Chuyên đề Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả chuẩn bị thực hiện thi công dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà và đô thị VINACONEX

năm 2003 là do tiến độ thi công của các công trình. Trong những kết quả kinh doanh này thì kinh doanh bất động sản tức kinh doanh nhà mang lại doanh thu chính. Tổng tài sản của năm 2006 tăng hơn so với năm 2005 là 35.96%, trong khi tổng nợ phải trả giữa 2 năm này cũng tăng lên 27%. Vốn lưu động năm 2005 tăng gấp 6 lần so với các năm trước, nguồn vốn thuộc sở hữu đã từ 60 tỷ năm 2004, lên 130 tỷ năm 2005 và hơn 200 tỷ vào năm 2006. Trong khi doanh thu và lợi nhuận có xu hướng giảm trong năm 2005, lần lượt là 40% và 30% so với năm 2004. Trong năm 2003, Ban Quản lý dự án đã hoàn thành 6 công trình gồm 5 nhà 17 tầng( 17T1, 17T2, 17T3, 17T4, 17T5, 17T6 ) và hạ tầng kỹ thuật dự án Trung Hòa – Nhân Chính với tổng trị giá 657.889.706.455 VNĐ.Các khu nhà này đã được bàn giao và đưa vào sử dụng. Năm 2004, Ban quản lý đã đầu tư xây dựng 30 công trình trong đó có 3 công trình đã hoàn thành và bàn giao cho thành phố: Tuyến đường thành phố với chi phí đầu tư thực hiện là 14.952.220.403 VNĐ, và 2 công trình khác đó là trung tâm nước sạch Dự án Trung Hòa - Nhân Chính, văn phòng 2 với tổng chi phí đầu tư thực hiện lần lượt là 6.001.710.154 VNĐ và 3.483.518.533 VNĐ. Ngoài ra , cũng trong năm 2004 các khu nhà 18 tầng (18T1 và 18T2 ); các văn phòng 1,2,3,4 và nhà 17T7, 17T8, 17T9 cũng được hoàn thành bàn giao và đưa vào sử dụng… Năm 2005, các công trình như trung tâm dịch vụ, nhà 24 tầng (24T1 & 24T2 ), văn phòng 5, 6 cũng được hoàn thành, bàn giao và đưa vào sử dụng ngay từ đầu năm. Ngoài ra, tòa nhà 34 tầng đang được thi công và dự kiến đưa vào khai thác sử dụng vào tháng 10/2006. Trong giai đoạn 2005-2012, Ban quản lý sẽ đầu tư phát triển dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh với quy mô 264.47 ha. Dự án đã được khởi công vào đầu năm 2005. Tiếp sau dự án Bắc An Khánh, Ban quản lý tiếp tục đầu tư xây dựng các đô thị Nam An Khánh, đô thị Ngọc Liệp,…trong dự án đổi đất lấy hạ tầng tầng xây dựng tuyến đường Láng-Hòa Lạc. Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty trong những năm qua Trong các năm qua, Công ty đã thực hiện quản lý và theo dõi các bước phát triển, thủ tục hồ sơ của các dự án đang tiến triển, tìm kiếm các dự án mới khả thi và thực hiện thi công các công trình của Công ty. Hiện tại, Công ty đã và đang thực hiện được các dự án sau : Dự án N05 – Cụm nhà ở hỗ trợ chung cư kết hợp Văn phòng dịch vụ tại Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng : Phòng được giao thực hiện thủ tục cho giai đoạn Chuẩn bị đầu tư. Dự án đã đi qua các bước : xin chủ trương đầu tư, đấu giá đất, quy hoạch xin thỏa thuận TMB 1/500, xin cấp giấy chứng nhận, thiết kế kiến trúc, chỉ định chất lượng xây dựng, lập dự toán, xin thỏa thuận PCCC, đánh giá ĐTM, lập kế hoạch đấu thầu, tổ chức đấu thầu, lập hồ sơ xin giao đất… Dự án N05 được thực hiện từ ngày 14/03/2005 cho đến nay cơ bản đã xong các bước, và dự án tiếp tục được đưa vào giai đoạn thực hiện đầu tư, sẽ được bàn giao cho bên nhận thầu. Dự án Khu đất Vành Khăn, tại lô đất số 27 theo Qui hoạch chi tiết Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội. Tiến độ dự kiến cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư là Quý II-III/2008 và thời gian thực hiện là Quý IV/2008 – Quý III/2010. Dự án 423 Minh Khai, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội : Mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng mới tổ công trình hỗn hợp bao gồm các chức năng chính là khu Văn phòng cho thuê, khu Thương mại dịch vụ và Nhà ở chung cư. Ngoài ra, còn dành quỹ đất công trình công cộng hoàn