Chuyên đề Thẩm định dự án đầu tư vay vốn trung và dài hạn tại Chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàn Kiếm

dự án là kết quả của quá trình đánh giá dự án theo nhận định chủ quan của con người bởi vì con người là chủ thể trực tiếp tổ chức và thực hiện hoạt động theo phương pháp kỹ thuật của mình. Mọi nhân tố khác sẽ không có ý nghĩa nếu cán bộ thẩm định không đủ năng lực, trình độ và phương pháp làm việc khoa học, nghiêm túc, sai lầm của con người trong quá trình thẩm định dự án dù vô hình hay cố ý đều dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng ảnh hưởng đến tài sản của Ngân hàng, gây cho Ngân hàng nhiều khó khăn trong việc thu hồi nợ, nguy cơ mất vốn suy giảm lợi nhuận kinh doanh là khó tránh khỏi. Thẩm định dự án, đặc biệt là thẩm định tài chính dự án là công việc hết sức phức tạp, tinh vi, nó không đơn giản là việc tính toán theo những công thức cho sẵn mà đòi hỏi cán bộ thẩm định phải hội tụ được các yếu tố: Kiến thức, năng lực, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức. Kiến thức đó là sự am hiểu chuyên sâu về nghiệp vụ chuyên môn và sự hiểu biết rộng về các lĩnh vực trong đời sống khoa học – kinh tế - xã hội. Kinh nghiệm của cán bộ thẩm định cũng ảnh hưởng rất lớn đến quá trình thẩm định, những tích luỹ trong hoạt động thực tiễn như tiếp xúc với khách hàng, khảo sát nơi hoạt động của doanh nghiệp, phân tích báo cáo tài chính … sẽ giúp cho các quyết định của cán bộ thẩm định được chính xác hơn. Năng lực là khả năng nắm bắt và xử lý công việc trên cơ sở kiến thức và kinh nghiệm. Ngoài ba yếu tố trên, cán bộ thẩm định cần phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm trong công việc. Nếu cán bộ thẩm định không có phẩm chất đạo đức tốt sẽ ảnh hưởng xấu đến mối quan hệ khách hàng và Ngân hàng, làm mất uy tín của Ngân hàng, đưa ra những nhận xét thiếu tính khách quan, minh bạch làm cơ sở cho việc quyết định cho vay của Ngân hàng. Kết quả thẩm định dự án là công việc của cá nhân cán bộ thẩm định nhưng nó ảnh hưởng đến tình hình tài chính của Ngân hàng, đặc biệt là những dự án lớn đòi hỏi vốn lớn và thời gian kéo dài, do đó cán bộ thẩm định phải có tính kỷ luật cao và lòng nhẫn nại, tuân thủ quy trình thẩm định mà Ngân hàng đã đề ra và có những sáng tạo trong quá trình thẩm định. Sự hội tụ của các yếu tố trên sẽ là tiền đề cho những quyết định đúng đắn của cán bộ thẩm định dự án, từ đó giúp Ngân hàng lựa chọn những dự án tối ưu đảm bảo khả năng trả nợ của chủ dự án theo đúng thoả thuận của hai bên. Trong xu thế phát triển như hiện nay, dự án đầu tư không chỉ giới hạn trong phạm vi của các doanh nghiệp trong nước mà nó có sự liên doanh liên kết với các đối tác nước ngoài thì vấn đề nâng cao trình độ của cán bộ thẩm định là cấp bách và phải được ưu tiên. + Thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định. Trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay, việc thu thập thông tin về khách hàng phục vụ cho quá trình thẩm định không phải là vấn đề khó khăn mà phải làm sao các nguồn thông tin thu thập được phải đảm bảo đầy đủ, chính xác và kịp thời. Việc lấy tài liệu, thông tin ở đâu, số lượng bao nhiêu phải được cân nhắc tính toán thận trong trước khi tiến hành phân tích, đánh