Chuyên đề Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được. + Lên chương trình, thời gian biểu công tác. + Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định. Bước 3:Thu thập tài liệu Các loại tài liệu thu thập bao gồm: + Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu. + Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh. + Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê… + Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa… + Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin. Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành: + Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đén giá trị của TS cần định giá. + Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó. + Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ. + Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Ước tính giá trị: + Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. + Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của TS, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng 1 hay nhiều phương pháp định giá. Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra. Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. Bước 6:Báo cáo định giá Yêu cầu đối với báo cáo định giá: + Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá. + Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá. Nội dung báo cáo định giá: Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng. Song một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đủ các nội dung sau: 1. Trình bày chính xác mục đích,nhiệm vụ định giá. 2. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý. 3. Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được. 4. Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng. 5. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiên thị trường làm cơ sở để định giá. 6. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận và các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp. 7. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. 8. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực. 9. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính. 10. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 1. Tổng quan về Ngân hàng Công Thương Việt Nam. 1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn – phường Quang Trung – Quận Đống Đa – Hà Nội. CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua rất nhiều giai đoạn, các giai đoạn này có thể được khái quát như sau: Năm 1955 – 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội. Năm 1957: Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điếm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa có trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội. Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước. Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. Năm 1993 Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đã có hiệu quả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN NHCT Đống Đa. Trong những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín được nhiều bạn hàng đánh giá cao. Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có phần đóng góp rất lớn của chi nhánh NHCT Đống Đa. Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm 1995, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai, năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhánh đã được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”. Đến nay NHCT Đống Đa đã trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, là con chim đầu đàn trong hệ thống NHCT Việt Nam. 1.1.2. Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch P.KH 1: Phòng khách hàng số 1 P.KH 2: Phòng khách hàng số 2 P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân P.KT: Phòng Kế toán P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị P.TTXNK: Phòng thanh toán xuất nhập khẩu QTK: Quỹ tiết kiệm. G I Á M Đ Ố C PHÓ GIÁM ĐỐC 1 PHÓ GIÁM ĐỐC 2 PHÓ GIÁM ĐỐC 3 P.KH 2 P.KTKSNB PHÓ GIÁM ĐỐC 4 P.TCHC P.KH 1 P.QLRR P.KHCN P.CVCN HĐV QTK P.QLNCVĐ P.TTKQ P.TTĐT P.GD Kim Liên P.GD Cát Linh P.THTT P.TTXNK P.KT 1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh - Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 4 phó giám đốc, thực hiện chức năng điều hành, quản lý chung toàn chi nhánh và có quyền quyết định cao nhất. - Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay. - Phòng khách hàng cá nhân: Thực hiện cho vay cá nhân và huy động vốn. - Phòng khách hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tín dụng cho các doanh nghiệp lớn, tiến hành thẩm định khách hàng và cung cấp các sản phẩm tín dụng cho các khách hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tín dụng, theo dự án, bảo lãnh,…Đồng thời theo dõi và xử lý các khoản tín dụng này theo quy định của ngân hàng NN và NHCT việt Nam. - Phòng khách hàng số 2: Có chức năng và nhiệm vụ tương tự như phòng khách hàng số 1. Tuy nhiên đối tượng khách hàng giao dịch là các donh nghiệp vừa và nhỏ. - Phòng quản lý nợ có vấn đề: Quản lý, tham mưu cho Ban giám đốc đối với các khoản nợ có vấn đề (nợ xấu). - Phòng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý và lưu chuyển tiền. - Phòng thông tin điện toán: Có chức năng quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa đường dây mạng. - Phòng giao dịch Kim Liên: Có chức năng như 1 ngân hàng con, có quyền tự quyết đối với các món vay nhỏ hơn 500 triệu. Nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính. - Phòng giao dịch Cát Linh: Có chức năng tương tự như phòng giao dịch Kim Liên. - Phòng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giám đốc chính sách marketing, quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho Ban giám đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn. - Phòng thanh toán xuất nhập khẩu: Hỗ trợ các nghiệp vụ liên quan đến xuất nhập khẩu.Mở L/C thanh toán quốc tế. - Phòng kế toán: Thực hiện thanh toán, nhận trả và chuyển trả tiền. - Phòng kiểm tra-kiểm soát nội bộ: Phòng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam, thay mặt Tổng giám đốc giám sát hoạt động ngân hàng chi nhánh. - Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm, quản lý trang thiết bị. - Quỹ tiết kiệm: Gồm có 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác quận Đống Đa, có chức năng huy động vốn. 1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh 1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh: - Kết quả hoạt động kinh doanh Ngân hàng công thương Đống Đa là một chi nhánh thuộc hệ thống NHCT Việt Nam hoạt động trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của cả nước. Đây là điều kiện rất thuận lợi trong việc tiếp cận và tiếp thị khách hàng. Tuy nhiên đây lại là địa bàn có sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng trực tiếp sự biến động kinh tế xã hội. Năm 2007 là năm rất khó khăn của chi nhánh do gánh nặng của nợ xấu và lỗ lũy kế của năm 2006 lớn. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh đã vượt qua khó khăn hoàn thành được các chỉ tiêu quan trọng như huy động vốn vượt 7% kế hoạch, cải tiến được chất lượng tín dụng, thu hồi được nhiều khoản nợ đã được xử lý rủi ro, hoàn thành vượt mức công tác phát hành thẻ. Kết quả này được thể hiện qua bảng sau: Bảng 1: Kết quả kinh doanh của chi nhánh tính đến 31/12/2007 Đơn vị tính: Tỷ đồng STT Các chỉ tiêu chính Kế hoạch năm 2007 Thực hiện năm 2007 % thực hiện so với kế hoạch 1 Tổng nguồn vốn huy động 3650 4503 123 2 Tổng dư nợ 1620 1198 74 3 Thu dịch vụ phí 9 10,749 119 4 Lợi nhuận hạch toán 84 120,229 143 5 Phát hành thẻ E-Partner 5092 thẻ 9083 thẻ 178 Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa - Tình hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS: Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt là BĐS. So với tín chấp, BĐS làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Năm 2007 dư nợ cho vay có BĐS đạt 31% so với kế hoạch (kế hoạch 62%). Dựa vào số liệu thống kê thì vẫn còn khá lớn các khoản vay không có BĐS. 1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động - Công tác huy động vốn: Tính đến 31/12/2007 tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 123% tăng 853 tỷ đồng. Trong năm 2007, do giá vàng và giá bất động sản biến động mạnh và tăng cao nên một phần vốn đã chảy qua kênh đầu tư này, mặt khác sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt vì vậy viêc huy động vốn rất khó khăn. Tuy nhiên do chi nhánh đã làm tốt công tác phục vụ khách hàng, cải tiến phong cách phục vụ thuận lợi, nhanh chóng; có nhiều hình thức chăm sóc khách hàng đa dạng, đáp ứng yêu cầu gửi tiền của dân cư và các tổ chức kinh tế, vì vậy nguồn vốn huy động đã liên tục tăng. Chi nhánh đã triển khai đa dạng hóa các hình thức huy động như: huy động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiêm dự thưởng, tiết kiệm lãi suất bậc thanh…Mặt khác, chi nhánh còn tích cực tìm kiếm, chăm sóc các khách hàng chiến lược có nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi nhánh. Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam… - Hoạt động tín dụng: Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 74%. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%). - Tình hình nợ xấu: Nhờ những biện pháp tích cực, trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã xử lí rủi ro. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm. Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách. - Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh đối ngoại: Trong năm qua NHCT Đống Đa đã làm tốt công tác dịch vụ về thanh toán quốc tế như: Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạng Swift và chuyển tiền Western Union. Dịch vụ phát hành và thanh toán L/C,nhờ thu nhập khẩu… Các dịch vụ mua bán ngoại tệ. Nhờ vậy mà trong năm 2007, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế và bảo lãnh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phí) và lãi kinh doanh ngoại tệ đạt 482 triệu đồng. - Công tác tiền tệ kho quỹ: Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy ra mất mát, sai sót. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác. Tài sản thế chấp được đảm bảo an toàn, khớp đúng. Năm 2007, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt: 7.358 tỷ đồng. Ngoài ra còn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chi tiền mặt ngoại tệ đạt 68.299.795 USD và 11.017.857 EUR. - Công tác kế toán - tài chính: Trong năm doanh số thanh toán đạt 90.390 tỷ đồng, trong đó doanh số thanh toán không dùng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90%. Thu dịch vụ phí đạt 10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm 2006. Công tác lập, luân chuyển, kiểm soát chứng từ, hậu kiểm đúng quy trình và thu chi nội bộ đúng quy định của NHCT Việt Nam. Kết quả thu, chi tài chính năm 2007 như sau: + Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng + Tổng chi phí: 347tỷ 788 triệu + Trích dự phòng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng + Lợi nhuận sau trích dự phòng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng 2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản. Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS: - Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay . - Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn về trình tự, thẻ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá. - Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ. - Quyết định số 150/2007/QĐ-UB ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá Đất và phân loại đường trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 071/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 03/04/2006 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thương. - Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính. 2.2. Các loại BĐS tại Chi nhánh Tại Chi nhánh, hầu hết các tài sản đảm bảo cho vay là Bất Động Sản (Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất) chiếm khoảng 56% và máy, thiết bị chiếm khoảng 42,8%, giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng rất nhỏ khoảng 1,2% dư nợ cho vay có TSBĐ. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các loại máy, thiết bị là TSBĐ chủ yếu tại Chi nhánh NHCT Đống Đa xuất phát từ lý do: Đối với khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình thì TS lớn nhất của họ là Quyền sử dụng đất và TS gắn liền với đất như: nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng trên đất khác, cây trồng…nên TS này thường được đem thế chấp tại các Ngân hàng để vay vốn. Đối với khách hàng là các doanh nghiệp nhu cầu vay vốn của họ chủ yếu phục vụ cho việc thực hiện dự án, thực hiện sản xuất kinh doanh nên TS đem thế chấp của họ chủ yếu là các máy, thiết bị. Về phía Ngân hàng do nhu cầu về đất và nhà ở luôn có xu hướng tăng lên nên khả năng phát mại các TS này tương đối dễ dàng, Ngân hàng dễ dàng thu hồi được khoản vay khi người vay không có khả năng thanh toán đúng hạn. 2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã chấp nhận cho khách hàng vay vốn, Cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xác định mức cho vay. Tại chi nhành NHCT Đống Đa quy trình định giá BĐS trong tài sản đảm bảo cho vay được tiến hành qua các bước sau: - Bước 1: Thành lập tổ định giá + Thành phần của tổ định giá do Giám đốc NHCT quyết định nhưng tối thiểu phải có 2 cán bộ. Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 500 triệu đồng: Ngoài thành phần nêu trên,tổ định giá BĐS phải có thêm 1 lãnh đạo phòng tín dụng/Phòng khách hàng. Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 2 tỷ đồng hoặc đối với BĐS phức tạp: Ngoài các thành phần nêu trên, tổ định giá BĐS phải có thêm 1 người trong Ban giám đốc (không phải là người quyết định cho vay và nhận BĐS). + NHCV thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá BĐS trong trường hợp: Việc định giá BĐS vượt khả năng của ngân hàng. Các bên không thỏa thuận được giá trị BĐS Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình. - Bước 2: Xác định BĐS cần xác định giá trị là loại BĐS nào? Xác định các quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá. - Bước 3: Lên kế hoạch định giá Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS + Các tài liệu về BĐS như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, trích lục bản đồ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng, máy, thiết bị… + Các văn bản pháp luật có liên quan. + Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự BĐS cần định giá. + Tình hình cung - cầu loại BĐS đó trên thị trường. - Bước 4: Khảo sát thực tế Xác định vị trí của BĐS : Gần những đoạn đường nào? ở vị trí thuận tiện hay bất lợi? Quang cảnh môi trường xung quanh? Tổng diện tích đất được phép sử dụng? Tổng diện tích sàn xây dựng? Tổng diện tích đã sử dụng, chưa sử dụng? BĐS mới xây dựng hay đã xây dựng được nhiều năm? Mức độ hao mòn? Có hay không có tranh chấp? (Điều này thể hiện trong văn bản xác nhận của những người đang sống trong cùng khu vực đó) . Xu hướng phát triển của khu vực có BĐS đó trong tương lai… - Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được và ước tính giá trị của BĐS. + Đối với BĐS là đất: Sau khi tiến hành khảo sát thực tế, từ các tài liệu thu thập được cán bộ thẩm định tiến hành đối chiếu so sánh với các BĐS khác(Các BĐS có đặc điểm tương đồng với BĐS cần định giá, được giao dịch gần với thời gian định giá nhất) và có đối chiếu với khung giá đất do UBND Thành phố quy định. + Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Dựa vào các tài liệu thu thập được tiến hành đánh giá lại để xác định giá trị còn lại, giá trị của BĐS chính là giá trị còn lại. - Bước 6: Hai bên (Khách hàng vay và ngân hàng cho vay) thỏa thuận về giá trị ước tính của BĐS đã định giá. Khi hai bên không còn mâu thuẫn thì tiến hành kí hợp đồng. - Bước 7: Cán bộ định giá lập văn bản xác định kết quả định giá trong đó nêu rõ thời gian tiến hành thẩm định, tên của cán bộ thẩm định, các căn cứ để tiến hành thẩm định, giá trị của BĐS đã thẩm định. Quy trình định giá tại Chi nhánh NHCT Đống Đa được các cán bộ tín dụng tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện một cách bài bản, khoa học các thông tin, tài liệu thu thập được đã đáp ứng được nhu cầu định giá BĐS kịp thời và tương đối chính xác. Tuy nhiên, trên thực tế sự tác biệt giữa quyến sở hữu và quyền sử dụng không rõ ràng, nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng đã gây ra nhiều khó khăn cho cán bộ tín dụng trong việc thu thập tài liệu thẩm định giá trị BĐS. 2.4. Phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh Tài sản bảo đảm là BĐS được thế chấp tại Chi nhánh chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để định giá những tài sản này các bộ thẩm định của Chi nhánh đã tuân thủ theo đúng quy trình và phương pháp định giá BĐS. Cán bộ thẩm định sẽ kiểm tra và giữ các giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ thửa đất, Giấy xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất. Tiếp theo đó cán bộ thẩm định tìm hiểu các thông tin liên quan đến mảnh đất đó như: vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, có thuộc hay không thuộc diện quy hoạch, có hay không có tranh chấp, môi trường tự nhiên và môi trường xã hội xung quanh… Sau khi xác định diện tích hợp lệ ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất cán bộ thẩm định căn cứ theo khung giá đất do UBND Thành Phố Hà Nội đưa ra theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội và căn cứ vào thông tin thị trường thu thập được để xác định giá trị của đất. Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể khi thẩm định giá trị quyền sử dụng đất xét ví dụ sau: Tài sản đem thế chấp là toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà làm việc, nhà kho khung thếp tường gạch bao che, mái lợp tôn, sân bãi trên khu đất có diện tích 29.599 m2 tại thôn Huỳnh Cung – xã Tam Hiệp – huyện Thanh Trì – TP.Hà Nội. Hồ sơ gồm có: - Quyết định số 8250/QĐ-UB ngày 02/12/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc: cho phép Công ty Kim Khí Hà Nội (Tổng công ty Thép Việt Nam) thuê 29.599 m2 đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội để tiếp tục sử dụng làm kho, xưởng sản xuất kim khí. - Quyết định số 7390/QĐ-UB ngày 08/12/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc cấp giấy chững nhận quyền sử dụng đất tại xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội cho Công ty Kim khí. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X112342 ngày 08/12/2003 của UBND Thành phố Hà Nội, chứng nhận cho Công ty Kim khí Hà Nội được quyền sử dụng 29.599 m2 đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội trong thời hạn từ 1/1/1996 đến 1/1/2026 (thuê 30 năm). - Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp 1 tại thời điểm 31/12/2007. - Giấy nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước. Đặc điểm chính của tài sản: Quyền sử dụng đất: Đất thuê 30 năm, thời hạn thuê đất là thuê hàng năm, tổng diện tích 29.599 m2, trong đó 28.107,7 m2 làm kho xưởng sản xuất kim khí và 1.491,5 m2 để mở đường theo quy hoạch của Thành phố và hành lang bảo vệ tuyến điện cao thế, không được xây dựng công trình, khi Thành phố yêu cầu phải trả lại không điều kiện. Khu đất này có diện tích rộng, nằm trong khu vực đang quy hoạch mở rộng, một mặt tiếp giáp với đường giao thông sang khu đô thị mới Linh Đàm, mặt còn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thông. Phù hợp xây dựng khu đô thị, phù hợp xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay, Xí nghiệp 1 thuộc Công ty Kim khí Hà Nội đóng trụ sở giao dịch, văn phòng và kho bãi chứa hàng tại khu đất này. Ngoài ra, Xí nghiệp 1 còn cho 18 doanh nghiệp khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch. Tài sản trên đất: 2/3 diện tích khu đất được Công ty Kim Khí Hà Nội cho các doanh nghiệp khác thuê. Phần còn lại của khu đất được sử dụng làm địa điểm giao dịch và khu nhà kho chứa hàng của Công ty. Diện tích này đã được đầu tư xây dựng. Bao gồm: tường rào, cổng; trạm biến thế, bể nước, hệ thống cấp thoát nước; kho bãi để hàng, đường giao thông quanh kho, 1 khu nhà làm việc 2 tầng, 1 khu nhà làm việc 1 tầng, 5 khu nhà kho, nhà cân. Bảng 2: Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì Đơn vị tính : triệu đồng/m2 STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đường Ngọc Hồi VT1 VT2 VT3 VT4 1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750 + Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450 2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550 3 Đường vào Công An huyên Thanh Trì 3 510 2 700 1 800 1 350 4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Công An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng 4 230 3 100 2 000 1 550 5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn Văn Điển) 4 230 3 100 2 000 1 550 6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1