trả thành phố xây dựng nhà trẻ hoặc nhà văn hóa cho tiểu khu. Dự án đang ở giai đoạn điều tra, dự kiến sẽ thực hiện điều tra Xã hội học trong năm 2008. Dự án Cụm Công nghiệp Đại Áng, Quận Thanh Trì, Thành phố Hà Nội : bắt đầu thực hiện từ tháng 6/2007 và đang trên quá trình thực hiện. Cả 2 dự án 423 Minh Khai và dự án Cụm Công nghiệp Đại Áng, Công ty đều liên doanh với Công ty Dệt Minh Khai đồng thực hiện. Dự án Đầu tư Xây dựng trụ sở văn phòng làm việc Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị VINACONEX : Dự án sử dụng khu đất thuộc Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy với mục tiêu : Tạo lập một quỹ sàn văn phòng làm việc nhằm ổn định và phát triển Công ty, phần diện tích sàn còn lại phục vụ mục tiêu kinh doanh dịch vụ. Ngoài ra, dự án còn khai thác triệt để quỹ đất theo đúng chủ trương, chỉ đạo của UBND Thành phố chống tái lấn chiếm, để đất đai không bị hoang hóa, lãng phí. Hiện thực hóa Quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy đã được phê duyệt. Tạo nên công trình kiến trúc đẹp, góp phần hoàn chỉnh khu đô thị văn minh, hiện đại, đáp ứng được một phần nhu cầu văn phòng làm việc hiện nay đang trở nên khan hiếm trong thành phố. Dự án được bắt đầu thực hiện vào tháng 11/2007. Dự án Xây dựng chung cư cao cấp, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng tại khu Phú Đô, Mễ Trì, Từ Liêm, Thành phố Hà Nội. Dự án BT đường 70 : Mục tiêu dự án là đầu tư cải tạo tuyến đường 70 ( đoạn Ngọc Trục – Nhổn – Dốc Kẻ ) góp phần cải thiện điều kiện đi lại của nhân dân trong khu vực và từng bước hoàn chỉnh mạng lưới đường giao thông của khu vực phía Tây Hà Nội theo đúng quy hoạch chung của Thành phố, thúc đẩy giao lưu kinh tế -xã hội giữa Thành phố Hà Nội và Tỉnh Hà Tây. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN N05 – CỤM NHÀ Ở HỖ TRỢ CHUNG CƯ KẾT HỢP VĂN PHÒNG DỊCH VỤ TẠI KHU ĐÔ THI ĐÔNG NAM TRẦN DUY HƯNG Sự cần thiết phải xây dựng Khu đô thị mới Đông Nam Trần Duy Hưng Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, hoạt động của thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước. Khi Luật Nhà ở có hiệu lực ( 01.07.2006 ) đã tạo tiền đề cho thị trường Bất động sản có dấu hiệu ấm dần lên. Ngay từ đầu năm 2006, sự chuẩn bị diễn ra nhiều sự kiện quan trọng, chuẩn bị tổ chức diễn đàn APEC, chuẩn bị gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO – hàng loạt các Hội nghị lớn về thương mại, du lịch, Hội nghị cấp cao – được tổ chức tại Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh như đã thổi một luồng gió mới về đầu tư bất động sản nước ngoài vào trong nước, và tăng thêm sinh lực cho thị trường Bất động sản trong nước, đặc biệt là khu vực chung cư cao ốc, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp. Các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng giữ ở mức cao. Trong quý I/2007 thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến "cơn sốt" nhà đất, các căn hộ, văn phòng cho thuê hầu như bị "cháy", dẫn đến giá của Văn phòng cho thuê luôn ở mức cao của khu vực. Bên cạnh đó, khi thị thường chứng khoán đang trên đà phát triển, tiền lời thu được từ chứng khoán được tái đầu tư trở lại thị trường nhà đất vì đầu tư bất động sản vẫn thấy yên tâm và ít rủi ro hơn. Sắp tới, giao dịch về nhà ở cho người tiêu dùng tại các khu đô thị mới có giá trên dưới 1tỷ VNĐ/căn hộ vẫn sẽ sôi động. Đối tượng mua nhà tại đây chủ yêu vẫn là những người trẻ tuổi có thu nhập cao hoặc được gia đình hỗ trợ, những người đã làm việc lâu năm ở các công ty lớn và nhiều nhất có lẽ là những người ở địa phương khác về Hà Nội làm việc đã chuẩn bị trước tài chính để mua nhà. Hiện trên thị trường có 3 loại căn hộ chính tính theo giá trị. Loại trên dưới 500 triệu đồng mỗi