Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn, chi nhánh Nam Hà Nội

học sinh; Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo; Kinh doanh vật tư, máy móc, thiết bị ngành in; Kinh doanh vật tư xây dựng, trang trí nội thất; Kinh doanh vật tư, thiết bị kim khí điện máy; Tạo mẫu thiết kế in (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình); Dịch vụ vận tải vật tư, hàng hoá, vận chuyển khách du lịch theo hợp đồng bằng ô tô và xe taxi; Sản xuất đồ gỗ thủ công mỹ nghệ, thêu ren; Tư vấn xây dựng các hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO9000 (không bao gồm tư vấn pháp luật, kế toán, kiểm toán và thuế);Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, dịch vụ giải khát, khu vui chơi giải trí (không bao gồm kinh doanh vũ trường, quán ba, karaoke);Mua bán, sửa chữa ô tô, xe máy và các linh kiện phụ tùng ô tô, xe máy; Đại lý mua bán ký gửi hàng hoá... 4- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần số: 21.03.000424 đăng ký lần đầu ngày 09/06/2008 và thay đổi lần 1 ngày 20/10/2008 do Sở KH&ĐT Tỉnh Bắc Ninh cấp. 5- Đại diện theo pháp luật: - Người đại diện DN: Ông Nguyễn Ngọc Phương Chức vụ: Tổng Giám đốc Công ty CMND số: 013012730 Ngày cấp 14/11/2007 Nơi cấp: CA Hà nội. 6- Vốn điều lệ: 50.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm mươi tỷ đồng chẵn). Cổ đông sáng lập: Ông Nguyễn Ngọc Phương góp : 5.000 triệu đồng tương đương 10% Bà Nguyễn Thị Loan góp : 22.000 triệu đồng tương đương 44% Ông Trần Văn Kỳ góp : 15.000 triệu đồng tương đương 30%. Ông Nguyễn Trung Bản góp : 8.000 triệu đồng tương đương 16%. 1. Thẩm định khách hàng vay vốn: a. Thẩm định năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự: 1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần số: 21.03.000424 đăng ký lần đầu ngày 09/06/2008 và thay đổi lần 1 ngày 20/10/2008 do Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở KH&ĐT Tỉnh Bắc Ninh cấp. 2. Giấy chứng nhận đăng ký thuế do Cục thuế tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 11/06/2008. 3. Biên bản họp Đại hội đồng cổ đông về việc bầu Hội đồng quản trị ngày 25/05/2008. 4. Quyết định bổ nhiệm Tổng Giám đốc số 01/QĐ- TCCB ngày 27/05/2008 của Chủ tịch Hội đồng quản trị. 5. Quyết định bổ nhiệm Kế toán trưởng số 410/QĐ-VICP ngày 10/12/2008 của Chủ tịch Hội đồng quản trị. 6. Điều lệ hoạt động của Công ty. Nhận xét của NH: Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hoà Bình là công ty CP được thành lập và hoạt động theo luật Doanh nghiệp Việt Nam, có đủ tư cách pháp nhân. Đối chiếu với điểm 1 điều 7 Quyết định số 72/QĐ-HĐQT-TD thì Công ty có đủ điều kiện để vay vốn Ngân hàng. Từ khi thành lập đến nay công ty chưa quan hệ tín dụng cũng như quan hệ tiền gửi tại một tổ chức tín dụng nào ngoài việc mở tài khoản thanh toán tại Chi nhánh Nam Hà Nội. c. Xếp loại khách hàng: Căn cứ quyết định số 1406/NHNo- TD ngày 23/05/2007 của Tổng Giám đốc NHNo&PTNT Việt Nam thì Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hoà Bình nằm ngoài địa bàn của Chi nhánh Nam Hà Nội và là Công ty mới thành lập nên Công ty được xếp loại B. Đánh giá: Như vậy hồ sơ pháp lý của DN là khá đầy đủ và hợp lệ, qua đó bước đầu cho thấy