Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  ·        Cơ cấu tổ chức và sở hữu: doanh nghiệp hoạt động theo mô hình công ty cổ phần. Sau khi nghiên cứu cơ cấu tổ chức, sở hữu của doanh nghiệp, phân tích năng lực quản lí của các thành viên ban lãnh đạo và xem xét hoạt động kinh doanh của công ty, CBTD đã đưa ra nhận định: Nhìn chung, công ty có một ban điều hành có uy tín, kinh nghiệm trong ngành. Các thành viên trong HĐQT quyết tâm chinh phục một lĩnh vực có tỉ suất lợi nhuận cao và xây dựng một thương hiệu sơn mới trên thị trường. Hệ thống phân phối và cách thức phát triển dựa trên một thương hiệu nổi tiếng là một bước đi chiến lược và là một nhân tố quan trọng cho sự đi lên của công ty. ·        Tình hình tài chính của công ty: Ngân hàng đã dựa vào các báo cáo tài chính của doanh nghiệp để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả, lợi nhuận, doanh thu, các chỉ tiêu về tài sản lưu động, nợ ngắn hạn, các chỉ tiêu về khả năng thanh toán nhằm đánh giá tình hình vay nợ, tính thanh khoản và khả năng trả nợ của công ty. Qua phân tích báo cáo tài chính mà khách hàng cung cấp, CBTD đã đưa ra những nhận định khả quan về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu đều phản ánh doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, tính thanh khoản và khả năng trả nợ khá cao. Nhận xét: Quá trình thẩm định khách hàng vay vốn là Công ty cổ phần hãng sơn Đông Á được CBTD tiến hành rất cụ thể, tỉ mỉ, chi tiết. Vì đây là khách hàng mới, lần đầu tiên đến vay vốn tại HBB-Vạn Phúc nên việc thẩm định kĩ lưỡng về khách hàng vay vốn là rất cần thiết. Điều này khác hẳn với khách hàng là Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (HUD). Bởi vì HUD là khách hàng truyền thống của Habubank, uy tín đã được bảo đảm thông qua lịch sử tín dụng lâu năm ở Habubank. Vì vậy, với các dựa án vay vốn của HUD thường không cần chú trọng thẩm định phần này. CBTD đã xem xét một cách toàn diện các nội dung như hồ sơ pháp lí, hồ sơ tài chính để quyết định về tư cách vay vốn của doanh nghiệp. Phương pháp thẩm định theo trình tự được sử dụng triệt để, đồng thời với đó là phương pháp dự báo (trong phần phân tích về triển vọng phát triển của doanh nghiệp trên thị trường sơn trong thời gian tới). 1.2.6.2 Thẩm định dự án đầu tư: v     Nhu cầu vay vốn: -         Căn cứ đơn xin vay ngày 08/11/2007. -         Số tiền xin vay: 16.000.000.000 VNĐ -         Mục đích: mua lại toàn bộ 2.887.400 cổ phần của công ty CIRI tại công ty CIRI Xuân Đỉnh, tương đương 95% vốn điều lệ của CIRI Xuân Đỉnh. -         Tổng nguồn vốn thực hiện: 28.874.000.000 VNĐ trong đó: + Nguồn vốn tự thu xếp: 12.874.000.000VNĐ + Nguồn vốn vay HBB: 16.000.000.000 VNĐ. -         Thời hạn vay: 12 tháng. -         Tài sản bảo đảm: + Quyền sử dụng đất ở tại quận Tân Bình- TP HCM: 112m² + Quyền sử dụng đất ở tại TP Vũng Tàu: 505,6 m² + Quyền sử dụng đất ở tại TP Vũng Tàu: 516,2 m² ð           Tổng giá trị khách hàng đánh giá là 17.000.000.000 VNĐ. -         Lãi suất đề nghị: 13%/năm (gồm thu về quản lí tín dụng). v     Hồ sơ phương án vay vốn: -         Đơn đề nghị vay vốn; -         Phương án vay vốn đầu tư dự án; -         Biên bản họp HĐQT quyết định về việc vay vốn tại HBB; -         Biên bản họp HĐQT quyết định phương