giá dự án. Thông tin mà ngân hàng thu thập có thể từ rất nhiều nguồn khác nhau: - Từ khách hàng vay vốn: Ngân hàng căn cứ vào hồ sơ dự án do chủ đầu tư gửi đến, phỏng vấn trực tiếp người đến vay vốn, điều tra nơi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vay vốn, xem xét các báo cáo tài chính. Trong đó hồ sơ của dự án là nguồn thông tin cơ bản nhất.. - Từ trung tâm tín dụng của NHNN như sổ sách của các ngân hàng mà khách hàng vay vốn đã từng có quan hệ để thấy được năng lực vay nợ, uy tín của khách hàng. - Từ các nguồn thông tin tín dụng bên ngoài. ……. Thông tin chính là nguồn nguyên liệu chính phục vụ cho quá trình tác nghiệp của cán bộ thẩm định. Do đó, số lượng cũng như chất lượng và tính kịp thời của thông tin có tác động rất lớn đến chất lượng thẩm định. Nếu thông tin không chính xác thì mọi kết quả của quá trình thẩm định từ đầu đến cuối đều không có ý nghĩa cho dù chúng ta sử dụng phương pháp thẩm định hiện đại như thế nào, thông tín chính xác là điều kiện để đưa ra những đánh giá đúng. Thông tin thiếu, không đầy đủ dẫn đến chất lượng thẩm định không tốt hoặc không thẩm định được, nhất là những thông tin không cân xứng có thể dẫn đến lựa chọn đối nghịch, gây rủi ro cho Ngân hàng. Do đó, việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn có ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng thẩm định, sự chậm trễ của thông tin làm ảnh hưởng không tốt trong mối quan hệ giữa khách hàng với Ngân hàng, nhất là khách hàng truyền thống và có thể làm mất đi cơ hội được tài trợ cho một dự án tốt. Ngoài ra, bên cạnh việc có được thông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời thì việc lựa chọn phương pháp xử lý, lưu trữ và sử dụng thông tin đó đúng mục đích cũng cần được quan tâm. Như vậy, thông tin có vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định dự án đầu tư, song để có thể thu thập, xử lý và lưu trữ thông tin một cách có hiệu quả cũng cần phải có những trang thiết bị và các phần mềm hỗ trợ. + Phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định. Trên cơ sở các thông tin đã thu thập được thì việc lựa chọn phương pháp thẩm định cũng rất quan trọng. Đó là việc lựa chọn các chỉ tiêu đánh giá, cách thức xử lý thông tin một cách khoa học, tiên tiến, phù hợp với từng dự án cụ thể, giúp cho cán bộ thẩm định phân tích, tính toán hiệu quả tài chính dự án nhanh chóng hiệu quả, chính xác, dự báo các khả năng có thể xảy ra trong tương lai để có thể tránh được hay hạn chế được các rủi ro. Mỗi dự án có những đặc thù nhất định, không phải bất cứ dự án nào cũng áp dụng được tất cả các chỉ tiêu trong hệ thống thẩm định, do đó việc lựa chọn phương pháp và các chỉ tiêu làm sao đánh giá được tính khả thi của dự án cũng như khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Phương pháp thẩm định phải mang đầy đủ nội dung đề cập đến tất cả các vấn đề tài chính có liên quan đứng ở góc độ Ngân hàng. Với những phương pháp thẩm định dự án như hiện nay sẽ giúp cho quá trình thẩm định được thuận lợi, chính xác và toàn diện hơn. Trong quá trình thẩm định, việc lựa chọn được tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư cũng rất quan trọng. Việc tính toán đến giá trị thời gian của tiền trong các tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án là cực kỳ quan trọng. Tiền có giá trị thời gian, đồng tiền hôm nay có giá trị khác ngày mai, nhiều dự án có tính khả thi và hiệu quả khi không xét đến giá trị thời gian của tiền, nhưng khi có xét đến giá trị thời gian của tìên thì lại không khả thi và hiệu quả. Ngoài ra việc lựa chọn tỷ lệ lãi suất, chiết khấu thích hợp là vấn đề cực kỳ quan trọng. + Hệ thống trang thiết bị phục vụ cho quá trình thẩm định. Với việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin như hiện nay đã tạo điều kiện cho các Ngân hàng ngày càng hoàn thiện hệ thống thông tin phục vụ đắc lực cho công tác chuyên môn của mình. Bằng hệ thống máy tính hiện đại và các phần mềm chuyên dụng đã giúp cho công tác thẩm định dự án được diễn ra thuận lợi hơn, các chỉ tiêu tính toán nhanh chóng, chính xác chỉ trong tích tắc, rút ngắn thời gian thẩm định dự án. Chỉ trong một thời gian ngắn máy tính có thể lưu trữ được một khối lượng thông tin khổng lồ, với khả năng nối mạng như hiện nay thì việc truy cập để tìm kiếm những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình thẩm định dự án là rất đơn giản và nhanh chóng, giúp Ngân hàng tiết kiệm được nhiều chi phí. Với việc ứng dụng các phần mền chuyên dụng đã giúp cán bộ thẩm định giải quyết được những vấn đề tưởng trừng không thể làm được. Từ đó mà chất lượng thẩm định ngày càng được nâng cao. + Tổ chức công tác thẩm định Công tác thẩm định là nghiệp vụ đòi hỏi tập hợp của nhiều hoạt động khác nhau, liên kết chặt chẽ với nhau, đòi hỏi có một sự phân công, sắp xếp, quy định quyền hạn và trách nhiệm của các cá nhân, bộ phận tham gia thẩm định, trình tự tiến hành cũng như mối liên hệ giữa các cá nhân và các bộ phận trong quá trình thẩm định. Việc tổ chức, điều hành công tác thẩm định dự án nếu tổ chức khoa học, chặt chẽ, phát huy được năng lực, sức sáng tạo của từng cá nhân và sức mạnh tập thể, tạo thành một hệ thống đồng bộ sẽ nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Đồng thời Ngân hàng cũng phải có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ quá trình thẩm định đối với từng cá nhân và bộ phận thẩm định, tuy nhiên các quy định không được cứng nhắc, gò bó làm mất đi tính chủ động, sức sáng tạo của từng cá nhân, làm giảm chất lượng thẩm định dự án. * Nhân tố khách quan: Thẩm định dự án bị chi phối bởi nhiều nhân tố khách quan, đó là những nhân tố bên ngoài tác động vào dự án làm cho chất lượng thẩm định dự án bị giảm sút. Các dự án đầu tư thường có tuổi thọ dài do đó rủi ro mà các nhân tố khách quan mang lại rất khó dự báo như: Tình hình kinh tế, chính trị, các cơ chế chính sách, pháp luật của nhà nước…mà các nhân tố này luôn luôn thay đổi và nằm ngoài tầm kiểm soát của Ngân hàng và chủ đầu tư. Một nền kinh tế của một quốc gia phát triển thiếu đồng bộ, không ổn định, chưa phát triển sẽ hạn chế trong việc cung cấp những thông tin chính xác phục vụ cho việc thẩm định. Đồng thời những định hướng chính sách, chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo ngành, vùng, lãnh thổ…chưa được xây dựng đồng bộ, cụ thể và ổn định cũng là một yếu tố gây rủi ro trong phân tích đánh giá và đi đến chấp nhận dự án. Nhiều những yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của Ngân hàng như: Thiên tai, chiến tranh, khủng bố… làm cho Ngân hàng không thể thu hồi được vốn bởi vì rủi ro này ảnh hưởng nghiêm trọng đến dự án và doanh nghiệp không thể chống đỡ được. Môi trường pháp lý với những khiếm khuyết trong tính hợp lý, tính đồng bộ và hiệu quả của các văn bản pháp lý, chính sách quản lý của nhà nước tác động xấu đến chất lượng thẩm định dự án cũng như đến hiệu quả của hoạt động dự án. Các dự án đầu tư thường có thời gian kéo dài và liên quan đến nhiều văn bản luật, dưới luật về các lĩnh vực như văn bản về quản lý tài chính trong các doanh nghiệp, văn bản về thuế, luật doanh nghiệp, văn bản về đất và quyền sử dụng đất…Do đó, nếu văn bản này không có tính ổn định về mặt thời gian cũng như không rõ ràng, minh bạch, chồng chéo… sẽ làm thay đổi tính khả thi của dự án theo thời gian, cũng như làm khó cho Ngân hàng trong việc phân tích, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả, dự báo rủi ro làm đảo lộn mọi con số tính toán, ảnh hưởng đến lợi nhuận của Ngân hàng và khả năng thu hồi nợ của Ngân hàng. Một nhân tố cũng hết sức quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư thuộc về phía doanh nghiệp ( Chủ đầu tư) đó là hồ sơ dự án mà chủ đầu tư trình lên Ngân hàng. Do đó năng lực lập, thẩm định và thực hiện dự án của chủ đầu tư kém sẽ ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định của Ngân hàng như thời gian phân tích, đánh giá, thu thập thông tin, tính toán kéo dài. Nhiều khi hồ sơ dự án của chủ đầu tư trình quá sơ sài, thiếu sức thuyết phục do năng lực quá kém, đã khiến Ngân hàng không thể chấp nhận được, nhất là đối với các doanh nghiệp Việt Nam khi mà khả năng tài chính và tiềm lực tài chính là rất hạn chế, rủi ro dự án đi vào hoạt động không hiệu quả như dự kiến là rất lớn. Bên cạnh đó, tính trung thực của nguồn thông tin mà chủ đầu tư cung cấp cho Ngân hàng trong các báo cáo tài chính và tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính hiện có của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng thẩm định dự án của Ngân hàng trong việc quyết định tài trợ cho dự án. Phân tích thẩm định dự án: “Đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng Sun City 13 Hai Bà Trưng, Hà Nội”. Để hiểu rõ quy trình thẩm định dự án đầu tư của Chi nhánh, chúng ta đi xem xét thực trạng của một dự án đã được cán bộ thẩm định của Chi nhánh thẩm định. Trong số các dự án đầu tư mà Chi nhánh thẩm định, có dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng Toà nhà văn phòng Sun City tại 13 Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hà Nội. 1.3.1 Giới thiệu chung về doanh nghiệp - Tên công ty: Công ty Cổ phần Thành phố Mặt trời ( Sun City Joint Stock Company). - Giấy đăng kí kinh doanh số 0502000072 đăng kí ngày 15/06/2006. - Lĩnh vực kinh doanh chính: Là doanh nghiệp chuyên kinh doanh trong lĩnh vực Đầu tư xây dựng, Bất động sản, thương mại … thuộc tập đoàn Sun Group Việt Nam. Sơ đồ 1.3: Mô hình tổ chức quản lý công ty Cổ phần Thành phố Mặt Trời Giám đốc Phó giám đốc hành chính Phó giám đốc SXKD Phó giám đốc SXKD Phòng kế toán Phòng kính doanh Phòng kỹ thuật Phòng hành chính Phòng nhân sự Công ty cổ phần Thành phố Mặt Trời là công ty mới được thành lập từ năm 