doanh nghiệp có đủ năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật. Công ty CP đầu tư & phát triển Hòa Bình là doanh nghiệp mới thành lập năm 2008 nên tình hình tài chính của công ty là chưa có, do đó nội dung đánh giá năng lực tài chính khách hàng không được đề cập đến, do đó NH có thể sẽ gặp rủi ro do không đánh giá được năng lực tài chính của DN. Vì vậy mà việc thẩm định dự án đầu tư cần phải tiến hành chặt chẽ để làm căn cứ cho việc ra quyết định cho vay. 2. Thẩm định dự án đầu tư: I. Giới thiệu về dự án: - Tên dự án: Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại (giai đoạn 1) - Địa điểm xây dựng: Km số 3, xã Khắc Niệm, TP Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh. - Địa điểm và đặc trưng khu đất: Phía Bắc và phía Đông giáp ruộng trồng màu; Phía Nam giáp đường đất và cây xăng; Phía Tây giáp đường nhựa, thuận tiện giao thông. - Chủ đầu tư : Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hoà Bình - Sự cần thiết của dự án: Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại có tổng diện tích đất là 18.984 m2 được đầu tư xây dựng 01 nhà xưởng sản xuất và 01 nhà kho với diện tích 4.656 m2, ngoài ra nhà máy còn bao gồm hệ thống các nhà phụ trợ khác như: nhà nghỉ, nhà ăn nhân viên, nhà thường trực, trạm điện, nhà để xe cán bộ công nhân viên. Sản phẩm của dự án là sản xuất cung cấp hộp, thùng cát tông cho các nhà máy sản xuất bia rượu, in các loại giấy tờ, tờ rơi, sổ sách cho các công ty, ngân hàng. Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu của thị trường đặc biệt là các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, ngành thực phẩm, bia rượu, nước giải khát, ngành giấy cao su trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận. Việc xây dựng nhà máy sản xuất, in bao bì, kho hàng góp phần phát triển, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Sau khi dự án được đi vào hoạt động sẽ tạo cơ hội mang lại công ăn việc làm cho nhiều lao động, đóng góp một phần kinh phí đáng kể cho ngân sách địa phương. Bởi vậy việc đầu tư xây dựng Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại là rất cần thiết và cấp bách để phục vụ nhu cầu hiện tại và tương lai của khu vực Bắc Ninh, Hà Nội và các tỉnh lân cận. - Quy mô công trình: * Tổng diện tích khu đất : 18.984 m2 Diện tích đất xây dựng hạng mục: Xưởng in, kho hàng và xưởng ép thùng (Giai đoạn 1): 4.656 m2 + Diện tích xây dựng nhà kho 1 : 2.055 m2 + Diện tích xây dựng nhà kho 2 : 2.055 m2 + Diện tích Nhà ăn nhân viên : 163 m2 + Diện tích Nhà nghỉ nhân viên : 147 m2 + Diện tích Nhà tắm, vệ sinh : 101 m2 + Nhà để xe, nhà thường trực, trạm điện : 135 m2 * Phương án quy hoạch kiến trúc: Các nhà xưởng sản xuất, kho hàng được xây dựng 1 tầng, chiều cao lớn nhất 10m, kết cấu khung thép tiền chế, tường xây bao che cao 3m trên thưng tôn, mái lợp tôn và chống núng mỏi. Hệ thống các nhà Nhà tài trợ bao gồm: Nhà ăn nhân viên; nhà tắm, vệ sinh; Nhà nghỉ nhân viên được xây dựng 1 tầng, kết cấu tường 220cm chịu lực, mái gác vỡ kốo lợp tụn; trần nhựa chống núng II. Hồ sơ pháp lý của dự án: - Giấy đề nghị vay vốn; - Hợp đồng thuê đất số 96/HĐ-TĐ do Sở tài nguyên và môi trường Tỉnh Bắc Ninh cấp. - Giấy phép xây dựng số 180/GPXD ngày 15/10/2008 do Sở xây dựng – Tỉnh Bắc Ninh cấp. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL220599 do UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 02/10/2008 cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hoà Bình. -Hợp đồng cung cấp và sử dụng nước sạch ký với Công ty TNHH MTV Cấp thoát nước Bắc Ninh ngày 30/09/2008. - Bản cam kết bảo vệ môi trường dự án Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hoà Bình ngày 31/07/2008. - Giấy xác nhận đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường số 734/XN-UB ngày 07/08/2008. - Hợp đồng số 740/XDNN-P2 v/v khoan khảo sát địa chất công trình ngày 09/06/2008. - Hợp đồng kinh tế số 1705/2008/HĐKT-HM về việc lập dự án đầu tư và thiết kế xây dựng. - Dự toán thiết kế thi công Công trình Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại hạng mục: Hệ thống phòng cháy chữa cháy. - Thuyết minh thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy - Hồ sơ thiết kế thi công hạng mục Hệ thống phòng cháy chữa cháy. - Hợp đồng kinh tế ngày 03/11/2008 về việc mua dây truyền in, sấy UV bán tự động. - Hợp đồng thi công xây dựng số 1001/HANDICO68/2008/P2, đơn vị thi công: Công ty Xây dựng nông nghiệp và phát triển nông thôn, hạng mục: Xưởng in, kho hàng và xưởng ép thùng. - Nghị quyết đại hội đồng cổ đông số 03/NQ- ĐHĐCĐ ngày 12/12/2008 về việc phê duyệt đầu tư dự án “ Xây dựng nhà máy sản xuất in bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại giai đoạn 1” tại Km số 3 xã Khắc Niệm, TP Bắc ninh, tỉnh Bắc Ninh. - Công văn số 1829/NHN-TD ngày 15/12/2008 của NHNo Nam Hà Nội trình Ông Tổng Giám đốc và Trưởng ban tín dụng doanh nghiệp NHNo& PTNT Việt Nam v/v cho vay ngoài địa bàn và khách hàng loại B. - Công văn số 5433/NHNo – TDDN ngày 19/12/2008 của Phó Tổng giám đốc NHNo Việt Nam về việc chấp thuận cho NHNo Nam Hà Nội cho vay ngoài địa bàn đối với Công ty CP đầu tư và Phát triển Hoà Bình. Nhận xét của NH: Hồ sơ pháp lý của dự án đủ điều kiện thẩm định Đánh giá: Hồ sơ pháp lý của dự án được thẩm định đúng, tuân theo đầy đủ quy định của pháp luật và có thể tiếp tục xem xét dự án ở các giai đoạn tiếp theo. Hồ sơ pháp lý của dự án cho thấy dự án được hình thành trên cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo quá trình thực hiện và kinh doanh của dự án diễn ra suôn xẻ. Qua bước thẩm định này đã cho thấy mục đích sử dụng vốn vay của doanh nghiệp là hợp pháp, cơ sở lý luận sự cần thiết đầu tư hợp lý để xem xét đầu tư. III. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật: * Giải pháp kết cấu: sử dụng tiêu chuẩn thiết kế xây dựng của Việt Nam đang được áp dụng hiện hành. Nhà xưởng sản xuất, nhà kho hàng: Phần móng: sử dụng móng đơn BTCT M200# dưới cột, đáy móng đặt trên nền đất nguyên thổ. Phần thân: Sử dụng kết cấu khung thép tiền chế: cột thép, dầm mái thép. Liên kết các đầu cột sử dụng thép hỡnh, liên kết khung nhà sử dụng hệ thống giằng mỏi, giằng cột, giằng khung đầu hồi. Tất cả cọc hệ giằng sử dụng kết cấu thép (thép tròn, thép hình). Hệ thống tường sử dụng: xây tường gạch 220mm vữa XM M50# trên các dầm móng và được gia cố thêm bởi các trụ BTCT. Phía trên sử dụng xà gồ tường thép dập được