căn được xếp vào loại có giá trị thấp. Căn hộ trung bình giá 1-1,5 tỷ đồng và loại cao cấp thường có giá 3-5 tỷ đồng. Điều tra khác của một tổ chức tài chính nước ngoài cho thấy : 60% dân số Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có tiềm năng mua những căn hộ trung bình với giá từ 1-1,5 tỷ đồng. Những tín hiệu trên cho thấy, trong năm 2008, thị trường bất động sản sẽ rất sôi động. Việc xây dựng các Khu đô thị mới là nhu cầu tất yếu trong công cuộc xây dựng đô thị vững mạnh. Và Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng được xây dựng với mục đích đáp ứng thêm nhu cầu nhà ở của người dân và văn phòng cho thuê hiện đại đối với các công ty, doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Giới thiệu về dự án N05 Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 182/2005/QĐ-UB ngày 08/11/2005. Lô đất ký hiệu N05 nằm trong Khu đô thị được xác định là cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp. Theo Quy hoạch chi tiết lô đất, cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp là một trong những hạng mục công trình quan trọng trong Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng. Tổng diện tích nghiên cứu lô đất cho dự án là 29.680m2. Đây là cụm công trình nhà cao tầng có vị trí đối diện với các nhà chung cư cao cấp 25 và 34 tầng của Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính qua tuyến đường Hoàng Đạo Thúy rộng 40m. Phía Đông Bắc : giáp với đường Hoàng Đạo Thúy, đối diện với Khu Đô thị Trung Hòa Nhân Chính – VINACONEX Phía Đông Nam : giáp với đường nội bộ đối diện khu Trung Hòa Nhân Chính – HACINCO Phía Tây Nam : giáp với bãi đỗ xe, khu cây xanh trong Quy hoạch 1/500 khu Đông Nam Trần Duy Hưng Phía Tây Bắc : giáp với khu biệt thự thấp tầng và chung cư trong quy hoacgh 1/500 của khu Đông Nam Trần Duy Hưng Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp Đông Nam Trần Duy Hưng là tổ hợp 4 khối nhà cao tầng ( 2 khối 25 tầng và 2 khối 29 tầng ) trên khu đất rộng 29.680m2. Chức năng chính của cụm công trình là căn hộ bán và cho thuê, ngoài ra còn tổ chức thêm các dịch vụ công cộng như siêu thị, cửa hàng, trung tâm giải trí và tầng hầm để xe phục vụ nhu cầu của người dân trong tòa nhà. Với mật độ xây dựng 23,1%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân vườn, bãi đỗ xe ngoài trời và giao thông nội bộ. Quy mô của dự án Mục tiêu xây dựng dự án Đầu tư xây dựng, kinh doanh, tạo ra nguồn tiền vốn hoàn chi phí nộp tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng đường Láng Hòa Lạc, giảm mức vốn vay, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục khó khăn nguồn vốn Ngân sách đầu tư hiện nay. Đồng thời tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố. Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp N05 là một hạng mục quan trọng của Dự án Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, TP Hà Nội. Vì vậy, nó phải đáp ứng mục tiêu chung là hình thành tổ hợp khối nhà ở cao tầng, hỗn hợp theo đúng quy mô và chức năng trong tổng mặt bằng Dự án, đồng thời có sự hài hòa về cảnh quan kiến trúc và quan hệ “liền mạch” một cách hữu cơ với Khu đô thị mới “láng giềng” Trung Hòa – Nhân Chính đã xây dựng. Căn cứ vào vị trí, hình dáng của khu đất, nhu cầu xây dựng và khả năng khai thác thực tế, công trình được tổ hợp thành một khối nhiều nhà cao tầng đa chức năng : Nhà ở căn hộ + Văn phòng làm việc + Dịch vụ đời sống có chất lượng cao, hình thức đẹp, có sức hấp dẫn mạnh với khách mua nhà, thuê nhà; đáp ứng tốt nhất các yêu cầu sử dụng trong thời kỳ hiện tại và tương lai. Quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư. Hoàn thành đúng tiến độ của dự án, sớm đưa các công trình vào sử dụng. Đảm bảo khai thác kinh doanh có lãi trong điều kiện luôn đáp ứng nhu cầu sử dụng Tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch xây dựng, kiến trúc của Thành phố. Sử dụng công nghệ mới và vật liệu tiên tiến, đồng thời phải tính toán đến các yếu tố bền vững vào bảo vệ môi trường. Quy mô xây dựng Tổng thể kiến trúc đã đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợp công cộng, đặc biệt lưu ý đến các chức năng phụ trợ như sân vườn, bãi đỗ xe … Cụ thể : Xây dựng hạ tầng kỹ thuật phần diện tích ngoài nhà : 22.818 m2 Xây dựng cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp, trên cơ sở các thông số đã được Thành phố phê duyệt như sau : + Diện tích lô đất : 29.680 m2. + Mặt bằng xây dựng nhà : 6.862 m2 + Mật độ xây dựng : 23% + Tầng cao trung bình : 26,6 tầng + Hệ số sử dụng đất : 6 tầng Tổ hợp xây dựng gồm ( theo thiết kế cơ sở ) 2 khối nhà 25 tầng nổi + 3 tầng hầm; 2 khối nhà 29 tầng nổi + 3 tầng hầm. + Tổng số căn hộ : 748 căn + Dân số tính toán : 3.000 người Chức năng chính: Tầng nổi : Khối 25 tầng Tầng 1+2 : Nhà trẻ, dịch vụ công cộng, sinh hoạt công đồng Tầng 3-6 : Văn phòng cho thuê Tầng 7-25: Căn hộ ở Khối 29 tầng Tầng 1 : Dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng Tầng 2-6 : Văn phòng cho thuê Tầng 7-29: Căn hộ ở Tầng hầm : Tầng hầm 1 : Dịch vụ siêu thị Tầng hầm 2+3 : Gara xe cộ và các bộ phận kỹ thuật Hình thức đầu tư và nguồn vốn + Tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng Cụm nhà ở hỗn hợp Chung cư kết hợp Văn phòng dịch vụ tại lô đất N05, thuộc dự án Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, thành phố Hà Nội. + Hình thức đầu tư : Xây dựng mới + Chủ đầu tư : Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (VINACONEX) + Quản lý dự án : Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (VINAHUD) + Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình : Vốn vay ngân hàng Vốn tự có của chủ đầu tư Vốn huy động của chủ đầu tư + Thời gian thực hiện Dự án : Thực hiện trong 03 năm : Từ Quý IV năm 2007 đến Quý IV năm 2010. Thực trạng công tác chuẩn bị thi công công trình của dự án N05 của VINAHUD Nội dung các công việc phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị thi công Xét nhu cầu công tác và năng lực đơn vị, ngày 16/05/2007, Tổng công ty VINACONEX đã ra Quyết định số 541 QĐ/VC-ĐT giao nhiệm vụ cho Công ty VINAHUD tổ chức thực hiện công việc chuẩn bị đầu tư Dự án xây dựng công trình cụm nhà ở Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Quận Cầu Giấy, Hà Nội. Các công việc chính đã được công ty tổ chức thực hiện như sau : Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư : Công ty thực hiện lập Báo cáo đầu tư rồi trình lên Tổng Công ty phê duyệt Báo cáo đầu tư. Từ Báo cáo đó, Tổng Công ty thực hiện trình xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, gửi cho Sở Kế hoạch Đầu tư. Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện thẩm tra rồi cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho dự án. Các công việc trên, Công ty thực hiện từ 14/5/2007 đến 10/7/2007. Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000054 ngày 10/7/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện dự án đầu tư “Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tài Lô đất No5 thuộc dự án Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng. Xin thỏa thuận với địa phương về địa điểm Vì đặc điểm của khu đất là “đất sạch” – tức là đất đã được thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bởi vậy cho nên Công ty thực hiện xin thỏa thuận với Ủy ban nhân dân ( UBND ) quận Cầu Giấy, Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội ( Sở TNMT&NĐ ) về việc giao đất dự án nhà ở hỗn hợp cao tầng thuộc dự án No5. Ngay trong tháng 12/2006 Tổng Công ty đã lập Hồ sơ gửi Sở TNMT&NĐ xin giao khu đất No5 để triển khai dự án và đến ngày 24/4/2007 Công ty mới được Sở TNMT&NĐ, Công ty TNHH Nhà nước một thành viên khảo sát và đo đạc Hà Nội tổ chức giao nhận mốc ranh giới khu đất No5 theo quy hoạch ngoài hiện trường. Để thực hiện việc giao đất chính thức tại lô đất No5 Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng, Công ty buộc phải hoàn thành các hồ sơ nộp cho UBND Thành phố Hà Nội như sau : Văn bản phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất của UBND Thành phố khi giao 29.680m2 đất tại khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng Hồ sơ bàn giao mốc giới khu đất No5 theo quy hoạch ngoài hiện trường của Công ty TNHH Nhà nước một thành viên khảo sát và đo đạc Hà Nội và Sở TNMT&NĐ. Phương án kiến trúc công trình đã được Sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận. Thiết kế cơ sở được Bộ Xây dựng thẩm định. Giấy chứng nhận đầu tư của UBND Thành phố. Công ty phải bổ xung hồ sơ dự án đầu tư, trình UBND Thành phố làm cơ sở để Sở TNMT&NĐ thụ lý hồ sơ xin giao đất, thực hiện bàn giao đất cho Công ty. Hồ sơ phải nộp cho Sở TNMT&NĐ như sau : Hồ sơ xin giao đất theo quy định của pháp luật. Phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch Tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 của UBND Thành phố. Báo cáo đầu tư và Quyết định phê duyệt của Tổng Công ty VINACONEX về việc phê duyệt nội dung của dự án. Giấy Chứng nhận đầu tư của UBND Thành phố. Xin cấp Quyết định phê duyệt Quy hoạch Tổng mặt bằng No5 của UBND Thành phố Hà Nội. Các văn bản cần thiết cho công việc này bao gồm : + Quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 được thực hiện bởi Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới VINACONEX R&D. + Tờ trình phê duyệt điều chỉnh No5 của Sở Quy hoạch Kiến trúc. + Chứng chỉ Quy hoạch của Tổng Công ty VINACONEX. Lập thiết kế kiến trúc, xin thỏa thuận phương án kiến trúc Công ty VINAHUD đối với công việc này đã có công văn xin cấp dịch vụ tư vấn và thầu thực hiện tư vấn thiết kế. Tổng Công ty đã quyết định giao khâu dịch vụ tư vấn cho Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới VINACONEX (R&D) và khâu tư vấn thiết kế cho Công ty cổ phần tư vấn xây dựng VINACONEX (VINACONSULT). Các công việc : Lập nhiệm vụ, đề cương phương án khoan Khảo sát địa chất Chỉ định thầu khoan nhồi nén tĩnh cọc thí nghiệm cho Công ty Khảo sát Đất đai thực hiện Thiết kế phương án kiến trúc, thỏa thuận phương án kiến trúc: Văn bản chấp thuận phương án kiến trúc do Sở Quy hoạch Kiến trúc cấp phải thông qua khi có Phương án thiết kế kiến trúc. Công việc này Tổng Công ty thuê Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới VINACONEX (R&D) thực hiện lập Phương án thiết kế kiến trúc, rồi phương án đó được trình lên Tổng Công ty duyệt, rồi tiếp tục trình lên Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận. Lập thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán; khoan khảo sát giai đoạn lập thiết kế kỹ thuật Khoan khảo sát giai đoạn lập thiết kế kỹ thuật + Lập nhiệm vụ khoan khảo sát – thực hiện bởi Công ty cổ phần tư vấn xây dựng VINACONEX (VINACONSULT). + Lập Hồ sơ mời thầu ( chào giá cạnh tranh ) – thực hiện bởi Công ty VINAHUD + Chấm thầu, thông báo kết quả trúng thầu; Thương thảo ký hợp đồng – thực hiện bởi Tổng Công ty VINACONEX. + Thực hiện khoan khảo sát, lấy mẫu hiện trường; Thí nghiệm, lập hồ sơ, báo cáo kết quả - thực hiện bởi Công ty trúng thầu khoan khảo sát Lập thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán : thực hiện theo các bước : + Tờ trình xin thẩm định dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán – thực hiện bởi Công ty VINAHUD + Báo cáo, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán lần lượt trình Tổng Công ty VINACONEX và Bộ Xây dựng thẩm định. + Nộp phí và lệ phí. Lập thiết kế kỹ thuật thi công được thực hiện trong nội bộ Tổng Công ty. Công ty VINACONSULT thực hiện lập thiết kế kỹ thuật thi công, dựa trên thẩm định thiết kế của Công ty VINAHUD mà Tổng Công ty trình lên Tổng giám đốc Công ty VINACONEX. Tổng giám đốc Công ty sẽ có nhiệm vụ trình phê duyệt lên Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng Công ty ra quyết định phê duyệt. Xin thỏa thuận với các cơ quan chuyên ngành về cấp điện, cấp nước, thoát nước, môi trường, quân sự, phòng cháy chữa cháy Các công văn đối với từng chuyên ngành được gửi đến các cơ quan khác như : + Công văn xin thỏa thuận Phòng cháy chữa cháy – gửi Công an Thành phố Hà Nội, phòng Cảnh sát PCCC. + Công văn xin thỏa thuận về chiều cao công trình – gửi Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam. + Công văn xin thỏa thuận khoảng cách tĩnh không – gửi Cụm cảng Hàng không. + Công văn xin thỏa thuận hệ thống cấp nước – gửi Công ty kinh doanh nước sạch Hà Nội + Công văn xin thỏa thuận hệ thống thoát nước – gửi Công ty thoát nước Hà Nội + Công ty thỏa thuận về môi trường – gửi Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội + Công văn xin thỏa thuận cấp điện cho dự án – gửi Công ty điện lực Thành phố Hà Nội Trong đó, các tài liệu đi kèm là : Hồ sơ pháp lý Tổng công ty Công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX Quyết định của Tổng Công ty giao nhiệm vụ quản lý cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị VINAHUD (bản photo) Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội về việc chấp thuận đầu tư (bản photo). Quyết định của Tổng Công ty phê duyệt đầu tư (bản photo) Giấy chứng nhận đầu tư Bản vẽ Quy hoạch QH-01,QH-02 được lập tháng 04/2007 (bản photo) Hồ sơ thiết kế cơ sở, thuyết minh thiết kế cơ sở (bản gốc) (đối với công văn gửi Phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy) Các văn bản thỏa thuận cấp nước sạch, thoát nước, cam kết vệ sinh cho Khu đô thị của các Công ty liên quan (bản photo) Bản vẽ thỏa thuận phương án kiến trúc kèm theo văn bản của Sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hà Nội (bản photo) (đối với công văn gửi Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam) Bản đồ hiện trạng và kết quả tính chuyển tọa độ VN2000 do Công ty TNHH NN một thành viên Khảo sát và đo đạc Hà Nội lập (bản gốc) (đối với công văn gửi Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam) Các công văn trên sau khi được các cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào thủ tục, hồ sơ pháp lý sẽ có công văn trở lại, hướng dẫn các thủ tục thực hiện cụ thể. Các văn bản liên quan có bản sao công chứng đã nêu ở trên Công ty đã thực hiện xin số liệu từ Công ty Xây dựng công nghiệp và Công ty Tư vấn thiết kế kiến trúc đô thị Hà Nội. Riêng đối với Công tác xin thỏa thuận đánh giá tác động của môi trường, Công ty thuê tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường rồi gửi lên Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội cùng với tờ trình xin cam kết môi trường. Sở TNMT&NĐ thẩm định, phê duyệt phương án giảm thiểu tác động môi trường rồi gửi lên cho UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận cam kết và cấp Giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường. Thực hiện nghĩa vụ tài chính Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất, chi Cục thuế có công văn thông báo Tổng Công ty nộp tiền sử dụng đất. Khi Tổng Công ty được Cục thuế xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới được nhận Quyết định giao đất để nộp cho các cơ quan chuyên môn. Hồ sơ xin giao đất chính thức Công ty VINAHUD tập hợp các văn bản sau và nộp