Chuyên đề Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

à ở theo giá trị thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà mới. Tuy nhiên, trong thực tế thì thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất cũng rất phức tạp. Gây khó khăn lớn cho người mua nhà. Do vậy Nhà nước cũng nên có những chính sách tạo điều kiện cho người mua nhà làm thủ tục xác định quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra các yếu tố của việc xây dựng cơ sở hạ tầng tác động nhiều tới nhà ở. Việc bố trí quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với nhu cầu nhà ở sẽ có tác động tích cực tới nhà ở. 2/ Các yếu tố về đặc thù nhà ở liên quan đến giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. a) Tuổi thọ của nhà: Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao. Nhà ở là một loại hàng hoá đầu tư cơ bản có tính bền cao, các quyết định về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là sự lựa chọn giữa làm nhà, mua nhà hoặc thuê nhà. b) Tính không đồng nhất Nhà khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng. Tính không đồng nhất của nhà ở là nguồn gốc cho sự đa dạng nhưng lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa dạng của các hộ gia đình cũng không đồng nhất. Nhu cầu mua nhà phụ thuộc nhiều yếu tố như: thu nhập, vị trí, sở thích… Do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo tính không đồng nhất của người mua nhà. c) Tính cố định về mặt không gian Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà. Do vậy, khi phân tích và đưa ra chính sách cần có sự phân biệt giữa các đặc tính vị trí của bản than đơn vị ở và đặc tính vị trí của khu vực lân cận của đơn vị đó. Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm một số nước trên thế giới I. Kinh nghiệm về giải quyết nhà ở cho người thu nhập ở một số nước và một số đô thị lớn trong nước. 1/ Kinh nghiệm của Trung Quốc. Trung Quốc là một trong những nước đông dân, tuy là một nước phát triển nhưng vẫn phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Cũng như Việt Nam, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một vấn đề nóng. Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi người dành cho nhà ở. Tất cả các cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương của họ thông qua đơn vị công tác để hình thành các khoản dài hạn cho nhà ở. Người chủ tuyển dụng phải đóng góp một phần trăm tương tự vào tài khoản của người lao động mỗi tháng. Tiền tiết kiệm kiệm sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người tuyển dụng. Ngân hàng chỉ có thể vay thêm để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở như mua nhà, sửa chữa lớn khi được phê duyệt. Ở Trung Quốc cũng áp dụng chính sách cho thuê nhà cho người thu nhập thấp. Gia đình thu nhập cao mua hoặc thuê nhà thương phẩm theo giá thị trường, gia đình thu nhập trung bình và thấp được mua nhà theo chính sách ưa đãi của Nhà nước. Gia đình thu nhập thấp được thuê nhà với giá rẻ. 2/ Kinh nghiệm của Singapore Singapore là một nước Châu Á giải quyêt thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, hầu như nhà ở cho người thu nhập thấp đều do nhà nước đảm nhiệm. Nhà ở là chương trình ưu tiên, 88% dân số sống trong nhà ở do Chính phủ quy định, trong đó 80% sở hữu căn nhà của họ bằng phương thức mua trả dần, còn lại là thuê. Trả trước 20%, phần còn lại trả dần trong 25 năm. Tại Singapore, trong 30 năm trở lại đây, mặc dù điều kiện sống tăng với xu hướng thiết kế một căn hộ rộng có nhiều phòng (có căn hộ tới 7 phòng), nhưng vẫn dành khoảng 10% diện tích nhà ở cho căn hộ độc lập loại 1-2 phòng ở, với diện tích 23-30m2, có bếp và vệ sinh riêng nhằm giúp những người kinh tế còn hạn chế như phụ nữ làm chủ hộ và sinh viên mới ra trường có khả năng mua được. Nếu với diện tích như vậy, thì cán bộ công chức nhà nước cần phải có tới gần 100 triệu đồng (vẫn là một khoản tiền khá lớn). Theo kinh nghiệm của Singapore thường sau 5 năm lại có sự chuyển đổi về nhà ở một lần. Ví dụ như con cái lớn cần tăng thêm phòng, khi đã tích luỹ đủ khoản tiền thì cải thiện chổ ở… Cứ như vậy, người ở căn hộ nhỏ sẽ dịch chuyển lên căn hộ lớn hơn và lại có người tìm kiếm căn hộ mới. Ở Singapore còn thành lập quỹ CPF, người gửi tiền vào quỹ này được quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Chính phủ còn cho người mua nhà với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua và thuê nhà. Ở Hà nội có một số điểm giống với Singapore. Mỗi căn hộ được bố trí hợp lý về công năng, diện tích tổi thiều phải phù hợp với một căn hộ nhỏ. Thời kỳ gia đình còn ở mức thu nhập thấp thì diện tích ở cho mỗi thành viên cũng ở mức thấp, nhưng đến khi thu nhập gia đình khá hơn thì diện tích cho mỗi thành viên cũng tăng hoặc tách hộ. Diện tích mỗi căn hộ ban đầu khoảng 40-60m2 sử dụng. Trong mỗi khu nhà ở nên có nhiều kiểu căn hộ có diện tích khác nhau, trung bình 80-120m2, một căn hộ khác rộng hơn, từ 150-200m2. Do vậy Hà nội nên học hỏi chính sách nhà ở của Singapore, xem xét mô hình nào hợp lý áp dụng cho chính sách nhà ỏ cho người thu nhập thấp ở Hà Nội hiện nay. 3/ Kinh nghiệm của Thái Lan. Chính phủ Thái Lan cung cấp các khoản mua nhà với lãi suất thấp trên thị trường. Ngoài ra còn cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng nhà ở quốc gia đóng vai trò tổ chức tài chính nhà ở, nhằm hỗ trợ tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng cho vay cao nhất 25 năm với 4 loại tín dụng, có khoảng 80% người nghèo tham gia. Ở Thái Lan có thời kỳ xây nhà cao tầng cho người thu nhập thấp nhưng sau một thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ. Đây là một bài học cho nước ta, cần phải xác định mô hình nhà ở hợp lý cho người thu nhập thấp và phải ưu tiên chất lượng nhà ở lên hàng đầu. 4/ Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng Hải Phòng đang từng ngày đổi mới, cải tiến, chỉnh trang đô thị để xứng đáng là một đô thị loại một, đô thị cấp Quốc gia do Chính phủ xác định. Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị không chỉ đối với đường hè, công viên cây xanh, vệ sinh môi trương… mà còn phải tập trung vào lĩnh vực cải tạo những khu nhà vừa của người thu nhập thấp, vừa thấp, vừa cũ, vừa lạc hậu thành những chung cư mới cao tầng có chất lượng tốt, thẩm mỹ đẹp, góp phần làm cho thành phố càng đẹp hơn. Một trong những dự án thành công trong số các dự án cải tạo, nâng cấp khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng là dự án Quĩ quay vòng cải tạo do Hội liên hiệp phụ nữ thành phố tổ chức. Đề án Quĩ quoay vòng vốn nâng cấp, sữa chữa nhà được triển khai thực hiện trong vòng 9 năm, từ năm 2005-2013 với số vốn đầu tư là 47 tỷ 550 triệu đồng Việt Nam. Dự án sẽ chia làm 2 giai đoạn đầu tư với 4 chu kỳ vay, gần 7000 hộ có thu nhập thấp được vay, mức vay trung bình là 7 triệu đồng và mức vay không được vượt quá 10 triệu đồng, thời hạn tín dụng là 5 năm. Ngoài ra các hộ có nhu cầu có thề vay thêm 5 triệu đồng để làm kinh tê, lấy tiền lãi cải tạo nhà. Đây là những hộ có thu nhập thấp, thu nhập trung bình khoảng 300000 đồng/tháng và sống trong khu vực dự án, phải có khả năng chi trả khoản vay. Thấy rõ tính khả thi của dự án, Hội liên hiệp phụ nữ Hải Phòng đã tiến hành từng bước thực hiện dự án. Theo kế hoạch thì dự án được triển khai ở 5 quận nội thành với 42 khu dân cư ở 39 phường và có thể mở rộng trên phạm vi toàn thành phố. Sau khi khảo sát nhu cầu vay vốn của các hộ thì Hội đã tiến hành giải ngân giúp các hộ gia đình cải thiện chỗ ở. Đến nay, phường Dư Hàng Kênh đã có gần 750 hộ được vay vốn cải tạo nhà ở với số tiền hơn 5 tỷ đồng, trong đó có 600 hộ đã hoàn công.Ban quản lý dự án cũng đã tiến hành giải ngân và giúp hơn 100 hộ phường Máy Chai, quận Ngô Quyền vay vốn cải