Chuyên đề Qui hoạch sử dụng đất đai thị xã Bắc Ninh–tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2001-2010

ị quản lý hành chính đô thị - Yêu cầu phát triển các chức năng cuả vùng ngoại thành, ngoại thị nhằm hỗ trợ cho sự phát triển khu vực nội thành, nội thị theo qui hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3.4. PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ Đô thị được chia ra thành 6 loại: - Đô thị loại đặc biệt Đô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây : + Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế , văn hoá, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế –xã hội của cả nước. + Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên. + Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh. + Qui mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên. + Mật độ dân số trung bình từ 15.000 người /km2 trở lên . - Đô thị loại 1 Đô thị loại1 phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây : + Đô thị với chức năng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội, khoa học-kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước. + Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên. + Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh. + Qui mô dân số từ 50 vạn người trở lên. + Mật độ dân cư là 12.000 người/Km2 trở lên. - Đô thị loại 2 Đô thị loại 2 phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: + Đô thị với chức năng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội, khoa học - kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước. + Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên. + Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh. + Qui mô dân số từ 25 vạn người trở lên. + Mật độ dân cư là 10.000 người/km2 trở lên. - Đô thị loại 3 Đô thị loại 3 phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây : + Đô thị với chức năng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội, khoa học-kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một tỉnh hoặc của một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh. + Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên.. + Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh. + Qui mô dân số từ 10 vạn người trở lên. + Mật độ dân cư là 8.000 người/Km2 trở lên. Đô thị loại 4 Đô thị loại 4 phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: + Đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học - kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh. + Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên. + Có cơ sở hạ tầng đã và đang được xây dựng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh. + Qui mô dân số từ 5 vạn người trở lên. + Mật độ dân cư là 6.000 người/km2 trở lên. - Đô thị loại 5 Đô thị loại 5 phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: + Đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về kinh tế, chính trị, văn hoá, dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một huyện hoăc một cụm xã. + Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên. + Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh. + Qui mô dân số từ 4.000 người trở lên. + Mật độ dân cư là 2.000 người/km2 trở lên. 3.5. QUI HOẠCH ĐÔ THỊ Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế xã hội của quốc gia và chiến lược phát triển đô thị quốc gia qui hoạch đô thị thường được thực hiện qua 3 giai đoạn sau: + Quy hoạch vùng + Quy hoạch tổng thể đô thị + Quy hoạch chi tiết đô thị 3.5.1. Quy hoạch vùng Trên cơ sở nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, nắm vững tình