Chuyên đề Thực trạng công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng tại khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính

750 75 1.300 50 870 *. Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Hạng 1 800 14.000 600 10.500 400 7.000 Hạng 2 680 11.900 510 8.920 340 5.950 Hạng 3 490 8.550 370 6.450 245 4.280 Hạng 4 250 4.350 190 3.300 125 2.180 Hạng 5 70 1.250 55 920 35 610 Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường chính giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Hạng đất Loại I Loại II Loại III Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Hạng 1 600 1.500 420 1.050 250 625 Hạng 2 380 950 266 665 150 375 Hạng 3 230 570 160 400 72 180 Hạng 4 140 350 98 245 55 138 Hạng 5 85 210 60 150 32 80 Hạng 6 42 100 30 75 12 30 - Đất đô thị Đơn vị tính: 1000đ/m2 Loại đô Thị Loại đường phố Mức giá chuẩn theo vị trí đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Giá Tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá Tối đa Giá tối thiểu Giá Tối đa Loại I 1 4.600 11.500 2.700 6.900 1.380 3.450 460 1.500 2 2.700 6.750 1.620 4.050 810 2.025 270 675 3 1.800 4.500 1.080 2.700 540 1.350 180 450 4 900 2.250 540 1.350 270 675 90 225 Loại II 1 2.500 6.500 1.560 3.900 780 1.950 260 650 2 1.950 4.875 1.170 2.925 580 1.450 190 475 3 1.800 4.500 780 1.950 390 975 130 325 4 900 1.775 420 1.050 210 525 70 175 Loại III 1 1.600 4.000 960 2.400 400 1.000 130 325 2 1.200 3.000 720 1.800 300 750 100 250 3 800 2.000 480 1.300 200 500 70 175 4 400 1.000 240 600 100 250 30 75 Loại IV 1 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 2 600 1.500 360 900 150 375 50 125 3 400 1.000 240 600 100 250 30 75 4 200 500 120 300 50 128 16 40 Loại V 1 600 1.500 330 825 150 375 50 125 2 400 1.000 220 550 100 250 30 75 3 200 500 110 275 50 120 16 40 3.Phân tích nội dung cơ bản của khung giá đất ban hành theo quyết định 3519/QĐ-UB ra ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội Thực hiện Nghị định 87/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có quyết định 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 về việc ban hành giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội . Nhưng sau 3 năm thực hiện thì gặp phải một số vấn đề không phù hợp với thực tế nên để phù hợp với thực tế quản lý đất đai trên điạ bàn Thành Phố, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã có quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 thay thế quyết định 2951/QĐ-UB . + Đối tượng và phạm vi áp dụng của quyết định 3519/QĐ - UB - Đối tượng Mục đích của quyết định 3519/QĐ-UB của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội nhằm quy định khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, do vậy đối tượng của quyết định này giá các loại đất sau : Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp . Đất khu dân cư nông thôn . Đất khu dân cư nông thôn ở các vùng ven đô thị đầu mối giao thông chính, khu phát triển đô thị , khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp . Đất rại các thị trấn . Đất khu vực nội thành . - Phạm vi áp dụng Phạm vi áp dụng của bảng giá đất của quyết định 3519/QĐ - UB theo Nghị định số 87/CP . Tuy nhiên phạm vi này còn được mở rộng sang việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng theo hướng dẫn cửa Thông tư liên Bộ 94/TT-LB ngày 14/11/1994 . + Các bảng khung giá quy định cho các loại đất trong quyết định 3519/QĐ-UB - Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp * Đất trồng cây lâu năm và đất có nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính : đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xã ven đô thị Các xã khác 1 19.300 15.400 2 16.100 12.100 3 13.000 9.700 4 9.800 7.400 5 - 4.700 6 - 1.300 * Đất trồng cây lâu năm Đơn vị tính : đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xã ven đô thị Các xã khác 1 14.000 11.200 2 11.900 9.500 3 8.500 6.600 4 7.300 3.900 5 6.200 1.100 Giá đất khu dân cư nông thôn Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng 1 38 28 24 17 14 10 2 32 21 19 12 - - 3 26 18 - - - - - Giá đất khu dân cư ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp Vị trí đất Xã ven nội thành, khu du lịch, khu quy hoạch phát triển đô thị, khu thương mại, khu công nghiệp Đất tại các đầu mối giao thông ven các trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành Đất loại I Đất loại II Đất loại III Đất loại I Đất loại II Đất loại III Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Vị trí 1 11III 1500 1350 1200 1080 960 870 880 790 520 470 310 280 Vị trí 2 2 900 810 720 650 570 520 525 470 310 280 190 170 Vị trí 3 540 485 430 390 340 310 290 260 170 155 105 90 Vị trí 4 320 290 260 235 200 190 140 125 85 75 50 45 Ngoài 200 m 220 210 200 190 180 170 Theo giá đất vùng nông thôn - Giá đất tại các thị trấn Đơn vị tính : 1000 ngàn đồng/m2 Loại thị trấn Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Đường loại 1.500 900 540 320 Đường loại 1.250 750 450 270 Loại II Đường loại 1.100 660 400 240 Đường loại 850 510 306 185 - Giá đất khu vực nội thành Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Loại đường phố Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A 9.800 3.920 2.350 1.410 Mức B 7.800 3.120 1.780 1.150 Loại II Mức A 6.300 2.520 1.510 910 Mức B 5.050 2.020 1.210 730 Loại III Mức A 4.040 1.620 970 580 Mức B 3.230 1.300 780 470 Loại VI Mức A 2.200 880 530 320 Mức B 1.540 620 370 225 VI. KINH NGHIỆM TRONG ĐỊNH GIÁ. Ngoài việc áp dụng các chính sách của nhà nước về giá đền bù muốn công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây - Phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của đất: Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một bất động sản chỉ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản. Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào đa mục đích, bản thân chúng cùng một lúc có nhiều giá trị sử dụng. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tư vào đất với mục đích sử dụng đất, trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ một vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Vì vậy khi định giá đất phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nó để định giá. - Đảm bảo sự phù hợp : Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đối với một loại bất động sản cụ thể đạt được khi mà tính đồng đều về kinh tế và xã hội được dự kiến trong tương lai đạt tới mức có thể chấp nhận được, tức là không có sự chênh lệch quá lớn trong bất cứ một yếu tố tác động nào.Phù hợp với điều kiện xung quanh. - Phải có sự nhận thức thay đổi kịp thời đối với biến động tự nhiên: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một bất động sản không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản, thay đổi môi trường của tài sản và thay đổi xu thế của thị trường đối với tài sản đó. Ngoài ra, các nhu cầu về thị hiếu đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố quyết định giá trị của đất. Yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của đất. - Đảm bảo sự thống nhất với điều kiên tự nhiên xung quanh: Toàn quốc được chia ra thành nhiều vùng giá trị phù hợp với đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng nhỏ để các điều kiện tác động tới giá trị được tính toán với nguyên tắc thống nhất. - Phải định giá được giá trị thực tế của đất cần định giá: Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhưng sử dụng này không được phép trái với quy hoạch. Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị sử dụng cao nhất. - Phải đảm bảo trình tự khi tiến hành công tác định giá: Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trước khi định giá trị cơ sở cho vùng. Không được phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố. Việc định giá phải được tiến hành theo trình tự các bước, không chồng chéo, không bỏ CHƯƠNG II NỘI DUNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐỀN BÙ THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI KHU NHÀ N3D NẰM TRONG KHU ĐÔ THỊ TRUNG HÒA NHÂN CHÍNH I.THỰC TRẠNG TRẠNG TIẾN HÀNH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐỀN BÙ THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI KHU NHÀ N3D NẰM TRONG KHU ĐÔ THỊ TRUNG HÒA NHÂN CHÍNH. 1.Điều kiện tự nhiên của khu đô thị trung hòa nhân chính A.Điều kiện tự nhiên a.vị trí địa lý Phường trung hòa thuộc quận Cầu Giấy.Quận Cầu Giấy được thành lập ngày 1/9/1997 trên cơ sở một số xã và thị trấn của huyện Từ Liêm.Bao gồm phường :Nghĩa Đô,Mai Dịch,Nghĩa Tân,Quan Hoa,Yên Hòa và Trung Hòa. Diện tích tự nhiên của phường Trung Hòa là:244,6048ha với số dân vào khoảng 22000 người .Cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 6km,là một trong những khu phát triển đợt đầu của quận và thành phố Khu đất xây dựng đô thị N3D thuộc phường Trung Hòa -Cầu Giấy có vị trí địa lý như sau: + phía bắc giáp với quận Tây Hồ + phía nam giáp thị trấn Cầu Diễn(Từ Liêm) b.Địa hình đất đai -Độ cao trung bình so với mặt nước biển la 4,5-5,5 mét -Nhìn chung toàn bộ đất đai là đất phù sa sông Hồng không được bồi đắp hàng năm,có điều kiện thuận lợi cho thâm canh nông nghiệp .Nhưng vẫn còn có hạn chế như thành phần cơ giới nhẹ có dấu hiệu của sự bạc màu do đó khi trồng trọt cần bổ xung yếu tố dinh dưỡng cho đất c.Khí hậu thủy văn -Khí hậu:Điều kiện khí hậu của phường Trung Hòa nói riêng và quận Cầu Giấy nói chung đều thuộc vùng đồng bằng sông Hồng nên đều mang đặc điểm là khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng Èm.§©y là điều kiện để có thể phát triển đa dạng hóa cây trồng-tuy nhiên nó gây một số trở ngại cho việc phát triển cây trồng khi có sự đổi mùa -Lượng mưa;Qua thống kê cho thấy qua một số năm gần đây tổng lượng mưa giữa các năm có sự thay đổi lớn.Tính đến trung bình 10 năm trở lại đây tổng lượng mưa trung bình trên một năm đạt từ 1652mm .Vào các tháng như 6,7,8,9,10 lượng mưa trung bình trên các tháng đều vượt quá 200mm.Các tháng khác khỏang 20-100mm/tháng -Độ Èm:Qua thống kê theo dõi số liệu khỏang 10 năm trở lại đây độ Èm bình quân cả năm thường dao động từ 75-83%.Giữa các tháng độ Èm chênh lệch cũng không lớn tuy chỉ có tháng 3 là cao nhất khoảng 85-92% -Chế độ nhiệt :Qua các số liệu thống kê 10 năm trở lại đây cho thấy nhiệt độ trung bình các năm không có sự chênh lệch cao,dao động từ 24-25˚C.Nhưng chế độ nhiệt trong năm giữa các tháng có độ chênh lệch rõ rệt .Vào mùa hè nhiệt độ thường rất cao lên tới 30-32˚C.Trong khi đó vào mùa đông