2006, là công ty thuộc tập đoàn Sun Group Việt Nam. Công ty sẽ trực tiếp điều hành và quản lý Toà nhà văn phòng Sun City 13 Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. Tất cả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Thành phố Mặt Trời đều được hỗ trợ tích cực của Tập đoàn Sun Group. Sun Group được ra đời trên cơ sở liên kết làm ăn của cộng đồng người Việt. Một số công ty của các doanh nghiệp Việt Nam như Vinamex, Nora, FTD… đã liên kết lại thành tổng công ty Sun Group. Lê Viết Lam, Trần Minh Sơn … những ông chủ của tập đoàn này trước đây cũng là thành viên lãnh đạo của Technocom nhưng hiện đã tách ra để lập nghiệp riêng. Cho đến bây giờ Sun Group mới chỉ đầu tư về nước một dự án cao ốc văn phòng – trung tâm thương mại tại phố Hai Bà Trưng – Hà Nội, nhưng Sun Group đã chứng tỏ tiềm lực của mình, bởi vốn đầu tư vào đây giá trị lên tới 400.000 USD. Như mọi công ty, cao ốc khác thuộc quyền sở hữu của tập đoàn, toà nhà này bắt đầu bằng cái tên “ Sun”, tên đầy đủ của nó là Sun City, cao 12 tầng với khoảng 7.000 mét vuông sàn. Bảng 1.5 BẢNG HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH Đvt: VNĐ STT CHỈ TIÊU NĂM 2006 NĂM 2007 NĂM 2008 I Tình hình nguồn vốn và tài sản 1. Nguồn vốn kinh doanh 7.936.900.515 8.147.895.382 8.147.995.382 - Vốn cố định 7.493.364.795 - 7.669.013.682 - Vốn lưu động 443.625.720 - 478.881.700 2. Tài sản cố định - - - - Nguyên giá TSCĐ 12.094.518.996 12.491.331.796 12.924.606.729 - Ngân sách cấp - - - - Vốn tự có - - - - Hao mòn luỹ kế TSCĐ 6.406.521.633 6.998.681.643 7.449.681.643 - Giá trị còn lại 5.687.997.363 5.492.653.153 5.475.925.086 - Thực trích khấu hao - - - - Mức đạt - - - II Lợi nhuận và nghĩa vụ với nhà nước - Thuế doanh thu 260.000.000 1.960.056.465 2.835.152.168 - Thuế lợi tức 300.000.000 - Thu trên vốn 203.000.000 68.061.903 125.000.000 Số thuế doanh nghiệp còn nợ 255.299.031 323.307.732 46.811.865 III Kết quảhoạt động kinh doanh 1 Doanh thu 28.241.786.465 30.987.201.578 34.914.382.977 - Giá vốn 22.881.247.711 30.987.591.203 27.384.792.939 - Lợi nhuận trước thuế 174.848.200 619.530.000 1.053.785.000 - Lợi nhuận sau thuế 131.136.150 464.647.500 790.338.750 2. Các quỹ của doanh nghiệp - Quỹ khen thưởng 115.912.530 44.022.530 99.267.730 - Quỹ phúc lợi 23.381.855 2.231.918 159.887.533 - Quỹ phát triển KD 535.189.196 672.512.890 447.655.560 IV Tình hình công nợ - Dư nợ ngắn hạn - Dư nợ dài hạn - Các khoản phải thu 9.353.412.662. 217.411.648.141 20.288.911.451 - Các khoản phải trả 14.763.043.380 13.876.552.295s 35.425.179.099 ( Nguồn : Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh 3 năm 2006, 2007, 2008) Dựa vào bảng báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trên ta có thể thấy, nhìn chung doanh thu của các năm tương đối ổn định. Năm 2007 có thấp hơn năm 2006 nhưng nhìn chung thì tỷ lệ này vẫn có thể coi là khá cao. Điều này cho thấy hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty là có hiệu quả. Doanh nghiệp đã biết điều tiết và tiết kiệm các khoản chi phí về nguyên liệu đầu vào và chi phí quản lý. Năm 2007 doanh nghiệp đã dành ra trên 300 triệu đồng để trích lập các quỹ. Đời sống cán bộ công nhân viên của công ty không ngừng được cải thiện. Bảng 1.6 BẢNG THU NHẬP