Chuyên đề Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

n được đầo tạo chuyên môn nghiệp vụ tại trung tâm đào tạo riêng của ACB. Hai năm 1998-1999 ACB được công ty tài chính quốc tế (IFC) tài trợ một chương trình hỗ trợ kỹ thuật, tín dụng về đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên, do ngân hàng East Bank and Trust company (FEBTC) thực hiện trong năm 2002-2003, các cấp điều hành đó tham gia các khoá học về quản trị ngân hàng tại trung tâm đào tạo ngân hàng (BAnk Training Centret). * Quy trình nghiệp vụ. Các quy trình nghiệp vụ chính được chuẩn hoá theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000. * Chiến lược. Chuyển đổi từ chiến lược các quy tắc đơn giản (eule straleoy) sang chiến lược cạnh tranh bằng sự khác biệt hoá (a competitive straleoy of differentiation) xu hướng ngân hàng bán lẻ (định hướng khách hàng là cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ. 2. Tình hình hoạt động năm 2005. a. Tăng trưởng. Năm 2005 trong NHTM cạnh tranh gay gắt về huy động vốn. Trong khi tốc độ tăng trưởng huy động vốn của ngân hàng Việt Nam là 22,4% thì vốn huy động của ACB đạt 13,882 tỷ đồng, tăng 41,5% tổng tài sản của ACB của năm 2005 đạt 15,417 tỷ đồng tăng 42% so với cùng kỳ 2004. ACB có tổng tài sản lớn nhất trong các ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam. Trong tổng nguồn vốn của ACB có 82% là tiền gửi khách hàng (trong đó 65% là tiền gửi tiết kiệm của dân cư, 17% là tiền gửi không kỳ hạn của các tổ chức và các nhân, 5% là nguồn vốn chủ sở hữu và 6% lầ nguồn tiền gửi từ thị trường liên ngân hàng. Xét theo loại tiền tệ thì 40% tiền gửi của khách hàng là bằng USD còn là VNĐvà vàng. Tiền gửi dân cư chiếm tỷ trọng lớn trong tổng huy động vốn là yếu tố quan trọng góp phần cho tính ổn định của nguồn vốn. Vốn chủ sở hữu của ACB đạt 649 tỷ đồng so với 562 tỷ cuối năm 2004 và tăng 17,5%. Hiện nay aCB có 3 cổ đông nước ngoài là connaught investars Ltd (thuộc tập đoàn Jardine) công ty đầu tư Dragon capital và công ty tài chính Quốc tế (IFC) thuộc ngân hàng thế giới. Ba cổ đông nước ngoài sở hữu 24% vốn điều lệ dự kiến vốn điều lệ của năm 2006 sẽ là 950 tỷ đồng. Cơ cấu sử dụng vốn tại ACB có tính an toàn cao. Dư nợ tín dụng chiếm 46,4%vốn huy động và 41,3% trong khi tốc độ tăng trưởng của toàn ngành là 26,7%. Trong tổng dư nợ cho vay (bao gồm cả cho vay cá nhân và doanh nghiệp) có đến 97% được đảm bảo bằng tài sản thế chấp bảo lãnh, trong đó 90% được đảm bảo bằng bất động sản hoặc các chứng từ có giá do ACB phát hành. Giá trị bình quân một khoản vay là 153 triệu đồng. Tỷ lệ giữa giá trị tài sản đảm bảo do ACB đánh giá so với dư nợ nằm trong khoảng 1,5 đến 1,6 lần, và đây là một yếu tố quan trọng làm nâng cao độ an toàn của danh mục cho vay. Cơ cấu sử dụng vốn tại ACB cũng có tính thanh khoán cao. Trong các năm 2004 và 2005 ACB đã chuyển dịch dần cơ cấu sử dụng vốn, từ tiền gửi sang ác sản phẩm có tính thanh khoản cao hơn là trái phiếu Chính phủ và trái phiếu ngân hàng thươngmại nhà nước. Năm 2005 hoạt động thanh toán quốc tế đạt doanh số xấp xỉ 540 triệu USD, tăng 25% so năm trước. Phí và hoa hồng thu được tăng hơn 31%. Nghiệp vụ thanh toán quốc tế được triển khai thêm tại một số chi nhánh trong hệ thống. Doanh số chuyển tiền kiểu hối Westem Union tăng 6% so với năm trước. Với gần 200 đơn vị sản phẩm, ACB là một ngân hàng có danh mục sản phẩm phong phú và đa dạng nhất trong số các ngân hàng thương mại cổ phần hiện nay ở Việt Nam. Trong năm 2005 ACB đã triển khai các sản phẩm mới như: nghiệpvụ quyền chọn mua bán vàng (gold option) kinh doanh vàng tài khoản phát hành bank draft đa ngoại tệ, cho vay hoán đổi nhà chương trình bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMELG) của tổ chức phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID) năm 2005 ACB tiếp tục đưa ra các sản phẩm mới khác trong huy động và cho vay, triển khai nghiệp vụ quyền chọn mua bán ngoại tệ (Currency option) và bao thanh toán (Factoring). Hệ thống mạng lưới đã được phát triển khá nhanh trong năm 2005. Đã thành lập thêm 4 chi nhánh cấp I tại Đồng Nai, Bình Dương, Khánh Hoà và Bắc Ninh, một chi nhánh cấp II và năm phòng giao dịch. Đến cuối năm 2005, toàn hệ thống ACB có 42 chi nhánh và phòng giao dịch và hai công ty trực thuộc là công ty chứng khoán ACB (ACBS) và công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ACB (ACBA). b. Hiệu quả. Song song với sự tăng trưởng đó là hiệu quả tài chính của ACB. Trong điều kiện ngân hàng nhà nước Việt Nam (NHNN) tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc vào giữa năm 2004 và chỉ số giá tiêu dùng tăng đột biến trong năm, ACB vẫn duy trì được tốt nguồn thu nhập từ lãi suất. Tỷ trọng thu nhập ròng từ lãi/ tổng tài sản (TTS) bình quân/năm là 2,7%. Doanh mục cho vay chiếm 43,2% TTS) đem lại trên 60% thu nhập từ lãi cho ngân hàng. Đây là kết quả của chính sách thận trọng trong hoạt động tín dụng của ACB. Trước 1 tỷ trọng cho vay tiền trên tổng tài sản còn có thể lớn hơn nữa ACB từng bước nâng cao tính khoa học trong khi triển khai chính sách tăng trưởng này để tăng nguồn thu nhập. II. Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP á châu 1. Quy định của Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng TPCP á châu về định giá thế chấp BĐS - Cỏc quy định về BĐS thế chấp được quy định cụ thể tại cỏc văn bản phỏp luật của Chớnh phủ, NHNN và tại Ngõn hàng TMCP Á Chõu : Luật dõn sự, Luật đất đai, Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tướng Chớnh phủ về đảm bảo tiền vay của cỏc tổ chức tớn dụng; Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tướng chớnh phủ về sửa đổi bổ sung một số điều khoản trong Nghị định 178; Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tướng chớnh phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của cỏc tổ chức tớn dụng đối với khỏch hàng; Thụng tư số 06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/99/NĐ-CP; Thụng tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho cỏc Tổ chức tớn dụng. Đõy là những cơ sở phỏp lý để cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và Ngõn hàng TMCP Á Chõu núi riờng tiến hành cụng tỏc định giỏ, quản lý và xử lý BĐS thế chấp. 1.1. Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp (Trích quy định của NHTW về thế chấp BĐS Để thực hiện vay vốn bằng hỡnh thức thế chấp BĐS, phải thực hiện cỏc nguyờn tắc sau: Khỏch hàng vay phải thế chấp BĐS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngõn hàng, trừ trường hợp phỏp luật quy định khỏc. Ngõn hàng và khỏch hàng vay thoả thuận lựa chọn biện phỏp đảm bảo bằng BĐS thế chấp của khỏch hàng vay hoặc bảo lónh bằng tài sản của bờn thứ ba. Ngõn hàng cú quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bờn thứ ba bảo lónh bằng BĐS của khỏch hàng. Trường hợp bờn thứ ba bảo lónh bằng tài sản cho khỏch hàng vay là cỏ nhõn, phỏp nhõn nước ngoài thỡ việc thực hiện bảo lónh phải tuõn theo cỏc quy định của phỏp luật Việt Nam. Người bảo lónh chỉ được bảo lónh bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh. Nếu bờn bảo lónh là tổ chức tớn dụng thỡ thực hiện bảo lónh theo quy định của Luật cỏc tổ chức tớn dụng và quy định của NHNN Việt Nam. Giỏ trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đú đủ điều kiện bảo đảm tiền vay theo quy định của phỏp luật, thỡ việc thế chấp, bảo lónh đồng thời cả giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đú hay tỏch rời giữa tài sản gắn liền với đất và giỏ trị quyền sử dụng đất, thỡ tổ chức tớn dụng nhận thế chấp, bảo lónh phải cú khả năng quản lý tài sản trong quỏ trỡnh cho vay và xử lý tài sản đú để thu hồi nợ nếu khỏch hàng khụng trả được. 1.2- Cơ sở, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp.(trớch quy định NHNN về thế chấp BĐS) 1.2.1. Cơ sở bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp - Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong cỏc điều kiện sau: + Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp, đất lõm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp phỏpl; Đất của cỏc tổ chức kinh tế do Nhà Nước giao cú thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp được thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh + Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất được Nhà Nước cho thuờ đất mà trả tiền thuờ đất hàng năm thỡ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại tổ chức tớn dụng Việt Nam để vay vốn phỏt triển sản xuất kinh doanh. + Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà Nước cho thuờ đất mà trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ đất, hoặc đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm mà thời hạn thuờ đất đó được trả tiền cũn lại ớt nhất là 05 năm. + Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất ở, đất chuyờn dựng được thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng, tổ chức kinh tế và cỏ nhõn Việt Nam ở trong nước. + Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà Nước cho thuờ đất mà trả tiền đất hàng năm thỡ chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền đất đú. Ngõn hàng phải kiểm tra tớnh hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm tài sản thế chấp. Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; cú thể lập thành văn bản riờng hoặc ghi trong hợp đồng tớn dụng; Đối với hợp đồng bảo lónh bằng BĐS phải lập thành văn bản riờng. Ngõn hàng xem xột, quyết định việc đảm bảo tiền vay bằng BĐS hỡnh thành từ vốn vay, nếu khỏch hàng vay và BĐS hỡnh thành từ vốn vay đỏp ứng đủ cỏc điều kiện đối với khỏch hàng vay và tài sản hỡnh thành từ vốn vay như sau: + Đối với khỏch hàng vay phải cú khả năng tài chớnh để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, cú dự ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và cú hiệu quả hoặc cú dự ỏn đầu tư phương ỏn phục vụ đời sống khả thi phự hợp với quy định của phỏp luật; cú mức vốn tự cú tham gia vào dự ỏn đầu tư hoặc phương ỏn sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giỏ trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng cỏc biện phỏp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 45% vốn đầu tư của dự ỏn hoặc phương ỏn đú. + Đối với BĐS hỡnh thành từ vốn vay dựng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải xỏc định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xỏc định được giỏ trị, số lượng và được phộp giao dịch. Trường hợp phỏp luật quy định BĐS phải mua bảo hiểm thỡ khỏch hàng vay phải mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi BĐS đó được đưa vào sử dụng. 1.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS - Hợp đồng thế chấp bảo lónh phải cú chứng nhận của Cụng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp cú thẩm quyền, nếu cỏc bờn cú thoả thuận; Trong trường hợp phỏp luật quy định phải cú chứng nhận hoặc chứng thực thỡ cỏc bờn phải tuõn theo. UBND cấp cú thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lónh là cỏc cấp UBND mà phỏp luật về cụng chứng quy định cú quyền hạn chứng thực cỏc hợp đồng thế chấp bảo lónh. Trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước thế chấp toàn bộ dõy chuyền cụng nghệ chớnh theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật, thỡ phải cú văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đú. Đối với BĐS thế chấp là nhà; cụng trỡnh xõy dựng để bỏn, để cho thuờ thỡ khỏch hàng vay, bờn bảo lónh chỉ được bỏn, cho thuờ trong trường hợp cú chập nhận bằng văn bản của ngõn hàng nơi nhận thế chấp. 1.