Chuyên đề Thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn tại Sở Giao dịch 3 – Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

anh (nếu có). * Rủi ro về cung cấp: Dự án không có được nguồn nguyên nhiên vật liệu (đầu vào chính/quan trọng) với số lượng, giá cả và chất lượng như dự kiến để vận hành dự án, tạo dòng tiền ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ. Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách: Trong quá trình xem xét dự án, Cán bộ thẩm định/quản lý rủi ro phải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyên vật liệu đầu vào trong hồ sơ dự án. Đưa ra những nhận định ngay từ ban đầu trong tính toán, xác định hiệu quả tài chính của dự án. Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật tư. Linh hoạt về thời gian và số lượng nguyên nhiên vật liệu mua vào. Những hợp đồng/thoả thuận với cơ chế chuyển qua tới người sử dụng cuối cùng. Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp có uy tín. * Rủi ro kinh tế vĩ mô: Đây là những rủi ro phát sinh từ môi trường kinh tế vĩ mô, bao gồm tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất, v.v ... Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách: Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản. Sử dụng các công cụ thị trường như hoán đổi và tự bảo hiểm. Bảo vệ trong các hợp đồng (ví dụ: chỉ số hoá, cơ chế chuyển qua, giá cả leo thang, bất khả kháng). Đảm bảo/cam kết của Nhà nước về phá giá tiền tệ và cung cấp ngoại hối (nếu được). *Rủi ro tỷ giá: Sự khác biệt về loại tiền trong ngân lưu vào và ngân lưu ra sẽ gây ra những rủi ro về tỷ giá cho dự án. Đối với các nước đang phát triển, đồng nội tệ ít có khả năng chuyển đổi trên thị trường thế giới, do đó các giao dịch thương mại quốc tế (mua sắm thiết bị, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào,…) hầu như được thực hiện thông qua các loại ngoại tệ mạnh như USD, EURO, hoặc sử dụng đồng tiền của bên bán làm đồng tiền thanh toán, Như vậy, nếu không thực hiện các biện pháp bảo hiểm tỷ giá, sẽ có nguy cơ rủi ro về tỷ giá trong quá trình thực hiện dự án. Để hạn chế những rủi ro này cần thực hiện biện pháp bảo hiểm như: mua ngoại tệ kỳ hạn, hoặc sử dụng các công cụ phái sinh cần thiết khác. Như vậy, những yếu tố không chắc chắn, yếu tố rủi ro cần được nhận định, phân tích và định hướng ngay từ các nội dung phân tích dự án, định lượng để trực tiếp hoặc gián tiếp đưa vào nội dung đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Kết quả tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đặc biệt là kết quả phân tích, khảo sát độ nhạy với các yếu tố được đánh giá là không chắc chắn hay rủi ro sẽ là cơ sở để cán bộ Thẩm định hoặc quản lý rủi ro đưa ra hình thức và biện pháp bảo đảm tiền vay cũng như các điều kiện tín dụng khác trong trường hợp chấp thuận tham gia tài trợ vốn cho dự án. 1.3. VÍ DỤ MINH HỌA VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN VAY VỐN TẠI SGD 3 - BIDV Sau khi đã nghiên cứu về phương pháp, quy trình, nội dung thẩm định đối với một dự án vay vốn tại SGD 3, chúng ta đã phần nào hình dung ra được để có một quyết định tài trợ vốn cho dự án thì cán bộ Thẩm định của Ngân hàng phải xem xét những nội dung nào, sử dụng phương pháp nào và theo một quy trình ra sao. Để từ đó có thể đánh giá một cách khách quan, khoa học, toàn diện các nội dung của dự án và ra quyết định chính xác. Để có thể hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan đến tính khả thi của dự án về mặt tài chính, chúng ta đi vào xem xét một dự án vay vốn cụ thể mà cán bộ Thẩm định tại SGD 3 đã thực hiện thẩm định và cho vay như sau: Dự án: “Khu đô thị mới Bắc quốc lộ 32 Thị trấn Trạm Trôi – Hoài Đức – Hà Nội ”. 