hình mọi mặt của sự phân bố tài nguyên, vạch ra những phương án phân vùng của toàn quốc, từng tỉnh, từng huyện. + Mục đích của qui hoạch vùng : Vạch ra kế hoạch tổng hợp và toàn diện cho sự phát triển của tất các ngành, kinh tế trong phạm vi không gian lãnh thổ, gắn liền với sự phân bố lực lượng sản xuất và gồm sự phân bố các xí nghiệp công nghiệp, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, phân bố lao động và phân bố dân cư. Qui hoạch vùng phân bố hệ thống giao thông vận tải, hệ thống thuỷ lợi, năng lượng, y tế, môi trường sinh thái. + Nguyên tắc thiết kế qui hoạch vùng: Phân bố sức sản xuất đảm bảo yêu cầu tiết kiệm lao động xã hội đến mức tối đa, phát huy mọi tiềm năng của địa phương để phát triển sản xuất, phân bố lực lượng sản xuất, xoá bỏ dần sự khác biệt giữa thành thị và nông thôn. - Khai thác triệt để những đặc điểm nổi bật của vùng, chuyên môn hoá cao các vùng công nghiệp, nông nghiệp, vùng nghỉ mát, du lịch, nhằm bảo vệ sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên. + Nội dung chủ yếu của công tác qui hoạch vùng: - Phân bố sản xuất công nghiệp công nghiệp - Phân bố sản xuất công nghiệp, nông lâm, ngư nghiệp - Vạch ra hệ thống giao thông như đường bộ, đường thuỷ, đường sắt, đường hàng không - Hệ thống thuỷ lợi - Hệ thống các điểm dân cư đô thị - Hệ thống năng lượng Quy hoạch vùng tiến hành lập trên biểu đồ địa hình ở tỷ lệ qui định như sau: * Vùng có diện tích đến 300.000 km2 xây dựng trên bản đồ tỷ lệ 1/25.000 đến 1/100.000 * Vùng có diện tích lớn hơn 300.000 km2 xây dựng trên bản đồ tỷ lệ 1/100.000 đến 1/300.000 3.5.2. Quy hoạch tổng thể đô thị + Mục tiêu của qui hoạch tổng thể đô thị: Bảo đảm sự phát triển cân đối và hài hoà giữa các ngành và thành phần kinh tế trong đô thị đảm bảo thống nhất giữa các thành phần chức năng và hoạt động của đô thị, cải thiện điều kiện sống và làm việc, nghỉ ngơi của dân cư đô thị. + Qui hoạch tổng thể đô thị nhằm xác định cấu trúc đô thị trong tương lai gần, theo qui hoạch về thời gian từ 10, 15, 20 hoặc 25 năm. + Nội dung của qui hoạch tổng thể đô thị: - Đề xuất phương án sử dụng đất đô thị một cách hợp lí và hiệu quả - Qui hoạch phân bố sản xuất công nghiệp và kho tàng - Qui hoạch các công trình trung tâm đô thị - Đưa ra phương án qui hoạch mạng lưới giao thông hợp lí - Bố trí hệ thống kỹ thuật: Điện, nước, cấp hơi, cấp nhiệt + Qui hoạch tổng thể đô thị thường được thiết kế trên bản đồ địa hình tỷ lệ 1/10.000 đối với đô thị lớn1/5000-1/2000 đối với đô thị nhỏ. 3.5.3. Qui hoạch chi tiết đô thị - Đây là giai đoạn nhằm cụ thể hoá quy hoạch tổng thể bằng cách bố trí cụ thể các hạng mục công trình xây dựng trong từng khu vực. - Nội dung của qui hoạch chi tiết + Xác định giới hạn và vị trí của các khu đất xây dựng, phân rõ chức năng cụ thể cho từng loại đất theo một cơ cấu thống nhất + Xác định các tiêu chuẩn cụ thể cho từng công loại trình dự kiến xây dựng như: chỉ tiêu tầng cao công trình, mật độ xây dựng. + Nghiên cứu bố cục xây dựng tất cả các công trình trên toàn khu dất + Bố trí mạng lưới các công trình kỹ thuật đô thị, kỹ thuật vệ sinh , đường dây, đường ống + Lập khái toán ( dự án, giá thành và dự kiến tổ chức thi công trong khu đất xây dựng). + Dự kiến phân kỳ đầu tư xây dựng + Xác định chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng các công trình, đường phố soạn thảo qui chế quản lý xây dựng Qui hoạch chi tiết thường được nghiên cứu ở bản đồ địa hình tỷ lệ lớn Đối với các khu đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng 200 ha thì sử dụng bản đồ địa hình tỷ lệ 1: 2000 ¸ 1: 1000 hoặc 1: 5000, còn khu đất có diện tích từ 20 ha đến 200 ha thì tiến hành qui hoạch trên bản đồ địa hình tỷ lệ 1/1000-1/2000. + Tóm lại: Trong quá trình qui hoạch đô thị thì giai đoạn qui hoạch tổng thể đô thị và giai đoạn qui hoạch chi tiết là các giai đoạn chủ yếu đề cập trực tiếp tới qui hoạch đô thị. Qui hoạch vùng và qui hoạch xây dựng chi tiết đô thị có thể coi như là bước khởi đầu và bước kết thúc của quá trình qui hoạch đô thị. 3.6. PHÂN CẤP QUẢN LÝ, THẨM QUYỀN LẬP VÀ XÉT DUYỆT QUI HOẠCH ĐÔ THỊ 3.6.1. Cơ sở để xác định cấp quản lí đô thị + Theo phân loại đô thị như sau: - Các thành phố trực thuộc trung ương phải là đô thị loại đặc biệt hoặc đô thị loại. - Các thành phố trực thuộc tỉnh phải là đô thị loại 2 hoặc đô thị loại 3. - Các thị xã thuộc tỉnh hoặc thuộc thành phố trực thuộc Trung Ương phải là đô thị loại 3 hoặc đô thị loại 4. - Các thị trấn thuộc huyện phải là đô thị loại 4 hoặc đô thị loại5. + Nhu cầu quản lí hành chính nhà nước theo lãnh thổ. + Qui hoạch tổng thể kinh tế xã hội, qui hoạch tổng thể phát triển đô thị cả nước và qui hoạch chung xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3.6.2. Phân cấp quản lý đô thị - Đô thị loại đặc biệt và 1, 2 do Trung ương quản lý - Đô thị loại 3 và 4 do tỉnh quản lý - Đô thị loại 5 do huyện quản lý 3.6.3. Thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch đô thị Theo Điều 10 chương II của Điều lệ quản lý qui hoạch đô thị (Ban hành kèm theo Nghị định 91/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ) qui định: * Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đồ án qui hoạch chung cho các đô thị loại đặc biệt, 1, 2 và các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị khác khi cần thiết. * UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương tỉnh trình duyệt các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tớng Chính phủ. * Bộ Xây dựng tổ chức lập qui hoạch chung cho đô thị loại đặc biệt,1, 2 và thẩm tra các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền xét duyệt của Thủ tướng Chính phủ. * UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị còn lại thuộc địa phương mình. * UBND các thành phố thuộc tỉnh, thị xã và huyện trình duyệt đồ án qui hoạch chung và qui hoạch chi tiết thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh. * Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở xây dựng tổ chức lập, thẩm tra để báo cáo UBND tỉnh về các đồ án qui hoạch xây dựng nói trên. * Kiến trúc sư trưởng các thành phố thuộc Trung ương tổ chức lập và trình duyệt các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND, thành phố trực thuộc Trung ương. 3.7. KHÁI NIỆM VỀ QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về qui hoạch sử dụng đất đai nhưng có thể hiểu một cách khái quát vế qui hoạch sử dụng đất đai như sau: Qui hoạch sử dụng đất đai là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đai và quản lí đất đai một cách đầy đủ, hợp lí, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ quĩ đất đai (khoanh định cho các tổ chức và các ngành) và tổ chức sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường. + Biện pháp kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai + Biện pháp kỹ thuật: Gồm các công tác chuyên môn như: Điều tra khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định xử lí số liệu. + Biện pháp pháp chế: Xác định tính pháp lí về mục đích sử dụng và quyền sử dụng đất đai theo qui hoạch nhằm bảo đảm sử dụng và quản lí đất đai theo đúng pháp luật + Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều được đưa vào sử dụng theo đúng mục đích nhất định + Tính hợp lí: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, đặc tính phù hợp với yêu cầu sử dụng + Tính khoa học: Áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến + Tính hiệu quả: Đáp ứng cả ba lợi ích, kinh tế, xã hội, môi trường 3.8. PHÂN LOẠI QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI - Theo điều 16, 17, 18 luật đất đai 1993 qui định: Qui hoạch sử dụng đất đai được tiến hành theo lãnh thổ và theo ngành * Qui hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ có các dạng sau: + Qui hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nước + Qui hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh + Qui hoạch sử dụng đất đai cấp huyện + Qui hoạch sử dụng đất đai cấp xã * Đối tượng của qui hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ: Toàn bộ diện tích đất đai tự nhiên của lãnh thổ. - Mục đích: Đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và cho tương lai, để phát triển các ngành kinh tế quốc dân cụ thể hoá qui hoạch sử dụng đất đai của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn. * Qui hoạch sử dụng đất đai theo ngành gồm các dạng sau đây: + Qui hoạch sử dụng đất nông nghiệp + Qui hoạch sử dụng đất lâm nghiệp + Qui hoạch sử dụng đất đai các khu dân cư nông thôn + Qui hoạch sử dụng đất đô thị + Qui hoạch sử dụng đất chuyên dùng * Đối tượng của qui hoạch sử dụng đất đai theo ngành: Là toàn bộ diện tích đất đai thuộc quyền sử dụng và diện tích đất đai cấp thêm cho ngành trong phạm vi ranh giới đã được xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tương ứng. 3.9. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TRONG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 3.9.1. Đối tượng nghiên cứu + Nghiên cứu các qui luật về chức năng của đất đai như một tư liệu sản xuất chủ yếu + Đề xuất các ý kiến, biện pháp về tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lí, có hiệu quả cao, kết hợp với bảo vệ đất đai và bảo vệ môi trường trong tất cả các ngành, căn cứ vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội cụ thể của từng vùng lãnh thổ. 3.9.2. Phương pháp nghiên cứu trong qui hoạch sử dụng đất đai * Phương pháp luận trong nghiên cứu - Nghiên cứu các hiện tượng sự kiện phạm trù xã hội trong mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau ở trạng thái vận động phát triển - Nhìn nhận sự phát triển như là sự chuyển hoá từ lượng thành chất - Xem xét các sự kịên và hiện tượng trên quan điểm thống nhất giữa các mặt đối lập - Phát hiện những cái mới, tiến bộ trong quá trình vận động, phát triển. * Phương pháp nghiên cứu các vấn đề cụ thể + Phương pháp điều tra khảo sát + Phương pháp minh hoạ trên bản đồ + Phương pháp thống kê + Phương pháp nghiên cứu điểm + Phương pháp nghiên cứu mẫu 3.10. Đặc điểm đất đai trong đô thị Qui hoạch sử dụng đất đai trong khu vực đô thị luôn gắn chặt với giai đoạn qui hoạch tổng thể và giai đoạn qui hoạch chi tiết đô thị, trong đó trên sơ sở định hướng phát triển, dự báo dân số sẽ xác định nhu cầu diện tích đất đai cho toàn bộ đô thị, từng khu vực, và phân vùng chức năng. Đất đai trong đô thị (gồm đất nội thị và vùng ngoại vi gần đô thị) có vị trí và tác dụng quan trọng đối với nền kinh tế của bản thân đô thị cũng như nền kinh tế quốc dân. Ngoài những thuộc tính chung của đất đai nói chung thì đất đô thị còn có một số đặc điểm riêng như: 3.10.1. Sức chịu tải Đây là đặc trưng cơ bản của đât đô thị, do có sự tập trung cao về dân số và các hoạt động kinh tế. Vì vậy công năng của đất đai ở đây chính là chịu tải dân số và các loại công trình kiến trúc. 