Chuyên đề Tác động của chính sách thuếđối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

n đất đai ngầm vẫn xuất hiện. Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản đã dần được hình thành, cụ thể như sau: - Luật đất đai năm 1993 quy định: Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh giá trị QSDĐ. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chếđối với tổ chức kinh tếđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuêđất. - Bộ Luật dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từĐiều 690 đến 744) quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ. - Pháp lệnh về nhàởđược ban hành ngày 26/3/1991, cùng với các Nghịđịnh số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhàở vàquyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghịđịnh số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhàở. Cùng với việc thể chế các quy định pháp luật vềđất đai, nhàở và các công trình xây dựng khác, Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật và biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trường bất động sản, cụ thể: - Nghịđịnh số 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghịđịnh này là quy định mức tối thiểu giá các loại đất để các địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) làm căn cứ xác định giá từng loại đất của địa phương mình. - Nghịđịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các loại đất. Nghịđịnh này thay thế Nghịđịnh số 80/CP ngày 6/11/1993. Nội dung cơ bản của Nghịđịnh 87/CP là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giá các loại đất. Căn cứ vào khung giáđất này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng khung giáđất cho địa phương mình để thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, giáđất do Nhà nước quy định là công cụ, biện pháp để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người tham gia giao dịch dân sự về bất động sản. Cùng với hệ thống pháp luật tài chính góp phần hình thành thị trường bất động sản trên đây, Nhà nước còn đưa ra nhiều biện pháp để tạo điều kiện hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển như: - Cho phép các địa phương sử dụng quỹđất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhàở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc xây dựng nhà tình nghĩa, khi giao nhà này Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đất. - Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhàở cao tầng, nhiều căn hộ. -Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà, Khi giao dịch đất cho doanh nghiệp thì tạm thời chưa thu tiền sử dụng đất, chỉ thu khi doanh nghiệp bán được nhà. - Cho phép thành lập các trung tâm môi giới, dịch vụ mua bán đất. -Thành lập quỹ phát triển nhàở tại các đô thị, mà trước hết làở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. 2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt nam. Thị trường bất động sản nước ta mặc dùđã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tếđang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế.Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế. 2.1.2.1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh. Có thểđánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính thức (Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuêđất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển nhượng QSDĐđã có kết cấu hạ tầng... Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản không cóđầy đủđiều kiện pháp lýđể tham gia vào các giao dịch trên thị trường chính thức. Theo ước tính hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%, thành phố Hồ Chí Minh là 60%. Theo số liệu của ngành địa chính thì ngay ở khu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộđược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ. Thêm vào đó là việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiêu khó khăn, thuế và phíđối với mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rườm rà... Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường không chính thức là phổ biến. Theo Luật đất đai năm 1993 và các chếđộ quản lý tài sản công của Nhà nước hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng mục đích. Nhưng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần diện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để cho thuê. Tương tự, các doanh nghiệp Nhà nước cũng đem tài sản vàđất đai được Nhà nước giao sử dụng cho thuê lại với số lượng khá lớn. Những hoạt động này đều không qua sự quản lý của Nhà nước, làm cho thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh. 2.1.2.2. Hàng hoá bất động sản cóđủđiều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng. Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhàở, công trình...). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tốđất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ. Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá "quyền sử dụng đất" được hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuêđối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch vềđất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thựck hiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng. Trong giai đoạn 1996 - 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹđất chuyên dùng cả nước). Lượng đất đai đãđược giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu tư phát triển . Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% sốđối tượng là 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% sốđối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% sốđối tượng và 75% diện tích đô thị, 52% sốđối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐđểđủđiều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật. Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Đểđược cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giáđất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4 loại là: nhàở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất...); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại...). Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhàở phát triển rất sôi động, lượng nhàở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhàở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhàở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tếđược khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhàởđể bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhàở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cảở nước có 701.409.505m2 nhà, trong đó nhàđô thị là 144.492.951m2, nhàở nông thôn là 556.916.590m2) nhưng lượng nhàở có chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà vàđất ở này, có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm 2000, Nhà nước bán nhàở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐ với 3.281.260m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhàở thuộc sở hữu Nhà nước. Biểu số 1: Tình hình bán nhàở thuộc sỏư hữu nhà nước. (Tính đến 31/12/2001) Địa phương Tổng quỹ nhàở thuộc sở hữu Nhà nước Sốđã bán (số liệu của 28 tỉnh, thành phố) Số lượng (căn) Diện tích (m2) Số lượng (căn) Diện tích (m2) Tổng số 425.874 25.553.392 59.993 3.281.260 Hà Nội 116.000 4.500.000 22.800 858.000 Hải phòng 12.441 950.000 1.000 37.000 TP. HCM 140.730 7.900.000 26.318 1.867.000 Đà nẵng 4.554 237.960 1.795 107.700 Các địa phương khác 152.149 11.965.432 8.080 411.560 (Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính). 2.1.2.3. Việc đầu cơ, nắm giữđất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường. Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được. Chính vì vậy, trong nền kinh tếđã xuất hiện những đối tượng đầu cơđất đai để kiếm lời. Hiện tượng đầu cơđất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như: xin giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch đô thị, khu dân cư, các công trình kết cấu hạ tầng... nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại người bán trông coi, bảo vệđể chờ giáđất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phương, trong số 13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đãđược thống kê thìđa số người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơđể bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đát không đúng mục đích được giao, được thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của cơ quan chức năng, tính đến hết tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê, với tổng diện tích là 14.036,3ha, nhưng mới xử lýđược 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha. Đối với cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chếđộ cũ hoặc được giao trước năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải nộp tiền thuêđất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng kiểm kê tài sản cốđịnh tại cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN (ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhàđất thuộc trụ sở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhàở (chiếm tới 26% tổng quỹđất được giao); các DNNN có tới 33% quỹđất sử dụng vào mục đích cho thuê, làm nhàở và không có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhàđất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN là 218.947.402m2, nhưng đã có tới 61.145.728m2được sử dụng vào các mục đích cho thuê, làm nhàở... còn 8.003.613m2 không có nhu cầu sử dụng nhưng không trả lại cho Nhà nước (biểu số 3). Việc đầu cơ, nắm giữ trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhàđất tại một số thành phố lớn bịđẩy lên rất cao một cách hợp lý. Cùng với "cơn sốt" bất động sản, giá nhàđất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhàđất đô thị và các vùng ven như "con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại" và có thể "sánh vai" với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh như sau: giáđất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đôtăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủđầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhàở. Biểu số 2: Tình hình quản lý, sử dụng nhà, đất của các cơ quan HCSN và DNNN trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. STT Chỉ tiêu Tổng số Chia ra Các cơ quan trên địa bàn thành phố Các cơ quan của thành phố Vềđất (cơ quan HCSN và DNNN) 218.947.402 36.032.628 182.914.744 Trong đó: - Sử dụng vào mục đích chính 30.892.684 118.905.378 - Sử dụng vào mục đích khác 149.798.062 4.544.373 56.601.355 - Chưa sử dụng, không cần dùng 61.145.728 595.572 7.408.041 Chia ra: 8.003.613 1 Các cơ quan HCSN: - Sử dụng vào mục đích chính 45.478.402 3.902.628 41.584.774 - Sử dụng vào mục