nhiệt độ vào 15-18˚C Do khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính có vị trí địa lý , địa hình đất đai và khí hậu tương đối thuận lợi để phát triển ngành nông nghiệp .Ngành nông nghiệp là ngành chủ đạo nền kinh tế của người dân nơi đây nó tạo ra thu nhập chính của người dân do đó khi bị thu hồi đất cuộc sống của người dân sẽ gặp phải những khó khăn trong cuộc sống vì vậy khi định giá người định giá phải nắm sát điều kiện đó mà đưa ra phương án đền bù sao cho đảm bảo lợi Ých của người dân và của cả chủ đầu tư dự án. B.Điều kiện kinh tế xã hội Vì khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính nằm trong phường Trung Hoà thuộc quận Cầu Giấy mà quận Cầu Giấy là một quận có điểm xuất phát về kinh tế thấp so với các quận khác trong thành phố. Trong thời kỳ đầu quận đã chịu tác động không thuận lợi của cuộc khủng hoảng tàI chính khu vực và khó khăn trong nước .Do đó khu đô thị N3D phường Trung Hòa thuộc quận Cầu Giấy cũng chịu ảnh hưởng có những khó khăn đó .Tuy nhiên được sự chỉ đạo của thành ủy và ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và sự chỉ đạo trực tiếp của quận ủy và UBND quận Cầu Giấy đã đạt được thành tích quan trọng. Cơ cấu kinh tế đã dịch chuyển theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp (60.32%) và thương mại dịch vụ(33,35%) ngành nông nghiệp chiếm tỷ trọng 2.39% trong tổng giá trị các ngành kinh tế .Đây là sự chuyển hướng tích cực theo hướng CNH-HĐH phù hợp với đặc điểm kinh tế xã hội của một quận như quận Cầu Giấy Cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp có sự dịch chuyển theo hướng từ trồng lúa sang trồng hoa,rau,chăn nuôI thủy sản đạt hiệu quả kinh tế cao hơn.Về thương mại dịch vụ phường đã đầu tư 8 tỷ đồng xây dựng ,cảI tạo mạng lưới chợ trong phường . Tổng giá trị hàng hóa luân chuyển do quận quản lý khoảng 60 tỷ đồng năm 1997,năm 2001 đạt 122 tỷ đồng .Vì là phường trong quận Cầu Giấy nên được hưởng lợi từ hệ thống giao thông của quận Tổng chiều dàI đường phố quận Cầu Giấy la 38,8km với tổng diện tích mặt bằng la 197440m2 .Các trục đường phố chính trong quận được phân loại như sau: Bảng phân loại đường phố Sè tt Tên đường phố đoạn đường Loại đường phố Mức Ghi Chó Từ đến 1 Đường 32 Cầu Giấy Đường cao tốc II B Sau mở rộng 2 Đường 32 Đường cao tốc Hết quận Cầu Giấy III B 3 Hoàng Quốc Việt Đường Bưởi Đường cao tốc III A 4 Nguyễn Phong Sắc Đường 32 Hoàng quốcViệt III B 5 Đường cao tốc Đường 32 Hết quận Cầu Giấy III B 6 Đường 69 Hoàng quốc Việt Đường cao tốc IV B 7 Đường vào TrungHòa Cầu Trung Kính Hết xã Yên Hòa IV B Tạm đặt tên 8 Láng Trung Hòa Lạc Trung Hòa Hết quận Cầu Giấy III B 9 Đường dịch vọng 2 Nguyễn Phong Sắc Chùa Hà III B 10 Đường dịch vọng 1 Đường 32 Đườngdịch vọng 2 III A Hệ thống cấp thoát nước trên địa bàn của phường đã và đang từng bước được cải tạo.Hệ thống thủy lợi kênh mương đã đáp ứng được về cơ bản cho sản xuất nông nghiệp. Hệ thống cấp điện đảm bảo được nhu cầu sản xuất sinh hoạt trên địa bàn phường.Hệ thống thông tin liên lạc đã đáp ứng được nhu cầu của người dân các công trình phúc lợi trong phường Hiện tại phường có hệ thống các công trình phúc lợi công cộng phục vụ đời sống dân sinh khá hoàn chỉnh như: -Hai nhà mẫu giáo:Diện tích 2542 m2 -Hai trường học:Diện tích 7535m2 -Một trạm y tế:Diện tích 1953m2 -Một bệnh viện:34427m2 -Nhà văn hóa: Diện tích 322m2 - UBND phường : Diện tích 3500m2 Tình hình sản xuất cho thấy một số ngành chính trong phường Ngành chăn nuôi Qua thăm dò