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp Hợp đụng thế chấp BĐS phải cú cỏc nội dung chủ yếu sau: Tờn, địa chỉ của cỏc bờn; ngày, thỏng, năm; Nghĩa vụ được bảo đảm; Miờu tả BĐS thế chấp: Vị trớ, đặc điểm, diện tớch, ranh giới, cỏc vật phụ kốm theo; Giỏ trị của BĐS thế chấp: ghi rừ giỏ trị theo văn bản xỏc định giỏ trị BĐS kốm theo mà cỏc bờn đó thoả thuận xỏc định hoặc thuờ tổ chức tư vấn, chuyờn mụn. Bờn giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp; Quyền nghĩa vụ của cỏc bờn; Cỏc thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp; Cỏc thoả thuận khỏc. 1.3- Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn khi thế chấp BĐS (trớch quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Để bảo đảm cho quỏ trỡnh diễn ra cú lợi cho cả bờn thế chấp và bờn nhận thế chấp thỡ cỏc bờn cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau: 1.3.1- Quyền của khỏch hàng vay - Khai thỏc cụng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp. - Cho thuờ, cho mượn BĐS thế chấp, nếu cú thoả thuận hoặc phỏp luật quy định - Yờu cầu ngõn hàng giữ BĐS, giấy tờ liờn quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng. - Yờu cầu bờn thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị hư hỏng; - Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngõn hàng hoặc bờn thứ ba giữ. 1.3.2- Nghĩa vụ của khỏch hàng vay - Thụng bỏo cho ngõn hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bờn thứ ba ( nếu cú) Giao BĐS thế chấp ( nếu cỏc bờn cú thoả thuận); giao bản chớnh giấy tờ về BĐS thế chấp cho ngõn hàng; Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của phỏp luật. Trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp thỡ khụng đựoc bỏn, trừ trường hợp là nhà, cụng trỡnh xõy dựng để bỏn, để cho thuờ thỡ khỏch hàng cú thể bỏn, cho thuờ nếu được ngõn hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khỏch hàng phải dựng yờu cầu đũi nợ, số tiền thu được từ việc bỏn BĐS trả nợ cho ngõn hàng. Khụng được trao đổi, tặng, cho, cho thuờ, cho mượn, gúp vốn liờn doanh BĐS thế chấp. Tạo điều kiện thuận lợi cho ngõn hàng kiểm tra BĐS thế chấp; Khụng được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ quyền sử dụng đất đó thế chấp và phải sử dụng đỳng mục đớch, khụng được huỷ hoại làm giảm giỏ trị của đất. Trong trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp thỡ phải bảo quản an toàn, ỏp dụng cỏc biện phỏp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thỏc nếu thấy việc tiếp tục khai thỏc cú nguy cơ làm mất giỏ trị hoặc giảm sỳt giỏ trị BĐS thế chấp. Trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thỡ phải sửa chữa, khụi phục giỏ trị, thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngõn hàng. Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đó được bảo hiểm thỡ khỏch hàng vay phải phối hợp với ngõn hàng tiến hành cỏc thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngõn hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thỡ khỏch hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc hoặc trả nợ trước thời hạn. Đối với BĐS thế chấp hỡnh thành từ vốn vay: + Phải giao cho ngõn hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà BĐS sẽ được hỡnh thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay. + Thụng bỏo cho ngõn hàng về quỏ trỡnh hỡnh thành và tỡnh trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngõn hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay. + Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà phỏp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thỡ trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngõn hàng giữ bản chớnh giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đú. + Khụng đựơc bỏn, chuyển nhượng, tặng cho, gúp vốn liờn doanh hoặc dựng tài sản hỡnh thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khỏc khi chưa trả hết nợ cho ngõn hàng, trừ trường hợp được ngõn hàng đồng ý cho bỏn để trả nợ cho chớnh khoản vay được bảo đảm. 1.3.3- Quyền của ngõn hàng - Giữ giấy tờ về BĐS thế chấp; giữ BĐS thế chấp trong trường hợp cỏc bờn cú thoả thuận; - Yờu cầu khỏch hàng vay cung cấp thụng tin về thực trạng BĐS thế chấp trong trường hợp giữ BĐS; - Khai thỏc cụng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp theo thoả thuận trong trường hợp giữ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp. - Yờu cầu khỏch hàng vay hoặc bờn thứ ba giữ BĐS thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung BĐS thế chấp hoặc thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc nếu BĐS bị hư hỏng; Nếu khỏch hàng vay hoặc bờn thứ ba khụng thực hiện được thỡ ngõn hàng được thu nợ trước hạn; - Xử lý BĐS để thu hồi nợ theo quy định của phỏp luật; - Đối với BĐS hỡnh thành từ vốn vay: + Tiến hành kiểm tra và yờu cầu khỏch hàng vay cung cấp thụng tin để kiểm tra, giỏm sỏt tài sản hỡnh thành từ vốn vay; + Yờu cầu khỏch hàng vay thụng bỏo tiến độ hỡnh thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay; + Thu hồi nợ vay trước hạn, nếu phỏt hiện khỏch hàng vay khụng sử dụng vốn vay để hỡnh thành tài sản như đó cam kết; + Xử lý tài sản hỡnh thành từ vốn vay để thu hồi nợ khi khỏch hàng vay khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ. 1.3.4- Nghĩa vụ của ngõn hàng - Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường hợp ngõn hàng giữ. - Khụng được bỏn, trao đổi, tặng cho, cho thuờ, cho mượn, gúp vốn liờn doanh hoặc dựng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc, trong trường hợp ngõn hàng giữ. - Bồi thường thiệt hại cho khỏch hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngõn hàng giữ. - Khụng được tiếp tục khai thỏc cụng dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếp tục khai thỏc cú nguy cơ làm mất giỏ trị, giảm sỳt giỏ trị BĐS trong trường hợp ngõn hàng giữ. - Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khỏch hàng khi khỏch hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngõn hàng giữ. - Đối với BĐS hỡnh thành từ vốn vay: + Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khỏch hàng vay và tài sản hỡnh thành từ vốn vay dựng làm bảo đảm tiền vay đỏp ứng được cỏc điều kiện quy địnhl + Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện phỏp bảo đảm tiền vay băng tài sản hỡnh thành từ vốn vay, nếu ngõn hàng giữ. 1.4- Xỏc đinh giỏ trị của BĐS thế chấp.(trớch quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Việc xỏc đinh giỏ trị BĐS thế chấp quyết định đến luồng cho vay của ngõn hàng đối với khỏch hàng vay. Do đú để đảm bảo quyền và lợi ớch của người đi vay và người cho vay thỡ giỏ trị của BĐS thế chấp được xỏc đinh như sau: BĐS thế chấp phải được xỏc định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xỏc đinh giỏ trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xỏc định mức cho vay của ngõn hàng và nú khụng được ỏp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ. Việc xỏc định giỏ trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riờng hoặc ghi vào hợp đồng tớn dụng. Đối với BĐS thế chấp khụng phải là quyền sử