Chuyên đề Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội

tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện dự án. Tính toán mức cho vay, thời hạn cho vay và trả nợ Mức cho vay: Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn đầu tư của dự án - Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư - Vốn khác (nếu có) Thời hạn cho vay Thời hạn cho vay = Thời gian xây dựng cơ bản + Thời gian trả nợ Thời hạn trả nợ Thời hạn trả nợ = Mức cho vay LNST + Khấu hao cơ bản + Nguồn khác Phương án trả nợ vốn vay Thời hạn vay Thời gian ân hạn (nếu có) Số tiền trả nợ trong 1 kỳ Nguồn trả nợ c. Thẩm định về hiệu quả tài chính của dự án Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ tiêu chính cần thiết phải đề cập, tính toán cụ thể, gồm có: - Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án: + NPV (Net Present Value) + IRR (Internal Rate of Return) + ROE (Return on Equity) : đối với những dự án có vốn tự có tham gia. + Thời gian hoàn vốn. - Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ. + Nguồn trả nợ hàng năm. + Thời gian hoàn trả vốn vay. + DSCR (chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án). DSCR (Debt Service Coverage Ratio) được tính theo công thức sau: LN sau thuế + Khấu hao + Lãi vay trung, dài hạn = ------------------------------------------------------------------------- Nợ gốc trung, dài hạn phải trả + Lãi vay trung, dài hạn Kỳ hạn trả lãi Bảo đảm nợ vay: Khoản vay được bảo đảm bằng toàn bộ tài sản của dự án được hình thành từ VCSH và vốn vay (bao gồm cả quyền sử dụng đất) 2.2.2 Minh họa: Thẩm định tài chính dự án “Tham gia tài trợ dự án đầu tư xây dựng trụ sở và văn phòng cho thuê của Công ty CP đầu tư CEO (CEO Tower)” 2.2.2.1 Khái quát về dự án và chủ đầu tư - Tên dự án: Đầu tư xây dựng trụ sở và văn phòng cho thuê Tháp CEO. - Chủ đầu tư: CÔNG TY CP ĐẦU TƯ C.E.O. - Địa điểm đầu tư: Lô đất HH2-1, Phạm Hùng - Mỹ Đình - Từ Liêm – Hà Nội. - Quy mô: 27 tầng vao và 2 tầng hầm. - Diện tích lô đất: 1345 m2 - Diện tích xây dựng: 755m2 - Tổng vốn đầu tư: 204,073 tỷ đồng VCSH: 80.348.365.262 đồng Vốn vay Ngân hàng: 80.000.000.000 đồng Huy động khác: 38.724.634.738 đồng - Thời gian vay: 7 năm (ân hạn 1 năm trả nợ 6 năm). - Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất và các tài sản hình thành trên đất - Tiến độ triển khai thực hiện: Dự kiến sẽ bắt đầu thi công vào quý II/2007 và hoàn thành vào quý III/2009. Chủ đầu tư - Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ C.E.O. - Địa chỉ: Số 49, nhà TT4 Khu ĐTM Mỹ Đình - Mỹ Đình - Từ Liêm – Hà Nội. - Vốn điều lệ: 100.000.000.000 VNĐ. - Số ĐKKD: 0103016491 do Sở KH – ĐT TP Hà Nội cấp thay đổi lần 2 ngày 28/09/2007. - Ngành nghề kinh doanh chính: Đầu tư kinh doanh cho thuê văn phòng, kinh doanh khách sạn, đầu tư xây dựng nhà, khu công nghiệp, khu du lịch và các khu vui chơi, giải trí... - Cơ cấu vốn góp thực tại thời điểm tháng 12/2007 TT Tên cổ đông Số CP sở hữu Tỷ lệ Loại CP I Cổ đông sáng lập 5.100.000 59,30 % Phổ thông Đoàn Văn Bình 1.850.000 21,51 % Phổ thông Đỗ Phương Anh 51.000 0,59 % Phổ thông Đào Minh Quang 1.799.000 20,91 % Phổ thông Công ty Tài chính Bưu Điện 400.000 4,65 % Phổ thông