3.10.2. Tính quan trọng của vị trí Giá trị kinh tế của đất đai đô thị được quyết định bởi vị trí khu vực đất đai, vị trí địa lý quyết định điều kiện phát triển kinh tế, sự tốt, xấu của vị trí liên quan đến các điều kiện như giao thông, bưu điện, thông tin, cấp điện, cấp nước... và các điều kiện dịch vụ công cộng khác. Khu vực đông dân, buôn báo sầm uất, gần mặt đường, chỗ giao cắt... giá đất thường cao. 3.10.3. Tính cố định của công dụng đất đai. Sự khác nhau giữa sử dụng đất đai trong đô thị với đất nông nghiệp là ở công dụng của đất đai trong đô thị tương đối, còn đât đai nông nghiệp thì thường xuyên có sự thay đổi về phương hướng sử dụng và phương thức sử dụng. Đây là một trong những nguyên nhân cơ bản gây khó khăn trong việc cải tạo các khu vực ở đô thị. 3.10.4. Giá đất tương đối cao Do sức tải và mật độ dân số và các hoạt động kinh tế ngày càng tăng vì thế công trình kiến trúc phải phát triển theo hướng cao tầng và giá đất đô thị tương đối cao gấp nhiều lần so với giá đất ở khu vực nông thôn có cùng diện tích. 3.10.5. Sự đa dạng, phức tạp của phương thức sử dụng đất đai Sự phân công các hoạt động kinh tế trong khu vực đô thị tương đối nhỏ, tỉ mỉ nên loại hình sử dụng đất đai ở đây khá phức tạp và yêu cầu cao về mức độ chi tiết. 3.10.6. Ô nhiễm đối với đất đai Chất thải sinh ra do các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, giao thông, sinh hoạt... đều trực tiếp hoặc gián tiếp làm ô nhiềm đất đai. 3.11. Phân loại đất đai trong khu vực đô thị Đất đai trong khu vực đô thị có thể phân loai theo loại hình công dụng hoặc các khu công năng của đô thị. Phân loại theo chức năng của đất đai trong khu vực đô thị + Đất đai trong khu vực đô thị được phân ra thành các loại sau: - Đất dùng cho công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Đây là loại đất dành cho sản xuất chủ yếu nhất của đô thị, gồm có đất xây dựng và bố trí các nhà máy, công nghiệp quốc doanh, tập thể, tư nhân. - Đất dùng cho thương nghiệp: Gồm đất xây dựng các cửa hàng, cửa hiệu, nhà hàng, khu dịch vụ... - Đất dùng để ở: Đây là đất xây dựng các khu trung cũ tập trung và nhà riêng của người dân. Loại đất này, chiến diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng. - Đất dùng cho các công trình công cộng, gồm đất xây dựng trụ sở của các cơ quan chính quyền giáo dục y tế,... - Đất cây xanh, thể dục, thể thao: Là các vành đai cây xanh, công viên, vườn hoa, các công trình thể thao... - Đất dùng cho giao thông: Gồm đất đường sắt, đường bộ, đường phố, bến bãi đỗ xe. - Đất khác. 3.12. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đai trong đô thị Qui hoạch sử dụng đất đai trong đô thị thể hiện mục tiêu và kế hoạch của sự phát triển không gian đô thị trong thời kỳ nhất định, là sự sắp xếp và bố cục đối với sử dụng đất đô thị, là sự phân phối hợp lý và khống chế trong việc sử dụng đất đai, dùng quan điểm phát triển để thiết kế bố cục không gian ở thời điểm hiện tại và phát triển trong tương lai của đô thị. Qui hoạch sử dụng đất đai trong đô thị là qui hoạch mang tính tổng hợp, nó liên quan đến các đối tượng sử dụng đất, phải điều hoà nhu cầu và đất đai của các đối tượng này đồng thời gắn chặt với các yêu cầu về qui hoạch thiết kế xây dựng đô thị. - Mục đích và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất đai trong đô thị Thông qua sự sắp xếp hợp lý đất đai, thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đô thị, thúc đẩy sự phát triển, sự phồn vinh kinh tế nhằm thỏa mãn nhu cầu ngày một tăng của nhân dân về vật chất cũng như tinh thần. Qui hoạch sử dụng đất đai trong đô thị là cơ sở để xử lý chính xác các mối quan hệ giữa các ngành, điều hoà giữa các loại sử dụng đất, góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất, đồng thời xác lập những căn cứ làm cơ sở để quản lý đất đai đô thị. - Nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đai trong đô thị Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất đai, căn cứ vào kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội, mục tiêu và định hướng chiến lược, những thay đổi lịch sử, thực tế hiện trạng và điều kiện xây dựng đô thị... Để xác định một cách hợp lý qui mô phát triển không gian phương hướng phát triển và phân phối hợp lý các loại tỷ lệ sử dụng đất, bức tranh toàn cảnh tổng quát không gian phát triển đô thị. - Phạm vi quy hoạch sử dụng đất đai trong đô thị Là phạm vi phát triển lâu dài đã được xác định trong quy hoạch tổng thể vùng đã lập ra, bao gồm khu vực nội thị và ngoại vi mà quy hoạch đô thị có nhu cầu phát triển mở rộng, nhằm tránh xảy ra việc mở rộng khu vực nội thị một cách vô ý và hạn chế việc xây dựng khu vực ngoại vi một cách cân nhắc có kế hoạch, tạo quỹ đất dự phòng hợp lý thuận tiện cho việc bổ sung, giải quyết những mâu thuẫn nảy sinh trong tương lai lâu dài. 3.13. Phương pháp xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong đô thị Tùy theo qui mô và đặc thù đô thị mà người ta xác định chỉ tiêu đất đô thị theo số dân, chẳng hạn như ở Bắc Ninh lấy 80 m2/người. Hoặc tính theo công thức sau: Trong đó: S0, St: Diện tích đất xây dựng hiện có và toàn đô thị D1: Đất dân dụng phát triển C: Tỷ lệ đất công nghiệp (%) Q: Tỷ lệ đất cơ quan ngoài đô thị (%) T: Tỷ lệ đất các trung tâm chuyên ngành (%) A: Tỷ lệ đất an ninh quốc phòng (%) X: Tỷ lệ đất khác (so với đất đô thị)(%) Hoặc có thể viết gọn: St: Diện tích toàn bộ đất xây dựng đô thị (ha) S0: Diện tích đất đô thị hiện có (ha) D1: Diện tích đất dân dụng mới (ha) ND1: Tỷ lệ phần đất ngoài khu dân dụng phát triển (%) (Nguồn: Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng qui hoạch sử dụng đất ) + Chỉ tiêu định hướng để xác định nhu cầu đất các khu chức năng chủ yếu trong quy hoạch tổng thể đô thị .Chỉ tiêu này được qui định ở qui chuẩn xây dựng Việt Nam. - Khu dân cư (khu ở): Là thành phần đất chủ yếu của đất đô thị, chiếm 50% - 60% tổng diện tích đất để xây dựng đô thị. Chỉ tiêu tính toán đất dân dụng khoảng 30 – 70m2/ người tuỳ theo quy mô đô thị và khu hiện trạng hoặc khu mới phát triển. Chỉ tiêu sử dụng các loại đất trong khu dân dụng như sau: Nhà ở: 15 - 29m2/người, phục vụ công cộng 16 – 18 m2/người Cây xanh, thể dục thể thao 13 – 17m2/ người, đường, quảng trường chiếm 8 – 13m2/người. - Khu công nghiệp, tiều thủ công nghiệp chiếm 7 – 25% diện tích đất toàn đô thị với chỉ tiêu khoảng 15 – 20m2/người diện tích cho công nhân là 23,5 - 136,4m2/ người. * Chỉ tiêu qui định như sau: + Đất xây dựng nhà máy:50-75% + Đất dành cho thiết bị phụ trợ, xưởng, dịch vụ quản lí:5-10% + Đất cây xanh tập trung:10-12% + Đất giao thông:5-10% + Đất cách ly khoảng cách:50-30 m. - Khu kho tàng: chiếm từ 2 - 6% đất xây dựng đô thị với tiêu chuẩn 3 - 5m2/người trong đó diện tích dành cho xây dựng công trình không được vượt quá 60%. - Đất giao thông đối ngoại: Chiếm khoảng 10% toàn bộ đất đô thị, đường sắt cần bố trí cách khu dân cư tối thiểu là 100m, cảng 50 m, đường phố chính là 200m, sân bay cách đô thị không 5 - 30Km tuỳ thuộc vào từng loại. - Đất cây xanh, thể dục thể thao: đối với đô thị lớn: 15 - 20m2/người đô thị nhỏ và trung bình 7 - 15m2/người và đô thị nghỉ mát là 30 - 40m2/người đối với các khu cây xanh tập trung, qui