Chuyên đề Hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

n: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Giải pháp kết cấu chung cư Khoan cọc nhồi Móng bê tông cốt thép Kết cấu cột, vách bê tông cốt thép, tường xây gạch, sàn bê tông cốt thép có dầm, sử dụng bê tông thương thẩm... Phương án kinh doanh thu hồi vốn Bảng 12: Phương án kinh doanh thu hồi vốn TT Nội dung Đơn vị tính Khối lượng Đơn giá cho thuê (đ) Thành tiền 1 Bán căn hộ m2 4.893 9.658.000 47.256.594.000 2 Cho thuê khu dịch vụ m2 612 20.900.000 12.790.800.000 Tổng 60.047.394.000 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Đánh giá hiệu quả của dự án Chỉ tiêu tài chính: Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án: NPV = 288.471.000 đồng Suất sinh lợi nội tại (năm 1) : IRR = 11.0% Hiệu quả xã hôi: Góp phần tăng quỹ nhà ở cho thành phố với 4.893 m2 sàn Góp phần đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở cho người dân Đối với chủ đầu tư: góp phần nâng cao uy tín, nâng cao năng lực thi công, cải thiện đời sống cán bộ công nhân viên... Theo dự kiến đến tháng 6/2009, Công ty sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý với các sở ban ngành để được phép điều chỉnh dự án từ 9 tầng lên thành 11 tầng và được điều chỉnh cơ cấu, diện tích mặt bằng, căn hộ cho phù hợp với diện tích thực tế đã thi công. Các máy móc thiết bị sử dụng trong thi công xây dựng chung cư Đến nay, công ty đã tích lũy và đầu tư được một lực lượng thiết bị thi công hùng hậu như giáo, cốp pha, cẩu tháp, thiết bị làm đường, thiết bị thi công móng...Hiện tại, công ty đang áp dụng một số thiết bị có trình độ khoa học kỹ thuật cao để đưa vào xây dựng các công trình lớn như: Công ty áp dụng hệ thống cốp pha trượt cho các công trình xây dựng nhà cao tầng, các khu chung cư cao cấp. Công ty đã áp dụng hệ thống dự ứng lực trong quá trình đổ bê tông sàn tại các toà nhà cao tầng hiện đại. Công ty đã thay hệ thống cọc bê tông ép bằng công nghệ khoan cọc nhồi. Thiết bị khoan cọc nhồi Trong xây dựng cơ bản các công trình nhà cao tầng, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuất, việc xử lý nền móng rất quan trọng. Nó là khâu cơ bản để đảm bảo chất lượng và tuổi thọ công trình. Để xử lý nền móng, người ta có nhiều phương pháp như móng bè, đóng cọc tre, đóng cọc bê tông cốt thép và khoan cọc nhồi. Trong thời gian gần đây, với yêu cầu về chất lượng và tiến độ như hiện nay, công nghệ đóng cọc và ép cọc bê tông cốt thép để xử lý nền móng công trình, được ứng dụng cho các công trình ở các kho vực rộng, thoáng, có cấu tạo địa chất nền cứng, không phức tạp, không gần các khu dân cư hoặc các công trình kế cận. Nhưng khi xử lý nền móng của các công trình trên nền đất yếu và gần các khu dân cư, để đảm bảo an toàn cho các công trình kế cận cũng như chất lượng các công trình mới, đặc biệt là các công trình phải chịu tải trọng lớn như sân vận động, nhà chung cư cao tầng, cầu đường, người ta dùng tới công nghệ Khoan cọc nhồi. Đó là phương pháp tạo lỗ khoan trên mặt đất tới độ sâu theo thiết kế, dựng vách bằng hoá chất, lồng vách thép, đặt cốt thép và nhồi bê tông mác cao sau đó rút cốt thép lên tạo thành hình cọc. Máy khoan cọc nhồi là một loại thiết bị xây dựng dùng để tạo lỗ cọc nhồi trong công nghệ thi công cọc nhồi bê tông hay vữa xi măng (tức là lấy đất lên khỏi nền để hình thành hố đào) bằng phương pháp khoan. Công nghệ xử lý móng bằng khoan cọc nhồi dựa trên nguyên lý: Tạo nên những lỗ cọc trong nền đất sau đó rót trực tiếp nguyên vật liệu ( bê tông, bê tông cốt thép, cát...) vào những lỗ đó để tạo thành cọc. Ưu điểm của phương pháp này là cọc được chế tạo tại chỗ, không mất công vận chuyển, tiết kiệm được chi phí và cọc đó có độ dài liên