Chuyên đề Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan

ng nhà đất trong thời gian qua đã có những cơn sốt giá liên tục. Giá nhà đất ở Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2007 đã có đến ba lần lên cơn sốt giá, điều này đã làm cho mặt bằng giá nhà đất cuối năm tăng bình quân gấp ba lần so với đầu năm. Trong khi đó tại Hà Nội, thị trường nhà đất vẫn giữa nguyên độ nóng trong những tháng cuối năm 2007, so với cách đó vài tháng giá nhà đất trung bình tăng 20 – 30%. Giá bất động sản được đánh giá là quá cao so với thu nhập của người dân Việt Nam nên nhu cầu mua nhà giảm sút, hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng bị hạn chế. Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng các giao dịch bất động sản lại thường được tính bằng vàng nên việc giá vàng tăng giá trong thời gian vừa qua đã tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Với mỗi căn nhà nhỏ trị giá vài chục tới 100 lượng vàng nếu tính ra tiền đồng đã tăng giá vài chục triệu đồng chỉ trong một khoảng thời gian ngắn. Do đó, giá nhà đất đang tăng kép khiến cho nhu cầu mua nhà của người dân giảm, mục tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng vì thế mà bị ảnh hưởng. 1.3.2.2. Môi trường văn hóa - xã hội Môi trường văn hóa – xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực khác nhau có ảnh hưởng cơ bản đến giá trị của xã hội như cách nhận thức, trình độ dân trí, trình độ văn hóa, lối sống, thói quen sử dụng và cất trữ tiền và sự hiểu biết của dân chúng về hoạt động của ngân hàng. Thói quen tiêu dùng của người dân có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu sản phẩm dịch vụ ngân hàng. Người Á Đông nói chung, người Việt Nam nói riêng thường quan niệm việc mua đất, xây hoặc sửa chữa nhà là công việc trọng đại trong đời người. Do vậy, để chuẩn bị làm các việc trên họ cần một khoảng thời gian nhất định, có thể hàng chục năm để tích luỹ nguồn tài chính và các điều kiện khác. Trường hợp nếu họ còn thiếu nguồn tài chính thì họ sẽ chủ yếu vay của người thân hoặc bạn bè chứ rất ít vay tiền từ ngân hàng. Vần đề này xuất phát từ thói quen ngại vay mượn của người Việt Nam, Điều này có tác động rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng, làm giảm khả năng mở rộng cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng của ngân hàng. Ở khu vực kinh tế phát triển, thu nhập người dân cao thì nhu cầu nhà ở của họ cũng cao hơn so với những khu vực kinh tế kém phát triển hơn. Ngân hàng cần tập trung phân tích thị trường, xác định các thị trường tiềm năng để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà một cách hợp lý. Đối với các khách hàng có trình độ học vấn, họ sẽ hiểu rõ hơn về những tiện ích mà dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mang lại cho họ, khả năng hoàn trả nợ của họ cao và tâm lý ngại vay nợ ngân hàng của họ cũng thấp hơn so với nhóm khách hàng khác. 1.3.2.3. Môi trường pháp lý Kinh doanh ngân hàng là một trong những ngành kinh doanh chịu sự giám sát chặt chẽ của pháp luật và các cơ quan có chức năng của Chính phủ. Hoạt động ngân hàng thường được sự điều chỉnh chặt chẽ của các quy định pháp luật Hoạt động cho vay mua nhà trả góp cũng giống như mọi nghiệp vụ khác của ngân hàng đều phải tuân theo các quy định của pháp luật như luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay, các tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động ngân hàng. Nếu những văn bản, quy định pháp luật không rõ ràng, đầy đủ hoặc chồng chéo nhau sẽ gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình hoạt động. Nếu những văn bản pháp luật không chặt chẽ, cụ thể sẽ tạo ra những khe hở pháp luật