đích khác 33.628.062 3.662.684 29.965.378 + Dùng cho sản xuất kinh doanh 6.131.852 39.232 6.092.620 + Cho thuê 245.562 13.306 232.256 + Làm nhàở 125.830 41.835 83.995 - Chưa sử dụng, không cần dùng 5.353.613 145.572 5.208.041 2 Các DNNN: 165.108.000 32.130.000 132.978.000 - Sử dụng vào mục đích chính 27.230.000 88.940.000 - Sử dụng vào mục đích khác: 116.170.000 4.450.000 50.190.000 + Cho thuê 54.640.000 400.000 7.080.000 + Sử dụng vào mục đích khác (đơn vị HCSN trong Tổng công ty, nhàở...) 7.480.000 47.160.000 4.050.000 43.110.000 II Về nhà (cơ quan HCSN): 6.746.892 1.269.657 5.477.235 Trong đó: - Làm việc 6.389.173 1.152.800 5.236.373 - Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ 268.213 54.869 213.344 - Làm nhàở 89.506 61.988 27.518 Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhàở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới do các công ty kinh doanh nhàở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất động sản trên thị trường tự do. Trong khi các công ty được hưởng rất nhiều ưu đãi như: không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi... Như vậy, những ưu đãi này không đến được với người dân bình thường. Một số biện pháp hành chính đưa ra nhưng ít có tính khả thi. Chẳng hạn như ngày 6/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về những nguyên tắc quản lý, xây dựng các khu đô thị mới, trong đó có quy định các dựán xây dựng nhàởđể bán, chủđầu tư phải dành 50% diện tích sàn xây dựng để bán cho cán bộ công nhân viên chức, người có thu nhập thấp với giá quy định của thành phố, phần còn lại mới bán ra thị trường những quy định này vẫn chưa đi vào cuộc sống. 2.1.2.4. Kinh doanh phát triển bất động sản đãđược hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Cùng với sự phát triển của các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản được phát triển ở hầu hết các địa phương: doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng vàđầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà)... Tuy nhiên, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh phát triển bất động sản chưa xuất hiện ở nhiều địa phương, ở những địa phương có doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi hơn về giao đất, giáđất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật... Tình hình này đã dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tếđầu tư kinh doanh phát triển bất động sản. 2.1.2.5. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém. Sự yếu kém của hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt sau: · Chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, QSDĐ (đăng ký ban đầu vàđăng ký chuyển dịch). Hiện tại đăng ký ban đầu về QSDĐđược thực hiện ở 3 cấp (xã, huyện, tỉnh); đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác lại chưa có hướng dẫn cụ thể về cơ quan đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký. Đăng ký giao dịch lại chưa được quy định cụ thể rõ ràng. Theo Bộ luật dân sự, Điều 691 quy định: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền vàĐiều 692 quy định: việc chuyển nhượng QSDĐ phải được làm thủ tục đăng ký tai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng đến nay, chưa có một cơ quan đăng ký thống nhất, chưa triển khai cụ thể những quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai vềđăng ký tài sản, đăng kýđất đai. · Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn rất cần thiết đểđảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Những thông tin cần thiết gồm: - Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của người có bất động sản cần giao dịch. - Dựđịnh của Chính phủ và UBND địa phương về sử dụng đất đai (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản đó. - Những hạn chế của việc sử dụng bất động sản. - Thông tin về giáđất, bất động sản trên thị trường... v.v... Những dịch vụ cần cho giao dịch thị trường bất động sản gồm: - Làm thủ tục chuyển dịch, cho thuê bất động sản... - Lập hợp đồng cho các giao dịch - Tư vấn pháp luật - Tư vấn về giá (định giá) bất động sản: giá mua, giá thuê, định giá thế chấp, định giá góp vốn... v.v... Tuy nhiên cho đến nay, các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được hoặc chưa làm tốt các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin về tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản. ·Chưa nhận thức đầy đủ về thị trường bất động sản, dẫn đến chồng chéo trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Sự xuất hiện của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan của sự phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên, nhưđã phân tích ở trên, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường màởđó thực hiện các giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác. Người bán bất động sản không bán đất mà bán quyền và lợi ích thu được từ việc sử dụng đất. Đây là sự khác biệt về bản chất giữa thị trường bất động sản ở nước ta với các nước khác. Nhà nước vừa là người quản lý xã hội, vừa là người đại diện chủ sở hữu, có vai trò như thế nào đối với thị trường bất động sản vẫn đang là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Cũng chính vì thế mà mỗi cơ quan Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ của mình triển khai những công việc đó có tính chất chuyên ngành nhiều hơn là gắn liền với thị trường bất động sản dẫn đến chồng chéo. Ngành xây dựng thì cho rằng mình có nhiệm vụ quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý giá xây dựng, quản lý nhà... Và như vậy, việc đăng ký nhà, công trình phải do ngành xây dựng đảm nhiệm, kể cả quy hoạch xây dựng thìđất đai cũng nằm trong đó, cho nên khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, ngành xây dựng cấp luôn cả giấy chứng nhận QSDĐ. Ngành tư pháp thì cho rằng, đăng ký tài sản ởđây làđăng ký sở hữu tài sản. Việc này ở các nước đều đăng ký tại cơ quan pháp luật, do đóở nước ta, nhiệm vụ này cũng do cơ quan pháp luật đảm nhiệm. Ngành địa chính thì cho rằng mọi việc có liên quan đến đất đai đều do ngành địa chính thực hiện... 2.1.3. Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam. 2.1.3.1. Sử dụng đất đai và bất động sản kém hiệu quả, lãng phí. Hoạt động sôi động của thị trường bất động sản không chính thức nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước. Thêm vào đó là tình trạng đầu cơồạt vào đất đai, bất động sản làm cho một khối lượng lớn bất động sản bị găm giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được sử dụng vào mục đích phát triển sản xuất - kinh doanh và nâng cao đời sống dân cư. Đồng thời, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà cửa tràn lan, tùy tiện, trái quy hoạch, lấn chiếm khá phổ biến. 2.1.3.2. Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội. Biến động phức tạp của thị trường bất động sản, sự tăng vọt về giá cả, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về bất động sản... đã tạo điều kiện cho một số cá nhân, tổ chức giàu lên một cách nhanh chóng. Trong khi đó, phần lớn nhân dân lao động, cán bộ công chức có thu nhập trung bình và thấp càng khó cóđiều kiện để cải thiện đời sống, gây phân hoá và bất bình đẳng trong xã hội. Bên cạnh đó, nhiều hiện tượng tiêu cực, tham nhũng nảy sinh như: giao đất, cho thuêđất không đúng thẩm quyền, tranh chấp, lấn chiếm, khiếu kiện, nhiều vụán lớn liên quan đến đất đai, bất động sản đã xảy ra khá phổ biến. 2.1.3.3. Hạn chế trong việc huy động các nguồn lực tài chính. Hầu hết các giao dịch về bất động sản đều diễn ra trên thị trường không chính thức và không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, cho nên Nhà nước đã mất một khoản thu lớn liên quan đến các giao dịch bất động sản. Theo thống kê của Tổng cục thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ 1996 đến 2000 bình quân là 4.645 tỷđồng/năm. Tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế, tương đương với việc Nhà nước thất thu trên 10.383 tỷđồng hàng năm. Không những thế, giá cả bất động sản liên tục tăng mạnh gây sức ép đối với chi ngân sách trong việc chi đền bù giải phóng mặt bằng, chi hỗ trợ các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp thuê hoặc mua nhàở. Mặt khác, hầu hết các bất động sản không cóđầy đủ thủ tục pháp lýđể giao dịch trên thị trường chính thức, do đó, nguồn lực to lớn về bất động sản khó có thể chuyển hoá thành tài sản tài chính để huy động các nguồn lực tài chính đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh như: thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh... 2.1.3.4. Giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn. Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, nếu lượng tiền này được huy động tập trung đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh, đổi mới thiết bị công nghệ của nền kinh tế thông qua các kênh huy động trên thị trường tài chính sẽ góp phần đáng kể nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế. Tuy nhiên, do những biến động phức tạp trên thị trường bất động sản, giá bất động sản liên tục tăng cao, tạo nên kỳ vọng siêu lợi nhuận nên một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân cưđầu tư vào bất động sản thay vìđầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Cũng do giá bất động sản tăng cao một cách phi lý do hoạt động đầu cơ, tăng chi phí cho hoạt động sản xuất kinh doanh, gây tác động tiêu cực không nhỏđến sức cạnh tranh của nền kinh tế. 2.2. THỰCTRẠNGCHÍNHSÁCHTHUẾĐỐIVỚISỰPHÁTTRIỂNTHỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN. 2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp. Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đãảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuếđối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp. Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất vàđịnh suất thuế. Do việc cấp GCN QSDĐđối với đất nông nghiệp, đất trồng rừng đã cơ bản hoàn thành, nên việc quản lýđối tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Kết quả cụ thể như sau: Biểu số 3: Kết quả thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. TT Chỉ tiêu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 1 Sốđối tượng nộp thuế 11.575.733 11.742.137 11.893.987 11.912.195 2 Diện tích đất tính thuế (ha) 4.778.807 4.937.310 4.951.524 4.956.278 3 Số thuế thu được (triệu đồng) 1.776.000 691.000 540.000 520.000 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) 2.2.2. Thuế nhà, đất Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhàđầu tư thìđất đai thực sự trở thành nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh tế của đất đai vào ngân sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tă