Chuyên đề Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội

hà ở toàn thành phố ( trong đó ngành nhà đất thành phố) mới chỉ quản lí được khoảng 18 triệu m2, số cũn lại do cỏc cơ quan tự quản . Nhà thuộc sởhữu tư nhân và các sở hữu khác chiếm gần 60% quĩ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng hơn 10% các nhà ở của tư nhân có giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà hoặc sử dụng đất hợp pháp. Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kĩ thuật chắp vỏ và rất thiếu tiện nghi, thiếu cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng, mụi trường bị ô nhiễm, mất vệ sinh, úng ngập, mật độ dân cư không đều, quá tải ở khu trung tâm Về mụ hỡnh phỏt triển nhà từ khi thực hiện xoỏ bỏ bao cấp về nhà ở nhà nước, nhà nước ít đầu tư xây dựng nhà; 80% diện tích nhà do dân cư hoặc cán bộ công nhân viên của các cơ quan tự xây dựng. Các mô hỡnh thực hiện riờng lẻ, tự phỏt, khụng theo dự ỏn ; dẫn đến tỡnh trạng lộn xộn trong xõy dựng cải tạo nhà ở. Về quản lí trong thời gian dài, việc quản lí nhà đất rất phân tán và bị buụng lỏng, vi phạm trật tự xõy dựng và cải tạo nhà ở trở thành phổ biến. Tỡnh trạng xõy dựng cơi nới không phép và trái phép phổ biến . Quản lí quĩ nhà tự quản tuỳ tiện, không theo đúng qui định của nhà nước do phần lớn nhà ở Hà Nội chật chội, chung đụng nhiều hộ trong một ngôi nhà, lại đan xen sở hữu, nên việc tranh chấp sử dụng diện tích phụ mái bằng, sân thượng thường là rất phổ biến. 1.2. Một số đặc thù riêng Ngoài những đặc thù điểm chung đó nhà ở Hà Nội cũn cú những đặc thù riêng xuất phỏt từ những di chứng lịch sử, do đầu tư xây dựng từ quyền sở hữu Đó là: Nhà ở diện chớnh sỏch: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ (khoảng trờn 5000 m2 nhà) nhà người Hoa, nhà diện giao nhà nước quản lí, được nhà nước giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đây là mguồn gốc chủ yếu của các vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều năm, gây khó khăn trong công tác quản lí nhà đất . - Nhà ở khu phố cổ: thuộc 36 phố phường cũ là nhà ống, xây dựng đó quỏ lõu, hết niờn hạn sử dụng, thuộc diện xuống cấp phải sửa chữa, vệ sinh môi trường rất kém. - Nhà ở khu phố cũ hầu hết là ở quận Hoàn Kiếm, một phần quận Hai Bà Trưng, đa số là nhà biệt thự kiểu Pháp, kiến trúc đẹp, cần được giữ gỡn và tụn tạo: cú 784 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước trong đó 200 biệt thự chuyên dụng,497 biệt thự do ngành nhà đất quản lí cho thuê và 84 biệt thự do các cơ quan tự quản.Phần lớn đó xuống cấp. - Các khu nhà chung cư: Hầu hết được xây dưng đế áp dụng đáp ứng nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh nằm rải rác tại các quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đỡnh, cỏc khu Giảng Vừ, Thành Cụng, Kim Liờn, Trương Định,, hầu hết các công trỡnh này đó hết niờn hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp, bị nún nứt nghiêm trọng. Nguyên nhân của thực trạng này là sau khi Đảng và Nhà Nước thực hiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đến nay chưa có cơ chế chính sách thay thế để phát triển nhà ở, nhà ở chưa được coi là hạ tầng xó hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng núi chung. Đầu tư cho nhà ở chưa được quan tâm đúng mực chưa có định hướng thích hợp và những chính sách lớn cho sự phát triển nhà ở trong thời gian qua . Việc phát triển nhà ở chưa có một chiến lược chung trong dài hạn, chủ yếu mới đáp ứng nhu cầu của người có tiền mà chưa quan tâm thích đáng đến tầng lớp những người thu nhập thấp những người làm công ăn lương và các đối tượng khác trong xó hội. 2. Khảo sát về