Chuyên đề Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đô

ăng đang kể. ROA vào khoảng 1.92% , vượt mức kế hoạch của toàn hệ thống. Chất lượng tín dụng ngày càng được cải thiện rõ rệt Hạn chế Mạng lưới các phòng giao dịch còn nhỏ hẹp, chưa xứng với tiềm lực Thị phần của Chi nhánh đang bị đe dọa bởi nhiều đối thủ cạnh tranh. Các dịch vụ Ngân hàng hiện đại của Chi nhánh chưa có sức hút mạnh mẽ. Tỷ trọng thu nhập từ dịch vụ ngoài tín dụng chưa có sự gia tăng đang kể mặc dù đây là xu hướng phát triển chung của ngành ngân hàng trong giai đoạn tới. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển - Chi nhánh Đông Đô Khái quát về hoạt động cho vay theo dự án tại BIDV Đông Đô - Năm 2006, chỉ có 15 dự án lớn được thẩm định. Nhưng giai đoạn 2007-2009, số lượng các hồ sơ vay vốn đã tăng lên và lĩnh vực hoạt động cũng rất đa dạng: xây dựng, chế biến thực phẩm, nhà máy sản xuất bao bì đóng gói, bất động sản… Năm Mức gia tăng số lượng dự án 2007 50% 2008 52% 2009 55% - Dư nợ cho vay theo dự án chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ hàng năm, dao động xung quanh mức 40%. Bảng 2.11 - Cơ cấu cho vay dự án Năm 2008 Năm 2009 - Cơ cấu tín dụng đối với các dự án bao quát nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác nhau. Những chiếm tỷ trọng lớn hơn cả là ngành xây lắp, điện và bất động sản. Thực trạng Thẩm định dự án trong hoạt động cho vay tại BIDV Đông Đô Văn bản pháp lý điều chỉnh Tháng 9/2001, Tổng giám đốc BIDV ký quyết định ban hành quy định về “Quy trình thẩm định dự án đầu tư”. Quy định này được áp dụng rộng rãi và thống nhất trong toàn bộ hệ thống ngân hàng trên cả nước. Quy trình trên được đánh giá cao do tính logic, khoa học và bao quát đầy đủ, chi tiết các nội dung cần thiết trong thẩm định. Quy định trên cũng bước đầu tạo dựng sự liên kết chặt chẽ giữa các phòng ban: phòng thẩm đinh, phòng tín dụng, phòng nguồn vốn. Sự kết hợp này giúp cho Ngân hàng quản lý hiệu quả hơn các hoạt động, phát hiện sai sót, tăng cường kiểm soát nội bộ, đưa ra kết quả thẩm định chính xác hơn và thống nhất lập tờ trình Ban lãnh đạo Ngân hàng. Sự phân chia trách nhiệm rõ làm cho quy trình diễn ra trôi chảy và tạo tính độc lập cho cán bộ tham gia công tác. Cách tiếp cận mới này đã thúc đẩy quá trình thẩm định dự án diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn, những vẫn duy trì sự chính xác và cẩn trọng. Ngoài ra, do mỗi dự án tập trung vào những lĩnh vực khác nhau như: xây dựng, bất động sản, năng lượng, chế biến thực phẩm… do đó, nội dung thẩm định phải tuân theo các quy định của Bộ, ngành liên quan. Ví dụ như kinh doanh bất động sản, thẩm định phải liên hệ với các văn bản luật như: Suất đầu tư cơ bản, Nghị định 12/2009/NĐ-CP "Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình”, Quyết định số 131/QĐ-BXD ngày 16/02/2009 của Bộ Xây dựng, Ban hành thiết kế điển hình… Quy trình thẩm định dự án đầu tư Bước 1: Trưởng phòng thẩm định tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ dự án - Các hồ sơ chính cần xem xét: Giấy đề nghị vay vốn; Hồ sơ pháp lý, tài chính của khách hàng vay vốn; Hồ sơ dự án; Hồ sơ tài sản đảm bảo/bảo lãnh - Những bộ hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thực hiện thẩm định sẽ được chuyển lại phòng tín dụng để bổ sung. - Những hồ sơ đạt yêu câu được ký chuyển giao trực tiếp cho cán bộ thẩm định Bước 2: Cán bộ thẩm định trực tiếp nhận hồ sơ thẩm định Bước 3: Tiến hành các nội dung thẩm định Trong qua trình thẩm định dự án, cán bộ thẩm định có thể yêu cầu cán bộ tín dụng hoặc khách hàng vay vốn giải trình và bổ sung tài liệu phục vụ công tác thẩm định. Bước 4: Cán bộ thẩm định lập Báo cáo thẩm định Báo cáo thẩm định bao gồm các nội dung sau: Chi tiết các nội dung thẩm định Kết luận và đề xuất phương án tín dụng khả thi nhất Bước 5: Kiểm tra - Kiếm soát Báo cáo thẩm định được trình lên Trưởng phòng thẩm định xem xét, thông qua. Bước 6: Lưu hồ sơ và phản hồi phòng Tín dụng Lưu trữ hồ sơ và tài liệu tại phòng Thẩm định phục vụ công tác thẩm định trong tương lai. Trả hồ sơ kèm báo cáo thẩm định về phòng Tín dụng Bảng 2.12 - Quy trình thẩm định Phòng tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng thẩm định Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn Tiếp nhận hồ sơ Chưa đủ điều kiện thẩm định Kiểm tra sơ bộ hồ sơ Nhận hồ sơ để thẩm định Thẩm định Chưa rõ Chưa đạt yêu cầu Kiểm tra Kiểm soát Lập báo cáo thẩm định Nhận lại hồ sơ và kết quả thẩm định Lưu hồ sơ/tài liệu Đạt yc Bổ sung, giải trình (1) (2) (3) (4) (6) Đủ điều kiện thẩm định (5) (1) Kỹ thuật thẩm định dự án Bảng 2.13 : Sơ đồ Kỹ thuật thẩm định dự án đầu tư 1. Xác định các thông số quan trọng 6. Bảng nhận định kết quả tổng hợp theo độ nhạy 5a. Phân tích độ nhạy 4a. Đánh giá các bản kết quả theo mức lạc quan 2. Kiểm tra độ chính xác của các thông số 3a. Kiểm tra cơ sở khoa học và tính thực tiễn của phương pháp lập dự án. 7. Kết luận và ra quyết định 5b. Đề nghị bác bỏ dự án 4b. Xây dựng lại các phương pháp khoa học, phù hợp 3b. Xây dựng lại các thông số quan trọng Không tin cậy Tin cậy Không phù hợp Phù hợp Kết quả xấu Kết quả tốt Minh họa bằng ví dụ cụ thể - Phân tích tình huống Sau đây là một ví dụ minh họa - thẩm định một dự án cụ thể trong thực tế. “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh”, một dự án nhóm B, thuộc lĩnh vực xây dựng - kinh doanh nhà. Địa điểm thi công: Số 1 - Phạm Huy Thông, Ba Đình, Hà Nội Quy mô dự án: Diện tích đất: 3.324m2; 25 tầng; Diện tích sàn: 39.739m2 Mục đích dự án: Dịch vụ công cộng, Văn phòng cho thuê, Chung cư cao cấp Chủ đầu tư: CTCP vật tư&dịchvụkỹthuật Hà Nội, CTCP đầu tư Đông Dương Tổng vốn đầu tư: 185.221 triệu đồng Số tiền đề nghị vay vốn: 130.000 triệu đồng. Khái quát về tòa nhà: -  Tầng 1 sàn 900m2, chiều cao 6,9m gồm: Sảnh chính 515m2, 4 thang máy, quầy lễ tân, hộp kỹ thuật và khu vệ sinh. Sảnh căn hộ bố trí 4 thang máy, lễ tân. - Tầng 2,3,4,5 được bố trí khu văn phòng làm việc có 4 thang máy và 02 thang bộ. Diện tích văn phòng làm việc mỗi tầng là 960m2. - Tầng 6-20 diện tích sàn mỗi tầng 1200m2 cho thuê căn hộ. - Riêng tầng 20 diện tích sử dụng dành cho văn phòng như các tầng dưới được để trống làm khu vực sinh hoạt giải trí, bố trí cây xanh, quầy bar. - Tầng 21-25 diện tích sàn mỗi tầng là 875m2 cho thuê căn hộ 95m2 đến 120m2  ( 07 căn hộ 