượt quá dự kiến làm tăng chi phí đầu tư. Hoặc rủi ro do chất lượng nguyên vật liệu của nhà cung cấp không đúng tiêu chuẩn như trong hợp đồng, phải đổi nhà cung cấp khác… Biện pháp giảm thiểu rủi ro: CBTĐ cần nghiên cứu kĩ các báo cáo về khối lượng, chất lượng nguyên vật liệu đầu vào cần thiết làm cơ sở tính toán hiệu quả tài chính của dự án. Ngoài ra, cần đưa ra các kiến nghị với chủ đầu tư phải kí kết các hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu dài hạn với các nhà cung cấp uy tín đồng thời thống nhất các nguyên tắc về giá trong quá trình thực hiện hợp đồng. Rủi ro về thị trường Rủi ro: Trên thị trường xuất hiện nhiều BĐS tương tự, cạnh tranh với sản phẩm của dự án về giá cả cũng như chất lượng khiến hiệu suất sử dụng không như dự kiến. Biện pháp giảm thiểu rủi ro: CBTĐ tìm hiểu xem khách hàng có nghiên cứ thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần, dự kiến cung cầu một cách nghiêm túc, thận trọng không? Xem xét khách hàng có tiến hành phân tích về khả năng thanh toán, thiện ý, hành vi của người tie dung cuối cùng không? Và khách hàng có kinh nghiệm và có thể tăng sức cạnh tranh của sản phẩm bằng cách phân tích việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm và tiết kiệm chi phí sản xuất không? Rủi ro về môi trường xã hội Rủi ro: Dự án có thể gây ra những tác động tiêu cực với môi trường và dân cư xung quanh. Biện pháp giảm thiểu rủi ro: CBTĐ cần kiểm tra kĩ báo cáo đánh giá tác động môi trường xem có khách quan và toàn diện không, đã được cấp có thẩm quyền chấp nhận bằng văn bản chưa. Đồng thời dự án nên có sự tham gia của các bên liên quan ( cơ quan quản lý môi trường, chính quyền địa phương) ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án, và cần phải tuân thủ các quy định về môi trường trong quá trình thực hiện cũng như vận hành dự án. Rủi ro kinh tế vĩ mô Rủi ro phát sinh do các tác động của môi trường vĩ mô như lạm phát, tỷ giá hối đoái, lãi suất, tình hình kinh tế thế giới… Biện pháp giảm thiểu rủi ro: CBTĐ cần phân tích, nghiên cứu các điều kiện vĩ mô cơ bản, xu hướng của thị trường và đánh giá hiệu quả của dự án trong trường hợp các rủi ro xảy ra thông qua phân tích độ nhạy của dự án. 2.3.3. Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay Đối với các dự án BĐS, SGD quy định khách hàng phải cam kết đảm bảo toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay phải được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của ngân hàng, ngoài ra có thể bổ sung các tài sản đảm bảo khác như: các biện pháp bảo đảm bằng tài sản thông qua cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba và các biện pháp khác. Tài sản bảo đảm ở đây có thể là BĐS, các giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm… Nếu TSBĐ là Bất động sản, CBTĐ cần đến kiểm BĐS đảm bảo và thẩm định các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) (Bản sao công chứng). Cam kết ba bên gồm Chủ quản lý khu nhà - đất, Khách hàng và Ngân hàng về việc xác nhận chủ quyền đối với bất động sản hiện tại hoặc tương lai, quản lý và bàn giao. Trong trường hợp KH có phương án vay vốn để đầu tư mua BĐS được quản lý bởi một chủ đầu tư, hiện tại chưa có Giấy chứng nhận hợp pháp và dùng chính BĐS đó làm TSBĐ, CBTĐ cần kiểm tra Giấy chứng nhận hợp pháp của Bất động sản trong tương lai.