1.3.1. Phân tích tổng quan về dự án đầu tư Trước khi đi vào thẩm định khía cạnh tài chính của dự án, chúng ta đi vào xem xét tổng quan những nội dung thẩm định chung khi đi vào đánh giá tính khả thi của dự án. 1.3.1.1. Giới thiệu tổng quan về dự án đầu tư - Tên dự án: Khu đô thị mới Bắc quốc lộ 32 - Chủ đầu tư: Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm - Đơn vị tư vấn: Xí nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng - Địa điểm xây dựng: Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, Hà Tây. - Tổng diện tích dự án: 382.380 m2 - Thời gian xây dựng: 2007 - 2010 - Mục tiêu dự án: Tạo ra một quỹ đất xây dựng nhà ở với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại phục vụ nhu cầu nhà ở và sinh hoạt đòi hỏi ngày càng cao của người dân trong khu vực. Thực hiện quy hoạch chung tuyến đường quốc lộ 32 đến năm 2020 và Quy hoạch chi tiết 1/2000 khu đô thị mới Bắc quốc lộ 32 thị trấn Trạm Trôi đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt. - Tổng mức đầu tư: 3.074.327.274.810 đồng - Phương án nguồn vốn từ 04/2008 – 04/2009: Tổng nhu cầu vốn đầu tư: 469.572.000.000 đồng Vốn tự có 68%: 319.572.000.000 đồng Vốn vay 32%: 150.000.000.000 đồng 1.3.1.2. Thẩm định khía cạnh pháp lý của chủ đầu tư và của dự án * Thẩm định khách hàng vay vốn về năng lực pháp lý - Tên khách hàng: Công ty Cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm - Tên giao dịch: LIDECO. Tên viết tắt: LDC - Trụ sở chính: Xóm 7, Xã Đông Ngạc, Huyện Từ Liêm, TP Hà Nội - Điện thoại: 04.7571095/8385960 Fax: 04.8389967 - Giấy chứng nhận ĐKKD số 0103004940 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp lần đầu ngày 20/07/2004 và cấp thay đổi lần thứ 05 vào ngày 22/06/2007. - Mã số thuế: 0101533886, đăng ký ngày 27/09/2004. - Ngành nghề kinh doanh chính: Đầu tư tài chính; Đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị mới, khu công nghiệp; Phát triển các lĩnh vực mới trong xây lắp; chuyển giao công nghệ… trên địa bàn TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hà Tây, Hòa Bình… - Vốn điều lệ của công ty tại thời điểm thành lập là: 6.800.000.000 đồng. Vốn điều lệ cho tới thời điểm hiện nay là: 82.000.000.000 đồng. - Hình thức tổ chức Doanh nghiệp: Công ty cổ phần. - Lịch sử hoạt động của công ty: Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm tiền thân là một doanh nghiệp nhà nước được thành lập từ năm 1974. Năm 2004 công ty đã chuyển đổi mô hình hoạt động sang cổ phần hóa 100%, lấy tên là “Công ty CP đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà” nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Ngày 02/05/2007 công ty đổi tên thành Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm. - Danh sách các cổ đông sáng lập: STT Tên cổ đông sáng lập Địa chỉ Số cổ phần 1 Nguyễn Văn Ninh Số 3 ngõ 41 Phú Thượng, Quận Tây Hồ, Hà Nội 183.824 2 Đinh Quang Chiến 162 đượng Nguyễn Tuân, Phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, HN 427.000 3 Vũ Gia Cường Thôn Liên Ngạc, xã Đông Ngạc, Huyện Từ Liêm, Hà Nội 461.664 4 Nguyễn Ngọc Thịnh Xã Cổ Nhuế, Huyện Từ Liêm, HN 140.570 5 Nguyễn Văn Kha Thôn Phú Thứ, xã Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội 453.770 6 103 cổ đông khác 2.494.282 - Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn Kha – Chủ tịch Hội đồng quản trị của công ty + Sinh ngày 15/02/1948. Dân tộc: Kinh Quốc tịch: Việt Nam + Số CMT: 010507338, do công an TP HN cấp ngày 26/08/2005 + Địa chỉ: Thôn Phú Thứ, xã Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội * Nhu cầu tín dụng của doanh nghiệp: - Doanh nghiệp có nhu cầu được Sở Giao dịch III cho vay 150 tỷ để thực hiện dự án: Khu đô thị mới Bắc quốc lộ 32 thị trấn Trạm Trôi – Hoài Đức – Hà Tây. - Thời hạn vay: 12 tháng - Lãi suất: do Ngân hàng và Khách hàng thỏa thuận - Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất và tài sản hình thành sau đầu tư Nhận xét: - Công ty CP PT Đô Thị Từ Liêm là công ty cổ phần hoạt động theo luật doanh nghiệp, đủ tư cách pháp nhân để thực hiện vay vốn tại các tổ chức tín dụng. - Hồ sơ pháp lý của công ty đầy đủ và hợp lệ sau khi cán bộ thẩm định đã so sánh đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. - Các thành viên trong HĐQT và các thành viên trong ban lãnh đạo của Doanh nghiệp hầu hết là những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực xây lắp. - Công ty CP phát triển đô thị Từ Liêm hiện nay đang hoạt động chủ yếu trên các lĩnh vực: đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp, đầu tư tài chính. - Trong hồ sơ doanh nghiệp cung cấp có đầy đủ báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm 2005, 2006, 2007. Trong những năm gần đây công ty luôn làm ăn có lãi, các công trình xây dựng đảm bảo tiến độ và chất lượng, thực hiện mọi nghĩa vụ đối với nhà nước. Theo thông tin từ CIC, cho tới thời điểm ngày 21/04/2008 Công ty CP Phát Triển Đô Thị Từ Liêm không còn dư nợ tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào. Trong quá trình quan hệ tín dụng công ty không có dư nợ không đủ tiêu chuẩn. 1.3.1.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào - Với đặc thù của dự án là kinh doanh lĩnh vực bất động sản, giai đoạn thực hiện đầu tư sẽ được thực hiện bởi các xí nghiệp xây dựng, xí nghiệp tư vấn thiết kế và các tổ đội sản xuất kinh doanh trực tiếp của công ty. - Trang thiết bị phục vụ cho khu đô thị chủ yếu được nhập khẩu từ nội thất Đài Loan. Nguồn cung này mang tính ổn định lâu dài cả về số lượng, chất lượng và giá cả. - Dự án nằm tại khu vực tiện lợi trong cung cấp điện và nước, được biết điểm đấu nối với mạng điện quốc gia cách vị trí dự án khoảng 1.5km. Nhận xét: Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án tương đối ổn định, có tính khả thi cao. 1.3.1.4. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật Các nội dung khía cạnh kỹ thuật của dự án được mô tả như sau: Bảng 1.7: Bảng mô tả kỹ thuật dự án STT Nội dung Mô tả kỹ thuật 1 Địa điểm xây dựng khu đô thị Thị trấn Trạm Trôi - Hoài Đức - Hà Nội 2 An ninh quốc phòng Không ảnh hưởng 3 Di tích lịch sử, văn hóa Không có di tích lịch sử, văn hóa 4 Mô tả chính Khu nhà chính nằm tại trung tâm, xung quanh có hệ thống công viên,cây xanh, hồ nước, trường học… 5 Quỹ đất 219 434 m2, trong đó quỹ đất ở là 164 231m2 6 Dự kiến số dân cư trong dự án 3188 người (Nguồn: Phòng Thẩm định – SGD 3 – BIDV) 1.3.1.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án - Dự án có sơ đồ tổ chức quản lý điều hành như sau: Hình thức Quản lý dự án: “Chủ đầu tư trực tiếp Quản lý dự án”. Các cơ quan ban ngành liên quan Ban Giám đốc công ty Hội đồng quản trị công ty Các phòng, ban công ty Ban Quản lý DA Các đơn vị tư vấn và thi công DA - Tuy nhiên trong dự án, chủ đầu tư chưa nêu được: + Số lượng lao động cần sử dụng + Trình độ kĩ thuật tay nghề của lao động + Kế hoạch đào tạo lực lượng lao động này ra sao Với những nội dung còn thiếu, cán bộ Thẩm định sẽ gửi yêu cầu bằng văn bản xuống Phòng Quan hệ Khách hàng để yêu cầu chủ đầu tư bổ sung. 1.3.1.6. Đánh giá hiệu quả Kinh tế xã hội của dự án - Đầu tư xây dựng dự án sẽ tạo ra khu dân cư mới có hạ tầng đồng bộ và hiện đại, góp phần làm tăng quỹ nhà cho Thành phố và đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân địa phương. - Hình thành quỹ đất để phát triển nhà ở 164,231 m2 với số dân cư trong dự án khoảng 3 188 người. Ngoài ra tạo thêm 29 987 m2 đất công cộng giáo dục, góp phần chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân địa phương và cải tạo cơ sở hạ tầng xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân. - Tạo việc làm lâu dài cho dân cư địa phương vào làm việc tại các khu công cộng. Ngoài ra, địa phương còn được hưởng lợi từ các hạng mục công trình như: công viên cây xanh, hồ nước, môi trường sống trong lành, cảnh quan kiến trúc đẹp và hiện đại, hạ tầng đồng bộ… 1.3.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn: “Dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 Thị trấn Trạm Trôi – Hoài Đức – Hà Nội” của Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm. 1.3.2.1. Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn * Thẩm định tổng mức đầu tư: - Tổng mức đầu tư theo báo cáo thẩm định đã phê duyệt: 449 984 750 nghìn đồng Trong đó: - Chi phí xây lắp: 223 075 887 nghìn đồng - Chi phí thiết bị: 4 606 750 nghìn đồng - Chi phí GPMB và tiền sử dụng đất: 135 446 726 nghìn đồng - Chi phí QLDA và chi phí khác: 14 889 217 nghìn đồng - Chi phí dự phòng (5%): 19 587 250 nghìn đồng - Lãi vay trong thời gian xây dựng: 52 369 002 nghìn đồng - Tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại là: 469 572 000 nghìn đồng Trong đó: - Chi phí xây lắp: 223 075 887 nghìn đồng - Chi phí thiết bị: 4 606 750 nghìn đồng - Chi phí GPMB và tiền sử dụng đất: 135 446 726 nghìn đồng - Chi phí QLDA và chi phí khác: 14 889 217 nghìn đồng - Chi phí dự phòng (10%): 39 174 500 nghìn đồng - Lãi vay trong thời gian xây dựng: 52 369 002 nghìn đồng Ta nhận thấy có sự chênh lệch tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại, ở nội dung này CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu của dự án với việc dự tính tổng mức đầu tư theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 và xác định nguyên nhân của chênh lệch