Chuyên đề Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)

vấn về giỏ đa dạng, đỏp ứng nhiều mục đớch khỏc nhau: mục đớch cho vay phỏt mại tài sản theo phỏn quyết của cơ quan tài chớnh, mục đớch gỏn nợ hoặc chuyển vốn cho vay thành vốn cổ phần; vốn gúp của người cho vay, mục đớch cơ sở để mua – bỏn, làm cơ sở để tớnh thuế, làm cơ sở để bồi thường trong lĩnh vực bảo hiểm,…danh mục dịch vụ về giỏ của VietValue cụ thể như sau: Thẩm định giỏ mỏy múc thiết bị, dõy chuyền sản xuất; phương tiện vận tải (ụ tụ, tàu thuỷ), xe chuyờn dựng, xe và mỏy cụng trỡnh; Thẩm định giỏ Thẩm định giỏ bất động sản: đất đai và hạ tầng, vật kiến trỳc trờn đất; Xỏc định giỏ trị doanh nghiệp phục vụ mục đớch cổ phần hoỏ, muavà bỏn doanh nghiệp và cỏc hỡnh thức chuyển đổi cụng ty khỏc…; Xỏc định giỏ trị cỏc tài sản vụ hỡnh, cú tớnh chất trừu tượng cấu thành nờn giỏ trị doanh nghiệp: thương hiệu, thương quyền, cỏc hệ thống phõn phối hàng hoỏ của doanh nghiệp; Đấu giỏ; …. 1.2. Những thuận lợi và khú khăn trong hoạt động định giỏ của Cụng ty 1.2.1. Những thuận lợi a. Nhà nước đó cú những cơ chế chớnh sỏch cho hoạt động định giỏ bất động sản Định giỏ bất động sản là một nghề mới tại Việt Nam. Nhận biết được sự cần thiết và tầm quan trọng đú, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường như hiện nay Nhà nước cũng đó ban hành rất nhiều những văn bản Phỏphương phỏp luật làm cơ sở, nền tảng cho sự hỡnh thành và phỏt triển của hoạt động định giỏ bất động sản Luật đất đai 2003 ra đời tạo điều kiện cho cụng tỏc quản lý và sử dụng đất một cỏch hợp lý, cú hiệu quả. Nghị định 198 Chớnh phủ quy định về giỏ đất và phương phỏp xỏc định giỏ đất là một căn cứ để đảm bảo việc định giỏ khụng trỏi với quy định và sỏt với giỏ chuyển nhượng trờn thị trường Phỏp lệnh giỏ số 40/2002/PL-UBTVQH theo đú định giỏ được chớnh thức cụng nhận là một nghề trong nền kinh tế Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý,sử dụng thẻ thẩm định viờn về giỏ Quyết định số 77/2005 QĐ-BTC về việc ban hành ba tiờu chuẩn định giỏ Việt Nam Nghị định số 101/NĐ-CP về định giỏ tài sản b. Sự phỏt triển của thị trường bất động sản Định giỏ bất động sản là một khõu đúng vai trũ then chốt trong quỏ trỡnh xõy dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, bởi muốn định giỏ bất động sản thỡ phải kiểm tra hàng loạt cỏc yếu tố liờn quan như: tỡnh trạng phỏp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chớnh…qua đú sẽ giỳp người mua khụng bị vướng cào những rắc rối khụng đỏng cú khi giao dịch bất động sản. Vỡ vậy khi thị trường bất động sản phỏt triển đồng thời cũng kộo theo sự phỏt triển của hoạt động định giỏ. c. Sự phỏt triển của cỏc ngõn hàng thương mại Xuất phỏt từ đặc điểm của bất động sản là tài sản khụng di dời được, cú giỏ trị lớn…Nờn việc xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trờn đất trong nền kinh tế thị trường cú một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thỏc tiềm năng đất đai – nguồn nội lực quan trọng thỳc đẩy phỏt triển kinh tế đất nước. Vỡ vậy nhu cầu định giỏ xỏc định giỏ trị bất động sản là khụng thể thiếu, làm cơ sở để thế chấp vay vốn và cũng là cơ sở để ngõn hàng cho vay vốn. Hiện nay phần lớn cỏc ngõn hàng thương mại đó thực hiện cho vay thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất với số dư nợ hàng năm lờn tới hàng trăm tỷ đồng... 1.2.2. Những khú khăn a. Thị trường bất động sản phỏt triển cũn nhiều thiếu sút và chưa minh bạch Sự hoạt động của thị trường “ngầm” cũn khỏ phổ biến, vượt khỏi tầm kiểm soỏt của Chớnh phủ, hệ thống văn bản phỏp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản ban hành thiếu đồng bộ, chưa đỏp ứng được nhu cầu phỏt triển của thị trường này. Từ đú dẫn tới việc thụng tin trờn thị trường này cũn thiếu cụng khai, minh bạch, kộm chớnh xỏc,…tạo cơ hội cho cỏc nhà đầu cơ kiếm lời bất chớnh, đẩy giỏ nhà đất lờn cao, khụng phản ỏnh đỳng giỏ trị của bất động sản trờn thị trường. Đõy là một khú khăn lớn cho cỏn bộ định giỏ. Bởi khi định giỏ người định giỏ cũn phải dự bỏo được nhu cầu và giỏ trị của nú trong tương lai, nhưng khi thị trường khụng ổn định thị họ rất khú khăn để xỏc định điều này. Mặt khỏc việc thu thập và phõn tớch thụng tin trờn thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chớnh xỏc, tăng mức rủi ro ho hoạt động kinh doanh của ngõn hàng b. Khú khăn xuất phỏt từ phớa khỏch hàng Tuy đó cú nhiều bước tiến trong nhận thức của khỏch hàng về bất động sản nhưng vẫn cũn nhiều trường hợp khỏch hàng cung cấp thụng tin thiếu chớnh xỏc, vi phạm cam kết trong hợp đồng…làm người định giỏ tốn rất nhiều thời gian và cụng sức trong việc xỏc nhận lại cỏc thụng tin mà khỏch hàng cung cấp. c. Định giỏ bất động sản là một nghề mới xuất hiện ở nước ta Cụng tỏc định giỏ bất động sản của Việt nam đang trong giai đoạn chuyển đổi từ thiếu tập trung sang tập trung, được điều chỉnh bởi cỏc chớnh sỏch quản lý của xó hội. Tuy nhiờn, trong quỏ trỡnh phỏt triển mặt hạn chế của hoạt động định giỏ bất động sản là chưa cú chuẩn mực rừ ràng cho cụng tỏc quản lý, về phương phỏp và nguyờn tắc định giỏ chưa đồng nhất để cú thể làm cơ sở cho việc xem xột kết quản cụng tỏc định giỏ. Cú thể thấy rằng hoạt động định giỏ bất động sản hiện nay đang gặp những khú khăn cơ bản: thiếu thụng tin về thị trường, thiếu đội ngũ định giỏ chuyờn nghiệp, cơ sở khoa học và ứng dụng định giỏ cũn ớt và thiếu, hệ thống cỏc văn bản phỏp luật về định giỏ cũn nhiều bất cập… II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CễNG TY 2.1. Cơ sở việc định giỏ bất động sản của Cụng ty 2.1.1. Những tiờu chuẩn định giỏ chi phối a. Cơ sở định giỏ: “giỏ trị thị trường” Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chớnh ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiờu chuẩn thẩm định giỏ Việt Nam: “ Giỏ trị thị trường của một tài sản là mức giỏ ước tớnh sẽ được mua bỏn trờn thị trường vào thời điểm định giỏ, giữa một bờn là người mua sẵn sàng mua và một bờn là người bỏn sẵn sàng bỏn, trong một giao dịch mua bỏn khỏch quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bỡnh thường”. b. Nguyờn tắc thẩm định giỏ + Nguyờn tắc sử dụng tốt nhất và cú hiệu quả nhất + Nguyờn tắc cung cầu + Nguyờn tắc thay thế 2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường Để đưa ra một kết quả thẩm định giỏ bất động sản phự hợp nhất với giỏ trị của nú, Cụng ty đó dựa vào hệ thống cơ sở dữ liệu thống kờ việc mua bỏn hơn 1.000 bất động sản đó giao dịch thành cụng trờn địa bàn thành phố Hà Nội, qua đú chọn mẫu được 8 giao dịch phự hợp nhất với bất động sản được thẩm định( điều kiện phỏp lý. vị trớ, hiện trạng, thời gian giao dịch…). Bờn cạnh đú cụng ty đó phõn tớch tổng hợp toàn diện cỏc nhõn tố ảnh hưởng tới mức giỏ của bất động sản nhằm đưa ra dự bỏo về xu hướng vận động của giỏ cả bất động sản trờn địa bàn Hà Nội núi chung và bản thõn bất động sản được định giỏ núi riờng. 2.2. Phương phỏp định giỏ được lựa chọn Thụng qua việc phõn tớch và tổng hợp mối quan hệ giữa cỏc yếu tố cấu thành nờn hệ thống cơ sở cho cuộc định giỏ bao gồm: mục đớch định gớa, tiờu chuẩn giỏ trị thị trường làm cơ sở định giỏ, cỏc nguyờn tắc kinh tế chi phối, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường thu thập được, Cụng ty quyết định chọn ba phương phỏp định giỏ được ỏp dụng để đưa ra kết quả định giỏ là : phương phỏp so sỏnh, phương phỏp chi phớ và phương phỏp đầu tư. 2.3. Quy trỡnh cung cấp dịch vụ Được thể hiện qua bảng : Tiếp nhận yờu cầu khỏch hàng + Phõn cụng chuyờn viờn thực hiện giao dịch BĐS + Kớ hợp đồng khỏch hàng + Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ, tài liệu khỏch hàng cung cấp Nghiờn cứu hồ sơ tài sản + Xỏc định mục đớch định giỏ + Nhận biết BĐS : vị trớ, kớch thước, tỡnh trạng phỏp lý, yếu tố ảnh hương… + Kiểm tra đối chiếu với tài liệu liờn quan Lập KH định giỏ & xỏc định hiện trạng BĐS + Nhận biết BĐS cần định giỏ & xỏc định hiện trạng BĐS + Thực hiện cụng tỏc định giỏ tại hiện trường Thu thập & xử lý thụng tin BĐS + Thụng tin lấy từ: bỏo chớ, bỏo giỏ DN, hồ sơ chứng từ thu thập được khi xỏc định hiện trạng BĐS tại hiện trường… + Phõn tớch thị trường & BĐS + Lựa chọn phương phỏp định giỏ phự hợp Xõy dựng bỏo cỏo & bản thảo chứng thư định giỏ + Mục đớch: tổng hợp cỏc kết quả & kết luận của chuyờn viờn định giỏ một cỏch hiệu quả, cú sức thuyết phục đối với người sử dụng thụng tin Lónh đạo phờ duyệt + Lónh đạo phờ duyệt , ký tờn, đúng dấu vào chứng thư định giỏ Phỏt hành chứng thư định giỏ + Chứng thư phải được lónh đạo ký tờn, đúng dấu, thẩm định viờn ký tờn & ghi rừ họ tờn + Chứng thư cấp cho khỏch hàng phải lập thủ tục giao nhận bằng văn bản, kốm hoỏ đơn GTGT & lập thủ tục thanh lý hợp đồng. 2.4. Phương thức tiến hành định giỏ thực tế của Cụng ty Được trỡnh bày thụng qua hai hợp đồng định giỏ thực tế của Cụng ty BĐS 1: BĐS toạ lạc tại số 8 ngừ 209 Phố Đội Cấn, P.Ngọc Hà, Ba Đỡnh – Hà Nội BĐS 2: BĐS toạ lạc tại số 30 Trần Nhõn Tụng, Q.Hai Bà Trưng – Hà Nội 2.4.1. Nghiờn cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giỏ cung cấp và xỏc định cơ sở định giỏ Được thể hiện trong “Bỏo cỏo kết quả định giỏ” của Cụng ty BĐS Thụng tin BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS T.N.Tụng) Khỏch hàng đề nghị định giỏ Ngõn hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - VIBank ễng Lờ Xuõn Tựng Mục đớch định giỏ Kết quả định giỏ làm cơ sở để VIBank xỏc định giỏ khởi điểm để bỏn đấu giỏ thu hồi nợ Kết quả định giỏ làm cơ sở để vay vốn ngõn hàng Căn cứ định giỏ Văn bản quy phạm phỏp luật về định giỏ Giấy đề nghị định giỏ của VIBank ngày 28/11/2006 Hợp đồng định giỏ giữa Cụng ty và VIBank Văn bản quy phạm phỏp luật về định giỏ Giấy đề nghị định giỏ ngày 6/4/2006 Hợp đồng định giỏ giữa Cụng ty và khỏch hàng Hồ sơ chứng từ về BĐS do ễng Lờ Xuõn Tựng cung cấp Thời điểm định giỏ Thỏng 12/2006 Thỏng 4/2006 ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) 2.4.2. Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chộp và lập biờn bản , đỏnh giỏ về hiờn trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giỏ BĐS Khảo sỏt thực địa BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS T.N.Tụng) Nhúm tiến hành Vũ Tuấn Anh Nguyễn Đức Niờm Dương Phương Hoa Phạm Ngọc Tiến Thời gian tiến hành Ngày 29/11/2006 Ngày 6/4/2006 Mục đớch Xỏc định hiện trạng BĐS (GCNQSDĐ số 10101210698 do UBNDTP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002) Xỏc định hiện trạng BĐS tại thửa đất số 18, thuộc bản đồ số 6H-H-16 (GCNQSDĐ số 10107052911) Kết quả thu được Qua khảo sỏt thực địa nhúm thẩm định thấy rằng thửa đất cú hỡnh dạng,diện tớch đất và diện tớch xõy dựng phự hợp với GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10101210698 Bất động sản đang được sử dụng đỳng mục đớch, đỳng quy hoạch, khụng vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, khụng cú tranh chấp… BĐS nằm tại số 15c Tổ 43 cụm 7, P.Ngọc Hà, Q.Ba Đỡnh, TP Hà Nội. Địa chỉ mới: số 8 Ngừ 209 Phố Đội Cấn, Q.Ba Đỡnh, TP Hà Nội, hiện đang được Ngõn hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank niờm phong chờ xử lý. Qua khảo sỏt thực địa nhúm thẩm định thấy rằng thửa đất cú hỡnh dạng,diện tớch đất và diện tớch xõy dựng phự hợp với GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10107052911 Bất động sản đang được sử dụng đỳng mục đớch, đỳng quy hoạch, khụng vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, khụng cú tranh chấp… BĐS nằm tại số 30 Trần Nhõn Tụng, Q.Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, hiện đang được ễng Lờ Xuõn Tựng thuờ để kinh doanh vàng bạc, đỏ quý, để làm văn phũng và để ở. Đỏnh giỏ Lợi thế: BĐS nằm ở khu vực trung tõm TP Hà Nội, cỏch phố Đội Cấn khoảng 100m, ngừ thẳng, lộ giới ngừ 2.5m. Vị trớ đất 2 mặt tiền, một mặt là ngừ 209 Đội Cấn, một mặt là mặt ngỏch 6/209 Đội Cấn. Hạn chế: Thửa đất cú diện tớch rộng nhưng độ rộng mặt tiền lại hẹp Lộ giới ngừ hẹp nờn khú cho cụng việc kinh doanh của người sử dụng đất Hỡnh thể thửa đất gõy khú khăn cho việc thiết kế kiến trỳc cỏc cụng trỡnh xõy dựng Vị trớ đất gần chựa, gõy tấm lý cho người sử dụng Tài sản đang trong tỡnh trạng bị bắt nợ, thủ tục mua bỏn phải qua Ngõn hàng và tài sản đú phải bỏn một lần và toàn bộ Lợi thế: BĐS nằm ở khu vực trung tõm TP Hà Nội, thuộc khu phố kinh doanh sầm uất, đặc biệt là kinh doanh vàng bạc đỏ quý. BĐS hiện đang được sử dụng để kinh doanh vàng bạc đỏ quý, đú chớnh là mục đớch sử dụng cao nhất tốt nhất với mảnh đất cú mặt tiền ở mặt đường Trần Nhõn Tụng. Hạn chế: Thửa đất cú mặt tiền khỏ nhỏ(3,55m), khụng tương xứng với chiều dài của nú(25.17m), diện tớch rộng(137m2), nở hậu, nờn việc mua bỏn giao dịch sẽ kộm thuận lợi, khụng phự hợp với những ngành nghề kinh doanh đũi hỏi mặt tiền rộng. Về cụng trỡnh xõy dựng khụng đồng bộ nờn kết cấu khụng đồng nhất, lộn xộn, khụng tiện nghi, (cỏc phũng bố trớ khụng hợp lý, cầu thang, khu vệ sinh quỏ nhỏ…) Hiện nay, để thuận tiện cho kinh doanh, ễng Lờ Xuõn Tựng đó thuờ thờm cả BĐS bờn cạnh để tạo thành một tổng thể BĐS hỡnh chữ nhật, thời gian thuờ là 20 năm. ễng cho biết tương lai sẽ mua luụn phần này nếu chủ đồng ý bỏn. ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) 2.4.3. Phõn tớch đỏnh giỏ về thực trạng BĐS tại thời điểm định giỏ trờn cỏc khớa cạnh Được trỡnh bày trong” Bỏo cỏo kết quả định giỏ” của Cụng ty Mụ tả đặc điểm của từng BĐS về mặt phỏp lý BĐS Khảo sỏt thực địa BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS Trần Nhõn Tụng) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101012110698 do UBND TP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002 Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do ễng Lờ Xuõn Tựng cung cấp Căn cứ bản đồ quy hoạch Quận Hai Bà Trưng Căn cứ quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội Đặc điểm phỏp lý Bất động sản nằm tại số 15c Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đỡnh, TP Hà Nội. Đến thời điểm định giỏ thỡ Ngõn hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank được toàn quyền bỏn tài sản để thu hồi nợ vay Bất động sản đang sử dụng đỳng mục đớch quy định, phự hợp với quy hoạch, khụng cú tranh chấp Bất động sản nằm tại số 30 Trần Nhõn Tụng Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội Đến thời điểm định giỏ bất động sản thuộc sử dụng và sở hữu của bà Cao Thị Hoà Hiện bất động sản nằm ở khu phố cũ theo quy hoạch của TP Hà Nội, khụng nằm trong khu vực cú quy hoạch, giải toả Bất động sản đang sử dụng đỳng mục đớch quy định, phự hợp với quy hoạch, khụng cú tranh chấp. ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) Đặc điểm kinh tế – xó hội của bất động sản BĐS Đặc điểm BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS Trần Nhõn Tụng) Kinh tế Khu vực BĐS định giỏ là khu dõn cư sử dụng ổn định, lõu dài, khụng cú tranh chấp. Khu vực xung quanh BĐS gần khu trung tõm quận Ba Đỡnh, khu vực cú cỏc cơ quan đầu nóo của Đảng và Chớnh phủ. Do đú khu vực lõn cận BĐS định giỏ cú điều kiện phỏt triển kinh tế, xó hội. Hiện tại khu vực Đội Cấn đang kinh doanh rất tốt. Tuy nhiờn, BĐS ở vị trớ trong ngừ nờn khả năng kinh doanh hạn chế hơn. Đường Trần Nhõn Tụng nằm ở vị trớ trung tõm kinh tế của TP Hà Nội, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh. BĐS nằm trờn khu phố buụn bỏn, kinh doanh sầm uất. Đặc biệt phố Trần Nhõn Tụng là phố chuyờn kinh doanh vàng, bạc, đỏ quý. BĐS hiện đang được sử dụng để kinh doanh vàng, bạc, đỏ quý, như vậy đú là mục đớch sử dụng cao nhất tốt nhất của BĐS Xó hội Khu vực BĐS định giỏ cú trỡnh độ dõn trớ cao. An ninh tốt, thuận tiện cho việc sinh sống cũng như kinh doanh của người dõn trong khu vực. Đường Trần Nhõn Tụng là đường tiếp giỏp giữa hai quận Hai Bà Trưng và quận Hoàn Kiếm, thuộc trung tõm thành phố, thuộc khu vực cú chất lượng cuộc sống cao, cơ sở hạ tầng kinh tế xó hội tốt như: giao thụng đi lại thuận tiện, gần cỏc trường học tốt, bệnh viện tốt, khu vui chơi giải trớ lớn của Hà Nội, an ninh đảm bảo, trỡnh độ dõn trớ cao, cỏc dịch vụ cung cấp điện, nước, điện thoại, gas,…ở điều kiện tốt. ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) b. Mụ tả đặc điểm của từng BĐS về mặt kỹ thuật BĐS 1( BĐS Đội Cấn) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101012110698 do UBND TP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002 Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của VietValue Căn cứ kết quả khảo sỏt thực địa Đặc điểm kỹ thuật Đặc điểm chung - Địa điểm tài sản : Số 15C Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 8 Ngừ 209 phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội - Vị trớ : Thửa đất số 76 tờ bản đồ địa chớnh số 48 của UBND Thành phố Hà Nội - Diện tớch đất ở : 120,00 m2 - Diện tớch đất vườn liền kề : 87,60 m2 - Diện tớch xõy dựng : 130,0 m2 - Số tầng : 02 tầng - Diện tớch sử dụng : 260 m2 - Mặt tiền : 7,10 m - Chiều dài : 18,50 m - Mục đớch sử dụng : Đất ở và đất vườn liền kề - Thời hạn sử dụng : Lõu dài Đặc điểm chi tiết - Vị trớ: - Vị trớ nhà số 8 ngừ 209 Phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội cạnh phố Đội Cấn 100m. - Lộ giới ngừ 209 Đội Cấn là 2,5m, ngừ vào Bất động sản Thẩm định thẳng, dễ đi lại - Ranh giới: + Hướng đụng giỏp + Hướng tõy giỏp + Hướng nam giỏp + Hướng bắc giỏp : : : : Giỏp ngừ 209 Phố Đội Cấn Nhà dõn Nhà dõn và ngỏch nhỏ Nhà dõn - Giao thụng : Đi lại thuận tiện, 2 mặt tiền - Hệ thống cấp nước : Thành phố - Hệ thống cấp điện : Điện sinh hoạt của thành phố - Hệ thống thoỏt nước : Tốt - Thụng tin, liờn lạc : Điện thoại di động, cố định, truyền hỡnh cỏp hoạt động tốt - Chiếu sỏng : Bỡnh thường - Mụi trường kinh doanh : Thớch hợp với việc làm văn phũng và kinh doanh nhỏ. Và phõn lụ xõy nhà để ở - Cảnh quan : Bỡnh thường - Trung tõm thương mại : Chợ Ngọc Hà - Bệnh viện : Phũng Khỏm đa khoa Đội Cấn - Trường học : Trường Tiểu học Đại Yờn, trường THCS Thống Nhất - An ninh : Tốt - Dõn trớ : Bỡnh thường ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) BĐS 2( BĐS Trần Nhõn Tụng) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do ễng Lờ Xuõn Tựng cung cấp Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của VietValue Căn cứ kết quả khảo sỏt thực địa Đặc điểm kỹ thuật Đặc điểm chung - Địa điểm tài sản : Số 30 Trần Nhõn Tụng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội - Vị trớ : Thửa số: 18, tờ bản đồ số 6H – II – 16 - Diện tớch đất được cấp sổ đỏ : 137 m2 - Diện tớch xõy dựng : 137 m2 - Diện tớch sử dụng : 411 m2 - Mặt tiền : 3,55 m - Chiều dài : 25,17 m - Mục đớch sử dụng : Đất ở - Thời hạn sử dụng : Lõu dài - Số phũng : 7 - Số nhà cụng trỡnh phụ : 3 Đặc điểm chi tiết - Ranh giới: + Hướng đụng giỏp + Hướng tõy giỏp + Hướng nam giỏp + Hướng bắc giỏp : : : : Cửa hàng bỏn quần ỏo Cửa hàng bỏn quần ỏo Mặt phố Trần Nhõn Tụng Nhà dõn - Giao thụng : Đi lại thuận tiện - Hệ thống cấp nước : Thành phố - Hệ thống cấp điện : Thành phố - Hệ thống thoỏt nước : Tốt - Thụng tin, liờn lạc : Tốt - Phũng chỏy, chữa chỏy : Tốt - Chiếu sỏng Bỡnh thường - Mụi trường kinh doanh Tốt - Cảnh quan Bỡnh thường - Cỏch Viện Y học cổ truyền trung ương 900 m - Cỏch Cụng Viờn Thống Nhất 900 m - Cỏch Viện Mắt Trung Ương – Hà Nội 600 m - Cỏch Chợ Hụm – Hà Nụi 800 m - Cỏch trường