Chuyên đề Thẩm định các dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Thủ Đô giai đoạn 2007-2008. Thực trạng và giải pháp

Cơ cấu vốn 1 TSCD/TTS 20% 35.8% 2 TSLD/TTS 80% 64.2% Nguồn: Phòng kế toán Công ty TNHH Đông Dương -Về khả năng thanh khoản: Khả năng thanh toán ngắn hạn của Công ty năm 2006 là: 3.1 lần. năm 2007 là: 0.99 lần; 11 tháng năm 2008 là: 1.14 lần Điều đó chứng tỏ việc thanh toán các khoản nợ ngắn hạn Công ty không gặp khó khăn. Khả năng thanh toán nhanh của Công ty năm 2006 là 0.29 lần năm 2007 là: 0.68 lần tăng hơn so với năm 2006 , 11 tháng năm 2008 là: 0.19 lần điều này chứng tỏ Công ty đã chú trọng hơn đến các khoản phải thanh toán nhanh trong năm 2006 và năm 2007 nhưng 11 tháng năm 2008 công ty lại gặp khó khăn về việc thanh toán ngay khi cần trả nợ. Công ty cần có kế hoạch chủ động trong việc kế hoạch trả nợ khi đến hạn trả để không gặp khó khăn về tài chính. -Các chỉ số hoạt động: Trung bình là 1 vòng một năm đối với Công ty mới đảm bảo. Vòng quay vốn lưu động là rất chậm năm 2006 là 0.46 vòng. Năm 2007 đã tăng là: 0.73 vòng. 11 tháng năm 2008 là: 1.12 vòng. Điều này chứng tỏ công ty đã có cố gắng luân chuyển vốn tăng vòng quay của vốn lưu động. Vòng quay hàng tồn kho chậm, điều này do đặc thù kinh doanh của Công ty là phụ thuộc vào tiến độ thi công của các công trình xây dựng nhà trung cư cao tầng. Trong 2006 vòng quay là: 0.53, năm 2007 là: 0.69 vòng. 11 tháng năm 2008 là: 0.83 vòng. Đây là do các công trình mà Công ty tham gia đang dở dang chưa hoàn thiện nên Công ty chưa thể bán các căn hộ. Việc để đọng vốn ở khâu này cũng ảnh hưởng nhiều đến khả năng quay vòng vốn. Vòng quay các khoản phải thu của Công ty là tương đối ổn định và tăng vào năm 2007. Năm 2006 là 1.96 vòng. Năm 2007 là 3.77 vòng. Công tác thu hồi các khoản nợ của Công ty được duy trì và hiệu quả tốt. -Khả năng sinh lời của tổng tài sản và vốn chủ sở hữu nhìn chung là thấp do lợi nhuận thu được thấp so với tổng tài sản và vốn chủ sở hữu. Kết luận: Qua phân tích các chỉ tiêu tài chính trên thấy Công ty TNHH Đông Dương có tình hình kinh doanh khá. - Về quan hệ tín dụng với các tổ chức tín dụng khác: Đến 30/11/2008 Công ty đang có quan hệ tín dụng với 07 tổ chức tín dụng: Ngân hàng No&PTNT Đống Đa, Công ty tài chính Công nghiệp tàu thủy, Công ty cho thuê tài Chính II, Texcombanks, Ngân hàng Hàng Hải, Ngân hàng đầu tư phát triển Đông Đô, Công ty cho thuê tài chính Quốc tế Việt Nam. Với tổng dư nợ là 189.296 trđ, trong đó trung hạn: 130.468 trđ và ngắn hạn: 58.828 trđ. *Xem xét hồ sơ vay vốn: -Giấy đề nghị vay vốn của công ty TNHH Đông Dương - Dự toán thiết kế xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh * Xem xét các căn cứ pháp lí xây dựng dự án: đầy đủ ( có các quyết định,văn bản kèm theo) 1.2.4.2.Thẩm định sự cần thiết của dự án Khi tiến hành thẩm định dự án, trước hết ngân hàng phải xem xét đến các mục tiêu, định hướng của dự án bởi vì dự án được thực hiện sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống nhân dân, đến toàn bộ nền kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến cung cầu hàng hoá, hoạt động xuất nhập khẩu trong nước, môi trường tự nhiên... Như vậy, cần phải thẩm định đánh giá xem xét dự án có thật sự cần thiết trong tình hình hiện nay không, có phù hợp với xu hướng phát triển ngành của vùng, đất nước không, có tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch đầu tư, định hướng phát triển của bộ ngành... Muốn vậy, ngân hàng cần đối chiếu mục tiêu và phương hướng phát triển của dự án với mục tiêu, định hướng chung của ngành, địa phương và những quyết định của nhà nước trong tương lai. Tuỳ theo từng dự án theo đuổi mục tiêu nào mà ngân hàng sẽ chú