cho thấy ngành chăn nuôI giữ vai trò quan trọng trong từng hộ gia đình trong phường.Nó cung cấp môt số lượng lớn phân bón cho cay trồng và thực phẩm cho người dân.Nó đã tận dụng những lao động dư thừa cũng như làm tăng nguồn lao động cho người dân.Bên cạnh đó các hộ gia đình còn tận dụng chăn nuôI gia cầm để tận dụng thức ăn dư thừa trong gia đình. Ngành trồng trọt: Theo thống kê sản xuất thì ngành trồng trọt là ngành sản xuất chính với các loại cây như lúa,khoai,ngô,rau…Do nhờ áp dụng khoa học kỹ thuật nên năng xuất đạt khá cao. Ngành nghề phụ : vì thuộc dịa pận thành phố Hà Nội nên có điều kiện phát triển ngành nghề phụ góp phần giảI quyết lao động dư thừa trong lúc nhàn rỗi,tăng thêm thu nhập lao động cho người dân,nâng cao đời sống gia đình. Tại phường có nhiều hộ buôn bán nhỏ như các cửa hàng tạp hóa,kinh doanh mua bán vật liệu xây dựng…. Trong giai đoạn tới phường cần có chủ trương khuyến khích đầu tư mở rộng quy mô sản xuất,đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,hàng loat các công trình xây dựng công cộng.Nhà trung cư mọc lên góp phần đổi mới bộ mặt cũng như tạo dựng tiềm năng và lợi thế mà phường có để phục vụ một số nhu cầu về sản xuất và đời sông của người dân. Nhờ có điều kiện kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự mở rộng cơ sở hạ tầng , quy mô sản xuất kết hợp với hàng loạt các công trình công cộng , các công trình giao thông ngày càng phát triển mà điều kiện sống của người dân ngày càng tốt hơn do vậy mà giá đất sẽ thay đổi theo điều kiện phát triển đó vì thế công việc định giá sẽ trở nên phức tạp hơn.Người đình giá đòi hỏi phải nhạy cảm và nắm bắt mọi thông tin kết hợp với khung giá đất của thành phố mà đưa ra giá đền bù chính xác đảm bảo lợi Ých của người dân và chủ đầu tư. 2.Đặc điểm công tác giải phóng mặt bằng ở khu nhà N3D Sau khi thống nhất với các ngành chức năng của thành phố .Hội đồng đền bù giảI phóng mặt bằng đã họp bàn với các thành viên làm đại diện cho UBND Quận Cầu Giấy,phường Trung Hòa Nhân Chính,ban quản lý dự án,công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội và dại diện cho người dân có đất bị thu hồi đẻ nghe phổ biến các văn bản , chế độ,chính sách đền bù cũng như việc thống nhất kế hoạch đẻ thưc hiện công việc giảI phóng mặt bằng. Từ tháng 7/2000 đến tháng 4/2001 tổ công tác hội đồng đền bù GPMB đã thực hiện đo đạc diên tích đất ,kê khai tài sản trên đất…Khi đo đạc ,kê khai xong các gia đình ký nhận tại hiện trạng,sau đó ban quản lý dự án về vẽ lại sơ đồ và tiếp tục yêu cầu các hộ gia đình xác nhận lại,rồi mới lên phương án đền bù.viêc đền bù được thưc hiện theo nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của chính phủ.Quyết định số 20/QD-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố. a.Quy mô dự án. Ngày 13/7/2000 Thủ tướng chính phủ đã có quyết định số 2432/TTg về việc thu hồi 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. b. Cơ cấu loại đất , hạng đất. Trong 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D thì toàn bộ số đất trên chủ yếu là đất nông nghiệp dùng để trồng lúa và trồng hoa màu được định giá theo khung giá đất ở vùng đất quy hoạch phát triển đô thị ,đất xây dựng công trình sử dụng chung theo quy hoạch.Trong đó: +Đất loại 2 vị trí 4 là 2884 m2 + Đất loại 3 vị trí 3 là 5337 m2 c. Mục đích sử dụng . Nhà nước giao cho UBND Thành phố Hà Nội ,UBND quận Cầu Giấy ,UBND phương Trung Hoà kết hợp cùng công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội thu hồi 8221 m2 để xây dựng khu nhà chung cư N3D nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời thực hiện chính sách giãn dân của thủ tướng chính phủ từ khu trung tâm ra ven thành phố Hà Nội.Nhưng chủ yếu là để giải quyết vấn đề đất trật người đông ,nhằm hạn chế sự biến động của thị trường nhà ở của Hà Nội được coi là một trong những thành phố có giá đất cao so với các thành phố của châu á.