Chuyên đề Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 I. Sự cần thiết của đề tài 1 II. Đối tượng nghiên cứu 2 III. Phạm vi nghiên cứu: 2 CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1. Lí luận chung về bất động sản 4 1.1. Khái niệm bất động sản 4 1.2. Phân loại bất động sản 4 1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5 1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5 1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt 5 1.3. Đặc điểm của bất động sản 6 1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm 6 1.3.2 Tính cố định 6 1.3.3 Tính bền lâu 6 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 7 1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản 7 2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 8 2.1. Thế nào là thị trường? 8 2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 8 2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 8 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 9 2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 14 2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 15 CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17 1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 17 1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản 17 1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 18 1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 18 1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản 21 1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 21 1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 22 2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 25 2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 25 2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 25 2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 25 2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 26 2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu 26 2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28 2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 28 2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 32 2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 33 2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 35 3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh 51 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 67 1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 67 1.1 Tác dụng 67 1.2. Ưu điểm 69 1.3. Nhược điểm 70 2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 72 2.1 Về công tác thống kê 72 2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện 79 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Chuyên đề Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
* Phương pháp chiết trừ
Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn.
* Phương pháp thặng dư
Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).
Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản
Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi giới bất động sản trên địa bàn cả nước. Do là công ty môi giới nên việc cung cấp số liệu có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất động sản cung cấp. Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm đại diện cho thị trường khi tính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất trong công thức tính chỉ số thị trường bất động sản là sự quan sát về các giao dịch của thị trường. Về nguyên tắc, quan sát được càng nhiều thì việc nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trên thế giới và được gọi là REMI. Phương pháp tính chỉ số thị trường bất động sản có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ. Với mức độ phát triển thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp.
Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quan sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1)
+ Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2)
+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3)
Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như sau:
Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề ra( Chọn mẫu có tính toán)
Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để gán cho giá trị xt và zt. Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị yt với lưu ý là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát.
Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc chia giá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng
Bước4: Lập công thức tính toán:
REMI= .100
Trong đó: Pxt, Pyt, Pzt lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số lượng giao dịch, thời gian bày bán bất động sản.
REMI1 là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100).
a, b, c là các trọng số thay đổi theo thời gian, không gian và thỏa mãn điều kiện:
a+b+c=1
Ngoài việc xác định được các trọng số thì để tính toán được chỉ số thị trường, cần có được các chỉ tiêu trực tiếp của thị trường:
+ Số lượng các giao dịch
+ Giá trị các giao dịch
+ Số ngày các bất động sản được rao bán
Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất động sản.
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau
RPI=
Tỷ trọng phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm của năm trước đó.
Công thức tính chỉ số giá bất động sản của từng phân khúc thị trường là:
RPI=
Trong đó: Qit là số lượng giao dịch của hàng hóa bất động sản thứ i tính bằng m2.
Pit là giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên cứu.
Pi0 giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc.
Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa được niêm yết trên thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khối lượng niêm yết. Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó không được mua đi bán lại trên thị trường. Một khi nó được bán đi thì phải lâu sau nó mới có cơ hội xuất hiện tại trên sàn.
Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố của thị trường. Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung ứng sẽ tổ chức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi. Hoặc như giá của vật liệu xây dựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản qua các tháng. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng nghĩa với nó là sự phức tạp trong quá trình tham gia mua bán bất động sản trên thị trường. Bất động sản này mất đi thì có các bất động sản khác xuất hiện. Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giá bất động sản. Có nhiều cách để giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hoặc xuất hiện trong khi tính chỉ số giá bất động sản.
Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là:
Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với % tăng giá vừa tính được.
Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn hộ Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008.
Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m2 căn hộ tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Diện tích m2
Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2)
Quận
Dự án
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Tháng11
Tháng12
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
110
18.5
18.5
18.5
18.5
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
100
20
22
22
22
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
80
22
22
22
22
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
120
24.5
24.5
24.5
24.5
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
110
24
26
26
25.5
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
90
18
18
18
18
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
70
15
15
15
15
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
65
19.5
19.5
19.5
19
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
80
18
17
17
17
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
55
19
19
19
19
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM CG
100
17.5
17.5
17.5
17.5
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM CG
50
15.5
15
15
15
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM CG
90
19.5
19.5
19.5
19.5
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM DV
75
17
15.5
16
16
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM DV
140
18
18
19
19
Căn hộ
Cầu Giấy
Vimexco
120
26
26
26
26
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
76
12
11.5
11.5
11.5
11
11
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
81
12.5
12.5
12.5
12.5
12
12
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
70
12
11.5
11.5
11.5
11
11
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM LĐ
80
17
17
17
17
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM LĐ
63
17.5
17.5
17.5
17.5
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM ĐC
60
18
19
19
19
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM ĐC
75
21
21
21
21
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
76
9.3
9.3
9.6
10
9.6
9.6
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
108
9.3
9.3
9.6
10
9.6
9.6
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
113
9.3
9.3
9.6
10
9.6
9.6
Căn hộ
Mỗ Lão
ViệtKiều CA
100
15.5
15.5
15.6
15.6
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
70
14.5
14.5
15
15
16
16
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
150
14.5
14.5
15
15
16
16
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
150
14.5
14.5
15
15
16
16
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
92
16.8
16.8
16.8
16.8
Căn hộ
ĐTM PV
79
11.8
11.8
11.8
11.8
Căn hộ
Từ Liêm
Mỹ Đình1
76
16.5
16.5
16.5
16.5
16.5
Căn hộ
Từ Liêm
MĐ- Bộ TTM
76
15.5
15.5
15.5
15.5
15.5
15.5
Căn hộ
Hà Đông
CT5C-VKhê
165
16
16
16
16
16
Căn hộ
B14-KimLiên
61
24
24
24
24
24
Căn hộ
ĐTM LĐ
76
17
17
17
17
17
Căn hộ
Từ Liêm
MT Thượng
104
16.2
16.2
16.2
16
16
16.5
Căn hộ
Từ Liêm
Trung Văn
92
17
17
17
17
Căn hộ
Từ Liêm
Báo ANTĐ
104
14.5
14.5
14.5
15
14.5
Căn hộ
Hà Đông
Văn Quán
68
14.5
14.5
14.5
14.5
Căn hộ
Đống Đa
Thái Thịnh
114
25
25
25
24.5
Căn hộ
Tây Hồ
CIPUTRA
135
31
31
31
31
Căn hộ
Tây Hồ
Vườn đào
90
22.5
22.5
22.5
22.5
22.5
Căn hộ
Từ Liêm
Bộ TTM
100
15.2
15.2
15.2
15
Căn hộ
Cầu Giấy
Vimexco
103
22.8
22.8
22.8
22.8
Căn hộ
Từ Liêm
Khu DTM TV
92
17
17
Căn hộ
ĐTMVQuán
Văn Quán
68
14.5
Căn hộ
ĐườngVD3
Thanh Trì
80
11.5
11.5
Căn hộ
Trung Hòa
TrầnDHưng
156
26.5
26.5
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
80
11.7
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
93
17
17
Căn hộ
Thanh Xuân
CCcho CAND
86
12.5
12.5
Căn hộ
Ba Đình
Ngọc Khánh
99
29
29
Căn hộ
Cầu Giấy
Dịch Vọng
53
17
17
Căn hộ
Cầu Giấy
HK Tower
165
32.3
34
Căn hộ
Từ Liêm
Trung Văn
180
19
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
56
16
16.5
Căn hộ
Thanh Trì
Thanh Trì
76
11.3
11.3
Căn hộ
Từ Liêm
Đường PVD
123
11.5
12
Căn hộ
Long Biên
Việt Hưng
70
10
10.5
Căn hộ
Cầu Giấy
Vimexco
151
27.5
Căn hộ
Tây Hồ
CIPUTRA
123
26
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM LĐ
76
17
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
81
12
Tổng
6170