trọng đến mục tiêu đó. Song điều quan trọng là dự án đã đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, ngân hàng và xã hội. Trong dự án đầu tư xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh, cán bộ tín dụng nhận thấy các doanh nghiệp mới khởi nghiệp có xu hướng tiết kiệm chi phí và các doanh nghiệp nước ngoài mới bước vào thị trường Việt Nam muốn tìm một văn phòng đầy đủ tiện nghi và thuận tiện. Do đó văn phòng ảo với dịch vụ cho thuê chỗ làm việc, không gian hội họp và rất nhiều tiện ích đi kèm là một lựa chọn tối ưu. Để đáp ứng nhu cầu đó, Công ty TNHH Đông Dương đã xây dựng kế hoạch đầu tư này. 1.2.4.3. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án Thị trường là một trong những khía cạnh vô cùng quan trọng có thể làm nên sự thành công cũng như thất bại của dự án, từ đó trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của dự án. Vì vậy, khi tiến hành thẩm định khía cạnh thị trường của dự án thì cán bộ thẩm định cần xem xét một cách đầy đủ, chính xác từng nội dung phân tích nhu cầu thị trường về sản phẩm của dự án: -Khái quát mức độ thoả mãn cung cầu thị trường tổng thể của dự án -Kiểm tra lại việc xác định thị trường mục tiêu đã đúng đắn chưa -Xem xét sản phẩm của dự án trên tất cả các phương diện: từ kiểu dáng, mẫu mã, giá thành, vòng đời của sản phẩm,… đến vấn đề tiếp thị, tiêu thụ, phân phối sản phẩm, khả năng cạnh tranh… Trong dự án đầu tư xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh, cán bộ tín dụng nhận thấy các văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội ngày càng khan hiếm, giá thuê ngày một tăng nên việc Công ty TNHH Đông Dương đầu tư 01 sàn văn phòng với tổng diện tích 550m2 được sử dụng làm địa điểm để các Công ty có nhu cầu thuê làm văn phòng ảo là hoàn toàn khả thi. 1.2.4.4. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án Đây là một vấn đề khá phức tạp, nó đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có những hiểu biết nhất định về các vấn đề kỹ thuật của dự án, từ đó mới đưa ra được những nhận xét chính xác về phương diện kỹ thuật của dự án. Khi thẩm định phương diện kỹ thuật của một dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn nói riêng, cán bộ thẩm định đi vào nghiên cứu các nội dung sau: - Đánh giá công suất của dự án: xem xét công suất lựa chọn và mức sản xuất hàng năm đã phù hợp với nhu cầu của thị trường, nội lực của doanh nghiệp, khả năng cung ứng đầu vào… hay chưa. -Xem xét vấn đề công nghệ, thiết bị của dự án: với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay thì công nghệ được lựa chọn cho dự án phải là những công nghệ đã thành công trong thực tế quy mô sản xuất đại trà. Vì thế, cán bộ thẩm định cần phải có những hiểu biết về các nhà sản xuất đã sử dụng những công nghệ tương tự. Nếu công nghệ đó lần đầu tiên được áp dụng trong nước thì cần phải chú ý đến kết luận của cơ quan giám định công nghệ. Bên cạnh đó, công nghệ được lựa chọn phải có mức độ hiện đại và phù hợp với diều kiện Việt Nam hiện nay. +Với những công nghệ mới đưa vào Việt Nam thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề chuyển giao công nghệ và chế độ bảo hành thiết bị. +Kiểm tra các vấn đề: uy tín của nhà cung cấp, giá cả, phương thức giao hàng, mức tiêu hao nguyên liệu… -Thẩm định việc cung cấp các yếu tố đầu vào: Cần phải kiểm tra, tính toán lại nhu cầu sử dụng nguyên nhiên vật liệu của dự án, đảm bảo cho dự án có thể hoạt động theo đúng công suất. Ngoài ra, việc xem xét các vấn đề xung quanh việc cung cấp nguyên vật liệu cũng rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sản phẩm của dự án làm ra. Vấn đề giá cả và chất lượng của nguyên vật liệu phải được đặt lên hàng đầu, nó phụ thuộc