1 tầng). Diện tích căn hộ cho thuê ở mỗi tầng là 740m2 . - Tầng tum diện tích sàn 240m2 được bố trí làm câu lạc bộ thể hình, thẩm mỹ. Thẩm định khách hàng a/ Năng lực pháp lý - CTCP Đầu tư Đông Dương được thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000508 - Phòng Đăng ký kinh doanh- Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cấp. - Thuộc Indochina Group, chuyên về: Tư vấn đầu tư, quản lý dự án, tư vấn thiết kế, xây dựng, kinh doanh thương mại, xây lắp và chuyển giao công nghệ. - Lĩnh vực kinh doanh chính của CTCP Đầu tư Đông Dương: Xây dựng và kinh doanh nhà; Sản xuất buôn bán vật liệu xây dựng, máy móc; Xây dựng công nghiệp, dân dụng, giao thông thuỷ lợi, bưu chính, viễn thông; Xây lắp các công trình điện thế đến 35KV; nội ngoại thất; Tư vấn xây dựng; Dịch vụ chuyển giao công nghệ trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng. - Cơ cấu vốn chủ sở hữu của công ty năm 2006 như sau: Bảng 2.14 - Vốn chủ sở hữu CTCP Đầu tư Đông Dương - năm 2006 (đvị:VND) Thành viên Giá trị vốn góp Số cổ phần Phần vốn góp 1. Nguyễn Văn Lộc 32.400.000.000 64.800 81 % 2. Nguyễn Vũ Quế 5.200.000.000 10.400 13 % 3. Nguyễn Thị Phượng 800.000.000 1.600 2 % 4. Nguyễn Thị Vân 800.000.000 1.600 2 % 5. Lê Văn Kiệt 800.000.000 1.600 2 % Tổng cộng 40.000.000.000 80.000 100 % - Các tài liệu chứng minh tính pháp lý của Công ty: Quyết định thành lập; Giấy phép đầu tư; Điều lệ hoạt động; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000508 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cấp. Giấy chứng nhận đăng ký thuế Biên bản họp Đại hội đồng cổ đông số 03-2003/BBH về việc bầu HĐQT Biên bản họp Đại hội đồng cổ đông số 05-2003/BBH về việc ký kết dự án Quyết định của HĐQT số 37-2006/QĐ về việc bổ nhiệm Kế toán trưởng Biên bản họp HĐQT công ty số 03-2005/BBH về việc uỷ quyền vay vốn Biên bản họp HĐQT 02-2006/ v/v chuyển nhượng cổ phần; 04-2006/BBH v/v bầu HĐQT, 05-2006/BBH v/v bầu Chủ tịch HĐQT và bổ nhiệm Tổng giám đốc à Kết luận: Cán bộ Chi nhánh kết luận Công ty có đầy đủ tư cách pháp nhân. Mục đích vay vốn phù hợp với ngành nghề kinh doanh truyền thống và hợp pháp của Công ty. b/ Năng lực tài chính Bảng cân đối kế toán Quy mô tổng tài sản tăng đáng kể trong giai đoạn 3 năm, chủ yếu là do tài sản lưu động gia tăng (tiền mặt, khoản phải thu và hàng tồn kho). Đặc biệt năm 2006, diễn ra sự tăng đột biến trong quy mô tiền mặt và khoản phải thu. Điều này là hợp lý do đặc điểm của CTCP Đầu tư Đông Dương là kinh doanh xây dựng. Khi dự án bắt đầu bước vào giai đoạn chuẩn bị, chủ đầu tư đã tiến hành đặt cọc tiền thi công cho nhà thầu. Nợ phải trả chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn, đây là khoản tiền do công ty bất động sản ứng trước. Bảng 2.15 - Bảng cân đối kế toán CTCP Đầu Tư Đông Dương 2004-2006 Năm 2004 Năm 2005 30/11/2006 TÀI SẢN 5.890 9.921 44.078 I.Tài sản lưu động 5.453 9.624 43.893 1. Tiền 39 92 6.287 2. Các khoản phải thu 1.802 1.999 15.535 3. Hàng tồn kho 2.000 5.747 20.084 4. Tài sản lưu động khác 1.612 1.786 1.987 II. Tài sản cố định 437 297 185 1. Tài sản cố định 437 297 185 NGUỒN VỐN 5.890 9.921 44.078 I. Nợ phải trả 3.140 7.171 13.450 