tạo nhà. Đến hết tháng 10, Ban quản lý dự án quĩ quay vòng vốn cải tạo nhà ở đã phát tiền cho gần 900 hộ ở 2 phường Dư Hàng Kênh và Máy Chai vay với tổng số gần 6 tỷ đồng. Hầu hết các hộ sau khi có vốn đã sử dụng đúng mục đích như làm lại nền tường, mái nhà, cải tạo công trình phụ, góp phần cải thiện điều kiện sống và làm sạch môi trường. Dự án đã khá là thành công trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp. Một số giải pháp được đưa ra để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng như sau: Một là, việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp không đáng có. Kể cả những dự án giao đất cho dân làm nhà ở, cũng nên giao cho doanh nghiệp đủ năng lực thực hiện( tốt nhất là các công ty nhà nước, công ty cổ phần từ doanh nghiệp nhà nước), tránh tình trạng chia lô, để dân xây dựng tuỳ tiện, không theo quy hoạch thiết kế như đã diễn ra từ trước tới nay. Hai là, những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên cứu cụ thể và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định hướng tập trung. Ba là, thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đô thị cũ. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới cũng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ. Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại- dịch vụ. Để thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừng việc thanh lý nhà ở đây. Bốn là, thành phố cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp... Trên đây là một số giải pháp được đưa ra trên cơ sở tình hình thực tiễn cuả thành phố Hải Phòng, những giải pháp phù hợp với chủ trương của thành phố về việc cải tạo và chỉnh trang lại thành phố.Hà Nội nên xem xét những kinh nghiệm giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp cuả Hải Phòng, đưa ra những giải pháp phù hợp vớí thực tiễn thành phố. 5/ Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những thành phố giải quyết khá là thành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng giải pháp hợp tác xã nhà ở hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện chổ ở. Hợp tác xã là một tổ chức kinh tế-xã hội được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở lâu dài và liên tục cho xã viên, những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để thoả mãn nhu cầu đó. Quỹ đất của hợp tác xã sẽ được khai thác trên cơ sở 20% quỹ đất dành cho đối tượng chính sách. Tại thành phố Hồ Chí Minh Ngân hàng Sài Gòn Thường tín (Sacombank) được lựa chọn để quản lý tiền tiết kiệm của thành viên hợp tác xã. Mô hình hợp tác xã nhà ở đã được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới và đã rất thành công ở Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và nước áp dụng thành công nhất hiện nay là Thụy Điển. Ở thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng hình thức ưa đãi cho người thu nhập thấp thuê nhà tại chung cư do Nhà nước xây, hoặc là bán nhà cho người thu nhập thấp với giá rẽ. Thành phố sẽ bỏ vốn ban đầu để mua nhà cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp sẽ trả góp tiền mua nhà cho thành phố trong vòng 10 hay 20 năm… Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố đi đầu trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, cũng như tình hình chung của nhiều đô thị lớn trên cả nước, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn đang là một vấn đề nan giải cho Thành phố. Tuy nhiên, đã có những thành công nhất định nhờ thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng nhiều giải pháp hợp lý, có những dự án khả thi. II. Thực trạng xây dựng nhà ỏ cho người thu nhập thấp tại Hà Nội 1/ Thực trạng người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Hiện tại ở Hà Nội có tới 560000 hộ, trong đó khoảng 70% hộ gia đình có mức thu nhập dưới mức trung bình 825000 đồng/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270000 đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập thấp dưới mức nghèo, trong đó thành thị 4,3% và nông thôn 25,3%. Về tổng quát, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đại đa số trong dân cư thành phố Hà Nội. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở thành phố (trong đó có hơn 50% số hộ công nhân viên chức thành phố) không có khả năng tích luỹ từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ trợ về mặt tài chính từ bên ngoài. Theo Cục quản lý nhà, hiện có 1.4 triệu cán bộ công chức hưởng lương nhà nước. trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc thành phần kinh tế khác, trong đó khoảng 800.000 công nhân làm việc trong các khi công nghiệp, chế xuất. Đó là các đối tượng thu nhập thấp không có khả năng tích luỹ để mua nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhà ghép. Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ chưa có nhà phải ở ghép, 4% phải thêu nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được thuê nhà chung cư cũ của Nhà nước được xây từ trước những năm 1990; 14,6% được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ công chức Nhà nước có nhu cầu cải thiện chổ ở. Tại thành phố Hà Nội hiện nay, đối tượng thu nhập thấp là những đối tượng sau: - Những người lao động tự do, đó là những người có nghề nghiệp không ổn đinh, thu nhập cũng không ổn định. Ví dụ như những người bán hàng rong, đi xe lai, bốc vác. Thu nhập của họ chưa đảm bảo cho nhu cầu tối thiểu hàng ngày như ăn, mặc, về tích luỹ để mua nhà là hầu như không có, họ sống trong các xóm lao động nghèo, hoặc ở dưới các gầm cầu. - Cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước: Thu nhập của họ chỉ dựa vào lương hàng tháng, có phần tích luỹ để mua nhà nhưng còn rất thấp. - Công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất: Những đối tượng này hầu như đi thuê nhà hoặc được doanh nghiệp cung cấp chổ ở. - Đối tượng chính sách, có công với cách mạng: Những đối tượng này thường được Nhà nước hỗ trợ hoặc xây nhà tình nghĩa. - Sinh viên mới ra trường: Hầu như không có tích luỹ để mua nhà. Cần được nhà nước hỗ trợ. 2/ Thực trạng về nhà ỏ cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Theo số liệu của cục Thống kê thành phố Hà Nội thì diện tích thành phố hiện nay là 920.97 km2, dân số tính đến đầu năm 2004 khoảng 3.2 triệu người, trong đó số đăng ký hộ khẩu thường trú chiếm 90%, còn lại là diện tạm trú có thời hạn. Những năm gần đây tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1.37% và tăng cơ học là 1.63%/năm. Với tốc độ gia tăng dân số như hiện nay thì ở Hà Nội trung bình một căn hộ dù thuộc sở hữu Nhà nước hay tư nhân đều có 2 gia đình sinh sống. Bên cạnh đó, Sở quy hoạch và kiến trúc thành phố Hà Nội cho biết bình quân nhà ở chỉ đạt 7m2/đầu người, trong đó có tới 30% dân số nội thành chỉ đạt dưới 4m2/người. Những năm gần đây tuy quỹ nhà thành phố có tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố. Thành phố đã xây dựng 3000 căn hộ cho những hộ gia đình khó khăn về nhà ở, bao gồm người nghèo và các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương với hơn 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó thành phố cũng đã xây dựng thí điểm nhà 5 tầng với 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, công nhân viên chức thuê với điều kiện 10 năm công tác, có thu nhập dưới 450.000 đồng/tháng và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ hoặc chồng… Theo thống kê của Sở Tài Nguyên-Môi Trường và Nhà đất, hiện nay ở các khu đô thị đã có 2700 căn hộ dành cho đối tượng có thu nhập thấp và 1500 căn hộ trong số đó đã được bàn giao. Số còn lại nằm trong các dự án đang được triển khai. Nhu cầu bức xúc về nhà ở hiện nay là rất nhiều nhưng khả năng tích luỹ để mua nhà của đối tượng người thu nhập thấp là rất ít. Đối với cán bộ, công chức Nhà nước