Chuyên đề Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý bất động sản

ruyền thống nữa. Một hợp đồng thuê Bđs phần lớn là kết quả của những sự thỏa thuận trước đó của hai bên với những điểm xác định cụ thể tạo thành các điểm trong hợp đồng, ví dụ mục đích và những điều kiện sử dụng, mức giá thuê, hình thức giải thể hợp đồng, phần trách nhiệm của người thuê và người cho thuê...Cả người thuê và người cho thuê cân phải quan tâm đến sự bền vững của hợp đồng ký kết. Vì vậy hợp đồng cần dự đoán trước giới hạn nhất định của sự bền vững và việc thưởng phạt đối với mỗi bên vi phạm hoặc giải thể quá sớm hợp đồng hay những điều kiện của nó. Hợp đồng thuê Bđs ngày nay cần tiến tới đạt được những tính chất sau: Tính linh động trong các quan hệ hợp đồng và khả năng sửa đổi chúng sau này Tính chính xác trong việc lam thích ứng nội dung của hợp đồng với dạng Bđs hiện tại. Ngoài ra hợp đồng cần đảm bảo sự rõ ràng và tính chính xác trong việc quy định rõ những trách nhiệm của các bên trong phạm trù rủi do phải chịu. Sự phân bổ rủi do giữa các bên của hợp đồng thuê trở thành yếu tố điều chỉnh thứ hai trong hợp đồng (dưới góc độ hiệu lực của nó) sau khi đã tính toán khoản tiền trả cho việc thuê mướn. Nó bao gồm không chỉ việc chịu chi phí rủi do hiện tại, mà cả những trách nhiệm bảo hiểm trước những rủi do tài sản và con người khác nhau. Các yếu tố cơ bản của hợp đồng Cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng cần phải có đủ năng lực pháp lý để đi đến thoả thuận và đạt được sự nhất trí từ hai phía. Bất cứ hợp đồng nào thì mục tiêu phải hợp pháp, các chứng từ phải có ngày tháng rõ ràng và đưa ra các khoản mục cần thiết. Các yếu tố cơ bản của một hợp đồng như sau: 1. Tên và chữ ký Một hợp đồng cho thuê bao gồm cả việc chuyển nhượng lợi ích trong BĐS, do đó phải đầy đủ tên của người thuê và người cho thuê và phải được chủ sở hữu hoặc người đại diện pháp lý của chủ sở hữu ký. Nếu hợp đồng không có chữ ký của người đi thuê hoặc các bên có liên quan sẽ gặp rắc rối theo các quy định của Hợp đồng. Cần phải lưu ý và đảm bảo rằng người đi thuê sẽ không có quyền chiếm hữu BĐS cho đến khi hợp đồng được ký kết. Nếu người đi thuê là một tổ chức hay tập đoàn, thì hợp đồng cho thuê phải được ký kết bởi người có thẩm quyền trong công ty, tổ chức đó và đóng dấu công ty. 2. Miêu tả BĐS Nếu BĐS cho thuê bao gồm đất đai, trong trường hợp cho thuê cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp, các thoả thuận trong hợp đồng phải bao gồm mô tả pháp lý BĐS đó. Một hợp đồng thuê các phần không gian chia nhỏ trong một toà nhà như văn phòng hoặc căn hộ cần phải được mô tả chính xác ranh giới của khoảng không gian đó. Còn phần cho thuê mặt đất bắt buộc phải mô tả chính xác trong hợp đồng cho thuê đất. Tốt nhất là trong hợp đồng cho thuê nên bao gồm cả phần mô tả BĐS hay không gian và phần ghi rõ quyền sử dụng BĐS của người đi thuê đối với các yếu tố thông thường như cầu thang, thang máy, sảnh…Một bảng mô tả và liệt kê toàn bộ đồ dùng, các tài sản cá nhân và tình trạng của chúng cần được kèm theo trong hợp đồng nếu có liên quan đến tiền thuê. Bất kỳ khoảng không gian phụ nào khác đề cập đến trong hợp đồng như gara, nhà kho… cũng