Từ số liệu của bảng 1 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản căn hộ Tp. Hà Nội, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1.1: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội từ tháng7 đến tháng 10 trong năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Giá trị của BĐS (triệuđ) = Giá 1m2 x Diện tích
Quận
Dự án
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
2035
2035
2035
2035
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
2000
2200
2200
2200
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
1760
1760
1760
1760
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
2940
2940
2940
2940
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM TH-NC
2640
2860
2860
2805
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
1620
1620
1620
1620
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
1050
1050
1050
1050
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
1267.5
1267.5
1267.5
1235
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
1440
1360
1360
1360
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM NTY
1045
1045
1045
1045
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM CG
1750
1750
1750
1750
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM CG
775
750
750
750
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM CG
1755
1755
1755
1755
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM DV
1275
1162.5
1200
1200
Căn hộ
Cầu Giấy
ĐTM DV
2520
2520
2660
2660
Căn hộ
Cầu Giấy
Vimexco
3120
3120
3120
3120
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
912
874
874
874
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
1012.5
1012.5
1012.5
1012.5
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
840
805
805
805
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM LĐ
1360
1360
1360
1360
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM LĐ
1102.5
1102.5
1102.5
1102.5
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM ĐC
1080
1140
1140
1140
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM ĐC
1575
1575
1575
1575
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
706.8
706.8
729.6
760
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
1004.4
1004.4
1036.8
1080
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
1050.9
1050.9
1084.8
1130
Căn hộ
Mỗ Lão
ViệtKiều CA
1550
1550
1560
1560
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
1015
1015
1050
1050
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
2175
2175
2250
2250
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
2175
2175
2250
2250
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
1545.6
1545.6
1545.6
1545.6
Căn hộ
ĐTM PV
932.2
932.2
932.2
932.2
Căn hộ
Từ Liêm
Mỹ Đình1
1254
1254
1254
1254
Căn hộ
Từ Liêm
MĐ- Bộ TTM
1178
1178
1178
1178
Căn hộ
Hà Đông
CT5C-VKhê
2640
2640
2640
2640
Căn hộ
B14-KimLiên
1464
1464
1464
1464
Căn hộ
ĐTM LĐ
1292
1292
1292
1292
Căn hộ
Từ Liêm
MT Thượng
1684.8
1684.8
1684.8
1664
Căn hộ
Từ Liêm
Trung Văn
1564
1564
1564
1564
Căn hộ
Từ Liêm
Báo ANTĐ
1508
1508
1508
1560
Căn hộ
Hà Đông
Văn Quán
986
986
986
986
Căn hộ
Đống Đa
Thái Thịnh
2850
2850
2850
2793
Căn hộ
Tây Hồ
CIPUTRA
4185
4185
4185
4185
Căn hộ
Tây Hồ
Vườn đào
2025
2025
2025
2025
Căn hộ
Từ Liêm
Bộ TTM
1520
1520
1520
1500
Căn hộ
Cầu Giấy
Vimexco
2348.4
2348.4
2348.4
2348.4
Căn hộ
Từ Liêm
Khu DTM TV
Căn hộ
ĐTMVQuán
Văn Quán
Căn hộ
ĐườngVD3
Thanh Trì
Căn hộ
Trung Hòa
TrầnDHưng
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
Căn hộ
Thanh Xuân
CCcho CAND
Căn hộ
Ba Đình
Ngọc Khánh
Căn hộ
Cầu Giấy
Dịch Vọng
Căn hộ
Cầu Giấy
HK Tower
Căn hộ
Từ Liêm
Trung Văn
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
Căn hộ
Thanh Trì
Thanh Trì
Căn hộ
Từ Liêm
Đường PVD
Căn hộ
Long Biên
Việt Hưng
Căn hộ
Cầu Giấy
Vimexco
Căn hộ
Tây Hồ
CIPUTRA
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM LĐ
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
Tổng
75528.6
75718.1
76179.7
76165.2
(Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản_Bộ Xây dựng)
Xét kỳ gốc là tháng 7
Chỉ số giá tháng 7 là: RPItháng7 == 1 (hay100%)
Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào tháng 7 là 4262m2. Tương ứng với mức giá trung bình là:
=17,21 (triệu đồng/m2)
Chỉ số giá tháng 8 là:
RPI tháng8 == 1,0025 (hay100,25%)
Chỉ số giá tháng 9 là:
RPItháng9 == 1,0086 (hay100,86%)
Chỉ số giá tháng 10 là:
RPItháng10 == 1,0084 hay(100,84%)
Từ số liệu bảng 1, tiến hành tính toán ta có số liệu về giá trị các căn hộ tại Tp. Hà Nội qua 2 tháng: tháng 10, tháng 11
Bảng 1.2: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội qua tháng 10 và tháng 11 trong năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Diện tích m2
Giá1m2cănhộ(triệu đ/m2)
Giá trị của căn hộ( triệu đ)
Quận
Dự án
Tháng10
Tháng11
Tháng 10
Tháng 11
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
76
11.5
11
874
836
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
81
12.5
12
1012.5
972
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
70
11.5
11
805
770
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
76
10
9.6
760
729.6
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
108
10
9.6
1080
1036.8
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
113
10
9.6
1130
1084.8
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
70
15
16
1050
1120
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
150
15
16
2250
2400
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
150
15
16
2250
2400
Căn hộ
Từ Liêm
Mỹ Đình1
76
16.5
16.5
1254
1254
Căn hộ
Từ Liêm
MĐ- Bộ TTM
76
15.5
15.5
1178
1178
Căn hộ
Hà Đông
CT5C-VKhê
165
16
16
2640
2640
Căn hộ
B14-KimLiên
61
24
24
1464
1464
Căn hộ
ĐTM LĐ
76
17
17
1292
1292
Căn hộ
Từ Liêm
MT Thượng
104
16
16
1664
1664
Căn hộ
Từ Liêm
Báo ANTĐ
104
15
14.5
1560
1508
Căn hộ
Tây Hồ
Vườn đào
90
22.5
22.5
2025
2025
Tổng
24288.5
24374.2
Công thức tính chỉ số giá căn hộ của tháng t được tính toán qua công thức sau:
Chỉ số giá tháng t = Chỉ số giá tháng (t-1) % tăng giá của tháng t so với tháng t-1.
Ta có % tăng giá các bất động sản của tháng 11 so với tháng 10 là:
=0,35%
Khi đó chỉ số giá tháng 11 được xác định như sau:
RPItháng 11 = 100,84% + 0,35% = 101,19%
Từ số liệu bảng 1, tiến hành tính toán ta có số liệu về giá trị các căn hộ tại Tp. Hà Nội qua 2 tháng: tháng 11, tháng 1
Bảng 1.3: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội qua tháng 11 và tháng 12 trong năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Diện tích m2
Giá 1m2 cănhộ (triệu đ/m2)
Giá trị của cănhộ (triệuđ)
Quận
Dự án
Tháng11
Tháng12
Tháng 11
Tháng 12
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
76
11
11
836
836
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
81
12
12
972
972
Căn hộ
Hoàng Mai
ĐTM PV
70
11
11
770
770
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
76
9.6
9.6
729.6
729.6
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
108
9.6
9.6
1036.8
1036.8
Căn hộ
Hà Đông
Văn Khê
113
9.6
9.6
1084.8
1084.8
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
70
16
16
1120
1120
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
150
16
16
2400
2400
Căn hộ
Hà Đông
ViệtKiều CA
150
16
16
2400
2400
Căn hộ
Từ Liêm
MĐ- Bộ TTM
76
15.5
15.5
1178
1178
Căn hộ
Từ Liêm
MT Thượng
104
16
16.5
1664
1716
Căn hộ
Từ Liêm
Khu DTM TV
92
17
17
1564
1564
Căn hộ
ĐườngVD3
Thanh Trì
80
11.5
11.5
920
920
Căn hộ
Trung Hòa
TrầnDHưng
156
26.5
26.5
4134
4134
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
93
17
17
1581
1581
Căn hộ
Thanh Xuân
CCcho CAND
86
12.5
12.5
1075
1075
Căn hộ
Ba Đình
Ngọc Khánh
99
29
29
2871
2871
Căn hộ
Cầu Giấy
Dịch Vọng
53
17
17
901
901
Căn hộ
Cầu Giấy
HK Tower
165
32.3
34
5329.5
5610
Căn hộ
Cầu Giấy
Yên Hòa
56
16
16.5
896
924
Căn hộ
Thanh Trì
Thanh Trì
76
11.3
11.3
858.8
858.8
Căn hộ
Từ Liêm
Đường PVD
123
11.5
12
1414.5
1476
Căn hộ
Long Biên
Việt Hưng
70
10
10.5
700
735
Tổng
36436
36893
Ta có % tăng giá các bất động sản của tháng 12 so với tháng 11 là:
= 1,25%
Khi đó chỉ số giá tháng 12 được xác định như sau:
RPItháng12 = 101,19% + 1,25% = 102,44%
Ta có biểu đồ thể hiện sự thay đổi của chỉ số giá căn hộ qua 6 tháng cuối năm 2008:
Biểu đồ 1: Biểu đồ chỉ số giá căn hộ TP.Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Nhận xét: Qua đồ thị ta nhận thấy:
Tình hình chung giá căn hộ chung cư tại TP.Hà Nội tăng mạnh vào tháng 7, tháng 8, tháng 9 và bắt đầu giảm nhẹ vào tháng 10, sau đó tăng mạnh đến cuối năm.