BÌNH QUÂN CỦA CNV Năm 2006 2007 2008 Thu nhập bình quân 2.012.811 2.536.264 3.000.725 Bảng 1.7 BẢNG CƠ CẤU VỐN CỦA CÔNG TY Năm 2006 2007 2008 TSCĐ/Tổng TS 32 34 38 TSLĐ/ Tổng TS 75 82 79 (Nguồn tài liệu: Báo cáo thu nhập bình quân CNV và cơ cấu nguồn vốn do công ty cổ phần Thành phố Mặt trời lập). Có thể thấy một cách rõ ràng rằng : Giá trị TSCĐ của công ty thấp hơn so với quy mô hoạt động của công ty. 1.3.2 Thẩm định hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp và dự án. 1.3.2.1 Thẩm định hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0502000072 do sở KH&ĐT TP. Hà Nội cấp vào ngày 05/07/2006. - Giấy chứng nhận đầu tư số 05101000062 do UBND TP. Hà Nội chứng nhận lần đầu vào ngày 12/08/2006. - Giấy chứng nhận đăng ký thuế số 0900336793. - Điều lệ của công ty Cổ phần Thành phố Mặt trời. - Quyết định của Hội đồng thành viên công ty số 12120006/QĐBN/TT ngày 10/8/2006 V/v bổ nhiệm Chủ tịch và Giám đốc công ty Cổ phần Thành phố Mặt trời. - Biên bản họp hội đồng thành viên Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời số 1603007/ BBHĐTV ngày 16/02/2007 V/v thống nhất thông qua đầu tư dự án “Toà nhà văn phòng Sun city” tại 13 Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. 1.3.2.2 Thẩm định hồ sơ pháp lý dự án - Đơn xin vay vốn - Báo cáo dự án đầu tư “ Toà nhà văn phòng Sun City” 13 Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. - Quyết định số 09/QĐ-HĐQT ngày 20/03/2007 của Hội đồng thành viên công ty Cổ phần Thành phố Mặt trời phê duyệt dự án “ Toà nhà văn phòng Sun City” tại 13 Hai Bà Trưng , Quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội. - Công văn số 234/STNMT ngày 29/03/2007 của Sở Tài nguyên và môi trường TP. Hà Nội thẩm định tổng mặt bằng quy hoạch xây dựng của dự án đầu tư. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101050950029 do UBND TP. Hà Nội cấp ngày 03/01/2002 - Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng công trình của Sở Công nghiệp TP. Hà Nội. - Mặt bằng quy hoạch tổng thể dự án Toà nhà văn phòng Sun City 13 Hai Bà Trưng. Quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội. - Bản giải trình các khoản chi phí xây dựng của dự án của Công ty Cổ phần Thành phố Mặt trời . - Định mức giá thành kế hoạch sản xuất thành phẩm của công ty Cổ phần Thành phố Mặt trời. Nhận xét chung: Căn cứ vào các quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, tại thời điểm thẩm định đầu tư, công ty cổ phần Thành phố Mặt trời có đủ điều kiện pháp lý để vay vốn ngân hàng. 1.3.3 Thẩm định khả năng tài chính của Chủ đầu tư: Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời năm 2006, năm 2007 và báo cáo tài chính tính đến 31/12/2008 đã được Công ty Kiểm toán Âu Lạc kiểm toán. * Về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Dựa trên số liệu báo cáo tài chính năm 2006, 2007, 2008 ta thấy: 1. Kết quả kinh doanh: Bảng 1.8 BÁO CÁO TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP Đvt: Triệu VNĐ STT CHỈ TIÊU 2006 2007 2008 1 Tổng doanh thu 28.242 30.987 35.126 2 Doanh thu thuần 28.242 30.987 34.914 3 Lợi nhuận từ hoạt động SXKD 175 620 1.054 4 Tổng lợi nhuận trước thuế 175 620 1.054 5 Lợi nhuận sau thuế 131 465 790 ( Nguồn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp của Công ty CP TP Mặt Trời 2006-2008) Theo đánh giá tại thuyết minh báo cáo tài chính năm 2006 thì kết quả mà Công ty đạt được năm 2006 là rất khả quan và cụ thể là: + Doanh thu thuần: Doanh thu thuần năm 2006 đạt 28.242 triệuVNĐ. Doanh thu thuần năm 2007 cao hơn so với năm 2006 là 2.745 triệu VNĐ, tương đương mức tăng là 9,72%. Và năm 2007 đạt bằng 109,72% so với năm 2006. Đến năm 2008 thì doanh thu thuần tiếp tục tăng theo đà của năm 2007 là 35.126 triệu VNĐ, đạt bằng 124,38% so với năm 2006, bằng 113,396% so vơi năm 2007. Sự gia tăng của doanh thu thuần vào năm 2007 và năm 2008 là do một số dự án của Công ty đã bắt đầu đi vào hoạt động và phát huy được hiệu quả của nó. + Lợi nhuận thuần: Cùng với sự tăng lên của doanh thu thuần cũng làm cho lợi nhuận thuần của Công ty tăng lên. Lợi nhuận thuần năm 2007 đạt 465 triệu VNĐ tăng 3,5 lần so với năm 2007, năm 2008 lại tiếp tục tăng lên là 790 triệu VNĐ, tăng gấp 1,7 lần so với năm 2007. Qua điều này cho thấy, tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty có xu hướng phát triển rất tốt. + Tỷ lệ lợi nhuận sau thuế / Doanh thu hàng năm trung bình đạt 2%. Trong những năm bắt đầu đi vào hoạt động, Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời đã có những bước đi đúng hướng và gặt hái được nhiều thành công, doanh thu của năm sau luôn cao hơn năm trước. 2. Tình hình thực hiện nhiệm vụ với ngân sách Nhà nước: Bảng 1.9 NHIỆM VỤ THỰC HIỆN NGÂN SÁCH Đvt: VNĐ STT Năm Số thuế phải nộp Số thuế đã nộp 1 2006 962.228.658 1.029.374.512 2 2007 2.507.499.624 2.439.490.925 3 2008 3.151.512.010 3.428.677.867 ( Nguồn: Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời ) Doanh nghiệp đã thực hiện nộp nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước là đầy đủ và kịp thời, số nộp năm sau cao hơn năm trước. 3. Các chỉ tiêu tài chính của Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời. Bảng 1.10 BẢNG TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP STT CHỈ TIÊU NĂM 2006 NĂM 2007 NĂM 2008 1 Tỷ suất lợi nhuận/doanh thu 0,62% 2% 5% 2 Tỷ lệ TSCĐ/Tổng TS 18% 18% 24% 3 Tỷ lệ TSLĐ/Tổng TS 82% 82% 76% 4 Khả năng thanh toán ngắn hạn 121% 120% 135% 5 Khả năng thanh toán nhanh 0,92% 0,66% 0,95% 6 Tỷ lệ nợ phải trả/ Tổng TS 73% 80% 62% 7 Tỷ lệ vốn CSH/ Nợ phải trả 37% 25% 60% ( Nguồn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp của Công ty CP TP Mặt Trời 2006- 2008) Chỉ tiêu thanh toán của Công ty cổ phần Thành phố Mặt tăng lên theo từng năm. Điều này cho thấy khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn của Công ty tốt dần lên theo các năm. Chỉ tiêu khả năng thanh toán ngắn hạn năm 2007 có giảm đi chút ít nhưng đến năm 2008 lại tăng lên tức là nợ ngắn hạn được đảm bảo bằng tài sản ngắn hạn và khả năng trả được nợ ngắn hạn càng ngày càng cao. Khả năng thanh toán của doanh nghiệp nhìn chung là khá tốt. Tính thanh khoản của Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời ngày càng cao, đảm bảo nhanh chóng thực hiện các khoản nợ ngắn hạn. Tuy nhiên điều này cũng có thể phản ánh việc sử dụng tài sản lưu động cũng như các tài sản có tính thanh khoản cao nhưng suất sinh lợi thấp không hiệu quả. 1.3.4 Thẩm định tình hình quan hệ với các TCTD 1.3.4.1 Tình