cần được xác định. 3. Thời hạn hợp đồng Một hợp đồng cho thuê cần phải xác định rõ ngày bắt đầu thực hiện và kết thúc hợp đồng cũng như toàn bộ giai đoạn cho thuê. Nhà quản lý và chủ sở hữu BĐS cũng cần cân nhắc một cách cẩn thận về sự nhượng quyền của chủ sở hữu lựa chọn để gia hạn hợp đồng. Do việc gia hạn hợp đồng thường có lợi cho người thuê, chủ sở hữu thường đòi hỏi tỷ lệ tiền thuê cao hơn nếu như điều khoản này được thực hiện 4. Khoản tiền thuê Tất cả các hợp đồng thuê phải chứa đựng một số xem xét về các loại giá trị và có hiệu lực. Tiền thuê được trả toàn bộ hay theo phần trăm, số lượng và thời gian trả tiền thuê phải được chỉ ra một cách rõ ràng 5. Chiếm hữu BĐS Chủ sở hữu BĐS bắt buộc phải trao cho người thuê quyền chiếm hữu thực tế BĐS đã ghi trong hợp đồng. 6. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia trong hợp đồng cần được quy định và nêu rõ trong hợp đồng tránh các mâu thuẫn và tranh cãi không đáng có. Ngoài ra còn có thể bao gồm thêm các khoản:: -Những điều kiện khi thay đổi, huỷ và giải thể hợp đồng -Sự thưởng phạt pháp lý và tài chính khi không tuân thủ những điều kiện của hợp đồng -Sự phân chia chi phí rủi ro liên quan đến việc sử dụng BĐS Các điều khoản của hợp đồng cần phải được xác định trong các thỏa thuận. Các hợp đồng phải bao gồm việc quy định về tiền thuê, số lượng và thời gian thanh toán phải được xác định rõ ràng và nên đưa vào các điều khoản dự phòng bổ sung. Hợp đồng cần cũng cần phải được viết rõ ràng và cẩn thận thời gian, địa điểm và phương thức thanh toán tiền thuê. Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS Đánh giá nội dung một số hợp đồng Nhằm tìm hiểu rõ xu hướng hiện đại trong những quan hệ thuê mướn chúng ta cần xem xét một số bản hợp đồng, ví dụ: 1.Hợp đồng kinh tế về việc thuê diện tích làm trụ sở văn phòng giao dịch BÊN A: CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNG DƯƠNG BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT 2. Hợp đồng thuê mặt bằng BÊN A: TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT NAM-VINACONEX BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT ta có thể rút ra nhận xét: Tuy đã thỏa mãn các yêu cầu cơ bản của một hợp đồng thuê BĐS nhưng trong nội dung bản hợp đồng còn bộc lộ nhiều thiếu sót, bao gồm các điều khoản về: -Tiện nghi và dịch vụ : Điều này cần có trong hợp đồng để biết Bên B sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ do Bên A cung cấp hay không. Nếu có thì chi phí sử dụng đã được tính trong giá thuê hay chưa. Bên A sẽ cung cấp toàn bộ dịch vụ Bên B cần hay chỉ đáp ứng một phần. Căn cứ vào điều khoản đó, Bên B sẽ quyết định có phải ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với đơn vị khác hay không. -Đặt cọc: Cần quy định Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền gọi là tiền đặt cọc để đảm bảo tuân thủ và thực hiện nghĩa vụ của Bên B đã được ghi rõ trong hợp đồng. Tiền đặt cọc không được dùng để khấu trừ chi phí phát sinh hay thay thế tiền thuê tháng cuối trước khi kết thúc hợp đồng. - Sửa chữa BĐS: Cần quy định ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa BĐS -Gia hạn hợp đồng: Quy định trước một khoảng thời gian nhất định trước khi