Chuyên đề Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk

nông nghiệp của khu vực nội thị là 78,04%.     - Đến nay nhu cầu về việc làm của người lao động cơ bản được giải quyết nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu phát triển của thành phố do trình độ kỹ thuật còn hạn chế.     Với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao thì  mức sống và thu nhập của người dân được cải thiện đáng kể. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 650 USD năm 2002 lên 751 USD năm 2005. Tuy nhiên, thành phố vẫn còn 282 hộ đói và 1.261 hộ nghèo chủ yếu tập trung vào đồng bào dân tộc thiểu số. 4.1.2.2. Về kinh tế a) Về tăng trưởng kinh tế: Những năm gần đây, thành phố Buôn Ma Thuột đã đạt được những thành tựu quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội: Mức tăng trưởng kinh tế 17,27%. Trong đó: Công nghiệp - Xây dựng tăng 22%; Dịch vụ tăng 17,61%; nông lâm nghiệp tăng 3,6%. b) Cơ cấu kinh tế: Trong những năm qua thành phố đã có những bước tiến đáng kể. Cơ cấu kinh tế của các ngành đều tăng và đạt những hiệu quả to lớn. Cụ thể như sau:     + Nông nghiệp     Năm 2004 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt mức 673.117 triệu đồng, năm 2006 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 1.118.094 triệu đồng.     - Trồng trọt: năm 2006 giá trị sản xuất trồng trọt đạt 827.642 triệu đồng chiếm 74.02% cơ cấu ngành nông nghiệp.     - Chăn nuôi: chủ yếu là phát triển đàn heo với số lượng 56.409 con, gia cầm 479.137 con, ong mật có 8.000 đàn.     - Thuỷ sản: phát triển ở quy mô nhỏ, chủ yếu là hộ gia đình, chỉ đáp ứng được nhu cầu của người dân trong vùng, mang lại một phần lợi ích kinh tế cho người dân.     - Lâm nghiệp: mang lại lợi ích đáng kể nhưng quy mô sản xuất không lớn.     + Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp     - Trong những năm qua công nghiệp và xây dựng là  ngành có tốc độ phát triển nhanh nhất riêng năm 2006 chiếm 26,55% tổng GDP toàn Thành phố. Với tốc độ phát triển nhanh như vậy đã hình thành rất nhiều khu công nghiệp tập trung: khu công nghiệp Tân An quy mô 110 ha, khu công nghiệp Khánh Xuân quy mô 40 ha, khu tiểu thủ công nghiệp Thành Nhất quy mô 50 ha, Tân Lợi 50 ha và một số khu công nghiệp nhỏ nằm rải rác ở các xã, phường trong Thành phố.     - Năm 2006 toàn Thành phố có 1.431 cơ sở  sản xuất công nghiệp chủ yếu là công nghiệp khai thác, chế biến, sản xuất và phân phối  điện, khí đốt… với vốn đầu tư trong nước là chính.     + Thương mại và dịch vụ.     Đây là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, tốc độ tăng trưởng của ngành bình quân đạt 12,04%. Riêng năm 2003 mới chỉ có 9.666 cơ sở kinh doanh thương mại du lịch và khách sạn, nhà hàng nhưng đến năm 2006 đã có đến 11.968 cơ sở. Hệ thống các chợ đã được tổ chức, sắp xếp, số lượng đã đạt con số 23, tổng mức bán lẻ là 2.451.000 triệu đồng. Đặc biệt cuối năm 2008 siêu thị CoopMark được đưa vào hoạt động với mức giao dịch mua bán hàng hoá tương đối sôi động. Dịch vụ vận chuyển hàng hoá cũng như hành khách đang được chú trọng phát triển. c) Về an ninh quốc phòng: Thành phố là địa bàn chiến lược có vị trí hết sức quan trọng về chính trị, kinh tế, quốc phòng an ninh. 4.1.2.3. Về cơ sở hạ tầng     - Giao thông: Hệ thống giao thông ở đây được chia làm hai hình thức chính: đường bộ với chiều dài 886 km, đường hàng không với hệ thống sân bay dân dụng cấp III. Mạng lưới xe buýt và taxi ngày càng phát triển, đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp dân cư.     - Hệ thống điện: Thành phố có hệ thống lưới điện cao thế 110KW và trung thế 22KW, tổng chiều dài của hệ thống điện trong thành phố là 288,209 km đáp ứng được 100% nhu cầu dùng điện của các phường và 70% nhu cầu dùng điện của các xã.     - Hệ thống thông tin liên lạc: Mạng lưới bưu chính viễn thông và truyền hình càng được ưu tiên phát triển và trang bị ngày càng hiện đại. Theo số liệu bình quân có khoảng 14 máy điện thoại/100 người dân. Bên cạnh đó, hệ thống đường truyền internet, các trạm điện thoại công cộng, đại lý bưu điện… cũng khá phát triển đáp ứng được nhu cầu người dân, giảm bớt chi phí, thuận lợi trong giao dịch.     - Y tế, giáo dục: Để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của người dân, thành phố đã tăng cường đội ngũ y bác sĩ và trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác khám chữa bệnh. Vấn đề giáo dục cũng được các cấp chính quyền quan tâm nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng. 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự  nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới hoạt động môi giới giao dịch bất động sản của thành phố Buôn Mê Thuột       Qua nghiên cứu về mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Buôn Ma Thuột chúng tôi thấy có những mặt thuân lợi và hạn chế cho hoạt động môi giới giao dịch bất động sản như sau:       - Thuận lợi:       Thành phố Buôn Ma Thuột nằm ở trung tâm Tây Nguyên giữ vai trò đầu mối giao thông quan trọng tạo điều kiện phát triển giao lưu kinh tế - xã hội gắn liền Tây Nguyên với miền đông Nam Bộ, duyên hải Miền Trung và trong quan hệ quốc tế, là đô thị hạt nhân có vị trí đặc biệt vùng Tây Nguyên và đường Hồ Chí Minh. Là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá và khoa học của tỉnh ĐắkLắk. Là một trong những trung tâm công nghiệp của vùng Tây Nguyên, là đô thị có vị trí đặc biệt quan trọng về an ninh quốc phòng. Mặt khác, thiên nhiên ở đây cũng ưu đãi cho thành phố có khí hâu rất đặc biệt, một năm có 2 mùa là mưa và khô. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1700mm, nhiệt độ bình quân là: 23,40C. Với khí hậu như vậy cuộc sống ở đây rất dễ chịu, thuận lợi cho việc phát triển các loại cây công nghiệp như: cà phê, cao su, điều, tiêu...và các cây cung cấp lương thực như: khoai, ngô, sắn đậu, lạc… Đất đai ở đây khá phong phú, đa dạng với 10 loại đất, được chia thành 88 đơn vị đất với 17 kiểu thích nghi cộng với chế độ gió nhiệt đới, gió mùa ôn hoà cho phép thành phố phát triển một nền nông nghiệp đa dạng, trong đó quan trọng nhất là sản xuất nông sản xuất khẩu (cà phê, cao su, ca cao, tiêu, điều).       Thành phố Buôn Ma Thuột có nguồn lao động dồi dào, cần cù chịu khó và có nhiều kinh nghiệm trong sản xuất nông nghiệp đặc biệt là cây công nghiệp xuất khẩu. So với những khu vực khác trong tỉnh thì nơi đây có điều kiện thuận lợi hơn để phát triển kinh tế.       - Những hạn chế:       Trong cơ cấu kinh tế thành phố Buôn Ma Thuột, nông nghiệp chiếm ưu thế và chuyển dịch chậm theo hướng nâng cao tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ. Do vậy, hoạt động môi giới ở đây bị ảnh hưởng nhiều.       Lực lượng lao động tuy dồi dào nhưng kỹ thuật lao động còn giản đơn, kỹ thuật sản xuất thấp. Vì vậy, họ chưa nhận thức hết được những lợi ích khi tham gia đầu tư vào bất động sản .       Đời sống nhân dân còn thấp, nhất là đối với đồng bào các dân tộc thiểu số do vậy việc tìm hiểu về sàn giao dịch BĐS và môi giới giao dich BĐSlà rất khó khăn.       Tỷ  lệ gia tăng dân số rất cao do tăng dân số  cơ học. Đây là một trở ngại lớn trong qúa trình phát triển kinh tế xã hội. Dân số ngày càng gia tăng trong khi đất đai thì có hạn, mua bán trái phép bừa bãi, không qua thị trường làm giá đất cao vọt trong những năm qua. Điều này ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường mua bán bất động sản.       Mặt khác công tác cấp giấy phép kinh doanh môi giới bất động sản cũng không được chặt chẽ trên địa bàn. Chính vì vậy, tồn tại một số lượng cá nhân hành nghề môi giới tự do không có giấy phép kinh doanh. Do đó, họ trốn thuế thu nhập cá nhân làm mất một khoản thu cho ngân sách nhà nước.       Một vấn đề nữa đặt ra cho ngành thuế là: Tình trạng khai man nguồn thu nhập của một số công ty, trung tâm hoặc cá nhân môi giới BĐS để giảm trong việc thu thuế.       Thủ  tục đăng ký giấy phép kinh doanh còn rườm rà, lâu vì vậy một số cá nhân họ không muốn đăng ký giấy phép kinh doanh.       Việc gia nhập vào sàn giao dịch BĐS đòi hỏi số vốn đóng góp cao do vậy một số công ty không muốn gia nhập mà muốn làm ăn tự do hơn.       Tình trạng an ninh ở đây còn chưa thật sự ổn  định, thỉnh thoảng vẫn xảy ra bạo loạn do một số đồng bào dân tộc bị xúi dục. Chính vì vậy, vốn đầu tư ở nước ngoài và trong nước vào thị trường BĐS chưa cao làm cho các hoạt động môi giới giao dịch BĐS ở đây cũng không thể phát triển bằng ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Đà nẵng, Hải phòng. 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 4.2.1. Tình hình quản lý đất trên  địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột       Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố  Buôn Ma Thuột trong thời gian gần đây đã được quản lý một cách chính xác theo quy định của pháp luật.        Trên địa bàn, các xã phường trong thành phố  đều được xác định ranh giới rõ ràng và  đã tiến hành công tác đo đạc thành lập bản  đồ địa chính đầy đủ, chính xác, được lưu trữ quản lý đảm bảo hiệu quả. Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất được tiến hành thường xuyên theo định kỳ.     Tính đến nay, toàn bộ diện tích đất của thành phố đã được giao và cho thuê để sử dụng và quản lý đều tuân theo đúng quy định của pháp luật. Tham gia cùng các ngành của thành phố thực hiện công tác đền bù giải tỏa thu hồi đất với tổng số hộ bị thu hồi là 198 hộ, diện tích thu hồi là 497.542,9 m2. Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra tương đối phổ biến, phức tạp và nằm ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng.     Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và  quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân bố trí  sản xuất kinh doanh.     Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất       trong giai đoạn 2005 – 2008 Năm Số  lượt hộ Diện tích (ha) Tổng số Đất ở Đất nông nghiệp 2005 3516 3269,94 347,7 2895,24 2006 3971 3414,52 557,3 2857,2 2007 5497 1183,06 314,6 868,46 2008 5588 1398,88 557,2 841,64     (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột)     Từ  kết quả ở bảng 4.3 ta thấy: số lượt hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng lên từng năm kéo theo đó là phần diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gia tăng (bao gồm đất ở và đất nông nghiệp). Tuy nhiên con số này chỉ chiếm khoảng 60% so với số lượt hộ và diện tích kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân của những tồn tại này là do: người sử dụng đất không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan thuế, diện tích đất ở ngoài thực địa không giống với hồ sơ địa chính, đất đai có tranh chấp...       Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng trình tự, quy định của pháp luật. Về việc thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đất đai và có sự kết hợp chặt chẽ giữa các phòng ban giúp cho việc quản lý được tiến hành chặt chẽ rõ ràng.     Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai trên  địa bàn thành phố được tiến hành thường xuyên nhằm kịp thời phát hiện những vi phạm trong việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân đảm bảo cho việc quản lý đất đai chặt chẽ và theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm.     Công tác giải quyết tranh chấp, đơn thư khiếu nại  đang có nhiều tiến bộ với phương châm hoà  giải ngay từ thôn, buôn và cơ sở có sự hướng dẫn của các phòng ban trong thành phố. Tuy nhiên khi đất đai đã dần đi vào nền kinh tế thị trường thì những vấn đề tranh chấp, khiếu nại, tố cáo diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp hơn. Bảng 4.4. Kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai của thành phố  Buôn Ma Thuột từ năm 2005 – 2008 Năm Tổng số  vụ Tố  cáo Khiếu nại Tranh chấp Đã giải quyết Chưa giải quyết 2005 141 21 62 58 54 87 2006 90 8 42 40 42 48 2007 123 17 37 69 76 47 2008 98 12 51 35 67 32 Tổng 452 58 192 202 239 213 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường  thành phố  Buôn Ma Thuột)       Từ  năm 2005 - 2008 có 452 hồ sơ khiếu nại, tố  cáo, tranh chấp trên toàn địa bàn thành phố. Đã giải quyết 239 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 52,87% tổng số đơn.       Trong cơ chế mới hiện nay thì vấn đề đất đai ngày càng trở nên nóng bỏng và bức xúc, đồng thời do chưa có quy hoạch nên tình trạng sử dụng đất sai mục đích, làm nhà trái phép còn xảy ra. Công tác thanh tra xử lý vi phạm đã làm nhưng chưa được nhiều, chưa mang tính chủ động để ngăn ngừa các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất.       Tuy nhiên công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố  cáo do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau vẫn còn gặp nhiều khó khăn, một số vụ tranh chấp phức tạp còn tồn đọng (chiếm 47,13 % tổng số đơn)  chưa giải quyết được, đòi hỏi chính quyền địa phương và cơ quan chuyên môn cần có những giải pháp giải quyết triệt để hơn. 4.2.2. Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột     Theo số liệu thống kê đất đai năm 2008, tổng diện tích tự nhiên thành phố Buôn Ma Thuột là 3.7718,00 ha bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Cụ thể, được thể hiện qua bảng 4.5 sau:  Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột năm 2008 Loại  đất Mã Diện tích (ha) Tỷ  lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên 37.718,00 100 1. Đất nông nghiệp NNP 27.653,17 73,32 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 26.391,32 69,97 Đất trồng cây hàng năm CHN 7.788,40 20,65 Đất trồng lúa LUA 2.335,72 6,2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 5.452,68 14,45 Đất trồng cây lâu năm CLN 18.602,92 49,32 Đất lâm nghiệp LNP 797,27 2,11 Đất rừng sản xuất RSX 403,74 1,07 Đất rừng phòng hộ RPH 321,32 0,85 Đất rừng đặc dụng RDD 72,21 0,19 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 456,67 1,21 Đất nông nghiệp khác NKH 7,91 0,03 2. Đất phi nông nghiệp PNN 8.348,11 22,13 Đất ở OTC 2.146,18 5,69 Đất ở tại nông thôn ONT 952,76 2,53 Đất ở tại đô thị ODT 1.193,42 3,16 Đất chuyên dung CDG 4.957,12 13,14 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 115,38 0,3 Đất an ninh, quốc phòng CQA 852,97 2,26 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 594,13 1,57 Đất có mục đích công cộng CCC 3.394,64 9,01 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 49,26 0,13 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 222,28 0,59 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 973,27 2,58 3. Đất chưa sử dụng CSD 1.716,72 4,55 Đất bằng chưa sử dụng BCS 71,74 0,19 Đất đồi núi chưa sử  dụng DCS 1.644,98 4,36            (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột)        Biểu đồ 4.1 Cơ cấu  đất đai năm 2008 của thành phố  Buôn Ma Thuột      - Đất nông nghiệp: 27.653,17 ha; chiếm 73,32% diện tích tự  nhiên.      - Đất phi nông nghiệp: 8.348,11 ha; chiếm 22,13% diện tích tự nhiên.       - Đất chưa sử dụng:  1.716,72 ha; chiếm 4,55% diện tích tự nhiên. 4.2.3. Biến động đất đai của thành phố Buôn Ma Thuột giai đoạn năm 2005-2008 Bảng 4.6. Biến động đất đai của các nhóm đất từ năm 2005 đến năm 2008 Đơn vị tính: ha Nhóm  đất Năm 2005 Năm 2008 Biến  động đất đai Tăng (+) Giảm (-) Đất nông nghiệp 27.828,10 27.653,17 - 174,93 Đất phi nông nghiệp 8.106,68 8.348,11 241,43 Đất chưa sử dụng 1.783,22 1.716,72 - 66,5          (Nguồn: Phòng Tài nguyên và  Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột) Biểu  đồ 4.2 Tình hình biến động đất đai giai đoan 2005 – 2008  Nhìn chung trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2008 diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố biến động không nhiều. Diện tích đất nông nghiệp giảm 174,93 ha, diện tích đất phi nông nghiệp tăng 241,43 ha. Điều này cho thấy việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp diễn ra tương đối phổ biến. Đất chưa sử dụng trong những năm qua cũng được khai thác sử dụng cho các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, tuy nhiên diện tích khai thác để đưa vào sử dụng lại không nhiều do vốn đầu tư vào việc khai thác đất chưa sử dụng chưa được quan tâm đúng mức.           Từ kết quả nghiên cứu biến động đất đai 3 năm qua cho thấy quy luật như sau:     - Đất nông nghiệp giảm dần nhằm giải quyết đất cho các mục đích khác và cho nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đô thị.     - Đất phi nông nghiệp tăng lên cùng với quá trình phát triển dân số và sự phát triển cơ sở  hạ tầng, giao thông, thủy lợi, công nghiệp và  các công trình xây dựng khác.     Tuy nhiên những năm tới cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế thị trường, nhu cầu sử  dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế, đăc biệt là  xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, nhà ở đô thị và nông thôn... diễn ra với tốc độ nhanh. Nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành là rất lớn, trong khi đó diện tích đất có khả năng khai thác hạn chế, tiềm năng đất đai chủ yếu dựa vào việc sử dụng hợp lý và điều chỉnh cơ cấu đất đang sử dụng.     Nhìn chung tình hình biến động đất đai của thành phố trong thời gian vừa qua đã phản ánh đúng thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với quy luật biến động đất đai đang trong thời kỳ đổi mới và phát triển. 4.2.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột tác động đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS     - Công tác đo đạc thành lập bản đồ được thực hiện tốt đã tạo một hành lang pháp lý  cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới  giao dịch BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung hoạt động và phát triển một cách lành mạnh hơn, hoàn thiện hơn và minh bạch hơn.     - Việc ban hành các văn bản pháp luật; vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chuyển mục  đích sử dụng đất còn nhiều thiếu sót, hạn chế, bất cập nên đã gây không ít trở ngại cho hoạt  động kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch BĐS, có lúc, có nơi đã làm cho giá cả BĐS bị đẩy lên hoặc kéo xuống theo những cơn sốt nóng lạnh của thị trường. Chính những điều này là một trong những nguyên nhân làm cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng BĐS không được công bố đầy đủ và công khai.     - Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý, sử dụng đất đai còn chậm, hồ sơ tồn đọng còn nhiều. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho các chủ sử dụng đất khi muốn tham gia vào thị trường BĐS nhưng lại không thể thực hiện được các giao dịch hoặc khi tham gia giao dịch thì BĐS đang trong tình trạng tranh chấp, không có tính pháp lý gây nên những khó khăn, rắc rối, phức tạp thêm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.     - Hiện nay trên địa bàn thành phố vẫn còn 1716,72 ha diện tích đất chưa sử dụng. Là tiềm năng để thành phố đưa vào khai thác cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Nếu các dự án phát triển kinh tế đó có tính khả thi cao sẽ tạo nên một làn sóng đầu tư đến với thành phố. Từ đó sẽ kích thích các hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nói riêng và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung phát triển mạnh hơn và có tính chuyên nghiệp hơn.     - Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, không có hoặc không theo quy hoạch, sử dụng đất phân tán, manh mún còn phổ biến dẫn đến việc khai thác tiềm năng đất đai hiệu quả chưa cao.     - Phần lớn diện tích của thành phố là đất nông nghiệp, đất ở chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ. Nhưng theo quy luật phát triển của xã hội thì cùng với sự gia tăng dân số là sự phát triển của cơ sở hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp và các công trình khác. Do đó quỹ đất nông nghiệp sẽ giảm dần và quỹ đất phi nông nghiệp sẽ tăng lên. Từ đây các hoạt động giao dịch, mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra sôi động hơn, nó sẽ kích thích cho hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phát triển mạnh. 4.3. Thực trạng hoạt động môi giới BĐS trên  địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột trong những năm gần đây. 4.3.1. Một số loại mô hình điển hình môi giới BĐS     Những thay đổi, phát triển của cơ chế thị trường và các yếu tố kinh tế xã hội đã góp phần làm tăng nhanh giá trị về quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu lớn trong nhân dân và diễn biến thường xuyên. Tuy nhiên, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trong khi đó thông tin trên thị trường BĐS lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Thêm vào đó thủ tục pháp lý cho mỗi lần giao dịch tại các cơ quan hành chính rất rườm rà và mất nhiều thời gian. Vì thế, đòi hỏi phải có một đối tác thứ ba là người trung gian có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm vững các thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS, giới thiệu, hướng dẫn cách tiến hành cho cả hai bên trong quá trình giao dịch, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS thõa mãn nhu cầu đặt ra .       Từ các nhu cầu bức thiết nêu trên, trong những năm gần đây các hoạt động môi giới, tư vấn liên quan về đất đai đã ra đời trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột và tồn tại ba loại hình môi giới cơ bản. 4.3.1.1. Loại hình môi giới BĐS được tổ chức theo mô hình công ty     - Số lượng chỉ có khoảng 3 công ty, đây là một con số khá khiêm tốn, phân bố một cách thưa thớt trên địa bàn thành phố. Thông thường các công ty hoạt động về nhiều lĩnh vực như: tư vấn thiết kế xây dựng, đo đạc thành lập bản đồ và trong đó môi giới mua bán BĐS, thuê, cho thuê BĐS, tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất cũng là một công việc chiếm vị trí quan trọng trong các hoạt động đó.     Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường, các công ty đã không ngừng phát huy uy tín, sáng tạo trong lĩnh vực môi giới và tiếp thị nhà đất. Qua những năm hoạt động công ty đã mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư, an cư tại các khu công nghiệp, khu dân cư, đã tạo được ấn tượng mạnh mẽ đối với khách hàng bằng phong cách phục vụ chuyên nghiệp và sự an toàn trong giao dịch nhà đất, được khách hàng và các chủ đầu tư tín nhiệm và đánh giá cao về: năng lực tiếp thị, uy tín và chuẩn mực, nguồn hàng phong phú, trình độ và kỹ năng môi giới…     Tuỳ  vào quy mô, tính chất công việc, mức độ và phạm vi hoạt động mà cơ cấu tổ chức, nguồn nhân lực của công ty có từ 8 - 20 người. Để phù hợp với tình hình kinh doanh và diễn biến phức tạp của thị trường, bộ phận chính của công ty gồm:        - Giám đốc: là người đại diện theo pháp luật của công ty, quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến hoạt động của công ty, tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty. Tất cả giám đốc của các công ty này đều có trình độ kỹ sư đại học đến thạc sỹ kinh tế.        - Phó giám đốc: trình độ đại học.        Ngoài hai chức vụ quan trọng đó công ty còn có các nhân sự như: kế toán, nhân viên kinh doanh, nhân viên môi giới, nhân viên phát triển thị trường. Hầu hết lực lượng này đã có trình độ trung cấp trở lên và một số ít nhân viên môi giới đã có chứng chỉ hành nghề.        - Phạm vi hoạt động: Liên tỉnh.        - Nguồn cung ứng BĐS: Người bán BĐS đóng vai trò quan trọng đối với công ty, họ cũng là một thành phần quan trọng trong tam giác môi giới. Không có họ tam giác môi giới cũng không tồn tại tức là quá trình môi giới không thể xảy ra. Phần lớn nguồn cung về BĐS tại các công ty là từ: nhân viên phát triển  thị trường, bạn bè, khách hàng đến ký gửi và các mối quan hệ xã hội khác. Trong các nguồn cung đó thì khách hàng đến ký gửi thường chiếm phần lớn nguồn hàng mà công ty nhận được.       Các thông tin về BĐS đăng ký giao dịch được các công ty thành lập một danh sách và giới thiệu công khai tại trụ sở của cơ quan.       - Loại hình BĐS môi giới: đất ở, đất nông nghiệp, nhà ở, văn phòng.       Các hoạt động quảng cáo của công ty như: trên mạng internet, trên báo, phát tờ rơi...       - Hoa hồng môi giới BĐS Bảng 4.7 Bảng giá tính hoa hồng môi giới BĐS STT Hình thức môi giới Phương pháp tính 1 Môi giới về  mua, bán BĐS Giá  trị thu theo phương pháp tính luỹ  tiến từng phần A Từ 0 triệu đến 30 triệu 2% giá trị tài sản B Trên 300 triệu đến 1 tỷ đồng 6 triệu + 0,7% giá trị tài sản vượt trên 300 triệu C Trên 1 tỷ đến 1,5 tỷ đồng 10,9 triệu + 0,4% giá  trị tài sản vượt trên 1 tỷ D Trên 1,5 tỷ đồng 12,9 triệu + 0,2% giá  trị tài sản vượt trên 1,5 tỷ đồng 2 Môi giới về  thuê, cho thuê BĐS (áp dụng đối với giá thuê BĐS của tháng đầu tiên) 50% giá  thuê của tháng đầu tiên         Nguồn: Số liệu điều tra     - Số lượng khách hàng đến đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty.  Bảng 4.8. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của công ty Giai đoạn     Mua, bán BĐS     Thuê, cho thuê BĐS Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Trước 2003 30 – 35 10 – 15 35 - 45 20 – 25 15 - 20 75 - 80 Từ  2003-2006 20 – 25 10 – 12 45 - 50 15 – 20 6 - 10 40 - 50 Từ  khi Việt Nam gia nhập WTO 10 – 15 5 – 8 50 - 55 10 – 15 6 - 8 55 - 60     Nguồn: Số liệu điều tra     ¯Nhận xét:     - Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng công ty có  khoảng 30 - 35 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 20 - 25 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 10 - 15 lần và 15 - 20 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS. Do đó tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 35 - 45%; thuê, cho thuê BĐS là 75 - 80%.      - Giai đoạn 2003 - 2006: trung bình mỗi tháng công ty có  khoảng 20 - 25 khách hàng đến