thì mức tích luỹ để giành cho việc mua nhà hoặc cải thiện chổ ở tối đa là 11%. Trong khi đó đối tượng công nhân viên ở các khu công nghiệp, khu chế xuất hàng tháng phải chi trả từ 11-12% trong tống số thu nhập ít ỏi cho việc thuê nhà thì khả năng tích luỹ để mua nhà là hầu như không có. Nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước thì hầu như các đối tượng này sẽ không thể mua được nhà. Hiện nay, có khoảng 865.000 công nhân làm việc ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, chỉ có 20% trong số đó là có chổ ở ổn định, còn lại phải đi thuê nhà, với diện tích bình quân 2-3m2/người. Chỉ có 2% số lao động được ở trong những khu nhà do chủ doanh nghiệp xây dựng nên. Nhà trọ trong các khu công nghiệp chủ yếu do người dân tự phát lập nên, không đảm bảo vệ sinh môi trường, thiếu thốn điện nước, điều kiện ăn ở thiếu thốn, làm ảnh hưởng đến năng suất lao động và sức khoẻ, dễ xẩy ra tai nạn lao động. Một bộ phận cán bộ công nhân viên chức hoặc sỹ quan Nhà nước chưa có điều kiện mua nhà phải đi thuê nhà với giá cao so với đồng lương hàng tháng hoặc thuê nhà với giá rẽ hơn thì lại thiếu thốn về nhiều thứ không đảm bảo sức khoẻ để làm việc. 3/ Tình trạng hạ tầng cơ sở của nhà ở cho người có thu nhập thấp - Về cấp nước: Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội một sồ nơi vẫn còn chưa được cung cấp nước sạch, người dân vẫn phải dùng nước giếng khoan, không đảm bảo vệ sinh nước sạch. - Về hệ thống thoát nước: Các đường ống thoát nước tại các cộng đồng dân nghèo phần lớn là lộ thiên, một số nơi chưa có rãnh thoát nước, một số khác do dân lấn chiếm đè lên cống thoát nước. Các ao hồ trước kia là nơi thoát nước nay đã bị lấp để xây nhà. - Về hệ thống đường giao thông: Một số đường đã nâng cấp nhiều lần nhưng lại không làm cống thoát nước nên nước mưa không thoát được làm đường xuồng cấp nhanh. Đường phố thường bị ngập sau một vài trận mưa. - Điều kiện vệ sinh môi trường và sinh hoạt công cộng: Nhà vệ sinh công cộng là phương tiện vệ sinh chính của người nghèo, điều kiện vệ sinh thấp kém, ô nhiễm môi trường nghiêm trọng. - Cấp điện: Những người thu nhập thấp cũng chỉ sử dụng điện ở mức tối thiểu. - Chiếu sáng công cộng: Hầu hết ở những khu người nghèo sinh sống đều không có hệ thống chiếu sáng công cộng. - Dịch vụ y tế: Dịch vụ y tế vẫn quá cao so với thu nhập của người dân. - Cây xanh, chỗ vui chơi, nơi sinh hoạt văn hoá: Hầu như các khu nhà ở của người thu nhập thấp đều không có nơi sinh hoạt tập thể, chỗ vui chơi hay thư viện của khu dân cư, cũng như diện tích dành cho cây xanh. - Các khó khăn khác trong sinh sống liên quan đến chỗ ở: Việc cấp giấy phép sử dụng đất còn khó khăn nên người dân không thể dung giấy phép sử dụng đất đề vay vốn làm ăn. Khi có đủ điều kiện mua nhà rồi thì việc làm giấy tờ sở hữa nhà cũng khó khăn. Chương 3: Một số giải pháp về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội I. Xã hội hoá vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp 1/ Những đối tượng thu nhập thấp được ưu tiên giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp Tại điều 53 mục 4 về phát triển nhà ở xã hội luật nhà ở Việt Nam quy định: Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những đối tượng sau đây: 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Luật nhà ở Việt Nam qui định đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. 2/ Những giải pháp trong chính sách nhằm giải quyết về nhà ở cho người thu nhập thấp a) Chính sách về tài chính Huy động vốn cho việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là một bài toán khó giải quyết đối với Hà Nội hiện nay. Bởi vì, việc đầu tư vào nhà ở cho người thu nhập thấp là một lĩnh vực đầu tư lâu thu hồi được vốn và khó sinh lãi nếu không được sự hỗ trợ của Nhà nước. Vì vậy cần đưa ra giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp: - Hà Nội nên giành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp. - Bên cạnh đó doanh nghiệp cũng được quyền huy động vốn để xây nhà cho người thu nhập thấp. Sau khi được duyệt quyền mua nhà thì người thu nhập thấp phải đóng 20-30% tổng số tiền trước khi xây dựng nhà để tạo vốn cho doanh nghiệp. Tiếp đó, thành phố ưu tiên cho vay ưu đãi 50% số vốn để đầu tư xây dựng nhà. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ đi vay hoặc huy động từ những nguồn khác nhau. - Người thu nhập thấp được phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở của thành phố có tỷ lệ lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất của Ngân hang thương mại. - Người thu nhập thấp được mua nhà theo phương thức trả góp. - Người thu nhập thấp có thể được giải quyết mua nhà với mức giá phù hợp. - Hà Nội nên áp dụng kinh nghiệm giải quyết nhà ở của một số nước. Như ở Hàn Quốc, đã áp dụng chính sách công khai, minh bạch trong việc giảm giá nhà cho người thu nhập thâp thông qua giá gốc. Nhà nước hỗ trợ tài chính bằng việc cho người thu nhập thấp và doanh nghiệp vay dài hạn với lãi suất thấp. Ngoài ra còn mở rộng hỗ trợ chi phí thuê nhà cho người thu nhập thấp thông qua thành lập các quỹ nhà xã hội; Nhà nước còn giúp người nghèo có được chỉ số tin cậy để có thể vay tiền của Ngân hang; kiểm soát nhà đầu cơ hoặc những người thu nhập cao vào mua nhà của người thu nhập thấp. b) Chính sách về đầu tư: Mục tiêu đầu tư bao gồm: Xây dựng các khu dân cư và các căn hộ nhà ở mới, cải tạo, nâng cấp nhà ở và hệ thống cơ sở hạ tầng cũ đã có. Đầu tư để duy tu, bảo dưỡng hệ thống cơ sở hạ tầng và quỹ nhà ở hiện có. c) Chính sách phát triển nhà cho thuê Mô hình nhà cho thuê là mô hình phổ biến cho người thu nhập thấp ở một số nước trên thế giới. Tại Cộng hoà liên bang Đức có khoảng 37% người thu nhập thấp sống trong các căn hộ cho thuê; ở Mỹ tỷ kệ này là 39%; ở Pháp là trên 40%. Ở một số nước khác thì tỷ lệ này khá cao, như Comlombia, Mexico, Venezuela tỷ lệ này khá cao, từ 52-54%. Sở dĩ mô hình nhà cho thuê là một mô hình tương thích cho người thu nhập thấp, vì nó có những đặc điểm sau: - Người thu nhập thấp không cần lo lắng đến một số tiền lớn ban đầu để có được một ngôi nhà để ở. Vì nhà cho thuê không đòi hỏi nguồn vốn ban đầu. - Nhà cho thuê giá rẻ, thu nhập hàng tháng của người thu nhập thấp có khả năng trang trải cho tiền thuê nhà hàng tháng của mình. - Nhà cho thuê thích ứng được với tính linh hoạt của việc tìm kiếm việc làm. Người thu nhập thấp thường không có việc làm ổn định, thường xuyên thay đổi chỗ làm, do vậy phải di chuyển thường xuyên, do vậy mô hình nhà cho thuê là mô hình thích hợp cho người thu nhập thấp. Luật nhà ở Việt Nam qui định đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Những đối tượng thu nhập thấp và thuộc một trong những trường hợp sau thì được thuê nhà ỏ xã hội a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. II. Chính sách đất đai và quy hoạch 1/ Chính sách về đất đai a) Xây dựng kế hoạch sử dụng Cần đầu tư có chiều sâu cho chính sách lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, 5 năm, 10 năm. Hạn chế việc giao đất cho từng hộ riêng lẻ, hợp tác xã nhà ở được tham gia xây dựng phát triển nhà ở theo dự án. b) Chính sách thuê đất và giao đất phù hợp vơi từng đối tượng Cần có kế hoạch giao đất để lập dự án xây dựng nhà đền bù di dân trước tiến hành giải phóng mặt bằng mở đường hoặc xây dựng công trình. Có chính sách phù hợp với dãn dân, đặc biệt tại các vùng thu hồi đất đai. Khuyến khích các cơ quan, hộ gia đình có quỹ đất chưa sử dụng nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở được chuyển đổi mục đich sử dụng đất để xây dựng nhà ở. c) Áp dụng chính sách lấy đô thị để nuôi đô thị Mở rộng phạm vi đô thị, chọn khu đất phù hợp để xây dựng nhà ỏ cho người thu nhập thấp, không nên xây dựng gần trung tâm thành phố