Chuyên đề Quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1

các công việc, gây thiệt hại cho dự án thì bên vị phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt theo hợp đồng. Hàng tuần, tổ chức cuộc họp giao ban giữa bên đơn vị thi công với Ban quản lý dự án để báo cáo, và điều hành thực hiện dự án đúng tiến độ. 3.3.4 Quản lý chi phí Để quản lý chi phí cho mỗi dự án, công ty phải dựa vào các căn cứ sau: - Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Nghị định số 112/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. - Văn bản số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công tình năm 2007. - Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. - Căn cứ Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC của Bộ tài chính về việc ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt. - Căn cứ Thông tư số 45/2003/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư. - Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng, quy mô và công suất của các dự án tương tự của công ty. Đồng thời trên cơ sở tham khảo những dự án tương tự đã thực hiện trên địa bàn lân cận. Việc xác định chi phí dự án đầu tư xây dựng phải thỏa mãn 2 nguyên tắc sau: - Chi phí của dự án được xác định theo công trình phù hợp với bước thiết kế xây dựng và được biểu hiện bằng tổng mức đầu tư, tổng dự toán, dự toán xây dựng công trình. - Chi phí dự án đầu tư xây dựng được lập và quản lý trên cơ sở hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức chi phí trong hoạt động xây dựng, hệ thống giá và cơ chế chính sách có liên quan do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty bao gồm các chi phí: chi phí xây dựng (bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng nội bộ và chi phí xây phần thô), chi phí khác, lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí chuyển giao hạ tầng trả Tổng công ty, chi phí tiếp thị, bán hàng và chi phí dự phòng, cụ thể như sau: Chi phí xây dựng: gồm chi phí xây dựng hạ tầng nội bộ và chi phí xây thô. Chi phí xây dựng công trình = Σ (Si x Zi). Trong đó: Si: Diện tích sàn xây dựng từng loại công trình theo quy hoạch được duyệt (công trình nhà ở thấp tầng, cao tầng, công trình công cộng…) Zi: Suất đầu tư 1m² sàn xây dựng của từng loại công trình tương ứng (do Ban quản lý dự án tính toán đề xuất). - Chi phí xây dựng hạ tầng nội bộ: là toàn bộ chi phí xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng cơ sở trong nội bộ dự án thứ phát theo thỏa thuận giữa công ty và Tổng công ty được thể hiện chi tiết thông qua hợp đồng đầu tư cấp 2. Bao gồm: hệ thống đường giao thông nội bộ, hệ thống thoát nước mưa, nước thải sinh hoạt, hệ thống cấo điện, cấp nước và trồng cây xanh cảnh quan. - Chi phí xây phần thô: là toàn bộ chi phí xây dựng phần móng, cột – khung chịu lực, sàn – mái bàng bê tông cốt thép, trong nhà được thi công bể nước ngầm, bể phốt, thi công mái, ngoài nhà xây hàng rào. Chi phí khác: bao gồm chi phí quản lý dự án; chi phí lập dự án; chi phí khoan khảo sát địa chất; chi phí thiết kế kỹ thuật thi công; chi phí thẩm tra bản vẽ, dự toán; chi phí giám sát thi công xây dựng; chi phí thẩm định, phê duyệt quyết toán; chi phí kiểm toán, quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí bảo trì công trình, chi phí bán hàng và các chi phí khác. Lãi vay trong thời gian xây dựng: được tính với lãi suất 1%/tháng. Chi phí chuyển giao hạ tầng trả Tổng công ty = Σ (Si x Gi) Trong đó: Si: Diện tích từng loại đất theo quy hoạch được duyệt. Gi: Đơn giá chuyển giao từng loại đất tương ứng (do Tổng công ty quyết định) Chi phí tiếp thị, bán hàng: được tính bằng 2% tổng các chi phí xây dựng và chi phí chuyển giao hạ tầng trả Tổng công ty. Chi phí dự phòng: bằng 10% tổng chi phí xây lắp và chi phí khác của công trình. Tổng mức đầu tư tối đa của dự án thành phần tương ứng với mức vốn chủ sở hữu được quy định theo Khoản 1, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ- CP. (Khoản 1: Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tâng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của djư án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Khoản 2: Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng) Theo đó, căn cứ vào điều kiện cụ thể của công ty, căn cứ vào năng lực tài chình của công ty mà Tổng công ty ủy quyền đầu tư các dự án thành phần với quy mô thích hợp để công ty thực hiện đầu tư. Bảng 9: Cách tính tổng mức đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại công ty STT Nội dung Diễn giải tính toán I Chi phí xây dựng I.1+I.2+I.3+I.4 I.1 Lô đất xây dựng nhà ở, biệt thự Tính theo suất đầu tư 1m² sàn I.2 Lô đất liền kề Tính theo suất đầu tư 1m² sàn I.3 Chi phí xây dựng hàng rào Tính theo suất đầu tư 1m² dài I.4 Chi phí hạ tầng nội bộ Tính theo suất đầu tư 1m² hạ tầng II Chi phí quản lý dự án và các chi phí khác II.1+II.2+II.3+II.4+II.5+II.6+II.7 II.1 Chi phí quản lý dự án Căn cứ theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 II.2 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 1+2+3+4+5+6+7+8 1 Chi phí khảo sát Căn cứ theo công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/8/2007 và thông tư số 012/2008/TT-BXD ngày 7/5/2008 2 Chi phí lập dự án đầu tư Căn cứ theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 3 Chi phí thiết kế xây dựng Căn cứ theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 4 Chi phí thẩm tra thiết kế Căn cứ theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 5 Chi phí thẩm tra dự toán Căn cứ theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 6 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu Căn cứ theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 7 Chi phí giám sát thi công Căn cứ theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 8 Chi phí tư vấn khác (đánh giá tác động môi trường, kiểm tra chứng nhận sự phù hợp chất lượng) Tạm tính 1% II.3 Chi phí bảo hiểm công trình Căn cứ quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 II.4 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư Căn cứ thông tư số 45/2003/TT-BTC ngày 15/5/2003 II.5 Chi phí kiểm toán Căn cứ thông tư số 45/2003/TT-BTC ngày 15/5/2003 II.6 Chi phí khác: thẩm tra tổng mức đầu tư, quan trắc biến dạng công trình, chi phí xây dựng Tạm tính 1% II.7 Chi phí bảo trì phần hạ tầng nội bộ Căn cứ thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 III Lãi vay trong thời gian xây dựng Căn cứ theo mức vay ngân hàng IV Chi phí hạ tầng trả Tổng công ty Căn cứ theo hợp đồng ký với Tổng công ty V Chi phí tiếp thị, bán hàng (I+IV)*2% VI Dự phòng phí (I+II)*10% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ I+II+III+IV+V+VI Nguồn: Phòng Đầu tư và quản lý dự án – Hud1 Lập dự toán: dự toán ngân sách dự án là kế hoạch phân phối nguồn quỹ cho các hoạt động dự án nhằm đảm bảo thực hiện tốt các mục tiêu chi phí, chất lượng và tiến độ dự án, dự toán là căn cứ để công ty thực hiện quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở. Dự toán được lập cùng lúc với dự