kết thúc hợp đồng, Bên A có gửi cho Bên B Thư mời gia hạn hợp đồng hay không. -Điều khoản về quyền cho thuê lại Cần quy định người thuê không được quyền cho thuê lại BĐS cho bất cứ bên nào hoặc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng không gian đã được thuê theo hợp đồng này cho bất cứ cá nhân, hãng hoặc tổ chức nào mà không được sự cho phép của chủ sở hữu, nếu vi phạm sẽ bị rút lại quyền được thuê. Trong các trường hợp người thuê muốn cho thuê lại phải tuân thủ các điều khoản sau: Cho thuê lại hơn 50% BĐS Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại tất cả hoặc hơn 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biểt. Trong vòng 90 ngày sau khi nhận được thông báo của người thuê, người chủ sở hữu có quyền: - Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc - Với sự cho phép của chủ sở hữu + Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với sự thoả thuận của hai bên + Để cho người mới thuê lại từ người thuê đầu tiên cùng một mức tỷ lệ thuê phần BĐS mà người thuê mong muốn từ bỏ Cho thuê lại dưới 50% BĐS: Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại dưới 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biết trước. Trong vòng 60 ngày kể từ khi nhận được thông báo của người thuê, chủ sở hữu có quyền cho thuê lại cùng một mức tỷ lệ mà người thuê mong muốn cho thuê lại. Ngày hiệu lực của hợp đồng cho thuê lại do hai bên tự thỏa thuận. Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không có sự cho phép của chủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu về thanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản và điều kiện hợp đồng. - Điều chỉnh mức tiền thuê: + Nếu người thuê nộp tiền không đúng hạn, cần có các biện pháp xử lý để tránh tái phạm và điều chỉnh mức tiền thuê là một trong các biện pháp thường được sử dụng + Nếu thời hạn thuê dài sẽ xảy ra các biến động dẫn đến sự thay đổi về giá cả. Bên A cần quy định rõ điều này trong hợp đồng để điều chỉnh mức tiền thuê phù hợp với các biến động. Có thể điều chỉnh mức tiền thuê theo các phương pháp cụ thể sau: 1. Các điều khoản trả chậm Nếu phí thuê và các khoản thanh toán khác không được thanh toán cho chủ sở hữu đúng thời hạn, người thuê sẽ phải trả thêm tiền phí cho việc chậm trễ sẽ là …% của tổng số thanh toán. Khoản phí này sẽ do các bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng. 2. Điều chỉnh theo mức tiền thuê theo biến động của thị trường Hợp đồng càng dài thì các chi phí phát sinh càng lớn như thuế, lạm phát, và các chi phí khi sử dụng tài sản trong suốt quá trình đó. Do đó các điều khoản này phải được ghi trong hợp đồng cho thuê dài hạn và cho phép điều chỉnh tỷ lệ tiền thuê khi các bên đưa ra thỏa thuận. Tỷ lệ đó có thể được điều chỉnh theo một vài phương pháp sau: Phương pháp tăng dần Theo phương pháp này, mức tiền thuê đã ban đầu sẽ tăng sau một thời gian nhất định đã thỏa thuận. Điều khoản này thường áp dụng cho hợp đồng cho thuê toàn bộ hoặc hợp đồng cho thuê ròng. Các loại hợp đồng này còn gọi là hợp đồng leo thang hay lũy tiến . Điều chỉnh mức tiền thuê theo tỷ lệ % Phương pháp này thường áp dụng đối với BĐS cho thuê là các cửa hàng kinh doanh. Hợp đồng này cho