tổng vốn đầu tư là do chủ đầu tư dự tính mức chi phí dự phòng là 5%. Tuy nhiên sau khi xem xét đặc thù của dự án thực hiện trong thời gian tương đối dài (từ 2007-2010), chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất định. Do vậy theo Thông tư 05 CBTĐ nâng mức chi phí dự phòng lên 10%. Từ đó đẩy tổng mức đầu tư tăng 19 587 250 nghìn đồng so với tổng mức đầu tư chủ đầu tư đưa ra ban đầu. Như vậy tổng mức đầu tư sau thẩm định là 469 572 000 nghìn đồng. Kết luận: Qua dự án minh họa ở trên, chúng ta có thể thấy việc thẩm định tổng mức đầu tư được SGD 3 thực hiện kỹ càng và chi tiết, việc thẩm định không đơn thuần chỉ là việc xem xét lại sự chính xác của các kết quả tính toán mà còn đảm bảo tính hợp lý của kết quả so với các tiêu chuẩn, chuẩn mực đã được đề ra. Từ việc xác định chính xác tổng mức đầu tư sẽ làm cơ sở để SGD tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả và đưa ra quyết định tài trợ vốn của mình. * Thẩm định phương án nguồn vốn: Nguồn vốn đầu tư của dự án được sử dụng chủ yếu là vốn tự có, vốn huy động từ các cổ đông của công ty, giá trị vốn góp của khách hàng đặt mua trước các căn hộ tại khu đô thị và nguồn vốn vay NH. Cụ thể như sau: - Vốn tự có và huy động hợp pháp khác: 319 572 000 000 đồng (tương đương với 68% tổng vốn đầu tư của dự án). Trong đó: + Vốn huy động qua đợt phát hành cổ phiếu trên TTCK ngày 05/06/2008 đạt 120.350 tỷ đồng. + Giá trị vốn góp của khách hàng đặt trước là 140.236 tỷ đồng, đơn vị và khách hàng đã thỏa thuận và ký hợp đồng sẽ nhận vốn góp theo tiến độ, bắt đầu từ quý III/2008. + Nguồn vốn huy động từ các quỹ đầu tư phát triển, quỹ đầu tư tài chính, nguồn vốn khấu hao trong nội bộ công ty là 8.776 tỷ đồng. + Ngoài ra, chủ đầu tư có khả năng huy động vốn bằng tài sản cố định như trang thiết bị, đồ nội thất của các đối tác trong cùng lĩnh vực xây dựng. - Vốn vay ngân hàng: 150 000 000 000 đồng (tương đương với 32% tổng vốn đầu tư của dự án) với mức lãi suất 15%/năm. Chủ đầu tư đã đưa ra kế hoạch sử dụng vốn như sau: - Trong 3 quý đầu: từ quý I/2007 đến quý III/2007 sẽ thực hiện các công việc của giai đoạn chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị thực hiện đầu tư như: Lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, rà phá bom mìn, đền bù GPMB, thiết kế…dự kiến sử dụng vốn tự có để đầu tư. - Từ quý IV/2007 đến quý II/2010 sẽ đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư bằng nguồn vốn vay và vốn huy động hợp pháp khác. Kết luận: Qua dự kiến kế hoạch huy động vốn và cơ cấu nguồn vốn của chủ đầu tư, ta có thể thấy cơ cấu nguồn vốn tương đối hợp lý, tỷ trọng vốn vay trên tổng VĐT là 32% và được huy động ở giai đoạn sau của quá trình đầu tư sẽ đáp ứng đúng tiến độ huy động và sử dụng vốn, đồng thời giúp chủ đầu tư giảm được chi phí lãi vay. Việc chủ đầu tư sử dụng một khối lượng vốn tự có lớn tạo điều kiện cho chủ đầu tư đảm bảo các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn, quá trình luân chuyển tiền tệ và thực hiện đầu tư diễn ra liền mạch, tránh đứt quãng, ảnh hưởng tới chất lượng công trình. Qua thẩm định cơ cấu nguồn vốn huy động, CBTĐ thấy các nguồn vốn huy động đảm bảo tính pháp lý, có tính khả thi cao trên thực tế. Như vậy, phương án nguồn vốn chủ đầu tư đưa ra cho thấy dự án có khả năng thực hiện về mặt tài chính. 