khiến cho kẻ xấu lợi dụng gây tổn hại đến lợi ích của ngân hàng hoặc khách hàng. Ngược lại, một sự chặt chẽ, nhất quán trong các quy định pháp luật tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định cho thị trường để hoạt động cho vay của ngân hàng nói riêng và hoạt động kinh tế-xã hội nói chung diễn ra thông suốt, hiệu quả. Cho vay mua nhà trả góp liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý về nhà, đất, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ... Nếu các quy định này không rõ ràng hoặc quá rườm rà sẽ gây khó khăn cho hoạt động của ngân hàng. 1.3.2.5. Đối thủ cạnh tranh Hiện nay, sản phẩm cho vay mua nhà trả góp không chỉ có các ngân hàng thương mại cung cấp mà còn có các tổ chức trung gian tài chính khác cũng cung cấp như: các công ty tiết kiệm bưu điện, công ty bảo hiểm, công ty kinh doanh bất động sản. Vì thị trường cho vay mua nhà trả góp được các tổ chức tài chính đánh giá là đầy tiềm năng. Ví dụ một căn nhà giá 1 tỷ, khách hàng vay 70% và trả góp trong 20 năm với mức lãi 1%/tháng. Như vậy, không kể gốc, mỗi tháng khách hàng phải trả lãi 7 triệu đồng. 20 năm là 240 tháng nhân với 7 triệu (tính lãi trên dư nợ ban đầu), số tiền lãi khách hàng phải trả là 1.680.000.000 đồng. Như vậy, để mua ngôi nhà giá 1 tỷ đồng, nếu vay trả góp 70%, số tiền thực tế phải trả sẽ lên tới 2,68 tỷ đồng. Vì vậy sự lấn sân của các tổ chức tài chính khác sang lĩnh vực cho vay mua nhà trả góp là hoàn toàn dễ hiểu. Mặt khác, theo lộ trình hội nhập WTO, ngày 1/4/2007 các ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động trên thị trường Việt Nam. Đây thực sự là thách thức lớn cho các ngân hàng trong nước do các ngân hàng nước ngoài có nguồn vốn lớn, có kinh nghiệm trong phát triển cho vay tiêu dùng. Sự gia nhập của ngân hàng bán lẻ hàng đầu của Singapore HSBC và ngân hàng ANZ trên thị trường ngân hàng gần đây thực sự khiến các ngân hàng phải quan tâm. Các ngân hàng cần phải cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng để đưa ra chính sách phù hợp nhằm phát huy được những điểm mạnh của mình, tăng khả năng cạnh tranh so với các đối thủ khác trên thị trường. 1.3.2.6.Khách hàng Khách hàng là nhân tố có ý nghĩa hết sức quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của ngân hàng. Bởi khách hàng vừa là người trực tiếp tham gia vào quá trình cung ứng sản phẩm dịch vụ ngân hàng vừa là người quyết định chất lượng, hiệu quả của quá trình đó. Khi đánh giá ảnh hưởng của nhân tố khách hàng đối với việc mở rộng cho vay nói chung và cho vay mua nhà trả góp nói riêng, có hai yếu tố chính cần xem xét đến, đó là thu nhập hàng tháng của khách hàng và độ tín nhiệm của ngân hàng với khách hàng. Thu nhập thường xuyên của khách hàng là nguồn trả nợ hàng tháng cho ngân hàng trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Một mức thu nhập cao, ổn định là điều kiện đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng cho ngân hàng Độ tín nhiệm của ngân hàng với khách hàng được đánh giá trên cơ sở tính thật thà trong việc cung cấp thông tin cá nhân cho cán bộ tín dụng , sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết trong việc thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng. Chương II Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội – Chi nhánh Thanh Quan 2.1. Khái quát về NHTMCP Nhà Hà Nội – Chi nhánh Thanh Quan 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nhà Hà Nội ( Habubank ) là NHTMCP đầu tiên ở Việt Nam được thành lập từ năm 1989 với mục tiêu ban đầu là hoạt động tín dụng và dịch vụ trong lĩnh vực phát triển nhà. Tiền thân của Habubank là Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam kết hợp