Chuyên đề Phân tích các dự án đầu tư bất động sản trọng điểm của công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ than khoáng sản - TKV

) chủ yếu là vật tư phụ tùng xe ôtô, động cơ linh kiện xe lắp ráp ngoài ra còn 1 số than cám, than cục tại một số kho… dễ tiêu thụ trên thị trường nên được đánh giá là có tính khả mại cao. Các khoản phải thu (chiếm 43.01%) được đánh giá là có tính thanh khoản tốt, công nợ chủ yếu là các đơn vị thuộc Tập đoàn TKV, các khoản phải thu lớn tập trung ở các Công ty như Công ty Than Hòn Gai, Công ty Than Hà Tu, Công ty CP Khoáng sản và luyện kim Cao Bằng, Công ty TM DV&XD Phương Thảo, Công ty CP Than Núi Béo. (Chi tiết theo số dư cuối công nợ tài khoản phải thu của khách hàng đến ngày 15/04/2008) Khả năng hoạt động Chỉ tiêu về năng lực hoạt động 2006 2007 Vòng quay vốn lưu động 2.25 3.22 Vòng quay các khoản phải thu 7.12 6.33 Vòng quay hàng tồn kho 4.14 7.1 Các chỉ số về khả năng hoạt động cho thấy công ty sử dụng vốn rất hiệu quả, vòng quay vốn lưu động năm 2007 đạt tới 3.22 vòng/năm Vòng quay hàng tồn kho năm 2007 đạt trên 7 vòng/năm và vòng quay các khoản phải thu đạt tới trên 6 vòng/năm và cũng rất ổn định cho thấy hàng tồn kho và các khoản phải thu được luân chuyển rất nhanh, điều này đồng nghĩa với việc chất lượng hàng tồn kho và các khoản phải thu rất tốt, thị trường của doanh nghiệp rất ổn định. Hàng tồn kho của công ty tại thời điểm 31/12/2007 chủ yếu là các thiết bị, phụ tùng xe ôtô và ngoài ra còn có than cám, than cục tại một số kho. Phân tích lưu chuyển tiền tệ năm 2007 Dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh dương 62.8 tỷ đồng, tuy nhiên dòng tiền từ lợi nhuận và khấu hao đã được hơn 75 tỷ đồng. Tỷ lệ tăng giảm tài sản lưu động và các khoản phải trả tương đối cân bằng nhau. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư tiếp tục âm 63 tỷ do trong năm 2007 Công ty tiếp tục đầu tư góp vốn liên doanh vào dự án Uông Bí (32.5 tỷ đồng) dự án Thái An (22.4 tỷ đồng) và đầu tư dài hạn khác vào Công ty CP Phát triển đô thị Vĩnh Thái 17.9 (tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Việt Mỹ - ITASCO (5 tỷ). Chương II: THỊ trưỜng bẤt đỘng sẢn VIỆT NAM TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ DỰ BÁO TRONG TƯƠNG LAI GẦN Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản ở Việt Nam khá phức tạp. Diễn biến thị trường bất động sản có thể chia làm 2 khu vực: - Khu vực trung tâm 2 thành phố lớn là hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh - Khu vực các tỉnh thành Diễn biến thị trường bất động sản( BDS) tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Thị trường BDS tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu khởi sắc từ những năm cuối của thập kỷ 90, và chính thức trở nên sôi động vào những năm đầu của thập kỉ 2000. Với đà tăng liên tục cho đến năm 2004 bắt đầu đi xuống và bật lên mạnh nhất là năm 2007 khi giá đất cũng như các khu căn hộ tăng gần gấp đôi so với năm trước. Sự bất ngờ đóng băng và mất giá của bất động sản có thể coi là kêt quả tất yếu của tốc độ tăng giá đất qua nhanh của những năm trước đó. Năm 2008 trôi qua với nhiều biến động lớn như khủng hoảng tài chinh toàn cầu, sự sút giảm của thị trường chứng khoán nhưng sự sụp giá của thị trường bất động sản không hoàn toàn là tiêu cực cho nền kinh tế Việt Nam. Sự mất giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội có thể tạo cơ hội cho thị trường bất động sản trở về với giá trị thực của nó mà vốn dĩ đã bị nhiều nhà đầu cơ kéo tăng lên. Sẽ không có nhiều kỳ vọng cho sự khởi sắc trở lại vào năm 2009 nhưng nếu doanh nghiệp biết đánh giá giá trị thực của nguồn bất động sản và có dự án đầu tư hợp lý thì doanh nghiệp đầu tư sẽ có thể chủ động được với biến động xấu nhất có thể xảy đến. Diễn biến thị trường bất động sản tại các tỉnh thành phố Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003, giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003, thi trường bất động sản Việt Nam chuyển sang giai đoạn bất ổn, không đồng bộ tại các vùng kinh tế. Trong giai đoạn 2003, giá bất động sản ở hầu hết các tỉnh thành tăng đột biến, giá đất điển hình gấp 20 lần so với thu nhập trung bình hàng năm của người dân, trong khi đó tỉ lệ này chỉ là 4-5 tại các quốc gia khác. Có lẽ chính vì sự tăng giá bất thường này mà ngay sau đó, trừ khu vực 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, còn lại giá bất động sản của các tỉnh, thành phố khác đã sụt giảm nghiêm trọng. Nguyên nhân của sự sụt giảm nghiêm trọng này chính là sự kỳ vọng quá cao vào sự tăng cao của giá đất, nhưng nguồn cầu ở các khu vực này là có hạn. Chính vì vậy rất khó có thể trông đợi quá nhiều vào sự khởi sắc trở lại của thị trường này. Theo khảo sát của bộ tài nguyên môi trường, nguồn cung của bất động sản tại các thành phố này hầu hết đã đáp ứng đủ nhu cầu của nhân dân. Tuy nhiên ở một số thành phố công nghiệp mới phát triển, thị trường bất động sản vẫn là nguồn tài nguyên chưa được khai thác hiệu quả so với tiềm năng của nó. Nắm bắt được vấn đề này, công ty cổ phần phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKV đã triển khai xây dựng một số dự án khu đô thị cũng như dân cư ở một số tỉnh thành có tiềm năng phát triển cao mà chưa được khai thác. CHƯƠNG III: Các CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ DÀI HẠN Trong đầu tư dự án, có nhiều phương pháp khác nhau để đánh giá mức độ khả thi của một dự án, mỗi phương pháp đều có những ưu, nhược điểm riêng. Hiện nay 2 chỉ số phổ biến nhất để đánh giá dự án là là IRR và NPV. Giá trị hiện tại thuần (NPV – Net Present Value): Giá trị hiện tại thuần là giá trị hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow) tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn. Khái niệm giá trị hiện tại thuần được sử dụng trong hoạch địng ngân sách đầu tư, phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư hay cả trong tính toán gia cổ phiếu. NPV được tính theo công thức sau: Trong đó: t: Thời gian tính dòng tiền n: Tổng thời gian thực hiện dự án r: tỷ lệ chiết khấu Ct: Dòng tiền thuần tại thời điểm t Co: Chi phí ban đầu để thực hiện dự án Việc tính toán NPV rất hữu ích khi chuẩn bị ngân sách, phân bổ vốn cho một dự án, bằng phép tính này nhà đầu tư có thể đánh giá liệu tổng giá trị hiện tại dòng doanh thu dự kiến trong tương laic ó bù đắp nổi chi phí ban đầu hay không. Với một dự án cụ thể, nếu NPV dương thì nhà đầu tư nên tiến hành dự án và ngược lại, khi NPV âm. Tuy nhiên trong trường hợp có hai sự lựa chọn đầu tư loại trừ lẫn nhau trở lên, thì nhà tư còn phải xét đến chi phí cơ hội (Opportunity cost), khi đó dự án nào có NPV cao nhất thì sẽ được tiến hành. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR- Internal Rate of Return): IRR là tỷ lệ khấu trừ được sử dụng trong tính toán nguồn vốn để quy giá trị thuần của dòng tiền hiện tại của một dự án cụ thể về 0. Hiểu một cách chung nhất, tỷ lện hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi dự án càng cao. IRR còn được sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó khiến cho công ty có thể dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào. Nếu giả định rằng tất cả các yếu tố khác của dự án là như nhau thì dự án nào có tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực hiện đầu tiên. IRR đôi khi còn được gọi là tỷ suất hoàn vốn kinh tế ERR (economic rate of return). Công thức tính IRR: Chúng ta có thể coi IRR là tốc độ tăng trưởng mà một dự án có thể tạo ra được. Vì tỷ lệ hoàn vốn nội bộ thực tế của một dự án khi thực hiện xong luôn khác với tỷ lệ ước tính nên một dự án có tỷ lệ IRR tương đối cao so với các dự án khác thì vẫn có khả năng tạo ra tăng trưởng nhanh hơn. So sánh sự khác nhau giữa việc sử dụng NPV và IRR: Trước hết, nếu xem xét hai chỉ số này trong cùng một điều kiện thì tỷ suất hoàn vốn nội bộ và giá trị hiện tại thuần đều choc ùng một kết quả. Tuy nghiên có rất nhiều trường hợp thì IRR lại không hiệu quả bằng NPV trong việc tính toán và chiết khấu dòng tiền. Hạn chế lớn nhất của IRR cũng chính là ưu điểm của nó: sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất để đánh giá tất cả các kế hoạch đầu tư. Mặc dù việc sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất giúp đơn giản hoá quy trình tính toán, nhưng trong nhiều trường hợp điều đó lại dẫn đến những sai lệch. Nếu một nhà đầu tư tiến hành đánh giá 2 dự án đầu tư, cả hai dự án cùng sử dụng chung một tỷ lệ chiết khấu, cùg dòng tiền tương lai, cùng mức độ rủi ro và cùng có thời gian thực hiện ngắn, IRR là một cách đánh giá hiệu quả. Tuy nhiên, bản thân tỷ lệ chiết khấu lại là một nhân tố động, nó luôn biến đổi theo thời gian. Nếu quy ước sử dụng lãi suất trái phiếu chính phủ làm lãi suất chiết khấu lãi suất này có thể thay đổi từ 1% đến 20% trong vòng 20 năm, từ đó làm cho tỷ lệ chiết khấu cũng biến động theo. Nếu không có sự điều chỉnh, tức là IRR không tính đến sự thay đổi của tỷ lệ chiết khấu, phương pháp này sẽ không phù hợp với các dự án dài hạn. Một kiểu dự án khác mà việc áp dụng IRR sẽ không hiệu quả đó là các dự án có sự đan xen của dòng tiền dương và dòng tiền âm. Khi dòng tiền có sự đổi dấu thì số nghiệm của IRR sẽ không phải là một mà sẽ có nhiều nghiệm IRR. Một hạn chế nữa trong việc áp dụng IRR là phải biết được tỷ lệ chiết khấu của dự án. Để tiến hành đánh giá dự án thông qua IRR, ta phải so sánh nó với tỷ lệ chiết khấu, nếu IRR cao hơn tỷ lệ chiết khấu thì dự án là khả thi và ngược lại. Không có tỷ lệ chiết khấu hoặc vì một lý do nào đó không thể án dụng cho dự án thì phương pháp IRR sẽ không còn giá trị. Để khắc phục những hạn chế của phương pháp IRR, ta có thể sử dụng NPV. Ưu điểm của việc sử dụng NPV là phương pháp này cho phép sử dụng các tỷ lệ chiết khấu khác nhau mà không dẫn đến sai lệch, đồng thời cũng không cần phải so sánh với chỉ số nào khác. Tuy nhiên, IRR vẫn được dùng phổ biến hơn NPV trong việc tính toán phân bổ nguồn vốn dự án và tính khả thi của dự án. Nguyên nhân là do quy trình tính toán IRR rất đơn giản, trong khi đó việc tính toán NPV vốn đã phức tạp hơn lại yếu cầu phải đưa ra các giả định ở mỗi giai đoạn như tỷ lệ chiết khấu, khả năng nhận tiền thanh toán …Phương pháp IRR đơn giản hoá dự án thành một con số duy nhất từ đó nhà quản lý có thể xác định được liệu dự án này có kinh tế, có khả năng đem lại lợi nhuận hay không. Nhìn chung, nhà đầu tư thường kết hợp sử dụng cả 2 phương án khi đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư. Bên cạnh các chỉ tiêu này, khi đánh giá một dự án đầu tư, đặc biệt là dự án đầu tư bất động sản thì việc tìm hiểu và dự đoán giá cả và nhu cầu thị trường cũng la môht yếu tố vô cùng quan trọng. CHƯƠNG IV: CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY ITASCO THAM GIA Dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà hỗn hợp cao tầng ITASCO TOWER . Dự án đầu tư xây dựng công trình toà nhà hỗn hợp cao tầng ITASCO TOWER được sự cho phép của Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho phép đầu tư giao cho Công đầu tư, thương mại và dịch vụ TKS làm chủ đầu tư dự án. Đặc điểm công trình và nội dung đầu tư xây dựng - Vị trí : Lô A thuộc khu đất 1.14HH tuyến Láng Hại- Thanh Xuân tại đường Nguyễn Tuân- Thanh Xuân- Hà Nội: Phía Tây bắc giáp đường quy hoạch Phía đông bắc giáp đường Nguyễn Tuân Phía Tây Nam giáp lô đát thuộc dự án khác + Khu đất hình chữ nhật. Mặt tiền khoảng 55m, mặt bên khoảng 37m Diện tích đất đai: 2020 m2 Tiến độ thực hiện dự tính TT Nội dung công việc Thời gian Từ Đến 1 TKCS và lập dự án 12/08 2 Lập TKKT, TDT 12/08 03/09 3 TK BV thi công 03/09 05/09 4 Thi công phần móng và phần âm 03/09 06/09 5 Thi công phần thân toà nhà chính Thi công các hạng mục xây dụng khác và HTKT Lắp đặt thiết bị công trình 06/09 06/2010 06/2010 06/2010 09/2010 12/2010 6 Thi công và lắp đặt thiết bị phần nội, ngoại thất 06/2010 12/2010 7 Bàn giao, đưa công trình vào vận hành 12/2010 Dây chuyền sử dụng và tổ chức mặt bằng không gian chức năng: hạng mục tòa nhà chính cao 21 tầng nổi và 2 tầng hầm + Tầng hầm 1+2 dành cho gara ôtô, khu kỹ thuật, kho + Tầng 1 bao gồm nhóm sảnh( khu văn phòng, căn hộ..) và khu thương mại + Tầng 1M, 2 và 3 là khu thương mại + Tầng 4,5,6, 7 và khu văn phòng + Tầng 7M là tầng kỹ thuật + Tầng 8 đến 21 là khu căn hộ, trong đó tầng 21 và 21M dành cho khối căn hộ cao cấp Thị trường của dự án Sơ lược về thị trường bất động sản Hà Nội Việc mở rộng địa giới Hà Nội sẽ tạo cơ hội xây dựng một quy hoạch thống nhất cho thành phố và các vùng lân cận,đồng thời thu hút ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài với các dự án lớn vào thị trường bất động sản tương lai.Theo nghiên cứu mới của công ty CB Richard Ellis về tình hình thị trường bất động sản tại Hà Nội quý III/2008: Văn phòng cho thuê: Giá thuê trung bình của các văn phòng hạng A,B tăng nhẹ.Tỉ lệ trống của các văn phòng giảm.Diện tích cho thuê của một số văn phòng mới chưa đạt như mong đợi. Giá văn phòng cho thuê tại Hà Nội được đẩy lên cao là do nhu cầu,trong khi đó nguồn cung cho thị trường còn khan hiếm.Trong quý I,tổng cung văn phòng hạng A chỉ có tòa nhà Á Châu (3.100m2,toà nhà Suncity (5000m2), cung cho văn phòng hạng B chỉ có VietTower (10.500m2).Những tòa nhà này khi đi vào sử dụng đã đưọc thuê hết. Theo dự báo của CBRE thị truờng văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ tiếp tục sôi động cho tới năm 2010, tỷ lệ mặt bằng trống thấp (2%), các nguồn cung mới sẽ nhanh chóng được thuê hết, các khách hàng có xu hướng thuê với diện tích lớn. Thị trường bán lẻ: Thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư nưóc ngoài. Theo đánh giá của Nielsen, người tiêu dùng Việt Nam nằm trong nhóm “ lạc quan nhất “ xếp thứ 9 sau một số quốc gia như Nauy, Ấn Độ … Đây là thời điểm chin muồi để đầu tư vào Việt Nam Tổng diện tích sàn bán lẻ khoảng 100.000m2 tại 13 trung tâm thương mại, khu mua sắm , phần lớn tập trung tại quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng. Hiệu suất cho thuê gần 90%. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm 25-26 USD/ m2/ tháng. Việc thiếu vắng các khu thương mại hiện đại , đạt tiêu chuẩn sẽ khiến các nhà bán lẻ phải tìm kiếm các cửa hàng mặt phố. Các nhà bán lẻ trong và ngoài nước sẽ tiếp tục mở rộng các địa điểm bán lẻ để tăng thị phần. Nhà ở: Thị trường căn hộ tại Hà Nội chủ yếu tập trung chính vào 03 thành phần chính sau: - Các căn hộ cao cấp phục vụ người giàu và các chuyên gia nước ngoài - Căn hộ trung bình phục vụ người Việt Nam - Các căn hộ riêng và biệt thự đơn lập Hầu hết các căn hộ được xây dựng vào những năm cuối của thập kỷ 90 trước thời kỳ khủng hoảng tài chính Châu Á. Hiện tại thì tỷ lệ chiếm chỗ của các khu căn hộ cao cấp đạt 94%. Từ năm 2004, tỷ lệ chiếm chỗ cao nhưng vẫn thiếu nguồn cung các khu căn hộ cao cấp. Theo nghiên cứu mới của Công Ty CRRE, nhu cầu căn hộ cao cấp vẫn tăng mạnh trong khi nguồn cung thì ít: - Các căn hộ cao cấp đều bán được với giá cao hoặc cho thuê với giá cao - Nguồn cung căn hội cao cấp rất thấp - Nhu cầu về căn hộ cao cấp đang tăng cao do tăng nguồn vốn đầu tư trực tiếp, tăng số lượng người ở đoàn ngoại giao, tăng mối lien kết quốc tế Tuy phần lớn người dân đều tìm kiếm mua căn hộ với giá trung bình nhưng do nguồn cung căn hộ cao cấp còn ít nên cầu vẫn cao và giá cả có xu hướng ngày càng tăng. Nhận định về thị trường nhà chung cư thời gian tới, giới chuyên gia cho rằng sẽ không có biến động lớn về lượng căn hộ bán ra. Thời gian qua, những ai có nhu cầu bán nhà đều tung hàng ra thị trường, còn những căn hộ mới thì không đáng kể vì trong năm 2007 chỉ có một số dự án chung cư mới được khởi công. Ngoài ra, theo tinh thần luật đất đai, những dự án xây dựng nhà để kinh doanh phải tham gia đấu thầu đất. Bên cạnh đó, khi tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, các chủ đầu tư phải đền bù cho người bị thu hồi đất theo giá sát giá thị trường, cùng với mức giá nguyên vật liệu đang tăng cao trở lại…điều này khiến cho giá nhà chung cư khó có thể giảm so với giá hiện tại. Hiệu quả kinh tế + Doanh thu, chi phí và lợi nhuận trong 20 năm sau thu của dự án (theo phụ lục số 01) Công ty đã lên dự toán doanh thu và chi phí cho 20 năm khi dự án đưa vào sử dụng (dự kiếm từ năm 2012). Doanh thu của dự án có thể chia làm 2 phần chính: Doanh thu từ việc bán căn hộ: Công ty dự kiến bán toàn bộ căn hộ trong vòng 3 năm sau khi dự án hoàn thành, tổng doanh thu từ việc bán căn hộ dự tính đạt 245 tỷ đồng. Doanh thu từ việc cho thuê trung tâm thương mại và văn phòng: Công ty đã dự tính nguồn thu trong 20 năm cho thuê toà nhà. Tổng doanh thu từ việc cho thuê trong vòng 20 năm dự tính là: hơn 800 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế: Lợi nhuận sau thuế 3 năm đầu của dự án đều đạt mức trên 17%, đặc biệt năm thu thứ 3 đạt trên 48% do công ty sẽ bán toàn bộ cắn hộ của toà nhà. Các năm sau đó tỷ lệ lợi nhuận cũng tăng dần tử 6% tời gần 30%. Đây là tỷ lệ lợi nhuận đáng tin cậy khi căn cứ vào khả năng sinh lời của dự án và vị trí đầy triển vọng của tòa nhà. Như vậy, với vốn đầu tư ban đầu là: 273 tỷ đồng, và tỷ lệ sinh lời hàng năm đạt mức tăng trưởng ổn định, + Giá thành và tính khả mại của dự án: TT Nội dung Giá trị A Các hạng mục căn hộ để bán 1 Giá bán căn hộ giả định 27.000.000đ/ m2 2 Thời gian thu hồi vốn 3 năm B Các hạng mục thuộc phần cho thu 1 Khấu hao nhà xưởng 20 năm 2 Khấu hao thiết bị 10 năm 3 Giá cho thuê gara ô tô 50$/ tháng/ chỗ 4 Giá cho thuê gara xe máy 5$/ tháng/ chỗ 5 Giá cho thuê TT Thương mại, VP 30$/ tháng/m2 6 Thời gian thu hồi vốn 5 năm, 1 tháng, 24 ngày Nhận xét: nhìn chung, giá thành bán và cho thuê căn hộ cao cấp so với thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại là phù hợp, tuy nhiên, nhà đầu tư hoàn toàn có thể mong đợi một giá thành cao hơn trong 3 năm tới do 2 lý do: quy hoạch thành phố đang mở rộng và phát triển về phía dự án triển khai, chính vì vậy giá thành khu vực dự án sẽ tăng mạnh trong thời gian gần. Lý do thứ hai là xu thế của thị trường, thị trường đang ở giai đoạn đóng băng nhưng 3 năm tới, cùng với sự khôi phục của nền kinh tế sau khủng hoảng, giá bất động sản sẽ tăng. Vậy bản dự toán của dự án là có tính thực tiễn cao và hoàn toàn có thể sinh lời trong thực tế. + Giá trị hiện tại thuần NPV và tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR NPV: 2.683.416.630 đồng. NPV của dự án là một số dương, vì vậy dự án có hiệu quả và có thể thực hiện. IRR: 14,233% > 14% (laĩ suất chiết khấu). Chính vì vậy có thể kết luận tính khả thi của dự án. Thời gian thu hồi vốn: 5,15 năm. Đây là thời gian thu hồi vốn có thể chấp nhận. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Cầu sắt Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Cầu sắt, thành phố Pleiku được sự cho phép của Chủ tịch UBND tỉnh Gia Lai cho phép đầu tư giao cho Công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKS làm chủ đầu tư dự án. Nội dung đầu tư xây dựng - Xây dựng mới, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật toàn bộ khu đô thị Cầu sắt và xây dựng nhà ở, xây dựng công trình công cộng và dịch vụ. - Các công trình kinh doanh dịch vụ được quy hoạch trong khu đô thị bao gồm: + Trụ sở liên cơ quan + Chợ trung tâm và thương mại + Khu khách sạn_thể thao, giải trí - Các công trình công cộng được quy hoạch trong khu đô thị ( mẫu giáo, bệnh viện…) Khai thác và sử dụng quỹ đất - Phần