1.3.2.2. Thẩm định doanh thu và chi phí của dự án * Thẩm định doanh thu hàng năm của dự án Qua sự phân tích, dự báo cung cầu thị trường nhà đất ở Hà Nội, chúng ta có thể thấy việc xây dựng mới các khu đô thị không những đáp ứng được nhu cầu về nhà ở mà còn tạo nên tính hiệu quả trong việc sử dụng quỹ đất. Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 được xây dựng nằm trong quần thể các khu đô thị mới, đồng thời việc xây dựng khu đô thị lại gắn với tổ hợp các trường học, khu dịch vụ, thể thao, vui chơi giải trí. Do vậy chủ đầu tư dự tính sau khi hoàn thành vào đầu năm 2010, các căn hộ tại khu đô thị sẽ được bán và chuyển nhượng cho khách hàng trong thời gian dài nhất là 3 năm. Để xác định doanh thu hàng năm của dự án, CBTĐ đã sử dụng phương pháp dự báo kết hợp với đối chiếu, so sánh giá đất, giá nhà của các khu đô thị cận kề và cho kết quả như sau: Dự kiến doanh thu = Diện tích đất ở (m2) * Đơn giá trên mỗi m2 - Diện tích đất: gồm diện tích đất ở, đất công cộng đơn vị ở, đất trường học. - Đơn giá: đơn giá với các loại đất là khác nhau (giá đã bao gồm thuế VAT). Từ đó CBTĐ lập được bảng tính doanh thu như sau: Bảng 1.8: Bảng doanh thu hàng năm của dự án Đơn vị: nghìn đồng STT Diễn giải Diện tích (m2) Đơn giá Thành tiền 2010 2011 2012 1 Đất ở 164,231 4,500 739,039,500 221,711,850 369,519,750 147,807,900 2 Đất công cộng đơn vị ở 25,216 2,568 64,754,688 19,426,406 22,664,141 22,664,141 3 Đất trường học 29,987 2,568 77,006,616 77,006,616 Cộng 219,434 880,800,804 241,138,256 392,183,891 247,478,657 (Nguồn:Phòng Thẩm định – SGD 3 – BIDV) Kết luận: Cán bộ thẩm định khi tiến hành thẩm định doanh thu dự kiến của dự án dựa trên việc tính toán doanh thu của cả khu đô thị khi dự án hoàn thành. - Việc xác định diện tích đất ở, đất công cộng đơn vị ở, đất trường học tổng cộng là 219 434 m2 dựa trên cơ sở đo đạc thực tế của CBTĐ tại dự án kết hợp với cơ quan thẩm tra là Sở Xây dựng TP Hà Nội. Vì vậy số liệu đưa ra là hoàn toàn chính xác. - Việc xác định đơn giá cho mỗi loại đất dựa trên cơ sở khảo sát và so sánh với giá thực tế thị trường đất của các khu đô thị trong khu vực. Đồng thời sử dụng phương pháp dự báo giá nhà đất trong tương lai có tính đến các yếu tố bất định. * Thẩm định chi phí của dự án - Chi phí bán hàng phân bổ cho cả công trình: 0.2% doanh thu. - Chi phí quản lý dự án hoàn thành: 1% doanh thu. - Chủ đầu tư sẽ kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng, do vậy trong thẩm định chi phí của dự án không bao gồm khấu hao và tiền thuê đất hàng năm, phần này do khách hàng tự chịu trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, tổng mức đầu tư ban đầu được chủ đầu tư thu hồi qua Thu hồi vốn đầu tư. - Kế hoạch trả nợ ngân hàng: Chủ đầu tư tổ chức thu hồi vốn gốc để trả nợ vốn vay NH với mức lãi suất 15%/năm, lãi suất 1.25%/tháng được tính trên tổng số tiền vay dự kiến là 150 tỷ đồng, lãi giảm dần theo số dư nợ gốc, nợ gốc trả đều hàng tháng với 12 kì trả nợ. Bảng 1.9: Kế hoạch trả nợ vốn vay Ngân hàng Đơn vị tính: đồng Kỳ trả nợ Thời gian trả nợ Số tiền trả Nợ gốc còn lại 150,000,000,000 1 31/01/2010 12,500,000,000 137,500,000,000 2 28/02/2010 