(Bản chính ba bên). Bản sao CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ Bản sao hộ khẩu của chủ TSBĐ (nếu chủ TSBĐ không phải là pháp nhân) Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến nguồn gốc, quy hoạch, kiến trúc tổng thể,... của BĐS (nếu có) Nếu TSBĐ là Chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Tài khoản Tiết kiệm Bản gốc chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Chứng nhận tài khoản tiết kiệm Bản sao CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ Nếu bảo đảm bằng Bảo lãnh/Ủy thác vốn của bên thứ ba, CBTĐ kiểm tra bản gốc bảo lãnh/Cam kết thanh toán/Ủy thác vốn của bên thứ ba (có uy tín). CBTĐ phải thẩm định tính hợp pháp, hợp lý và các yêu cầu quy định đối với tài sản đảm bảo bởi đây là căn cứ để SGD xác định mức cho vay cũng như khả năng trả nợ và thực hiện các nghĩa vụ của khách hàng với SGD. 2.4. Phương pháp thẩm định các dự án BĐS tại SGD Các dự án BĐS tại SGD được thẩm định theo trình tự từ tổng quát đến cụ thể chi tiết. Điều đó được dễ dàng nhận thấy qua các nội dung thẩm định dự án. Đầu tiên, cán bộ tín dụng sẽ kiểm tra sự đầy đủ hợp lý của hồ sơ vay vốn. Sau đó CBTĐ mới tiến hành thẩm định tư cách pháp nhân của chủ đầu tư và đánh giá dự án. Trong khâu thẩm định dự án, CBTĐ tiến hành phân tích các nội dung tổng quát như: Sự cần thiết thực hiện dự án, quy mô thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án có hợp lý không sau đó mới đi sâu phân tích các nội dung thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý và tài chính dự án. Việc thẩm định theo trình tự nhằm đảm bảo tính logic trong quá trình thẩm định, kết luận cho nội dung trước sẽ là cơ sở để tiến hành thẩm định, đánh giá các nội dung tiếp theo. Ngoài ra, đây cũng là cách để tiết kiệm thời gian, chi phí thẩm định dự án, do có thể sàng lọc được các dự án không khả thi ngay từ bước thẩm định những nội dung tổng quát. Ngoài ra, để thẩm định cụ thể các nội dung của dự án BĐS, SGD còn sử dụng các phương pháp: 2.4.1. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu: Đây là phương pháp đơn giản và được áp dụng với hầu hết các nội dung của dự án. Được tiến hành bằng cách so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các chuẩn mực pháp luật quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, các thông lệ (trong nước và quốc tế) cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương pháp này thường được sử dụng trong thẩm định các nội dung sau: + Thẩm định khía cạnh pháp lý: So sánh, đối chiếu sự đầy đủ, hợp pháp, hợp lý của hồ sơ dự án theo các quy định của pháp luật. + Thẩm định khía cạnh kỹ thuật: So sánh các tiêu chuẩn kỹ thuật của dự án với các tiêu chuẩn về thiết kế, kỹ thuật nhà nước quy định. + Thẩm định khía cạnh tài chính dự án: So sánh các chỉ tiêu được tính toán trong dự án với các các chỉ tiêu về suất đầu tư, cơ cấu vốn, các tỷ lệ tài chính có phù hợp với quy định hiện hành không, và so sánh với các chỉ tiêu này của các dự án BĐS khác. Ví dụ đối với việc thẩm định hồ sơ pháp lý của ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland) như đã được trình bày ở trên, CBTĐ đã căn cứ vào những hồ sơ khách hàng cung cấp so sánh với các hồ sơ pháp lý cần thiết theo quy định của ngân hàng để thẩm định tính đầy đủ và hợp lý của hồ sơ. 2.4.2. Phương pháp phân tích độ nhạy: Để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án. Phương pháp này được thực hiện bằng cách tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi có những rủi ro có thể xảy ra như: Tổng vốn đầu tư tăng, chi phí sản xuất tăng, doanh thu giảm, tuổi thọ của dự án giảm. Nếu khi những rủi ro này xảy ra, dự án vẫn hiệu quả về mặt tài chính thì dự án có tính khả thi cao. Đối với các dự án đầu tư xây dựng chung cư, nhà ở để bán, cần chú ý đánh giá những rủi ro của việc giảm giá bán BĐS hoặc sự tăng giá chi phí đầu vào khiến tổng vốn đầu tư tăng. Còn đối với các dự án đầu tư BĐS kinh doanh như: Xây dựng khách sạn, xây dựng văn phòng cho thuê thì cần xác định thêm những rủi ro của việc giảm doanh thu (do hiệu suất cho thuê phòng giảm, giá cho thuê giảm…) hoặc sự gia tăng chi phí hoạt động hàng năm của dự án. Từ đó, tính toán phân tích độ nhạy của dự án để xác định tính khả thi và hiệu quả chắc chắn của dự án. 2.4.3. Phương pháp dự báo: Do các dự án BĐS thường có thời gian đầu tư dài nên việc dự báo được các thay đổi trong quá trình thực hiện cũng như vận hành dự án là rất cần thiết. CBTĐ cần thường xuyên tham khảo cá