giá cả bất động sản nhà đất 2.1. Giá cả bất động sản nhà đất trên thị trường Từ số liệu thu thập được và sự đánh giá chủ quan của tôi thỡ thị trường giao dịch bất động sản hiện nay có thể chia thành bốn khu vực như sau: + Khu vực thứ nhất : là các phố cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng và một phần quận Đống Đa và quận Ba Đỡnh giỏ dao động từ 15-30 lượng vàng/1m2 đối với đất mặt đường. + Khu vực thứ hai: là mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đỡnh và quận Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, giá từ 8-20 lượng vàng / 1m2. VD : giá đất mặt đường ở Thái Hà khoảng 6-8 lượng vàng/ 1m2. + Khu vực thứ ba : là các khu vực dân cư mới được qui hoạch(đặc điểm chung của khu vực này là đường ô tô đi lại thuận tiện, cơ sở hạ tầng khá tốt và diện tích dao động từ 40-80 m2 ) giá đất đai khu vực này thường dao động từ 2,5-7 lượng vàng /1m2 . VD: giá đất đai tại Nghĩa Tân khoảng 3,5-4,5 lượng/ m2, giá đất tại An Dương Tây Hồ khoảng 4-6 lượng /m2. + Khu vực thứ tư là đất trong các làng ven đô như Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Gia Lâm, giá đất từ 0,5 –4 lượng /m2, tuỳ theo vị trí từng khu đất(đất tại khu vực này thườngcó diện tích lớn). Qua khảo sát sơ bộ trên ta có thể thấy giá cả nhà đất thực sự quá cao so với mặt bằng chung của đời sống nhân dân trong giai đoạn hiện nay, do vậy để mua được một căn hộđối với cán bộ công nhân viên hay những người lao động bỡnh dõn là vụ cựng khụng muốn núi là khú khăn nếu không muốn nói là không thể. Hơn nữa tỡnh trạng giỏ cả lại bị đẩy cao cũn do trên thị trường xuất hiện cầu ảo tức là người mua nhà không xuất phát từ nhu cầu để ở mà chỉ để trống không sử dụng mà đợi tăng giá rồi bán đi kiếm lời. Tỡnh trạng này làm cho thị trường giá cả về nhà đất ngày càng lộn xộn, không thể quản lí . Việc mua bán một căn nhà diễn ra nhiều lần, giá cả bị đẩy cao. Gía thị trường bị quyết định bởi những tác động tâm lí do “ các tác động giá” của các “ cũ đất” và của người mua. Do không có một thỡ trường chính thức cho nên các thông tin chỉ được truyền bằng miệng dẫn đến các cơn sốt đất bất thường, không xuất phát từ nhu cầu thực tế . Sở dĩ như vậy là do tỡnh trạng đầu cơ đất đai nhà ở bởi các tư nhân giàu có. Theo các nhà chuyên môn nhận định, hiện giá nhà đất tại các thành phố lớn chẳng dựa theo một tiêu chuẩn nào cả, hiện tượng đầu cơ vẫn ở mức trầm trọng . Nhiều khi mức giá ở khu vực nào đó có thể do chính những kẻ đầu cơ tự định ra với nhau hoặc lấy mức giá ở một khu vực khác áp vào. Sự mù mờ thông tin của số đông cũng như sự độc quyền thông tin về qui hoach củamột số cá nhân tại các cơ quan có trách nhiệm đó làm cho những người có nhu cầu mua nhà thực sự thiệt thũi và giữa ngươỡ mua và người bán không công bằng. Tại các dự án khu đô thị mới thỡ khi người dân biết đến thỡ cỏc căn hộ đó được bán hết từ lâu. Có khi chúng mới chỉ ở trên dự án nhưng cũng đó được mua đi bán lại nhiều lần. Theo các thống kê tại một vài khu đô thị mới như Linh Đàm, Thăng Long, 60-70% căn hộ chung cư thuộc về những kẻ đầu cơ trước khi chúng đến tay những người có nhu cầu nhà ở thật với khoản tiền chênh lệch từ 20-80 triệu đồng/1 căn. Như vậy mặt hàng đó khụng đến được tay của những người thực sự có nhu cầu, giữa cung và cầu không trực tiếp gặp được nhau mà phải thông qua tay nhiều người làm cho giá cả không phù hợp với giá trị nữa. Như vậy có một khoảng cách rất lớn giữa giá của Nhà nước ban hành và giá cả thị trường. 2.2. Giá bất động sản nhà đất theo khung giá nhà nước ban hành 2.2.1. Giá bất động sản nhà đất là nhà ở. Theo thông tư số 011 LB-TT ngày 19/03/1993 của Bộ xây dựng- Bộ tài chính về hướng dẫn định giá cho thuê thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở tư nhân cho thuê theo giá chỉ đạo của nhà nước. Nhà nước qui định giá chuẩn cho thuê của 8 loại nhà ở sau. Giá chuẩn qui định thống nhất của từng loại nhà ở. Đơn vị tính: đồng/m2/tháng. Biệt Thự Nhà ở thông thường (cấp) I II III IV I II III IV 2500 3000 3500 5500 1500 1400 1350 900 Đối với nhà cho thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ: Nhà cấp I, II và nhà biệt thự các hạng : 50000đ/m2/tháng Nhà cấp III : 30000đ/m2/tháng Nhà cấp IV : 20000đ/m2/tháng Nhìn vào bảng giá chuẩn theo thông tư số 01 thì bảng giá chuẩn với thực tế chênh lệch quá xa. Vì vậy ngoài việc tính mức giá cho thuê theo giá chuẩn thì việc cho thuê nhà còn được điều chỉnh theo hệ số K, phụ thuộc vào cấp của đô thị-K1 (gồm 5 cấp); khu vực trong đô thị-K2( gồm 3 khu vực): Trung tâm, cận trung tâm, ven nội; hệ số tầng cao-K3 và hệ số điều kiện giao thông-K4. Trên thị trường BĐSNĐ hiện nay việc thuê nhà rất cao tuỳ theo từng mặt phố và vị trí của ngôi nhà. Nhu cầu thuê địa điểm kinh doanh là rất nhiều nên giá thuê nhà càng ngày càng cao nhưng khung giá cho thuê của nhà nước là thay đổi không kịp để đáp ứng quản lí thị trường và khuyến khích kinh doanh. 2.2.2. Khung giá đất. Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 đã thừa nhận đất có giá. Điều 12 ghi “ Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ qui định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.” Căn cứ vào điều 12 Luật đất đai, chính phủ đă ra nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 13/05/1996, chính phủ đã ra quyết định 302/TTg bổ sung hệ số K thực chất để mở rộng khung giá đã qui định tại nghị định 87/CP . Bảng 3 :Khung giá đất hiện hành của chính phủ được qui định như sau Đô thị Đường loại 1 Đường loại 2 Đường loại 3 Đường loại 4 Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Loại I 115 31.050 67,5 18.225 45 12.150 22,5 6.075 Loại II 65 7.550 47,5 13.162,5 32,5 12.150 17,5 4.792,5 Loại III 32,5 0.800 25 .100 17,5 5.400 7,5 2.700 Loại IV 17,5 .400 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350 Loại V 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350 Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Về giá đất dựa theo các loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí và khung giá đất theo Nghị định 87/CP của chính phủ, Hà Nội đã xây dựng được một khung giá đất của mình tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lí đất một lĩnh vực quan trọng đối với sản xuất, đời sống xã hội. Dựa vào Nghị định 87/CP, UBND thành phố Hà nội ban hành Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997, thực hiện nghị định 87/CP về khung giá các loại đất trên địa bàn Hà nội. Bảng 4 : Giá đất khu vực Nội thành Đơn vị: 1000đ/m2 Loại đường Phố Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A MứcB 9.800 7.800 3.920 3.120 2.350 1.870 1.410 1.150 Loại II Mức A MứcB 6.300 5.050 2.520 2.020 1.510 1.210 910 730 Loại III Mức A MứcB 4.040 3.230 1.620 1.300 970 870 580 470 Loại IV Mức A MứcB 2.200 1.540 880 620 530 370 320 225 Nguồn : Sở Tài nguyên-Môi trường và nhà đất. Như vậy ta thấy Bảng giá đất Hà nội vẫn chưa đồng bộ và khác xa với thực tế giá trên thị trường. Nhìn chung, giá đất thường có giá từ 30-70% giá trên thị trường tự do. Nguyên nhân của vấn đề trên là do bảng giá của Hà nội mang tính áp đặt, chủ quan, ít thực tế. Mặt khác, do chưa có cơ quan chuyên trách điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. 3. Tình hình hoạt động của thị trường 3.1. Cung của thị trường bất động sản nhà đất BĐSNĐ là nhà ở thì tổng cung luôn tăng lên theo thời gian, về quĩ nhà ở của nhà nước theo báo cáo của sở nhà đất năm 2003 quĩ nhà do nhà nước đâù tư xây dựng đến nay, xem bảng: Bảng 5 : Quỹ nhà do nhà nước đầu tư xây dựng Công ty quản lí thuê nhà Nhà ở Nhà cơ quan Số hộ M2 Điểm M2 Công ty kd nhà số I 18802 499359 274 64612 Công ty kd nhà số II 24238 554364 1032 193691 Công ty kd nhà số III 4371 147846 73 5112 Tổng Cộng 47411 1201569 1379 263415 Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Với số lượng nhà là quá ít đáp ứng được nhu cầu cho người dân thủ đô về chỗ ở khi điều kiên kinh tế phát triển, dân số và đời sống người dân ngày được càng được nâng cao đòi hỏi diện tích bình quân cho một người nâng lên. Tuy có sự tăng lên về số lượng nhà ở nhưng sức ép gia tăng dân số làm cho nhu cầu nhà ở luôn luôn tăng lên, nhất là nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên. Là một trong những vấn đề cấp bách cần giải quyết của các cơ quan hữu quan thành phố Hà Nội. Các dự án về chương trình nhà ở đã và đang thực hiện. Xem bảng 9 Bảng 6 : Các dự án về nhà ở đã đang thực hiện Đơn vị tính: m2 STT Dự án Diện tích đất Diện tích sàn 1 Biệt thự đơn, ghép làng quốc tế Thăng Long 102.000 18800 2 Khu nhà A1 Giáp Bát 2500 6570 3 Khu nhà 54 Nguyễn Văn Cừ Gia Lâm1B 2900 2210 4 Khu nhà Quyết Tiến huyện Thanh Trì 1038 1364 5 Khu căn hộ 1B Hàm tử quan 10700 8876 6 Khu nhà Dịch Vọng – Cầu Giấy 3006 5114 7 Chung cư năm tầng Nguyễn Phong Sắc 1348 7331 8 Khu nhà 28 Đường Trường Chinh 2400 3245 9 Khu nhà ở Đường La Thành 1629 3016 10 Khu nhà ở 242 Minh Khai 1684 2200 11 Chung cư Đền Lừ Quận Hai Bà Trưng 6237 6000 12 Tổng số 33544 64726 Mười khu đô thị mới được xây dựng trong chương trình phát triển nhà ở đã và đang được thị công. Xem bảng 7. Bảng 7 : Các khu đô thị mới STT Đô thị Diện tích Thực hiện 1 Linh Đàm 37 1997-2005 2 Đường Nguyễn Phong Sắc 123 2001-2008 3 Đường Trần Duy Hưng 41 2001-2005 4 Nhân Chính 33 2001-2004 5 Gia Lâm 400 2001-2008 6 Trung Yên 59 2001-2003 7 Tây Hồ 27,6 2001-2005 8 Nam Thăng Long 390 2001-2012 9 Bắc Thăng Long – Vân Trì 2640 1997-2007 10 Mỹ ĐìnhI, II, MĐ - Mễ Trì 89 2001-2006 Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Qua các bảng số liệu cho thấy mức cung về nhà ở trong dài hạn là rất lớn, nhưng trong thị trường BĐSNĐ thì lượng cầu luôn vượt cung trong ngắn hạn. Đáp ứng nhu cầu này thì lượng cung chuyển nhượng giữa các hộ gia đình làm gia tăng trên thị trường, trên thực tế lượng cung trên thị trường gia tăng nhanh hơn vì xây dựng nhà ở do nhiều thành phần cung ứng. Theo các bảng trên thì nhà ở do các công ty xây dựng nhà của nhà nước hoặc các công ty đấu thầu xây dựng dưới sự quản lí của nhà nước hoặc theo đầu tư dưới dạng BOT. Ngoài ra lượng nhà ở do dân tự xây dựng là rất lớn, chiếm khoảng 70-80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm. 3.2. Cầu thị trường bất động sản nhà đất. Trong điều kiện nền kinh tế nước ta hiện nay đất nước đang phát triển giao lưu kinh tế lớn giữa các khu vực và hội nhập nền kinh tế thế giới. Hà nội là trung tâm phát triển kinh tế phía bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch của dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh đầu tư tại Việt nam, nền kinh tế ngày càng tăng trưởng, đời sống kinh tế của người dân tăng lên nhu cầu thoả mãn về nơi ở và sinh hoạt sẽ tăng lên. Ảnh hưởng sức ép về dân số mức cầu tăng lên, trong những năm gần đây ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà lượng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân của người dân phân bố không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9 thậm chí 10-11m2/người. Những người co thu nhập thấp ở điều kiện nhà ở không những không được cải thiện mà còn xuống cấp diện tích không tăng do đó nhu cầu này tăng lên, khi mà diện tích bình quân trên một người là rất thấp. Xem bảng 8 : Bảng 8 : Diện tích nhà ở bình quân đầu người Hà Nội Năm Dân số DT bình quân m2/người 1995 2315.000 4.8 1996 2364.000 5.1 1997 2414.000 5.2 1998 2465.000 5.0 1999 2517.000 5.7 2000 2672.000 3.2 2010 3500.000 8(dự kiến) Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Ngoài ra, thị trường nhà cho thuê hiện nay là rất cấp thiết với lượng cầu của khách hàng là rất cao. Nhà cho thuê thực ra là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như các công chức và quân nhân, khi thuyên chuyển công tác, các nhà kinh doanh khi rời địa điểm kinh doanh, những người lao động chân tay khi muốn chuyển tới nơi dễ kiếm việc làm thích hợp, các gia đình mới thành lập, học sinh sinh viên, người nước ngoài đến sinh sống học tập và làm việc tại Việt Nam. Nhìn chung về nhu cầu nhà ở hiện nay là rất lớn về cả mua nhà và thuê nhà trên thị trường BĐSNĐ và đa dạng về chủng loại. Đó là điều kiện thuận lợi cho các công ty kinh doanh BĐSNĐ kinh doanh trên thị trường nước ta. Hiện nay có một số ngân hàng thực hiện nhiệm vụ cho vay mua nhà trả góp như Ngân hàng phát triển nhà, Ngân hàng á châu ACBACB là ngân hàng thương mại đầu tiên áp dụng cho vay bằng thế chấp chính căn nhà khách hàng mua, hiện nay nhiều ngân hàng áp dụng nghiệp vụ này đã làm tăng nhu cầu mua nhà ở trên thị trường. 4. Những tồn tại tiêu cực nảy sinh 4.1. Những vấn đề nổi cộm Hiện nay đang nổi lên vấn đề chính là thị trường ngầm nổi lên và phát triển mạnh mẽ hơn thị trường chính thức, gây ra nhiều vấn đề nhức nhối cho xã hội như tham nhũng, hối lộ, lấn chiếm đất côngNgười ta nói đất đai ở Việt Nam hiện nay hiện nay có rất nhiều cái nhất ví dụ : tài sản lớn nhất : đất đai là tài sản có giá trị ước tính lớn hơn rất nhiều so với tài sản của tất cả doanh nghiệp nhà nước cộng lại; tham nhũng nặng nhất, chủ yếu là nguồn đất đai và đầu tư của nhà nước; khiếu kiện nhiều nhất, đại khiếu kiện chủ yếu khiếu kiện về nhà đất; rào cản cao nhất, thủ tục đất đai là rào cản khó vượt qua nhất đối với đầu tư trong nước và nước ngoài. Có một nghịch lí đất đai ở Việt Nam đều của nhà nước, nhưng nhà nước không những không huy động được được giá trị cực kì lớn của đất, mà lại phải chi rất nhiều tiền đền bù khi thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng và các công trình khác. Trong rất nhiều trường hợp, đất đai vô giá đã trở thành vô chủ, được các cơ quan hành chính ban phát theo cơ chế xin cho và một số người có chức có quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ mua bán lại kiếm lời bất chính. Để tình trạng quản lí đất đai như hiện nay, không những nhà nước bỏ phí những nguồn lực rất lớn, mà còn làm cho bất công và bất bình xã hội tăng lên, đất đai trở thành đối tượng màu mỡ của tham nhũng và hối lộ. 4.2. Những tồn tại về quản lí nhà nước. Công tác lập và quản lí qui hoạch còn nhiều yếu kém. Công tác qui hoạch chưa đáp ứng yêu cầu của phát triển và quản lí đất đai, xây dựng cơ bản và phát triển đô thị – nông thôn bền vững. Ngiên cứu và phát triển thị trường BĐSNĐ đòi hỏi phải xem xét cụ thể đến qui hoạch phát triển kinh tế xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành, lĩnh vực, còn đưa ra các phương án sử dụng quĩ đất cũng như danh mục các công trình và dự án đầu tư cụ thể cho từng ngành mà công trình dự án đầu tư này chính là những BĐSNĐ trong tương lai chính chúng là những đối tượng chính của thị trường BĐSNĐ. Thực tế cho thấy qui mô, chất lượng của các giao dịch BĐSNĐ phụ thuộc rất lớn vào việc các BĐSNĐ đã được qui hoạch hay chưa. Chẳng hạn như qui hoạch chuyển mục đích sử đụng đất từ nông nghiệp sang cônng nghiệp đô thị đã làm tăng giá trị của đất lên rất nhiều. Nhưng hiện nay công tác lập và thực hiện qui hoạch của chúng ta vẫn còn những yếu kém sau đó là tính không phủ trùm của qui hoạch, tính không đồng bộ(hiện nay có ba cơ quan quản lí về qui hoạch tương ứng với ba loại qui hoạch : qui hoạch xây dựng, qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch phát triển kinh tế xã hội mà chưa có sự phôí hợp đồng bộ giữa ba loại qui hoạch), tính không ổn định, tính không minh bạch, tính không tuân theo các chế tài qui hoạch. Công tác quản lí và điều hành quyền sử dụng đất yếu kém nhất là ở cấp cơ sở đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất đặc biệt quí hiếm là đất đia. Tình trạng quản lí yếu kém đã dẫn đến việc nhà nước phải chi phí đáng kể cho việc khắc phục những hậu quả do sự yếu kém của qui hoạch cũng như quản lí đất đai tạo ra. Bất cập lớn nhất hiện nay là việc chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử đụng đất tại các đô thị. Việc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là nguyên nhân trực tiếp làm cho thị trường BĐSNĐ hiện nay có tỉ lệ giao dịch phi chính qui rất cao và hậu quả là nhà nước thất thu. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính rườm rà, bộ máy quản lí đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu đã là nguyên nhân góp phần làm cho thị trương BĐSNĐ dễ bị bóp méo, và tác động bất lợi đến các thị trường khác trong nền kinh tế. 4.3. Mối quan hệ cung cầu. Cùng với cơn sốt BĐSNĐ, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Giá cả BĐSNĐ gia tăng trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối về qui luật cung cầu. Quan hệ cung-cầu về BĐSNĐ bị mất cân đối ngiêm trọng. Cầu về BĐSNĐ mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về BĐSNĐ là có hạn và tăng chậm. Cung cầu không đáp ứng cộng với các biện pháp quản lí kém hiệu quả đã là nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu cơ BĐSNĐ gia tăng, đẩy giá cả BĐSNĐ lên cao một cách bất hợp lí. Tình trạng sốt nhà đất, đầu cơ BĐSNĐ khá phổ biến ở các địa phương đặc biệt là ở các đô thị lớn và các khu vực trọng điểm làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, sách nhiễu. Tình trạng đầu cơ làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào BĐSNĐ không trở thành tài sản chính thức và vì thế mà không có khả năng quay vòng vốn. Tức là một lượng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt các loại BĐSNĐ không được tạo lập hợp pháp. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hoá ngày một tăng cao, tỷ lệ dân số tăng cơ học nhanhdẫn đến nhu cầu về BĐSNĐ rất lớn. Theo tính toán, từ nay dến 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người chiếm tỉ lệ trên 33% tổng dân số toàn quốc. Dự báo diện tích nhà ở cần xây dựng từ nay đến 2010 khoảng gần 214 triệu m2. Quỹ nhà ở đã được xây dựng trước đây có chất lượng và tiện nghi chưa đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại đòi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở. Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng đường giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội đòi hỏi lượng nhà ở dành cho công tác di dời giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng tạo áp lực tăng thêm nhu cầu cho thị trường BĐSNĐ. Nạn đầu cơ nhà đất hiện nay ngày càng trở nên trầm trọng. Chẳng hạn, về nhà chung cư, nhằm tận dụng chủ trương của nhà nước về ưu đãi xây dựng nhà chung cư, nên nhiều chủ đầu tư đã “lập lờ” để tạo cơn sốt giả tạo nhằm đẩy giá lên cao. Theo giá bán, mỗi căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội có giá trung bình từ 5-7,5 triệuđồng/m2 nhưng thực tế người mua phải trả chênh lệch từ 30-100 triệu đồng, thậm chí lên tới 200 triệu đồng/căn hộ. Do đó vấn đề mất cân đối cung cầu hiện đang là vấn đề bức thiết nhất hiện nay trên thị trường BĐSNĐ, hơn nữa khan hiếm hàng hoá BĐSNĐ do hiện tượng đầu cơ tạo nên cầu ảo gây nên những cơn sốt giả tạo là một trong những tác nhân nguy hiểm cho nền kinh tế của chúng ta. 4.4. Tương quan giữa giá cả bất động sản- nhà đất và thu nhập bình quân của người dân. Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của nhân dân, nhưng vấn đề tạo lập một chỗ ở cho riêng mình trong tình hình hiện nay đối với những người có thu nhập thấp và trung bình, những người ăn lương nhà nước là vấn đề không đơn giản. Theo thống kê thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội năm 2003 là 14,3 triệu đồng /người mà mỗi một căn hộ có giá tới hàng trăm triệu đồng thì có đến hàng chục năm, một cán bộ công nhân viên chân chính cũng khó lòng xây dựng được nhà ở cho mình. Số liệu điều tra khảo sát cho thấy nhu cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp còn rất lớn. Có tới 96% cán bộ công nhân viên chức chưa có điều kiện ổn định về nhà ở, luôn ở trạng thái muốn chuyển đổi nhà ở cho phù hợp với điều kiện cuộc sống gia đình, 33,8% muốn mua quyền sử dụng đất và xây nhà trả góp theo qui hoạch của Nhà nước; 32% muốn được thuê nhà tập thể của nhà nước. Trong khi đó, kết quả điều tra cũng chỉ rõ khả năng tích luỹ cho nhà ỏ của CBCNVC chủ yếu từ đồng lương, tích luỹ từ nguồn khác là rất ít. Cụ thể là ở Hà Nội là 1.992.804 đồng/hộ/năm với số tiền tích luỹ như vậy, so với giá cả trên thị trường BĐSNĐ như hiện nay và giá bán thấp nhất một căn hộ khoảng 2,5 triệu với tiêu chuẩn sử dụng tối thiểu 50m2/hộ thì quả là những con số khổng lồ đó là chưa nói đến khó lòng mà mua được với giá đó. Như vậy đang có một sự chênh lệch rất lớn giữa giá cả và thu nhập của người dân, vấn đề này sẽ nảy sinh ra những hậu quả xã hội rất sâu sắc như phân hoá, mất công bằng xã hội. III. NGUYÊN NHÂN, ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT TĂNG CAO TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY. 1. Các nguyên nhân tích cực. 1.1. Sự ra đời các chính sách mới của đảng và Nhà nước. Nhà nước ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam ở nước ngoài được phép sở hữu nhà đất. Mặc dù, số lượng Việt Kiều trực tiếp mua nhà đất rất ít nhưng lượng kiều hối chuyển về nước qua con đường chính thức cũng như không chính thức lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lượng kiều hối lớn đầu tư vào thị trường BĐSNĐ. Các chính sách và luật đầu tư nước ngoài, các thủ tục hành chính ngày càng được đơn giản hoá đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư lớn, làm cho nhu cầu về nhà đất, văn phòng cho thuê tăng lên. 1.2. Sự tăng trưởng của nền kinh tế. Trong thời gian qua kinh tếnước ta đó cú những chuyển biến tớch cực, ngày càng cú nhiều cỏc doanh nghiệp tư nhân làm ăn có hiệu quả, sản xuất phát triển, quan hệ kinh tế với nước ngoài, xuất khẩu tăng khá. Thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu của người dân không chỉ dừng lại ở ăn mặc mà cũn cú một chỗ ở tiện nghi hơn thoải mái hơn. Các đối tượng này làm gia tăng nhu cầu về nhà đất là lớn nhất. Hơn nữa thành phố đang trong quá trỡnh đô thị hoá với tốc độ nhanh, tăng dân số cơ học do dân ở ngoại tỉnh về kiém việc làm,dẫn đến nhu cầ