12,500,000,000 125,000,000,000 3 31/03/2010 12,500,000,000 112,500,000,000 4 30/04/2010 12,500,000,000 100,000,000,000 5 31/05/2010 12,500,000,000 87,500,000,000 6 30/06/2010 12,500,000,000 75,000,000,000 7 31/07/2010 12,500,000,000 62,500,000,000 8 31/08/2010 12,500,000,000 50,000,000,000 9 30/09/2010 12,500,000,000 37,500,000,000 10 31/10/2010 12,500,000,000 25,000,000,000 11 30/11/2010 12,500,000,000 12,500,000,000 12 31/12/2010 12,500,000,000 0 (Nguồn: Phòng thẩm định – SGD 3 – BIDV) Ngân hàng cho vay với lãi suất 15%/năm, vay trong 1 năm với 12 kì hạn trả nợ. Do vậy khách hàng phải trả gốc đều mỗi tháng là: 12 500 000 000 đồng. - Cán bộ thẩm định đã lập bảng tính lãi trả Ngân hàng như sau: Bảng 1.10: Chi phí trả lãi Ngân hàng Đơn vị: Nghìn đồng Tháng Nợ gốc còn lại Trả lãi Ngân hàng Tổng lãi và gốc phải trả 1 150,000,000 1,875,000 12,501,875,000 2 137,500,000 1,718,750 12,501,718,750 3 125,000,000 1,562,500 12,501,562,500 4 112,500,000 1,406,250 12,501,406,250 5 100,000,000 1,250,000 12,501,250,000 6 87,500,000 1,093,750 12,501,093,750 7 75,000,000 937,500 12,500,937,500 8 62,500,000 781,250 12,500,781,250 9 50,000,000 625,000 12,500,625,000 10 37,500,000 468,750 12,500,468,750 11 25,000,000 312,500 12,500,312,500 12 12,500,000 156,250 12,500,156,250 Tổng lãi phải trả 12,187,500 ( Nguồn: Phòng thẩm định – SGD 3 – BIDV) Từ các dữ liệu ở trên, CBTĐ xây dựng bảng tính chi phí cho dự án như sau: Bảng 1.11: Chi phí hàng năm của dự án Đơn vị tính: Đồng STT Các chỉ tiêu Cuối 2010 Cuối 2011 Cuối 2012 1 Chi phí quản lý (1%DT) 1% 2,411,383 3,921,839 2,474,787 2 Chi phi bán hàng (0.2%DT) 0.2% 482,277 784,368 494,957 3 Lãi vay NH (1.25%/tháng) 1.25% 12,187,500,000 Tổng chi phí 12,190,393,659 4,706,207 2,969,744 (Nguồn: Phòng Thẩm định – SGD 3 – BIDV) Nhận xét: Tất cả các khoản chi phí đã nêu trên, CBTĐ đã có sự so sánh đối chiếu với các công trình trong cùng lĩnh vực, có cùng quy mô để có thể đưa ra những con số ở mức độ tương đối chính xác. Tuy nhiên đây cũng chỉ là những khoản chi phí dự tính, trong thực tế khi dự án đi vào vận hành khai thác chi phí này có thể có sai lệch do ảnh hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt là yếu tố trượt giá. 1.3.2.3. Thẩm định tỷ suất chiết khấu của dự án Qua thẩm định cơ cấu nguồn vốn huy động chúng ta có thể thấy dự án huy động vốn từ hai nguồn chính: vốn tự có và vốn vay. - Đối với vốn tự có: được huy động từ nhiều nguồn khác nhau như từ quỹ đầu tư phát triển, huy động vốn qua thị trường chứng khoán…các nguồn này hiện chưa được sử dụng với mục đích cụ thể, do vậy rất khó xác định chính xác chi phí cơ hội của các nguồn vốn này. Do đó CBTĐ sử dụng mức lãi suất tiết kiệm ngân hàng làm chi phí cơ hội để so sánh. Mức lãi suất ngân hàng là 14.5%/năm. - Đối với nguồn vốn vay NH (SGD 3): lãi suất vay vốn là 15%/năm. Do vậy, có thể thấy chủ đầu tư xác định mức tỷ suất chiết khấu dự án là 15% là hoàn toàn hợp lý, đây là ngưỡng tỷ suất giới hạn đảm bảo cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả. Tỷ suất r = 15% là chấp nhận được. 1.3.2.4. Thẩm định dòng tiền của dự án Từ các số liệu đã tính toán ở trên, CBTĐ lập bảng tính dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án như sau: Bảng 1.12: Dòng tiền hàng năm của dự án Đơn vị tính: Nghìn đồng TT Các khoản mục Đầu 2010 Cuối 2010 Cuối 2011 Cuối 2012 1 Tổng mức đầu tư 469,572,000 2 Tổng doanh thu dự kiến 241,138,256 392,183,891 247,478,657 3 Tổng chi phí vận hành (3)=a+b+c 15,081,159 4,706,207 2,969,744 a. Lãi vay 12,187,500 b. Chi phí bán hàng (0.2%DT) 482,277 784,368 494,957 c. Chi phí quản lý (1%DT) 2,411,383 3,921,839 2,474,787 4 Khấu hao 120,569,128 137,264,362 211,738,510 5 Khấu trừ thuế VAT (5)=a-b 3,772,181 35,118,285 22,160,589 a. Thuế VAT đầu ra 21,921,660 35,653,081 22,498,060 b. Thuế VAT đầu vào 18,149,479 534,796 337,471 6 Lợi nhuận trước thuế (6)=(2)-(3)-(4)-5) 101,715,788 215,095,037 10,609,814 7 Thuế thu nhập (7)=(6)*28% 28,480,421 60,226,610 2,970,748 8 Lợi nhuận sau thuế (8)=(6)-(7) 73,235,367 154,868,427 7,639,066 9 Dòng tiền dự án (9)=(8)+(4)+(3a) -469,572,000 193,804,495 292,132,789 219,377,576 10 NPV của dự án 64,947,956 11 IRR của dự án 24.22% 12 Thời gian thu hồi vốn đầu tư 2 năm 4 tháng (Nguồn: Phòng Thẩm định – SGD 3 – BIDV) Nhìn vào bảng số liệu trên ta có thể thấy, dự án hoạt động trong thời gian tương đối ngắn là 3 năm, song dòng tiền dương ngay từ những năm đầu tiên dự án đi vào hoạt động. Đây cũng là dấu hiệu cho biết tính khả thi về mặt tài chính của dự án, dự án có khả năng sinh lời, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư. Từ đó CBTĐ SGD 3 đi vào xem xét, phân tích, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. 1.3.2.5. Thẩm định tính chính xác của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của DA Thông qua bảng tính dòng tiền hàng năm của dự án, CBTĐ tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, chú trọng vào 3 chỉ tiêu quan trọng nhất, có tính chất quyết định tới tính khả thi của dự án về mặt tài chính. Cụ thể là: - Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án: NPV= 64,947,956 nghìn đồng >0. Chỉ tiêu này cho biết quy mô lãi cả đời dự án quy về cùng một thời điểm đầu năm 2010. Chỉ tiêu này cho thấy dự án có hiệu quả về mặt tài chính. - Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ: IRR= 24.22% > rgh=15% - Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn nội bộ: T= 2 năm 4 tháng < Tuổi thọ DA. Chỉ tiêu này cho thấy với thời gian 2 năm 8 tháng dự án đã thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu, khoảng thời gian còn lại sẽ đem lại lợi ích cho chủ đầu tư. 1.3.2.6. Thẩm định khả năng trả nợ của dự án Theo thông tin từ CIC cung cấp (CIC: Credit Information Centre – Trung tâm thông tin Tín dụng NHNN Việt Nam) cho thấy diễn biến dư nợ của khách hàng đến hết tháng 4/2008 không còn dư nợ với bất kì tổ chức tín dụng nào. Mặt khác, cùng với việc xem xét, đánh giá dòng tiền và các chỉ tiêu tài chính là hoàn toàn có tính khả thi về mặt tài chính và có khả năng thực hiện. Số tiền trả nợ thực tế của mỗi kì hạn sẽ dựa trên nguồn thu hồi vốn đầu tư hàng năm và lợi nhuận sau thuế của dự án. Do vậy CBTĐ có thể kết luận: Dự án có khả năng trả nợ. 1.3.2.7. Thẩm định các yếu tố rủi ro có liên quan đến dự án Qua nghiên cứu về đặc thù của dự án liên quan tới lĩnh vực nhà đất, bất động sản và các yếu tố có liên quan, các CBTĐ của SGD đã xác định khi thực hiện dự án sẽ gặp phải một số rủi ro như