tính thời gian của dự án, do Phòng tài chính kế toán thực hiện. Mỗi dự án đều được dự toán chi tiết theo từng hạng mục và từng công việc của các hạng mục thuộc dự án. Dự toán xây dựng công trình được phê duyệt là cơ sở để thanh toán giữa chủ đầu tư với các đơn vị thi công, là cơ sở để xác định giá thành xây dựng công trình. Tổng dự toán xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng công trình, được xác định trong giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công. Quản lý chi phí dự án: việc quản lý chi phí dự án được công ty thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Quản lý chi phí nhằm đảm bảo chi phí thực tế thực hiện dự án đúng theo kế hoạch chi phí, đảm bảo tiến độ bỏ vốn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án. Quản lý chi phí được thực hiện bởi Bộ phận hạch toán kế toán thuộc Ban quản lý dự án, phối hợp cùng với phòng Tài chính kế toán của công ty để theo dõi và quản lý các chi phí thực hiện dự án. Cụ thể như sau: Bộ phận Hạch toán kế toán có nhiệm vụ: - Định kỳ báo cáo về kế hoạch thực hiện tiến độ cấp vốn để Công ty có kế hoạch cấp phát, huy động vốn cho vay theo quy định nhằm sử dụng nguồn vốn có hiệu quả nhất - Kiểm tra khối lượng, đơn giá, định mức phát sinh ngoài phần đã được duyệt để trình báo cáo bổ sung Hội đồng quản trị Công ty xem xét phê duyệt trước khi thi công. - Hàng quý, tập hợp chi phí thực hiện dự án, đối chiếu với phòng Tài chính kế toán để làm cơ sở quyết toán dự án sau này. Phòng Tài chính kế toán có nhiệm vụ: Thực hiện chế độ lưu trữ quản lý hồ sơ, tài liệu của dự án, các văn bản quản lý của Nhà nước, của địa phương ban hành liên quan đến chi phí đầu tư xây dựng dự án: hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình; hồ sơ về quản lý chi phí dự án, về vốn đầu tư dự án, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành; hồ sơ nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng đã ký… 3.3.5 Quản lý chất lượng. Do dự án mang tính phức tạp, chất lượng dự án chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi nhiều nhân tố: chất lượng thiết kế, nguyên vật liệu, máy móc, địa hình, địa chất, thủy văn, khí tượng, thi công công nghệ, biện pháp thao tác, biện pháp kỹ thuật, chế độ quản lý… Để dự án đạt được các mục tiêu chất lượng đã đề ra đòi hỏi quá trình quản lý dự án phải chú trọng đến vấn đề quản lý chất lượng. Mặt khác, chất lượng là một trong ba mục tiêu cơ bản nhất trong hệ thống các mục tiêu của dự án, là lĩnh vực đầu tiên, quan trọng nhất để đánh giá dự án có thành công hay không. Chất lượng công trình xấu không chỉ làm lãng phí nguồn lực, tăng thêm chi phí sửa chữa, gia cố, cải tạo và bảo dưỡng cho khách hàng mà còn làm giảm tuổi thọ sử dụng nhà ở, gây tổn thất cho khách hàng và ảnh hưởng đến uy tín của công ty. Do đó, công ty luôn coi chất lượng cao là chiến lược cạnh tranh để thu hút khách hàng, tạo vị thế, uy tín trên thị trường; và quản lý chất lượng là một nhiệm vụ được công ty đặt lên hàng đầu. Để thực hiện quản lý chất lượng các dự án, công ty căn cứ và làm theo hướng dẫn của các văn bản pháp luật về quản lý chất lượng công trình sau: - Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.. - Thông tư số 11/2005/TT – BXD ngày 14/07/2005 hướng dẫn kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng. - Thông tư số 12/2005/ TT – BXD ngày 15/07/2005 hướng dẫn một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng và điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng. Ngoài ra, công tác quản lý chất lượng thi công xây lắp, đầu tư xây dựng các công trình của công ty được đảm bảo tuân thủ theo hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO: 9001-2000. Hệ thống quản lý chất lượng tại Công ty gồm các bước cơ bản sau: - Xác định nhu cầu và mong đợi của khách hàng từ đó xác định yêu cầu đối với sản phẩm. - Thiết lập chính sách chất lượng, tạo định hướng cho sự phát triển và cho các hoạt động của công ty. - Thiết lập mục tiêu chất lượng, là sự cụ thể hóa chính sách chất lượng. - Xác định các quá trình, xác định vai trò cũng như mối quan hệ của chúng trong việc đạt được các mục tiêu chất lượng. - Xác định và cung cấp nguồn lực, bao gồm nhân lực, môi trường làm việc và cơ sở hạ tầng cần thiết cho các quá trình. - Xác định và cung cấp các thông tin, tài liệu cần thiết cho việc tác nghiệp và kiểm soát các quá trình. - Định ra các chuẩn và phương pháp đo để đánh giá được tính hiệu lực của mỗi quá trình. - Thực hiện theo dõi, đo lường các quá trình. - Phân tích để xác định sự phù hợp, tính hiệu lực của hệ thống và đánh giá nhu cầu, cơ hội cải tiến. - Thực hiện các hành động cần thiết để loại bỏ nguyên nhân, ngăn chặn việc xảy ra và việc tái diễn sự không phù hợp, để đạt được kết quả dự định và cải tiến liên tục các quá trình. - Liên tục lặp lại các bước nêu trên để không ngừng cải tiến hệ thống quản lý chất lượng, đạt được mục tiêu cao nhất là thỏa mãn khách hàng. Khi sử dụng các nguồn bên ngoài trong quá trình sản xuất, thi công, Công ty đảm bảo quản lý và kiểm soát các hoạt động đó theo các quy định trong hệ thống chất lượng của công ty. Sơ đồ 4: Hệ thống quản lý chất lượng YÊU CẦU KHÁCH HÀNG CẢI TIẾN LIÊN TỤC QUẢN LÝ NGUỒN LỰC TRÁCH NHIỆM LÃNH ĐẠO ĐO LƯỜNG, PHÂN TÍCH VÀ CẢI TIẾN THỎA MÃN KHÁCH HÀNG 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Trong sơ đồ trên bao gồm 2 quá trình, quá trình chính tạo sản phẩm và quá trình hỗ trợ. Quá trình 8 bước là quá trình chính tạo sản phẩm, đối với dự án đầu tư và xây dựng nhà ở thì sản phẩm của nó là công trình nhà ở; quá trình này bao gồm các bước cụ thể sau: Xem xét yêu cầu của khách hàng: dựa trên nguyên tắc “chất lượng hàng đầu, khách hàng là trên hết”, công ty luôn tìm kiếm biện pháp tiếp cận khách hàng để nắm bắt nhu cầu của khách hàng, từ đó xem xét và chuyển đổi thành các yêu cầu cụ thể đối với sản phẩm (nhà ở) của công ty, nhằm giúp công ty cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm để thỏa mãn tối ưu nhu cầu của khách hàng. Phòng Kinh tế kế hoạch có nhiệm vụ là “cầu nối” với khách hàng; tổ chức tiếp xúc, xem xét các yêu cầu của khách hàng; kết quả xem xét sẽ được lưu lại làm hồ sơ, mọi thay đổi trong yêu cầu của khách hàng đều được xem xét lại và lưu lại. Lập kế hoạch và thiết lập mục tiêu chất lượng: lập kế hoạch chất lượng bao gồm việc xác định tiêu chuẩn chất lượng cho dự án và xác định phương thức để đạt được các tiêu chuẩn đó. Tiêu chuẩn chất lượng được xác định dựa trên chính sách chất lượng của công ty, dựa vào phạm vi của dự án, theo yêu cầu của khách hàng và sự cạnh tranh trên thị trường, theo sự phát triển kỹ thuật và theo tiêu chuẩn và các quy định trong các lĩnh vực chuyên môn có ảnh hưởng đến chất lượng dự án. Mua hàng: mua hàng và đánh giá nhà cung ứng; kiểm tra vật tư, bảo quản xuất nhập kho. Quá trình mua hàng được thiết lập để đảm bảo các sản phẩm mua vào đạt yêu cầu chất lượng và thời gian quy định. Quá trình này bao gồm 3 hoạt động chính, đó là đánh giá nhà cung ứng, mua hàng và kiểm tra