Chuyên đề Hoàn thiện quá trình thẩm định các dự án đầu tư xây dựng công trình tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội

ình SXKD, khả năng tài chính DN của Công ty gửi cho Ngân hàng là đầy đủ và hợp lệ. - Tuy nhiên vẫn cần bổ xung thêm 1 số giấy tờ sau: + Hợp đồng hợp tác kinh doanh CCBM – JR. + Giấy chứng nhận đầu tư của JR. + Về phương án triển khai thi công, nếu đấu thầu thì đề nghị bổ sung kế hoạch đấu thầu, kết quả phê duyệt thầu (nếu có), hợp đồng xây lắp (nếu có) và hợp đồng mua sắm thiết bị (nếu có). 2. Năng lực tài chính, tình hình hoạt động của khách hàng CBTĐ đã thu thập các thông tin chính xác từ Công ty, đã phân tích kỹ lưỡng hồ sơ của dự án để đưa ra các nhận định về tình hình tài chính của Công ty. Khi đánh giá khách hàng vay vốn, CBTĐ đã sử dụng 2 phương pháp là: thẩm định theo trình tự và so sánh đối chiếu. 2.1. Số liệu về tình hình SXKD năm 2006 – 2007 Số liệu báo cáo về tình hình SXKD và tài chính của khách hàng trong 2 năm gần nhất (2006 và 2007) dựa theo BCTC do DN cung cấp kèm theo các tài liệu thuyết minh chi tiết và số liệu thu thập được khi làm việc trực tiếp với khách hàng. Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty năm 2006-2007 Đơn vị: Triệu đồng Sstt Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 So sánh % +/- 1 Doanh thu 26.794 49.693 85 22.896 2 Lợi nhuận sau thuế 2.955 14.308 384 11.353 3 ROA ( % ) 8,9 23 14,1 4 ROE ( % ) 23,8 79,1 55,3 “Nguồn: Báo cáo của phòngDA & quan hệ KH lớn”. * Phân tích về doanh thu và lợi nhuận Là một DN hoạt động trong ngành Xây dựng, lĩnh vực hoạt động chủ yếu là tư vấn, thiết kế, lắp đặt và xây dựng các dự án về nhà máy Sx xi mămg, do đó quy mô doanh thu hàng năm thuộc loại vừa (>35 tỷ đồng), năm 2007 doanh thu đạt 49,6 tỷ đồng, lợi nhuận 14 tỷ đồng, so với năm trước cả doanh thu và lợi nhuận đều có xu hướng tăng (trong đó doanh thu tăng 85% và lợi nhuận tăng gấp 3,8 lần), kết quả kinh doanh hai năm liên tục có lãi. * Tình hình tài chính - Về quy mô tổng tài sản đến tháng 12/2007 là 84 tỷ (trong đó: TSNH chiếm 90,7% và TSDH chiếm 9,3%), tăng 44,9 tỷ so cuối năm 2006 chủ yếu là TSNH tăng 44 tỷ (nguyên nhân do: lượng vốn bằng tiền tăng 4 tỷ, nợ phải thu khách hàng tăng 15,5 tỷ, chi phí SXKD dở dang tăng 12,6 tỷ) và TSDH tăng 0,9 tỷ. Mặt khác công ty tăng đầu tư ngắn hạn 4,3 tỷ, trả trước cho người bán 2 tỷ, TSNH khác tăng 3,4 tỷ. - Về nguồn vốn: đến tháng 12/2007 nợ phải trả là 62 tỷ chiếm 65% và nguồn vốn chủ sở hữu 22 tỷ chiếm 35%, so với dư cuối năm 2006 cơ cấu nguồn vốn có chiều hướng biến động tương ứng với tăng quy mô tài sản, vốn chủ sở hữu tăng 8,6 tỷ và nợ phải trả tăng 36 tỷ trong đó: nợ vay ngắn hạn tăng 15 tỷ, người mua trả trước tăng 1 tỷ, nợ lương công nhân viên 9 tỷ (đây là khoản tiền lương đã trích vào chi phí nhưng chưa chia trong năm 2007), chi phí phải trả 8 tỷ (là khoản tiền công ty đã chi phí trích trước cho các công trình được bên mua nghiệm thu nhưng chưa xác định doanh thu cho bên thi công), chi phí phải trả phải nộp khác 9,7 tỷ thực chất có 8 tỷ tiền chênh lệch do xác định lại giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá. * Đánh giá tình hình tài chính qua một số chỉ tiêu + Vốn lưu động ròng : số dư vốn lưu động ròng tính đến hết năm 2007 là 14,7 tỷ tăng cao hơn so với cuối năm 2006 là 7,9 tỷ, nguyên nhân là do công ty không đầu tư thêm vào TSCĐ, mặt khác công ty còn bổ sung thêm vốn chủ sở hữu lên 8,6 tỷ (tăng quỹ đầu tư, quỹ dự phòng tài chính, lợi nhuận chưa phân phối và nguồn kinh phí cấp thêm ). + Khả năng thanh toán: Nhìn chung khả năng thanh toán ngắn hạn và khả năng thanh toán nhanh của công ty tương đối ổn định giữ ở mức 1,2 và 0,7, khả năng thanh toán nhanh tăng nhẹ do công ty đó tăng đầu tư ngắn hạn thực chất đây là khoản tiền nhàn rỗi công ty chuyển sang gửi tài khoản ngân hàng có kỳ hạn để hưởng lãi, đồng thời để nâng cao khả năng thanh toán đối với các khoản nợ đến hạn. + Khả năng tự chủ tài chính: đến T12/2007 hệ số tự tài trợ là 26%, so với cuối năm 2006 giảm 9%, và hệ số nợ tăng 9%. Điều này thể hiện khả năng tự chủ trong KD có phần giảm nhẹ, song so sánh với mặt bằng chung của các DN khác cùng quy mô thì kn tự chủ tài chính của DN đạt mức khá cao, có khả năng tự chủ tốt về tài chính, có thể đáp ứng được điều kiện vay vốn Ngân hàng. + Khả năng trả nợ: Hiện tại công ty đang có dư nợ vay ngắn hạn, làm cho hệ số này giảm rất nhiều so với năm 2006 song hoạt động KD đang trên đà tăng trưởng và đang tạo ra lợi nhuận đủ kn trả lãi vay cho các chủ nợ. 2.2. Đánh giá chung Nhìn chung hoạt động kinh doanh công ty đang trên đà tăng trưởng tốt, có hiệu quả, tình hình tài chính lành mạnh, có thể mở rộng được hoạt động kinh doanh. Công ty có đủ điều kiện để được xem xét vay vốn tại Ngân hàng Quân đội. 3. Thẩm định dự án đầu tư . Giới thiệu về DAĐT - Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc CCBM – JR. - Mục đích đầu tư: Đầu tư xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc CCBM – JR. Xây dựng một toà nhà để làm trụ sở, văn phòng cho thuê. Tổng diện tích sàn: 8.010 m2. Chiều cao đến mái công trình: 44,5 m2. Số tầng: 11 tầng và một tầng hầm (diện tích 1.005 m2, cao 2,9m). - Tổng mức đầu tư: 44.707 triệu đồng Trong đó: + Phần vốn đầu tư của CCBM: 24.703 triệu đồng Trong đó: Vốn tự có: 8.095 triệu đồng Vốn đề nghị vay NHTMCP Quân đội: 16.608 triệu đồng + Phần vốn góp của bên nước ngoài: 22.004 triệu đồng - Hình thức đầu tư: Đầu tư theo hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) giữa: Bên Việt Nam: Công ty CP tư vấn XD công trình VLXD Bên nước ngoài: Công ty JOHS. RIECKERMANN.E.K Địa chỉ: Monchebergstr. 10, D-20095 Hamburg, Germany. Đăng ký kinh doanh số: HRR 8511 do toà án Hamburg cấp ngày 05/07/1892. Người đại diện: Ông Marcus Grundke; sinh ngày 12/04/1971, quốc tịch Đức; mang hộ chiếu số 3340004127 do Đại sứ quán HN cấp ngày 20/11/2001. 3.2. Nội dung, kết quả đánh giá dự án 3.2.1. Mục đích và sự cần thiết đầu tư của dự án - Hiện nay nhu cầu sử dụng văn phòng làm việc của Công ty đang thiếu, hiện nay một số bộ phận phải đi thuê nhà bên ngoài làm tăng chi phí hoạt động. Đầu tư dự án giúp: Bổ sung diện tích làm việc Giảm chi phí hoạt động. Giúp ổn định hoạt động của các phòng ban, nâng cao năng suất lao động. - Ngành tư vấn thiết kế đang là một ngành nghề phát triển khá mạnh, có xu hướng phát triển cao trong tương lai theo