1. Nợ ngắn hạn 3.140 7.171 13.450 2. Nợ dài hạn II. Vốn chủ sở hữu 2.750 2.750 30.628 1. VCSH, quỹ 2.750 2.750 30.628 Bảng 2.16 - Tăng trưởng quy mô tổng tài sản 2005 2006 Tăng trưởng tổng tài sản 68.44% 344.29% I.Tài sản lưu động 76.49% 356.08% 1. Tiền 135.90% 6733.70% 2. Các khoản phải thu 10.93% 677.14% 3. Hàng tồn kho 187.35% 249.47% 4. Tài sản lưu động khác 10.79% 11.25% II. Tài sản cố định -32.04% -37.71% I. Nợ phải trả 128.38% 87.56% II. Nguồn vốn chủ sở hữu 0.00% 1013.75% Nguồn: CTCP Đầu tư Đông Dương Báo cáo kết quả kinh doanh Cán bộ thẩm định đưa ra nhận định: CTCP Đầu tư Đông Dương hoạt động đúng theo lĩnh vực được cấp phép. Công ty mới được thành lập, và dự án Ngọc Khánh Plaza trên đây là dự án đầu tiên công ty thực hiện. Bảng 2.17 - Kết quả kinh doanh (đvị: VND) Luỹ kế đến 30/11/2006 Doanh thu thuần 2.331.308.525 Giá vốn hàng bán 2.331.307.063 Lãi gộp 1.462 Chi phí bán hàng và quản lý Doanh thu hoạt động tài chính 4.343.616 Chi phí hoạt động tài chính Lợi nhuận khác Thu nhập sau thuế 4.345.078 Nguồn: CTCP Đầu tư Đông Dương Tình hình tài chính Khả năng thanh toán: Do đặc thù kinh doanh, hiện tại lượng tài sản lưu động có khả năng thanh khoản cao chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản. Nhìn chung, công ty có khả năng thanh khoản tốt, thể hiện ở các chỉ số khả năng thanh toán ở mức an toàn như sau: Bảng 2.18 - Chỉ số khả năng thanh toán Khả năng thanh toán 2004 2005 2006 Hệ số thanh toán ngắn hạn 1.74 1.34 3.26 Hệ số thanh toán nhanh 1.10 0.54 1.77 Hệ số thanh toán tức thời 0.53 0.26 0.62 Vốn lưu động ròng 2313 2453 30443 Cơ cấu vốn: Bảng 2.19 - Cơ cấu vốn Cơ cấu vốn 2004 2005 2006 Tỷ suất tự tài trợ TSDH 629.29% 925.93% 16555.68% Hệ số nợ 0.53 0.72 0.31 Năm 2006, hệ số nợ giảm xuống còn 0.31; tỷ suất tự tài trợ khá cao. Nếu ngân hàng quyết định cho vay vốn, hệ số nợ tăng, nhưng vẫn trong phạm vi an toàn. c/ Năng lực kinh doanh - Ban điều hành: Ban giám đốc đều là những người có trình độ và kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý cùng như đầu tư bất động sản. Các nhà quản lý có tầm nhìn rộng, định hướng mục tiêu phát triển lâu dài đúng đắn cho doanh nghiệp, và vạch ra chiến lược để hoàn thành mục tiêu đó. - Quản trị tài chính: CTCP là thành viên của Indochina - tập đoàn đầu tư lớn tại Việt Nam, do đó ngay từ khi mới thành lập, công ty đã xây dựng được nền tảng tài chính vững chắc. Ban giám đốc là những nhà quản trị tài chính chuyên nghiệp. - Quan hệ với nhân viên: Các nhà quản lý luôn coi nguồn nhân lực là trọng tâm và yếu tố quyết định thành quả của doanh nghiệp, do đó các chính sách đãi ngộ lao động luôn được chú trọng, khuyến khích nhân viên nỗ lực vì thành công chung. c/ Môi trường kinh doanh: - Cầu thuê bất động sản bỏ xa cung, nhất là đối với văn phòng hạng A. Nền kinh tế tăng trưởng,Việt Nam gia nhập WTO sẽ xuất hiện nhiều các công ty đa quốc gia xâm nhập thị trường Việt Nam làm gia tăng cầu về địa ốc. Đối với thị trường nhà ở: Đây là thị trường đang “đóng băng”. Nhưng thực tế, nhu cầu về nhà ở tại các thành phố vẫn rất lớn (riêng Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010) như vậy cung vẫn thấp hơn cầu nhiều nhưng giá cả không gặp nhau, người dân có nhu cầu không có khả năng thanh toán. - Giá bất động sản leo thang liên tiếp Theo một báo cáo của Ushman & Wakefield, công ty tư nhân lớn nhất thế giới về cung cấp dịch vụ bất động sản, Việt Nam hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á-Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới về giá văn phòng cho thuê đắt nhất.  - Nhằm hạn chế những rủi ro trong hoạt động bất động sản, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã yêu cầu các Ngân hàng thương mại khi cho vay mua sắm nhà ở, kinh doanh bất động sản phải thẩm định kỹ lưỡng, tăng cường giám sát vốn vay và kịp thời xử lý các rủi ro; khống chế mức và tỷ lệ nhất định vốn vay cho lĩnh vực bất động sản; khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay. d/ Uy tín giao dịch đối với ngân hàng Chi nhánh kiểm tra giao dịch quá khứ. Nhìn chung, tập đoàn được xếp vào nhóm khách hàng truyền thống, có nền tảng tài chính tốt. 2.2.2.4.2 Thẩm định dự án Pháp lý dự án Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm các văn bản như sau: Quyết định của HĐQT và BGĐ về việc đầu tư xây dựng dự án Trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh; Hợp đồng thuê đất; Quyết định phê duyệt báo cáo khả thi dự án; Hồ sơ thiết kế được cơ quan có thẩm quyền thông qua, Giấy phép đầu tư, Giấy phép xây dựng, Hợp đồng thảo thuận cung cấp điện, gas, cấp thoát nước; phòng cháy chữa cháy… à Sau khi xem xét, các hồ sơ được giải trình đầy đủ và chứng minh được tính pháp lý của dự án đầu tư. Sự cần thiết phải đầu tư - Qua điều tra thị trường bất động sản tại Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng và mua chung cư đang bùng nổ, trong khi nguồn cung không đủ đáp ứng. - Đầu tư vào kinh doanh Trung tâm thương mại và Chung cư là hướng đi đúng đắn vì lĩnh vực này có lợi nhuận cao, mang lại lợi ích cho cộng đồng. Mục tiêu của dự án - Các công trình cơ bản: tòa nhà 26 tầng nổi, 2 tầng hầm, 2 khu giữ xe 5 tầng, kinh doanh cho thuê Trung tâm thương mại, Văn phòng cao cấp và cho thuê Chung cư. Lợi nhuận thu được từ dự án sẽ góp phần mở rộng phát triển công ty. - Vể mặt xã hội, dự án góp phần tăng quỹ nhà ở và văn phòng làm việc, tăng hiệu quả sử dụng đất tại Hà Nội. Công trình được thiết kế và xây dựng với mô hình hiện đại, hài hòa với kiến trúc cảnh quan đô thị và có độ an toàn, bền vững cao. Cung cầu của sản phẩm - Sản phẩm của dự án: Mục đích kinh doanh của tòa nhà như sau: Tầng 1 và tầng lửng sử dụng làm Văn phòng Ban quản lý, Trung tâm thương mại; tầng 2 -26 cho thuê Văn phòng và Chung cư cao cấp. Diện tích mặt sàn cho thuê văn phòng theo là 468m2/tầng. Bảng 2.20 - Thống kê căn hộ cho thuê Loại Số lượng Diện tích (m2) (m2) Căn hộ loại A 26 162 Căn hộ loại B 26 110 Căn hộ loại C 12 164 Căn hộ loại D 12 112 Căn hộ loại E 8 212 Tổng cộng: 84 Nguồn: CBRE - Cầu về Văn phòng cho thuê và Chung cư: tiếp tục tăng, khiến cho giá cho thuê leo thang. Tỉ lệ căn hộ trốn thấp. Hiện nay, ngoài yếu tố giá cả, khách hàng chú trọng hơn về chất lượng, môi trường sống, kiểu dáng và uy tín. Mức sống tăng lên khiến cho cầu đối với các khu chung cư cao cấp sẽ gia tăng trong