Công ty CK Thăng Long 500.000 5,81 % Phổ thông Ngân hàng Quân Đội 500.000 5,81 % Phổ thông II Các cổ đông khác 3.500.000 40,69 % Phổ thông Tổng cộng 8.600.000 100 % Phổ thông - Hồ sơ pháp lý + Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, mã số thuế Công ty CP Đầu tư CEO. + Sổ đăng ký cổ đông. + Điều lệ Công ty CEO + Quyết định của HĐQT bổ nhiệm lãnh đạo của doanh nghiệp: Chủ tịch HĐQT, Giám đốc, Kế toán trưởng Công ty CP Đầu tư CEO. + Báo cáo tài chính 2 năm 2005 và 2006 gồm có: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh, hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, tình hình quan hệ với các tổ chức tín dụng. Nhận xét: Hồ sơ của CEO là đầy đủ, đúng quy định của pháp luật. Công ty đang tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường. - Lịch sử phát triển của khách hàng và tình hình tài chính Công ty CP đầu tư CEO (Tên cũ: Công ty TNHH Thương mại, Xây dựng và Công nghệ Việt Nam) được thành lập từ năm 2001 với đăng ký kinh doanh số 0102003701. Công ty hoạt động trên nhiều lĩnh vực như đầu tư, kinh doanh, xây dựng, tư vấn , sản xuất và đào tạo. Từ khi thành lập cho đến nay, Công ty chủ yếu kinh doanh trên lĩnh vực đầu tư các Dự án bất động sản và kinh doanh thép. Công ty đã là nhà phân phối thép cho các công trình lớn như Cầu vượt Mai Dịch, Cầu Đà Rằng, Cầu đuờng Hồ Chí Minh...Việc kinh doanh thép tạm dừng cho đến cuối năm 2004 để tập trung vào đầu tư kinh doanh các Dự án bất động sản. Hiện nay Công ty (liên doanh với Vinaconex 9) là chủ của Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dô thị Chi Đông gần sân bay quốc tế Nội Bài, Dự án đầu tư xây dựng trụ sở kết hợp văn phòng cho thuê – Tháp CEO – CEO Tower trên đường Phạm Hùng, Hà Nội. Dự án xây dựng khu nhà ở N1 + N3 đô thị Quốc Oai tại Hà Tây, Dự án trường Cao đẳng kinh tế kỹ thuật Đại Việt tại Bắc Ninh (sẽ trở thành trường Đại học theo lộ trình 2 – 3 năm). Công ty cũng đang tích cực hoàn tất thủ tục làm chủ đầu tư một số dự án khác tại Hà Nội và các tỉnh lân cận. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng được thể hiện ở các bảng dưới đây: Bảng 2.2: Bảng cân đối kế toán của C.E.O (2004 – 2006) Các chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 TÀI SẢN 21.276 27.966 29.604 Tài sản ngắn hạn 11.901 19.474 20.355 Tài sản dài hạn 9.347 8.492 9.249 NGUỒN VỐN 21.276 27.966 29.604 Nợ phải trả 15.418 23.414 23.663 Vốn chủ sở hữu 5.858 4.552 5.941 (Nguồn: Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của C.E.O) Tổng tài sản của công ty có xu hướng tăng trong 3 năm gần đây cho thấy công ty đang tiếp tục phát triển. Tài sản ngắn hạn tăng là chủ yếu, nguyên nhân do hàng tồn kho tăng mạnh qua các năm mà chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang các dự án Chi Đông – Vĩnh Phúc và dự án Quốc Oai. Tài sản dài hạn thay đổi không đáng kể, chỉ giảm nhẹ trong năm 2005 và tăng trở lại trong năm 2006. Nhìn chung, tổng tài sản và tổng nguồn vốn tiếp tục tăng qua các năm tuy nhiên vốn chủ sở hữu còn nhỏ. Cơ cấu tài sản và nguồn vốn của công ty phản ánh tình hình công ty đang trong giai đoạn triển khai các dự án. Bảng 2.3: Báo cáo kết quả SXKD của C.E.O (2004 – 2006) Đơn