tục theo thiết kế, không phải cắt, hàn. Ngoài ra dùng phương pháp nhồi cọ tại chỗ tránh được làm nền móng công trình gây ảnh hưởng đến các công trình kế cận. Nhận thấy những ưu điểm đó và trên cơ sở nhu cầu thi công xây dựng của công ty, năm 2002, công ty đã sử dụng vốn vay Ngân hàng để đầu tư mua thiết bị này với: Tổng mức đầu tư: 3.621.991.000 đồng. Trong đó: VĐT thiết bị: 3.379.515.000 đồng Chi phí khác: 70.000.000 đồng Dự phòng phí: 172.476.000 đồng Vốn vay ngân hàng tại thời điểm này với lãi suất 9%/ năm Thời gian hoàn trả vốn vay : 5 năm Tên thiết bị: Đầu khoan cọc nhồi thuỷ lực Hiệu : Soilmec R9G Nơi sản xuất: Nhật Bản Chất lượng trên 80% Chiều sâu khoan 60,5m Chiều dài cần Keybar : 4 đoạn * 18,7m Đường kính lỗ khoan mã 3m Số lượng mua : 1 bộ Hiện nay, thiết bị thi công này được công ty sử dụng cho xây dựng các công trình nhà chung cư cao tầng, mang lại những hiệu quả không nhỏ trong quá trình thi công xây dựng công trình, vừa tiết kiệm được chi phí, vừa đảm bảo chất lượng công trình và không gây ảnh hưởng đến các công trình xây dựng liền kề. Công nghệ cốt pha trượt Phương pháp trượt sử dụng khái niệm ép đùn trong thi công bê tông. Kích thủy lực đưa cốp pha nâng lên một cách liên tục theo phương đứng trong quá trình đổ bê tông. Sự tiện lợi của phương pháp trượt là tính toán khối hóa cho kết cấu và không có mạch ngừng. Hiệu quả của hệ thống này mang lại là rút ngắn thời gian xây dựng ( 1 tầng trong 1 ngày) và giảm chi phí nhân công giá thành cho chủ đầu tư. Ngoài ra, phương pháp này cho phép thi công nhanh không cần đà giáo hoặc ván khuôn cho các bức tường nhà dân dụng, công nghiệp hoặc các công trình xây dựng bằng bê tông, bê tông cốt thép, bê tông ứng suất trước hoặc tường xây hỗn hợp có bê tông phủ trên mặt hoặc trên cả 2 mặt. Dưới đây sẽ trình bày ngắn gọn những thuận lợi qua việc áp dụng phương pháp cốp pha trượt trong các công trình xây dựng: Tiến hành thực hiện đồng thời nhiều thao tác (các thao tác mà các phương pháp xây dựng khác phải thực hiện kế tiếp nhau), dẫn đến sự rút ngắn thời gian thi công đánh kể. Loại trừ thời gian chết và chồng chéo, qua việc xác định các bước cho dây chuyền công nghệ và trong khuôn khổ tất cả các thiết bị phụ thuộc vào bước tiến hành, do đó đảm bảo được tính liên tục của công việc. Đảm bảo chất lượng cao của công trình qua bê tông được đổ liền khối và cho phép tiết kiệm đáng kể cốt thép Tạo ra khả năng chế tạo, gia công các chi tiết dự trữ của từng bộ phận các cấu kiện của cốp pha trượt. Các cấu kiện này độc lập với hình dạng công trình. Gông đỡ: trạm nâng, ti, khung gỗ... Như vậy được đưa vào từng đơn vị thi công và thực hiện tiết kiệm vật liệu, thời gian và chi phí. Có thể chế tạo cốp pha trượt “vạn năng” bằng kim loại hoặc các tấm đặc biệt, cho phép thi công các công trình khác nhau thông qua việc lắp ráp đơn giản một số tấm panô định hình. Nó đảm bảo sử dụng cho đến mài mòn hoàn toàn, không cần thiết có một số lượng lớn công trình giống nhau. Điều đó cho phép tiết kiệm lớn, với điều kiện là bảo dưỡng và khai thác tốt các cấu kiện của cốp pha trượt. Bảo đảm thi công các công trình có độ cao lớn (100m, có thể hơn) không cần có dàn giáo, cùng lắm thì cũng chỉ cần vận thăng cho công nhân lên xuống và như vậy cũng sẽ tiết kiệm được vật liệu và nhân công. Cần tránh việc thi công tiếp theo phải sử dụng dàn giáo các bức tường sẽ được sử dụng như cột trụ để lắo khuôn hoặc các cấu kiện đúc sẵn, còn việc nâng giữ đối với sàn hoặc cầu thang thì dùng cẩu. Thực hiện tiết kiệm đáng kể nhân công vì các công tác đều được cơ giới hoá, thợ nề thay bằng thợ bê tong, dễ đào tạo hơn. Độ dày lớp trát hoàn thiện được rút xuống còn khoảng 3 – 7mm so với độ dày  lớp trát tường bình thường