xác nhận sản phẩm mua. Đánh giá nhà cung ứng do phòng Kinh tế kế hoạch thực hiện, chủ yếu dựa trên hai tiêu chí chính là giá cả và chất lượng; nhằm lựa chọn ra các nhà cung ứng có uy tín, chất lượng cao để cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho công ty. Tất cả các hàng hóa dịch vụ ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm đều phải mua từ các nhà cung ứng được đánh giá, lựa chọn. Công ty định kỳ đánh giá lại các nhà cung ứng đã được lựa chọn để bổ sung hoặc loại bỏ tùy theo nhu cầu và tình hình thực tế. Việc mua hàng do phòng Kinh tế kế hoạch tiếp nhận nhu cầu từ các bộ phận để lên kế hoạch mua hàng; với các hàng hóa là vật tư, công cụ dụng cụ phục vụ thi công công trình dự án thì trưởng các đơn vị trực thuộc, chủ nhiệm công trình có trách nhiệm lập kế hoạch mua hàng theo tiến độ thi công được duyệt. Đơn vị lập kế hoạch mua hàng có trách nhiệm thực hiện công việc giao dịch và theo dõi việc thực hiện hợp đồng với các nhà cung ứng. Thông tin tổng hợp theo dõi nhà cung ứng được báo cáo về phòng Kinh tế kế hoạch. Kiểm tra xác nhận sản phẩm mua được thực hiện đối với tất cả các hàng hóa ảnh hưởng đến chất lượng dự án khi nhập về; các thông tin cho việc kiểm tra bao gồm: hợp đồng mua hàng, yêu cầu kỹ thuật, chứng chỉ chất lượng… Khi cần thiết, công ty có thể thực hiện việc kiểm tra xác nhận tại cơ sở của nhà cung ứng, khi đó, công ty công bố việc sắp xếp kiểm tra xác nhận dự kiến và phương pháp thông qua sản phẩm trong các thông tin mua hàng. Thi công/ sản xuất: kiểm soát sản phẩm (nguyên vật liệu, máy móc thiết bị…) do khách hàng cung cấp; nhận biết và truy tìm nguồn gốc sản phẩm; giám sát thi công; công tác an toàn lao động, kiểm soát quá trình. Thi công là giai đoạn quan trọng hình thành nên chất lượng sản phẩm, do đó, kiểm soát chất lượng thi công được coi là trọng điểm khống chế chất lượng dự án công trình. Quá trình kiểm soát chất lượng thi công bao gồm kiểm soát chất lượng nguyên vật liệu đầu vào và kiểm soát chất lượng quá trình công nghệ lắp đặt và thi công. Kiểm soát nguyên vật liệu là việc nghiệm thu và kiểm tra nghiêm túc, sử dụng đúng và đủ, tránh hiện tượng nhầm lẫn nguyên vật liệu hoặc đem nguyên vật liệu không đủ tiêu chuẩn vào sử dụng cho công trình. Để đảm bảo nguyên vật liệu được sử dụng trong công tình dự án được kiểm soát, toàn bộ vật tư mua từ những nhà cung cấp đã được công ty tuyển chọn. Việc lựa chọn nguyên vật liệu dựa trên tiêu chuẩn chất lượng nguyên vật liệu, mỗi loại nguyên vật liệu khác nhau có tiêu chuẩn chất lượng khác nhau; ví dụ như tiêu chuẩn chất lượng của gạch là cấp độ bền, cường độ chống nén ép, cường độ chống phá dỡ; tiêu chuẩn chất lượng của ximăng là độ mịn, thời gian khô, độ cứng… Các nguyên vật liệu thường được công ty sử dụng để đưa vào công trình bao gồm: xi măng PC30, ximăng PC40, thép liên doanh, cát vàng, đá (1x2) và (2x4), gạch đặc, gạch lỗ nhà máy, gạch ốp, gạch lát nền, vật tư điện, nước, nhôm kính, khuôn cửa, cửa gỗ - sắt, bột bả, sơn tường…Khi làm thủ tục nhập nguyên vật liệu đưa vào sử dụng cho các dự án, thường tiến hành công tác nghiệm thu kiểm tra nguyên vật liệu, phải có giấy chứng nhận hóa nghiệm chất lượng nguyên vật liệu và giấy chứng nhận xuất xưởng của nhà máy; cán bộ kỹ thuật và thủ kho kiểm tra xác nhận ký vào phiếu nhập hàng, xuất hàng. Đối với một số loại nguyên vật liệu như (gạch, thép…) và các máy móc thiết bị được thuê để sử dụng trong thi công phải tiến hành các thí nghiệm kiểm tra vật liệu, cấu kiện, vật