vị: Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Doanh thu từ bán hàng, CCDV 8.070 0 0 Doanh thu từ hoạt động tài chính 66 631 539 Chi phí khác 330 1.859 0 Lợi nhuận sau thuế 4.6 (1.305) 389 (Nguồn: Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của C.E.O) Bảng 2.4: Một số chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp của C.E.O Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2006 Năm 2005 1. Cơ cấu tài sản và nguồn vốn 1.1 Cơ cấu tài sản Tài sản ngắn hạn/Tổng tài sản % 68,76 69,64 Tài sản dài hạn/Tổng tài sản % 31,24 30,36 1.2 Cơ cấu vốn Nợ phải trả/Tổng nguồn vốn % 79,93 83,72 VCSH/Tổng nguồn vốn % 20,07 16,28 2. Khả năng thanh toán Khả năng thanh toán ngắn hạn Lần 0,86 0,83 Khả năng thanh toán nhanh Lần 0,3 0,65 3. Tỷ suất sinh lời Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu % 72,16 - Lợi nhuận sau thuế/VCSH % 6,55 - (Nguồn: Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của C.E.O) Nhìn chung, trong giai đoạn 2004 – 2006 công ty tập trung nhiều cho công tác triển khai và chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản lớn. Công tác chuẩn bị phát sinh nhiều chi phí trong khi công ty không tiến hành sản xuất kinh doanh nên tình hình tài chính của công ty chưa được tốt. Trong năm 2007, công ty đã tiến hành chuyển đổi hình thức ở hữu từ TNHH sang công ty CP và lựa chọn được các cổ đông lớn là các tổ chức tài chính lớn, có uy tín đồng thời bắt tay vào thực hiện các dự án. Dự kiến khi các dự án mang lại doanh thu thì lợi nhuận cũng như tình hình tài chính của công ty sẽ thay đổi lớn theo chiều hướng đi lên. 2.2.2.2 Thẩm định dự án “Tham gia tài trợ để đầu tư xây dựng dự án trụ sở và văn phòng cho thuê CEO Tower” theo báo cáo thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân Đội Hồ sơ pháp lý của dự án Hồ sơ của dự án gồm các văn bản sau: Đơn xin vay vốn số 07/CV-CEO ngày 22/01/2008 Dự án đầu tư xây dựng trụ sở giao dịch tháp CEO (CEO Tower) tại khu đất HH2-1, khu đô thị Mễ Trì Hạ, Từ Liêm, Hà Nội. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư số 01/2007/QĐ-HĐQT ngày 06/04/2007 của HĐQT Công ty CP đầu tư CEO. Hồ sơ thiết kế cơ sở và hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công của dự án CEO Tower đã được thẩm định bởi Sở xây dựng Hà Nội và Viện khoa học và công nghệ - Bộ Xây dựng. Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán dự án CEO Tower số 04/2007/QĐ-CTHĐQT ngày 06/04/2007 của HĐQT công ty CP đầu tư CEO. Quyết định phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công phần tầng hầm và phần thân số 11/2007/QĐ-CTHĐQT ngày 22/06/2007 và ngày 06/10/2007 của Chủ tịch HĐQT công ty CP đầu tư CEO. Quyết định số 2847/QĐ-UBND ngày 13/07/2007 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc cho công ty CP đầu tư CEO thuê 1345m2 đất tại khu đô thị mới Mễ Trì Hạ, Từ Liêm, Hà Nội. Hợp đồng thuê đất số 185-07/HĐTĐTN ngày 24/07/2007 giữa Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và công ty CP đầu tư CEO. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 692008 của UBND TP Hà Nội cấp cho công ty CP đầu tư CEO ngày 09/10/2007. Công văn số 4149/TNMTNĐ-QLMT, KT&TV ngày 10/11/2005 về việc thoả thuận môi trường dự án ĐTXD toà nhà HH2-1, Từ Liêm, Hà Nội. Giấy chứng nhận thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy số 44/CNTD-PCCC ngày 29/01/2007 của Công an TP Hà Nội. Công văn số 929/CTP-BDA$ ngày 22/11/2004 V/v cho phép CEO Tower đấu nối hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Mễ Trì Hạ. Ngoài ra còn có các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn, tham gia ý kiến của các cấp ngành có liên quan đối với dự án. Nhận xét: Hồ sơ của dự án là đầy đủ các thủ tục pháp lý và đầy đủ các căn cứ, điều kiện để tiến hành thi công xây dựng. Đồng thời công ty cam kết sẽ bổ sung các văn bản, tài liệu theo tiến độ thực hiện dự án. Thẩm định thị trường Một số nét về Thị trường văn phòng cho thuê Thị trường văn phòng cho thuê hình thành vào đầu những năm 1990 khi Việt Nam lần đầu tiên mở rộng cửa đón nhận các công ty và dự án đầu tư nước ngoài. Trong những năm gần đây, nền kinh tế ngày càng phát triển và mở rộng mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu thuê văn phòng cũng gia tăng nhanh chóng, khiên thị trường phát triển và hoạt động khá hiệu quả. Phân loại văn phòng TIÊU CHÍ HẠNG A HẠNG B HẠNG C Diện tích Các văn phòng có diện tích lớn, thiết kế mặt sàn để mở, tổng diện tích từ 5000 m2 trở lên. Diện tích phải ở cỡ vừa trở lên. Khách hàng chỉ yêu cầu đơn thuần về mặt bằng. Vị trí văn phòng Văn phòng cho thuê nằm tại các toà nhà có vị trí đẹp, cao cấp thuộc trung tâm TP, dễ tiếp cận. Vị trí toà nhà có thể nằm hơẫm trung tâm TP, không đòi hỏi phải nằm ở những vị trí thật cao cấp. Thường ở chỗ kém thuận lợi hơn hạng A và hạng B. Kiến trúc Kiến trúc nổi bật. Đạt chuẩn ở mức bình thường. Không nặng về mặt trang trí, thiết kế. Chất lượng dịch vụ Chất lượng dịch vụ hoàn hảo, thiết bị máy móc hiện đại. Chất lượng dịch vụ ở mức hợp lý. Mức độ dịch vụ yêu cầu không cao, thiếu chỗ để xe. Khách hàng chủ yếu Khách hàng là các tổ chức quốc tế, các công ty tài chính và các tập đoàn kinh tế lớn, có uy tín của nước ngoài. Khách hàng là các công ty nước ngoài hoặc Việt Nam. Khách hàng là các công ty doanh nghiệp Việt Nam. Giá thuê trung bình ≥ 34 USD ~ 23 USD ≤ 15 USD Cung văn phòng tại Hà Nội Thị trường văn phòng hạng tại Hà Nội đã và đang hoạt động tốt, với tổng số là 10 toà nhà văn phòng hạng A tương đương 95.000 m2, 26 toà nhà hạng B với tổng diện tích khoảng 172.020 m2. Kể từ năm 2000, tỷ kệ cho thuê trung bình đạt trên mức 80% và đã đạt 99% trong 3 năm gần đây. Từ năm 2003, giá cho thuê đã tăng dần với tỷ lệ tăng trung bình khoảng 15%/năm. Tình hình chung của thị trường cho thấy, thực trang cung đang tăng nhanh hơn cầu. Điều này phản ánh nhu cầu thuê văn phòng cũng đang tăng cao. Cầu văn phòng tại Hà Nội Theo dự báo của HSBC và WB mức tăng trưởng GDP của Hà Nội được duy trì ở mức 11% cho tới năm 2010. Kinh tế phát triển tốt sẽ thúc đẩy nhu cầu văn phòng cho thuê. Mức cầu lớn thuộc về các công ty nước ngoài, các công ty trong nước mới thành lập và mở rộng. VN ngày càng khẳng định được vị thế của mình trên trường quốc tế. Chính vì vậy, ngày càng có nhiều các tập đoàn tài chính, kinh doanh sản xuất xem VN là một thị trường có tiềm năng lớn để xâm nhập. Về phần các công ty trong