Chuyên đề Một số biện pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư nói riêng tại công ty Hà Đô

đầu tư xây dựng dự án sau khi đã đưa về cùng một mặt bằng hiện tại. Ngược lại, dự án sẽ không hiệu quả ( bác bỏ quyết định đầu tư) khi NPV<0. Khi đó tổng thu của dự án không bù đắp đủ chi phí bỏ ra. Chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ IRR ( còn được gọi là tỷ xuất lợi nhuận vốn đầu tư) Hệ số hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm. chỉ tiêu này được tính theo công thức sau. IRR là một chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án. Nó cho biết mức lãi suất mà dự án có thể đạt được. Bởi vậy đây cũng là chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá dự án. Dự án là hiệu quả khi IRR > r giới hạn. Dự án không hiệu quả khi IRR<r giới hạn . r giới hạn thường được sử dụng trong các dự án do Công ty lập là lãi suất của ngân hàng hoặc lãi suất mà Công ty phải thanh toán hàng tháng. Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) Là thời gian mà mọi lợi ích thu được từ dự án vừa đủ bằng số vốn đầu tư đã bỏ ra. Theo công thức  Chỉ tiêu T càng nhỏ thì dự án càng có tính khả thi cao Trên đây là một số chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án xây dựng cụ thể là dự án xây dựng nhà ở để bán mà Công ty Hà Đô thường dùng. Tuy nhiên tuỳ từng dự án mà Công ty có thể tính thêm một vài chỉ tiêu khác như chỉ tiêu lợi ích - chi phí (B/C) Sau khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế, người lập dự án sẽ tiến hành đánh giá dự án. Với mỗi phương án kĩ thuật đề xuất có giá trị chỉ tiêu khác nhau, cách chọn đơn giản nhất là lấy phương án nào có NPV lớn nhất. Phân tích hiệu quả kinh tế là một yêu cầu bắt buộc trong quá trình xây dựng cũng như thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án xây dựng nhà ở nói riêng . Kết quả phân tích kinh tế được xem như điểm mấu chốt ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của chủ đầu tư về dự án có nên đầu tư hay không. Vì vậy phân tích hiệu quả kinh tế của dự án phải được tiến hành đầy đủ chính xác ngay từ những hành động đầu tiên. Toàn bộ nội dung thực hiện trong bước NCTKT và NCKT được trình bầy ở trên sẽ được tập hợp thành bản báo cáo NCTKT và NCKT . Báo cáo NCKT bao giờ cũng chi tiết và cụ thể hơn báo cáo NCTKT. Trong hầu hết các dự án đầu tư về nhà ở khu chung cư do quy mô về vốn và chính sách ưu tiên cho đầu tư phát triển quỹ nhà ở theo chủ trương của Đảng đặc biệt là ở các thành phố lớn tập trung đông dân cư (Hà nội, Hải phòng, Hồ Chí Minh ) chính vì thế mà dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư luôn được khuyến khích đầu tư xây dựng.Với mục đích phần nào đáp ứng được nhu cầu của người dân Thủ đô. II.2.3. Ví dụ : Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư, biệt thự Dịch Vọng. Phần này giới thiệu quy trình lập báo cáo NCKT dự án đầu tư cho khu đô thị mới Dịch Vọng. Dự án do Công ty lập tháng 12/2001.