Đất nước ta đang trong quá trình CNH, HĐH sử dụng quỹ đất có hạn vào việc phát triển cơ sở hạ tầng giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân là việc nên làm ,giúp cho những người có thu nhập vừa và thấp có được ngôi nhà để họ an cư ổn định cuộc sống khi đó họ mới tập chung vào công việc làm giàu cho mình và đất nước. d. Đặc điểm phân bố số lượng đất sử dụng. Trong 8221m2 đất thu hồi sử dụng vào xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính thì có : + 3750m2 đất được sử dụng vào xây dựng nhà chung cư N3D. + Còn lại 4471 m2 đất được sử dụng vào xây dựng các công trình công cộng ,khu vui chơi giải trí, các vườn hoa cây cối nhằm đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân trong khu đô thị trên. e. Đặc điểm pháp lý của đất thuộc khu vực đền bù. Trong 8221m2 đất được thu hồi của 56 hộ dân thị có tất cả +770 m2 đất không hợp lệ +7451 m2 đất có giấy tờ hoặc có đủ cơ sở pháp lý quyền sử dụng đất. Trong 770 m2 đất không hợp lệ thì: + 350 m2 đất thuộc đất loại 2 vị trí 4. + 420 m2 đất thuộc đất loại 3 vị trí 3. 3.Tổ chức thực hiện công tác định giá đất bồi thường GPMB. a. Hồ sơ pháp lý - Căn cứ quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành bản quy định thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Nghị định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành bản quy định thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng. - Căn cứ Quyết định số 33/1998/ QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa đổi giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Căn cứ quyết định số 1432/QĐ-UB ngày 21/10/2000 của phường Trung Hoà- Nhân Chính về việc thành lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới Trung Hoà-Nhân Chính. -Căn cứ vào số liệu điều tra , thống kê sử dụng đất đai của các chủ sử dụng đất và các công trình xây dựng,cây cối ,hoa mầu hiện có trên khu vực nằm trong chỉ giới giải phóng mằt bằng tại khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính. b.Thành lập hội đồng đền bù Giải Phóng Mặt Bằng. Có đầy đủ các thành phần ban ngành gồm: Đại diện UBND quận Cầu Giấy,đại diện cho các phòng chức năng của Quận Cầu Giấy,đại diện UBND phường Trung Hoà Nhân Chính,đại diện cho Công ty cổ phần kinh doanh Nhà Hà Nôi ông Phạm Ngọc Sơn là giám đốc công ty,đại diện cho các bên bị thu hồi đất là ông Nguyễn Văn Toản nằm trong diện giải phóng mặt bằng mà thủ tướng có quyết định thu hồi. c.Trình chính sách về giá đất. Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng Quận Cầu Giấy trình hội đồng thành phố phê duyệt các nội dung sau:Xác định vị trí các lô đất tính đền bù cho các hộ dân được xác định theo QĐ số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội. Trình hệ số K để tính giá đền bù cho từng lô ( hoặc những lô đất có tính chất khác nhau ). Đưa ra giá trình duyệt = giá đất đền bù thiệt hại về đất / m2 x hệ số K *Hội đồng thẩm định và UBND thành phố ra quyết định phê duyệt giá đất đền bù hỗ trợ nêu trên. d. Lập phí án đền bù cho các hộ dân. Chi phí cho việc thực hiện đền bù GPMB và chi