THCS Tõy Sơn – Hà Nội 800 m ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) 2.4.4. Thu thập cỏc giao dịch về BĐS trờn địa bàn TP Hà Nội Cựng quỏ trỡnh thu thập, xử lý thụng tin và hệ thống cơ sở dữ liệu VietValue chọn ra 3 – 5 mẫu phự hợp nhất, tương đồng với bất động sản cần định giỏ BĐS Thụng tin BĐS 1 (BĐS Đội Cấn) BĐS 2 ( BĐS Trần Nhõn Tụng) Thời gian định giỏ Thỏng 12/2006 Thỏng 4/2006 Thu thập giao dịch về BĐS trong thời gian Thỏng 6/2006 đến thỏng 11/2006 Thỏng 2/2006 đến thỏng 4/2006 Cỏc BĐS tương đồng BĐS tại ngừ 209, ngừ 100, ngừ 174 Phố Đội Cấn BĐS tại Phố Huế, Bựi Thị Xuõn, Trần Việt Vương, Tụ Hiến Thành ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) 2.4.5. Lựa chọn phương phỏp so sỏnh phự hợp để xỏc định giỏ trị BĐS Được thể hiện trong “thuyết minh chứng thư định giỏ” của Cụng ty Áp dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp để xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất Cỏc bất động sản so sỏnh: Nội dung BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Địa chỉ Số 31 Ngừ 209 Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Ba Đỡnh Số 24 Ngừ 100 Phố Đụi Cấn Số 26 Ngừ 174 Phố Đội Cấn Nguồn thụng tin Cụng ty CP thụng tin và định giỏ Việt Nam Cụng ty CP thụng tin và định giỏ Việt Nam Cụng ty CP thụng tin và định giỏ Việt Nam Diện tớch (m x m) DT đất: 90m2 4 m x 16 m 70m2 DTXD 40 m2 128 m2 100 m2 Mụ tả Nhà cấp 4 đú cũ, tường cổng bao quanh, khụng gian thoỏng Nhà 2 tầng xõy đú cũ, khụng gian thoỏng Nhà 2 tầng xõy đú cũ, kiến trỳc theo kiểu cổ Phỏp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Liờn hệ C. Quỳnh Anh 0914 608668 C. Nguyễn Thị Minh Kha 8437742/0912311723 A. Tỏm 7220304 / 0903212605 Mặt tiền 4,5m 4,0m 5,0m Ngừ rộng 2,5m 2,5m 2,1m Điều kiện KT - XH Tương đồng Tương đồng Tương đồng Giỏ Rao bỏn 27 triệu đ/m2 27 triệu đ/m2 1,9 tỷ VNĐ Ước tớnh: 26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 1,8 tỷ VNĐ Giỏ XD: 20 triệu 100 triệu đồng 60 triệu VNĐ GiỏQSDĐ/m2: 26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 24,857 triệu đ/m2 ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) Phõn tớch và đỏnh giỏ cỏc thương vụ so sỏnh BĐS Thụng tin SS1(ngừ 209 Đội Cấn) SS2(ngừ 100 Đội Cấn) SS3(ngừ 174 Đội Cấn) Phõn tớch và đỏnh giỏ BĐS cú vị trớ tại ngừ 209 phố Đội Cấn cú cỏc điều kiện về tự nhiờn và hạ tầng tương tự như BĐS mục tiờu.Tuy nhiờn BĐS này cú quy mụ diện tớch nhỏ hơn và hỡnh dạng thửa đất vuụng vắn hơn so với BĐS mục tiờu. Nhưng vị trớ của BĐS ở trong ngừ sõu hơn BĐS mục tiờu khoảng 30m so với đường Đội Cấn. BĐS cú vị trớ tại ngừ 100 Đội Cấn, cú lộ giới ngừ 2,5m và độ sau của ngừ tương tự như vị trớ của BĐS mục tiờu. BĐS này cú khụng gian thoỏng mỏt và hỡnh dạng đất nở hậu. Ngoài ra quy mụ diện tớch của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiờu nờn khả năng giao dịch cao hơn so với BĐS mục tiờu. BĐS nằm ở vị trớ ngừ 174 phố Đội Cấn, BĐS này cú vị trớ trong ngừ sõu hơn và lộ giới ngừ cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiờu. Tuy nhiờn, lộ giới trước nhà của BĐS này lại rộng, cảnh quan đẹp, quy mụ diện tớch của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiờu. Giỏ QSDĐ 26.400.000 đ/m2 