với các cổ đông bao gồm Uỷ Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội và một số doanh nghiệp quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, quản lý nhà và du lịch. NHTMCP Nhà Hà Nội được Ngân hàng nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy phép Hoạt động số 0020/ NH-GP có hiệu lực từ ngày 6 tháng 6 năm 1992, với số vốn điều lệ ban đầu là 5 tỷ đồng, Habubank được phép kinh doanh các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng trong thời hạn 99 năm. Chi nhánh Thanh Quan ban đầu là phòng giao dịch số 1 của Habubank, bắt đầu đi vào hoạt động từ năm 1993, là một trong những phòng giao dịch đầu tiên của hệ thống Habubank. Ngày 22 tháng 12 năm 2001 theo quyết định 716/NHNN-TD chi nhánh Thanh Quan được thành lập trên cơ sở phòng giao dịch số 1 của ngân hàng. Chi nhánh Thanh Quan là chi nhánh loại A, trực thuộc hội sở chính, thực hiện hạch toán nội bộ, hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động. Hội đồng quản trị ban hành. Chi nhánh có con dấu riêng, trụ sở đặt tại số 57 Hàng Cót quận Hoàn Kiếm, Hà nội. Hiện nay, Habubank Thanh Quan có hai phòng ban với 24 cán bộ nhân viên ngân hàng, với 100% trình độ đại học và trên đại học. Ngày 27/11/2007, chi nhánh lập phòng giao dịch của chi nhánh tại số 339 Nguyễn Văn Cừ quận Long Biên, Hà nội nhằm mở rộng phạm vi hoạt động, tăng doanh số hoạt động. Trong suốt thời gian hoạt động của mình, chi nhánh luôn nỗ lực và không ngừng phấn đấu vươn lên hoàn thành xuất sắc các chỉ tiêu được giao, góp phần tích cực vào sự phát triển chung của toàn hệ thống Habubank. 2.1.2. Chức năng, cơ chế hoạt động và sơ đồ tổ chức Chức năng Chi nhánh Thanh Quan trực thuộc Hội sở chính. Với sự phân công và ủy quyền của Hội sở chính, chi nhánh thực hiện chức năng nhiệm vụ của Habubank trên địa bàn quận Hoàn Kiếm và các vùng lân cận như huy động vốn, cho vay, bảo lãnh, thu chi tiền mặt, thực hiện thanh toán trong nước và quốc tế. Cơ chế hoạt động Chi nhánh Thanh Quan chịu sự điều hành trực tiếp của Giám đốc chi nhánh. Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh với Tổng giám đốc NHTMCP Nhà Hà Nội. Dưới giám đốc chi nhánh có một trưởng phòng và hai trưởng bộ phận ( trưởng phòng phát triển kinh doanh, trưởng bộ phận kế toán và trưởng bộ phận giao dịch ) chịu trách nhiệm với Giám đốc chi nhánh về hoạt động trong lĩnh vực của mình. Căn cứ vào phương hướng, nhiệm vụ và chỉ tiêu kế hoạch hàng quý, hàng năm của Hội sở chính, Giám đốc chi nhánh và các cán bộ chủ chốt xây dựng kế hoạch, đề ra các chỉ tiêu cụ thể về kết quả huy động vốn, dư nợ, bảo lãnh, thanh toán trong và ngoài nước. Trên cơ sở các chỉ tiêu đặt ra, Giám đốc chi nhánh và trưởng các bộ phận đề ra các biện pháp cụ thể để đạt được các chỉ tiêu đã đề ra. Mọi quyền lợi về tiền lương, thưởng và các chế độ khác của nhân viên được thực hiện theo quy chế chung của Habubank. Sơ đồ tổ chức của chi nhánh Chi nhánh Phòng phát triển kinh doanh Phòng giao dịch Trưởng phòng Trưởng bộ phận kế toán Trưởng bộ phận giao dịch Bộ phận TTQT Bộ phận tín dụng Bộ phận văn phòng Bộ phận hỗ trợ tín dụng Bộ phận kế toán Bộ phận giao dịch Phó giám đốc Giám đốc chi nhánh 2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan 2.1.3.1. Huy động vốn Huy động vốn là hoạt động được Habubank rất coi trọng. Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng dân cư và tổ chức kinh tế. Sau thành công của phát hành kỳ phiếu ghi danh tháng 12 năm 2006, trong năm 2007 Habubank đã phát hành 3 đợt kỳ phiếu ghi danh loại hình USD trên toàn bộ hệ thống, với tổng mệnh giá phát hành lên tới 55 triệu USD. Không nằm ngoài sự phát triển đó, Habubank – Chi nhánh Thanh Quan cũng có những đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống. Bên cạnh việc triển khai các hoạt động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộng quan hệ với các tổ chức kinh tế có nguồn tiền gửi lớn và giữ quan hệ tốt với các khách hàng truyền thống. Kết quả huy động vốn của chi nhánh luôn tăng trưởng qua các năm, năm 2007, tổng vốn huy động của chi nhánh năm đạt 1635 tỷ, tăng 34 % so với năm 2006, song vẫn giảm so với mức tăng 71% của năm 2006 so với năm 2005, song mức huy động của chi nhánh vẫn giữ ở mức cao. Kết quả hoạt động huy động vốn qua các năm của chi nhánh được thể hiện qua biểu đồ 2.1 dưới đây. Bảng 2.1 . Kết quả huy động vốn qua các năm Đơn vị: tỷ đồng 1229 1635 218 716 Nguồn: Báo cáo bộ phận kế toán _ Phòng giao dịch khách hàng Bảng 2.2. Tình hình huy động vốn năm 2006-2007 của chi nhánh Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu 2006 2007 Số dư Tỷ trọng Số dư Tỷ trọng Tổng vốn huy động 1.229 100% 1.635 100% Phân theo kỳ hạn Ngắn hạn 1.007 82% 1.308 80% Trung và dài hạn 222 18% 327 20% Nguồn: Báo cáo huy động vốn của bộ phận kế toán chi nhánh Thanh Quan Vốn huy động của chi nhánh chủ yếu là vốn huy động ngắn hạn, vốn huy động trung và dài hạn chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng vốn huy động. Năm 2007, tỷ trọng vốn huy động trung và dài hạn có xu hướng tăng song vẫn ở mức thấp. Trong những năm tới, chi nhánh cần có các chính sách cụ thể để thu hút nguồn vốn trung và dài hạn hơn nữa để tạo thuận lợi cho hoạt động của ngân hàng. 2.1.3.2. Hoạt động tín dụng Vốn huy động tăng với tốc độ nhanh cùng với những chuyển biến tích cực của nền kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh sử dụng có hiệu quả vốn huy động được. Trong năm 2007, chi nhánh vừa tiếp tục công tác quản lý, áp dụng các chính sách cho vay hợp lý, tuân thủ đúng quy định của Việt Nam cũng như NHNN để quản lý rủi ro, vừa tiếp tục đào tạo, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ nhân viên tín dụng để họ có thể kịp thời đưa ra các quyết định tín dụng hợp lý, phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất. Tính đến 31/12/2007, Tổng dư nợ chi nhánh là 940.206 triệu tăng 36% so với cuối năm 2006. Bảng 2.3. Tình hình hoạt động tín dụng năm 2007 Chỉ tiêu Số dư Tăng so với 2006 % tăng so với 2006 Tổng dư nợ 940.206 248.878 36% Dư nợ phân theo thời hạn vay Cho vay ngắn hạn 375.158 90.948 32% Cho vay trung và dài hạn 565.048 157.953 38.8% Dư nợ phân theo chất lượng Nợ đủ tiêu chuẩn 937.479 248.916 36% Nợ xấu 2.727 - 38 - 1.3% Tỷ lệ nợ xấu 0.29% _ - 0.11% Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động năm 2007 Dư nợ tín dụng tăng mạnh trong năm 2006, trong đó tốc độ tăng trưởng của cho vay trung và dài hạn cao hơn sơ với tốc độ tăng trưởng của cho vay ngắn hạn. 2.1.3.3. Các hoạt động dịch vụ Hoạt động thanh toán Hoạt động thanh toán quốc tế: Chất lượng điện thanh toán quốc tế của Habubank được xử lý tự động qua hệ thống Wachovia bank một cách nhanh chóng, không xảy ra sai sót, cùng với đội ngũ cán bộ thanh toán quốc tế có chuyên môn cao, giúp cho hoạt động thanh toán quốc tế của Habubank thu được kết quả cao. Habubank không ngừng mở rộng mạng lưới ngân hàng đại lý nhằm mở rộng hoạt động thanh toán quốc tế hơn nữa. Từ năm 2004 đến nay, Habubank đã 8 lần nhận được danh hiệu “ Ngân hàng thanh toán quốc tế xuất sắc ” do các tập đoàn lớn như HSBC, Citi Group, America Express Bank… Trong năm 2007, hoạt động thanh toán quốc tế của chi nhánh có sự tăng trưởng vượt bậc. Tổng số phí TTQT thu được 1.273 triệu, tăng hơn kế hoạch 15% và tăng 32% so với năm 2006. Hoạt động thanh toán trong nước: Trong năm 2007, thu