là 25mm bởi vì bề mặt các vách tường sau khi ra khỏi ván khuôn trượt là rất đều đặn và phẳng. Điều này dẫn đến việc tiết kiệm vật liệu và nhân công. Sau khi trượt, bề mặt tường các công trình hoặc từng phần hoặc bộ phận đã đạt yêu cầu hoàn thiện không cần bắc dàn giáo để hoàn thiện thêm. Việc thực hiện các sửa chữa cuối cùng được sử dụng dàn treo đưa vào bức tường đã khô cứng. Đảm bảo thi công liên tục trong cả thời gian mùa đông, nhờ có những biện pháp hữu hiệu, đảm bảo sự đông cứng tốt cho bê tông. Theo nhận định của một số chuyên gia xây dựng, trong tương lai không xa, công nghệ cốp pha trượt sẽ rất thích hợp và đem lại hiệu quả cao cho các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp ngày càng có qui mô lớn hơn. Hệ thống dự ứng lực Thông thường những nhà chung cư là nhà cao tầng, trong đó chiều cao tầng phụ thuộc vào hệ kết cấu có dầm hay không có dầm. Nếu hệ kết cấu sàn không có dầm với bước cột lớn thì chiều cao tầng có thể giảm và tính linh hoạt của không gian ở trong các căn hộ cũng như phòng làm việc sẽ cao hơn nhiều so với nhà có bước cột bé hoặc nhà có bước cột lớn nhưng lại có dầm. Đặc biệt là những nhà có sử dụng hệ thống điều hoà không khí trung tâm thì giải pháp sàn không dầm lại rất tiện lợi. Hiện nay một số chủ đầu tư và công ty xây dựng đang sử dụng giải pháp sàn ko dầm bê tông dự ứng lực cho các loại nhà chung cư cao tầng và nhà làm việc với bước cột lớn (7x7m, 8x8m, 9x9m) hoặc có thể có khẩu độ lớn nhiều hơn nữa để khắc phục yếu tố độ võng đối với bản sàn không dầm. Hiện nay, công nghệ kéo căng bê tông dự ứng lực đã triển khai tương đối mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực cầu đường. Một số công trình trụ sở và nhà ở đã và đang được thi công theo công nghệ này. Nhưng để phát triển được một cách mạnh mẽ trong lĩnh vực xây dựng nhà cửa cần có sự chỉ đạo của các nhà quản lý, lãnh đạo chuyên ngành cũng như việc thuyết phục các chủ đầu tư về việc áp dụng loại công nghệ mới này trên cơ sở chứng minh hiệu quả của nó như: độ bền của công trình, giá trị sử dụng và yếu tố giá thành Đánh giá hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư của công ty Các kết quả đạt được Trong thời gian vừa qua, ngoài mặt mạnh là nhận thầu xây lắp các công trình cơ sở hạ tầng, dân dụng và công nghiệp, Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội đã thực hiện được khá nhiều dự án đầu tư vào nhà chung cư và đưa vào kinh doanh có hiệu quả. Tập thể ban lãnh đạo và nhân viên Công ty đã từng bước cố gắng tìm tòi học hỏi và nâng cao năng lực của mình trong lĩch vực này. Các khu nhà chung cư do công ty xây dựng, một mặt đáp ứng được phần nào nhu cầu về nhà ở của ngươi dân, đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng chủ trương của Nhà nước về việc xây dựng các khu nhà ở chung cư theo dự án, hạn chế tình trạng xây dựng trái phép, không theo quy hoạch gây lộn xộn trong kiến trúc và mất mỹ quan đô thị. Dưới đây là một số kết quả mà công ty đã đạt được trong những năm qua: Hiệu quả về mặt tài chính: Các dự án chung cư, bên cạnh việc xem xét đánh giá trên phương diện hiệu quả kinh tế - xã hội, còn được nhìn nhận đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư về mặt tài chính. Một số chỉ tiêu cơ bản về hiệu quả tài chính thường được công ty sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư là chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án (NPV); Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn (hoàn vốn); chỉ tiêu suất thu nội bộ IRR; tỷ số lợi ích – chi phí (B/C)...Ngoài ra còn có các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận, Doanh thu thuần tính theo từng năm của đời dự án, thu nhập thuần tính về thời điểm tương lai...Trên