nước, nhằm tăng khả năng cạnh tranh và thị phần, đồng thời cải thiện hình ảnh của mình, nên có nhu cầu thuê các văn phòng có tiêu chuẩn quốc tế. Các công ty quản lý và kinh doanh BĐS đang nhận được rất nhiều các yêu cầu từ khách hàng trong và ngoài nước với diện tích thuê rất lớn. Triển vọng thị trường Tính đến năm 2010 sẽ có khoảng 700.000 m2 văn phòng được đưa vào thị trường, trong đó, quý IV năm 2007 có khoảng 22.000 m2. Trong giai đoạn hiện nay một số dự án khác có thể được đưa vào sử dụng hay một số tòa nhà với mục đích sử dụng khác được chuyển thành văn phòng cho thuê. Ngoài ra, một diện tích đáng kể có thể chào thuê khi một số công ty nhà nước sẽ chuyển vào các tòa nhà văn phòng riêng do họ tự xây dựng. Mặc dù các tòa nhà liên tục tham gia vào thị trường nhưng theo dự báo của các công ty BĐS lớn thì công suất hoạt động của các tòa nhà văn phòng sẽ không giảm. Giá thuê vẫn tăng trong cả năm 2007 và dự báo giá thuê có thể đạt mức 50 USD/m2. Biểu đồ 2.5: Diện tích mới về văn phòng hạng A, B & C (dự kiến trong Q4/2007-2010) Đơn vị: m2 (Nguồn: CBRE) Đánh giá chung: Thị trường văn phòng đang thiếu hụt lớn về nguồn cung và giá thuê đang bị đẩy lên cao. Nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp cũng tương đối lớn. Các dự án đầu tư xây dựng văn phòng đang được các doanh nghiệp khẩn trương xúc tiến đầu tu xây dựng. Thẩm định kỹ thuật dự án Hình thức đầu tư và quy mô công trình Hình thức đầu tư: Xây dựng mới. Chủ đầu tư: Công ty CP đầu tư CEO. Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn của công ty, vốn vay ngân hàng và nguồn khác. Quy mô: Công trình gồm 27 tầng cao và 2 tầng hầm. Tầng Chức năng Diện tích xây dựng Diện tích cho thuê Tầng 1&2 Bãi đỗ ôtô 769 m2/tầng Tầng trệt Khu thương mại 755 m2 487m2 Tầng 2 -> Tầng 5 Văn phòng 749 m2/tầng 550m2 Tầng 6 Khu căngtin và kỹ thuật 632 m2 222 m2 (căng tin) Tầng 7 -> Tầng 27 Văn phòng 608 m2/tầng 453m2 Một số chỉ tiêu kỹ thuật của dự án: Diện tích đất dự án: 1345 m2 Diện tích đất xây dựng: 755 m2 Mật độ xây dựng: 36,72 % Tổng diện tích sàn: 18.695 m2 Đặc điểm khu đất dự án Dự án nằm trên khu đất HH2-1 mặt đường Phạm Hùng, gần Trung tâm Hội nghị Quốc Gia và một loạt các dự án lớn khác như The Manor, siêu thị Big C, khu đô thị mới Mỹ Đình, Keangnam…là khu vực tập trung các dự án văn phòng cho thuê, khách sạn, chung cư lón của TP Hà Nội, có đường giao thông thuận lợi, gần sân bay quốc tế Nội Bài. Địa điểm tiến hành xây dựng đang được định hướng thành một khu vực trung tâm mới của Hà Nội sau này. Nhìn chung dự án có vị trí đẹp, thuận tiện và rất phù hợp để xây dựng trụ sở và văn phòng cho thuê. Giải pháp xây dựng và kiến trúc của dự án Tòa nhà là hai khối nhà ghép lại với quá trình thi công và quản lý hai khối nhà tách biệt nhau nên tòa nhà là hai dự án của hai công ty riêng rẽ và tách bạch. Do dự án là hai khối văn phòng tách rời nên phần thang máy, thang bộ, hành lang…chiếm một dự án tương đối trong mỗi khối nhà. Một khối nhà được bố trí 4 thang máy, số thang máy 4 chiếc trên tổng số tầng là 29 là tương đối ít và có thể ảnh hưởng đến sự giao thông giữa các tầng gây chậm trễ do thời gian đợi thang máy kéo dài. Thiết kế nơi đặt thang hàng