đà phát triển của kinh tế xã hội. Công ty có kế hoạch phát triển về quy mô và lĩnh vực hoạt động. Thực hiện DA tạo điều kiện cho sự phát triển của công ty khi mở rộng hoạt động. - Tạo dáng dấp mới cho công ty, nâng cao hình ảnh của công ty trên thương trường. - Mặt khác, theo đánh giá của các chuyên gia, thì nhu cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang ngày càng tăng cao, trong đó, khả năng cung thì hạn chế, khiến cho thị trường văn phòng tại Hà Nội trong tương lai 10 năm tới sẽ ở mức cao, và giá sẽ ngày càng tăng cao ( theo đánh giá của CBRE- Công ty quản lý và tư vấn bất động sản hàng đầu tại VN hiện nay- về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội năm 2007). - Như vậy việc thực hiện DA hiện nay là phù hợp về chủ trương và cần thiết, mang lại hiệu quả đối với chủ đầu tư. 3.2.2. Tổng vốn đầu tư và tính khả thi của từng nguồn vốn 3.2.2.1. Tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án Cơ sở tính toán Bản vẽ thiết kế kỹ thuật do công ty CP Tư Vấn Kiến trúc, kỹ thuật và môi trường NDC điều chỉnh tháng 8/2007 gồm các phần: Kiến trúc chung, điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, điều hoà không khí, báo cháy, chống mối và các công trình phụ. Bản vẽ thiết kế kỹ thuật do Công ty CCBM lập tháng 8/2007 gồm các phần: cọc khoan nhồi, kết cấu… Dự toán thiết kế kỹ thuật do Công ty CP tư vấn Kiến trúc, kỹ thuật và môi trường NDC lập tháng 10/2007. Báo cáo kết quả thẩm tra dự toán thiết kế kỹ thuật do XN Tư vấn Giám sát & quản lý dự án – Công ty Tư vấn XD VN lập tháng 8/2007. Tham khảo số liệu đã thống kê, đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của một số dự án tương tự để nhận định, đánh giá và tính toán. Tổng nhu cầu vốn theo dự toán thiết kế kỹ thuật do Công ty NDC lập tháng 8/2007 và theo thuyết minh dự án đầu tư XD công trình trụ sở, văn phòng làm việc CCBM – JR do Công ty CCBM lập tháng 11/2007: Tổng mức đầu tư: 47.507 triệu đồng Trong đó: Chi phí xây dựng: 32.707 triệu đ Chi phí thiết bị: 7.428 triệu đ Chi phí khác: 3.657 triệu đ Dự phòng phí: 2.191 triệu đ Lãi vay trong thời gian XD: 1.495 triệu đ Tổng nhu cầu vốn theo báo cáo kết quả thẩm tra dự toán thiết kế kỹ thuật do xí nghiệp tư vấn giám sát và quản lý dự án lập: Tổng mức đầu tư: 45.212 triệu đ Trong đó: Tổng mức đầu tư phần vốn góp chung: 44.009 triệu đ Chi phí XD: 30.987 tr đ Chi Phí Thiết bị: 7.428 tr đ Chi phí khác: 3.498 tr đ Dự phòng phí: 2.096 tr đ Tổng mức đầu tư riêng của CCBM: 1.203 tr đ Chi phí XD: 1.062 tr đ Chi phí khác: 84 tr đ Dự phòng phí: 57 tr đ Chi phí lãi vay: Không tính. Kết quả thẩm định Hồ sơ dự toán và hồ sơ thẩm tra dự toán được lập cẩn thận, theo đúng các văn bản hiện hành. Các bảng biểu thể hiện khá rõ ràng và chi tiết. Tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án: 46.707 triệu đồng. Bảng 2: Chi tiết tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án. Tổng mức VAT Chưa có VAT Đã có VAT Chi phí xây lắp 29.136 32.050 CCBM đầu tư 15.051 16.556 JR đầu tư 14.568 1.5494 Chi phí thiết bị 6.753 7.428 CCBM đầu tư 3.376,5 3.714 JR đầu tư 3.376,5 3.714 Chi phí khác 3.257 3.583 CCBM đầu tư 1.677 1.834 JR đầu tư 1.590 1.749 Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng 1.495 1.495 CCBM đầu tư 1.495 1.495 JR đầu tư 0 0 Dự phòng phí 2.153 2.153 CCBM đầu tư 1.004 1.105 JR đầu tư 952 1.048 TỔNG 41.103 46.707 3.2.2.2. Nguồn vốn thực hiện dự án - Phần vốn đầu tư của bên Việt Nam : 24.703 triệu đ (53% tổng mức đầu tư của DA) Trong đó: Vốn tự có của CCBM : 8.095 triệu đồng (chiếm 33%) Vốn vay NH : 16.608 tr đ ( chiếm 67%) - Phần vốn đầu tư của JR : 22.004 triệu đồng ( 47% tổng mức đầu tư của DA) * Thẩm định tính khả thi của các nguồn vốn và tiến độ tham gia dự án - Nguồn vốn tự có: Tại thời điểm thẩm định, theo bác cáo tài chính đến 30/12/2007 của doanh nghiệp, vốn lưu động ròng của doanh nghiệp tại thời điểm 30/12/2007 là 21.307 triệu đồng. - Khả năng tài chính của công ty JR: + Nguồn vốn của JR: Theo cam kết trong BCC, JR sẽ đóng góp 50% tổng mức đầu tư chung. + Khả năng tài chính của JR: JR là một Công ty đa quốc gia của Đức, hoạt động lâu năm trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng công trình. Tổng tài sản của Công ty là 47 triệu $. 3.2.3. Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án Thị trường cung cấp nguyên vật liệu xây dựng hiện nay rất nhiều, hơn nữa chủ đầu tư lại có mối quan hệ làm ăn lâu dài với các công ty cung ứng vật liệu xây dựng lớn: Công ty trách nhiệm hữu hạn Thành Công, Công ty VLXD Vina… Vì thế khả năng cung cấp nguyên vật liệu để thực hiện dự án là hoàn toàn chủ động. 3.2.4. Các nội dung về phương diện thẩm định kỹ thuật Một số nội dung của phần thẩm định kỹ thuật được CBTĐ tham khảo của 1 số dự án cùng được xây dựng trên khu vực đường Nguyễn Trãi. Ngoài ra CBTĐ đã đến tận địa điểm dự án đang được xây dựng để tìm hiểu và có cái nhìn thực tế hơn về dự án. Thẩm định kỹ thuật bao gồm những nội dung sau: 3.2.4.1. Địa điểm xây dựng Mô tả: Dự án được triển khai trên nền khu đất tại ngõ 235 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội. Diện tích khu đất là 1.658 m2. + Phía Tây Bắc giáp với khu nhà dân 3-4 tầng, nhìn ra đường Nguyễn Trãi. + Phía Tây Nam giáp với khu nhà 4 tầng cũ của công ty + Phía Đông Nam giáp Viện VLXD + Phía Đông Bắc giáp ngõ 235, lối vào viện VLXD và Công ty CCBM. Đánh giá về địa điểm đầu tư của dự án: + Thuận lợi: - Khu đất đã được sử dụng ổn định lâu năm, mặt bằng có địa hình bằng phẳng, cao độ phù hợp với cao độ toàn khu vực, thuận lợi cho việc tiến hành đầu tư xây dựng. - Dự án triển khai trên khu đất của công ty, không có nhà dân, các công trình trên đất hầu hết là nhà tạm thuộc sở hữu của công ty, nên công tác giải phóng mặt bằng rất đơn giản, thuận lợi, chỉ bao gồm công tác phá dỡ các công trình trên đất, không phải làm công tác đền bù. - Đường Nguyễn Trãi là một đường lớn, một đầu là Ngã Tư Sở, một đầu nối ra Hà Đông, giao cắt với nhiều đường lớn như đường Khuất Duy Tiến (đường Vành Đai III), đường Láng, đường Nguyễn Tuân, đường Khương Đình. Ngõ 235 nối thẳng từ đường Nguyễn Trãi vào khu đất thực hiện dự án khoảng 5m, khá rộng, xe tải vào được. Hệ thống giao thông thuận lợi cho công tác triển khai thi công thực hiện dự án. - Dự án được triển khai tại khu vực cơ sở hạ tầng như hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin bưu điện … đã