dụng đất, thỡ việc xỏc định giỏ trị của BĐS thế chấp do cỏc bờn thoả thuận, hoặc thuờ tổ chức tư vấn, tổ chức chuyờn mụn xỏc định trờn cơ sở giỏ trị thị trường tại thời điểm xỏc định, cú tham khảo đến cỏc loại giỏ như giỏ quy định của Nhà nước ( nếu cú), giỏ mua, giỏ trị cũn lại trờn sổ sỏch kế toỏn và cỏc yếu tố khỏc về giỏ; Đối với giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lónh được xỏc định như sau: Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận chuyển nhượng giỏ trị quyền sử dụng đất hợp phỏp; đất do Nhà nước giao cú thu tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lónh do ngõn hàng và khỏch hàng vay, bờn bảo lónh thoả thuận giỏ đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đú tại thời điểm thế chấp. Ngõn hàng xem xột, quyết định mức cho vay và tự chịu trỏch nhiệm về rủi ro vốn cho vay. Đất do Nhà nước cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tổ chức kinh tế thuờ mà đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả tiền thuờ đất cho nhiều năm, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lónh gồm tiền để đền bự thiệt hại, giải phúng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuờ đất (nếu cú) tiền thuờ đất đó trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuờ đất cho thời gian đó sử dụng. Trường hợp thế chấp, bảo lónh giỏ trị quyền sử dụng đất mà người thuờ đất được miễn, giảm tiền thuờ đất theo quy định của phỏp luật, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lónh được tớnh theo giỏ trị thuờ đất trước đú khi được miễn giảm. Giỏ trị BĐS thế chấp được xỏc định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và cỏc quyền phỏt sinh từ BĐS đú, nếu cỏc bờn cú thoả thuận hoặc phỏp luật cú quy định, Trong trường hợp BĐS thế chấp cú vật phụ, thỡ giỏ trị của vật phụ cũng thuộc giỏ trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS cú vật phụ, thỡ giỏ trị vật phụ chỉ thuộc giỏ trị BĐS thế chấp khi cỏc bờn cú thoả thuận. 1.5- Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp (trớch quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Một BĐS bảo quản được dựng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tớn dụng. Trường hợp BĐS được dựng để bảo đảm cho cỏc nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tớn dụng, thỡ phải cú đủ cỏc điều kiện: Cỏc giao dịch đảm bảo liờn quan đến BĐS này đó được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Gớa trị BĐS thế chấp được xỏc định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm lớn hơn tổng giỏ trị cỏc nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp cú quy định khỏc; Cỏc tổ chức tớn dụng cựng chấp nhận một BĐS thế chấp, bảo lónh phải thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chớnh giấy tờ liờn quan đến BĐS bảo đảm, về việc xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ nếu khỏch hàng khụng trả nợ; Trường hợp thế chấp BĐS cú khoản vay hợp vốn, cỏc tổ chức tớn dụng tham gia hợp vốn cú văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý BĐS và giấy tờ của BĐS thế chấp, khụng phõn biệt đú là tổ chức tớn dụng nước ngoài, tổ chức tớn dụng liờn doanh hay tổ chức tớn dụng Việt Nam. 2- Kiểm tra trước khi cho vay (trớch quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Việc kiểm tra trước khi cho vay đối với BĐS thế chấp là bước quan trọng trong quỏ trỡnh cho vay, trờn cơ sở đú chuyờn viờn định giỏ cú thể năm rừ được tớnh vật chất và phỏp lý của BĐS thế chấp. Khi kiểm tra, cỏn bộ định giỏ cần kiểm tra cỏc loại giấy tờ cần thiết sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS; GCNQSD đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất; Bảng kờ khai tài sản bảo đảm tiền vay( nếu cú); Cỏc giấy