Một số dự án tiêu biểu:
Giá căn hộ tại các khu Mễ Trì Thượng và G3CD Yên Hòa tăng 3,1% lên tới 16,5 triệu/m2
Giá căn hộ tại dự án HongKongTower tăng 0,1% lên tới 2000USD/m2
Giá căn hộ tại dự án mặt đường Phạm Văn Đồng tăng 4,3% lên tới 12 triệu/m2
Giá căn hộ tại dự án Việt Hưng tăng 5% lên đến 10,5 triệu/ m2
Giá căn hộ tại các dự án: Văn Khê, Làng Việt Kiều Châu Âu, Mỹ Đình- Bộ Tổng Tham Mưu, Tòa nhà CT4-Khu đô thị Trung Văn, N05 Đông Nam Trần Duy Hưng,…không thay đổi so với tháng trước.
Tuy nhiên cách tính này đã bộc lộ hạn chế là các bất động sản bị mất, bất động sản vừa mới xuất hiện đã không được tính vào công thức tính chỉ số giá, như thế nó không phản ánh đúng tình hình của thị trường bất động sản.
Để khắc phục hạn chế trên em đề xuất một cách tính chỉ số giá áp dụng khi có sự mất đi hoặc xuất hiện bất động sản mới.
Công thức tính chỉ số giá bất động sản tổng quát là:
RPI=
Trong đó:
là tổng giá trị các bất động sản tại kỳ nghiên cứu
là tổng giá trị các bất động sản tại kỳ gốc
là tổng giá trị các bất động sản vừa mới xuất hiện ở kỳ nghiên cứu mà ở kỳ t-1 chưa xuất hiện
là tổng giá trị các bất động sản không còn xuất hiện ở kỳ nghiên cứu
t: kỳ nghiên cứu
0: kỳ gốc
Bảng 2: Tổng hợp giá 1m2 đất nền Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Vị trí
Diện tích (m2)
Giá niêm yết (triệu đ/m2)
Quận
Dự án
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Tháng11
Tháng12
CầuGiấy
ĐTM Trung Yên
75
62
65
65
64.5
CầuGiấy
ĐTM Trung Yên
110
66
66.7
66.7
66.5
CầuGiấy
ĐTM THòa- NChính
145
70
70
70
70
CầuGiấy
ĐTM THòa- NChính
95
71.5
71.5
71.5
71
CầuGiấy
ĐTM THòa- NChính
52
70
70
69
69
CầuGiấy
ĐTM Cầu Giấy
150
55
55
55.5
55
CầuGiấy
ĐTM Cầu Giấy
178
53.5
53.5
53.5
53.5
Từ Liêm
Khu ĐG 3,5ha PDiễn
140
18.2
18.5
20.5
20.5
20.5
22.5
HoàngMai
ĐTM Đền Lừ2
60
43
43
43
43
HoàngMai
ĐTM Đền Lừ2
50
42
42
42
42
HoàiĐức
Kim Chung- Di Trạch
100
11
11
11.2
11.2
11.2
11.2
Hoài Đức
Kim Chung- Di Trạch
122
11.2
11.2
11.2
11.2
11.2
11.2
Hoài Đức
Kim Chung- Di Trạch
200
11
11
11.2
11.2
11.2
11.2
Hoài Đức
Kim Chung- Di Trạch
360
11
11
11.2
11.2
11.2
11.2
HàĐông
Văn Khê
82.5
17
17
17.5
17.5
17.5
17.5
HàĐông
Dương Nội
75
21
21
21
21.2
21
21
HàĐông
Dương Nội
100
21
21
21
21.2
21
21
HoàiĐức
Nam An Khánh
225
15.2
15.2
15.5
15.5
15.5
15.5
HoàiĐức
Nam An Khánh
576
15.2
15.2
15.5
15.5
15.5
15.5
Bắc An Khánh
150
10.5
10.5
10.5
10.5
10.5
10.5
Gia Lâm
Đặng Xá
102
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
Gia Lâm
Đặng Xá