phép tăng tỷ lệ tiền thuê theo sự tăng lên của thu nhập ròng hoặc tổng thu nhập của người đi thuê. Hợp đồng cho thuê theo chỉ số Do thu nhập từ các doanh nghiệp dịch vụ, các văn phòng chuyên nghiệp, các tổ chức tài chính, các nhà môi giới thường không phù hợp và thích ứng với phương thức thanh toán tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm, việc tăng hay giảm tiền thuê của các tổ chức này thường được tính theo chỉ số của các điều kiện kinh tế. Do đó các hợp đồng này được gọi là hợp đồng cho thuê theo chỉ số. Chỉ số được áp dụng trong điều khoản lũy tiến phải đảm bảo độ tin cậy và công khai thường xuyên bởi một công ty độc lập và có uy tín. Nó phải có mối liên hệ mật thiết với bản chất kinh doanh của người đi thuê. Các chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất là chỉ số giá tiêu dùng và chỉ số giá bán buôn hàng loạt. Điều khoản lũy tiến Điều khoản lũy tiến có thể bị ràng buộc bởi các yếu tố khác ngoài các chỉ số về kinh tế. Việc trả thuế, mức độ thỏa dụng và tổng chi phí hoạt động nói chung đối với BĐS là các yếu tố kiểm soát thông thường nhất. Khi các chi phí hoạt động được sủ dụng như là cơ sở của điều khoản lũy tiến, người đi thuê chỉ phải chịu trách nhiệm đối với các khoản chi phí vượt quá số tiền đã được thỏa thuận/m2. Điều khoản này được sử dụng phổ biến trong các hợp đồng cho thuê văn phòng. Hợp đồng cho thuê đánh giá lại Tại các giai đoạn đã được thiết lập, hoặc tại thời điểm kết thúc hợp đồng theo thỏa thuận, các bên chấp nhận một tỷ lệ tiền thuê trên thị trường có thể do các bên tự làm hoặc do các nhà định giá độc lập quyết định Thuế và bảo hiểm Hợp đồng cho thuê càng dài nảy sinh rủi ro và thuế BĐS có thể tăng. Do đó, nhiều hợp đồng cho thuê thường bao gồm các điều khoản quy định và thuế. Các điều khoản này yêu cầu người đi thuê phải trả thêm vào tiền thuê hàng tháng một tỷ lệ tiền thuê đối với năm cơ sở đã định trước. Những vấn đề được liệt kê ở trên thường là nguyên nhân tiềm ẩn của những tranh cãi mà hợp đồng phải loại bỏ chúng. Sự thiếu đầy đủ trong các điều khoản hợp đồng có thể xảy ra quá phức tạp trong quan hệ đến những dịch vụ cung cấp trong thực tế. Việc xác định không rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng sẽ tạo sự tranh cãi xuất phát từ cơ sở bất thuận và thường dẫn đến việc giải quyết theo con đường toà án. Hơn thế nữa, ngay sự thất vọng của người thuê về các dịch vụ là sự bất lợi đặc biệt, khi nó bao trùm lên sự đánh giá toàn bộ chất lượng dịch vụ được cung cấp và trở thành yếu tố để cân nhắc độ tin tưởng cũng như tính lâu dài của quan hệ hợp đồng được kí kết. Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS Dựa trên những kiến thức đã học và thông qua tìm hiểu thực tế về quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS, em xin đề xuất một mẫu hợp đồng cho thuê văn phòng như sau: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc ---------------------------- Hà Nội, ngày…….tháng…….năm…… HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG Số:……… Căn cứ vào Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế của HĐNN của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam vào ngày 25/9/1989 Căn cứ vào khả năng cung