vào Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất : Tờ trình xin giao đất Văn bản pháp lý của Tổng Công ty Báo cáo Nghiên cứu khả thi Quyết định phê duyệt dự án Các thỏa thuận đã xin ở trên Các bản vẽ đã được chấp thuận Đấu thầu Các công việc Công ty thực hiện bao gồm việc : Lập kế hoạch đấu thầu Phân chia gói thầu “Giám sát thi công và giám sát lắp đặt thiết bị cụm nhà cao tầng hỗn hợp tại lô đất N05 - Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng” Sau đó, Công ty lập tờ trình xin phê duyệt kế hoạch đấu thầu vào đầu tháng 12/2007. Kế hoạch đấu thầu được Tổng Công ty phê duyệt và thực hiện tổ chức đấu thầu như sau : Công ty lập Hồ sơ mời thầu bao gồm các thông tin về : + Tên dự án : Đầu tư xây dựng cụm nhà cao tầng hỗn hợp tại lô đất N05 - Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng + Tên gói thầu : Giám sát thi công và giám sát lắp đặt thiết bị cụm nhà cao tầng hỗn hợp tại lô đất N05 - Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng + Nguồn vốn : vốn vay, vốn huy động, vốn tự có + Hình thức lựa chọn nhà thầu : rộng rãi trong nước + Chỉ dẫn đối với nhà thầu ( Địa điểm phát hành Hồ sơ mời thầu, thời gian phát hành Hồ sơ mời thầu, Giá bán Hồ sơ mời thầu, Thời điểm đóng thầu ) Các công việc tiếp theo như chấm thầu và thương thảo ký kết hợp đồng sẽ do Tổng Công ty thực hiện. Tiến độ thực hiện dự án N05 Thời gian đầu tư xây dựng công trình của Dự án Đầu tư xây dựng Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 thuộc dự án Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, dự kiến như sau: Công tác Chuẩn bị đầu tư và khởi công : 6 tháng ( thực hiện trong Quý II và Quý III năm 2007 ) Khảo sát, đo đạc hiện trạng khu đất dự án; Thiết kế cơ sở; Lập và trình duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Thỏa thuận các giải pháp kỹ thuật công trình và phòng cháy, chữa cháy… Thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán công trình; Trình duyệt thiết kế công trình; Chuẩn bị mặt bằng xây dựng; Tổ chức đấu thầu thực hiện dự án; Các công tác chuẩn bị đầu tư khác; Khởi công xây dựng. Công tác Thực hiện đầu tư : 3 năm + Từ Quý IV năm 2007 đến hết Quý III năm 2010 Thi công nền móng; Thi công hạ tầng công trình; Thi công xây dựng các hạng mục công trình kiến trúc. + Từ Quý IV năm 2010 : Hoàn thiện. Kết thúc đầu tư xây dựng & đưa dự án vào khai thác. Phương châm để thực hiện Dự án đúng tiến độ : Là công trình xây dựng trong môi trường đô thị, vấn đề khoa học trong công tác thi công để tránh tác động bất lợi cho môi trường và đảm bảo thi công đúng tiến độ là rất quan trọng : Tiến hành đồng thời việc giải phóng mặt bằng với việc bố trí nơi tập kết vật tư, vật liệu xây dựng công trình; Thời gian tiến hành đấu thầu thi công các hạng mục công trình đảm bảo theo trình tự, đúng pháp luật nhưng phải khoa học; tránh mất nhiều thời gian, ảnh hưởng tới tiến độ chung của Dự án; Khuyến khích những phương án thiết kế & tổ chức thi công tiên tiến, ứng dụng công nghệ mới và kỹ thuật tiên tiến. ĐÁNH GIÁ CHUNG Các kết quả đã đạt được Dự án đã đảm bảo mục tiêu đầu tư là tạo ra nguồn tiền vốn hoàn chi phí nộp tiền sử dụng đất cho Thành phố để chuyển sang tạo vốn ngân sách làm đường Láng Hòa Lạc, giảm mức vốn vay, từ đó, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục được vấn đề khó khăn về nguồn vốn Ngân sách đầu tư hiện nay, tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố. Dự án đầu tư xây dựng Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 – Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng ngoài việc đem lại lợi ích cho Chủ đầu tư còn góp phần nộp Ngân sách Nhà nước chi phí sử dụng đất và qua các khoản thuế như : Thuế Xây dựng, tiền thuê đất, thuế Thu nhập doanh nghiệp,