của tòa nhà là chưa chưa hợp lý (thang chở hàng thông thường được bố trí riêng biệt với các thang còn lại). Thang bộ dự phòng sự cố cần được công ty quản lý, tránh sử dụng cho việc khác vì hiện tại công tác phòng cháy, phòng chống sự cố tại những tòa nhà cao trên 20 tầng gặp khá nhiều khó khăn do chưa có những thiết bị cứu hộ hiện đại cho các tòa nhà này. Số chỗ đỗ ô tô ở tầng 1 & 2 là quá ít và chưa tương xứng với quy mô của tòa nhà. Cách bố trí sử dụng vật liệu để hoàn thiện đối với mỗi chi tiết tòa nhà là phù hợp với công dụng và chức của từng chi tiết. Các vật liệu được sử dụng chủ yếu cho công trình là các sản phẩm trong nước sẽ có giá cả vừa phải, không quá đắt tiền, chức năng sử dụng phù hợp. Về cơ bản mặt bằng của dự án được thiết kế theo chuẩn của văn phòng, đảm bảo được không gian rộng rãi, bố trí bên trong khá thoáng. Thiết kế vuông vức là phù hợp cho việc kê xếp các dụng cụ văn phòng để làm việc, đảm bảo đủ các điều kiện về quy hoạch kiến trúc cần thiết cho các hoạt động của văn phòng cho thuê. Thẩm định khả năng tổ chức quản lý - Quy trình thực hiện dự án Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Hoàn chỉnh hồ sơ thủ tục pháp lý của dự án, lập báo cáo xin chuẩn bị đầu tư, lập dự án đầu tư, trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt, tiến hành các thủ tục lập kế hoạch vốn đầu tư (thời gian thực hiện từ QI/2006-QI/2007) Giai đoạn thực hiện đầu tư: Tổ chức đấu thầu thiết kế công trình, thiết kế kỹ thuật công trình, xin giấy phép xây dựng, thẩm định thiết kế và tổng dự toán, tổ chức đấu thầu thi công xây lắp, huy động vốn đầu tư, giám sát nghiệm thu kỹ thuật từng phần, bàn giao quyết toán (thời gian QII/2007-Quý II/2009) Giai đoạn bàn giao công trình: Bàn giao toàn bộ công trình, thành lập ban quản lý điều hành, đưa vào hoạt động chính thức (QII/2009) - Cơ chế quản lý và hình thức thực hiện dự án Quản lý dự án giai đoạn thực hiện đầu tư: Thuê tư vấn thực hiện. Thi công xây lắp, mua sắm thiết bị: Tự thực hiện và thuê các nhà thầu có đủ năng lực để thực hiện Quản lý dự án giai đoạn vận hành, khai thác và sử dụng: Thuê công ty quản lý toà nhà chuyên nghiệp là CBRE. Ban điều hành toà nhà: 16 cán bộ và nhân viên Nhận xét : Quá trình quản lý và vận hành dự án được thực hiện đều có sự tham gia của bên tư vấn sẽ giúp công ty thuận tiện hơn rất nhiều trong quy trình thực hiện các công việc. Công ty cũng ký hợp đồng với CBRE - Một công ty chuyên về bất động sản lớn - để quản lý và khai thác toà nhà. Với kinh nghiệm quản lý bất động sản lâu năm của CBRE thì hiệu suất sử dụng của toà nhà sẽ được phát huy ở mức tối ưu theo một cách chuyên nghiệp nhất, đồng thời việc thuê công ty quản lý toà nhà giúp chủ đầu tư giảm gánh nặng công tác quản lý, tập trung vào những dự án quan trọng khác của công ty. Như vậy,Phương án quản lý và vận hành dự án của CEO Tower là hợp lý hướng tới việc khai thác tối đa năng lực của dự án và tiết kiệm được thời gian và chi phí của chủ đầu tư. - Tiến độ xây dựng dự án Dự án bắt đầu triển khai xây dựng từ ngày 19/5/2007 với tiến độ như sau Thi công phần móng và hầm 19/05/07 – 27/12/07. Thi công phần thân: 01/10/07 – 03/04/09. Thi công hạ tầng bên trong: điện, nước, chiếu sáng… 20/03/08 – 02/04/09. Thi công hệ thống thang máy 13/09/08 – 10/04/09. Hoàn thiện bên trong 16/04/08 – 06/04/09. Hoàn thiện bên ngoài 11/08/08 – 01/05/09. Vận hành chạy thử, bàn giao 27/04/09 – 26/05/09. Hiện tại, khối nhà của Công ty CP Đầu tư CEO đã đổ xong sàn tầng 3 và đang đổ cọc. Khối nhà của công ty CP Vinaconex 9 nhanh hơn – đã đổ xong sàn tầng 4. Nhận xét : Dự án được đưa vào triển khai nhanh với mức độ khẩn trương cao. Với tiến độ thi công như hiện tại thì dự án có khả năng hoàn thành đúng thời điểm dự kiến rất cao. Thẩm định tài chính dự án Kết quả thẩm định gồm một số nội dung sau: Tổng mức đầu tư Đơn vị: VNĐ TT Tổng mức đầu tư Quy mô Tỷ trọng 1 Xây dựng 96,169,000,000 47% 2 Thiết bị 68,374,000,000 33% 3 CF khác 17,802,000,000 9% 4 CF dự phòng 16,380,000,000 8% 5 Lãi vay trong thời gian xây dựng 5,348,000,000 3% Tổng 204,073,000,000 100% Cơ cấu vốn Đơn vị: VNĐ TT Nguồn vốn huy động Quy mô Tỷ trọng 1 Vốn chủ sở hữu 85,348,365,262 41.82% 2 Vốn vay MB 80,000,000,000 39% 3 Huy động khác (từ cho thuê dài hạn và tiền ứng trước của khách hàng) 38,724,634,738 19.18% Tổng nguồn vốn 204,073,000,000 100% Nhận xét: Cơ cấu vốn chủ sở hữu cho dự án đạt 40% trên tổng mức đầu tư cố định của dự án. Tổng mức đầu tư có thể phát sinh tăng khi tình hình lạm phát và giá các nguyên vật liệu tăng do đó công ty cần xét đến nguồn cung nguyên vật liệu ổn định, tiến hành xây dựng dự án đúng tiến độ đồng thời có phương án dự phòng trường hợp giá cả nguyên vật liệu tăng. - Bảng dự tính tiến độ sử dụng vốn với tổng tiền giải ngân là 80 tỷ đồng, lãi trong thời gian xây dựng là 5,348 triệu đồng (Bảng 2.8) Hiệu quả tài chính dự án Một số giả định cho phương án tài chính dự án: Lãi suất chiết khấu: tính bình quân thực tế trên cơ sở kết cấu vốn tham gia và lãi suất của từng loại vốn và được tính như sau: Với: Lãi suất vay ngân hàng dự kiến là: 21%/năm Chi phí vốn chủ sở hữu: 14%/năm -> WACC = 16,74 % (Bảng 2.6) Thời gian tính toán: 30 năm Giá cho thuê: (Chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT) + Khu văn phòng: 20 USD/m2/tháng + Khu thương mại: 40 USD/m2/tháng Sau 5 năm tăng giá 1 lần với mức độ tăng 5%. - Thời gian vay: 7 năm (ân hạn 1 năm, trả nợ 6 năm). - Kỳ hạn trả nợ: Gốc trả 3 tháng/lần, lãi trả 1 tháng/lần. - Tài sản đảm bảo: Quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất. - Phương án trả nợ vốn vay: Được cân đối từ các nguồn Nguồn trả nợ: Khấu hao tài sản cố định. Lợi nhuận sau thuế. Các nguồn hợp pháp khác. Thời gian khấu hao đối với phần công trình xây dựng là 25 năm, thiết bị là 10 năm, sau 10 năm thay mới thiết bị một lần, khấu hao các chi phí khác là 5 năm. Chi phí sửa chữa, bảo hiểm là 3% giá trị thiết bị. Chi phí điện, nước, thông tin liên lạc là 3% tổng doanh thu. Chi phí hành chính và chi phí chung khác đều là 1% tổng doanh thu. Chi phí Marketing là 3% tổng doanh thu trong 3 năm đầu và bàng 1% tổng doanh thu trong các năm tiếp theo. Chí phí quản lý khu văn phòng là 4 USD/m2/tháng và khu thương mại là 5USD/m2/tháng. Thuế suất thuế TNDN 25 %. Tỷ lệ diện tích cho thuê dự kiến trong các năm đầu lần lượt là 75%, 80%, 90%. Các năm sau đó tỷ lệ này duy trì