phí thanh toán trong nước đạt 947 triệu đồng, tăng 27% so với năm 2006. Hoạt động bảo lãnh Các sản phẩm bảo lãnh chi nhánh cung cấp gồm: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm và các sản phẩm bảo lãnh khác. Trong năm 2007, hoạt động bảo lãnh của chi nhánh thu được những kết quả khả quan, tổng số phí thu được từ hoạt động bảo lãnh đạt 3.274 triệu, tăng 36.5% so với năm 2006. Hoạt động kinh doanh ngoại tệ Chi nhánh thiết lập các hạng mức trạng thái cho từng loại ngoại tệ nắm giữ. Trạng thái ngoại tệ được thay đổi hàng ngày và áp dụng các chiến lược phòng ngừa rủi ro để đảm bảo trạng thái các loại ngoại tệ được duy trì trong hạn mức đã thiết lập. Tổng lãi và phí thu được từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ đạt 564 triệu, tăng 112% so với năm 2006. Hoạt động khác Hoạt động tiền tệ, kho quỹ: Chi nhánh luôn có lượng tiền mặt tại quỹ lớn để đáp ứng và thỏa mãn đầy đủ mọi nhu cầu của khách hàng. Do khối lượng tiền lớn nên vấn đề an toàn kho quỹ và tài sản tại chỗ cũng như quá trình vận chuyển tiền đến và đi luôn được chi nhánh coi trọng. Cán bộ ngân quỹ luôn giữ được phẩm chất và đạo đức của một cán bộ ngân hàng, kiểm kê đúng, trung thực, phát hiện tiền giả, tiền rách không đủ tiêu chuẩn lưu thông, chi trả tiền thừa cho khách hàng. Trong năm 2007, thu phí dịch vụ ngân quỹ tại chi nhánh đạt 46 triệu đồng, tăng 18% so với năm 2006. Hoạt động thanh tra và kiểm soát nội bộ: Để thực hiện tốt mục tiêu an toàn và sinh lời trong kinh doanh theo tinh thần chỉ đạo của Habubank và Ngân hàng nhà nước, chi nhánh luôn chú trọng và duy trì thường xuyên công tác thanh tra và kiểm soát nội bộ. Hàng năm căn cứ vào chương trình thanh tra, kiểm tra của Habubank, chi nhánh chủ động lập chương trình và thực hiện kiểm tra, kiểm soát mọi hoạt động của chi nhánh: hoạt động huy động vốn, hoạt động tín dụng, bảo lãnh, thanh toán quốc tế…từ đó kịp thời phát hiện những sai phạm trong hoạt động ngân hàng và có biện pháp xử lý kịp thời. 2.1.3.5. Kết quả kinh doanh Sau hơn sáu năm chính thức đi vào hoạt động với vị thế là chi nhánh cấp một, hoạt động của chi nhánh Thanh Quan Habubank đã đạt được nhiều kết quả tích cực. Điều đó được thể hiện qua mức lợi nhuận tăng trưởng liên tục hàng qua các năm của chi nhánh. Bảng 2.4. Kết quả kinh doanh của chi nhánh năm 2006 - 2007 Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu 2006 2007 % tăng so với 2006 Doanh thu hoạt động kinh doanh 31.520 57.476 85% Tổng chi phí hoạt động kinh doanh 13.945 24.847 78% Lợi nhuận trước thuế 17.575 32.629 91% Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của chi nhánh 2.2. Thực trạng hoạt động cho vay trả góp mua nhà tại NHTMCP Nhà Hà Nội – Chi nhánh Thanh Quan 2.2.1. Quy trình cho vay mua nhà trả góp Quy trình cho vay mua nhà tại chi nhánh do NHTMCP Nhà Hà Nội ban hành theo quyết định 408/2003/HBB-QB ngày 5/7/2003. Quy trình này được các cán bộ tín dụng tại chi nhánh thực hiện một cách nghiêm túc, giúp cho quá trình tín dụng diễn ra một cách khoa học, hạn chế và ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra. Quy trình cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh gồm 5 bước: tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, thẩm định tín dụng, xét duyệt và ký hợp đồng tín dụng, giải ngân và kiểm soát trong quá trình cấp tín dụng và bước cuối cùng là thu nợ và đưa ra các phán quyết tín dụng mới. Nội dung cụ thể của các bước như sau: Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà, họ đến trực tiếp gặp nhân viên tín dụng của chi nhánh. Cán bộ tín dụng sẽ giải thích cụ thể về sản phẩm cho vay mua nhà tại chi nhánh, thông báo với khách hàng về trình tự, thủ tục khi tiến hành vay vốn tại ngân hàng. Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ vay vốn gồm: hồ sơ pháp lý, hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay và hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ. Hồ sơ pháp lý của khách hàng gồm: giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản sao hộ khẩu thường trú, chứng minh nhân dân của khách hàng ( gồm cả vợ-chồng trong trường hợp khách hàng đã đăng ký kết hôn ). Trong hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng có các giấy tờ như: thông báo về việc chấp thuận bán nhà và nộp tiền ứng trước của cơ quan bán nhà, sơ đồ mặt bằng nhà, đất, hợp đồng mua bán nhà. Để chứng minh mục đích sử dụng vốn vay khách hàng cung cấp các giấy tờ như: quyết định bổ nhiệm chức vụ ( ghi rõ mức lương), giấy phép hoạt động kinh doanh, sổ bán hàng đối với hộ kinh doanh cá thể hoặc giấy chứng nhận, xác nhận sở hữu cổ phần của các công ty, tổ chức… Cán bộ tín dụng chuẩn bị hồ sơ tài sản đảm bảo, hoàn thiện giấy tờ nghiệp vụ, hướng dẫn khách hàng viết đơn xin vay vốn và yêu cầu khách hàng ký cam kết sử dụng vốn vay đúng mục đích; cam kết để công ty kinh doanh nhà chuyển thẳng hồ sơ mua nhà cho ngân hàng; cam kết đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền và chịu các chi phí liên quan; cam kết trả gốc và lãi đúng hạn. Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng viết giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của Habubank và bản khai báo về sức khỏe để tham gia chương trình bảo hiểm cho vay mua nhà. Cán bộ tín dụng kiểm tra hồ sơ vay, đối chiếu bản gốc với bản sao, kiểm tra tính chính xác của thông tin ( cán bộ tín dụng có thể liên hệ với cơ quan, công ty nơi khách hàng làm việc để thẩm định lại thông tin do khách hàng cung cấp ). Bước 2: Thẩm định tín dụng Đây là bước quan trọng nhất trong quy trình cho vay mua nhà trả góp, nó quyết định chất lượng của món vay, an toàn của ngân hàng trong hoạt động cho vay mua nhà. Các nội dụng thẩm định tín dụng gồm: thẩm định khách hàng và thẩm định tài sản đảm bảo. Thẩm định khách hàng bao gồm thẩm định tư cách đạo đức, mục đích sử dụng vốn vay và nguồn trả nợ của khách hàng. Cán bộ tín dụng trong quá trình tiếp xúc với khách hàng, sẽ xác định năng lực pháp lý, và năng lực hành vi dân sự của khách hàng. Bên cạnh đó, cán bộ tín dụng phải xem xét đến yếu tố uy tín, tư cách đạo đức của người vay và thẩm định mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng. Nếu cán bộ tín dụng phát hiện sự không trung thực của khách hàng đối với nhu cầu vay vốn thì có nhiều khả năng hồ sơ xin vay của khách hàng sẽ bị ngân hàng từ chối. Cán bộ tín dụng xem xét hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ của khách hàng, thẩm định về tính hợp pháp và ổn định của nguồn trả nợ cho ngân hàng. Cán bộ tín dụng có thể liên hệ với cơ quan nơi khách hàng công tác để xác minh thông tin khách hàng cung cấp. Việc xác minh nguồn thu nhập hàng tháng của khách hàng có ý nghĩa rất quan trọng vì đây là nguồn trả nợ trực tiếp cho ngân hàng. Những khách hàng có thu nhập cao, ổn định thì thu nhập còn lại sau khi trừ đi chi phí cần thiết khác sẽ đảm bảo cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng. Cán bộ tín dụng phải đảm bảo khách hàng vay vốn ý thức rõ về nghĩa vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Khi một khách hàng có thu nhập cao, ổn định và có ý muốn kiên quyết trả nợ đúng hạn và đầy đủ thì khả năng được ngân hàng chấp nhận cho vay sẽ cao. Thẩm định tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo trong cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà, đất được hình thành từ vốn