liên kết bởi các cột khung, thưng tôn sóng với độ dày 0,41 - 0,47mm. Hệ thống mái: Gác xà gồ thép dập và lợp tôn súng. Thép sử dụng trong kết cấu công trình đảm bảo tiêu chuẩn, dùng thép tấm, thép bản thuộc nhóm CT3 hoặc CT5; Giằng thép tròn sử dụng loại thép có cường độ cao (có khả năng chịu kéo đứt cao). Cốt thép trong bê tông sử dụng thép đạt tiêu chuẩn về chất lượng thuộc các nhóm thép AI; AII. Cọc nhà phụ trợ: (Nhà nghỉ nhân viên; nhà ăn nhân viên; nhà tắm, vệ sinh, nhà thường trực, nhà máy nổ, trạm điện) Phần móng: Móng gạch (gạch chỉ vữa XM M50#) đặt trên nền đất nguyên thổ có khả năng chịu lực trung bình. Phần thân: Tường chịu lực 220mm xây gạch chỉ vữa XM M75#. Mái dựng mái lợp tôn súng có chiều dày 0,41-0,47 mm. Hệ thống lanh tô cửa, giằng tường dùng BTCT toàn khối M200#. Cốt thép sử dụng trong công trình đảm bảo tiêu chuẩn về chất lượng và sử dụng các nhóm thép AI; AII. Riêng trạm biến áp mái bằng BTCT toàn khối, hệ thống cửa sắt theo tiêu chuẩn của ngành điện. Nhà để xe CBCNV: Công trình sử dụng kết cấu nhẹ: sử dụng cột , dầm thép, trần mái lợp tôn. * Giải pháp cấp điện: - Nguồn điện lấy từ đường dây trên không 35KV. - Xây dựng trạm biến áp 2500KV/35/0,4KV: thiết kế trạm xây cấp điện hạ áp cho khu vực dùng cáp ngầm 3 pha có tiết diện từ 10mm2 đến 240mm2 đi trong rãnh kỹ thuật. - Điện chiếu sáng ngoài nhà: dùng đèn thuỷ ngân cao áp 250W lắp trên các nhà xưởng, dây cáp điện luồn trong ống đi ngầm trong đất. - Tiêu chuẩn an toàn quốc gia Pháp NFC 17 - 102 tháng 7/1995 về bảo vệ chống sét cho công trình xây dựng. * Giải pháp cấp thoát nước: - Hệ thống cấp nước: Nước cấp cho công trình được lấy từ đường ống cấp nước sạch của Thành phố Bắc Ninh và đã có điểm đấu nối vào khu đất xây dựng công trình. Đường ống bằng sắt tráng kẽm D50 qua hệ thống van khoá đồng hồ đo nước và van phao vào bể chứa vừa kết hợp bể nước cứu hoả cho khu vực công trình. - Hệ thống thoát nước: Nước thải sinh hoạt đều được xử lý qua bể phốt tự hoại 3 ngăn đạt tiêu chuẩn vệ sinh nước thải mới được thải ra đường ống nước thải sinh hoạt thành phố. Nước mưa mái, được thu gom qua các máng xuống rãnh thoát nước trong khu vực là hệ thống cống ngầm thoát nước, sau đó thoát ra ngoài vào hệ thống thoát nước của thành phố Bắc Ninh. * Khả năng tác động đến môi trường, PCCC, giải pháp của dự án: Tác động đến môi trường: - Trong giai đoạn thi công xây dựng: ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn và rung động, ô nhiễm môi trường nước, ô nhiễm bùn đất. - Trong giai đoạn hoạt động: Ô nhiễm môi trường không khí, ô nhiễm chất thải rắn, ô nhiễm nước thải và các sự cố môi trường. Biện pháp giảm thiểu tác động môi trường: - Lập kế hoạch thi công và bố trí nhân lực hợp lý, tuần tự tránh chồng chéo giữa các giai đoạn thi công. - Áp dụng các biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hoá cao, tuân thủ các quy định về an toàn lao động trong tổ chức thi công, bố trí máy móc thiết bị, phòng ngừa tai nạn lao động. - Lắp đặt các thiết bị chống ồn cho các khu vực có mức ồn cao như trạm bơm, trạm nén khí,dùng xe tưới nước những khu vực phát sinh bụi, thiết kế hệ thống chiếu sáng cho các khu vực làm việc ban đêm…. - Thành lập bộ phận quản lý môi trường để theo dõi, giám sát việc nghiêm cấm các nơi thải nước chưa sử lý hoặc dầu cặn ra môi trường. Phòng cháy, chữa cháy: Lắp đặt hệ thống báo cháy tự động và hệ thống chữa cháy tại chỗ đảm bảo các yêu cầu: Phát hiện nhanh chóng, chính xác, kịp thời, phát tín hiệu chỉ thị cháy chính xác. Hệ thống chữa cháy bao gồm các họng nước cứu hoả, máy bơm chữa cháy di động và bình chữa cháy CO2, bình bọt chữa cháy, thùng cát. *. Giải pháp máy móc thiết bị: Hiện tại công ty đã ký được một số hợp đồng mua sắm thiết bị như: máy chế tạo khuôn trị giá: 1.127 trđ, dây truyền in, sấy UV bán tự động trị giá: 1.165. Công ty cũng đang tiến hành ký kết hợp đồng nhập thêm một số máy móc như: 05 máy ép cọc, 01 hệ thống cầu trục dầm đôi... Hệ thống thiết bị đảm bảo chất lượng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Những máy móc công ty đã mua đang được bảo quản tại trụ sở của nhà máy. Đánh giá: bước thẩm định này được thực hiện khá đầy đủ và chặt chẽ, cho thấy các CBTD đã có sự đầu tư thời gian và công sức để thu thập thông tin, các chuẩn mực kinh tế kỹ thuật ngành, cũng như điều tra về tình hình thực tế của DN để phục vụ cho công tác thẩm định từ đó có thể đánh giá được các giải pháp kỹ thuật của DN là hợp lý và khả thi, cũng như đánh giá được tác động của dự án đến môi trường và xã hội. IV. Thẩm định về phương diện tài chính dự án đầu tư: *Nhu cầu vốn đầu tư: TT Khoản mục Chi phí Tỷ lệ Tổng số 31,741 100% 1 Chi phí xây lắp 24,397 77% 2 Chi phí thiết bị 5,298 17% 3 Chi phí khác 1,580 5% 4 Chi phí dự phòng, phí 466 1% Nhu cầu vốn 31,741 100% 1 Vốn tự có 14,000 44% 2 Vốn vay Ngân hàng 17,741 56% * Tiến độ thực hiện dự án: - Hoàn thiện các thủ tục pháp lý, vay ngân hàng : Tháng thứ 1-3/2009 - Mua máy móc thiết bị tuyển dụng lao động: Tháng 4 /2009 - Tổ chức thi công : Tháng 4-12/2009 - Lắp đặt máy móc thiết bị : Tháng 8/2009 - Nghiệm thu, đi vào sản xuất toàn nhà máy : Tháng 10-12/2009 Đến thời điểm hiện nay, theo báo cáo của công ty tổng giá trị đã thanh toán là 13.449.975.000 đồng, số tiền này được thanh toán hoàn toàn bằng vốn tự có, cụ thể theo các hạng mục sau: STT Hạng mục Số tiền dự toán Số tiền đã thanh toán 1 Tiền thuê mặt bằng KCN 8.000.000.000 8.000.000.000 2 Khoan khảo sát địa chất 9.350.000 9.350.000 3 Lập DA đầu tư &thiết kế XD 220.000.000 220.000.000 4 XD xưởng in, kho hàng và xưởng ép thùng 14.113.219.000 4.000.000.000 5 Dây truyền in, sấy UV 1.165.000.000 400.000.000 6 Chế tạo khuôn mẫu 1.127.175.000 820.625.000 Tổng cộng 13.449.975.000 Đánh giá: nhu cầu vốn của DN được tính toán khá sát tuy nhiên vốn tự có của DN vẫn chiếm tỷ lệ thấp, nguồn vốn tự có đã sử dụng gần hết, do đó nếu được NH chấp nhận thì dự án sẽ tiếp tục được thực thi theo đúng tiến độ. * Hiệu quả tài chính của dự án: - Các khoản thu: + Sản lượng khai thác các năm như nhau, phù hợp với quy mô hoạt động của đơn vị, cụ thể: thiết kế in sản phẩm đạt 5000 sản phẩm/ năm, sản xuất bao bì 1000 sản phẩm/năm việc tính toán như vậy là khá hợp lý + Hiệu suất khai thác năm đầu tiên là 15% tăng dần đến năm thứ 6 đạt 85% và đến năm thứ 10 thì đạt 95%. + Thời gian khai thác: năm đầu tiên là 3 tháng, các năm sau đó là 12 tháng là hợp