Đây là dự án có quy mô tương đối lớn tuy nhiên dự án này nằm trong diện chính sách ưu tiên phát triển quỹ nhà cho thành phố Hà Nội do vậy không phải lập báo cáo NCTKT mà lập ngay báo cáo NCKT. Dự án là một ví dụ cụ thể về quá trình lập dự án tại Công ty Hà Đô hiện nay. Qua ví dụ chúng ta có thể hình dung rõ hơn về công tác lập dự án mà CBCNV của Công ty Hà Đô đã và đang tiến hành. Quy mô dự án rất lớn vì vậy công trình này do nhiều chủ đầu tư cùng góp vốn trong đó: Chủ đầu tư chính là Công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Từ Liêm Chủ đầu tư thứ phát là : Công ty Hà Đô và Công ty TNHH Hoàng Hà. Với tổng vốn đầu tư là : 757,518,954,000 đồng Dự án khu đô thị mới Dịch Vọng nằm trong điều chỉnh quy hoạch và định hướng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt năm 1998 và quy hoạch tỷ lệ 1/2000 của quận Cầu Giấy đã được uỷ ban thành phố phê duyệt năm 1999. Nằm trong chương trình phát triển đô thị về phía Tây – Tây nam cũng như chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 của thành phố, cùng với hàng loạt các dự án khác trong khu vực phía Tây sông Tô Lịch như dự án khu đô thị mới Trung hoà Nhân chính, khu đô thị mới Trung yên vv… dự án khu đô thị mới dịch vọng sẽ góp phần mở rộng thành phố theo quy hoạch định hướng, tạo quỹ nhà ở để cải thiện điều kiện ở của nhân dân Thủ đô đồng thời giảm sức ép đô thị hoá ở trung tâm thành phố. Dự án cũng được tiến hành theo 5 bước cơ bản như đã nêu ở phần trước II.2.3.1 Bước 1: Tìm hiểu những căn cứ để lập dự án và điều tra khảo sát hiện trạng địa điểm đặt dự án Trước khi tiến hành lập báo cáo NCKT Công ty phải xem xét xem dự án đầu tư phải dựa vào những căn cứ nào về mặt pháp lý, kĩ thuật nhằm xác định được vị trí của dự án đối với chính sách phát triển thành phố & sự cần thiết phải đầu tư cho dự án. + Các căn cứ về pháp lý :các quy định về định hướng phát triển không gian thành phố, quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy, khu đô thị mới Dịch Vọng vv… + Các căn cứ kinh tế kĩ thuật : quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Dịch Vọng quận Cầu Giấy tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố phê duyệt. Bản đồ đo đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty khảo sát đo đạc, sở địa chính nhà đất Hà Nội lập tháng 10/1998 Báo cáo khảo sát địa chất do trường đại học Mỏ địa chất lập tháng 11/2001 Kế hoạch đầu tư kinh doanh nhà của chủ đầu tư + Và các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Đó là những cơ sở để cán bộ lập dự án có hướng lập dự án chính xác và đúng quy định điều chỉnh của luật. Với dự án này phòng kinh doanh đã cử người đến tận địa điểm đặt dự án để thăm dò khảo sát hiện trạng khu vực đầu tư cụ thể Xác định vị trí địa lý của khu vực đối với thành phố và khu vực phía Tây Hà nội Vị trí khu đô thị mới Dịch vọng được xác định nằm trong địa giới hành chính của hai phường Dịch vọng và Yên hoà quận Cầu giấy Hà nội Ranh giới phía bắc giáp khu dân cư thôn Trung phường Dịch vọng ; phía đông giáp ruộng canh tác và khu dân cư phường Dịch vọng và phường Yên hoà; phía tây giáp ruộng canh tác của phường Dịch vọng; phía nam giáp ruộng canh tác của phường Yên hoà Quy mô tổng diện tích là 225.174m2; dân số theo quy hoạch là 4580 người Điều kiện tự nhiên Về địa hình : Phía bắc bằng phẳng, thấp dần từ bắc xuống nam, cao độ trung bình 4.5m đến 5.0m, riêng khu vực phía nam có một số khu trũng cao độ 3.2 đến 4 m do đào đất lấy gạch, khu vực nhà ở tập thể Đại học tài chính có cao độ trung bình 6.1m Về khí hậu cũng trùng với điều kiện khí hậu của thành phố Hà nội vì vậy từ tháng 4 đến tháng 10, gió đông nam là chủ yếu, nhiệt độ trung bình cao nhất 28 đến 300C. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, tập trung từ tháng 7 đến tháng 9. trong mùa mưa thường hay có bão xuất hiện vào 2 tháng 7 và 8. Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3. Gió đông bắc là chủ yếu, nhiệt độ thấp nhất trung bình 13-150C. Lượng mưa trung bình 1500 đến 2000 mm. Độ ẩm trung bình trong năm từ 80 đến 85% cá biệt có những tháng lên đến 100% (tháng 1,2,3). (các số liệu trên Công ty lấy trực tiếp từ trạm khí tượng thuỷ văn của thành phố và dựa vào sự quan sát thực tế ) Địa chất : theo báo cáo khảo sát địa chất công trình do Công ty TV, TKCN & XD mỏ địa chất Trường Đại học mỏ địa chất cung cấp tháng 11/2001, địa chất của khu vực dự án có tới 12 lớp đất .6 lớp phía trên tới độ sâu 20 m bố trí không đều xen kẽ. Lớp trên cùng tới độ sâu 2m không có khả năng chịu lực. Lớp 2 tới độ sâu 9m có thể chịu tải trung bình, các lớp 3 và 4 đến độ sâu 11m là đất yếu. Các lớp 5,6,7 tới độ sâu 22m có khả năng chịu lực trung bình. Các đất 8,9,10,11 tới độ sâu 40m là lứop đất khá tốt. Riêng lớp 12 từ độ sâu 40m là lớp cuội sỏi lẫn cát hạt trung, có khả năng chịu tải lớn phù hợp cho các công trình cao tầng. Với số liệu điều tra khá kĩ về cấu tạo địa chất như trên sẽ là cơ sở tốt cho kỹ sư chọn lựa những giải pháp thiết kế dầm móng cho phù hợp đảm bảo kĩ thuật và độ bền của công trình xây dựng. Hiện trạng địa điểm đầu tư Hiện trạng về hệ thống cung cấp điện nước Khu vực xây dựng khu đô thị hiện tại chưa có nguồn nước của thành phố khu tập thể Đại học Tài chính có đường ống 50 dài 90m dẫn nước từ đường ống phân phối ở Cầu giấy vào. ở phía tây, cách khu đô thị khoảng 500m và ở phía nam cách khu đô thị khoảng 100m có thể nối với nguồn nước của đường ống truyền dẫn 600 đưa nước từ nhà máy nước Mai dịch về nội thành. Đây là nguồn nước đáng tin cậy. Công trình thoát nước hiện có dọc theo ranh giới phía tây khu đô thị có tuyến rãnh có nắp đan B = 0.5m; H = 0.6m xả vào rãnh tưới nước Bắc để giải quyết nước cho khu tập thể này. Về lưới điện khu vực Khu đô thị mới Dịch vọng nằm trên địa bàn huyện Từ Liêm, khu vực này hiện đang được cung cấp điện bởi 2 bộ 10KV973-E9 và 975 –E9 Nghĩa đô. Trạm trung gian 110KV mang tải khoảng 34 MW, nằm cách khu đô thị mới Dịch vọng khoảng 2km ở phía bắc. Hiện trạng sử dụng đất ( theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do viện quy hoạch Hà nội khảo sát điều tra năm 2001 đã được thành phố phê duyệt ) Tổng diện tích đất : 225.174 m2 Gồm có Đất ở : Đất ở của dân khu tập thể Đại học Tài chính, khu tập thể phòng cảnh sát phòng chống ma tuý và khu tập thể Viện 354 và làng xóm Đất làm gạch, than, đất đường, nghĩa địa, đất nông nghiệp và đất khác (đất hoang hoá, đường ra đồng, đường ven mương ) Tình hình dân cư chủ yếu là dân của khu tập thể. Tổng số 680 người Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật đô thị Các công trình hạ tầng kĩ thuật hầu như chưa có. Đường giao thông, hệ thống thông tin bưu điện nhìn chung mới chỉ có tập thể Đại học TCKT từ đường Cầu giấy vào. Còn lại đều manh mún tự phát thông qua khu vực làng xóm kề cận. Do khu vực chủ yếu là ruộng canh tác nên có hệ thống tưới tiêu thuỷ lợi nhỏ phục vụ nông nghiệp, chủ yếu là mương tưới, rãnh đất phục vụ tưới tiêu kết hợp. Khu vực dân cư kề cận cũng thoát nước ra hệ thống mương này. Hiện trạng công trình kiến trúc : các khu tập thể hầu hết chất lượng các công trình xây dựng còn tốt còn một số hộ dân khu vực làng xóm nhà một tầng chất lượng công trình tạm bợ. II.2.3.2 Bước 2 (do nhóm kĩ sư thiết kế đảm nhiệm ) Từ những căn cứ khảo sát thiết hiện trạng thực tế Công ty đưa ra các phương án giải pháp về kĩ thuật như sau: Giải pháp về phương án GPMB & đền bù tái định cư cho dân: - Quy định về mức đền bù giải phóng mặt bằng cho từng loại đất, phân loại theo cách thức sử dụng: + Về diện tích đất ở phải đền bù diẹn tích đất của Viện 354, khu dân cư làng Cót và thôn Trung. Đất lấn chiếm không được đền bù. Các phương án cụ thể như sau Đối với khu dân cư thôn Trung và làng Cót phải giải phóng mặt bằng sẽ được đền bù bằng tiền. Giá đất tại khu vực này được xác định là đất loại 4, mức B vị trí 4: 225.000 đ/m2 + Về diện tích đất làm gạch và phần đất nông nghiệp Thực hiện theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP của chính phủ và Quyết định 20/1998/QĐ- UB của UBND Thành phố Hà nội, Trong dự án này giá đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu vực liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp. + Đền bù về thiệt hại tài sản Nhà cấp 4 được đền bù theo đơn giá xây dựng mới, diện tích nhà cấp 3 trở lên được đền bù 70% giá xây dựng mới. Phương án tái định cư : dự án ưu tiên cho các hộ nằm trong diện giải toả đang cư trú trong phần đất của dự án được tái định cư vào các chung cư cao tầng của dự án nếu có nguyện vọng. Để việc tái định cư diễn ra thuận lợi giảm thiểu những chi phí và thiệt hại cho các hộ thì dự án sẽ bố trí xây dựng các nhà chung cư trên đất của dự án trước để di dời dần các hộ theo phương thức cuốn chiếu. Giải pháp về quy hoạch kiến trúc ( Hoàn toàn tuân thủ các chỉ tiêu KTKT và các chỉ giới mà quy hoạch chi tiết 1/500 đã xác định ) Giải pháp về kiến trúc và quy hoạch bao giờ cũng được đưa ra 2 phương án để lựa chọn Phương án 1 : các hạng mục công trình về cơ bản giống như sơ đồ tổ chức của quy hoạch chi tiết (1/500) Phương án 2 : có một số điều chỉnh nhỏ so với quy hoạch sẵn có như sau trường học cơ sở: Xoay lại lối vào từ đường hướng đông để thuận lợi cho việc bố trí lớp học, sân tập trung và dây truyền trường học đúng với tiêu chuẩn quy phạm. các nhà trẻ : sắp xếp chi tiết lại các khối hiệu bộ và nhóm trẻ để tạo sự phong phú không gian bên trong mỗi nhà trẻ công trình nhà ở cao 9 tầng ở phía đông ô số VII và 12 tầng ở góc đông nam ô số IX đề xuất tạo thành các cụm nhà điểm để tạo độ rỗng đặc của không gian trục đường 50m liên khu vực tránh được tình trạng các dãy nhà bám mặt phố liên tục như tường chắn, đồng thời tạo độ thoáng tầm nhìn dẫn không gian vào vào khu biệt thự sân vườn phía trong. Khối công trình hỗn hợp ở ô số X: đây là một điểm nhấn đo thị quan trọng nhất là cho tầm nhìn từ trục đường nối với đường Láng. Thiết kế sơ bộ đề xuất điểm nhấn gồm 3 khối tháp cao tầng, trong đó có khối ở giữa cao từ 15 tầng trở lên, hai khối bên cao khoảng 12 tầng tạo thế vòng cung ôm lấy góc lượn của trục đường đồng thời tạo tàam nhìn tốt cho trục đường từ đường Láng đi lại. Qua phân tích, nghiên cứu khả thi chọn phương án 2 để phát triển các hạng mục công trình vì lí do sau đây Hoàn toàn phù hợp với quy hoạch chi tiết về các chỉ tiêu KTKT tầng cao và chỉ giới Tạo điều kiện bố trí dây chuyền sử dụng bên trong các hạng mục công trình hợp lí và thuận lợi hơn Tạo được cảnh quan đô thị phía trục đường 50m phong phú hơn, đặc biệt là công trình 15 tầng làm điểm nhấn tại góc ngã 3. Các công trình được bố trí như sau: Quy hoạch tổng diện tích đất ở là 89079 m2 bao gồm 12 ô đất nhà ở. Các loại công trình nhà ở là chung cư cao tầng, bệt thự và nhà ở thấp tầng có sân vườn Các chỉ tiêu cụ thể cho từng ô đất như sau: Bảng chỉ tiêu sử dụng đất xây mới của dự án đầu tư xây dựng Kí hiệu ô đất Kí hiệu công trình Loại nhà ở Diện tích đất (m2) Diện tích đất XD (m2) Diện tích sàn (m2) Mật độ XD (%) Số tầng Công trình Trung bình N0-3 TT-2 3 tầng có sân vườn 4890 2510 7690 51.3 3-4 3 N0-4 BT-4 Biệt thự 12428 1400 4200 23.0 3-4 7.06 CT-1A Nhà11 tầng 1450 15760 11 N0-5 CT-2 Nhà 9 tầng 3421 1040 9360 30.6 9 N0-6 BT-6 Biệt thự 9256 1054 3160 25.8 3-4 6.36 CT-3 Nhà 9 tầng 1320 12120 9 N0-7 TT-1 Nhà 3 tầng có sân vườn 15734 2175 6525 36.1 3 6.84 CT-5A Nhà 9 tầng 450 4000 9 CT-4B Nhà 11 tầng 1350 14300 11 CT-4A Nhà 12 tầng 1700 13800 12 … … … … … … … … Trong đó các thể loại nhà ở được nghiên cứu chi tiết như sau Các công trình chung cư cao tầng Năm 1998 đề tài nghiên cứu cấp bộ xây dựng “Nghiên cứu các kiểu nhà ở đô thị sau năm 2000” đã đi sâu nghiên cứu về nhà ở chung cư cao tầng cho đô thị hiện đại trong đó đã đề xuất tiêu chuẩn diện tích sàn cho một căn hộ 4 người khoảng từ 70- 90m2 Đối với việc kinh doanh nhà ở cần có nhiều loại căn hộ để đáp ứng sức mua phong phú của thị trường kể cả những người có thu nhập thấp trung bình và khá cao. Vì vậy dự án phân ra một số khu vực Khu vực là các khu chung cư Khu vực chung cư phục vụ GPMB cơ cấu căn hộ phục vụ GPMB không chỉ tương đương với diện tích hộ đang ở (phần lớn đối tượng này có diện tích ở hẹp ) mà còn là dịp để họ nâng cao điều kiện và tiêu chuẩn ở. Theo kinh nghiệm các dự án tái định cư hiện nay quy mô phù hợp nhất cho các đối tượng này là 50-60m2 mỗi hộ ít nhất có hai buồng ngủ. Khu vực chung cư kinh doanh cho đối tượng trung bình: theo kinh nghiệm từ các dự án chung cư đã có như Linh đàm, Định công quy mô căn hộ bán chạy nhất là từ 65- 70m2. Tính đền khi dự án được thực hiện quy mô này sẽ tăng lên một chút. Vì vậy các căn hộ có quy mô 75 – 80m2 với 3 buồng ngủ sẽ là nhiều nhất. Ngoài ra sẽ có một phần căn hộ khoảng 55m2 – 60m2 một phần căn hộ 80 đến 100m2 Khu vực chung cư cao cấp để kinh doanh sẽ được đầu tư xây dựng trong một số cụm nhà riêng chứ không xen kẽ với các loại chung cư nói trên để thuận lợi cho việc cung cấp dịch vụ tương ứng. Quy mô cho loại căn hộ này sẽ là 90 –130m2 Trên đây là những tính toán dựa trên tình hình nhu cầu nhà ở trên thị trường và xu hướng phát triển các loại nhà ở trong những năm gần đây và dự báo cho một vài năm tới. Khi thực hiện dự án sẽ có khảo sát đánh giá tình hình tại thời điểm đó để có sự điều chỉnh cho phù hợp. Chiều cao dự tính cho mỗi căn hộ là: 3.3m/1 tầng ở. Mỗi chung cư cao tầng đều có những phương án giải quyết thu gom rác thải từ các hộ dân. Có một phòng đổ rác theo ống đứng từ trên tầng xuống phòng chứa rác tầng 1 ( đây là cách thức dự án chung cư ở các nước phát triển đã và đang tiến hành ) vì vậy để vận dụng một cách có hiệu quả hệ thống xử lí rác này thì dân cư sống trong các căn hộ phải triệt để nghiêm túc thực hiện các quy định của việc xử lí rác thải trong khu chung cư . Khu vực là công trình biệt thự Quy hoạch chi tiết đã quy định các biệt thự sẽ được xây dựng trong các khuôn viên mới với mật độ xây dựng tối đa là 30% và tầng cao từ 3- 4 tầng. Tuy vậy dự án vẫn điều chỉnh một số điểm: ô đất số X quy hoạch chi tiết đề xuất đây là kiểu biệt thự song lập (2 biệt thự chung một mảng tường dọc ). Xét về mặt nhu cầu thị trường thì phương án này không khả thi. Vì vậy điều chỉnh thành các khu biệt thự độc lập. Cơ cấu các khu biệt thự này gồm có phòng khách, phòng ăn bếp ga, gara ô tô, các phòng ngủ có tiêu chuẩn vệ sinh cao cấp, phòng thờ cúng , phòng thể thao, sân vườn đường đi nội bộ. Các công trình nhà ở có sân vườn Một phần ô đất số I và VII được quy hoạch chi tiết quy định sẽ xây dựng nhà ở 3 tầng có sân vườn cho quỹ nhà ở phục vụ chính sách và giải phóng mặt bằng của thành phố. Đây là loại chung cư thấp tầng, từ tầng 1 đến tầng 3 đều bố trí các căn hộ khép kín. Loại nhà này được thiết kế tiện nghi và tiêu chuẩn khá cao. Đại đa số có 3 buồng ngủ, phòng khách bếp ăn riêng biệt. Diện tích mỗi hộ từ 92 đến 109 m2. Có một số ít hộ nhỏ hơn với 2 buồng ngủ, diện tích 68 đến 79m2. Tầng 1 khu nhà này có khoảng sân vườn làm chỗ vui chơi của cộng đồng Các công trình công cộng khác như nhà trẻ, trường học. Nhà trẻ 1 ở ô đất số V có quy mô diện tích dự tính sẽ phục vụ cho số lượng trẻ khoảng 198 cháu. Nhà trẻ 2 ở ô đất số XI sẽ phục vụ cho 122 cháu. Nhà ở là 2 tầng và khu hiệu bộ Trường học 1 ở ô đất số 1 là trường tiểu học phục vụ cho số lượng học sinh là 655 tương đương với khoảng 20 lớp. Trường học 2 ở ô đất số XI là trường trung học cơ sở 655 học sinh tương đương với 16 lớp phương án thiết kế sơ bộ trong nghiên cứu khả thi có điều chỉnh 1 chút với không gian theo quy hoạch chi tiết 1/500. Những điều chỉnh theo hướng sau: Lối vào của trường được xoay lại theo hướng đông nam, trường được thiết kế theo theo dạng tổng mặt bằng hình chữ U để dễ dàng bố trí dây truyền sử dụng bên trong nhà trường. Các hạng mục được tính toán theo chỉ tiêu sử dụng đất Các công trình công cộng khác được bố trí ở tầng 1 và 2 của các khu chung cư đối với các công trình dịch vụ phục vụ cho sinh hoạt hàng ngày của dân như các siêu thị, thư viện. Có các khu công cộng riêng phục vụ cho quản lí hành chính cấp phường và các trạm y tế, đội văn hoá. Các công trình hỗn hợp khác Công trình này cao khoảng 15 tầng được xác định ở ô đất số X. Cơ cấu của công trình gồm khối nhà ở cao cấp cho thuê ở các tầng trên của 3 khối cao tầng. Khối dịch vụ công cộng bao gồm văn phòng cho thuê và siêu thị ở các tầng 1,2,3,4. tầng trệt và tầng hầm được dùng cho bãi đỗ xe. Bãi đỗ xe Được thiết kế không bố trí công trình nhưng kết hợp trồng cây xanh phân tán. Bãi đỗ xe 2 và 4 bố trí điểm bán xăng dầu. Cụ thể diện tích dành cho bãi đỗ xe được quy hoạch như sau Kí hiệu Chức năng Diện tích sử dụng đất Ghi chú ĐX-1 Bãi đỗ xe 880 ĐX-2 Bãi đỗ xe 2000 Có điểm bán xăng ĐX-3 Bãi đỗ xe 1238 ĐX-4 Bãi đỗ xe 1100 Có điểm bán xăng ĐX-5 Bãi đỗ xe 844 Các phương án kết cấu Dựa trên số liệu về khoan khảo sát thăm dò địa chất đã có Công ty đưa ra phương án kết cấu là: phần móng công trình thấp tầng sẽ sử dụng móng băng, với các vị trí đất yếu có thể gia cường bằng cọc tre. Móng công trình cao tầng với chiều cao từ 9 đến 12 tầng sẽ sử dụng móng cọc bê tông cốt thép. Cọc được hạ xuống lớp cát hạt nhỏ số 8 hoặc lớp cát hạt nhỏ số 9 tuỳ theo tải trọng của công trình. Phần thân các công trình cao tầng sẽ sử dụng các phương án kết cấu BTCT có sử dụng các tiến bộ KHKT tiên tiến như BTCT ứng lực trước tại nhà máy BT Xuân mai và lắp ghép tại hiện trường. Đây là những công nghệ cho phép thi công nhanh, chất lượng công trình đảm bảo tiêu chuẩn cao. Công nghệ lắp ghép cấu kiện BTCT ứng lực trước của Bỉ và Pháp đã có mặt tại Việt nam và bắt đầu áp dụng cho một số công trình cao tầng tại các khu đô thị mới Trung nhân. Phần thân các công trình thấp tầng sẽ sử dụng các phương án kết cấu BTCT sử dụng công nghệ truyền thống để cho các nhà thầu nhỏ cũng có cơ hội tạo công ăn việc làm cho CBCNV. Hơn nữa các công nghệ truyền thống sẽ thích hợp và chi phí XD hợp lí hơn. Các phương án về kĩ thuật hạ tầng Phần giao thông Mạng lưới đường trong khu vực dự án được xác định như sau: Đường thành phố cấp đường từ phân khu trở lên Đường liên khu vực nằm hoàn toàn cạnh phía đông khu vực dự án có mặt cắt rộng 50m gồm 4 làn xe thô sơ và 4 làn xe cơ giới, hè mỗi bên rộng 8m giải phân cách rộng 3m Đường nhánh chính các đường nhánh dọc và ngang chia khu đất thành các ô chức năng theo các dạng hình tứ giác. Theo hướng bắc nam có 3 trục đường. Theo hướng đông tây có 4 trục đường cắt ngang đường nhánh có chiều rộng 13.5 đến 17.5 m lòng đường xe chạy rộng 7.5m hè mỗi bên rộng từ 3 đến 5m. Đường vào nhà là loại đường phục vụ trong nội bộ cụm chức năng xuất phát từ đường nhánh đi vào khu nhà sân bãi loại đường này có bề rộng 11.4m lòng đường xe chạy 5.5m hè mỗi bên 3m. Các vật liệu để làm đường được tính toán dự kiến Nền đường là loại cát san nền với độ đầm chặt k = 0.95 Mặt đường trên cơ sở phân loại đường với các cấp hạng kĩ thuật mặt đường trong khu vực dự án gồm 3 loại kết cấu cho 3 loại đường Loại 1 đường liên khu vực có lộ giới 30m và đường thành phố rộng 50m phía đông Thứ tự các lớp Kết cấu độ dày (cm) Lớp 1 BT átphan hạt mịn 5 Lớp 2 BT átphan hạt thô 5 Lớp 3 đá dăm láng nhựa 12 Lớp 4 Cấp phối đá dăm lớp trên 15 Lớp 5 Cấp phối đá