được đầu tư một cách có hệ thống, đảm bảo cho quá trình thi công và hoạt động của dự án. + Khó khăn: Khu vực thi công nằm trong viện VLXD, xung quanh là cơ quan làm việc và nhà dân, nên sẽ gặp khó khăn trong việc thi công công trình do các quy định về tác động môi trường do tiếng ồn và bụi thải của khu vực triển khai dự án. Dự án sát với nhà dân, nên có thể gây ra ảnh hưởng sụt, lún đối với các công trình liền kề. 3.2.4.2. Qui mô đầu tư + Diện tích ô đất hiện có: 1.658 m2; Diện tích xây dựng: 523 m2; Toà nhà 11 tầng Mật độ xây dựng: 42,6%; Hệ số sử dụng đất: 4,51 lần + Tổng diện tích sàn: 8.010 m2 ( gồm cả tầng hầm) + Xây dựng 1 tầng hầm( diện tích 1.005 m2, cao 2,9m); * Đánh giá về quy mô, diện tích XD công trình Dự án thuộc loại công trình dân dụng, quy mô trung bình. Cấp công trình: Cấp II. Quy mô và diện tích phù hợp với quy hoạch chung trong khu vực. 3.2.4.3. Sản phẩm của dự án Sản phẩm của dự án là toà nhà 11 tầng: - Khối tầng hầm bao gồm 1 tầng với diện tích 1.005 m2 phục vụ để xe trực tiếp cho nhu cầu của tòa nhà khi đi vào khai thác sử dụng.( sử dụng chung) - Mặt bằng tầng 1: 523 m2 được dùng làm không gian để ô tô, xe máy (sử dụng chung). - Mặt bằng tầng lửng: 438 m2, được sử dụng làm kho lưu trữ, thư viện (sử dụng chung). - Mặt bằng từ tầng 2 đến tầng 6: 2.049 m2, được sử dụng làm văn phòng, phục vụ làm trụ sở của công ty CCBM. - Mặt bằng từ tầng 7-9: khoảng 1.251 m2, là phần sở hữu của Công ty JR, theo thoả thuận trong BCC. - Tầng 10, 11: Hội trường, phòng ăn cho nhu cầu của toà nhà (sử dụng chung). Sản phẩm chính của CCBM trong dự án đầu tư: trụ sở văn phòng làm việc của CCBM. Việc đánh giá về thị trường tiêu thụ của sản phẩm sẽ dựa chủ yếu vào nhu cầu của CCBM đối với trụ sở văn phòng làm việc. Đánh giá tổng quan về cung của sản phẩm dự án. * Về khả năng mở rộng diện tích văn phòng của CCBM. - Mở rộng diện tích bằng hạ tầng sẵn có của đvị: Diện tích hiện tại của tòa nhà 4 tầng là 400 m2 hiện nay đã sử dụng hết. Việc mở rộng diện tích từ toà nhà này là không khả thi. - Đi thuê diện tích bên ngoài: - Tại thời điểm quý IV/2007, tỷ lệ còn trống tại các toà nhà văn phòng hạng C(nhà do Việt Nam xây từ lâu, trang thiết bị kém, địa điểm không thuận lợi, diện tích dưới 100m2) chỉ còn khoảng 5% và nhu cầu vẫn đang tăng mạnh do một lượng lớn Công ty vừa và nhỏ đang có nhu cầu thuê văn phòng. - Giá thuê trung bình khoảng 10-15 USD/m2/tháng. Có xu hướng tăng trong thời gian tới. - Như vậy, việc đi thuê diện tích bên ngoài sẽ ngày càng khó khăn và chi phí sẽ ngày càng tăng cao, làm ảnh hưởng đến hoạt động của Công ty. Việc đi thuê diện tích bên ngoài là không khả thi. * Lợi thế của đầu tư của Dự án so với các nguồn mở rộng diện tích khác. - Nguồn mở rộng diện tích trụ sở khác của CCBM chủ yếu là đi thuê diện tích bên ngoài. Tuy nhiên, việc thực hiện đầu tư toà nhà 11 tầng, đối với CCBM hiện nay, sẽ có những lợi thế sau đây: - Địa điểm đầu tư trong khuôn viên của công ty, rất thuận lợi cho việc triển khai, khai thác DA. - Toà nhà được đi vào khai thác sẽ giảm một chi phí rất lớn cho công ty, với giá của sản phẩm ước tính là rẻ hơn so với giá đi thuê ngoài. - Đội ngũ lãnh đạo công ty, đội ngũ ban