án mua 95% vốn điều lệ của CIRI Xuân Đỉnh; -         Hợp đồng chuyển nhượng mua lại toàn bộ cổ phần của công ty CIRI Xuân Đỉnh; -         Hợp đồng chuyển nhượng của các cá nhân liên quan đến thành viên HĐQT công ty Đông Á mua lại toàn bộ cổ phần của những cá nhân còn lại trong công ty CIRI Xuân Đỉnh; -         Các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện chứng minh khả năng sản xuất kinh doanh. v     Hồ sơ tài sản đảm bảo: -         Hợp đồng uỷ quyền thế chấp ba quyền sử dụng đất tại TP HCM và TP Vũng Tàu; -         Bốn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hả Nội, Tp HCM và TP Vũng Tàu; -         Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội; -         Quyết định cấp quyền sử dụng đất tại C2 Xuân Đỉnh cho công ty CIRI; -         Bản vẽ thiết kế quy hoạch tổng thể khu đất C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội; -         Biên bản bàn giao mốc giới lô đất. v     Một số nét cơ bản về dự án: o       Cơ sở hình thành dự án: -         Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á với người chủ thực sự là ông Mai Anh Tám – người điều hành và đồng sở hữu nhiều công ty như: Bá Hiến – Viglacera (Vĩnh Phúc), Gốm sứ Haceco (Phú Thọ), Kênh Cầu (Hưng Yên), Hưng Long (Quảng Ninh), An Bình – Feldspar và Caolin (Phú Thọ), Khoáng sản (Yên Bái). Công ty có nhiều mối quan hệ và biết được Dự án đất đô thị của công ty CIRI (con Cienco 8) là khu C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội (cạnh khu ngoại giao đoàn). -         Trong vài tháng trở lại đây, rất nhiều biến động trên thị trường vàng, dầu mỏ, ngoại tệ, tài chính, lạm phát, bất động sản… cho thấy đồng tiền đang bị trượt giá một cách nhanh chóng. Mặt khác, tình hình kinh tế trong nước cũng như thu nhập của các tầng lớp dân cư trong xã hội tăng lên đáng kể đặc biệt là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP HCM. Từ đó kéo theo nhu cầu tích trữ của cải, bảo toàn và tăng giá trị tài sản, nhu cầu cải thiện chất lượng cuộc sống… Từ những nguyên nhân trên, nhiều người chọn giải pháp đổ ròng vốn của vào bất động sản- một kênh đầu tư tương đối an toàn (xét về dài hạn) và mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư. Và đây cũng là một trong những lí do để Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á quyết định đầu tư cho dự án này. -         Công ty CIRI từng có quan hệ với HBB trước đây trong mảng tín dụng cho kinh doanh, lắp ráp xe gắn máy. Nay công ty CIRI chuyển sang lĩnh vực đầu tư, thi công thủy nhiệt điện và kinh doanh bất động sản. CIRI thường lập ra các công ty CIRI con kèm theo mỗi dự án để từ đó có thể bán các dự án đó qua việc bán các công ty con (nếu thấy đạt mức lời hợp lí hoặc không đủ nhân lực và phương tiện để theo dự án đến hết vòng đời). -         Công ty CIRI Xuân Đỉnh là một trong những công ty con của CIRI, CIRI Xuân Đỉnh được lập ra theo dự án khu đấu giá đất C2, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội. Công ty CIRI góp vốn vào công ty CIRI Xuân Đỉnh bằng quyền sử dụng 2.578 m² đất ở. Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á mua lại công ty CIRI Xuân Đỉnh (mua quyền sử dụng 2.578 m² đất ở) thông qua việc mua lại toàn bộ cổ phần của công ty CIRI tại công ty CIRI Xuân Đỉnh và hai cổ đông cá nhân còn lại (người do công ty CIRI sắp xếp) trong công ty CIRI Xuân Đỉnh. -         Bản chất dự án này là: ông Mai Anh Tám và ông Nguyễn Như Quang (Việt kiều Mỹ - bạn ông Tám, đã cùng góp vốn với ông Tám trong nhiều dự án, nhà máy) cùng một số cá nhân khác mua lô đất C2 này với giá 15.000.000 đ/m² của công ty CIRI để chia lô từ 110 m² đến 220 m² bán với giá 25.000.000 đ/m² cho các cá nhân là bạn bè và các mối quan hệ. Tổng giá trị thương vụ là 38.600.000.000 VNĐ, trong đó: + Giá mua theo hợp đồng với công ty CIRI: 28.874.000.000 VNĐ (mua phần 95% vốn điều lệ). + Giá mua của hai cá nhân còn lại: 9.726.000.000 VNĐ (mua phần 5% vốn điều lệ). v     Thẩm định khía cạnh thị trường: Thu nhập của người dân ngày càng được nâng cao và cải thiện dẫn tới nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng gia tăng. Đồng thời, tâm lí muốn có một căn nhà do mình sở hữu ngày càng phổ biến hơn. Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ Xây Dựng cho thấy tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu. Đến 2010 nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội sẽ lên xấp xỉ 30.000 căn hộ trong khi đó nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 10.000. Vì vậy, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà chung cư đang ngày càng trầm trọng. Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội gần đây có sự phân khúc rõ rệt. Mới đây Hà Nội đã đón nhận một số dự án nhà ở cao cấp như The Manor, Pacific Place , Golden Westlake. Những dự án này đã hình thành nên một thị trường nhà ở mới tại Hà Nội - nhà ở cho người thu nhập cao. Theo dự báo, đầu cơ ở thị trường này có xu hướng giảm, nguồn cung trong ngắn hạn vẫn khan hiếm, nhu cầu thực tế vẫn chưa được đáp ứng vì cung thực tế chưa cao như kỳ vọng ban đầu. Bởi vậy, ý tưởng đầu tư của dự án này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển và đáp ứng nhu cầu của thị trường. Khách hàng mục tiêu mà dự án nhắm tới là các cá nhân có thu nhập từ khá trở lên. Đó hầu hết là người thân, bạn bè, đối tác của chủ dự án. Hiện tại, cơ bản các lô đất đã được đăng kí đặt cọc. Do đó, khả năng tiêu thụ của dự án đã được xác định khá chắc chắn. v     Thẩm định khía cạnh kĩ thuật: o       Địa điểm xây dựng: Dự án nằm trong khuôn viên khu đô thị mới thuộc xã Xuân Đỉnh - Từ Liêm, đối diện bến xe buýt Nam Thăng Long, cách đường cao tốc Nam Thăng Long 50m. Đi sâu vào 100m là khu ngoại giao đoàn và trung tâm khu đô thị được bao bọc bởi 4 con đường: Hoàng Quốc Việt- Nam Thăng Long (Phạm Văn Đồng) - Lạc Long Quân và đường đê (bên kia đê là khu đô thị Ciputra). o       Kế hoạch triển khai, thi công: Việc triển khai dự án được giao cho công ty Cổ phần Kiến trúc Việt, đây là công ty có bạn ông Tám là ông Vũ Hồng Quảng làm giám đốc, đến hiện tại ông Tám cũng đã góp vốn vào công ty này. Công ty Cổ phần Kiến trúc Việt gồm những cá nhân có bề dày kinh nghiệm, được đào tạo cơ bản, chính quy và đã kiến trúc, thi công nhiều công trình nhà ở dân sự trong địa bàn Hà Nội. Bảng 1.5: Dự toán đầu tư xây dựng nhà và hạ tầng. STT Thời gian thực hiện Nội dung thực hiện Chi phí dự toán (VNĐ) 1 07/11/2007 đến 20/01/2008 Hoàn thiện thủ tục dự án 500.000.000 2 01/02/2008 đến 30/04/2008 Hoàn thiện kế hoạch triển khai chi tiết và