vay. Căn cứ để đánh giá tài sản đảm bảo là giá mua bán được ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Việc đánh giá tài sản đảm bảo có vai trò rất quan trọng vì nó xác định lượng tín dụng mà ngân hàng đồng ý tài trợ trong cho vay mua nhà. Cán bộ tín dụng có thể đi thăm tài sản đảm bảo để đưa ra những đánh giá chính xác về tình trạng của tài sản đảm bảo. Sau khi thẩm định xong, cán bộ tín dụng lập tờ trình duyệt vay, trong đó ghi tóm tắt thông tin chung về nhu cầu vay vốn của khách hàng: thông tin chung về khách hàng ( họ tên, tuổi, địa chỉ…), yêu cầu vay của khách hàng, tài sản đảm bảo, nguồn trả nợ, phương án trả nợ và đánh giá của cán bộ tín dụng về cho vay hay không cho vay với khách hàng. Nếu cho vay, cán bộ tín dụng phải ghi rõ số tiền tài trợ, lãi suất, phương án trả nợ và các điều kiện đi kèm khác rồi gửi lên cho trưởng phòng Phát triển kinh doanh để xem xét. Nếu không cho vay, cán bộ tín dụng phải ghi rõ lý do vì sao và cũng gửi lên trưởng phòng để đánh giá lại. Bước 3: Xét duyệt và ký hợp đồng tín dụng Sau khi nhận được báo cáo của cán bộ tín dụng kèm hồ sơ vay vốn của khách hàng, trưởng phòng phát triển kinh doanh sẽ đánh giá lại và yêu cầu cán bộ tín dụng giải thích hoặc bổ sung những thiếu sót. Trưởng phòng tín dụng sẽ đưa ra ý kiến của mình và trình lên giám đốc chi nhánh để xin ý kiến. Sau khi hồ sơ vay vốn được Giám đốc chi nhánh chấp thuận, cán bộ tín dụng sẽ gặp trực tiếp khách hàng để ký kết hợp đồng tín dụng. Hợp đồng tín dụng là văn bản ghi lại thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng, với nội dung chủ yếu là ngân hàng cam kết cấp cho khách hàng một khoản tín dụng trong một thời gian và lãi suất nhất định. Hợp đồng tín dụng xác định quyền vả nghĩa vụ của hai bên trong quan hệ tín dụng. Nội dung chính trong hợp đồng tín dụng gồm: tên, địa chỉ ngân hàng cho vay, tên, chức vụ người đại diện cho ngân hàng cho vay; tên, địa chỉ khách hàng vay vốn; tài khoản tiền gửi của khách hàng; số tiền cho vay, phương thức giải ngân; thời hạn và lãi suất cho vay; tài sản đảm bảo; phương thức trả nợ và các điều kiện khác. Cán bộ tín dụng kiểm tra tính hoàn thiện của hồ sơ vay vốn và yêu cầu khách hàng ký vào hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay. Cán bộ tín dụng thông báo cho phòng nguồn vốn thời điểm và phương thức khách hàng rút vốn vay. Trong trường hợp khách hàng mua nhà tại các công ty kinh doanh nhà, Habubank yêu cầu công ty kinh doanh nhà gửi cho Habubank các giấy tờ xác nhận việc hoàn thành các nghĩa vụ của khách hàng và chuyển sổ đỏ cho ngân hàng ngay sau khi làm xong thủ tục cấp sổ đỏ. Bước 4: Giải ngân và kiểm soát trong quá trình cấp tín dụng Sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân vốn cho khách hàng như thỏa thuận. Ngân hàng in lịch trả nợ và giao cho khách hàng một bản. Hình thức giải ngân áp dụng là chuyển khoản. Kèm theo việc cấp tín dụng, ngân hàng kiểm soát khách hàng sử dụng tiền vay có đúng mục đích hay không. Quá trình này giúp ngân hàng thu thập thêm thông tin về khách hàng. Nếu thông tin phản ánh chiều hướng tốt, cho thấy chất lượng tín dụng đang được đảm bảo. Ngược lại, khi chất lượng khoản vay bị đe dọa, ngân hàng cần có biện pháp xử lý kịp thời. Bước 5: Thu nợ và đưa ra các phán quyết tín dụng mới Quá trình này giúp ngân hàng thu hồi gốc và lãi của khoản vay, đồng thời xác định những dấu hiệu bất thường của khoản vay (chậm trả lãi hoặc trả không đều; chậm trả lãi hoặc trả không đều; xin gia hạn nợ hoặc vay thêm ) để có biện pháp xử lý kịp thời. Khi phát hiện những dấu hiệu bất thường của khoản vay, việc xem xét, tìm nguyên nhân là rất quan trọng để giúp ngân hàng kịp thời