quản lý dự án có kinh nghiệm lâu năm, có năng lực và uy tín cao trong việc triển khai và quản lý các dự án có quy mô lớn. 3.2.4.4. Tiến độ thực hiện dự án Tiến độ thực hiện dự án dự kiến như sau: - Giai đoạn I: Chuẩn bị đầu tư : 8 tháng ( 11/2007- 07/2007). - Giai đoạn II: Thực hiện đầu tư : 17 tháng ( 07/2007 -12/2008). + Trình các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán. + Làm các thủ tục đấu thấu hạn chế lựa chọn đơn vị thi công xây lắp và trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt ( Tháng 7/2007). + Triển khai thực hiện các thủ tục cho công tác giải phóng mặt bằng và giao lại mặt bằng cho đơn vị trúng thầu ( Tháng 8 /2007). + Tiến hành thi công phần móng từ tháng 8 /2007 đến 12/ 2007 + Tiến hành thi công phần thân từ tháng 12/2007 đến tháng 8/2008. + Tiến hành thi công phần hoàn thiện từ tháng 8/2008 đến tháng 12/2008. - Giai đoạn III: Kết thúc đầu tư. * Đánh giá về tiến độ đầu tư Tiến độ đầu tư như trong báo cáo nghiên cứu khả thi là phù hợp với nội dung của giấy chứng nhận đầu tư và hợp đồng BCC CCBM – JR. Hiện nay, tiến độ đầu tư thực tế so với dự kiến trong giấy chứng nhận đầu tư là đúng tiến độ: Giai đoạn I: Về cơ bản đã hoàn thành Giai đoạn II: Đã hoàn thiện xong phần đóng cọc. Đang triển khai chọn thầu các hạng mục thi công khác. 3.2.4.5. Các vấn đề về ô nhiễm môi trường Khi thẩm định về khía cạnh môi trường của dự án, các CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, nghĩa là so sánh đối chiếu các định mức tối đa mà dự án được phép tác động đến môi trường mà không vi phạm các chuẩn mực mà pháp luật quy định. * Về môi trường Trong thời gian thi công có những tác động chính đến môi trường như ô nhiễm không khí; ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm chất thải… Đề nghị chủ đầu tư thực hiện theo các hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin thoả thuận môi trường và thực hiện theo đúng thoả thuận. * Về Phòng cháy chữa cháy Công an thành phố Hà Nội đã có công văn số 428 CV- DA/PC23 chấp thuận phương án bố trí mặt bằng định vị và thiết kế kiến trúc công trình “trụ sở, văn phòng làm việc CCBM – JR”, đưa ra các yêu cầu khi thực hiện thiết kế bản vẽ thi công. Đề nghị chủ đầu tư thực hiện theo các hướng dẫn trên để xác lập thoả thuận PCCC với bộ công an và thực hiện theo đúng thoả thuận. 3.2.5. Về tổ chức, quản lý thực hiện dự án - Giai đoạn đầu tư: + Chủ đầu tư là Công ty CCBM và Công ty JR đã thành lập một ban quản lý dự án, với trưởng ban quản lý dự án là ông giám đốc Nguyễn Việt Hùng, phó giám đốc Công ty CCBM. + Ban Quản lý dự án có trách nhiệm theo dõi, phối hợp công việc của tất cả các nhà tư vấn và nhà thầu liên quan đến dự án, báo cáo theo lịch định về tiến độ thi công và các kiến nghị cần thiết để chủ đầu tư xem xét và có quyết định kịp thời. Ban Quản lý phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về tiến độ thực hiện và chất lượng của công trình. + Công ty chọn nhà thầu xây dựng trọn gói công trình là những công ty có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng dân dụng. - Giai đoạn khai thác : Dự án đi vào hoạt động, có riêng một Ban điều phối tòa nhà chịu trách nhiệm về mọi hoạt động vận hành tòa nhà. Việc quản lý nhân sự sẽ do công ty này đảm nhiệm. * Đánh giá khả năng thực hiện Công ty CP Tư vấn XD Công trình VLXD là một doanh nghiệp thành lập năm 1993, hoạt động trong lĩnh vực tư vấn xây dựng. Đây là một Công ty đã hoạt động lâu năm trong lĩnh vực tư vấn xây dựng, nên khả năng quản lý, thực hiện và khai thác DA là hoàn toàn khả thi. 3.2.6. Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về tài chính, độ nhạy và khả năng trả nợ của dự án Phương pháp sử dụng để tính toán là excel. Phân tích tài chính bao gồm những nội dung chủ yếu sau: 3.2.6.1. Các thông số về doanh thu DA không tạo ra nguồn thu trực tiếp nên doanh thu được tính trên nguyên tắc bằng với chi phí công ty phải bỏ ra để đi thuê diện tích ngoài nếu không có trụ sở trên. Thông số về diện tích khai thác: Theo thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt và theo thoả thuận trong hợp đồng BCC, diện tích CCBM được sử dụng riêng là tầng 2-tầng 6, tương ứng khoảng 2.049 m2. Thông số về đơn giá bán sản phẩm Đơn giá trung bình: 11 USD/ m2/ tháng Theo khảo sát của CBTĐ, mức giá trên là trung bình đối với cấp nhà tương tự tại khu vực: 10 USD/ m2/ tháng (đã có VAT). Trong quá trình xây dựng, đơn giá trên sẽ tăng theo xu hướng tăng chung, nhưng cán bộ tín dụng giả định là giá trên là giữ nguyên ở mức giá hiện nay cho đến thời điểm dự án đi vào hoạt động. Chu kỳ tăng giá là 5 năm. Doanh thu dự kiến qua các năm được thể hiện chi tiết tại Bảng 9 DOANH THU DỰ KIẾN. Kết luận : Doanh thu của dự án được CBTĐ tính toán cẩn thận và rất chính xác. Khi so sánh với các dự án đầu tư xây dựng tương tự thì dự án có mức doanh thu khá cao. 3.2.6.2. Các thông số về chi phí Chi phí ban điều phối toà nhà (chi phí chung) Tổng số CBCNV : 10 người (1 trưởng ban, 1 kế toán, 1 thủ quỹ, 2 kỹ thuật viên quản lý điện, nước, điều hoà, thông tin liên lạc, thang máy, 3 bảo vệ, 2 dọn dẹp vệ sinh) Lương tháng trung bình 2 triệu đ/ tháng/ người. BHXH, BHYT : 20% quỹ lương Chi phí điện, nước, internet, nghỉ lễ tết cho ban điều phối toà nhà: 20% quỹ lương Sau mỗi năm, chi phí tiền lương tăng 8%. CCBM chịu 5/8. Chi phí điện nước cho phần diện tích chung : Chi điện nước của tòa nhà chủ yếu cho khối các công trình chung như hạ tầng ngoài nhà và các diện tích sử dụng chung phía trong tòa nhà. Theo BCC giữa 2 bên, phần chi phí này CCBM chịu 5/8. Phần chi phí này tính bằng 10% so với doanh thu của CCBM. Chi phí sửa chữa thường xuyên: Sửa chữa thường xuyên là phần được chi ra nhằm phục hồi những hư hỏng thường xuyên phát sinh của tòa nhà. Dự tính chi phí sửa chữa hàng năm trung bình bằng 0,5% giá trị xây lắp cơ bản. Phần đầu tư chung : CCBM chịu 5/8. Phần đầu tư riêng : CCBM chịu 100%. Chi bảo hiểm tài sản: Bảo hiểm tài sản doanh nghiệp sẽ mua cho phần xây lắp và thiết bị của tòa nhà. Theo công ty bảo hiểm ICB tư vấn thì mức phí bảo hiểm bằng 0.2% giá trị xây lắp và thiết bị. Chi phí này trả hàng năm khi dự án đi vào hoạt động. Chi phí khác: Chi phí khác của dự án bao gồm chi phí chung, chi phí hành chính khác, chi phí an ninh. Chi phí khác. Các chi phí hoạt động dự kiến trong từng năm sẽ được thể hiện chi tiết tại Bảng10: CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG DỰ KIẾN. - Chi phí khấu hao tài sản cố định : Chế độ trích khấu hao cơ bản của dự án theo phương pháp đường thẳng và căn cứ vào khung khấu hao được quy định trong quyết định 206/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính về trích khấu hao, giá trị khấu hao của dự án thể hiện qua bảng sau: Bảng 3: Chi phí khấu hao tài sản cố định. Thông tin về khấu hao Thời gian khấu hao dự kiến Đơn vị Xây lắp 20 Năm Thiết bị + Công nghệ 10 Năm Chi phí khác 5 Năm Dự phòng phí 5 Năm Lãi vay trong thời gian XD 5 Năm Nguyên giá để trích khấu hao: Tính theo tổng vốn đầu tư không có VAT. Phần đầu tư chung: Nguyên giá tính theo phần vốn góp của CCBM là 50%( không có VAT): 20.004 triệu đ. Phần đầu tư riêng: Nguyên giá bằng tổng phần đầu tư riêng( không có VAT): 2.590 triệu đ. Chi tiết về khấu hao tài sản cố định được thể hiện tại Bảng11: KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH DỰ KIẾN. Chi phí lãi vay: Tính theo số dư nợ gốc trong từng kỳ, với lãi suất vay trung dài hạn dự kiến là 1%/tháng. Chi tiết tại Bảng12: NHU CẦU VỐN VÀ KẾ HOẠCH TRẢ NỢ. * Kết luận: Do thời gian khấu hao dài và có nhiều khoản mục cần khấu hao với thời gian khác nhau là 1 trong những khó khăn cho CBTĐ khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả vì rất dễ nhầm lẫn. 3.2.6.3. Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án Chi tiết về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án tại Bảng 13: CÁC CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN. * Kết luận: Để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án phải dựa vào dòng tiền của dự án. Phương pháp sử dụng thông dụng và đơn giản nhất là sử dụng excel. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đạt được khá cao: NPV= 19.472, IRR= 22.6% đảm bảo cho sự hoạt động của dự án là hiệu quả. 3.3. Đánh giá, phân tích rủi ro Phương pháp chủ yếu mà CBTĐ sử dụng trong phân tích rủi ro là phương pháp phân tích độ nhạy và phương pháp dự báo. Phân tích rủi ro bao gồm phân tích những nội dung chủ yếu sau: 3.3.1. Rủi ro trong kinh doanh Rủi ro về quản lý: Công ty đã có bộ phận quản lý lâu năm, do vậy với kinh nghiệm hiện có của bộ phận lãnh đạo, rủi ro về quản lý hiện nay là thấp. Tuy nhiên, với đòi hỏi ngày càng cao của thị trường về chất lượng sản phẩm, trong khi công ty chưa xây dựng được một đội ngũ quản lý có trình độ chuyên môn cao, chuyên nghiệp, thì rủi ro về quản lý trong tương lai là thấp nhưng vẫn có khả năng xảy ra. Rủi ro về thị trường: Rủi ro về thị trường trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, bãi đỗ xe là thấp do thị trường này đang tăng trưởng cao và có xu hướng tiếp tục tăng cao trong tương lai. Do đó, rủi ro về thị trường là tương đối thấp, nguy cơ hiệu suất cho thuê và đơn giá cho thuê không đạt được như dự kiến là hầu như không có. Tuy nhiên, trong trường hợp đơn giá đầu ra giảm 40%, tương đương: Đơn giá trung tâm thương mại giảm từ 40 USD xuống 24 USD Đơn giá văn phòng cho thuê giảm từ 30 USD xuống 18 USD, thì dự án vẫn có NPV > 0, IRR > 14,4%, dự án vẫn có hiệu quả. Dự án là rất kém nhạy đối với chi phí đầu vào. Bảng 4: Phân tích độ nhạy khi đơn giá cho thuê thay đổi (