Chuyên đề Thực trạng công tác Quản lý dự án đầu tư tại Tổng công ty Xây dựng và phát triển hạ tầng

ai sót, khiếm khuyết trong lúc nghiệm thu thì nó sẽ được nhắc nhở, đánh dấu ghi lại để yêu cầu phía thi công phải làm lại đúng như TCKT đã chỉ dẫn và phải tự chịu mọi phí tổn, sau đó việc nghiệm thu lại sẽ được tiến hành xác nhận sản phẩm đã đảm bảo để chuyển tiếp bước sau . Phiếu nghiệm thu sẽ được phôtô làm 3 bản : + Một bộ cho đơn vị thi công lưu hoặc biết để tiến hành sửa chữa, khắc phục. + Một bộ cho bên tư vấn giám sát lưu hoặc biết để đơn vị thi công sửa chữa, khắc phục thì sẽ nghiệm thu và cho tiến hành tiếp tục. + