Chuyên đề Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS)

ức trên: Bt: Khoản thu ở năm thứ t. Ct: Khoản chi ở năm thứ t. V: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu (ở thời điểm t = 0), vốn này có thể kèm theo một số vốn lưu động cần thiết tối thiểu. 3.5. Phân tích kinh tế xã hội Phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án là phần quan trọng trước khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án. Thông qua việc đánh giá các chỉ tiêu tổng hợp Chủ đầu tư sẽ cân nhắc và có các quyết định phù hợp đối với việc thực hiện dự án. Nếu như công tác phân tích hiệu quả tài chính được thực hiện trên phương diện lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp thì quá trình phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được thực hiện trên phương diện lợi ích của nền kinh tế quốc dân, của Nhà nước và xã hội. Công tác phân tích hiệu quả tài chính trên quan điểm lợi ích chủ yếu của chủ đầu tư cũng như doanh nghiệp còn việc phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội bản thân nó cũng mang tính xã hội, phục vụ lợi ích của nhân dân và nhà nước. Phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xem xét quyết định đầu tư. Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng như là một căn cứ quan trọng để có thể chấp thuận viện trợ, nhất là với các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho công tác bảo vệ môi trường. 4. Phân tích một dự án cụ thể : « Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ văn phòng » 14 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội  4.1.Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư *.Những căn cứ pháp lý. - Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Nghị định số 07/2003/NĐ - CP ngày 30/1/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP và Nghị định số 12/2000/NĐ – CP. - Căn cứ luật Doanh nghiệp - Luật số 13/1999/QH - 10 của Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam về ban hành Luật Doanh nghiệp. - Căn cứ Luật Khuyến khích đầu tư trong nước số 03/1998/QH - 10 ngày 20/5/1998 và Nghị định số 51/1999/NĐ - CP ngày 8/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ. - Căn cứ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200 do Công ty Khảo sát đo đạc - Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội lập tháng 11/2005 có ý kiến xác nhận không tranh chấp của UBND phường Tràng Tiền. - Căn cứ Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ (AB) do Viện Quy hoạch - Xây dựng Hà Nội đề xuất ngày 2/12/2005 Së Quy hoach kiến trúc Thành phố Hà Nội chấp thuận ngày 23/12/2005 . *. Sự cần thiết phải đầu tư : Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước. Là một Doanh nghiệp cổ phần hoá có trụ sở tại Thủ đô, với vai trò và nhiệm vụ là kinh doanh các sản phẩm dịch vụ với một thương hiệu có uy tín trên toàn quốc. Với chiến lược phát triển kinh doanh của mình nhằm từng bước thâm nhập thị trường quốc tế, , Công ty cổ phần Tài chính và phát triển doanh nghiệp với mục tiêu đưa thương hiệu của công ty thành một thương hiệu lớn và đang triển khai chiến lược phát triển theo định hướng tầm nhìn mới và sâu rộng, nhằm củng cố và phát huy nội lực, tạo sức mạnh tài chính và phát triển nguồn nhân lực vững vàng. Trong chương trình xây dựng và phát triển chiến lược của mình, trên đà sẵn có của hệ thống cơ sở vật chất, và cũng là để hoà nhập với tốc độ phát triển chung của Thủ đô, một trong những mục tiêu để nâng cao và phát huy nội lực, tạo nguồn tài chính vững vàng là nâng cao tối đa giá trị tài nguyên đất trên địa bàn thủ đô và chuyển hướng mục đích kinh doanh sang xây dựng những khu nhà cho thuê văn phòng và kinh doanh thương mại. Hướng đi đúng này của Công ty đã được sự chấp thuận về mặt chủ trương của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, cho phép Công ty có thể dễ dàng trong việc triển khai các dự án của mình. Dự án này ra đời sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, Dự án trung tâm thuơng mại và cho thuê ván phòng tại Hoàng Quốc Việt cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn. 4.2. Khái quát chung về dự án Địa điểm triển khai 14 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà nội ,Việt nam Chủ đầu tư Tập đoàn An Việt Số 14 Phố Hoàng Quốc Việt , Quân Cầu Giấy, Hà nội Thời hạn thuê đất Đơn vị được chấp nhận thuê đất theo hợp đồng cơ bản trong 50 năm Quy hoạch và kế hoạch Dự án được phép xây dựng để sử dung kết hợp: 3 tầng cho kinh doanh bán lẻ, 13 tầng văn phòng làm việc, tầng hầm gửi xe và hai khu vực phuc vụ đa mục đích như khu hỗ trợ hoăc khu kỹ thuật. Một vài chi tiết chính Thông tin không tiết lộ.Tính hợp pháp và tính hiệu lực của các giấy tở có thời hạn tại địa điểm triển khai được chúng tôi bảo đảm . Diện tích triển khai Mật độ xây dựng Chiều cao Hệ số sử dụng đất Tỷ suất dự án 1500 m2 64% 18 tầng + 2 tầng hầm 8.40 (chưa kể tầng hầm) 10.12(bao gồm tầng hầm) IRR = 15%, tỷ lệ bảo đảm 50%, thuế 25% Mô tả vắn tắt vị trí đất xây dựng. Dự án đặt vị trí trên đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, Hà Nội.Mất 20 phút đi ô tô đến trung tâm Hà Nội và 10 phút đến khu đô thị mới trên khu vực đường Phạm Hùng. Đường Hoàng Quốc Việt là đường hai chiều với khoảng 45m chiều rộng.Dự án đặt vị trí gần với giao lộ giữa đường Hoàng Quốc Việt và đường Bưởi.Vị trí này rất thuận lợi và mất 5 phút đề có thể tới đường Phạm Văn Đồng ,đường đi tới Cầu Thăng Long và Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Gần ngân hàn VIB, cách 40 m. Bản đồ vị trí 4.3. Khái quát chung về Hà Nội Khái quát nền kinh tế Hà Nội Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên. Hà Nội, thủ đô của nước Việt Nam đã tăng diện tích địa giới từ tháng 8 năm 2008 với một khu vực bao gồm: toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc, 4 xã Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình và Yên Trung thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.Vào quý 4 năm 2008, diện tích đã tăng từ 921,8km2 lên đến 3.345 km2 và bao gồm 1 thành phố, 10 quận nội thành và 18 huyện thuộc vùng nông thôn. Hà Nội nằm ở phía Bắc Việt Nam cách Tp Hồ Chí Minh (Sài Gòn ) khoảng 1.765km về phía nam.Thành phố Hà Nội có phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên,phía đông giáp với Bắc Giang và Bắc Ninh,phía nam giáp Hưng Yên và phía tâyy giáp với tỉnh Vĩnh Phúc.Theo sự dự đoán của chính phủ thì Hà Nội sẽ tăng diện tích lên đến 13.436 km2 với dân số ước lượng khoảng 13,2-13,5 triệu người,cũng như kết quả tăng lên của diện tích khu vực vào tháng 8 năm 2008. Với vị trí là trung tâm phía Bắc của cả nước, thành phố giữ một vai trò quan trọng là nơi giao kết của nhiều tuyến đường bộ, đường sắt, và cảng hàng không quốc tế.Cơ sở hạ tầng tốt sẽ giúp Hà Nội mở rộng quan hệ hợp tác thương mại với các quốc gia trong khu vực và phía sau của khu vực phát triển đó là sự hỗ trợ chiến lươc của các tổ chức như ASEAN, ADB,WB. Dân Số Kể từ khi mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, dân số Hà Nội đã tăng lên trong khoảng từ 3.384.000 lên đến 6.233.000.Trong năm 2007, trước khi Hà Nội được mở rộng thì mật độ dấn số là 3.568 người/km2 cao hơn so với mật độ 3.024 người/km2 của Tp Hồ Chí Minh.Mật độ dân số gần đây được giảm bớt với sự mở rộng của TP Hồ Chí Minh, khi mà nó hợp tác với rất nhiều tỉnh thành trong khu vực ví dụ như tỉnh Bình Dương cũng nằm trong kế hoạch phát triển.Con số chính thức còn chưa được rõ rang lắm, tuy nhiên cơ sở của việc dự đoán dân số ở trên và việc tăng diện tích khu vực của Hà Nội thì mật độ dân số hiện tại của Hà Nội là khoảng 1.863 người/km2 . Hơn nữa cần nhấn mạnh là trung tâm của Hà Nội sẽ được giải thoát bởi sự phát triển một số lượng lớn các khu trung cư ở khu vực thành phố Hà Đông, khu Trung Hòa Nhân Chính và khu Mỹ Đình. Việt Nam đã có nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình phát triển từ năm 2000.Sự tăng trưởng này được phản ánh trong những chỉ tiêu quan trọng của Hà Nội ở dưới đây: Tốc độ tăng GDP trung bình hàng năm là :10,6% Tăng trưởng trung bình của ngành công nghiệp/xây dựng : 12,7% Tăng trưởng trung bình của các ngành nông lâm ngư nghiệp là : 2,2% Tăng trưởng trung bình của ngành dịch vụ là :10% Ước lượng GDP/ người (2008) là:1.634 USD Cơ cấu GDP trung bình: Sản phẩm nông, lâm, ngư nghiệp chiếm:5,5% Sản phẩm công nghiệp, xây dựng chiếm:41,5% Sản phẩm dịch vụ chiếm :53% Kim ngạch xuất nhập khẩu hàng năm tăng trưởng 20% Năm GDP(triệu US$) GDP(triệu VND) GDP/người (US$) Tốc độ tăng GDP GDP so với toàn quốc *GDP trong địa bàn Hà Nội:Vẫn duy trì và có xu thế đi lên so với Hà Nội năm 2007 Cuối năm 2008, GDP của Hà Nội đã tăng một cách đáng kể lên 9,35 tỷ USD trong khi GDP bình quân đầu người lại giảm xuống ở mức1.500 USD đó là do kết quả của việc mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008. GDP Bình quân đầu người Theo thời bào kinh tế. trong tháng 12-2008 và tính đến cuối năm, Hà Nội đã thu hút được 300 dự án FDI (Giảm 17,8% so với năm 2007) với tổng vốn đầu tư là 5 tỷ USD(tăng 53,3% so với năm 2007), trong đó: 270 dự án được cấp phép mới( giảm 19,6% so với năm 2007) với số vốn đăng ký là 4,4 tỷ USD( tăng 54,9% so với năm 2007) 30 dự án phát triển với tổng số vốn đầu tư tăng thêm 0,6 tỷ USD (tăng 42,25 so với năm 2007) Theo tổng cục thống kê Hà Nội, thì trong năm 2008, Hà Nội đã xuất khẩu được tổng giá trị đạt 6,9 tỷ USD, và tăng 35,5% so với năm 2007,trong đó xuất khẩu trong nước đạt 3,5 tỷ USD và tăng 25,2% so với năm 2007.Mặt khác, Hà Nội nhâpk khẩu 23 tỷ USD trong năm 2008 và tăng 26,8% so với năm 2007. Sự mở rộng địa giới của Hà Nội bao gồm toàn bộ tỉnh Hà Tây cũ đã tạo ra một vùng nông thôn rộng lớn, chiếm 88,3% tổng diện tích của Hà Nội,với khoảng 63,5% dân số hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp.Tỷ trọng của các sản phẩm nông nghiệp trong GDP của Hà Nội năm 2007 là rất khiêm tốn , khoảng 2%.Con số này là 5,3% năm 2008. 4.4 .Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội Hà Nội với vị thế là thủ đô của Việt Nam đã thu hút được hơn 3 triệu người dân thường trú bao gồm người Việt Nam,hàng nghìn người tạm trú và người nước ngoài.Là trung tâm kinh tế , văn hóa, chính trị của cả nước, Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân và thu hút được một số lượng lớn người di trú từ các địa phương khác tới làm việc, sống và nghiên cứu.Dân số Hà Nội phân bố không đồng đều tập trung ở 4 quận chính: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng và cósố lượng người dân sống thường trú cao hơn những khu vực khác. Thị trường văn phòng Hà Nội được phân chia thành 3 khu vực chính và được chi tiết ở bản đồ phía trên Khu vực quận Hoàn Kiếm và một phần của quận Hai Bà Trưng.Khu vực này chỉ có tiềm lực phát triển những tòa nhà có độ cao khoảng 8-14 tầng.khu vực này có giá đất cao và quỹ đất phát triển còn ít. Các khu đô thị mới ở quận cầu giấy là nơi có các dự án phát triển bước ngoặt ví dụ như tòa nhà Keangnam với 65 tầng.Khu vực trải dài trên đường Phạm Hùng đã thu hút được một lượng đầu tư đáng kể và có các dự án… Các khu vực ở giữa như quận Tây Hồ, quận Đống Đa đặc trưng cho phát triển các công trình tử 18 đến 24 tầng. Hà Nội có 14 quận, trong đó có 4 quận nội thành, có 4 quận mới được thành lập và 6 quận ngoại thành.bảng dưới chỉ ra tốc độ đô thị hóa ở một số khu vực và có khả năng phát triển trong tương lai. Theo nghiên cứu cho thấy, trong năm 2009 , nguồn cung văn phòng, bao gồm cả các khu vực mới phát triển và cũ đang xây dựng không đáp ứng được nhu cầu thực tế.Theo nghiên cứu của chúng tôi, ước đoán trong năm 2008 , Hà Nội có khoảng 321.776 m2 diện tích văn phòng và tổng diện tích được sử dụng là 318.872 ( 99,1%).Cần chú ý rằng đó mới chỉ là những con số của những công trình xếp hạng C trở lên. Có rất nhiều công ty vừa và nhỏ đang xây dựng những văn phòng tại mỗi công trình của họ và những nhà riêng quanh thành phố.Với sự phát triển thương mại tại Hà Nội, chúng tô rất trông đợi và sự mở rộng và tăng lên của nguồn cầu về văn phòng.Nghiên cứu của chúng tôi thừa nhận rằng nguồn cung trong tương lai gần có khả năng đáp ứng được nhu cầu và giá cho thuê văn phòng sẽ tăng lên.Trong hoàn cảnh hiện tại của nền kinh tế thì số lượng các dự án bị trì hoãn đều bắt nguồn từ vấn đề tài chính. Nguồn cung văn phòng. Hầu hết các công trình hạng A được xây dựng trước năm 2000.Dòng văn phòng hạng A mới chỉ đến vào khoảng năm 2007 với việc triển khai các dự án như Opera BC,Pacific place, Viet Tower, và gần đây nhất là công trình Sun City.Nguồn cung của diện tích văn phòng hạng B có rất nhiều hơn so với hạng A, với sự mở đầu là Tháp Viglacera ( khoảng hơn 10.000 m2),toà tháp Bắc Á( khoảng hơn 8.700 m2), tòa nhà Kinh Đo( diện tích 8.400 m2 ),tòa tháp VIT( diện tích hơn 14.00 m2 ) , tòa nhà LOD( diện tích hơn 5.000 m2 ). Tổng cung văn phòng hạng A TT Tên Địa chỉ Hạng Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ 1 Central Building 31 Hai Bà Trưng A 7 520 3650 60$ + 8$ VAT,phí quản lý 100% 2 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh A – B2 15 1300 19.500 45$ gồm VAT và phí quản lý 100% 3 Press Club-Regus 65 Lý Thái Tổ A 93 + 193 phòng làm việc( sử dụng 93%) 550USD/1 Phòng,1050USD/2 phòng 100% 4 Press Club-Regus 59A Lý Thái Tổ A 100% 5 Hanoi Somerset Grand 49 Hai Bà Trưng A 13 700 9.600 45$ gồm phí quản ly,chưaVAT 100% 6 International Centre 17 Ngô Quyền A 7 850 5.950 45$ chưa VAT 100% 7 Opera Business Centre 6 Tràng Tiền A 10 500 4.500 N/A 100% 8 Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt A 17 1.030 17.510 65$ chưa VAT 100% 9 Sun City building 13 Hai Bà Trưng A 24 600 8.400 65$ chưa VAT 99.4% Tổng cung văn phòng hạng B: TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ 1 Prime Centre 53 Quang Trung 3.526 37$ gồm phí quản lý, chưa Vat 100% 2 Tungshing Square 2 Ngô Quyền 14 800 11.200 44$,gồm dịch vụ, chưa Vat 95.7% 3 Artex Port 31-33 Ngô Quyền 9 400 3.600 Chưa rõ 100% 4 Vincom City Tower 191- Bà Triệu 22 1.000 48.000 42$( 5 năm) 45$ (3 năm) ,gồm Vat,phí quản lý 97% 5 HCOB Hanoi Centre Ofice Building 44B Lý Thường Kiệt N/A 8.500 55$ gồm Vat,phí quản lý 100% 6 Minexport 29 Hai Bà Trưng 9 600 5.400 45$,chưa Vat 99% 7 Public House Building 81 Trần Hưng Đạo 11 670 6.000 Chưa rõ 100% 8 Vinaplast 39A Ngô Quyền 9 350 3.150 45$ gồm Vat, phí quản lý 100% 9 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95% 10 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22$ 100% 11 Song Kim 278 Thụy Khuê 10 252 2.520 25$ 100% 12 ITT 266 Dội Cân 19 800 15.200 31$ ? 13 Office Building 381 Doi Cấn 2 500 1.000 30$ 100% 14 CTM 299 Cầu Giấy 9 300 2.700 22$ 100% Cầu văn phòng Lượng cầu cho khu vực văn phòng ở Hà Nội chủ yếu là từ các tổ chức như MNC, NGO,các phái đoàn ngoại giao, các tổ chức quốc tế và các công ty lớn trên địa bàn.Sau khi ra nhập WTO , một luồng chảy mới của lượng cầu từ các công ty nước ngoài đã tạo nên sự thiếu hụt đáng kể của các diện tích văn phòng và đẩy tỷ lệ sở hữu văn phòng lên gần 100% và tiền thuê văn phòng là khoản đáng khao khát cho các nhà đầu tư. Theo nghiên cứu của chúng tôi, thị trưởng có thể sẽ có mức tăng trưởng lợi tức đáng kể trong khoảng hơn 18 tháng do sự thiếu hụt một cách đáng kể nguồn cung văn phòng cho thị trường và lượng cầu mạnh. Sau đó mức tăng trưởng lợi tức sẽ ổn định và có xu hướng giảm nhẹ như một số dự án đã hoàn thành trên đường Phạm Hùng.Điều đó là hiển nhiên nếu hầu hết các dự án đều hoàn thành đúng như thực tế,ở Việt Nam có một nét đặc thù là hầu hết các dự án đều phải bị trì hoãn trong một quãng thời gian.Có thể trong hoàn cảnh này lợi tức có thể không suy giảm nhưng những con số ở trên vẫn cân bằng. Nhân tố quan trọng điều khiển lượng cầu bao gồm một nền kinh tế phát triển mạnh và việc gia nhập WTO,bởi vậy,những nhân tố này đã dẫn đường cho sư tăng lên của đầu tư nước ngoài và nổi lên là sự có mặt của các công ty đa quốc gia ở Việt Nam và sự bành trướng của các công ty đa quốc gia hiện nay. Phân tích thị trường văn phòng khu vực quận Cầu Giấy và khu vực đường Hoàng Quốc Việt. Quận Cầu Giấy là khu vực nằm ở phía đông của Hà Nội với tổng diện tích hành chính vào khoảng 12,04 km2 .Phía bắc tiếp giáp với Quận Tây Hồ,Phía đông bắc là quận Ba Đình, phía đông nam giáp quận Đống Đa, và phía tây giáp quận Từ Liêm,quận Từ Liêm là ở phía đông bắc, và quận Thanh Xuân ở phía Nam.Dân số của quận Cầu Giấy vào khoảng 147.000 người và mật đọ và khoảng 12.209 km2 Thị trường văn phòng quận Cầu Giấy. Quận Cầu Giấy hiện tại là nền móng cho sự phát triển mà thiếu nguồn cung quan trọng của khu vực văn phòng.tuy nhiên với lợi thế là vị trí của các dự án nằm ngay gần khu trung tâm thương mại Ba Đình và Tây Hồ với các dự án được bố trí như sau: Nguồn cung văn phòng trong khu vực TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tông diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ Ngày hoàn thành 1 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95$ 1-2007 2 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22 100% 2005 3 Private House 349 Hoàng Quốc Việt 9 160 1.300 20-30 0 4-2008 4 Private House 129-131 Hoàng Quốc Việt 7 170 1.190 20-30 100% 4-2008 5 Private House 365-367 Hoàng Quốc Việt 7 160 1.120 11 100% 4-2008 Trên đường Hoàng Quốc Việt,Nguồn cung của các tòa nhà văn phòng hầu như là một con số “0”.Nổi bật nhất là Công trình tháp Hòa Bình với 30.000 m2 văn phòng hạng B nhưng chủ yếu 100% là cho thuê.Công trình Việt Economic Times liền kề ngay công trình tháp Hòa Bình đã duy trì được 100% tỷ lệ sở hữu từ khi hoàn thành.khu vực này còn có một vài công trình nhỏ là của các công ty mở rộng hoạt động của chính họ.Gần đây có một số tòa nhà riêng biệt mới mọc lên để cho thuê nhưng chưa thể đáp ứng được một sức cầu rất mạnh. Nguồn cung văn phòng trong bán kính 1km của dự án. TT Tên Địa chỉ Số tầng Sàn điển hình Tổng diện tích cho thuê Giá thuê Tỷ lệ chiếm giữ Ngày hoàn thành 1 Hòa Bình Tower 106 Hoàng Quốc Việt 22 1.400 30.800 33 95% 1-2007 2 VET Building 98 Hoàng Quốc Việt 10 570 5.700 22 100% 2005 3 Nhà riêng 349 Hoàng Quốc Việt 9 160 1.300 20-30 0% 4-2008 4 Nhà riêng 129-131 Hoàng Quốc Việt 7 170 1.190 20-30 100% 4-2008 5 Nhà riêng 365-367 Hoàng Quốc Việt 7 160 1.120 11 100% 4-2008 6 Song Kim 278 Thụy Khuê 10 252 2.520 25 ? 5-2008 7 Tam Da Complex 249 Thụy Khuê 19 450 8.550 20 Đang XD 6-2008 8 444 Hoàng Hoa Thám Đang XD 9 ITT 266 Đội Cấn 19 800 15.200 31 ? 1-2008 10 Flamingo Tower 264 Đội Cấn 17 450 7.650 N/A Đang XD 12-2008 11 ? 381 Đội Cấn 2 500 1.000. 30 100% 6-2008 12 CMT 299 Cầu Giấy 9 300 2.700 22 ? 12-2006 4.5. Phân tích kỹ thuật dự án - Phương án kết cấu công trình Các tiêu chuẩn để thiết kế, tính toán công trình: Tiêu chuẩn tải trọng và tác động TCVN 2737-95; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN-91; tiêu chuẩn thiết kế kết cấu BTCT TCVN 5574-95, tiêu chuẩn thiết kế nền móng công trình TCVN 45-78... Hệ thống cấp điện Bảng 7: Mạng điện hạ thế tổng thể của dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên các hộ phụ tải Công suất (KW) Trạm bơm nước SH&CH 80 Lò hơi, nước nóng 30 Hệ thống điều hoà trung tâm 100 Hệ thống cầu thang máy 40 Hệ thống lọc nước tuần hoàn bể bơi 40 Hệ thống xử lý nước thải 40 Chiếu sáng sân vườn 20 Chiếu sáng và thiết bị tầng ngầm 20 Chiếu sáng và thiết bị từng tầng 75 Chiếu sáng và thiết bị tầng mái 10 Hệ thống chống sét dựa vào chức năng, nhiệm vụ, địa hình của dự án mà tiến hành áp dụng chống sét. Bảng 8: Hệ thống chống sét của dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên vật tư Đơn vị Số lượng Kim thu sét Indeclex cái 1 Dây đồng đỏ ngoại kg 390 Cọc đồng đỏ ngoại kg 220 Trụ đỡ kim thu sét cái 1 Dây kéo bộ 2 Bộ lọc sét Tercel cái 1 Bộ cắt sét 3 pha Tercel cái 1 Phụ kiện lắp đặt bộ 1 Hệ thống cấp thoát nước: căn cứ vào địa hình của công trình và nguồn nước từ bên ngoài. Bao gồm: hệ thống cấp, hệ thống thoát, hệ thống xử lý nước thải Giải pháp phòng cháy chữa cháy: Bảng 9: hệ thống phòng cháy chữa cháy cho công trình “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên hệ thống hãng cung cấp Hệ thống báo cháy tự động MINAMX Hệ thống cáp tín hiệu BETAFÂM-MININAX Hệ thống chữa cháy bằng nước MONOFLO Hệ thống bình bột dập cứu hoả xách tay JTOKET Hệ thống báo khẩn cấp Emergency: Với loại hệ thống kỹ thuật này là một loại hệ thống hiện đại được áp dụng chủ yếu ở các công trình hiện đại và có nhiều đối tượng khách hàng quan trọng. Hệ thống báo này khi nghiên cứu thì chỉ tập trung xem xét hãng sản xuất và giá thành sản phẩm. Bảng 10: Hệ thống báo khẩn cấp cho dự án “Tòa nhà Hoàng Quốc Việt” Tên vật tư Thành tiền Nút báo khẩn cấp 770 USD Các bảng chỉ dẫn địa chỉ cần ứng cứu 6180 USD Thiết bị báo động bằng âm thanh 3882 USD Cấp tín hiệu và các thiết bị phụ trợ 1820 USD 4.6. Phân tích tài chính dự án Tổng mức đầu tư của dự án: 295.071.142.000 đồng Trong đó: STT Diễn giải Ký hiệu Thành tiền trớc thuế Thành tiền sau thuế 1 Chi phí xây dựng Gxd 183.981.899.682 202.380.089.650 2 Chi phí thiết bị Gtb 38.381.000.000 42.219.100.000 3 Chi phí bồi thường GPMB và tái định c Ggpmb 0 0 4 Chi phí quản lý dự án Gqlda 10.126.380.000 11.139.018.000 5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtvxd 7.122.692.000 7.834.961.000 6 Chi phí khác Gk 4.348.197.000 4.673.324.000 Tổng Gxd+Gtb+Ggpmb+Gqlxd+Gtvxd A 7 Dự phòng phí (10%) DPP 24.396.016.868 26.824.649.265 Tổng A+DPP B 268.356.185.550 295.071.141.915 Tổng mức đầu tư TMDT 268.356.186.000 295.071.142.000 Thời gian thực hiện dự án - Chuẩn bị đầu tư: Quý III/2007. - Chuẩn bị thực hiện đầu tư: (TKKT-TDT) quý IV/2007. - Thực hiện đầu tư: (đấu thầu → thi công) quý 2/2008 → IV/2010 - Bàn giao đưa vào sử dụng: quý I/2011 Kế hoạch sử dụng Nguồn vốn Nhu cầu và tiến độ sử dụng vốn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án. Tiến độ thực hiện vốn đầu tư dự kiến như sau (không kể chi phí dự phòng, và chi phí trả lãi vay): Đơn vị: 1000 đ Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 3.319.696.968 46.339.715.864 84.300.529.786 91.040.352.599 43.029.677.943 Phương án khai thác sử dụng sau đầu tư: Nguồn thu của dự án: STT Loại hình dịch vụ Diễn giải 1 Diện tích nhà ở Theo giá thi trường 900USD/m2 2 Diện tích dịch vụ siêu thị, dịch vụ tổng hợp, văn phòng Cho thuê theo giá thị trường 23USD/m2 3 Dịch vụ trông giữ xe máy, xe đạp Thu phí theo giá thị trường Nguồn thu của dự án bao gồm nguồn thu từ các loại hình dịch vụ sau: Xác định đơn giá khai thác: a. Căn hộ để ở (bán hoặc cho thuê theo giá thị trường): Các căn hộ được bán (hoặc cho thuê dài hạn) với giá bán theo thị trường là 900USD/m2 (chưa bao gồm thuế 10% VAT). b. Khai thác diện tích dịch vụ siêu thị, kinh doanh tổng hợp và cho thuê văn phòng: Theo thiết kế, ngoài chức năng xây dựng nhà ở định cư, còn có các chức năng khác, bao gồm: - Diện tích dịch vụ kinh doanh và dịch vụ trông giữ xe máy: Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này dùng để bù đắp chi phí giá thành đầu tư và dùng để tạo quỹ kinh phí phục vụ quản lý, vận hành khai thác chung cư theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UB. - Trên cơ sở tham khảo giá thị trường đối với giá cho thuê dịch vụ thương mại ở các khu chung cư đã xây dựng với vị trí và cấp độ hoàn thiện tương đương và giá này đã được mọi người sử dụng chấp nhận. Giá cho thuê diện tích dịch vụ công cộng dự kiến 150.000 đồng/m2/tháng. - Mức thu phí trông giữ xe đạp, xe máy từ hộ dân dự kiến trung bình là 120.000 đồng/hộ/tháng. - Doanh thu từ việc cho thuê văn phòng được xác định giá theo giá dịch vụ thuê văn phòng tại các công trình có quy mô và mức tiện nghi tương tự. Giá cho thuê tạm xác định là 23USD/m2/tháng (chưa bao gồm 10% VAT), tạm tính diện tích cho thuê luôn đạt trung bình là 84%. Chi phí của dự án: a. Chi phí đầu tư ban đầu của DA Tổng mức đầu tư : 295.071.142.000 đồng b. Chi phí vận hành dự án - Khấu hao tài sản: Khấu hao tài sản cố định được tính theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính. Phương pháp khấu hao đều. - Khấu hao phần xây lắp (nhà cửa, vật kiến trúc): 50 năm - Khấu hao phần thiết bị : 10 năm - Khấu hao phần chi phí khác : 5 năm - Chi phí quản lý: