Chuyên đề Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Nội

các sản phẩm dịch vụ như tiết kiệm bưu điện, tài khoản cá nhân, tài khoản vãng lai, dịch vụ thanh toán, kiều hối … Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh Các chỉ tiêu hoạt động của NHNo&PTNT Hà Nội nói chung là đạt và vượt kế hoạch. Tuy nhiên chỉ tiêu tỷ lệ thu dịch vụ so với thu nhập ròng bình quân giai đoạn 2003-2006 chưa đạt tỷ lệ 18%, do tốc độ tăng thu nhập ngân hàng cao hơn. Thực hiện chiến lược xây dựng con người công nghệ, tài chính và marketing của NHNo&PTNT Việt Nam, NHNo&PTNT Hà Nội tăng cả về chất lượng và số lượng của sản phẩm dịch vụ. Những sản phẩm dịch vụ truyền thống vẫn được hoàn thiện, đồng thời bổ sung những sản phẩm mới. Các sản phẩm được khách hàng sử dụng, tuy nhiên với số lượng chưa hoàn toàn đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Về chất lượng, sản phẩm dịch vụ của NHNo&PTNT Hà Nội đã được cải thiện nhiều, khách hàng đã bắt đầu được hướng vào các tiện ích và có những hài lòng nhất định. Thực hiện chiến lược marketing, xây dựng thương hiệu, văn hóa doanh nghiệp Ngân hàng đã tập trung quảng bá thông qua các phương tịên thông tin đại chúng, đặc biệt thành công trong quảng cáo giới thiệu các sản phẩm tại quầy giao dịch tại các sân vận động thể dục thể thao thu hút nhiều khách hàng. Kết quả tài chính: Thu nhập Năm 2006 chi nhánh đã tập trung tận dụng mọi nguồn thu như thu lãi cho vay đạt trên 97%, thu thừa vốn và các khoản thu khác: Tổng thu nhập đạt 2553 tỷ tăng 725 tỷ trong đó thu lãi đạt trên 260 tỷ đồng, còn lại là thu phí thừa vốn ... Chi phí Năm 2006 chi nhánh đã thực hiện chí phí 2377tỷ tăng 659 tỷ so với năm 2005. Chênh lệch thu nhập trừ đi chi phí chưa lương: 190.918 triệu tăng 80.618 triệu đồng so với năm 2005. Quỹ thu nhập đạt trên 190.918 triệu Chênh lệch lãi đầu vào thực tế - đầu ra thực tế: 0.309% Hoạt động huy động vốn: Bảng2. 1: Cơ cấu nguồn vốn năm 2003 - 2006 Đơn vị tính: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2003 2004 2005 2006 Tổng nguồn vốn 9748 9276 11500 12845 Nội tệ 9005 8357 9500 11487 Ngoại tệ 743 919 1000 1358 (Nguồn: Phòng kinh doanh ngân hàng nông nghiệp Hà nội ) Nhìn vào bảng tổng nguồn vốn ta thấy: quy mô tổng nguồn vốn đã tăng lên đáng kể qua các năm. Năm 2003, ngân hàng huy động được 9748 tỷ, tăng 58.5 % so với 2002. nguồn vốn đã có sự tăng mạnh trong năm 2005 nguồn huy động lên tới 11500 tỷ tăng 24 % so với năm 2004, năm 2006 là 12845 tỷ tăng 11.6% so 2005. Biểu đồ 2.1. Cơ cấu tổng nguồn vốn giai đoạn 3003 - 2006 Trong tổng nguồn vốn huy động được thì nguồn nội tệ chiếm tỷ trọng đa số Năm 2003 nguồn vốn nội tệ la 9005 tỷ chiếm 92.4% Năm 2004 nguồn vốn nội tệ là 8357 tỷ chiếm 90.1% Năm 2005 nguồn vốn nội tệ là 9500 tỷ chiếm 82.6% Năm 2006 nguồn vốn nội tệ là 11487 tỷ chiếm 89.4 % Đồng thời nguồn vốn ngoại tệ huy động được không ngừng tăng qua các năm. Năm 2004 là 919 tỷ năm 2005 là 1000 tỷ và năm 2006 là 1358 tỷ. Đạt được kết quả như trên là do chi nhánh đã thực hiện đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, với mạng lưới 12 chi nhánh trực thuộc và 38 phòng giao dịch tập trung ở nơi đông dân cư trên địa bàn Hà nội để triển khai huy động vốn và nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích đối với khách hàng gửi tiền như huy động tiền gửi bậc thang, tiết kiệm khuyến mại bảo hiểm, tiết kiệm khuyến mại bằng hiện vật tiết kiệm dự thưởng vàng có khuyến mại với nhiều hình thức trả lãi tháng quý, năm, lãi trước đồng thời chi nhánh đã chủ động điều chỉnh lãi suất huy động vốn một cách linh hoạt phù hợp với lãi suất của các tổ chức tín dụng trên địa bàn, đặc biệt là lãi suất huy động vốn ngoại tệ và sự biến động giá cả theo từng thời điểm đã góp phần nâng cao chất lượng, số lượng huy động vốn từ dân cư. Không những thế phong cách giao dịch đối với khách hàng được thay đổi một cách căn bản nhằm taọ điều kiện thuận lợi nhất trong giao dịch với khách hàng. Bên cạnh đó trong năm chi nhánh đã tập trung hoàn thiện và nâng cấp toàn diện các chi nhánh, phòng giao dịch nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất phục vụ khách hàng do vậy đã thu hút được nhiều tiền nhàn rỗi trong dân cư, các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội khác tạo điều kiện cho chi nhánh đủ nguồn vốn ổn định đáp ứng nhu cầu tín dụng cho các thành phần kinh tế phát triển sản xuất kinh doanh đầu tư các dự án có hiêu quả, mở rộng sản xuất, thay đổi công nghệ, triển khai xây dựng đô thị mới …thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa trên địa bàn thủ đô. Đánh giá hoạt động tín dụng tại NHNo&PTNT Hà nội Không những đạt được kết quả tốt trong huy động vốn mà ngân hàng đã triển khai rất tôt các nghiệp vụ sử dụng nguồn huy động được . Trong đó hoạt động tín dụng chiếm tỷ trọng chủ yếu trong việc sử dụng nguồn vốn và mang lại nguồn thu lớn nhất. Dư nợ cho vay không ngừng tăng qua các năm; Bảng 2.2: Tổng dư nợ thời kì 2003 - 2006 Đơn vị : tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Tổng dư nợ 2798 3189 2700 2457 Năm 2003: Dư nợ đạt 2798 tỷ đồng tăng 39.7% so với năm 2002 và chiếm 28.7% tổng nguồn huy động Năm 2004: Dư nợ đạt 3189 tỷ đồng tăng 23.6% so năm 2003 và chiếm 34.3% tổng nguồn huy động được Năm 2005: Dư nợ đạt 2700 tỷ bằng 84.7% so với năm 2004. Năm 2006: Dư nợ đạt 2457 tỷ đồng bằng 91% so năm 2005 và chiếm 19% so tổng nguồn huy động được. Không chỉ cho vay nhiều hơn mà chất lượng tín dụng không ngừng được cải thiện và nâng cao. Các khoản vay được theo dõi rất sát xao để kịp thời nhận ra các khoản vay có vấn đề, các khoản vay không thu hồi được để kịp thời xử lí. Năm 2003 tỷ lệ nợ quá hạn chiếm 1.28% tổng dư nợ, năm 2004 chiếm 0.8% tổng dư nợ, năm 2005 là 0.6% và năm 2006 là 1.67% tổng dư nợ. Đặc biệt trong năm 2005 việc quản lí các khoản vay tức là việc phân loại các các khoản vay đã có sự chi tiết hơn chứ không chỉ là nợ quá hạn mà còn bao gồm các chỉ tiêu khác như nợ cần chú ý, nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả năng mất. Việc phân loại cụ thể này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng tín dụng. Không giới hạn đối tượng cho vay mà ngược lại ngân hàng cho vay đối với tất các các thành phần kinh tế không phân biệt tư nhân hay thuộc nhà nước hay là hộ kinh doanh cá thể Bảng2. 