109
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
Gia Lâm
Đặng Xá
175
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
Gia Lâm
Đặng Xá
330
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
Hoài Đức
Bắc Quốc Lộ 32
98
10.3
10.3
10.5
10.5
10.5
10.5
Hoài Đức
Bắc Quốc Lộ 32
252
14.3
14.3
14.5
14.5
14.5
14.5
Hoài Đức
Bắc Quốc Lộ 32
154
12
12
13
13
13
13
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
80
11
11
11
11.2
11
11
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
120
10.5
10.5
11
11.2
11
11
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
200
10.5
10.5
11
11.2
11
11
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
160
10.5
10.5
16
16.2
16
16
Từ Liêm
Trung Văn 3
96
39
39
39
39
39
39
Từ Liêm
TVNgòi Cầu Trại
180
19
19
19
19
19
21.5
Hà Đông
Văn Phú
94
13.5
12.5
Hà Đông
Văn Phú
89
13.5
12.5
Hà Đông
Văn Phú
90
13.5
12.5
5374.5
(Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng)
Từ số liệu của bảng 2 ta có số liệu tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản đất nền Tp. Hà Nội, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.1: Tổng hợp giá trị của các bất động sản đất nền tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Giá trị của bất động sản(triệu đồng)= Giá 1m2 x Diện tích
Quận
Dự án
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Tháng11
Tháng12
Đất nền
Cầu Giấy
ĐTM Trung Yên
4650
4875
4875
4837.5
Đất nền
Cầu Giấy
ĐTM Trung Yên
7260
7337
7337
7315
Đất nền
Cầu Giấy
ĐTM THòa- NChính
10150
10150
10150
10150
Đất nền
Cầu Giấy
ĐTM THòa- NChính
6792.5
6792.5
6792.5
6745
Đất nền
Cầu Giấy
ĐTM THòa- NChính
3640
3640
3588
3588
Đất nền
Cầu Giấy
ĐTM Cầu Giấy
8250
8250
8325
8250
Đất nền
Cầu Giấy
ĐTM Cầu Giấy
9523
9523
9523
9523
Đất nền
Từ Liêm
Khu ĐG 3,5ha PDiễn
2548
2590
2870
2870
2870
3150
Đất nền
Hoàng Mai
ĐTM Đền Lừ2
2580
2580
2580
2580
Đất nền
Hoàng Mai
ĐTM Đền Lừ2
2100
2100
2100
2100
Đất nền
Hoài Đức
Kim Chung- Di Trạch
1100
1100
1120
1120
1120
1120
Đất nền
Hoài Đức
Kim Chung- Di Trạch
1366.4
1366.4
1366.4
1366.4
1366.4
1366.4
Đất nền
Hoài Đức
Kim Chung- Di Trạch
2200
2200
2240
2240
2240
2240
Đất nền
Hoài Đức
Kim Chung- Di Trạch
3960
3960
4032
4032
4032
4032
Đất nền
Hà Đông
VănKhê
1402.5
1402.5
1443.8
1443.8
1443.8
1443.75
Đất nền
Hà Đông
Dương Nội
1575
1575
1575
1590
1575
1575
Đất nền
Hà Đông
Dương Nội
2100
2100
2100
2120
2100
2100
Đất nền
Hoài Đức
Nam An Khánh
3420
3420
3487.5
3487.5
3487.5
3487.5
Đất nền
Hoài Đức
Nam An Khánh
8755.2