hình quan hệ với NHNo & PTNT Chi nhánh Hoàn Kiếm. Tính đến thời điểm xin vay, Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời chưa từng có quan hệ giao dịch với NHNo & PTNT Chi nhánh Hoàn Kiếm. 1.3.4.2 Tình hình quan hệ với NHNo & PTNT Việt Nam. Trong thời gian quan, Công ty cổ phần Thành phố Mặt trời ký hợp đồng nguyên tắc thoả thuận đồng ý cung ứng tín dụng và các dịch vụ ngân hang với 02 dự án: Dự án cơ sở hạ tầng - Tổng mức đầu tư 375.869.722.000đ Dự án đầu tư mua trang thiết bị - Tổng mức đầu tư 40.000.000USD. 1.3.4.3 Tình hình quan hệ với các TCTD khác. ( Chưa có thông tin đầy đủ) Nhận xét:Với những thông tin hết sức tổng quát từ Công ty cổ phần Thành phố Mặt Trời cung cấp có thể nói Công ty là đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán độc lập, hoạt động kinh doanh trong môi trường cạnh tranh tương đối thuận lợi. Công ty đã phát huy được thế mạnh của mình, hoạt động kinh doanh qua các năm có lãi, doanh thu năm sau cao hơn năm trước. Nguồn vốn chủ sở hữu của Công ty được bổ sung qua các năm, tuy nhiên tốc độ tăng của tổng tài sản mà chủ yếu là tăng nợ ngắn hạn lớn nên hoạt động của Công ty còn dựa nhiều vào nguồn vốn đi vay và vốn chiếm dụng. 1.3.5 Thẩm định dự án vay vốn Trưởng phòng Kinh doanh Nguyễn Tuấn Anh Đại diện công ty CP Sun City n NHNo & PTNT Hoàn Kiếm Sơ đồ quy trình thẩm định dự án: Nguyễn Tuấn Minh thẩm địn dự án Hoàn thiện hồ sơ về dự án Tiến hành giải ngân và lưu sổ theo dõi 1.3.5.1 Giới thiệu về dự án đầu tư “ Toà nhà văn phòng Sun City” 13 Hai Bà Trưng, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội * Tên dự án: Cao ốc văn phòng “ Toà nhà văn phòng Sun City. * Địa điểm: Toà nhà văn phòng Sun City sẽ được xây dựng trên phố Hai Bà Trưng, Toà nhà nằm ngay ở góc phố Hai Bà Trưng và Nguyễn Khắc Cần là một trong những vị trí thương mại đông đúc và trung tâm nhất của TP.Hà Nội Nằm ở phía đông và đông nam của hồ Hoàn Kiếm, toà nhà Sun City được bao quan bởi rất nhiều văn phòng và khách sạn cao cấp tiêu chuẩn quốc tê như: Khách sạn Metrople Hilton, toà nhà 63 Lý Thái Tổ, Hà Nội Tower, Opera Plaza, CLB Báo chí, Toà nhà Trung tâm. Toạ lạc trên một vị trí đắc địa và trung tâm vào bậc nhất của TP.Hà Nội, toà nhà là địa điểm văn phòng lý tưởng cho nhiều doanh nghiệp, tổ chức trong và ngoài nước. * Chi tiết khu đất Tổng diện tích khu đất là 7.000 mét vuông. Căn cứ theo thoả thuận sơ bộ về quy hoạch kiến trúc thì Toà nhà văn phòng Sun City được xây dựng với : Mật độ sử dụng đất: 85% Độ cao của toà nhà: 13 tầng và 4 tầng hầm * Quy mô Toà nhà có 04 tầng hầm sử dụng để xe ôtô và xe máy. Tầng 1 của toà nhà là khu dành cho thương mại, bán hàng cao cấp. Từ tầng 2 đến tầng 12 được sử dụng làm văn phòng làm việc. Tầng 13 được sử dụng để đầu tư một nhà hàng cao cấp. * Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Thành phố Mặt trời Số 13, Hai Bà Trưng, Quận Hoàn Kiếm , TP. Hà Nội 1.3.5.2 Tổng quan về môi trường đầu tư a. Giới thiệu Thành phố Hà Nội là thành phố trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm của phía Bắc, có tầm chiến lược phát triển quan trọng của cả nước, là đầu mối giao dịch quốc tế của cả khu vực Đông Nam Á. Với vị trí địa lý, điều kiện kinh tế, văn hoá xã hội, cùng với sự phát tr