cơ sở các chỉ tiêu đó, ban lãnh đạo công ty ra quyết định có nên đầu tư hay không hoặc sau khi hoàn thành xong, hiệu quả mà dự án mang lại cho Công ty như thế nào, từ đó xem xét đánh giá những mặt đã đạt được, những mặt còn yếu, khắc phục những vấn đề còn tồn tại, đồng thời rút kinh nghiệm cho những công trình sau... Hiệu quả về mặt tài chính được đánh giá theo từng dự án. Công tác lập dự án phải dựa trên tình hình thực tế, trên cơ sở đó dự tính một cách chính xác các chỉ tiêu về tài chính – kinh tế xã hội...Tránh hiện tượng dự án có hiệu quả nhưng lại không thực hiện hoặc thực hiện các dự án không đem lại hiệu quả, dẫn tới thua lỗ trong kinh doanh. Đây là căn cứ để các cán bộ quản lý đưa ra quyết định đầu tư. Sở dĩ đòi hỏi sự chính xác vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại của chính doanh nghiệp. Để xem xét hiệu quả về mặt tài chính của dự án, lấy dự án Chung cư 96 Định Công – Phương Liệt – Thanh Xuân – HN làm ví dụ: Chung cư 96 Định Công được thiết kế là một khu nhà ở đa năng kết hợp văn phòng và dịch vụ tại 96 Định Công – Phương Liệt – Thanh Xuân – HN. Nhà ở được thiết kế 18 tầng, trong đó, có 1 tầng hầm làm gara để xe; tầng 1, tầng lửng và tầng 2 được thiết kề làm khu điều hành và dịch vụ. Các chỉ tiêu về tài chính đưa ra xem xét: Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án NPV = 8.185.316.874 đồng Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn T = 2.68 năm Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ IRR = 16,93% Một đồng vốn cho 0,081 đồng lợi nhuận Chỉ tiêu thu nhập thuần tính về thời điểm hiện tại NPV dương, thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án mang lại cho công ty. Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ, là suất sinh lời thực tế của dự án đầu tư, IRR = 16,93% cao hơn rất nhiều so với lãi suất vay vốn tại thời điểm thực hiện dự án là khoảng 9%, chứng tỏ dự án mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp. Thời gian hoàn vốn thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của dự án. Trong dự án này thời gian hoàn vốn là 2.68 năm là khá ngắn cho thấy tính thanh khoản, chứng tỏ tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư của dự án càng thấp Trên khía cạnh tài chính, đây là dự án đầu tư có hiệu quả Về mặt kinh tế: Số dự án về nhà Chung cư có xu hướng tăng lên. Ngoài các dự án liên danh, liên kết, hiện nay công ty đang tiến hành thi công công trình nhà chung cư C4 Xuân Đỉnh, Từ Liêm với quy mô 9 tầng, do chính công ty làm chủ đầu tư và xây dựng. Bên cạnh đó, quy mô các dự án cũng tăng lên cả về diện tích chiếm đất và lượng vốn đầu tư cho một dự án. Đến nay, Công ty đã thực hiện được khoảng trên 12 dự án về chung cư, trụ sở văn phòng làm việc, các khu đô thị mới với giá trị hàng trăm tỷ đồng... Để hoàn thành một dự án xây dựng đòi hỏi phải thực hiện trong một thời gian khá dài, do đó kết quả và hiệu quả đầu tư từ các dự án mang lại là chưa thể định lượng một cách chính xác. Thực tế cho thấy, đầu tư vào bất động sản là một hình thức đầu tư đem lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này. Có thể nhìn nhận từ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty CP XD số 1 Hà Nội. Trong những năm qua, doanh thu từ việc đầu tư phát triển các khu chung cư đã đóng góp khá lớn vào doanh thu của Công ty . Điều này thể hiện đường lối đúng đắn khi công ty tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, có thể thấy qua bảng số liệu dưới đây: Bảng 13: Doanh thu từ kinh doanh nhà chung cư của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Đơn vị tính: Triệu đồng STT Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Doanh thu từ kinh doanh nhà chung cư 382.317 304.142 256.873 215.760 