vào nguồn cung cấp, phương thức vận chuyển, tính thời vụ của nguyên vật liệu, yêu cầu và khả năng đáp ứng về chất lượng nguyên vật liệu. -Thẩm định về lựa chọn địa điểm xây dựng dự án: Vì không thể dễ dàng di chuyển các công trình đã đầu tư từ nơi này sang nơi khác nên việc lựa chọn địa điểm xây dựng dự án có ảnh hưởng lớn đến thành công hay thất bại của dự án. Nhất là các dự án khai thác sử dụng tài nguyên khoáng sản, cần phải kiểm tra thăm dò kĩ hàm lượng cũng như chất lượng tài nguyên để đảm bảo dự án có thể hoạt động theo đúng công suất với số năm tồn tại của nhà máy theo dự kiến trong dự án. Để thực hiện lựa chọn địa điểm đầu tư đúng cần phải dựa vào những căn cứ khoa học và hệ thống các chỉ tiêu kinh tế, xã hội, môi trường…, từ đó lựa chọn được địa điểm đầu tư hợp lý nhất, khai thác được tối đa lợi thế vùng và không gian đầu tư cụ thể, góp phần nâng cao hiệu quả vốn đầu tư. Cần chú ý các vấn đề sau: +Sự phù hợp của dự án với các quy hoạch của địa phương, của nhà nước. +Khả năng thực thi việc giải phóng mặt bằng, đền bù, từ đó ước lượng chi phí và thời gian. +Khoảng cách với nơi cung cấp nguyên vật liệu chính của dự án và nơi tiêu thụ sản phẩm cũng như điều kiện giao thông tại đó. +Diện tích mặt bằng có đáp ứng được khả năng mở rộng của dự án, của doanh nghiệp trong tương lai hay không. -Thẩm định các giải pháp thực hiện dự án: +Về tiến độ thực hiện dự án: điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân cho vay và thu nợ của ngân hàng. Cần xác định rõ những hạng mục quan trọng ưu tiên tập trung hoàn thành trước, từ đó nâng cao hiệu quả vốn đầu tư, có thể trả nợ ngân hàng đúng thời hạn và số lượng. +Xem xét các giải pháp xây dựng: kiến trúc, kết cấu, công nghệ và tổ chức xây dựng. Trong dự án đầu tư xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh, cán bộ tín dụng đã đi sâu vào thẩm định địa điểm xây dựng dự án và kết cấu xây dựng: Dự án được xây dựng tại địa điểm số 1 Phạm Huy Thông – Ba Đình – Hà Nội, nằm trên trục đường lớn, giao thông thuận tiện . Kết cấu xây dựng dự án như sau: - Chỗ ngồi :2m2/chỗ ngồi x 100 chỗ ngồi - Địa điểm tổ chức các cuộc họp của các Công ty và hội nghị khách hàng: + Phòng họp loại nhỏ dự kiến : 4 phòng x 15m2/phòng + Phòng họp loại to dự kiến :03 phòng x 50 m2/phòng - Diện tích quán bar khoảng 30m2 phục vụ ăn uống, đồ ăn nhanh... - Các dịch vụ khác của Công ty TNHH Đông Dương. Vậy, kết cấu trên đã được tính toán hợp lý để mang lại hiệu quả cao nhất cho chủ đầu tư. 1.2.4.5.Thẩm định phương diện tổ chức, quản lí thực hiện dự án: Cán bộ thẩm định phải xem xét hình thức tổ chức quản lý dự án, đánh giá nguồn nhân lực được sử dụng trong dự án: về số lượng,chất lượng, kế hoạch đào tạo, sử dụng…Từ đó đưa ra những nhận xét và lời khuyên giúp cho chủ đầu tư nâng cao hiệu quả công cuộc đầu tư. 1.2.4.6.Thẩm định tài chính dự án: Đối với chủ thể là ngân hàng thì việc phân tích khía cạnh tài chính của dự án là vô cùng quan trọng vì nó cho biết hiệu quả tài chính cũng như khả năng trả nợ của dự án. Từ đó là căn cứ quan trọng để ra quyết định có cho dự án vay vốn hay không.Cán bộ thẩm định cần xem xét các nội dung sau: * Xem xét tổng vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để thiết lập và đưa dự án đi vào hoạt động. Nó là cơ sở để lập kế hoạch và quản lí vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án. Người thẩm định cần xem xét nó bao gồm những khoản mục chi phí nào, phương pháp tính ra sao, người lập dự án đã tính đúng và đủ chưa. Sau đó, cần kiểm tra việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án. * Xem xét nguồn vốn: - Cần xem xét tỉ lệ vốn tự có và vốn đi vay: hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Tuy