thăm dò địa chất 500.000.000 3 30/04/2008 đến 30/09/2008 Triển khai thi công móng 17 căn nhà dự án 3.000.000.000 4 30/09/2008 đến 28/02/2009 Thi công xây mộc từ tầng 1 cho tới tầng 3 3.000.000.000 5 28/02/2009 đến 30/07/2009 Thi công xây mộc từ tầng 3 cho tới tầng 5 3.500.000.000 6 30/07/2009 đến 30/09/2009 Hoàn thiện hạ tầng, hồ sơ và bàn giao nhà 520.000.000 Tổng cộng các khoản đầu tư xây dựng 11.020.000.000 Nguồn: Hồ sơ dự án đất đô thị khu C2, Xuân Đỉnh - Từ Liêm – Hà Nội. -         Mảnh đất này sẽ được chia thành 17 lô đất có diện tích từ 110m² đến 220m², diện tích được phép xây dựng theo quy định ban đầu trung bình là 50% diện tích đất. Tổng thời gian thực hiện dự án này (tính từ khi kí hợp đồng mua lại dự án, hoàn thiện hồ sơ đến lúc giao nhà xây thô cho khách hàng) là 15 tháng. Do đó, dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 04 năm 2009 và đây cũng là thời điểm khách hàng thanh toán hết tiền mua nhà lần cuối. Tiến độ đầu tư và thu tiền theo kế hoạch, lộ trình như mục "Nội dung thực hiện" Bảng 1.5. Tổng số nhà chia lô là 17 căn, mỗi căn xây 5 tầng theo hồ sơ thiết kế trình duyệt. -         Tổng diện tích đất phân lô: 2.278m² trên tổng 2.578m² của cả dự án, 300m² còn lại làm vườn hoa. -         Tổng diện tích đất xây dựng nhà: 1.200 m² trên tổng 2.278m² đất phân lô (diện tích xây dựng : 53%). Tổng diện tích mặt sàn xây dựng: 1.200m² x 5 tầng = 6.000m². o       Kế hoạch bán nhà đất, thu tiền và trả nợ: Bảng 1.6: Kế hoạch bán nhà, thu tiền. STT Thời gian thực hiện Nội dung thu Số tiền (VNĐ) 1 15/02/2008 Thu 10% tiền bán đất lần 01 của khách hàng 5.695.000.000 2 30/04/2008 Thu 10% tiền bán đất lần 02 của khách hàng 5.695.000.000 3 01/11/2008 Thu 30% tiền bán đất lần 03 của khách hàng 17.085.000.000 4 01/04/2009 Thu 20% tiền bán đất lần 04 của khách hàng 11.900.000.000 5 01/08/2009 Thu 20% tiền bán đất lần 05 của khách hàng 11.900.000.000 6 15/10/2009 Thu 10% tiền bán đất lần 06 của khách hàng và tiền nhà, hạ tầng theo khung giá 1,7 triệu đồng/m² 16.751.000.000 01/11/2009 Tổng cộng nguồn thu 67.970.000.000 Nguồn: Hồ sơ dự án đất đô thị khu C2 Xuân Đỉnh- Từ Liêm- Hà Nội. v     Thẩm định khía cạnh tài chính dự án: o       Nguồn vốn thực hiện: -         Đơn giá xây dựng thô là: 1.700.000 đ/m² ( theo đơn giá của TP Hà Nội ). -         Giá bán đất là: 25.000.000 đ/m², giá nhà xây thô thu theo đúng đơn giá dự toán. Bảng 1.7: Nguồn vốn thực hiện STT Khoản mục Số tiền (VNĐ) Ghi chú 1 Vốn chủ sở hữu 22.600.000.000 58,55% 2 Vốn vay HBB 16.000.000.000 41,45% Nguồn vốn thực hiện 38.600.000.000 100% Nguồn: Hồ sơ dự án đất đô thị khu C2 Xuân Đỉnh- Từ Liêm- Hà Nội. o       Hiệu quả tài chính được thẩm định, tính toán dự kiến như sau: Bảng 1.8: Hiệu quả tài chính dự kiến. STT Khoản mục Số tiền (VNĐ) Ghi chú 1 Doanh thu 67.970.000.000 100% 2 Giá vốn 49.620.000.000 73,89% Trong đó: - Chi phí mua dự án 38.600.000.000 - Chi phí đầu tư xây dựng 11.020.000.000 3 Chi phí bán hàng 170.000.000 0,25% 4 Chi phí quản lí doanh nghiệp, chi phí khác 2.200.000.000 3,28% 5 Chi phí lãi vay tối đa 2.500.000.000 3,72% 6 VAT phải nộp 1.753.000.000 2,61% 7 Lợi nhuận trước thuế 11.727.000.000 16,25% 8 Thuế TNDN phải nộp 3.283.560.000 9 Lợi nhuận sau thuế 8.443.440.000 Nguồn: Hồ sơ dự án đất đô thị