Chuyên đề Một số nội dung và phương hướng về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Nam Định

mẫu phiếu đấu giá; - Thông tin về quy chế đấu giá mà người tổ chức, người tham gia đấu giá phải thực hiện ; - Chỉ dẫn về quy hoạch của khu đất được đem ra đấu giá; Bước 4: Đăng ký tham gia đấu giá đất. * Các đối tượng tham gia đấu giá. Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu câù sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. * Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá. Các đối tượng quy định trên của quy chế được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau: 1. Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu của hội đồng đấu giá phát hành, trong đó nội dung thực hiện sử dụng đất đúng cam kết, đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng giá. 2. Điều kiện về vốn, kĩ thuật, khả năng tài chính. a) Đối với tổ chức phảI có đủ điều kiện về vốn và kĩ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. b) Đối với hộ gia đình, cá nhân phảI có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô, thửalàm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này 3. Một gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá, một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá, có hai doanh nghiệp trở lên cùng thuộc 1 tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá, tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá. * Đăng ký tham gia đấu giá 1. Các đối tượng đủ điều kiện theo quy định tại điều 5 trên thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá thông báo. 2. Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phảI nộp các khoản tiền sau: a) Tiền đặt cọc ( tiền bảo lãnh, tiền đặt trước) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng giá tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trù tìên đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phảI nộp. Được lấy lại tiền đặt cọc trong các trường hợp sau đây: Người không trúng đấu giá, được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc Người đã đăng kí tham gia đấu giá nhưng rút lại đăng kí trong thời hạn hoàn tất thủ tục đăng kí tham gia đấu giá quy định tại khoản 1 điều này Người trúng giá bổ xung từ chối không nhận quyền sử dụng đất Không được lấy lại tiền đặt cọc và phảI nộp toàn bộ vào ngân sách nhà nước trong các trường hợp sau: Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá Người tham gia đấu giá từ vòng thứ 2 trở đI nhưng trả giá vòng sau thấp hơn giá cao nhất của vòng trước Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả Người vi phạm quy chế đấu giá b) Phí đấu giá: Khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá được sử dụng chi phí cho khoản tổ chức thực hiện đấu giá và không hoàn trả cho tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia và nộp phí đấu giá. Mức phí cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thực tế ở địa phương theo quy định của pháp luật hiện hành về phí và lệ phí. Bước 5 . Tổ chức đấu giá công khai. 1. Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và MôI trường tổ chức thực hiện phiên đấu giá theo phương án và gía khởi điểm được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với đất trung tâm được giao để quản lý. 2. Thủ tục mở phiên đấu giá . a) Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc. b) Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá. c) Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá. d) Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan tới thửa đất thực hiên đấu giá, giảI đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá, phát phiếu đấu giá ( trong trường hơp bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, làm các thủ tục cần thiết khác. e) Kể từ thời điểm bắt đầu trả giá, người điều hành phiên đấu giá không có trách nhiệm trả lời bất cứ câu hỏi nào liên quan tới quy chế đấu giá từ những người tham gia đấu giá. 3. Hình thức và trình tự đấu giá . a) Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất cho vòng đấu này, tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá và công bố giá khởi điểm của vòng đấu này, cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành. Hội đồng sẽ xem xét đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định. Trong Trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả một mức giá cao nhất thì tiếp tục đấu giá cho đến khi có người trả giá cao nhất, người trả giá cao nhất của vòng đấu giá cuối cùng là người trúng đấu giá. Trong trường hợp những người cùng trả một giá tự nguyện từ chối tiếp tục tham gia trả giá, thì người điều hành cuộc bán đấu giá tổ chức việc rút thăm giữa những người đó và công bố người rút trúng thăm là người trúng gia của cuộc đấu giá đó. b) Đấu giá công khai bằng lời: Đối với trường hợp không công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ được công khai giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất sẽ là người trúng giá. c) Thời gian của một vòng đấu giá do Hội đồng đấu giá quy định cho từng hình thức đấu giá. d) Trường Hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề ( giá trả không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu giá cuối cùng ) được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung nếu chênh lệnh giữa giá trả cao nhất và giá trả cao thứ hai thấp hơn tìên đặt cọc. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác. 5. Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia làm nhiều thửa nhỏ ( lô ) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền đăng ký tham gia đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp người tham gia đấu giá nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất tiếp theo, nhưng phảI nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế địa phương. 6. Đấu giá trong trường hợp đặc biệt Trong trường hợp đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá mà chỉ có một tổ chức hoặc một cá nhân đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá vẫn tiếp tục tiến hành tổ chức phiên đấu giá giá theo quy định. Trong trường hợp này, nếu người tham gia đấu giá trả ít nhất bằng giá khởi điểm thì Hội đồng đấu giá vẫn phảI lập biên bản đấu giá, ghi kết quả vào sổ đăng ký đấu giá. Căn cứ vào biên bản đấu giá. Trung tâm phát triển quỹ đất trình Sở Tài chính thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá. Bước 6 , Phê duyệt kết quả đấu giá * Nội dung và biên bản của mỗi vòng đấu giá 1. Người tham gia đấu giá phải chấp hành quy định về quy chế đấu giá và hướng dẫn của người điều hành phiên đấu giá . 2. Ngồi đúng số ghế ghi trong phiên đấu giá, không đI lại gây mất trật tự trong phòng đấu giá . 3. Nghiêm cấm mọi hành vi trao đổi, thông đồng, khống chế dìm giá, ép giá trong thời gian diễn ra phiên đấu giá 4. Không được sử dụng điện thoại hoặc bất kỳ phương tiện thông tin khác trong phòng đấu giá . 5. Không sử dụng các chất kích thích khi đến tham gia đấu giá , không mang theo vũ khí, chất nổ, chất cháy đến khu vực nơI diễn ra phiên tổ chức đấu giá 6. Không được chụp ảnh, ghi hình, ghi âm khi chưa được Hội đông đấu giá cho phép. Trường hợp người tham gia đấu giá có các hành vi vi phạm nội quy phiên đấu giá thì Hội đồng đấu giá lập biên bản vi phạm nội quy phiên đấu giá quyền sử dụng đất và được quyền loại khỏi danh sách người tham gia đấu giá . Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn bao gồm những nội dung chủ yếu sau: a) Địa điểm tổ chức đấu giá. b) Thành phần hội đồng đấu giá c) Số người tham gia đấu giá… d) Mức giá khưỏi điểm … e) Mức giá bỏ cao nhất… f) Mức giá bỏ thấp nhất… h) Kết luận… i) Hỉệu lực… - Ngày bàn giao đất - Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất - Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai * Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá. 1, Căn cứ vào biên bản đấu giá của: - Trung tâm phát triển quỹ đất - Sở tài chính trình chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá. 2, Nội dung phê duyệt kết quả đấu giá gồm: Họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của người trúng đấu giá ( ghi dõ họ tên tổ chức, cá nhân, số tài khoản ) vị trí thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phảI nộp vào Ngân sách nhà nước và các nội dung cần thiết khác. 3, Trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp đấu giá đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng chung cho địa phương thì Hồi đồng đấu giá trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá. Bước 7 : Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá. 1. Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh và xác nhận đã nộp đủ số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, Sở Tài nguyên MôI trường trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. 2. Sở Tài nguyên và MôI trường, phòng Tài Nguyên và Môi trường theo thẩm quyền được phân cấp có trách nhiệm phối hợp với Uỷ ban nhân dân xa phường, thị trấn bàn giao đất trên thực địa, trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của phấp luật và các giấy từo liên quan khác cho người trúng đấu giá theo đúng biên bản đấu giá và quyết định giao đất, cho thuê đất, đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn là 15 ngày. 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản đấu giá và các giấy tờ có liên quan khác là căn cứ để người được giao đất, thuê đất đăng ký quyến sử dụng đất * quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất + Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá: 1. Quyên lợi : được Nhà nước giao đất , cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Trách nhiệm thực hiện theo đúng cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá á quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt + Quản lý và sử dụng tiền thu được từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. 1. Trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: số tiền còn lại sau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được nộp vào tài khoản tạm giữ do Sở Tài chính mở kho bạc Nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 2. Trường hợp đấu giá của những thửa đất có nhiều thuận lợi cho sản xuấ, kinh doanh, dịch vụ để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung của địa phương. Số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồi, chi phí thực hiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật ( nếu có ) được đưa vào thu nộp ngân sách Nhà nước hàng năm và được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định. 3. Trường hợp đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất không thuộc phạm vi khoản 1, khoản 2 điều này thì số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho ngươì có đất bị thu hồi, chí phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật ( nếu có ) được đưa vào thu nộp ngân sách Nhà nước hàng năm. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định. Chương II Thực trạng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định hiện nay. I, Tình hình phát triển kinh tế – xã hội hiện nay có ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất và đấu giá quyển sử dụng đất. Qua 20 năm đổi mới , đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trên các lĩnh vực kinh tế xã hội. Chúng ta đang thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa với chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng nông nghiệp , tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ. Trong những năm đôỉ mới vừa qua Nam Định đã có những chuyển biến tích cực trong cơ cấu nền kinh tế đã kéo theo quá trình đô thị hoá mạnh mẽ tại nhiều địa phương trong cả tỉnh điển hình lá các huyện Nghĩa Hưng, Hải Hậu, Giao Thuỷ, Xuân Trường, Vụ Bản , Mỹ Lộc. Đặc trưng dõ nét nhất của quá trình đô thị hoá là sự tập trung dân số về các vùng đô thị Thành phố Nam Định và sự mở rộng quy mô đô thị, các đô thị được mở rộng kèm theo việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế suất thu hút một lượng khá lớn lao động từ nông thôn lên thành thị làm việc. Tuy nhiên bên cạnh những tích cực , qua trình đô thị hoá cũng đặt ra một số nhu cầu bức thiết. Trước hết, đó là nhu cầu sử dụng đất cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất. Hiện nay Nam Định bao gồm 3 khu công nghiệp, và rất nhiều các cụm khu công nghiệp nằm rải rác ở các địa phương chiếm diện tích khá lớn so với diện tích đất tự nhiên. Bên cạnh đó, quỹ đất đai phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho người dân nơi đây cũng đang là vấn đề cấp thiết cần được nghiên cứu và có chủ trưởng quy hoạch hợp lý. Khó khăn về đất đai đã và đang được các địa phương khắc phục bằng việc chuyền mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp , lâm nghiệp, đất chưa sử dụng ở ngay các khu đô thị, ven đô thị, các vùng đang được đô thị hoá, các vùng đất ven biển sang đất khu dân cư, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng các khu đô thị mới. Tuy nhiên giải pháp đó không được giải quyết triệt để bởi khả năng cung đất đô thị là hữu hạn. Đây là nguyên nhân gây ra tình trạng giá cả đất đai không thống nhất tại các đô thị trong thời gian vừa qua. Mặt khác, để tạo ra một nền tảng vững mạnh cho quá trình đô thị hoá, song song với yêu cầu sử dụng đất hợp lý là nhu cầu về vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Để giải quyết đồng thời các vấn đề trên, việc sử dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được coi là giải pháp kịp thơì và hợp lý trong giai đoạn hiện nay. II, Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định. Thời gian vừa qua, chính sách đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã được triển khai tại một số địa phương trên địa bàn tỉnh đã đạt được nhiều thành quả đáng ghi nhận, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. 1, Thực trạng công tác chuẩn bị cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 1.1 Quy hoạch các khu đất phục vụ cho đấu giá quyền sử dụng đất. Để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, một công việc không thể bỏ qua quy hoạch các khu đất phục vụ cho hoạt động đấu giá. Đây là một vấn đề hết sức quan trọng, nếu được quan tâm kịp thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện đấu giá. Thực tế cho thấy trong thời gian qua công tác này đã được triển khai tương đối đa dạng tại nhiều địa phương khác nhau trong tỉnh. Tại Thành Phố Nam Định: Sau chỉ thị 282/QĐ- UB của Uỷ ban nhân dân Tỉnh Nam Định giao cho Sở Tài Nguyên Môi trưởng tỉnh về pháp lệnh quy hoạch sử dụng đất, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh đã bám sát định hướng trên để triển khai cụ thể công tác quy hoạch các khu đất phục vụ đấu giá. Ngay sau đó Sở tài Nguyên và Môi trường tỉnh đã tập trung chỉ đạo ban nghành quản lý đất đai tại các địa phương thực hiển triển khai công tác trên và đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được 12 dự án, đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng , người sử dụng đất và giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày một tốt hơn. Tại Nam Định, khu đất đấu giá thu hút được sự chú ý nhiều nhất của nhân dân thành phố trong thời gian vừa qua đó là khu vực cầu vượt xã Lộc Hoà. Đây là khu đất nằm ở phía tây bắc ngoại thành Thành phố Nam Định gồm các cánh đồng lúc xem kẽ vài cụm dân cư đã được quy hoạch chi tiết căn cứ theo Quyết định số 450/2003/ QĐ - UB ngày 24 tháng 3 năm 2003 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Nam Định. Đặc điểm của dự án này là khu đất được quy hoạch tổ chức triển khai đấu giá làm nhiều đợt với tổng diện tích tổng thể ( bao gồm các công trình công cộng như đường, trường học, bệnh viện...) của dự án là: 92.185 m2 chia làm 102 thửa - 12 thửa mặt đường gồm có mặt cắt đường ( 5 +10,5 + 5 )m = 20,5m - 90 thửa mặt đường nhánh có mặt cắt đường ( 3 + 7 + 3 ) = 13 m Sở dĩ có tình trạng trên là do Uỷ ban nhân dân thành phố gặp vướng mắc trong vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. Do vậy tiến độ thực hiện quy hoạch chậm, không được giải quyết triệt để mà chỉ tiến hành được từng phần riêng lẻ, gây lên tình trạng quy hoạch manh mún, phân tán. - Tại một địa phương trong tỉnh: Kết quả khả quan thu được từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại thành phố Nam Định đã là tiền đề nhân rộng mô hình này ra một số địa phương trong toàn tỉnh đặc biệt tại Mỹ Lộc. Hoạt động đấu gía quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được sự chu ý nhiều nhất ở địa phương đó là đấu giá khu đất mặt đường 21A đoạn từ km 13 đến trạm thu phí Mỹ Lộc thuộc xã Mỹ Thuận huyện Mỹ Lộc. Đặc điểm của khu đất được đấu giá đó là khu đất nông nghiệp chuyển sang đất ở với hơn 300 thửa với diện tích 120m/thửa, trong đó mỗi thửa có 6m mặt đường. Kết quả thu được rất khả quan với chỉ một lần đấu gía do Uỷ ban nhân dân Huyện tổ chức... - Như vậy, qua việc triển khai công tác quy hoạch các khu đất phục vụ đấu giá tại các địa phương trong tỉnh có thể nhận thấy : tại các địa phương khác nhau , công tác này được triển khai dưới nhiều hình thức và góc độ khác nhau. Tuy nhiên, nó chưa thể hiện được sự đồng bộ , nhất quán . Với Nghị định số 08/2005/ NĐ - CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của chính phủ về quy hoạch xây dựng, công tác này đã có những quy định cụ thể hơn. Trong thời gian tới, để phục vụ tốt hơn cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các địa phương cần xác định dõ mục tiêu của quy hoạch các khu đất phục vụ cho đấu giá không chỉ là những bản vẽ trên giâý, mà còn phải đi vào cuộc sống, mang lại tính khả thi cao và đúng với định hướng phát triển, song còn có sự tham gia của cộng đồng, để người dân được biết, tham gia và kiểm tra. 1.2 Công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định do giữ một vị trí không nhỏ trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bằng phương thức đấu giá, công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng luôn được tỉnh quan tâm đúng mức. Công việc này được thực hiên trước khi tiến hành đấu giá, tuy nhiên nó cũng được chuẩn bị hết sức chu đáo 2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định 2.1 Xác định giá sàn trong công tác đấu Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định. Có thể nói đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nứơc tham gia với vai trò là một bên đối tác và chỉ định giá sàn, còn giá trị cuối cùng của mảnh đất được quyết định thông qua hình thức đấu giá công khai. Tuy vậy việc xác định giá sàn đóng vai trò hết sức quan trọng đối với công tác đấu giá. Bởi lẽ giá sàn là giá khởi điểm tạo cơ sở vững chắc cho việc định giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế cho thấy công tác này đã được triển khai khá thành công tại các địa phương trên địa bàn trong tỉnh. Trước hết có thể thấy thành phố Nam Định là một ví dụ điển hình cho việc thực hiện công tác này. Việc xác định giá sàn tại Thành phố Nam Định qua các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua đã được xác định chính xác, minh bạch. Điển hình là dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất của Nhà máy Dệt thành phố nằm trên đường trần phú ( hiện tại công tác xác định giá sàn của khu đất này đã được thực hiện đầu năm 2008 và đang được Sở Tài nguyên Môi trường trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt để đưa khu đất vào đấu giá). Công tác này được Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh thực hiện. Sở Tài nguyên môi trường đã phối, kết hợp với các Sở, cơ quan chức năng như Sở Tài chính, Sở xây dựng, Uỷ ban nhân dân Phường Trần Phú cùng tham gia thực hiện. Các cơ quan chức năng cùng cử nhân viên xuống địa bàn thực tế để kiểm tra và xác định giá sàn của khu đất. Qua việc khảo sát thực tế, khu đất này nằm tại trung tâm Thành phố, phía trước mặt là quảng trường trung tâm thành phố và bên cạnh gần với bệnh viện I của tỉnh, khu đất trước kia là khuôn viên của Nhà máy dệt và hiện tại đất không được sử dụng đến và đang đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh thu hồi giao cho sở Tài nguyên môi trường quản lý. Sau khi xem xét, thảo luận , Hội đồng đấu gía quyền sử dụng đất đã thống nhất cách tính giá sàn như sau. Giá sàn tối thiểu = chi phí giải phóng mặt bằng + Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật + Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 1m2 đất x hệ số K Trong đó: Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định: được tính theo khung giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài Chính thực hiện ban hành vào ngày 27 tháng 12 năm 2007 tính theo từng vị trí của thửa đất trong khu vực. Hệ số sinh lợi K được Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất theo một tỉ lệ nhất định so với hệ số sinh lời của một khu vực nhất định. Tổng mức đầu tư = chi phí xây lắp sau thuế + Thiết bị + các chi phí khác ( bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng) + phí dự phòng Căn cứ vào giá sàn tối thiểu của các ô đất. Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất giá sàn cho từng thửa đất có vị trí khác nhau trong từng ô đất. Tuy nhiên diện tích đấu giá ở khu đất này là không lớn do đó Hội đồng đấu giá xác định giá trị tổng thể của toàn khu và thực hiện đấu giá toàn bộ khu đất chứ không đấu giá từng thửa đất như khu đô thị mơi Hoà Vượng xã Lộc Hoà. 2.2 Lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Việc lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là công việc tác động không nhỏ tới tiến độ, hiệu quả kinh tế xã hội và quản lý đất đai của mỗi dự án. Thời gian vừa qua, một số hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã được Sở tài nguyên môi trường tỉnh Nam Định áp dụng khá linh hoạt các loại hình thức đấu giá đã được chính phủ ban hành trong các quy định trên và đã phát huy tối đa tiểm lực tài chính từ đất đai. 2.3 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Thành Phố Nam Định. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được chính phủ phê duyệt, với phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm, Nam Định đã và đang tập trung chỉ đạo thực hiện thí điểm một số sự án đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng. Dự án được thực hiện gần đây nhất là dự án đấu gía 20 lô đất khu tái định cư công nghiệp đường Phạm Ngũ Lão – Thành phố Nam Định Với mục đích rút ngắn thời gian tổ chức, nhanh chóng đưa mảnh đất đấu giá vào triển khai có hiệu quả trong thực tế, khai thác nguồn kinh phí từ dự án đấu giá này vào việc nâng cấp đường ven đê của Thành Phố đang bị sạt lở nghiêm trọng, Hội đồng đấu giá đã áp dụng phương pháp đấu giá công khai. Sau khi Chủ tịch hội đồng đấu giá giới thiệu các thành viên của Hội đồng, công bố quy chế đấu gía, giải đáp thắc mắc của những người tham gia đấu giá, giới thiệu quy hoạch của từng lô đất bán đấu giá, phiên đấu giá được chính thức bắt đầu. Trước tiên người điều hành phiên đấu giá tuyên bố giá khởi điểm đã được Hội đồng thông qua và yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá. Theo quy định của Hội đồng, người trả giá đầu tiên ít nhất phải trả giá bằng giá khởi điểm của lô đất đưa ra đấu giá, người phát giá sau phải trả giá cao hơn người trả giá trước tối thiểu bằng bước gía là 200.000 đồng. Người điều hành phiên đấu giá nhắc lại một cách dõ dàng, chính xác bằng lời nói. Thời gian mỗi lần nhắc giá cách nhau 30 giây. Nếu sau 3 lần nhắc lại giá của người