tư, thiết bị công nghệ trước khi xây dựng và lắp đặt vào công trình xây dựng theo tiêu chuẩn và yêu cầu thiết kế. Kiểm soát quá trình bao gồm kiểm soát phương án thi công, công nghệ thi công, thiết kế tổ chức thi công, biện pháp kỹ thuật thi công và kiểm soát môi trường thi công… nhằm nắm bắt được tình hình thực tế để giải quyết các khó khăn trong thi công, kiểm tra tính khả thi kỹ thuật, sự hợp lý về kinh tế để đảm bảo cả về chất lượng lẫn giá thành sản phẩm. Cơ sở để kiểm soát phương án thi công, biện pháp kỹ thuật thi công bao gồm các tiêu chuẩn kiểm tra, quy phạm áp dụng cho quá trình thi công và các bản vẽ biện pháp phục vụ thi công: - Bản vẽ định vị công tác trắc địa phục vụ thi công, - Bản vẽ tổ chức Mặt bằng thi công, - Bản vẽ tổng tiến độ thi công và tiến độ thi công hạng mục - Bản vẽ biện pháp thi công Móng, tầng hầm, phần thân và phần hoàn thiện. Kiểm soát môi trường bao gồm cả môi trường kỹ thuật công trình như địa chất, thủy văn, khí tượng…; môi trường quản lý công trình như hệ thống đảm bảo chất lượng, chế độ quản lý chất lượng…; môi trường lao động như môi trường làm việc, tổ hợp lao động… Đây là những nhân tố môi trường có ảnh hưởng đến chất lượng công trình, có tính phức tạp và thường xuyên biến đổi; do đó, căn cứ vào đặc điểm và hoàn cảnh cụ thể để áp dụng những biện pháp tăng cường kiểm soát, điều chỉnh kịp thời để đảm bảo chất lượng và an toàn cho dự án. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể được công ty áp dụng để quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình xây dựng cụ thể như sau: Các tiêu chuẩn kiến trúc, quy hoạch: - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ – BXD ngày 03/04/2008 của Bộ xây dựng. - Tiêu chuẩn quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị số 20/TCN - 1996 - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4449 – 1987 về quy hoạch xây dựng đô thị. - TCVN 82 – 1981 về thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị. - TCVN 4319 – 1986 về nguyên tắc thiết kế nhà và công trình công cộng Các tiêu chuẩn về kết cấu: -Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 205-1998: Móng cọc - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 356- 2005: Kết cấu Bêtông cốt thép - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 338-2005: Kết cấu cốt thép Các tiêu chuẩn về giao thông, san nền: - Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ xây dựng. - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4054-2005: Đường ô tô _ Yêu cầu thiết kế. - Quy trình thiết kế áo đường mền 22TCN221-93 Các tiêu chuẩn về cấp thoát nước: - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2622-2995: Phòng chống cháy nổ cho nhà và công trình yêu cầu thiết kế. - Tiêu chuẩn thiết kế 20TCN – 51-84: thoát nước, mạng lưới bên naoài và công trình. - Tiêu chuẩn thiết kế TCN33-2006: cấp nước, mạng lưới bên ngoài và công trình. - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 6772-2000: Chất lượng nước - nước thải sinh hoạt – giới hạn ô nhiễm cho phép - Mức II. Các tiêu chuẩn về cấp điện: - Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 394-2007: Tiêu chuẩn thiết kế trang bị điện - TCXDVN 333-2005: Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình và kỹ thuật hạ tầng đô thị. - 20 TCVN 25-1991: Đặt đường dẫn điện trong khi công trình công cộng. - 20 TCVN 27-1991: Đặt thiết bị điện trong khu công trình công cộng. Các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy: - Tiêu chuẩn Việt nam TCVN 