cấp và nhu cầu thực tế của hai bên Hôm nay tại: chúng tôi gồm có: Bên cho thuê Địa chỉ: Điện thoại: Fax: Số tài khoản: Tại Ngân Hàng: Mã số thuế: Đại diện bởi: Chức vụ: (Sau đây gọi là bên A) Bên thuê Địa chỉ: Điện thoại: Fax: Số tài khoản: Tại Ngân Hàng: Mã số thuế: Đại diện bởi: Chức vụ: (Sau đây gọi là bên B) Sau khi thỏa thuận thống nhất, hai bên đồng ý ký kết hợp đồng thuê văn phòng với những điều khoản sau: GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ Diện tích thực thuê: là diện tích mặt sàn thuộc phần diện tích cho thuê, bao gồm toàn bộ trang thiết bị cố định, nội thất, các cửa ra vào và cửa sổ, hệ thống mạng dây dẫn điện, thông tin liên lạc các cột trụ kết cấu bên trong phần diện tích cho thuê, nhưng không bao gồm: - Không gian phía trên và xung quanh khu vực thuê; - Mặt ngoài của các tấm chắn, vách ngăn chia tách diện tích cho thuê với diện tích sử dụng chung hay với diện tích liền kề thuộc Diện tích tính tiền cho thuê là toàn bộ phần diện tích khu vực thuê(tính theo mép ngoài của vách ngăn hay tấm chắn) Thời hạn hợp đồng là thời hạn bắt đầu kể từ ngày Hợp đồng phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 12 và kết thúc vào ngày các bên ký Biên bản kiểm kê cuối cùng và biên bản thanh lý hợp đồng. Thời hạn thuê: là thời hạn của hợp đồng thuê theo quy định tại mục 12.1 Điều 12 của hợp đồng này Ngày bắt đầu: là ngày thời hạn thuê bắt đầu, cụ thể vào ngày Ngày hết hạn: là ngày thời hạn thuê kết thúc, cụ thể vào ngày Thư mời gia hạn hợp đồng: là văn bản do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 của hợp đồng này. Giá thuê mới: là giá thuê quy định trong Thư mời gia hạn hợp đồng của Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 của hợp đồng này. Giá thuê mới được tính dựa trên giá thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vào thời điểm gửi Thư mời gia hạn hợp đồng. Phí dịch vụ mới: là phí dịch vụ quy định trong bản Thư mời gia hạn hợp đồng do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 hợp đồng này. Thời hạn thuê mới: là thời hạn thuê quy định trong Thư mời gia hạn hợp đồng do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 hợp đồng này. Ngày: được hiểu là ngày làm việc không bao gồm Chủ nhật, nửa ngày làm việc thứ 7 kéo dài từ 12h đến 19h và các ngày Lễ, Tết theo quy định của Pháp luật Viêt Nam. Giờ làm việc: là khoảng thời gian kéo dài từ7h30 đến 17h30 hàng ngày và từ 7h30 đến 13h đối với ngày thứ 7, trừ Chủ nhật và các ngày Lễ, Tết theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Quý: là khoảng thời gian 3 tháng liên tiếp, bắt đầu từ ngày đầu tiên của tháng thứ nhất và kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng thứ 3. Điều 1: Đối tượng của hợp đồng Bên A đồng ý cho Bên B thuê phần diện tích thực thuê tại của tòa nhà với tổng diện tích thực thuê là: Mục đích thuê: để Bên B sử dụng Sơ đồ toàn bộ phần Diện tích cho thuê được mô tả chi tiết trong Phụ lục của Hợp đồng này Điều 2: Giá thuê Giá thuê: VND/m2/tháng( Việt Nam đồng cho một mét vuông trong một tháng) áp dụng với toàn bộ phần diện tích thực thuê. Đơn giá tiền thuê: VND/m2/tháng Tiền thuê văn phòng hàng tháng: VND/tháng (Bằng chữ: ) (Giá có thể đã bao gồm hoặc chưa