đất được phép kinh doanh chuyển nhượng sau khi xây dựng công trình có tổng diện tích là 171.634 m2 được khai thác và sử dụng gồm: 31.029m2 đất dự kiến dành cho tái định cư, 7.996m2 dành cho chợ và trung tâm thương mại, 4.659m2 làm trụ sở liên cơ quan và phần còn lại 123.192m2 làm đất kinh doanh nhà ở. - Phần còn lại xây dựng công trình công cộng gồm 4.489m2 Thị trường của dự án Trong những năm gần đây, cùng với xu thế hát triển chung của cả nước, kinh tế của tỉnh Gia Lai nói chung và thành phố Pleiku nói riêng đã đạt được những kết quả đáng kể. Bộ mặt đô thị của thành phố có nhiều thay đổi, tốc độ đô thi hóa diễn ra tương đối nhanh chóng. Do đó nhu cầu về nhà ở, thương mại- dịch vụ, giải trí sẽ tăng nhanh, đòi hỏi phải có các dự án phát triển Khu đô thị mới. Dự án khu đô thị Cầu Sắt, thành phố Pleiku là một trong những dự án triển khai sớm trong quy hoạch phát triển đô thị của thàh phố, với hệ thống hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh kiến trúc cảnh quan đẹp, đồng thời có vị trí thuận lợi với nhiều công trình phúc lợi công cộng và dịch vụ chắc chắn sẽ thu hút được sự quan tâm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân trong và ngoài tỉnh, khả năng kinh doanh sẽ rất thuận lợi và tính cạnh tranh cao. Kế hoạch kinh doanh đất của dự án: Theo quy hoạch chi tiết cơ cấu sử dụng đất đã được UBND tỉnh Ga Lai phê duyệt, quỹ đất trong dự án mà công ty được phép chuyển nhượng (kinh doanh và tái định cư) là 171.634 m2 bao gồm: đất ở liền kề và đất biệt thự 154.221m2; đất dự kiến dành cho tái định cư 31.029 m2, đất khu chợ 7.996m2, đất khu khách sạn thể thao giải trí 4.758m2; đất trụ sở liên cơ quan 7.996m2. Theo khung giá đất theo quyết định của UBND tỉnh Gia Lai áp dụng cho việc đền bù GPMB đối với khu vực dự án cao nhất là 2.000.000đ/m2, thấp nhất là 800.000 đ/m2. Qua điều tra, trên thực tế giá trị chuyển nhượng trong điều kiện chưa có hạ tầng kỹ thuật đã cao hơn mức giá theo khung giá khoảng 15-20%. Với tổng mức đầu tư hạ tầng của toàn dự án là 291.007.000.000đ và tổng diện tích đất được chuyển nhượng là 171.634m2. Giá gốc của đất đã đầu tư hạ tầng = tổng chi phí đầu tư cho 1m2 đất được chuyển nhượng (kinh doanh và tái định cư) = 291.007.000.000/171.634 = 1.696.000đ/m2 Hiệu quả kinh tế + Doanh thu, chi phí và lợi nhuận của dự án: BẢng phân tích hiỆu quẢ kinh tẾ cỦa dỰ án Đơn vị : nghìn đồng TỔng doanh thu 624.786.606 TỔng chi phí 551.160.753 - Lãi trước thuế 73.679.853 - Thuế VAT+ Thuế và chi phí chuyển nhượng 62.478.661 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 1.400.149 - Thực lãi của chủ đầu tư dự án 9.801.043 Đóng góp cho ngân sách nhà nưỚc - Thuế VAT 62.478.661 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 1.400.149 - Tổng cộng 63.878.810 Nhìn chung với thu nhập sau thuế 63,9 tỷ, tương đương hơn 10% doanh thu và hơn 15% tổng chi phí bỏ ra, đây là một kết quả khả quan về hiệu qủa kinh doanh của dự án. Tuy nhiên, trong dự án đầu tư, công ty chưa có phương án cụ thể để phân bổ, sử dụng và thu hồi nguồn vốn, nên rất khó để đánh giá tính khả thi của dự án cũng như dự đoán khả năng và thời hạn thu hồi vốn của dự án. + Giá thành và tính khả mại của dự án Kế hoạch giá đất và doanh thu từ kinh doanh đất của dự án được xây dựng như sau: BẢNG KẾ HOẠCH GIÁ ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT VÀ DOANH THU STT Nội dung Đơn vị Thành tiền I/1 Chi phí đầu tư hạ tầng cho 1m2 đất kinh doanh 1000đ 1.696 2 D.tích đất được phép xdựng, KD, chuyển nhượng. M2 171.634 II Giá đất dành cho tái định cư M2 17.642 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 1.950 2 Doanh thu 1000đ 34.398.996 III Giá kinh doanh đất ở Vị trí K1( thuận lợi nhất) M2 15.884 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 2.119 2 Doanh thu 1000đ 33.664.332 Vị trí K2 M2 47.592 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 2.035 2 Doanh thu 1000đ 96.831.200 Vị trí K3 M2 85.677 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 2.001 2 Doanh thu 1000đ 171.414.032 IV Giá đất công trình công cộng bình quân M2 4.839 1 Giá thành BQ 1m2 đất công trình công cộng 1000đ 1.950 2 Doanh thu 1000đ 9.435.254 TỔNG DOANH THU 1000đ 345.743.814 Nhận xét: Nhìn chung, giá bán đất của dự án so với giá thị trường tại thời điểm lập dự án (năm 2006) là hợp lý. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại đã có một số thay đổi về thị trường cũng như giá cả tại khu vực của dự án. Cụ thể là: Giá cả: Kể từ năm 2006, giá cả của các khu đô thị của thành phố Pleiku có tăng đáng kể, theo số liệu thống kê, giá cả trung bình 1 m2 đất trong thành phố lên tới 8-10 triêụ đ/m2. Khu vực đầu tư của dự án tuy không phải là khu vực trung tâm nhưng giá cả rao bán trên thị trường cung đạt mức trên 4 triệu đ/m2. Chính vì vậy, doanh thu từ việc bán đất của công ty sẽ có nhiều thay đổi so với bản dự toán. Thị trường: Tuy giá đất của thành phố Pleiku không ngừng tăng trong một vài năm gần đây nhưng số lượng các dự án xây dựng khu đô thị cũng tăng nhanh đánh kể. Chỉ kể đến khu vực giáp với dự án Khu đô thị Cầu Sắt của Công ty ITASCO cũng có 2 dự án xây dựng khu đô thị đang bắt đầu triển khai. Việc này cũng tạo cho dự án của công ty sẽ găjp nhiều khó khăn trong việc bán toàn bộ số đất bán của dự án. Tuy nhiên, dự án Khu đô thị Cầu Sắt được khởi công và xây dựng đầu tiên trong các dự án đang thực hiện, chính vì vậy ITASCO vẫn có lợi thế để bán đất dự án trong thời gian sớm hơn, giúp thòi gian thu hồi vốn cũng được rút ngắn. Tiến trình thực hiện dự án Dự án thực hiện được 2 năm và đang trong quá trình hoàn thiện 1 phần. Tuy năm 2008 là một năm khó khăn đối với nhiều doanh nghiệp nhưng tiến trình của dự án vẫn được đảm bảo. Công ty cũng đã hoàn thành việc đền bù, giải toả. Công trình đang trong quá trình xây dựng móng, cốt và đã có nhiều khách hàng tỏ ý muốn tham gia dự án. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái( giai đoạn I) Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái nhằm từng bước thực hiện và cụ thể hoá đồ án quy hoạch chung Thành phố Nha Trang nói chung và Khu đô thị Vĩnh Thái nói riêng. Hình thành khu đô thị nhằm mở rộng ranh giới trung tâm thành phố, nâng cao đời sống tinh thần, văn hóa và vật chất của toàn bộ dân cư sinh sống tại khu vực. Đặc điểm công trình và nội dung đầu tư xây dựng - Vị trí : Giai đoạn 1 của dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái có diện tích 189,48 ha nằm trong quy hoạch Khu Đô thị V