lý. + Đơn giá bán: việc tính dự kiến đơn giá bán hiện nay của công ty là hợp lý phù hợp với giá bán trên thị trường hiện nay. Với các dữ liệu như vậy thì doanh thu ba tháng cuối năm 2009 dự kiến: 14.625 trđ, tăng dần ở các năm sau đó. - Các khoản chi phí: + Lương: để vận hành toàn bộ hệ thống sản xuất công ty dự kiến nhân sự là 77 người, với mức lương dự kiến của công ty là phù hợp so với mặt bằng Xã Khắc Niệm – TP Bắc Ninh hiện nay. + Chi phí nguyên vật liệu: khá cao và tăng dần theo quy mô hoạt động của công ty. + Chi phí quản lý: 1,5% doanh thu, chi phí bán hàng marketting: 5% doanh thu. + Chi phí điện nước và chi phí khác: tính toán dựa trên định mức sử dụng do công ty cung cấp + Lãi vay: lãi vay vốn đầu tư tính toán theo mức lãi suất cho vay dài hạn tại thời điểm hiện tại 12,72%/năm, lãi vay vốn lưu động tính dựa trên nhu cầu vốn lưu động cho 1 vòng quay của công ty. + Chi phí khấu hao: Công trình xây dựng là 15 năm, khấu hao đất xây dựng là 49 năm, khấu hao thiết bị sản xuất 8 năm, thiết bị văn phòng 3 năm, chi phí khác và dự phòng là 5 năm. Việc trích khấu hao của công ty phù hợp với quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ tài chính ban hành về “Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ”. Bảng1.9 : Bảng tính chi phí khấu hao của ngân hàng STT Nhóm tài sản Tgian Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 Năm thứ 5 Năm thứ 6 Năm thứ 7 Năm thứ 8 Năm thứ 9 Năm thứ 10 1 Công trình xây dựng 15 273 1,093 1,093 1,093 1,093 1,093 1,093 1,093 1,093 1,093 2 Thiết bị văn phòng 3 33 132 132 99 0 0 0 0 0 0 3 Thiết bị sản xuất 8 153 613 613 613 613 613 613 613 460 0 4 Chi phí QL + chi phí khác 5 102 409 409 409 409 307 0 0 0 Tổng cộng 562 2,247 2,247 2,214 2,115 2,013 1,706 1,706 1,553 1,093 Đơn vị: triệu đồng Nguồn : Báo cáo thẩm định dự án xây dựng nhà máy sản xuất bao bì kho hàng của công ty CP& ĐT phát triển Hòa Bình STT Khoản mục Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 Năm thứ 5 Năm thứ 6 Năm thứ 7 Năm thứ 8 Năm thứ 9 Năm thứ 10 I Doanh thu 14,625 76,313 84,970 92,467 100,714 116,647 127,249 147,082 160,666 185,363 II Chi phí 18,611 75,590 82,006 88,838 96,126 104,802 113,667 124,424 135,706 148,849 III Thu nhập trước thuế -3,986 722 2,964 3,629 4,587 11,845 13,582 22,658 24,959 36,514 IV Thuế thu nhập DN (25%) 0 181 741 907 1,147 2,961 3,396 5,665 6,240 9,128 V Lợi nhuận sau thuế 0 542 2,223 2,722 3,441 8,884 10,187 16,994 18,719 27,385 Bảng 1.10: Bảng doan thu và chi phí của dự án Đơn vị: triệu đồng Nguồn : Báo cáo thẩm định dự án xây dựng nhà máy sản xuất bao bì kho hàng của công ty CP& ĐT phát triển Hòa Bình Với các khoản thu, chi, khấu hao và thuế như trên, thì dự án bị lỗ vào năm đầu khi đi vào hoạt động nhưng những năm tiếp theo dự án đều có lãi, tăng trưởng ổn định, lợi nhuận tăng đều qua các năm. - Dòng tiền của dự án: Lãi suất chiết khấu là bình quân lãi suất của nguồn vốn tham gia vào dự án, tuy nhiên cán bộ tín dụng tính ở mức cao nhất bằng lãi suất trần cho vay theo quy định là 12,72%/năm. Dự án đạt hiệu quả ở mức NPV = 27.054 trđồng, IRR = 23%. - Nguồn trả nợ: công ty dùng 100% khấu hao và 80% lợi nhuận sau thuế để trả nợ ngân hàng. Với nguồn