bao gồm các khoản thuế, lệ phí và các nghĩa vụ đối với nhà nước có liên quan đến vấn đề cho thuê văn phòng tùy vào thỏa thuận của 2 bên ) Giá thuê được điều chỉnh theo phương pháp ; năm một lần cho phù hợp với giá cả thị trường tại thời điểm đó Điều 3: Tiện nghi, dịch vụ Bên B sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ khác(đã bao gồm trong giá thuê) do Bên A cung cấp sau đây: -Nhà vệ sinh -Nước sạch phục vụ sinh hoạt và vệ sinh -Thu dọn vệ sinh khu vực công cộng -Bảo vệ vòng ngoài diện tích thuê bảo đảm an toàn 24h/ngày -Vị trí lắp đặt biển hiệu nhận diện của Bên B (sau khi có sự đồng ý của Bên A) -…….chỗ để xe ô tô (loại chỗ) trong giờ làm việc chỗ để xe máy, xe đạp trong giờ làm việc -Trường hợp Bên B sử dụng vượt hạn mức nêu trên: Bên A thu phí dịch vụ với giá là: VND/1 xe ô tô/tháng, VND/1 xe máy/tháng trong giờ làm việc (Nếu Bên A có điều kiện về sân bãi) Bằng thông báo gửi Bên A trước 01 (một) tháng, Bên B có quyền cung cấp, sửa đổi hoặc bãi bỏ các tiện nghi và dịch vụ khác cung cấp cho Bên A nếu xét thấy cần thiết đối với việc hoạt động và bảo dưỡng và/hoặc phần diện tích cho thuê Trong trường hợp các tiện nghi và dịch vụ khác tạm ngừng hoạt động, Bên B sẽ không đòi hoặc nhận bất cứ một khoản bồi hoàn nào và cũng không được hưởng bất kỳ sự miễn giảm tiền thuê nào Bên A sẽ cung cấp các dịch vụ- tiện nghi cho Bên B với phí dịch vụ được thỏa thuận giữa các bên: -Chi phí điện thoại bao gồm cả chi phí kết nối -Chi phí sử dụng điện( điện năng sử dụng được theo dõi và thanh toán theo công tơ lắp đặt riêng) -Thu dọn vệ sinh tại mặt bằng được thuê -Bảo dưỡng và những chi phí khác cho mặt bằng được thuê. -Và các dịch vụ khác không có trong mục1 trên Việc thanh toán phí tiện nghi và dịch vụ khác được trả sau cho từng tháng theo quy định tại điều 4 Điều 4: Thanh toán Đối với tiền thuê, trong vòng 30 (ba mươi) ngày trước ngày làm việc đầu tiên của các Quý tiếp theo, Bên A sẽ gửi cho Bên B thông báo ghi rõ: -Tiền thuê phải trả cho Quý tiếp theo -Tài khoản chuyển tiền (trong trường hợp Bên A không thông báo, Bên B có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản kỳ trước liền kề của Bên A) Bên B thanh toán từng Quý đối với tiền thuê. Tiền thuê cho Quý đầu tiên sẽ được thanh toán ngay vào ngày ký hợp đồng này. Việc thanh toán tiền thuê và phí dịch vụ cố định cho các Quý tiếp theo được thanh toán trong vòng 7 (bảy) ngày, kể từ ngày Bên B nhận được thông báo từ Bên A nhưng không muộn hơn ngày làm việc đầu tiên của Quý tiếp theo đó. Nếu Bên A không gửi thông báo hoặc Bên B không nhận được hóa đơn theo đúng thời hạn quy định tại mục 1 điều 4, Bên B cam kết thanh toán cho Bên A các khoản tiền thuê, trong vòng 7 (bảy) ngày sau thời điểm thanh toán theo quy định tại mục 2 điều 4. Trường hợp Bên B không thanh toán đầy đủ và đúng hạn theo quy định tại mục 2 và 3 điều này, ngoài khoản tiền phải trả theo quy định, Bên B sẽ có các nghĩa vụ nộp …….