2622-1995: phòng cháy chống cháy cho nhà và công trình yêu cầu thiết kế. - TCVN 5738-2001: Hệ thống báo cháy tự động yêu cầu thiết kế. - TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt và sử dụng. Kiểm tra và nghiệm thu chất lượng: Trong quá trình quản lý dự án, ban giám đốc dự án tiến hành kiểm tra chất lượng công đoạn, đánh giá và nghiệm thu chất lượng dựa trên các tiêu chuẩn đánh giá kiểm nghiệm chất lượng và tiêu chuẩn nghiệm thu do Nhà nước ban hành. Đánh giá kiểm nghiệm chất lượng công trình là việc đo lường chất lượng thi công các công trình đơn vị, công trình phân bộ và công trình phân hạng để xác định chất lượng công trình. Dựa vào bản vẽ kỹ thuật và các tiêu chuẩn đã định, phối hợp với nhân viên liên quan của trạm giám định chất lượng và kỹ sư giám sát để tiến hành đánh giá chất lượng và làm thủ tục giao nhận nghiệm thu hoàn công. Việc đánh giá chất lượng và trình tự nghiệm thu chất lượng công trình được tiến hành lần lượt theo công trình đơn vị, công trình phân bộ và công trình phân hạng. Việc phân chia công trình phân hạng thường dựa vào nhóm thiết bị và chủng loại công trình, như công trình bằng gạch, công trình cốt thép và công trình bằng kính, công trình lắp ống nước, công trình dây luồn trong ống và ống lắp điện… Công trình phân bộ được chia theo hệ thống và giai đoạn, như công trình nền móng với công trình cơ sở, công trình chủ thể, mặt đất với công trình nhà tầng, công trình cửa sổ, công trình mái và công trình trang trí… Cấp độ chất lượng dự án được chia làm 2 cấp là “đạt tiêu chuẩn” và ‘vượt tiêu chuẩn”. Tất cả những hạng mục không đạt tiêu chuẩn thì không tiến hành nghiệm thu. Kiểm soát sản phẩm không phù hợp: Công ty thiết lập và duy trì thủ tục dạng văn bản để kiểm soát các sản phẩm không phù hợp (các công việc, hạng mục công trình không đủ tiêu chuẩn nghiệm thu). Tất cả các sản phẩm không phù hợp đều được nhận biết bằng các biện pháp thích hợp tùy theo từng công đoạn thi công và mức độ sai lỗi; đồng thời được xử lý tùy theo bản chất của sự không phù hợp và quy định chung của công ty. Bàn giao, thanh lý hợp đồng: Cán bộ phụ trách công tác kế toán và công tác kinh doanh tiếp thị thuộc phòng Đầu tư và quản lý dự án phụ trách công tác này. Nhiệm vụ chính là kiểm tra, soạn thảo hợp đồng mua bán với khách hàng; chuẩn bị các tài liệu cần thiết phục vụ công tác bàn giao thanh quyết toán với khách hàng trong suốt thời gian mua bán, trao đổi giữa khách hàng với công ty; thực hiện các thủ tục bàn giao, chứng nhận tài sản cho khách hàng. Bảo hành công trình: Tính từ ngày ký biên bản nghiệm thu công trình xây dựng để đưa vào sử dụng, công ty thực hiện chế độ bảo hành công trình. Bảo hành công trình là việc kiểm tra tình trạng công trình, nếu phát hiện hư hỏng thì phải sửa chữa, thay thế lại cho khách hàng. Nếu hư hỏng do lỗi của nhà thầu gây ra (nhà thầu thi công hoặc nhà thầu cung ứng thiết bị công trình) thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về phía nhà thầu. Thời hạn bảo hành đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở ít nhất là 12 tháng. Quá trình hỗ trợ bao gồm các hoạt động trong công ty có tác động, ảnh hưởng đến quản lý chất lượng dự án, gồm 9 nội dung sau: Kiểm soát tài liệu: Công ty thiết lập một thủ tục dạng văn bản mô tả các cách thức thống nhất để kiểm soát hệ thống tài liệu; trong đó quy định trách nhiệm phê duyệt, sửa đổi và phê duyệt lại đối với các loại tài liệu, quy định cách thức ban hành tài liệu, cách thức trình bày và hình thức để t