ở mức 90%. Hiệu quả tài chính của dự án Về mặt hiệu quả: Dự án có hiệu quả về mặt tài chính với chỉ tiêu NPV đạt 20,132 triệu VNĐ và IRR đạt 19,05 % (Bảng 2.13) Về khả năng trả nợ: Dự án có khả năng trả nợ trong thời hạn 6 năm (không kể 1 năm ân hạn) Thời gian hoàn vốn chiết khấu: 15 năm Chỉ số DSCR hàng năm > 1. Như vậy, trong điều kiện tín dụng khó khăn cũng như tình hình lạm phát khá cao như hiện nay dự án vẫn đạt được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính tương đối tốt, thời gian hoàn vốn của dự án là 15 năm là ở mức trung bình của các toà nhà lớn, giá trị hiện tại ròng của dự án là 20,132 triệu VNĐ. Dự án đảm bảo khả năng trả nợ đủ và đúng hạn. Hơn nữa, hiệu quả tài chính của dự án có thể tăng thêm nếu giá thuê văn phòng tiếp tục tăng trong giai đoạn tới và toà nhà có thể hoạt động với tỷ lệ diện tích cho thuê tối đa. Phân tích rủi ro của dự án Rủi ro tỷ giá: Doanh thu của công ty được tính bằng USD trong khi các chí phí được tính bằng VNĐ. Do đó trong trường hợp USD mất giá so với VNĐ thì rủi ro gặp phải là các chi phí trên tổng doanh thu sẽ gia tăng làm giảm lợi nhuận hàng năm của dự án. Rủi ro lạm phát: Lạm phát là chỉ số kinh tế phản ánh sức mua hàng hoá dịch vụ của đồng tiền trong nước. Về cơ bản, tỷ lệ lạm phát là hợp lý khi nó dừng lại ở mức một con số. Tuy nhiên, tỷ lệ lạm phát của Việt Nam trong các năm gần đây đang ở mức cao ngưỡng 10% thậm chí còn cao hơn. Điều này có ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh của dự án, thể hiện ở tỷ trọng chi phí sản xuất so với doanh thu thuần của công ty sẽ tăng lên so với các năm trước. Rủi ro khác: Các rủi ro bất khả kháng như động đất, thiên tai, bão lụt, hoả hoạn, chiến tranh, dịch bệnh, khủng bố... đều gây ảnh hưởng ít nhièu đến hoạt động của dự án. Bão lớn, hoả hoạn, động đất có thể gây ảnh hưởng đến công trình xây dựng như làm chậm tiến độ hoặc gây thiệt hại (phá huỷ một phần hoặc hoàn toàn)... Để hạn chế tối đa thiệt hại, công ty cần tham gia vào các hợp đồng bảo hiểm để bảo hiểm cho các tài sản và công trình xây dựng của dự án. 2.2.2.3 Kiến nghị của ngân hàng Qua việc nghiên cứu thẩm định dự án xây dựng trụ sở và văn phòng cho thuê CEO Tower, Tổ thẩm định thống nhất ý kiến trình Ban lãnh đạo ngân hàng như sau: - Đề nghị: Duyệt cho vay - Số tiền cho vay: 80 tỷ đồng - Mục đích cho vay: Tài trợ xây dựng trụ sở và tháp văn phòng CEO Tower - Thời gian cho vay: 7 năm (ân hạn 1 năm) - Lãi suất cho vay: 21%/năm - Định kỳ trả gốc và lãi: 3 tháng/lần - Biện pháp bảo đảm: Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất. 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quân Đội 2.3.1 Những thành tựu đạt được Hoạt động nổi bật nhất là việc tổ chức thẩm định các dự án đầu tư lớn, có tính chiến lược và lâu dài, các dự án với sự tham gia của nhiều chi nhánh và các dự án cho vay liên kết với các NHTM khác. Mặc dù phải đối mặt liên tiếp với những biến động của thị trường nhưng kết quả kinh doanh năm 2008 của MB rất đáng khích lệ. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm, tổng huy động vốn tăng trên 20% và dư nợ tăng 25% so với đầu năm. Kết thúc 6 tháng, lợi nhuận MB đạt 61% kế hoạch năm 2008. Doa