khu C2 Xuân Đỉnh- Từ Liêm- Hà Nội. -         Các chỉ số của dự án: + Lợi nhuận/Doanh thu : 11,70% + Lợi nhuận/Tổng đầu tư : 20,03% + Lợi nhuận/Vốn vay : 49,08% + Lợi nhuận/Vốn chủ sở hữu : 34,75% Bảng 1.9: Kế hoạch trả nợ HBB STT Thời gian thực hiện Nội dung thu Số tiền (VNĐ) 1 15/05/2008 Trả lần 01: 18,75% giá trị khoản vay 3.000.000.000 2 15/11/2008 Trả lần 02: 37,50% giá trị khoản vay 6.000.000.000 3 15/05/2009 Trả lần 03: 18,75% giá trị khoản vay 3.000.000.000 4 15/11/2009 Trả lần 04: 25% giá trị khoản vay 4.000.000.000 Tổng cộng số tiền phải trả 16.000.000.000 Nguồn: Hồ sơ dự án đất đô thị khu C2 Xuân Đỉnh- Từ Liêm- Hà Nội. -         Dự án thực hiện sẽ tạo ra một khoản lợi nhuận dự kiến: 8.443.440.000 VNĐ và theo đó Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á được hưởng 95% lợi nhuận của dự án là 8.021.260.000 VNĐ. v     Thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án: Dự án được triển khai sẽ tạo ra nhiều công ăn việc làm cho khoảng hơn 100 người kể cả quản lý và công nhân. Đồng thời, khi dự án hoàn thành sẽ là một khu dân cư có quy hoạch đẹp, cơ sở hạ tầng hiện đại, giao thông rất thuận tiện… Dự án sẽ đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở của thị trường, giúp giảm sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở trong giai đoạn hiện nay. Đồng thời, Nhà nước sẽ có được một khoản thu từ việc đóng thuế của dự án. Dự án không đem lại tác động tiêu cực cho môi trường mà trái lại nó góp phần làm đẹp cảnh quan, giảm áp lực về mật độ công trình xây dựng trong nội thành. v     Tài sản đảm bảo cho khoản vay: Công ty sẽ thế chấp 03 quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay. Nội dung các tài sản đảm bảo như sau: o       Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất: Tài sản đảm bảo I Quyền sử dụng đất, sở hữu các tài sản trên đất Địa chỉ 17/21 Trường Sơn, quận Tân Bình, TP HCM Chủ sở hữu Ông Đỗ Như Quang Diện tích 112 m² đất ở đô thị Mô tả Nhà cấp 4, vị trí 2, có mặt tiền, cách sân bay Tân Sơn Nhất 1 km Giá trị định giá 03 tỷ đồng theo Biên bản định giá số 0711VP023-01 ngày 12/11/2007 Biện pháp quản lí Kí kết hợp đồng thế chấp công chứng, đăng kí thế chấp và kiểm tra tài sản đảm bảo. o       Quyền sử dụng đất. Tài sản đảm bảo II Quyền sử dụng đất Địa chỉ 9 đường 3-2, phường 8, TP Vũng Tàu (khu biệt thự phân lô) Chủ sở hữu Ông Đỗ Như Quang Diện tích 516,2 m² đất ở Mô tả Đất chưa xây dựng nhà, mặt đường 3-2 rộng sáu làn xe, cạnh bùng binh tượng đài thành phố, cách bãi biển trước thành phố 500m Giá trị định giá 5,16 tỷ đồng theo Biên bản định giá số 0711VP023-02 ngày 12/11/2007 Biện pháp quản lí Kí kết hợp đồng thế chấp công chứng, đăng kí thế chấp và kiểm tra tài sản đảm bảo. o       Quyền sử dụng đất: Tài sản đảm bảo III Quyền sử dụng đất Địa chỉ 11 đường 3-2, phường 8, TP Vũng Tàu (khu biệt thự phân lô) Chủ sở hữu Ông Đỗ Như Quang Diện tích 505,6 m² đất ở Mô tả Đất chưa xây dựng nhà, mặt đường 3-2 rộng sáu làn xe, cạnh bùng binh tượng đài thành phố, cách bãi biển trước thành phố 500m Giá trị định giá 5,05 tỷ đồng theo Biên bản định giá số 0711VP023-03 ngày 12/11/2007 Biện pháp quản lí Kí kết hợp đồng thế chấp công chứng, đăng kí thế chấp và kiểm tra tài sản đảm bảo. Công ty sẽ thế chấp 01 tài sản đảm bảo bổ sung quyền sử dụng đất tại C2, khu đấu giá quyền sử dụng đất Xuân Đỉnh- Từ Liêm – Hà Nội. o       Quyền sử dụng đất: Tài sản đảm bảo IV Quyền sử dụng đất Địa chỉ C2, khu đấu giá quyền sử dụng đất Xuân Đỉnh- Từ Liêm- Hà Nội Chủ sở hữu Công ty cổ phần Quan hệ quốc tế và đầu tư sản xuất Diện tích 2.578 m² đất xây nhà chung cư Mô tả Mảnh đất hiện chưa được đầu tư và sẽ thuộc sở hữu của Đông Á khi hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng Giá trị định giá 38,6 tỷ đồng theo Biên bản định giá số 0711VP023-04 ngày 12/11/2007 Biện pháp quản lí Mảnh đất này đang đứng tên công ty Cổ phần Quan hệ quốc tế và đầu tư sản xuất và sẽ được chuyển sang công ty CIRI Xuân Đỉnh do Đông Á sở hữu 95%. Khách hàng cam kết khi thủ tục chuyển tên xong sẽ thế chấp tại HBB ð     Tổng giá trị tài sản đảm bảo định giá: 51.810.000.000 VNĐ (năm mươi mốt tỷ, tám trăm mười triệu đồng). v     Đánh giá, nhận xét của chi nhánh. o       Các yếu tố bất lợi và rủi ro của dự án: -   Tài sản thế chấp được định giá là 13.210.000.000 VNĐ so với khoản vay là 16.000.000.000 VNĐ có nghĩa HBB sẽ tài trợ cho khách hàng tín chấp số tiền là 2.790.000.000 VNĐ. Phần tín chấp này được duyệt dựa trên lịch sử quan hệ khách hàng cũng như cá nhân và các công ty của ông Tám với HBB. Tuy nhiên, nó cũng kèm theo rủi ro trong trường hợp dự án thực hiện không đúng kế hoạch hoặc hiệu quả không đạt yêu cầu có thể gây ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khoản vay. -   Theo hợp đồng mua cổ phần của công ty CIRI Xuân Đỉnh thì công ty Đông Á là bên chịu trách nhiệm, nghĩa vụ cà chi phí làm thủ tục chuyển tài sản là quyền sử dụng đất của công ty CIRI sang tên cho công ty CIRI Xuân Đỉnh. Đây sẽ là yếu tố làm hao tốn nhiều chi phí cho công ty Đông Á cũng như rủi ro vì nếu tiến độ hoàn thành chậm trễ, khó khăn sẽ gây ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh và nguồn thu của công ty. -   Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ghi mục đích sử dụng của mảnh đất  là "Xây nhà chung cư 5 tầng". Song, công ty đang xin chuyển dự án này là "Nhà biệt thự liền kề chia lô 5 tầng" trong tháng 01 năm 2008. Tuy nhiên, HBB sẽ giải ngân (nếu dự án được ban lãnh đạo duyệt) toàn bộ ngay sau khi được duyệt theo hợp đồng và tiến độ thanh toán của khách hàng vào ngày 22/11/2007, vì vậy có thể xảy ra trường hợp sau tháng 01/2008 công ty không hoàn thiện kịp hoặc không được phép chuyển mục đích sử dụng đất như dự kiến. Điều này sẽ dẫn tới việc công ty phải điều chỉnh phương án đầu tư đồng nghĩa với khả năng dự án bị tác động xấu về hiệu quả, thời gian thực hiện cũng như nguồn trả nợ cho khoản vay tại HBB. o       Các yếu tố thuận lợi và khả thi của dự án: -   Dự án nếu được thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch sẽ đem lại một khoản lợi nhuận đáng kể cho công ty cũng như các cổ đông còn lại trong công ty CIRI Xuân Đỉnh. Tính khả thi của dự án này là rất cao, các chỉ số sinh lợi từ dự án cho thấy đây là một cơ hội đầu tư đầy triển vọng, -   Ngoài nguồn thu từ dự án, công ty còn có một phần không nhỏ từ nhà máy sơn Đông Á- Viglacera... Nên khả năng trả nợ tương đối khả thi, rõ ràng và đa dạng. -   Ban lãnh đạo công ty và các cộng sự gồm những cá nhân có tham vọng, trẻ tuổi, năng lực trình độ và