nhiên, đối với dự án có triển vọng thì hệ số này có thể vào khoảng 2/3 là được. - Kiểm tra kế hoạch huy động nguồn vốn: về thời điểm và khả năng thực hiện nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư của dự án. * Xem xét các khoản chi phí hàng năm của dự án: -Chi phí nguyên nhiên vật liệu -Chi phí nhân công -Khấu hao -Chi phí trả lãi vay, thuế… * Kiểm tra giá bán sản phẩm đã hợp lí chưa, từ đó xác định doanh thu: Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Doanh thu được tính cho từng năm hoạt động của dự án, dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để xác định. Cần chú ý rằng doanh thu ở đây chỉ là dự kiến, vì vậy cầm sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra, tính toán lại. Kiểm tra tính chính xác của tỷ suất “r” trong phân tích tài chính dự án: tỷ suất “r” được dùng để tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong thời kì phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai, đồng thời được dùng làm độ đo giới hạn để đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư. Để xác định tỷ suất “r” phải căn cứ vào chi phí sử dụng của các nguồn vốn huy động. Ngoài ra, còn cần phải chú ý đến vấn đề lựa chọn thời điểm tính toán. Các dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn có quy mô lớn, thời gian thực hiện đầu tư dài nên thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động ( thời điểm kết thúc quá trình đầu tư xây dựng công trình). Khi đó, các khoản chi phí thực hiện đầu tư sẽ được chuyển về thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động thông qua việc tính giá trị tương lai. Còn các khoản thu chi trong giai đoạn hoạt động của dự án sẽ được tính chuyển về thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động thông qua việc tính giá trị hiện tại. * Xem xét các dòng tiền của dự án : gồm dòng thu và dòng chi trong suốt quá trình hoạt động : - Dòng thu: có nhiều khoản, nhưng trong đó chủ yếu là doanh thu. Doanh thu = Số lượng sản phẩm bán được*giá bán Để tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án, ta sử dụng dòng tiền sau thuế: Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - Dòng thuế - Dòng chi: gồm tất cả các khoản chi phí đã bỏ ra từ khi bắt đầu bỏ vônd cho đến khi kết thúc dự án, bao gồm: chi phí vốn ( vốn cố định và vốn lưu động ) và chi phí vận hành hàng năm ( chi phí nguyên nhiên vật liệu, năng lượng, tiền lương công nhân… * Xem xét các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án: Đây là một nội dung rất quan trọng, cán bộ thẩm định cần phải kiểm tra lại sự tính toán của người lập dự án, từ đó phát hiện những sai sót và kiểm tra độ nhạy của dự án để đánh giá độ an toàn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Khi thẩm định các dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn tại Chi nhánh thì các cán bộ thẩm định thường chú ý quan tâm đến các chỉ tiêu sau: - Giá trị hiện tại ròng (NPV) : Đây là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá dự án đầu tư. Dự án chỉ được chấp nhận khi NPV0. Khi đó tổng các khoản thu của dự án tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về hiện tại. Ngược lại, khi dự án có NPV<0 thì phải bác bỏ vì tổng thu của dự án không bù đắp được chi phí bỏ ra. NPV cho biết quy mô về số tiền lãi ròng có thể thu được khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, chỉ tiêu này lại phụ thuộc nhiều vào lãi suất chiết khấu. Khi lãi suất này tăng thì NPV nhỏ và ngược lại. Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với sự tăng giảm của lãi suất. Chính vì vậy, khi tính toán chỉ tiêu này cần phải xác định mức lãi suất thật chính xác phù hợp với điều kiện thực tế. - Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): Đây là một chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án. IRR là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. Với bản chất của chỉ tiêu này, nó dược sử dụng để đánh giá dự án. Dự án dược chấp nhận cho vay vốn khi IRR mức lãi suất mà ngân hàng dự định cho dự án vay vốn để đầu tư. Việc xác định chỉ tiêu này tại Chi nhánh NHNoPTNT Thủ Đô được các cán bộ tín dụng thực hiện thông qua phần mền ứng dụng trong máy tính của ngân hàng. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) : T là thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt động để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu. Chỉ tiêu này ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ lưỡng bởi vì có những dự án thời gian hoàn vốn dài nhưng lại đem lại lợi nhuận về sau lớn thì vẫn có thể là dự án tốt, có thể cho vay vốn thực hiện. * Phân tích độ nhạy của dự án: Xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Từ đó xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Phân tích độ nhạy của dự án cho biết dự án có độ an toàn cao hay không để ngân hàng ra quyết định cho vay. Trong dự án đầu tư xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh, từ số liệu của Công ty TNHH Đông Dương cung cấp,cán bộ tín dụng đã làm căn cứ để phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư như sau: lập các bảng tính: Bảng 1: Tổng hợp chi phí đầu tư ban đầu Bảng 2: Tính khấu hao hàng năm Bảng 3: Kế hoạch vay vốn và tính lãi vay hàng năm Bảng 4: Tổng hợp chi phí hàng năm Bảng 5: Cân đối thu – Chi và lợi nhuận hàng năm Bảng 6: Tính dòng tiền của dự án – Hiệu quả của dự án Bảng 7: Tính nguồn trả nợ hàng năm Bảng 8: Tổng hợp thông số của dự án Từ các bảng tính toán trên dự án có kết quả như sau: + Giá trị hiện tại ròng thu được sau 4 năm, 2 tháng: 58.034.124.600 đồng + Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: 46% + Thời gian hoàn vốn của dự án: 4 năm, 2 tháng. Vậy, dự án có tính khả thi về mặt tài chính. 1.2.4.7. Kiểm tra độ an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ của dự án: * An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn: Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành=Tài sản lưu động/ Nợ ngắn hạn Tỷ lệ này phải 1 thì mới chấp nhận được. * An toàn về khả năng trả nợ của dự án: Cán bộ thẩm định cần xem xét bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án. Tỷ số khả năng trả nợ = Nguồn nợ hàng năm/ Nợ phải trả hàng năm Tỷ số này sau khi tính toán chính xác sẽ được so sánh với mức quy định chuẩn trong từng ngành nghề lĩnh vực. Dự án có khả năng trả nợ khi tỷ số này đạt mức quy định chuẩn. Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn tài chính của dự án, được ngân hàng đặc biệt quan tâm và coi là một trong các tiêu chuẩn quan trọng để chấp nhận cho dự án vay vốn. Trong dự án đầu tư xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh, cán bộ tín dụng đánh giá khả năng trả nợ của dự án như sau: Công ty sẽ dùng các khoản thu để trả nợ vốn vay cho Ngân hàng như : Thu từ khấu hao hàng năm, doanh thu cho thuê văn phòng kèm theo các khoản thu từ dịch vụ của Công ty TNHH Đông Dương hiện đang cung cấp cho các khách hàng có nhu cầu. Ngoài ra Công ty TNHH Đông Dương đang hoạt động kinh doanh bất động sản, doanh thu của Công ty chủ yếu là từ việc bán căn hộ cao cấp và lợi nhuận đạt được hàng năm. Ngoài ra Công ty TNHH Đông Dương Được nằm trong tập đoàn Đông Dương hoạt động trong lĩnh vực bất động sản lâu năm có kinh nghiệm tham gia vào các dự án bất động sản. Công ty có tiềm lực kinh tế, hiện tại ngoài công trình A2 – Ngọc Khánh Công ty cũng tham gia một số công trình xây các trung tâm thương mại lớn ở TPHCM và Hà Nội. Đấy cũng là một trong những nguồn thu để Công ty trả nợ thêm khi đến hạn. 1.2.4.8. Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay: Những rủi ro trong kinh doanh là luôn tiềm ẩn và không thể tránh khỏi nên luôn có khả năng khách hàng không thể trả nợ cho ngân hàng, gây cho ngân hàng những tổn thất lớn. Chính vì vậy mà khi thẩm định dự án đầu tư, dặc biệt là các dự án vay vốn trung và dài hạn thì cán bộ thẩm định cần chú ý đến vấn đề tài sản đảm bảo của khách hàng. Tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Thủ Đô có 3 hình thức bảo đảm bằng tài sản như sau: * Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay: - cầm cố : người vay chuyển quyền khiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian vay vốn. Cán bộ thẩm định cần kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, an toàn của vật cầm cố. - thế chấp: người vay chuyển các giấy tờ chứng nhận sở hữu các tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng nắm giữ trong thời gian vay vốn. Thường thì giá trị của các tài sản thế chấp là rất lớn nên doanh nghiệp thường hay sử dụng hình thức này để vay tín dụng trung và dài hạn. Cán bộ thẩm định cần xem xét kỹ vật thế chấp, trong trường hợp thẩm định tài sản thế chấp vượt quá khả năng của cán bộ thẩm định thì cần phải thuê các nhà chuyên môn đủ khả năng đánh giá. Sau khi định giá, ngân hàng và khách hàng phải thoả thuận về nội quy sử dụng đảm bảo, quyền của ngân hàng giám sát đảm bảo, phát mại đảm bảo khi khách hàng vi phạm hợp đồng. * Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ 3 : Bên thứ 3 phải có đủ tư cách pháp nhân, có đủ năng lực hành vi dân sự, có khả năng về tài chính, có tài sản để thực hiện nghĩa vụ tài chính. * Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: là tài sản hình thành trong tương lai. Đối với các dự án tài sản hình thành từ vốn vay chủ yếu tài sản như nhà xưởng máy móc thiết bị, giá trị hàng hoá sản xuất ra. Trong dự án đầu tư xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh, cán bộ tín dụng đã thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay như sau: Tài sản đảm bảo nợ vay Ngân hàng của khoản vay này là các căn hộ của toà nhà “Indochina Park Tower” tại số 4 Nguyễn Đình Chiểu Quận 1 TP HCM, một phần Toà nhà cao ốc văn phòng- Căn hộ AFC Sài gòn tại số 04 Nguyễn Đình Chiểu, Phường ĐAKAO Quận I Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng số căn hộ thế chấp 10 căn với tổng diện tích 844.6 m2. 1.2.4.9. Thẩm định các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của dự án: Cán bộ thẩm định sẽ đánh giá những chi phí và các lợi ích của dự án trên quan điểm của toàn bộ nền kinh tế và toàn bộ xã hội, qua đó sẽ xác định sự đóng góp của dự án vào các mục tiêu phát triển cơ bản của nền kinh tế và xã hội. Những lợi ích mà dự án có thể mang lại cho toàn bộ nền kinh tế và cho xã hội như: tăng mức giá trị gia tăng phân phối cho các nhóm dân cư và vùng lãnh thổ, tăng thu cho ngân sách, tăng việc làm giảm thất nghiệp, tác động tích cực đến sự phát triển của ngành, địa phương, cải tạo môi trường sinh thái… Bên cạnh đó cần xem xét các chi phí mà nền kinh tế và xã hội phải gánh chịu như: tài nguyên tiên nhiên giảm sút, ô nhiễm môi trường, chi phí cơ hội bị mất đi… Thẩm định các chỉ tiêu kinh tế xã hội của dự án để qua đó xem xét vấn đề những ưu đãi đầu tư mà dự án có thể được hưởng khi nó đóng góp cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Trong dự án đầu tư xây dựng tầng 10 trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh, cán bộ tín dụng đã thẩm định hiệu quả về mặt xã hội như sau: Thực hiện phương án đầu tư sẽ góp phần tăng thêm các khoản nộp cho Ngân sách Nhà nước thông