% tổng số thanh toán cho khoản tiền trả chậm hoặc trả thiếu. Ngoài ra, trong trường hợp Bên B thực hiện thanh toán không đầy đủ trong 2 Quý liên tiếp, Bên A sẽ có quyền áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định tại mục 1 điều 10 quy định về quyền của Bên A dưới đây. Bên B phải tiến hành thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản vào cho Bên A theo tài khoản sau: -Tên tài khoản: -Số tài khoản: -Tại: -Địa chỉ: Hoặc một tài khoản khác theo thông báo bằng văn bản của Bên A Trong trường hợp việc thanh toán được thực hiện bằng ngoại tệ, các khoản tiền thuê, phí dịch vụ cố định và các chi phí dịch vụ, tiện ích khác sẽ được chuyển đổi từ Việt Nam đồng sang ngoại tệ tương ứng theo tỷ giá chuyển đổi ngoại tệ của Ngân Hàng Nhà Nước công bố trên thị trường liên ngân hàng tại thời điểm lập hóa đơn thanh toán hoặc ngày trước đó gần nhất cho từng Quý. Điều 5: Đặt cọc Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo việc tuân thủ và thực hiện các nghĩa vụ của Bên B theo các điều khoản ghi trong hợp đồng này, bao gồm nhưng không giới hạn đối với việc thanh toán cho bất kỳ các khoản mà Bên B phải trả cho Bên A kể cả việc thanh toán cho bất kỳ khoản bồi thường nào mà Bên A yêu cầu Bên B phải trả khi có vấn đề phát sinh liên quan đến phần diện tích cho thuê. Số tiền đặt cọc là VNĐ ( Việt Nam đồng) tương đương với tháng tiền thuê và được Bên B chuyển cho Bên A ngay sau khi hợp đồng này được ký. Khi cần thiết, khoản tiền đặt cọc này sẽ được điều chỉnh nhằm duy trì ở mức tương ứng với số ngày thuê và phí dịch vụ. Bên A sẽ trả lại Bên B số tiền đặt cọc này không tính lãi trong vòng 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày phần diện tích cho thuê được bàn giao lại cho Bên A, sau khi đã dọn sạch, sửa chữa và phục hồi nguyên trạng theo như quy định trong hợp đồng này; hoặc trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày giải quyết hết những tranh chấp giữa Bên A và Bên B. Các tranh chấp bao gồm, nhưng không giới hạn đối với các khoản chưa thanh toán như: tiền thuê, phí dịch vụ cố định, phí dịch vụ tiện nghi và các dịch vụ khác, thuế, và bất kỳ chi phí sửa chữa hoặc thay thế cho thiết bị/ đồ đạc bị hỏng, bảo quản kém hoặc bị thiếu như ghi trong Biên bản kiêm kê cuối cùng quy định trong Hợp đồng này và mọi khoản bồi thường Bên B phải trả Bên A trong trường hợp vi phạm Hợp đồng theo quy định trong Hợp đồng này. Trong trường hợp có bất kỳ khoản khấu trừ nào của Bên A đối với khoản tiền đặt cọc trong suốt thời gian thuê, khi có yêu cầu của Bên A, Bên B ngay lập tức phải bù đắp một khoản tiền tương đương vào khoản bị khấu trừ đó. Trong trường hợp chậm nộp khoản thiếu hụt đó thì ngoài khoản tiền phải nộp bổ sung đảm bảo đủ số tiền đặt cọc, Bên B có các nghĩa vụ nộp lãi suất ….% cho khoản nộp chậm đó. Bên A có quyền yêu cầu Bên B thanh toán mọi khoản tiền phát sinh vượt quá số tiền đặt cọc, do thiệt hại mà Bên B gây ra và phải trả cho Bên A theo quy định của Hợp đồng này. Khi hết hạn hợp đồng, sau khi các bên đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ và ký vào Biên bản thanh lý hợp đồng, khoản đặt cọc sẽ được hoàn trả cho Bên B đúng loại tiền tệ như Bên B giao cho Bên A. Điều 6: Sửa chữa Trong suốt thời hạn thuê, Bên B phảI giữ giìn, duy trì và sửa chữa phần diện tích cho thuê với chi phí do Bên B chịu, nhằm bảo đảm cho phần diện tích thuê luôn hoạt động ở điều kiện tốt nhất. Bên A có quyền tiến hành mọi sửa chữa đối với phần