26.500.000đ/m2 24.857.000đ/m2 ( Nguồn: Cụng ty cổ phần thụng tin và định giỏ Việt Nam – VietValue) Phõn tớch và đỏnh giỏ chi tiết trờn cơ sở so sỏnh sử dụng đất Sau khi so sỏnh, phõn tớch căn cứ vào CSHT kỹ thuật, xó hội, quy hoạch, mụi trường sống, mụi trường kinh doanh và cỏc yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giỏ trị BĐS, phũng Thẩm định giỏ đó ước tớnh giỏ Quyền sử dụng đất phự hợp với khả năng trao đổi và mua bỏn ở thời điểm hiện tại đối với BĐS tại khu vực trong ngừ của đường Đội Cấn tương tự như BĐS mục tiờu toạ lạc cú giỏ: 25.000.000 đ/m2 đến 27.000.000 đ/m2. Kết luận giỏ trị Quyền sử dụng đất đối với bất động sản cần định giỏ Căn cứ vào một số đặc điểm liờn quan đến BĐS định giỏ như: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy mụ diện tớch, hướng, hỡnh dạng thửa đất, mụi trường nơi BĐS toạ lạc…Phũng Thẩm định giỏ đó ước tớnh giỏ trị Quyền sử dụng đất của BĐS cần định giỏ cú giỏ: 25.151.000 đ/m2. Giỏ trị trờn được tớnh toỏn trờn cơ sở diện tớch đất khụng vi phạm quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh cũng như hoàn thiện cỏc thủ tục phỏp lý của BĐS. Giỏ trị quyền sử dụng đất ở: Giỏ trị QSDĐ = Diện tớch đất sử dụng (m2) x Giỏ thị trường QSDĐ (đồng/m2). = 120,0 m2 x 25.150.000 đ/m2 = 3.018.000.000 đồng. (Bằng chữ: Ba tỷ khụng trăm mười tỏm triệu đồng chẵn) Giỏ trị quyền sử dụng đất vườn liền kề: Trong diện tớch 207,6 m2 thỡ chỉ cú 120,0 m2 là đất ở, cũn lại 87,6m2 là đất vườn liền kề. Để đưa thửa đất về trạng thỏi sử dụng đất một cỏch cú hiệu quả nhất thỡ Phũng thẩm định xỏc định là sẽ nộp tiền thuế để chuyển toàn bộ diện tớch đất vườn liền kề thành đất ở đụ thị. Giỏ đất ở giao dịch trờn thị trường là: = 87,6m2 x 25.150.000 đ/m2 = 2.203.140.000 đồng Theo Quyết định số 05 của UBND thành phố Hà Nội về việc Quy định khung giỏ đất trờn địa bàn thanh phố Hà Nội thỡ đất ở vị trớ cú lộ giới ngừ 2,5m như Bất động sản thỡ xột vào vị trớ 3 của đường Đội Cấn cú giỏ quy định như sau: Giỏ đất ở VT3 : 11.800.000 đ/m2 Giỏ đất vườn liền kề : 5.133.000 đ/m2 Để chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất vườn liền kề sang mục đớch đất ở thỡ theo quy định phải nộp 100% tiền sử dụng đất (Do diện tớch đất ở của Bất động sản đú vượt quỏ hạn mức sử dụng đất nhưng diện tớch đất vượt hạn mức sử dụng ổn định lõu dài khụng cú tranh chấp và khụng vi phạm quy hoạch). Vậy nghĩa vụ tài chớnh phải nộp là: = 87,6 m2 x (11.800.000 đ/m2 – 5.133.000 đ/m2) = 584.029.200 đồng Ngoài nghĩa vụ tài chớnh phải nộp, thỡ theo thụng lệ thị trường thỡ cần phải chi phớ khoảng 30.000.000 đ để chi phớ tư vấn và thực hiện trọn gúi cụng việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất. Vậy giỏ trị Quyền sử dụng đất sau khi đú hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh và chuyển đổi là: = 2.203.140.000đ – 584.029.200đ – 30.000.000đ = 1.589.110.800 đồng Làm trũn: 1. Bằng chữ: Một tỷ năm trăm tỏm mươi chớn triệu một trăm mười một ngàn đồng chẵn. Tổng giỏ trị quyền sử dụng đất = Giỏ trị QSDĐ ở + Giỏ trị QSDĐ vườn liền kề = 3.018.000.000đ + 1.589.111.000đ = 4.607.111.000 đồng Làm trũn: 4.607.000.000 đồng Bằng chữ: Bốn tỷ sỏu trăm lẻ bảy triệu đồng chẵn Áp dụng phương