qua các nghĩa vụ thuế; Tạo ra một không gian mới cho Thành phố Hà Nội; Quảng bá hình ảnh của Công ty TNHH Đông Dương; Tạo sự cân bằng về cung cầu văn phòng cho thuê cao cấp. Vậy, dự án đạt hiệu quả về mặt xã hội. 1.2.5.Ví dụ về công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà máy Phong điện 1 – Bình Thuận của Công ty cổ phần Năng lượng Tái tạo Việt Nam 1.2.5.1.Quy trình thẩm định: Ngày 17/8/2007 đại diện Công ty cổ phần Năng lượng Tái tạo Việt Nam đến chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đô đặt vấn đề vay tín dụng dài hạn để thực hiện dự án Xây dựng công trình Phong điện 1 – Bình Thuận, cán bộ tín dụng đã hướng dẫn khách hàng cung cấp đầy đủ các hồ sơ và tiến hành quy trình thẩm định sau: * Tiếp nhận hồ sơ vay vốn, kiểm tra hồ sơ * Thực hiện thẩm định: khách hàng, dự án, biện pháp bảo đảm tiền vay * Lập báo cáo thẩm định trình Trưởng phòng tín dụng sau đó trình lên Giám đốc chi nhánh phê duyệt ra quyết định. Như vậy, dự án trên đã được tiến hành thẩm định theo đúng các bước của quy trình thẩm định dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn của chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đô: từ bước tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, thực hiện thẩm định các nội dung của dự án rồi lập báo cáo thẩm định trình lên Giám đốc chi nhánh xét duyệt. 1.2.5.2.Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định dự án đã sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự kết hợp với phương pháp phân tích rủi ro để thẩm định dự án. Đây là một lựa chọn hợp lý dựa trên đặc điểm về lĩnh vực đầu tư của dự án: khai thác năng lượng điện từ sức gió là một lĩnh vực khá mới mẻ ở Việt Nam. Nó có thể đem lại nhiều thành công nhưng lại có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn. 1.2.5.3. Nội dung thẩm định: a,Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án: *Giới thiệu chung về Công ty - Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần Năng lượng tái tạo Việt Nam. - Địa chỉ: Tầng 6, toà nhà số 9 Láng Hạ - Ba Đình – Hà Nội. - Người đại diện: Lý Hồng Khanh Chức vụ: Q.Tổng giám đốc - Đăng ký kinh doanh số: 0103011806 ngày 14 tháng 04 năm 2006 do Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp. - Ngành nghề kinh doanh: Đầu tư xây dựng, vận hành, sản xuất kinh doanh các dự án điện năng (Phong điện, hải điện, quang điện, địa điện, thuỷ điện). Đầu tư xây dựng vận hành sản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực: Công nghiệp, giao thông thuỷ lợi, buôn bán vật tư nguyên vật liệu, sản phẩm cơ khí, khí động học, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, xử lý nền móng công trình, san lấp mặt bằng, khảo sát địa chất công trình xây dựng, thiết kế các công trình giao thông cầu đường... Công ty Cổ phần Năng lượng Tái tạo Việt Nam được thành lập theo luật Doanh nghiệp có tư cách pháp nhân và con dấu riêng, được chủ động trong kinh doanh và các hoạt động theo Giấy phép kinh doanh. Công ty Cổ phần Năng lượng Tái tạo Việt Nam do 3 Công ty góp vốn liên doanh lập thành: Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng kinh doanh đô thị (thuộc Tổng công ty xây dựng giao thông 8) và Công ty Cổ phần Thiên Thu, Viện năng lượng (thuộc Tổng công ty điện lực Việt Nam - Bộ Công nghiệp). Cả 3 công ty này đều là những công ty hoạt động trong lĩnh vực xây lắp, có năng lực thi công và lập các dự án về điện. *Năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103011806 do Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, đăng ký lần đầu ngày 14/04/2006, đăng ký thay đổi lần 1 ngày 07/08/2007. - Quyết định của Chủ tịch HĐQT số 09QĐ/TC – HC ngày 6/4/2006 “V/v tiếp nhận và bổ nhiệm Tổng giám đốc”.