thời gian tới. Bảng 2.21 - Cầu thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội (đvị:%) Nguồn: CBRE - Cung sản phẩm của dự án: Bảng 2.22 - Cung văn phòng cho thuê và chung cư tại Hà Nội - năm 2006 Hoàn Kiếm Tây Hồ Ba Đình HBT Cầu Giấy Tổng Tổng cung: Số lượng dự án Số lượng căn hộ 2 231 8 417 4 369 1 64 1 63 16 1.144 Còn trống: Căn hộ còn trống Tỷ lệ còn trống 2 0,9% 18 4,3% 9 2,4% 5 2,8% 2 3,2% 36 3,1% Nguồn: CBRE Bảng 2.23 - Cung/Cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội (đvị:m2) Nguồn: CBRE Bảng 2.24 - Cung văn phòng cho thuê loại A,B và C dự kiến tại Hà Nội (đvị: m2) Nguồn: CBRE Bảng 2.25 - Cung căn hộ cho thuê dự kiến tại Hà Nội (đơn vị: căn hộ) Nguồn: CBRE Nắm bắt được xu hướng thị trường và thị hiếu người tiêu dùng, số lượng dự án kinh doanh nhà cao tầng gia tăng đáng kể, khiến cho thị trường BĐS nóng dần lên. Phân tích thị trường các yếu tố đầu ra, đầu vào Đầu ra: - Đây là dự án được chia thành hai giai đoạn: giai đoạn 1 xây dựng toà nhà 25 tầng nổi và 2 tầng hầm; giai đoạn 2 đầu tư 6 tầng hầm xếp xe tự động. Để dự kiến giá cho thuê cho dự án, chủ đầu tư và các cán bộ thẩm định đã tham khảo và nghiên cứu kĩ lưỡng giá trung bình trên thị trường vào thời điểm năm 2006, sau đó phân tích và điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án tòa nhà Ngọc Khánh. - Giá cho thuê căn hộ chung cư cao cấp: Bảng 2.26 - Bảng thống kê giá cho thuê căn hộ tại Hà Nội - năm 2006 (đvị:$US/m2/tháng) Nguồn: CBRE Phần lớn khách hàng thuê chung cư cao cấp là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam hoặc các gia đình Việt Nam có mức thu nhập cao. - Giá cho thuê Trung tâm thương mại: Bảng 2.27 - Giá cho thuê Trung tâm thương mại tại Hà Nội - năm 2006 TTTM Quận Diện tích Giá thuê/m2 Phí dịch vụ/m2 Tổng/m2 Tràng Tiền Plaza Hoàn Kiếm 12.000 $ 29,00 $ 9,00 $ 38,00 Hà Nội Tower Hoàn Kiếm 2.056 $ 20,00 $ 2,00 $ 22,00 V – Tower Ba Đình 940 $ 20,00 $ 20,00 VKO Ba Đình 8.000 $ 20,00 $ 5,00 $ 25,00 Vincom Towers HBT 17.000 $ 24,00 $ 5,00 $ 29,00 Trung bình $ 30,33 Nguồn: CBRE Bảng 2.28 - Giá cho thuê văn phòng loại A và B (đvị: $US/m2/tháng) Nguồn: CBRE à Các cán bộ thẩm định xem xét và đưa ra những lợi thế và bất lợi trong kinh doanh căn hộ và TTTM của từng tòa nhà, so sánh với tòa nhà Ngọc Khánh. Để từ đó, đưa ra giá cho thuê hợp lý nhất đối với tòa nhà này. Bảng 2.29 - Giá cho thuê mặt bằng - toà nhà Ngọc Khánh Loại phòng Diện tích (m2) Đơn giá/m2 (bao gồm VAT) Khu cho thuê dịch vụ 3.249 $17 Cho thuê văn phòng 13.204 $15 Cho thuê căn hộ 9.819 $17 Nguồn: Hồ sơ dự án - Thị trường mục tiêu mà chủ đầu tư định vị: là những cá nhân và hộ gia đình có mức sống cao (đối với khu chung cư cao cấp), tổ chức và doanh nghiệp vừa và lớn (TTTM và Văn phòng cho thuê). Do cầu về thị trường BĐS bùng nổ nên chủ đầu tư và cán bộ ngân hàng đều có cái nhìn tích cực đối với tương lai của dự án. - Khả năng cạnh tranh của sản phẩm: Trên địa bàn Hà Nội, mô hình tòa nhà đa năng kết hợp giữa chung cư và TTTM chưa phổ biến, chỉ mới hình thành vài ví dụ điển hình như Vincom, V-Tower. Sự kết hợp chức năng như vậy làm tăng tính cạnh tranh của tòa nhà. Hơn nữa, Tòa nhà Ngọc Khánh tọa lạc ngay trên trục đường Nguyễn Chí Thanh đông đúc, bên cạnh hồ Ngọc Khánh, thuộc quận trung tâm Ba Đình chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của các khách hàng tiềm năng. Đầu vào: Đơn vị đầu tư là công ty thành viên trực thuộc Indochina Group - tập đoàn đầu tư lớn tại Việt Nam, với mối quan hệ hợp tác rộng khắp. Việc tìm nhà cung cấp nguyên vật liệu đầu vào đã được lên kế hoạch và dự toán chi phí thi công. Các chi phí tính toán dựa trên cơ sở giá cả nguyên vật liệu và lao động hiện hành, cùng với các văn bản hướng dẫn đầu tư xây dựng của Bộ xây dựng. Suất đầu tư: 4660 triệu VND/m2 được tính trên cơ sở định mức do Bộ xây dựng quy định và điều chỉnh hợp lý theo thị trường. Theo suất đầu tư xây dựng công trình năm 2006, với loại công trình nhà từ 20-25 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch, sàn mái BTCT đổ tại chỗ, suất vốn đầu tư là 3.950.000 VND/m2. Công trình có sử dụng các nguyên vật liệu và máy móc nhập khẩu, chi phí cao hơn mặt bằng chung nên tổ thẩm định nhận định rằng Suất đầu tư xây dựng công trình dự kiến - 4660 tr/m2 là hợp lý. Phân tích các yếu tố kỹ thuật Công nghệ thiết bị - Hệ thống cấp nước: Bể chứa bằng bê tông cốt thép vững chắc, đảm bảo tiêu chuẩn, 100m3; trạm bơm tăng áp với 2 máy công suất 9m3/h. - Hệ thống điện: Tòa nhà sử dụng nguồn điện năng thuộc lưới điện của khu đô thị mới: lưới hạ thế điện áp 380V/220V, sử dụng cáp XLPE bọc cách điện PVC; các lộ cáp 0,4KV xuất ra từ trạm biến thế 22/0,4KV đến cấp điện cho các hộ dùng điện được thiết kế đi ngầm trong tuy-nen. Các tuy-nen được phân bố trên khu vực vỉa hè cách móng công trình 0,6 - 1,5m, độ sâu đảm bảo các tiêu chuẩn xây lắp. - Hệ thống thang máy: Công trình được bố trí 9 thang máy hiện đại, được điều khiển tự động. Hệ thống thang máy với công suất tối đa có thể giải tỏa lượng người trong tòa nhà trong vòng 5 phút. - Hệ thống điều hòa không khí: Khu vực TTTM sử dụng hệ thống điều hòa trung tâm, các căn hộ được trang bị thiết bị điều hòa không khí riêng, khu vực tầng hầm có hệ thống thông gió hoạt động liên tục. - Hệ thống an ninh: Bộ phận phụ trách an ninh tập trung ở tầng hầm của tỏa nhà, chịu trách nhiệm theo dõi các máy quay, phát hiện các vấn đề phát sinh. Hệ thống camera được bố trí tại thang máy nhằm kiểm soát những cá nhân ra vào tòa nhà, đảm bảo an ninh trật tự cho khu chung cư. - Hệ thống phòng cháy chữa cháy: Ở tất cả các tầng, thiết bị PCCC bao gồm hệ thống báo động, van nước cứu hóa, bình chữa cháy được trang bị tại những vị trí nhất định. Các công trình xây dựng cũng phải tuân theo tiêu chuẩn xây dựng do Bộ xây dựng ban hành, đảm bảo yêu cầu về PCCC.Trang bị hệ thống báo động và phun nước tự động theo tiêu chuẩn toà nhà thông minh mà các nước tiên tiến trên thế giới đang áp dụng.: Hệ thống phun nước tự động bao gồm các đầu phun được, được điều khiển tự động. Các bộ phận cảm biến phát hiện khói và nhiệt được lắp đặt sẽ kích hoạt hệ thống báo cháy. - Hệ thống xếp xe tự động: được bố trí tại 6 tầng hầm để xe với sức chứa tối đa gần 200 xe ô tô lần đầu tiên được áp dụng tại Việt Nam cũng được Công ty đưa vào triển khai trong toà nhà, nhằm tối ưu hóa