8755.2
8928
8928
8928
8928
Đất nền
Bắc An Khánh
1575
1575
1575
1575
1575
1575
Đất nền
Gia Lâm
Đặng Xá
1213.8
1213.8
1213.8
1213.8
1213.8
1213.8
Đất nền
Gia Lâm
Đặng Xá
1297.1
1297.1
1297.1
1297.1
1297.1
1297.1
Đất nền
Gia Lâm
Đặng Xá
2082.5
2082.5
2082.5
2082.5
2082.5
2082.5
Đất nền
Gia Lâm
Đặng Xá
3927
3927
3927
3927
3927
3927
Đất nền
Hoài Đức
Bắc Quốc Lộ 32
1009.4
1009.4
1029
1029
1029
1029
Đất nền
Hoài Đức
Bắc Quốc Lộ 32
3603.6
3603.6
3654
3654
3654
3654
Đất nền
Hoài Đức
Bắc Quốc Lộ 32
1848
1848
2002
2002
2002
2002
Đất nền
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
880
880
880
896
880
880
Đất nền
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
1260
1260
1320
1344
1320
1320
Đất nền
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
2100
2100
2200
2240
2200
2200
Đất nền
Hà Đông
Lê Trọng Tấn
1680
1680
2560
2592
2560
2560
Đất nền
Từ Liêm
Trung Văn 3
3744
3744
3744
3744
3744
3744
Đất nền
Từ Liêm
TVNgòi Cầu Trại
3420
3420
3420
3420
3420
3870
Đất nền
Hà Đông
Văn Phú
1269
1175
Đất nền
Hà Đông
Văn Phú
1201.5
1112.5
Đất nền
Hà Đông
Văn Phú
1215
1125
Tổng
113013
113357
115338
115303
63752.6
64209.55
Tại kỳ gốc( tháng 7) có 33 giao dịch.
Chỉ số giá tại kỳ gốc là là:
RPI tháng7 = =1 hay(100%)
Tổng diện tích căn hộ tại kỳ nghiên cứu là 5374,5m2 tương ứng với mức giá trung bình là:
= 21,027(triệu đồng/m2)
Vào tháng 8 tại Hà Nội 33 giao dịch. Chỉ số giá tại tháng 8 là:
= =1,003(hay 100,3%)
Vào tháng 9 tại Hà Nội có 33 giao dịch. Chỉ số giá tại tháng 9 là:
==1,0206 (hay 102,06%)
Vào tháng 10 tại Hà Nội có 33 giao dịch. Chỉ só giá tại tháng 10 là:
==1,0203 (hay 102,03%)
Vào tháng 11 ở Hà Nội có 27 giao dịch trong đó xuất hiện 3 giao dịch bất động sản mới và có 9 giao dịch bất động sản bị mất đi ( giao dịch bất động sản thành công).
Khi đó công thức tính chỉ số giá bất động sản tháng 11 như sau:
(Tổng giá trị đất vào tháng 11)/( Tổng giá trị đất vào tháng 7- Tổng giá trị tính theo giá tháng 7 của các bất động sản không còn giao dịch vào tháng 11 + Tổng giá trị các bất động sản mới xuất hiện trên sàn giao dịch vào tháng 11 tính theo giá tháng 11):
=1,0324 (hay103,24%)
Vào tháng 12 ở Hà Nội có 27 giao dịch trong đó xuất hiện 3 giao dịch bất động sản mới và có 9 giao dịch bất động sản bị mất đi (giao dịch bất động sản thành công)
Khi đó công thức tính chỉ số giá bất động sản tháng 12 như sau:
(Tổng giá t
Các file đính kèm theo tài liệu này:
Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.DOC