trả nợ trên thì trong 7 năm Công ty sẽ trả hết nợ cho Ngân hàng. Mặc dù Công ty có giấy đề nghị vay vốn trong thời gian 9 năm, nhưng căn cứ vào nguồn lợi nhuận và khấu hao hằng năm của công ty cán bộ tín dụng đề xuất cho vay trong thời gian 7 năm. Trong thời gian đầu tư công ty chưa có nguồn thu để thanh toán tiền vay cho ngân hàng vì vậy công ty xin được ân hạn thời gian 9 tháng. Năm thứ hai hoạt động kinh doanh đã có hiệu quả, tuy nhiên lợi nhuận chưa cao nhưng công ty vẫn đủ khả năng trả nợ ngân hàng. * Tính khả thi: - Về đất: hiện công ty đã ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và môi trường và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Về điện: công ty đang xây dựng trạm biến áp và tiến hành thủ tục ký hợp đồng sử dụng điện với điện lực Tỉnh Bắc Ninh. - Về nước sạch: công ty đã ký hợp đồng cung cấp và sử dụng nước sạch với Công ty TNHH MTV cấp thoát nước Bắc Ninh. - Về xây dựng: đã được UBND Tỉnh Bắc Ninh cấp giấy phép xây dựng. - Về Phòng cháy chữa cháy: Công ty đã lập hồ sơ thiết kế và bảng thuyết minh hệ thống phòng cháy chữa cháy gửi Công an TP Hà Nội. - Đầu ra của dự án: Sau khi công trình hoàn thành, Công ty sẽ tiến hành đưa vào sản xuất. Hiệu suất dự kiến trong ba tháng cuối năm 2009 là 15% tương đối hợp lý. Hiện nay công ty cũng đã ký được một số hợp đồng nguyên tắc với Các ngân hàng và công ty về việc cung cấp các sản phẩm là chứng từ, sổ sách, ép thùng nhựa PP, bao bì bột bả như: + Công ty TNHH Đầu tư sản xuất Thái Bình Dương + Công ty CP Sơn Châu á - CN Hà Nội. + Công ty CP Hãng Sơn Đông á * Rủi ro của dự án: Hiệu quả kinh doanh của Công ty phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tiêu thụ sản phẩm. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình thực tế về nhu cầu vỏ đồ hộp, vỏ két bia, hoá chất, bột độn của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, ngành thực phẩm, ngành in, bia rượu, nước giải khát …hiện nay thì rủi ro này là thấp. Thực tế đã chứng minh nhu cầu các mặt hàng này ở thị trường khu vực Bắc Ninh là khá lớn bởi thị trường này đang ngày càng phát triển, trong khi trên địa bàn chưa có nhà máy nào đáp ứng được nhu cầu đó. Do vậy, khó khăn về tính cạnh tranh cũng không cao. Do nguồn trả nợ của dự án chủ yếu lấy từ nguồn khấu hao và lợi nhuận nên nếu hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp không cao thì nguồn thu từ trích khấu hao và lợi nhuận sẽ giảm, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ Ngân hàng. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình thực tế và năng lực của Công ty vào thời điểm hiện tại cho thấy doanh nghiệp đủ khả năng để hoàn trả vốn vay. Trong thời gian ân hạn Công ty cam kết dùng nguồn vốn khác để thanh toán lãi cho ngân hàng. Đánh giá: Các chỉ tiêu tài chính khá khả quan tuy nhiên độ an toàn của các chỉ tiêu chưa được phân tích một cách khoa học vì thế chưa đánh giá được hiệu quả dự án khi rủi ro xảy ra. Cần phải xem xét chi tiết các khoản mục doanh thu và chi phí để đánh giá độ chính xác dòng tiền của dự án. 3. Thẩm định tài sản bảo đảm: Khoản vay được đảm bảo bằng toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất và toàn bộ giá trị tài sản được hình