tiện ích cũng như giảm chi phí sắp xếp theo phương thức thủ công thông thường. Giải pháp thi công - Phần móng của tòa nhà được thi công theo phương pháp móng sâu. Qua kháo sát địa chất và tải trọng công trình, khu đất có cấu tạo địa tầng tương đối phức tạp, móng công trình có độ lún không đồng đều. - Phần thân của tòa nhà: Qua nghiên cứu tải trọng công trình, chủ thầu sử dụng khung kết hợp với lõi cứng chịu lực; toàn bộ phần sàn được sử dụng bê tông dự ứng lực và hệ dầm bẹt. - Các bể nước trong tòa nhà được thiết kế theo tiêu chuẩn cấp 2. - Trạm biến áp và Diesel đặt trong tầng hầm 1. Cáp điện được nối và tác nghiệp theo các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. - Về trang thiết bị cũng như nguyên vật liệu xây dựng: + Với các mặt hàng sản xuất trong nước có chất lượng cao như sắt thép, xi măng, cát sỏi … sẽ được mua từ các đại lý trong nước + Những nguyên liệu và máy móc khác sẽ được nhập khẩu để đảm bảo chất lượng và thẩm mỹ của tòa nhà. Môi trường - Yếu tố môi trường được đầu tư nghiên cứu kĩ. Quá trình thi công xây dựng và vận hành tòa nhà tuyệt đối tuân theo các tiêu chuẩn môi trường Việt Nam và tiêu chuẩn môi trường quốc tế ISO14000. - Xử lý rác: Chủ đầu tư dự kiến ký hợp đồng khoán cho Công ty Công trình đô thị xử lý rác thải của tòa nhà. - Hệ thống thoát nước thải được xử lý thông qua bể tự hoại. Địa điểm thi công - Trung tâm dịch vụ và Thương mại Ngọc Khánh được xây dựng theo giấy phép xây dựng số: 57/GPXD ngày 27 tháng 02 năm 2004 của Sở Xây dựng Hà Nội đối với: Tổng diện tích xây dựng: 35.422 m2; Chiều cao công trình: 91m. - Tòa nhà được xây dựng trên lô đất số 1 - đường Phạm Huy Thông, nhìn ra đường Nguyễn Chí Thanh và hồ Ngọc Khánh. Khu vực này đông đúc dân cư, nằm trong quận Ba Đình trung tâm và là trục đường chính của Hà Nội. Dự kiến Ngọc Khánh Plaza sẽ là điểm nhấn kiến trúc thu hút sự quan tâm của dân cư. Đánh giá hiệu quả tài chính Tổng vốn đầu tư - Tổng vốn đầu tư - 185.221 triệu VND được xác định bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị - 8.910 triệu VND: Chi phí mua sắm các trang thiết bị, cùng với chi phí vận chuyển, bảo hành, bảo dưỡng. Chi phí xây lắp - 145.043 triệu VND: Phí xây lắp các yếu tố từ hạ tầng kỹ thuật cho đến các công trình phục vụ, chi phí lắp đặt thiết bị Chi phí dự phòng - 8.150 triệu VND Chi phí khác - 8.891 triệu VND: Chi phí khảo sát, thiết kế, giải phóng mặt bằng, đấu thầu, Chi phí vận hành và duy trì ban quản lý dự án, chi phí lập và thẩm định dự án, Lãi vay phải trả Ngân hàng… - Nhu cầu vốn đầu tư được xác định trên cơ sở: Khối lượng công tác xây dựng cơ bản Chi phí đầu tư trang thiết bị được tính toán dựa vào các tài liệu chào hàng và giới thiệu sản phẩm của các hãng cung cấp Đơn giá và định mức phí cho công tác xây dựng cơ bản Các chi phí thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra tổng dự toán áp dụng theo quy định hiện hành. Các khoản chi phí khác được tính toán qua tham khảo những dự án tương tự. - Cơ cấu vốn đầu tư: a/ Vốn tự có và tự huy động: 55.221 triệu VND Vốn tự có: Tại thời điểm thẩm định dự án, Vốn chủ sở hữu là 30 tỷ đồng. Vốn tự huy động (ngoài nguồn từ Ngân hàng): -