3: Cơ cấu dư nợ theo thành phần kinh tế Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 DNNN 1562.78 1615.227 970.12 818 DNNQD 755.823 1123.243 1377.506 1295 HTX,tư nhân, cá thể 479.212 450.53 352.374 344 (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Phòng tín dụng ) Trong cơ cấu cho vay thì tỷ trọng cho vay đối với DNNN chiếm tỷ trọng đa số, tiếp đến là DNNQD. Dư nợ đối với DNNN không ngừng tăng trong 2 năm 2003 và 20004 nhưng lại giảm tương đối trong năm 2005 và 2006. Ngược lại dư nợ cho vay dư nợ cho vay vay đối với DNNQD không ngừng tăng lên qua các năm thậm chí năm 2005 và 2006 còn cao hơn cả dư nợ đối với DNNN. Đây là một dấu hiệu cho thấy một sự thay đổi lớn trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Cho vay ngắn hạn cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ. Năm 2004 cho vay ngắn hạn đạt 2062.176 tỷ chiếm 65.7% tổng dư nợ. Năm 2005 cho vay ngắn hạn là 1631.275 tỷ đồng chiếm 60.6%. Năm 2006 cho vay ngắn hạn là 1336 tỷ đồng chiếm 54.3% tổng dư nợ. Như vậy tỷ trọng cho vay ngắn hạn giảm dần thay vào đó là cho vay trung và dài hạn. 2.2. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Nông nghịêp và Phát triển nông thôn Hà Nội. 2.2.1.Cơ sở pháp lí của hoạt động cho vay mua nhà Hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại là một lĩnh vực mới và phức tạp đối với các ngân hàng do đặc điểm đối tượng vay là bất động sản. Bất động sản là tài sản có tính nhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời sống quốc kế dân sinh. Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnh vực này nhằm quản lý một cách có hiệu quả. Đối với hoạt động cho vay mua nhà có nhiều văn bản liên quan quy định hoạt động này cùng với hoạt động tín dụng nói chung. Trong những năm 1993-1994, hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam bắt đầu phát triển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp. Cơ sở pháp lý đầu tiên đựơc áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ-NH5 ngày 16/02/1994 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng. Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng QĐ số 324/1998/QĐ-NHNN1 ngày 30/09/1998 của Thống đốc NHNN ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Quy chế bao gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụng ngắn, trung và dài hạn (kể cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó. Theo như quy chế này: Về đảm bảo tiền vay thực hiện theo QĐ của chính phủ và hướng dẫn của NHNN. Từ những quy định khởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn. Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, thay cho quyết định số 284/2000/QĐ-NHNN1. Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó có nêu rõ ở phần điều kiện vay vốn là: khách hàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật. Những điều khoản trong quy chế cho vay này mang tính chặt chẽ và logic, phần nào đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà của cấc ngân hàng thương mại. Trên quy chế cho vay của Ngân hàng nông nghiệp, Ngân hàng nông nghiệp đã ban hành “quy chế cho vay đối bới khách hàng “ theo quyết định số 72/QĐ-HĐQT-TD ngày 31 tháng 3 năm 2002 của chủ tịch HĐQT NHNo&PTNT Việt Nam. Quy chế này đã cụ thể hoá những quy định của ngân hàng nha nước tại quyết định 1627/2001/QĐ - NHNN nhằm cụ thể hoá những vấn đề của NHNo&PTNT. Quy trình này đã hướng dẫn chi tiết những nghiệp vụ mà các cán bộ phảI thực hiện khi cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng. Tiếp đó là ngày 11 tháng 5 năm 2004 Hội đồng quản trị của ngân hàng đã ra thông tư 1634/NHNo-TD về “ thể lệ cho vay mua nhà - Xây dựng mới - Sửa chữa - Cải tạo nâng cấp nhà ở đối với dân cư “. Trong thể lệ trên, Ngân hàng nông nghiệp đã hướng dẫn các vấn đề chi tiết về cho vay mua nhà . Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởng gián tiếp của các quy định về thủ tục đảm bảo tiền vay, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Những quy định trên mang tính gián tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà nhưng thực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay như thời gian giải quyết món vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định 178 cùng Thông tư hướng dẫn số 07/2003/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP (sửa chữa, bổ sung Nghị định 178) đã quy định cho các tổ chức tín dụng trong hoạt động bảo đảm tiền vay một cách cụ thể. Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đât, tài sản gắn liền với đất. Thông tư 03 có ảnh hưởng quan trọng đến các ngân hàng thương mại bởi theo như hướng dẫn, các ngân hàng và khách hàng phải đến uỷ ban nhân dân phường hoặc sở tài nguyên môi trường làm thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh. Tuy nhiên trong quá trình trên, thông thường ngân hàng và khách hàng sẽ phải tốn thêm nhiều thời gian và tiền (lệ phí đăng ký) ảnh hưởng đến hoạt động cho vay của các ngân hàng. Trên đây là một số văn bản có ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng nói chung và Ngân hàng nông nghiệp nói riêng. Trước những quy định đó, các ngân hàng thương mại hoạt động ra sao trong những năm vừa qua. 2.2.2.Thực trạng cho vay mua nhà tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Nội. Thể lệ cho vay mua nhà tại ngân hàng nông nghiệp Hà nội Ngày 11 tháng 5 năm 2004 Hội đồng quản trị ngân hàng đã ra thông tư 1634/NHNO – TD về “Thể lệ cho vay – Xây dựng mới - Sửa chữa – Cải tạo nâng cấp nhà ở đối với dân cư ”. Trong thể lệ, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn đã đề ra các quy định hướng dẫn chi tiết các vấn đề về cho vay mua nhà đối với cán bộ tín dụng ngân hàng như : phạm vi, đối tượng cho vay, Điều kiện cho vay, Mức hạn mức thời hạn cho vay ….(Được định kèm ở phụ lục 2). Nhằm tạo ra quy trình cho vay chung cho toàn bộ ngân hàng giảm bớt những rủi ro cho ngân hàng. Quy trình cho vay mua nhà Có thể nói quy trình cho vay chung có thể chia làm 3 phần như sau Trước khi cho vay: Ngân hàng phải thẩm định, tái thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định Trong khi cho vay: Ngân hàng kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp hợp lệ của hồ sơ khách hàng, hồ sơ vay vốn, hồ sơ tài sản đảm bảo tiền vay và các yếu tố chứng từ, sự khớp đúng giữa chứng minh thư và người vay. Sau khi cho vay: Tất toán hợp đồng tín dụng. *Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà Ngân hàng quảng cáo Thẩm định hồ sơ Khách hàng đề xuất Nhu cầu vay Phòng TĐTS thẩm định TSĐB Tập hợp hồ sơ trình BTD/HĐTD Hoàn thiện hồ sơ TD Thực hiện quyết định cấp TD Kiểm tra và xử lý nợ vay Tất toán HĐTD 2.3. Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nội. Đối với hoạt động cho vay tiêu dùng tại NHNo&PTNT Hà nội rất khó lấy được một số liệu chính xác bởi vì ngân hàng chỉ thống kê số liệu theo đối tượng cho vay Từ tháng 4/2003 trở về trước, số liệu cho vay được theo dõi theo tiêu thức đối tượng vay, được chia thành: Cho vay đối với DNNN, cho vay đối với DNNQD, cho vay đối với hộ sản xuất, Cho vay khác gồm cho vay cá nhân, cho vay cấm cố giấy tờ có giá. Từ tháng 4/2003 đến nay, cho vay tiêu dùng được gộp trong khoản cho vay tư nhân khiến cho việc có được số liệu chính xác trở nên khó khăn. Tuy nhiên, để phục vụ cho mục đích nghiên cứu của mình, tạm thời tôi xin được lấy số liệu cho vay tiêu dùng ( trong đó có cho vay mua nhà ) đã bóc tách, đã có sự điều chỉnh hợp lí để sát thực số liệu thực tế của cán bộ tín dụng có kinh nghiệm tại NHNo&PTNT Hà nội. 2.3.1. Kết quả đạt được của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà nội trong cho vay mua nhà Trải qua 15 năm xây dựng và phát triển, NHNo&PTNT đã đạt được những bước tiến khá vững chắc, hoạt động kinh doanh tăng trưởng cả về số lượng lẫn chất lượng. Cùng với sự tái khẳng định NHNo&PTNT đã và đang phát triển đúng hướng trở thành ngân hàng lớn mạnh với đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp, các tầng lớp dân cư thì những kết quả đạt được trong cho vay mua, sửa chữa và xây dựng nhà đã và đang đóng góp đáng kể vào sự ổn định và phát triển của NHNo&PTNT. Tỷ trọng cho vay mua nhà Bảng 2. 4: Tỷ trọng Cho vay mua nhà - sửa nhà giai đoạn 2004 – 2006 Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2004 Tỷ trọng Năm 2005 Tỷ trọng Năm 2006 Tỷ trọng Cho vay mua nhà 136998.7 1.82 % 119431.6 2.02 % 37820 1.54% Doanh số cho vay 7523792 100 % 5895725 100 % 2457000 100 % (Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2004,2005,2006) Doanh số cho vay mua nhà đối với doanh số cho vay trong hoạt động tín dụng biểu hiện quy mô của cho vay mua nhà. Năm 2004, Quy mô cho vay mua nhà là 136998.7 triệu đồng chiếm 1.82 % so với quy mô hoạt động tín dụng. Năm 2005, Quy mô cho vay mua nhà là 119431.6 triệu đồng giảm 17567.1 triệu đồng tương ứng 13 % so với năm 2004, nhưng chiếm 2.02% quy mô tín dụng năm 2005. Năm 2006, quy mô cho vay mua nhà là 37820 triệu đồng giảm 81611.6 triệu đồng tương ứng giảm 68.3% chiếm 1.54 % quy mô tín dụng năm 2006. Tỷ lệ cho vay mua nhà tăng lên là do quy mô tín dụng năm 2005 và 2006 giảm mạnh hơn cho vay mua nhà, đồng thời cũng cho thấy cho vay mua nhà được chú trọng mở rộng trong hoat động tín dụng. Qui mô cho vay mua nhà và tín dụng giảm đi là do từ đầu năm 2005, NHNo&PTNT Hà nội đã thực hiện chủ trương thắt chặt tín dụng theo quy định của NHNo&PTNT Việt Nam đồng thời cũng trong năm này 2 chi nhánh cấp hai trực thuộc tách khỏi NHNo&PTNT Hà nội. Cơ cấu cho vay mua nhà Cơ cấu cho vay mua nhà tại NHNo&PTNT Hà nội được phân loại theo mục đích cho vay. Theo tiêu thức này cho vay mua nhà được chia thành các loại sau Cho vay sửa chữa, mua sắm nhà cửa Cho vay mua đất xây nhà ở Bảng 2.5: Cơ cấu cho vay mua nhà Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Doanh số cho vay Doanh số cho vay Ngắn hạn Trung, dài hạn Tổng Ngắn hạn Trung, Dài hạn Tổng Cho vay sửa chữa, mua sắm nhà cửa 74644.8 24881.6 99526.4 4080 14460 18540 Cho vay mua đất xây nhà 14928.9 4976.3 19905.2 6240 13040 19280 Tổng 89573.7 29857.9 119431.6 10320 27500 37820 (Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo&PTNT Hà Nội) Về cho vay sửa chữa mua sắm nhà cửa: Nhìn vào bảng ta thấy doanh số cho vay ngắn hạn năm 2005 là 75644.8 triệu đồng chiếm 84.4 % tổng doanh số cho vay ngắn hạn, Năm 2006 là 4080 triệu đồng chiếm 40% tổng doanh số cho vay ngắn hạn tương ứng Doanh số cho vay trung, dài hạn năm 2005 là 24881.6 triệu đồng chiếm 83.3% tổng doanh số cho vay trung và dài hạn tương ứng, năm 2006 là 14460 triệu đồng chiếm 60% tổng doanh số cho vay tương ứng. Tổng doanh số cho vay năm 2005 là 99526.4 triệu đồng chiếm 83 % tổng doanh số cho vay, năm 2006 là 18540 triệu đồng chiếm 49% tổng doanh số cho vay mua, xây dựng sửa nhà Như vậy, cho vay sửa chữa mua sắm nhà cửa chiếm tỷ trọng lớn trong hoạt động cho vay mua nhà nói chung với tỷ trọng 83% năm 2005 và 49% năm 2006. Nguyên nhân là do nhu cầu về sửa chữa mua sắm nhà cửa trong những năm gần đây gia tăng mạnh mẽ. Nhà chung cư của thời kì trước xuông cấp nặng nề cần sửa sang lại. Thu nhập của người dân được nâng cao và rất nhiều trong số này từ trước đến nay phải thuê nhà để ở. Tuy nhiên trong năm 2006 lại giảm đi rất nhiều là do lãi suất trên trhị trường diễn biến phức tạp vì thế làm cho người tiêu dùng cũng e ngại đến vay tiền từ ngân hàng và cũng do người tiêu dùng có xu hướng mua đất để xây nhà hơn là mua nhà xây sẵn. Nhưng nguyên nhân chủ quan vẫn là 2 chi nhánh trực thuộc tách ra khỏi ngân hàng. Về cho vay mua đất xây nhà ở: Doanh số cho vay mua đất xây nhà ngắn hạn năm 2005 là 14928.9 triệu đồng chiếm 15.6 % tổng doanh số cho vay ngắn hạn, năm 2006 là 6240 triệu đồng chiếm 60% doanh số cho vay ngắn hạn tương ứng năm 2005 Doanh số cho vay trung, dài hạn năm 2005 là 4976.3 triệu đồng chiếm 16.7 % doanh số cho vay trung hạn năm 2005, năm 2006 là 13040 triệu đồng chiếm 40 % doanh số cho vay trung dài hạn tương ứng năm 2006 Tổng doanh số cho vay mua đất xây dựng nhà năm 2005 là 19905.2 triệu đồng chiếm 17 % tổng doanh số cho vay mua sắm xây dựng sửa chữa nhà năm 2005, Năm 2006 là 19280 triệu đồng chiếm 51 % tổng doanh số cho vay tương ứng Như vây, mặc dù tổng doanh số cho vay mua đất xây nhà năm 2006 giảm so với năm 2005 là 625.2 triệu đồng nhưng dịch vụ này cũng chiếm 51% doanh số cho vay sửa chữa mua sắm xây dựng nhà cửa của năm. Như vậy tỷ trọng này tăng lên mạnh vào năm 2006 (mặc dù số tuyệt đối giảm).Nguyên nhân tỷ trọng này tăng là do nhu cầu về mua đất xây nhà trong hai năm này tăng mạnh so với nhu cầu sửa chữa nhà cửa. Người Việt Nam tâm lí chung vẫn thích xây nhà theo sở thích cá nhân hơn là chung cư được xây dựng theo kiến trúc có sẵn. Năm 2004, 2005,vẫn đang là thời kì giá cả nhà đất đắt đỏ, người tiêu dùng sợ giá cả lại tiếp tục tăng nữa mà dù sao cuối cùng cũng phải mua đất xây nhà nên thà mua đất trước còn hơn. Đây cũng là lí do khiến cho vay ngắn hạn trong năm 2005 chiếm 83% nhưng đến năm 2006 chỉ còn 51 %. Hơn nữa, một nguyên nhân rất quan trọng làm cho tỷ lệ này giảm trong năm 2006 là do thị trường bất động sản đóng băng khiến người tiêu dùng khó xác định được thị trường giá cả nhà đất trong tương lai và họ hi vọng thị trường này sẽ lắng xuống, giá cả giảm đi và khi đó họ mới mua đất. Tình trạng này tác động tiêu cực đến hoạt động cho vay mua đất xây nhà ở. Thêm vào đó là chính sách của chính phủ hạn chế cho vay mua đất tránh trường hợp đầu cơ. 2.3.2. Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo&PTNT Hà nội, những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân Kết quả đạt được và nguyên nhân Kết quả đạt được Qua kết quả phân tích, hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được mở rộng tại NHNo&PTNT Hà Nội với bằng chứng là dư nợ cho vay tiêu dùng qua các năm. Đây là một tín hiệu đáng mừng cho việc phát triển một hướng đi mới cho ngân hàng. Cho vay mua nhà là hoạt động nhằm mở rộng thị phần tín dụng, đa dạng hóa các đối tượng vay vốn ngân hàng nhằm phân tán rủi ro ngân hàng. Hiện nay, rất nhiều ngân hàng thuộc mọi thành phần kinh tế đêù hướng tới việc mở rộng cho vay mua nhà như một thị trường tiềm năng mới. Khách hàng có nhiều cơ hội lựa chọn ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của mình. Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt như vậy nhưng NHNo&PTNT Hà nội đã thu hút được khách hàng sử dụng dịch vụ tại ngân hàng mình. Đây là một thành công lớn của chi nhánh, không chỉ như thế cho vay mua nhà là một hướng đi mới, việc đẩy mạnh cho vay mua nhà tăng cường hiệu quả sử dụng vốn, do đó nâng cao khả năng cạnh tranh của chi nhánh trên thị trường Nguyên nhân Dịch vụ cho vay mua nhà nhằm đa dạng các mục đích vay vốn tạo nhiều cơ hội cho khách hàng lựa chọn hình thức vay phù hợp nhất khi đến với ngân hàng Trước đây NHNo&PTNT Hà nội chỉ chú trọng đến cho vay các doanh nghiệp, còn hiện nay mở rộng quan hệ với các đối tượng khách như công an, giáo viên, bác sĩ, … Từ đó quảng bá hình ảnh ngân hàng sâu rộng hơn Kinh tế Việt Nam ổn định mức tăng trưởng ổn định trong hai năm 2005 và 2006. Tốc độ gia tăng GDP bình quân là trên 7.5%. Sự tăng trưởng kinh tế tạo môi trường kinh doanh thuận lợi và sôi động cho các ngân hàng, cho các doanh nghiệp, nâng cao mức sống cũng như thu nhập của người dân. Tại Hà nội, thu nhập người dân tăng cao cùng với sự phát triển ồ ạt của hàng hoá dịch vụ đã làm nhu cầu cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng tăng lên. Tầng lớp trung lưu thành thị ngày càng được mở rộng, cơ cấu dân số ngày càng theo hướng trẻ hóa đã làm thay đổi thói quen của người dân. Hệ thống luật pháp về hoạt động ngân hàng ngày càng được bổ sung và hoàn thiện, bên cạnh đó là sự chỉ đạo sát sao, đúng đắn và kịp thời của lãnh đạo ngân hàng tạo điều kiện cho hoạt động cho vay mua nhà phát triển. So với các ngân hàng khác trên địa bàn Hà nội NHNo&PTNT Hà nội thực sự có những ưu thế trong cho vay mua nhà. Những ưu thế có kể tới là: - Ngân hàng có mạng lưới hoạt động rộng khắp gồm 12 chi nhánh quận và 42 phòng giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng tiếp cận với khách hàng vay mua nhà là đối tượng có đặc điểm cư trú phân tán - Ngân hàng là môt trong ba NHTM đầu tiên thực hiện dự án ‘Hiện đại hóa ngân hàng và hệ thống thanh toán do WB tài trợ”. Dự án này đã dúp ngân hàng mở rộng hoạt động, nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng, hoàn thiện hệ thống thông tin báo cáo, hỗ trợ cho công tác phân tích, dự báo và quản trị ngân hàng. - So với các NHTM cổ phần, NHNo&PTNT Hà Nội có quy mô lớn hơn, nguồn vốn dồi dào, kinh nghiệm kinh doanh lâu năm, so với các ngân hàng chi nhánh nước ngoài,NHNo&PTNT Hà Nội hiểu biết nhiều hơn về phong tục tập quán, văn hóa của người Việt Nam - Sự phát triển của dịch vụ cho vay mua nhà của các ngân hàng đang ở giai đoạn đầu. Chưa có NHTM nào có đủ khả năng và điều kiện bao phủ toàn bộ thị trường này. Lợi nhuận thu được từ hoạt động cho vay mua nhà đang ở mức cao. Vì vậy, nếu NHNo&PTNT Hà Nội có những chính sách mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà một cách hợp lí thì ngân hàng hoàn toàn hi vọng chiếm lĩnh phần lớn thị trường cho vay mua nhà tại địa bàn Hà nội. - Xu hướng hội nhập kinh tế xã hội và hội nhập của ngành ngân hàng tài chính nói riêng cũng tạo ra những cơ hội cho việc mở rộng cho vay mua nhà của ngành ngân hàng. - Sự chỉ đạo của cán bộ lãnh đạo NHNo&PTNT Việt Nam và NHNo&PTNTHà Nội đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau để ngăn ngừa rủi ro tín dụng có thể xảy ra. Ví dụ, năm 2006 dự đoán đuợc tình hình phức tạp của nền kinh tế sẽ ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ nên NHNo&PTNT Việt Nam đã quyết định hạn chế tín dụng. Hạn chế và nguyên nhân Hạn chế : - Cho vay mua nhà chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng hoạt động tín dụng chưa tương xứng với khả năng có thể cung ứng về loại hình cho vay này của ngân hàng. - Tại NHNo&PTNT Hà Nội, cân đối kế toán hiện hành không tách bạch việc hạch toán giữa hộ kinh doanh và vay tiêu dùng. Do vậy ngân hàng sẽ không có số liệu thống kê chính xác về cho vay mua nhà và cho vay kinh doanh. Mà số liệu thông kê là tiền đề để phân tích, đánh giá hoạt động cho vay mua nhà, từ đó đưa ra giải pháp mở rộng cho vay mua nhà. Việc gộp cho vay mua nhà cho thấy sự không đánh giá đúng mức tầm quan trọng của cho vay mua nhà - Ngân hàng còn thụ động trong việc tìm kiếm khách hàng mới và chưa linh hoạt trong khi cho vay. Hiện nay, đối tượng chủ yếu là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang… còn đối với người lao động trong các DNNQD, công ty tư nhân, …thì cán bộ tín dụng còn e dè trong khi cho vay. Nếu có cho vay thì thường phải đảm bảo tiền vay. Như vậy, đối tượng cho vay mua nhà còn ch