kinh nghiệm hoạt động trên các lĩnh vực đầu tư, xây dựng, ... và có nhiều thành công trong quá khứ, từng công tác tại những công ty lớn của Nhà nước trước đây, mối quan hệ rộng... Điều này làm nền tảng vững chắc cho định hướng phát triển của công ty. -   Trong dự án có những cộng sự có khả năng tài chính, có nhiều kinh nghiệm cùng góp vốn, cùng làm như ông Đỗ Như Quang, ông đã góp một phần vốn không nhỏ vào dự án đồng thời đưa những tài sản rất có giá trị của mình vào để đảm bảo cho khoản vay thực hiện dự án. -   Tỷ lệ nắm giữ công ty Đông Á trong công ty CIRI Xuân Đỉnh sau khi mua là nắm giữ 95% vốn điều lệ, điều đó đồng nghĩa quyền quyết định, kiểm soát cũng như lợi ích của công ty Đông Á gần như nắm toàn bộ, hai cổ đông còn lại cũng là những cộng sự tin cậy của công ty Đông Á. Điều này sẽ làm cho mọi quyết định, chủ trương chiến lược phát triển dự án, kế hoạch phát triển công ty CIRI Xuân Đỉnh thống nhất và nhanh chóng hơn. -   Nếu trong phương án đã trình bày mà quá trình hợp tác giữa HBB và công ty Đông Á đi đến kết quả như mong muốn sẽ tạo cho quan hệ hợp tác lâu dài, mở rộng hơn nữa sau này, HBB thu được các lợi ích như: + Mở tài khoản tiền gửi thanh toán, cấp tín dụng... + Cung cấp các dịch vụ bảo lãnh thực hiện hợp đồng... + Mở rộng tiềm năng phát triển với nhiều công ty khác mà ông Tám góp vốn, điều hành. v     Kết luận: Phương án sản xuất kinh doanh khả thi, đáp ứng được định hướng và nhu cầu thị trường, có điều kiện thuận lợi và sự bảo đảm cao để thu được lợi ích cho công ty. Triển vọng phát triển ổn định và thực hiện những hợp đồng kinh tế lớn trong tương lai là tương đối rõ ràng. Chi nhánh Vạn Phúc nhận thấy đây là một khách hàng đang trong giai đoạn tăng trưởng mạnh, tiềm năng của chi nhánh nói riêng và HBB nói chung. v     Đề xuất trình cấp trên: Sau khi đã nghiên cứu hồ sơ vay vốn, phương án kinh doanh, chi nhánh Vạn Phúc trình Ban lãnh đạo Habubank xem xét trên những nguyên tắc, định hướng và ý kiến chỉ đạo cụ thể cho đề xuất của Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á. Tên công ty : Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á Người đại diện : Ông Mai Anh Tám - Chủ tịch Hội đồng quản trị Thời hạn vay : 24 tháng Lãi suất : 13,36%/năm thả nổi (= lãi suất tiết kiệm HBB huy động 24 tháng trả lãi, gốc cuối kì + 4%).(Đã gồm thu về quản lí tín dụng) điều chỉnh vào ngày 01/01 và 01/07 dương lịch hàng năm. Thu về quản lí tín dụng : 1%/năm trên số tiền duyệt vay Trả lãi : Trả lãi ngày 23 dương lịch hàng tháng Trả gốc theo lịch : 1.     Lần 1: Trả 3.000.000.000 đ vào ngày 15/05/2008 2.     Lần 2: Trả 6.000.000.000 đ vào ngày 15/11/2008 3.     Lần 3: Trả 3.000.000.000 đ vào ngày 15/05/2009 4.     Lần 4:  Trả 4.000.000.000 đ vào ngày 15/11/2009 Mục đích : 1.      Mua lại 95% vốn điều lệ công ty CIRI Xuân Đỉnh (mua quyền sử dụng 2.578 m² đất ở) thông qua việc mua lại toàn bộ cổ phần của công ty CIRI tại công ty CIRI Xuân Đỉnh. 2.      Số cổ phần mua lại: 2.887.400 với giá là 28.874.000.000đ. Tài sản đảm bảo : 1.      Thế chấp 03 quyền sử dụng đất và quyền sử dụng tài sản trên đất tại TP HCM và TP Vũng Tàu theo hợp đồng thế chấp 0711VP023-01 và 0711VP023-02 và 0711VP023-03. 2.      Tổng giá trị định giá: 13.210.000.000 đ. Biện pháp quản lý : Lập h