mô xác định như sau: + Công viên cấp thành phố: 8 - 10 ha + Công viên khu vực ở: 1- 3 ha + Công viên rừng: 30 - 40 ha Đối với đô thị nhỏ, trung bình chỉ tiêu đất công viên rừng là 50m2/người đô thị lớn và rất lớn là 100 - 200m2/người - Đất khu trung tâm đô thị: được xác định theo chỉ tiêu là 3 - 5m2/người trong đó đất giao thông các loại chiếm lớn hơn 50%. - Các chỉ tiêu sử dụng đất áp dụng khi lập quy hoạch chi tiết đô thị. - Diện tích: toàn bộ khu đất lập qui hoạch chi tiết được xác định trong phạm vi ranh giới lập qui hoạch chi tiết. - Diện tích Brulto là diện tích toàn bộ khu đất lập quy hoạch, trong đó có cả đất dành để xây dựng các công trình thuộc thành phố. - Diện tích Neto là diện tích dành để xây dựng các công trình thuộc khu đất đó. - Các chỉ tiêu cần xác định + Chỉ tiêu đất: Loại thấp : 2000 người/ha Trung bình: 300 - 600 người/ ha Cao : 600 - 7800 người/ha + Chỉ tiêu ở: Thấp : 9m2/người Trung bình: 12m2/người Cao : 18m2/người + Mật độ xây dựng: 1 - 4 tầng: 36 - 40% 5 tầng: 25 - 30% >9 tầng: 11 - 15% 3.14. Phương pháp dự báo một số loại đất chính trong khu vực đô thị 3.14.1. Dự báo nhu cầu đất phát triển đô thị Nhu cầu đất phát triển đô thị có thể tính theo công theo công thức sau: Z=N.P Trong đó : Z: Là diện tích đất phát triển đô thị N: Số dân thành thị hiện trạng P: Định mức đất dùng cho một khẩu đô thị năm qui hoạch (Nguồn: Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng qui hoạch sử dụng đất ) Ví dụ: ở Việt Nam mức đất đô thị cho các đô thị loại 3 và 4 là 70-80m2/người. 3.14.2. Dự báo nhu cầu đất phát triển giao thông Diện tích cần dùng cho phát triển giao thông có thể xác định căn cứ vào mối tương quan giữa lưu lượng hàng hoá vận chuyển trong năm và diện tích chiếm đất của mạng lưới giao thông tính theo công thức sau: Trong đó: D: diện tích đất cần cho giao thông Yn: Trình độ phát triển nền kinh tế quốc dân năm qui hoạch Yo: Trình độ phát triển nền kinh tế quốc dân năm hiện trạng R: Hệ số co dãn lưu lượng hàng hoá vận chuyển trong năm No: Lưu lượng hàng hoá vận chuyển năm hiện trạng E: Diện tích đất chiếm cho một đơn vị lưu lượng hàng hoá vận chuyển (Nguồn: tài liệu đào tạo, bồi dưỡng quy hoạch sử dụng đất) 3.14.3. Dự báo đất phát triển công nghiệp Căn cứ vào yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự án khả thi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, các ngành sẽ tự xác định nhu cầu diện tích đất cho phát triển công nghiệp theo công thức sau: Trong đó: Ps: tổng diện tích khu đất cần sử dụng Px: diện tích xây dựng các công trình Mx: mật độ xây dựng. Mật độ xây dựng Mx càng lớn thì mức độ tiết kiệm đất càng cao trong công nghiệp, Mx có thể dao động từ 17-74%. (Nguồn: tài liệu đào tạo, bồi dưỡng quy hoạch sử dụng đất) 3.15 . Các nguyên tắc cơ bản thiết kế qui hoạch xây dựng đô thị 3.15.1. Lựa chọn đất đai xây dựng đô thị - Các đô thị được xây dựng sẽ tồn tại nhiều thế kỷ cho nên việc lựa chọn đất đai cho xây dựng đô thị là một nhiệm vụ hết sức quan trọng, giải quyết đúng đắn nhiệm vụ ấy sẽ giải quyết tốt những vấn đề sản xuất, sinh hoạt của dân cư cũng như các vấn đề kinh tế trong công tác xây dựng và quản lí đô thị. Khi lựa chọn đất đai phải chú ý tới yêu cầu bố trí hợp lí giữa tất cả các thành phần đất đai của đô thị (đất ở, đất công nghiệp, đất giao thông, đất cây xanh, đất thể thao ) phải đánh giá đúng mức lợi ích phát triển của toàn bộ đô thị. * Những yếu tố thiên nhiên ảnh hưởng trực tiếp tới việc lựa chọn đất đai để xây dựng đô thị bao gồm: + Điều kiện khí hậu và tác động của nó trong xây dựng đô thị - Khí hậu nước ta mang tín