Diện tích cho thuê mà Bên B không thực hiện trong vòng 01 (một) tháng kể từ ngày nhận được thông báo của Bên A về việc cần thiết tiến hành việc sửa chữa đó. Bên B phảI chịu trách nhiệm bồi hoàn mọi chi phí và phí tổn mà Bên A đã gánh chịu cho những công việc sửa chữa đó, ngay sau khi nhận được hóa đơn của Bên A. Điều 7: Bàn giao Vào ngày tiếp nhận phần diện tích cho thuê, Bên A và Bên B sẽ thỏa thuận lập một bản kiểm kê về trang thiết bị/đồ đạc thuộc phần diện tích cho thuê - “Bản Kiểm kê ban đầu”. Bản kiểm kê ban đầu được các Bên ký sẽ được đính kèm trong hợp đồng này. Sau khi ký Bản Kiểm kê ban đầu, Bên B sẽ chính thức nhận được phần Diện tích cho thuê. Bên B không được xây dựng lại, thay đổi công trình xây dựng hoặc thay đổi bố trí mặt tiền, màu sơn tường phía bên ngoài và trang trí nội thất, nếu không có sự đồng ý bằng văn bản trước của Bên A. Những thay đổi (khi đã có sự đồng ý của Bên A) phải được dỡ bỏ hoặc khôi phục lại theo đúng tình trạng ban đầu khi kết thúc hợp đồng này, nếu Bên A có yêu cầu. Trong trường hợp này, Bên B sẽ khôi phục lại phần Diện tích cho thuê theo đúng hiện trạng ban đầu, có tính đến tỷ lệ hao mòn hợp lý. Mọi công việc khôi phục lại do Bên B chịu trách nhiệm thanh toán. Khi trả lại phần Diện tích cho thuê, nếu Bên A không có yêu cầu phải dỡ bỏ hoặc khôi phục lại theo đúng tình trạng ban đầu khi kết thúc hợp đồng thì mọi sửa chữa, thay đổi sẽ trở thành tài sản của Bên A và Bên A không phải bồi hoàn chi phí cho Bên B. Bên B phải thông báo cho Bên A ngay về mọi hỏng hóc tại phần Diện tích cho thuê, mọi thay đổi có thể ảnh hưởng đến tài sản của Bên A hoặc bất kỳ sửa chữa thay đổi đối với phần Diện tích cho thuê. Trong vòng 07 (bảy) ngày trước Ngày hết hạn, Bên A và Bên B sẽ lập một Bản kiểm kê cuối cùng (“Bản kiểm kê cuối cùng”) liệt kê cụ thể mọi hạng mục cần phải sửa chữa hoặc thay thế cho những trang thiết bị/đồ đạc bị hỏng, bảo quản kém hoặc bị thiếu thuộc phần Diện tích cho thuê, trừ những hao mòn hợp lý được chấp nhận. Tất cả các chi phí sửa chữa những hỏng hóc đó, tùy theo tình trạng hao mòn hợp lý sẽ được Bên B thanh toán cho Bên A trong vòng 10 (mười) ngày sau khi lập Bản kiểm kê cuối cùng hoặc Bên A khấu trừ từ Khoản tiền đặt cọc theo Điều 5 ở trên. Điều 8: Bảo hiểm Nghĩa vụ bảo hiểm bao gồm: Nghĩa vụ của Bên B đối với Bên A, với những người làm việc trong phần Diện tích cho thuê và/ hoặc cũng như các bên thứ 3 cho những thiệt hại về người và của gây ra đối với những đối tượng này và phát sinh từ việc sử dụng phần Diện tích cho thuê của Bên B; và/ hoặc Mọi mất mát, thiệt hại hoặc thương tích phát sinh từ/ hoặc liên quan đến hỏa hoạn; Hợp đồng bảo hiểm phải được ký trong vòng 30 (ba mươi) ngày trước ngày bắt đầu thời hạn thuê với thời hạn bảo hiểm đảm bảo cho toàn bộ thời hạn thuê Một bản sao (copy) của bản hợp đồng bảo hiểm do Bên B thực hiện theo quy định trên sẽ được Bên B giao cho Bên A trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ Ngày bắt đầu của Thời hạn thuê. Theo yêu cầu bằng văn bản của Bên A, Bên B sẽ ngay lập tức cung cấp cho Bên A hóa đơn thanh toán phí bảo hiểm mới nhất, chúng minh cho việc đã hoàn thành các nghĩa vụ bảo hiểm theo quy định của điều này.