dăm lớp dưới 25 Nền đường rải cấp phối phía trên loại B dày 10cm, phía dưới lớp 20cm đầm chặt k= 0.95 Loại 2 đường nhánh chính Thứ tự các lớp Kết cấu độ dày (cm) Lớp 1 BT átphan hạt mịn 5 Lớp 2 BT átphan hạt thô 5 Lớp 3 Cấp phối đá dăm lớp trên tưới nhựa dính bám(1kg/m2) 15 Lớp 4 Cấp phối đá dăm lớp dưới 20 Nền đường rải cấp phối phía trên loại B dày 10cm, phía dưới lớp 20cm đầm chặt k= 0.98 Loại 3 Thứ tự các lớp Kết cấu độ dày (cm) Lớp 1 BT átphan hạt mịn 5 Lớp 2 BT átphan hạt thô 5 Lớp 3 Cấp phối đá dăm lớp trên tưới nhựa dính bám(1 kg/m2) 20 Nền đường rải cấp phối phía trên loại B dày 10cm, phía dưới lớp 20cm đầm chặt k= 0.98 Các bãi đỗ xe phân tán theo các nhóm nhà và khu chức năng để thuận lợi cho việc đỗ xe toàn khu vực. Có 5 bãi đỗ xe, bãi đỗ xe của đường loại nào thì có kết cấu giống như kết cấu áo đường loại đó. Phương án về thoát nước mưa và cấp nước cho sinh hoạt Hệ thống thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt được thiết kế hoàn toàn tách biệt nhau. Thoát nước mưa phần lớn là thoát nước ra sông Tô lịch ở phía đông. Phần còn lại phía tây khu dự án được thoát ra khu Dịch vọng, Phú đô. Hệ thống cung cấp nước : đường ống dẫn nước gồm 2 phần – phần đường ống phân phối lấy nước thành phố vào dùng ống nhựa PVC vì áp lực nước thành phố thấp không ảnh hưoửng đến khả năng chịu lực của hệ đường ống. Đối với khu biệt thự dùng loại ống PEN 50, loại ống này nằm ở hè đường,sát chỉ giới của từng lô đất. Việc đấu nối vào nhà dùng đai khởi thuỷ 50/15 cho từng biệt thự. Phần đường ống sau trạm bơm cấp cho các nhà cao tầng dùng loại ống gang EU của Tân Long sản xuất. Tổng hợp các thiết bị cấp nước Phần thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường Lấy bằng tiêu chuẩn cấp nước. Tuy nhiên đối với nước thải trong khu đô thị mới Dịch Vọng trước khi đổ vào hệ thống này thì phải qua sử lí cục bộ đạt giới hạn cho phép Bảng tổng hợp khối lượng đường ống giếng thăm stt Tên công việc đơn vị Số lượng đơn giá Tổng 1 Khi nhà máy nước thải ở phủ đô chưa xây dựng Cống BT li tâm D=300, dài 2m M 2580 Giếng thăm trong lòng 0.7mx0.7m sâu 0.9m Cái 109 Giếng thăm trong lòng 1mx1m sâu 1.35m Cái 20 2 Sau khi nhà máy được xây dựng và đoạn cống thành phố được quy hoạch Cống BT li tâm D=300, dài 2m M 1130 Giếng thăm trong lòng 1mx1m sâu 1.75m Cái 56 Cống BT li tâm D=600, dài 2m M Giếng thăm trong lòng 1.2mx1.2m Cái 3 Tổng cộng toàn dự án Cống BT li tâm D=300 M 3710 Giếng thăm trong lòng 0.7mx0.7m sâu 0.9m Cái 109 Giếng thăm trong lòng 1mx1m sâu bình quân 1.55m Cái 76 Cống BT li tâm D=600 M Giếng thăm trong lòng 1.2mx1.2m Cái 4 Chi phí khác tính = 30% chi phí vật liệu chính đồng Phương án bố trí cây xanh xung quanh đường dạo rộng 1.5 đến 2m tạo thành những mảng sân vườn hoa nhỏ bồn cây chủ yếu là các loại cây với khối lượng cụ thể Cấp điện Lựa chọn phương pháp cấp điện và xây dựng hệ thống thông tin bưu điện theo mạng lưới cung cấp điện một nguồn độc lập từ trạm trung gian 100kv –E9 Nghĩa Đô cấp về khu đô thị Dịch vọng và trong khu đô thị mới nối các trạm thành mạch vòng. Các chi phí mua thiết bị cung cấp điện sẽ được tính dự toán sau Các phương án thiết kế giả