thành từ dự án với giá trị ước tính là: 23.741.155.402 đồng. 4. Nhận xét, đề xuất của Phòng Tín dụng: * Nhận xét: - Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hoà Bình có đầy đủ tư cách pháp lý để vay vốn ngân hàng - Dự án đầu tư đủ cơ sở pháp lý, hiệu quả và khả thi - Tài sản bảo đảm đủ đảm bảo cho số tiền vay * Đề xuất: căn cứ kết quả thẩm định, Phòng Tín dụng đề xuất duyệt cho vay đối với khoản vay của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hoà Bình như sau: - Mục đích vay vốn: đầu tư xây dựng, mua sắm thiết bị và các chi phí cơ bản khác trong danh mục của Dự án xây dựng Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại (giai đoạn 1). - Số tiền cho vay: 17.741.000.000 đồng (Mười bảy tỷ, bảy trăm bốn mươi mốt triệu , đồng chẵn) - Thời gian vay: 7 năm - Thời gian ân hạn: 9 tháng. - Lãi suất cho vay: Lãi suất thả nổi, điều chỉnh 3 tháng một lần, mức lãi suất áp dụng theo quy định của Tổng Giám đốc NHNo&PTNT Việt Nam tại thời điểm điều chỉnh. - Phương thức giải ngân: chuyển khoản trả cho người thụ hưởng. - Kỳ hạn trả nợ gốc, lãi: Quý/tháng. - Tài sản bảo đảm nợ vay chính là tài sản của dự án được đầu tư bao gồm: quyền sử dụng đất và toàn bộ giá trị tài sản được hình thành từ dự án với giá trị ước tính là: 23.741.155.402 đồng. - Điều kiện giải ngân: * Thời hạn giải ngân cuối cùng: 30/9/2009 * Công ty chỉ được rút tiền vay sau khi đã hoàn thành thủ tục bảo đảm tiền vay và hoàn tất các thủ tục pháp lý về thoả thuận môi trường dự án đầu tư, giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy công trình xây dựng và phê duyệt phương án cấp điện của điện lực Bắc ninh. * Công ty cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh vốn tự có tham gia vào dự án (phần đã thanh toán và phần sẽ thanh toán bằng vốn tự có). * Trước khi giải ngân công ty cung cấp hồ sơ, chứng từ chứng minh cho mục đích sử dụng tiền vay, sau khi thẩm định nếu đủ điều kiện Ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân. * Giải ngân vốn vay tương ứng với vốn tự có tham gia vào dự án theo tỷ lệ vốn tự có 44%, vốn vay 56%. Nhận xét chung: Trên đây là quy trình và kết quả tiến hành thẩm định cho vay vốn đối với DA đầu tư xây dựng : Nhà máy sản xuất bao bì, kho hàng và trung tâm thương mại (giai đoạn 1) của Công ty CP đầu tư & phát triển Hòa Bình mà các CBTD của phòng tín dụng NHNo & PTNT Nam Hà Nội đã tiến hành và dự án được chấp nhận cho vay với số vốn tối đa là 17.741.000.000 đồng. Qua ví dụ này ta có thấy công tác thẩm định DA xây dựng nhà máy sản xuất bao bì kho hàng của công ty CP Đầu tư & phát triển Hòa Bình nhìn chung đảm bảo những nội dung cơ bản tuy nhiên độ sâu trong từng nội dung còn rất sơ sài và chưa có tính thuyết phục cao. Cụ thể như sau: * Về thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án: nội dung pháp lý của dự án được thẩm định khá kỹ càng và chặt chẽ, hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. * Về thẩm định thị trường: không được đề cập đến một cách chi tiết mà chỉ ước lượng đầu ra khá định tính, chưa xem xét tính ổn định của thị trường đầu ra, rủi ro đầu vào do tăng giá nguyên vật liệu chưa được phân tích một cách khoa học. Điều này sẽ ảnh hưởng tới chi ph