phí khác có liên quan do Hội đồng đền bù GPMB lập dự toán báo cáo GĐ Sở tài chính vất giá kiểm tra, xem xét để đưa vào phương án đền bù. Bộ tài chính hướng dẫn nội dung chi, quản lý, sử dụng khoản kinh phí này. e. Thẩm định và phê duyệt phương án đền bù Hội đồng thẩm định Thành phố là cơ quan giúp việc của Nhà nước trong việc xem xét quyền lợi của người bị thu hồi đất và chủ dự án trước khi nhà nước ký các quyết định phê duyệt phương án đền bù để tổ chức thực hiện. Nếu các khâu ở cơ sở đã làm chuẩn mực thì việc thẩm định lại chỉ còn là thủ tục hành chính. f. Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng sau khi có quyết định phê duyệt phương án đền bù của cấp có thẩm quyền, hội đồng đền bù phải tổ chức thông báo công khai đến từng hộ dân kế hoạch thực hiện. Các hộ dân xem xét kết quả tính toán, có quyền được kiêna nghị bổ sung sửa đổi nếu phát hiện sai sót. Khi đã chấp nhận phương án, các hộ phải đăng ký thời gian nhận tiền đền bù, thời gian di chuyển giao mặt bằng, nhận đất tái định cư, nhà mua hoặc thuê. Hội đồng GPMB bổ sung những sai sót khi lập phương án đền bù để trình phê duyệt phổ thông. 4. Phương án đền bù Sau khi hội đồng giải phóng mặt bằng thỏa thuận cùng người đại diện công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội đưa ra phương án đền bù trên diện tích đất thu hồi khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính. Được xác định bởi các khoản chi phí như sau: a. Đền bù thiệt hại về đất b. Đền bù 1 năm sản lượng hoa màu c. Chính sách hỗ trợ, thưởng Tiền đền bù GPMB = Đền bù thiệt hại về đất + đền bù 1 năm sản lượng hoa màu + chính sách hỗ trợ 5. Công tác thực hiện định giá đất trong đền bù GPMB a. Bảng tổng hợp loại đất thu hồi được định giá đền bù ở khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. Loại đất Diện tích đất thu hồi Số hộ dân Đất loại 2 vị trí 4 2884 m2 26 Đất loại 3 vị trí 3 5337 m2 30 Tổng 8221 m2 56 b. Công tác định giá đất Theo thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của bộ Tài Chính đã quy định về phương pháp xác định hệ số K để định giá đền bù thiệt hại.Theo thông tư, hệ số K là hệ số quan hệ giữa tỷ lệ giá đất theo khả năng sinh lợi với giá quy định của thành phố. Với từng loại đất ta sẽ có hệ số K khác nhau. Khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính có vị trí đất từng loại khác nhau. Nên khi định giá Hội đồng giải phóng mặt bằng đã thống nhất cùng công ty cổ phần Kinh doanh nhà Hà Nội chia ra làm 2 loại đất kết hợp cùng khung giá đất thành phố Hà Nội để định giá Bảng khung giá đất ở vùng đất quy hoạch phát triển đô thị, đất xây dựng công trình sử dụng chung theo quy hoạch. Vị Trí Đất Đất quy hoạch phát triển đô thị,đất xây dựng công trình,sử dụng chung theo quy hoạch Đất loại I Đất loại II Đất loại III Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng 880 790 520 470 310 280 525 470 310 280 190 170 290 260 170 155 105 90 140 125 85 75 50 45 Ngoài 200m + Đánh giá phân loại đất khu vực đền bù theo phân loại trong khung giá. Hội đồng GPMB phường Trung Hoà kính trình UBND quận Cầu Giấy xem xét phê duyệt phương án bồi thường và hỗ trợ GPMB dự án xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà - Nhân Chính. Xét đề nghị của UBND phường Trung Hoà về việc xác định năng suất rau muống chuyên canh trên diện tích thu hồi là 82521m2. Phòng KH-KT&PTNT phường Trung Hoà thống nhất năng suất sản lượng rau muống chuyên canh với giá 12.000 đồng/m2 như các dự án khác cùng với 100đ/m