tờ khỏc cuả BĐS bảo đảm tiền vay; Sổ hộ khẩu , chứng minh thư nhõn dõn, giấy đăng ký kinh doanh nếu cú của khỏch hàng vay. Đối với cỏc tổ chức kinh tế, ngoài cỏc giấy tờ trờn thỡ cần phải cú: Quyết định hoặc giấy phộp thành lập; Giấy phộp hành nghề đối với cỏc trường hợp luật phỏp quy định phải cú giấy phộp hành nghề; Điều lệ hoạt động; Quyết định bổ nhiệm giỏm đốc, kế toỏn trưởng; Cỏc giấy tờ khỏc cú liờn quan; Cỏc giấy tờ trờn phải là cỏc giấy tờ gốc hoặc bản sao cú cụng chứng của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Đối với những trường hợp cú đủ giấy tờ hợp lệ, chuyờn viờn định giỏ sẽ hướng dẫn khỏch hàng làm thủ tục vay vốn. Hồ sơ gồm: + Giấy đề nghị vay vốn ( theo mẫu); + Hồ sơ tài chớnh của khỏch hàng đối với cỏc tổ chức kinh tế gồm: bỏo cỏo tài chớnh trong ba năm gần nhất liờn tục, bỏo cỏo tỡnh hỡnh tài chớnh đến ngày vay vốn; + Phương ỏn sử dụng tiền vay: Phải cú dự ỏn đầu tư đó được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt và cỏc giấy tờ khỏc cú liờn quan đến mục đớch sử dụng vốn, phương ỏn trả nợ( gốc và lói); Chuyờn viờn định giỏ cú trỏch nhiệm kiểm tra tớnh đầy đủ, trung thực và hợp phỏp về hồ sơ vay vốn của khỏch hàng, thụng bỏo cho khỏch hàng để bổ sung những chỗ cũn thiếu sút trong hồ sơ. Ngoài việc kiểm tra tớnh phỏp lý của BĐS như trờn, chuyờn viờn định giỏ cần kiểm tra tỡnh hỡnh thực tế của BĐS thế chấp. Việc kiểm tra thực tế giỳp cho chuyờn viờn định giỏ đỏnh giỏ mức độ trung thực của cỏc thụng tin mà khỏch hàng vay đó cung cấp. Khi đến kiểm tra thực tế thỡ chuyờn viờn định giỏ ngoài việc kiểm tra những thụng tin mà khỏch hàng vay cung cấp, cầểntực tiếp thu thập thờm những thụng tin liờn quan đến khỏch hàng bằng biện phỏp nghiệp vụ. Từ đú mới cú thể cú những thụng tin đầy đủ cần thiế. 3- Tỡnh hỡnh định giỏ BĐS thế chấp tại Ngõn hàng TMCP Á Chõu BĐS được thế chấp tại Ngõn hàng TMCP Á Chõu hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với vốn đất. Vỡ vậy trong phạm vi của đề tài sẽ đi sõu nghiờn cứu tỡnh hỡnh định giỏ nhà đất mà khỏch hàng đem thế chấp. Khi một khỏch hàng cú nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh hay tiờu dựng tại Ngõn hàng TMCP Á Chõu thỡ cỏn bộ định giỏ trước tiờn cần xỏc định cỏc thụng tin liờn quan đến khỏch hàng bao gồm: Mục đớch vay vốn, số lượng vốn vay, khỏch hàng cú thuộc đối tượng cho vay bảo đảm bằng tài sản khụng. Cụng việc của cỏn bộ định giỏ sẽ là xem xột những giấy tờ liờn quan đến BĐS như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, cỏc giấy tờ khỏc cú liờn quan đặc biệt là thụng tin về việc hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu BĐS đối với Nhà nước. Sau khi xỏc định khỏch hàng thuộc đối tượng cho vay bằng tài sản bảo đảm thỡ tiếp tục tiến hành xỏc nhận những thụng tin liờn quan đến BĐS định thế chấp. Cụ thể được trỡnh bày dưới bảng sau: [ Bảng 1: Thẩm định thực tế: Nội dung cần xem xột Mục đớch về đất - Xỏc định chiều ngang , chiều dài và cỏc chiều khỏc( nếu cú) của lụ đất; - so sỏnh số liệu ghi trờn chứng từ nhà đất; tờ khai lệ phớ trước bạ và bản vẽ hiện trạng( tuỳ vào từng địa phương cú phỏt hành)với thẩm định thực tế. Để xỏc định diện tớch đất thẩm định thực tế và diện tớch đất hợp lệ. Về nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liến với đất - Xỏc định diện tớch xõy dựng thẩm định thực tế, diện tớch xõy dựng được cụng nhận trờn chứng từ nhà đất/giấy phộp xõy dựng/ biờn bản hoàn cụng. - Xem xột chi tiết kiến trỳc, chất lượng sử dụng tiện nghi, trang thiết bị nội thất và thời gian xõy dựng… - Để xỏc định tổng diện tớch sử dụng thẩm định thực tế và tổng diện tớch sử dụng được tớnh giỏ trị ( phần 2.2.2-a/ Xỏc định tổng diện tớch sử dụng được định giỏ). -