2 Tổng doanh thu 691.870 627.612 542.751 467.810 3 Tỷ lệ %/ Tổng doanh thu 55,3% 48,5% 47,3% 46,12% Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty giai đoan 2005 – 2008 (Phòng Tài chính - Kế toán) Có thể nói, doanh thu từ hoạt động đầu tư vào nhà chung cư của công ty giai đoan 2005 – 2008 có xu hướng giảm, điều này không thể hiện đây là một lĩnh vực đầu tư kém hiệu quả. Thực tế, trong năm 2007 – 2008, thị trường bất động sản có xu hướng chững lại do nền kinh tế chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Điều này có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động sản xuất kinh doanh của tất cả các doanh nghiệp, không chỉ là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vự bất động sản. Tuy nhiên, từ đầu năm 2009, thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, do các hình thức đầu tư khác không mang lại hiệu quả, nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, do nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân, thị trường nhà chung cư dần sôi động trở lại. Do đó, có thể khẳng định, đầu tư vào lĩnh vực nhà chung cư là một chiến lược mang tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội. Về mặt xã hội Thông qua đầu tư vào các dự án xây dựng nhà chung cư, năng lực của đội ngũ cán bộ công nhân viên ngày càng được nâng cao, có kinh nghiệm thực tiễn. Trình độ quản lý dự án từng bước được hoàn thiện. Từ đó, nâng cao được uy tín của công ty trong ngành xây dựng, tạo dựng nên thương hiệu của công ty. Nhà ở chung cư phát triển đa dạng về các loại hình,các nhà chung cư cao tầng, trung tầng, thấp tầng; nhà chung cư cao cấp....với kiến trúc đẹp, cơ cấu căn hộ hợp lý đang dần được phát triển, đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu của người dân. Hiện nay, đời sống của người dân ngày một tăng, do đó, nhu cầu của họ ngày càng đa dạng. Trong những năm gần đây, lựa chọn hàng đầu của một bộ phận không nhỏ dân cư sống trong các thành phố lớn là sống trong các khu chung cư, ngoài sự thuận tiện như một số chung cư cao cấp sẽ có các khi dịch vụ ngay trong chung cư như shopping, giải trí...Thì được sống trong các căn hộ chung cư còn là biểu hiện của cuộc sống hiện đại, văn minh và quan niệm sống mới. Cùng với sự tăng trưởng về số lượng, chất lượng các công trình xây dựng nhà chung cư đang dần được nâng cao và ngày càng hoàn thiện tốt hơn. Đặc biệt là việc cung cấp dịch vụ quản lý đồng bộ tại các khu chung cư cao tầng lớn như: Quản lý vận hành thang máy, nước sinh hoạt, vệ sinh môi trường, trông giữ xe, duy tu, bảo trì công trình...Ngoài một số nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với mục đích kiếm lời, mô hình quản lý chung cư mới này phần nào tạo nên tâm lý tin tưởng và là một trong những nhân tố thu hút một lượng lớn dân cư tham gia góp vốn mua căn hộ hoặc tham gia các hợp đồng mua bán căn hộ tại các khu chung cư để sở hữu làm nhà ở... Việc đầu tư xây dựng các khu chung cư đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên của Công ty và cho toàn xã hội góp phần nâng cao đời sống cho người lao động, giảm lượng lao động thất nghiệp cho xã hội. Quá trình thực hiện các công trình này, ngoài người lao động làm việc trong công ty, công ty đã sử dụng thêm một lượng lớn lao động mùa vụ, tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn người. Tính đến năm 2008, mức lương trung bình của mỗi người lao động/ 1 tháng là 1.800.000 đồng, đây là một trong những sự nỗ lực cố gắng của công ty nhằm đảm bảo đời sống cho người lao động. Bên cạnh đó, việc xây dựng các khu chung cư còn đảm bảo đúng quy hoạch của Nhà nước, góp phần tăng mỹ quan đô thị, đời sống của người dân sống trong các chung cư cũng được nâng cao....Khu cảnh quan xung quanh các căn hộ chung cư với nhiều cây xanh, có tầm nhìn rộng và thoáng, được bố trí hợp lý các dịch vụ đi kèm, thể hiện lối sống hiện đai, đem lại sự thuận tiện cho cuộc sống của người dân. Việc xây dựng các chung cư không làm ảnh hưởng đến các công trình liền kề, mà cùng với đó, tạo thành một quần thể với kiến trúc đẹp và đồng bộ, vừa không làm ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh. Có thể nói, đây là một môi trường lý tưởng cho các gia đình lựa chọn. Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân Nhược điểm lớn nhất tồn tại trong việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà chung cư của Công ty là chậm tiến độ của rất nhiều dự án. Lấy ví dụ như: Chung cư C4 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội, theo báo cáo giám sát, đánh giá thực hiện dự án đầu tư 6 tháng cuối năm 2008, tiến độ thực hiện dự án sẽ bắt đầu vào Quý IV/2004 và kết thúc vào năm 2008, nhưng cho đến nay, dự án vẫn đang trong giai đoạn thi công, dự kiến đến năm 2010 mới đưa vào khai thác...Tiến độ dự án triển khai chậm, dẫn tới mất cơ hội đầu tư trong giai đoạn thị trường đang sốt, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Có thể nhận định do một số nguyên nhân sau: Về thủ tục chuẩn bị đầu tư: Các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư như: Phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất thực hiện dự án, thủ tục hành chính tại một số địa phương chồng chéo không nhất quán, thực hiện mất rất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh đó, công ty cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, di dân của dự án...Nguyên nhân là do sự phối hợp giữa Chủ đầu tư với các ngành chức năng, chính quyền địa phương, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chưa có sự phối hợp chặt chẽ và thống nhất trong quan điểm. Việc xác định loại đất, tài sản, nguồn gốc, quy chủ...chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn khi làm việc với dân. Dẫn tới công tác bàn giao mặt bằng chậm, ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án. Việc đền bù, giải phóng mặt bằng nếu không thực hiện tốt sẽ gây xung đột, khiếu kiện, tác động không nhỏ đến dự án. Do năng lực tài chính của chủ đầu tư: Đối với các dự án đầu tư vào nhà ở, khu chung cư, đòi hỏi vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư chiếm tỷ lệ từ 20% tổng mức đầu tư dự án. Do biến động của thị trường tài chính tiền tệ, chính sách thắt chặt các khoản vay đối với dự án đầu tư bất động sản khiến cho nhiều dự án gặp rất nhiều khoa khăn trong việc huy động vốn vay, lãi suất vay vốn liên tục tăng khiến cho chủ đầu tư e dè trong việc sử dụng vốn vay để thực hiện dự án. Đối với một số dự án đã ký hợp đồng vay vốn, công tác giải ngân lại gặp nhiều khó khăn, một số tổ chức tín dụng tìm mọi cách trì hoãn làm chậm tiến độ giải ngân vốn gây áp lực về vốn cho chủ đầu tư, dẫn tới ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án. Quá trình thực hiện dự án diễn ra trong một thời gian tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan như: Sự thay đổi của thời tiết, sự thay đổi của các chính sách, những biến động của thị trường, nhất là sự tăng giá của các nguyên vật liệu đầu vào cũng góp phần làm chậm tiến độ công trình. Giá vật tư, sắt thép tăng cao, khiến vốn đầu tư đội lên, chủ đầu tư rất mất thời gian lo thu xếp đủ vốn. Nguồn nguyên vật liệu không phải lúc nào cũng ổn định, khiến doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo lo cho đủ. Với những công trình cao cấp, nguyên vật liệu phải nhập ngoại, các chủ đầu tư còn phụ thuộc tiến độ giao hàng của đối tác nước ngoài. Những yếu tố này gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ hoàn thành dự án... Công tác quản lý dự án còn nhiều tồn tại.Một số ban quản lý dự án thiếu kinh nghiệm và năng lực trong công tác điều hành, quản lý dự án đặc biệt là những dự án lớn, có yêu cầu phức tạp về công nghệ. Chưa chủ động trong việc giải quyết và xử lý những khó khăn, vướng mắc về vốn, thủ tục đầu tư và quyền lợi của nhà thầu khiến một số nhà thầu chưa tập trung thi công, giãn tiến độ thi công, làm chậm tiến độ chung của dự án, gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư... Hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư trong những năm qua chưa đạt hiệu quả cao gây ra nhiều khó khăn cho Công ty, dẫn tới việc chậm trễ trong việc nắm bắt cơ hội đầu tư, giảm uy tín của công ty ...Hiệu quả đầu tư chưa cao là do tồn tại một số nguyên nhân sau: Vẫn còn hạn chế trong công tác tiếp thị, nghiên cứu thị trường. Công tác này chưa thực sự mạnh và tương xứng với sự phát triển của công ty, dẫn tới việc chậm trễ trong việc nắm bắt các cơ hội đầu tư Công tác tiếp thị với các chủ đầu tư truyền thống còn chưa mạnh, chưa mở rộng thêm được nhiều quan hệ với chủ đàu tư trong lĩnh vực mới, thị trường mới. Việc đánh giá các đối thủ cạnh tranh chưa đúng mức, chưa đi sâu tìm hiểu kỹ năng lực của các nhà thầu khác khi tham gia đấu thầu. Công tác nghiên cứu thị trường của Công ty còn yếu kém, thu thập thông tin về công trình tham gia đấu thầu còn thiếu chính xác, chưa cập nhật. Công tác thị trường chưa được quán triệt đến từng cán bộ công nhân viên, do vậy mà việc tìm kiếm thị trường, thu thập thông tin còn yếu kém. Việc xác định giá cả nguyên vật liệu, nhân công, thiết bị máy móc.. chưa được cập nhật. Nguyên nhân là do công tác nghiên cứu thị trường ở Công ty chưa được chú trọng, cán bộ công nhân viên trong Công ty còn thờ ơ với việc thu thập thông tin thị trường. Năng lực máy móc thiết bị: Công nghệ ở mức vừa, máy móc thiết bị lớn ít. Việc đầu tư mua sắm máy móc thiết bị công nghệ cao là chưa lớn. Hiệu quả sử dụng máy móc thiết bị ở Công ty là vẫn chưa hết công suất. Công tác lập hồ sơ dự thầu vẫn còn thiếu sót, chưa tính toán được hết sự thay đổi của các yếu tố liên quan đến công trình Chất lượng lập hồ sơ dự thầu không ổn định, không đồng đều. Hồ sơ pháp lý đấu thầu đôi khi chưa đầy đủ. Việc lập giá thầu, làm biện pháp thi công, cập nhật, lưu trữ thông tin về giá cả vật tư, vật liệu, đến việc quan hệ với các đối tác cung cấp thiết bị, vật tư lấy giá; các nhà thầu phụ với chuyên ngành khác chưa tốt, giá cả vật tư, vật liệu đưa vào tham gia đấu thầu thường cao hơn giá cả thị trường, chi phí nhân công tính theo đơn giá định mức nhà nước cao hơn mặt bằng giá nhân công thuê tại các địa phương, chi phí chung còn cao. Giá dự thầu của Công ty đôi lức còn khá cao so với giá dự thầu của các nhà thầu khác. Khi thực hiện giảm giá để cạnh tranh, Công ty thường giảm tỷ lệ phân bố chi phí chung cho công trình hoặc giảm chi phí dự phòng chứ không có các biện pháp giảm giá của các yếu tố khác như chi phí vật liệu, chi phí nhân công hay chi phí máy móc thiết bị thi công. Công tác thanh quyết toán vốn đầu tư còn nhiều yếu kém, gây chậm trễ trong việc hoàn thiện, xây dựng và bàn giao nhà. Ngoài ra chậm thanh quyết toán, gây khó khăn cho việc đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh. Quyết toán vốn đầu tư là khâu quan trọng trong quản lý thực tế giá trị đầu tư xây dựng nhằm xác định được kết quả đầu tư, làm căn cứ pháp lý cho việc quản lý tài sản, hiệu quả sử dụng công trình và hạch toán tài chính kế toán... Tuy nhiên ở công ty, hiện công tác này vẫn còn nhiều bất cập. Trong những năm gần đây, nguồn vốn chi cho đầu tư phát triển tăng nhanh, số lượng đầu tư dự án ngày càng nhiều, công tác quyết toán vốn đầu tư có nhiều