Chuyên đề Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

cầu, giá tăng khi tốc độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 8. Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại. Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh. Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong xác định giá bất động sản. Các thửa đất có thể giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất động sản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. 9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai. 10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. 11. Nguyên tắc ngoại ứng Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng vùng giá trị. Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX) I. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 1 Giới thiệu tổng quan về công ty Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập dựa trên sự hợp tác của Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông chiến lược là 3 Ngân hàng TMCP: Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng VPBank. Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam, tên quốc tế là Real Estate Investment Trust Joint Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP Reit. Công ty VP Reit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004. Công ty chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ VNĐ. Ngân hàng VP Bank là cổ đông chiến lược của VP Reit, có đại diện là Chủ tịch Hội đồng quản trị. Các cổ đông khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tại Việt Nam. Tên Công ty : Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Tên giao dịch : Real Estate Transaction of VP Reit Tên viết tắt : V-Reex Địa chỉ giao dịch : Tầng 6,tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn  – Quận Đống Đa – TP Hà Nội Điện thoại : 043.5378731  Fax : 043.5378733 Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 Số  tài khoản : 995461900241 Tại Ngân Hàng VPBank Mã  số thuế : 0102998605 Cơ cấu tổ chức của công ty được sắp xếp theo sơ đồ sau HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ PHÒNG NGHIỆP VỤ PHÒNG KẾ TOÁN PHÒNG TỔNG HỢP TỔNG GIÁM ĐỐC ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG BAN KIỂM SOÁT PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC Bộ phận Thẩm định giá Bộ phận Tư vấn và Đấu giá Bộ phận Kinh doanh Bộ phận Tổng hợp Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển của công ty. Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổ đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị. Có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt động của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh, phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếp của 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán. Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công ty theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao. Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩm định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổng giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ. Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ trách nghiệp vụ. 2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực, V-REEX luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trong việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau: 1-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của V-REEX với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới… phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng. 2-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật sự để V-REEX có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của khách hàng. 3-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi: + Dịch vụ môi giới bất động sản; + Dịch vụ định giá bất động sản; + Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; + Dịch vụ tư vấn bất động sản; + Dịch vụ đấu giá bất động sản; + Dịch vụ quảng cáo bất động sản; + Dịch vụ quản lý bất động sản; 4- Dịch vụ tư vấn đấu giá, đấu thầu 5- Dịch vụ quản lý sổ cổ đông, … Các dịch vụ thẩm định giá do V-REEX cung cấp đã phục vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kế toán, mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý tài sản trong các vụ án… 3. . Thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam a.Hoạt động định giá Tuy mới chỉ thành lập từ cuối năm 2008, nhưng Công ty đã đạt được những thành công đáng khích lệ. Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc chuyên nghiệp, Công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất động sản trở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng và các doanh nghiệp. Công ty đã tiến hành định giá các hợp đồng: Số 141 Bà Triệu, số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, số 14 tổ 41 đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy,...ngoài ra một số hợp đồng định giá khác đang xúc tiến kí hợp đồng tại tỉnh Quảng Ninh để xây dựng khách sạn và trung tâm thương mại giúp đỡ khách hàng và nâng cao uy tín của Công ty trên thị trường. b. Các phương pháp định giá áp dụng tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Hiện nay, ở Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư. Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn hóa và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập – những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị. Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng. Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất. c. Quy trình định giá bất động sản của Công ty cổ phần sản giao dịch bất động sản Việt Nam Quy trình thẩm định giá chung của Công ty Xác định vấn đề Lên kế hoạch thẩm định giá Thu thập tài liệu Vận dụng và phân tích tài liệu Đánh giá giá trị tài sản cần định giá Báo cáo thẩm định giá a/Xác định vấn đề Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất… Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng… Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính… Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường… Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá. Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá +Nhận được từ khách hàng +Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu b/ Lên kế hoạch thẩm định giá Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường. Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh. Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: + Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất. + Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng. Thiết kế chương trình nghiên cứu + Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu + Phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm Vạch ra đề cương của báo cáo định giá + Xác định hình thức trình bầy báo cáo Lên chương trình thời biểu công tác + Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo c/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu * Khảo sát hiện trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa chữa… Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau. * Thu thập tài liệu Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản. Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá. Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Kiểm chứng số liệu thu thập được d/ Phân tích tài liệu Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích: Phân tích thị trường Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá. Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó. Phân tích so sánh: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê… Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng. e/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng. Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá. f/ Báo cáo thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá. Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra: Mục tiêu của việc thẩm định giá Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá Thời hạn ước tính giá trị Số liệu minh hoạ và phân tích ước tính giá trị Những điều kiện hạn chế Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá. 4. Thực tế hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam qua một hợp đồng định giá cụ thể a. Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa Để hiểu rõ hoạt động định giá nhà ở dân cư bằng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa, chúng ta xem xét trường hợp cụ thể sau: Vào giữa tháng 01/2009 ông Phan Việt Hùng có nhu cầu định giá bất động sản tại địa chỉ: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, quận Ba Đình, Hà Nội để bán. Hồ sơ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cấp tại UBND quận Ba Đình - Hà Nội. Theo khảo sát và phân tích, mảnh đất có một số đặc điểm như sau: Bảng 2.4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 9 ngách 29 ngõ 376Đường Bưởi quận Ba Đình, Hà Nội Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 104 m2 Diện tich đất được cấp: 104 m2 Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2 Chiều rộng của ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng thửa đất: Vuông Lợi thế thương mại: Không Mặt bằng xây dựng: 104 m2 Số tầng xây dựng: 3 Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006 (cải tạo bếp và sơn lại) Nội thất ra sao: Đẹp Gara ô tô: Có Diện tích gara: 30 m2 Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của Công trình: Không (Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Bất động sản cần định giá thuộc địa phận quận Ba Đình là một trong những quận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, rất gần tuyến phố chính Đội Cấn – Nguyễn Khánh Toàn – Hoàng Quốc Việt là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyến phố đều là các cửa hàng kinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,…Ngoài ra còn có rất nhiều trụ sở của các tổ chức Công ty lớn được đặt tại đây. Thửa đất nằm tại số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, ngõ thẳng lộ giới khá rộng 5 m. Tuy mảnh đất chỉ cách tuyến đường chính 30m nhưng hoạt động kinh doanh bị hạn chế, hiện đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở. Đặc điểm về vị trí Khu vực bất động sản định giá là khu dân cư sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đều được đánh giá là tốt: Hệ thống cấp điện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại cố định, cáp truyền hình đều hoạt động tốt. Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân. Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m); DL THCS Văn Lang (400m); CĐSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục… Gần bệnh viện 354: Cách 1200m Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như chung cư Đường Bưởi (50m)…. Triển khai định giá bất động sản mục tiêu + Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành * Tính giá trị đất Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UBND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Diện tích đất được sử dụng riêng: 104 m2 + Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2 (Mười ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Giá trị đất: 104 x 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn). * Tính giá trị Công trình trên đất Áp dụng theo quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Diện tích xây dựng: 312 m2 + Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 4.035.000VNĐ/m2. Giá trị công trình trên đất: 4.035.000 x 312 = 1.258.920.000 VNĐ (Một tỷ hai trăm năm mươi tám triệu chín trăm hai mươi ngàn đồng chẵn) Gbđs = Gđất + Gct = 1.435.200.000 + 1.258.920.000 = 2.694.120.000 VNĐ (Hai tỷ sáu trăm chín mươi tư triệu một trăm hai mươi ngàn đồng chẵn) + Tính theo giá trị thị trường Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa. * Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Căn cứ vào các tiêu chí trên, chuyên viên định giá đã tiến hành thu thập, phân tích các bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá: Về thời gian giao dịch: Các bất động sản đều được giao dịch từ tháng 10 đến tháng 12/2008. Về vị trí: Đều nằm trong ngõ trên các trục đường chính của quận Ba Đình: Phố Vĩnh Phúc, phố Đội Nhân. Về cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội: Do nằm trong cùng khu vực nên tương tự với bất động sản mục tiêu. Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố, dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố; vị trí thuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học… Về mục đích sử dụng: Một số mảnh đất cách đường chính không xa lộ giới ngõ to, một số lộ giới ngõ rộng hơn nhưng lại cách xa đường chính nên mục đích sử dụng đều là để ở chứ không phải kinh doanh... Thông tin thu thập được về các bất động sản so sánh cụ thể như sau: Bất động sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, nối thông với phố Đội Nhân và phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên một trục đường chính. Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh. Qua khảo sát định giá viên tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp: Bảng 2.5: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Thông tin BĐS So sánh 1 Nhà C5, Ngõ 376 Đường Bưởi BĐS So sánh 2 Số 36 Phố Vĩnh Phúc BĐS So sánh 3 Số 28/06/12 Phố Đội Nhân Diện tích đất (m2) 50 47 47 Giá bán 3.8 tỷ 4.5 tỷ 2.4 tỷ Điều kiện bán Thị trường Thị trường Phương thức thanh toán Trong 02 tháng Trong 02 tháng Trong 01 tháng Thời điểm bán 10/2008 12/2008 11/2008 Vị trí 2 1 2 Số tầng 4.5 5.5 01 Tổng diện tích xây dựng (m2) 225 258.5 40 Năm xây dựng 06/2008 03/2008 06/2005 Năm cải tạo 2008 2008 2007 (sơn lại) Hình 2.1: Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu Ngõ 376 Nghách 29 Bđs mt BĐS SS 1 Hẻm 612 đội nhân BĐS SS 2 28/6/12 ĐN Bđs S 3 36 vĩnh phúc Phố Vĩnh phúc C5 ngõ 376 Trường học Đường Bưởi CC ĐB Bảng 2.6: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ) Tiêu chí Số 9/29/376 Đường Bưởi Nhà C5, Ngõ 376 Số 36 Phố Vĩnh Phúc Số 28/6/12 Phố Đội Nhân Giá Bán (tr đ) 3800 4500 2400 1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH Diện tích (m2) 104 50 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 3800 4500 2400 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -38 -45 -12 Giá điều chỉnh 3762 4455 2388 4/ CF sau mua O o o o 5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82 Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00% Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191 Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629 Tổng Đ/C -506.369 -918.18 -97.371 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50 8/ Giá đất (tr/m2) 45.62262 53.10893617 47.9282766 9/ Trọng số 2 1 3 (Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) Vậy: Giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu tọa lạc là: Gđ = (45,6 x 2 + 53,1 x 1 + 47,9 x 3)/6 = 48 trđ/m2 Giá trị thửa đất của bất động sản mục tiêu là: 48.000.000 x 104 = 4.992.000.000 VNĐ (Bốn tỷ chín trăm chín mươi hai triệu đồng chẵn) ** Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình: Diện tích sàn: 104 m2 Số tầng: 03 tầng Tổng DTXD: 312 m2 Tuổi Kinh tế: 50 năm Tuổi thực tế: 11 năm Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ) Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50) x 100 = 88% Nhận xét: Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh. Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/ m2 xây dựng. Chi phí thay thế công trình: 312 x 6.200.000 = 1.934.400.000VNĐ (Một tỷ chín trăm ba mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) Thứ hai, tính toán chi phí sử dụng phương pháp đơn vị cấu thành. Ở đây các bộ phận chính cấu thành nên giá trị của công trình trên đất bao gồm: Hệ thống móng, khung cột, tường, nền nhà, kết cấu đỡ mái, và mái nhà. Chuyên viên định giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng của từng bộ phận và đưa ra một số mô tả như sau: - Móng, khung cột: Đều bằng bê tông cốt thép, hệ thống cột còn tốt; - Tường: Xây gạch 220 còn tốt; - Nền nhà: Lát gạch men 30cm × 30 cm, đã cũ; - Kết cấu đỡ mái: bằng hệ thống xà gồ bê tông cốt thép; - Mái: mái bằng đổ bê tông, còn tốt; Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà: Bảng 2.7: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình STT KC CHÍNH TLCL còn lại Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình Tỷ lệ còn lại giá trị của công trình 1 Móng 92% 15% 13.8 89.56818182 2 Cột, dầm 91% 10% 9.1 3 Tường 81% 5% 4.05 4 Nền, Sàn 87% 2% 1.74 5 Trần 90% 1% 0.45 6 Hệ thống điện 80% 2% 1.6 7 Hệ thống nước 78%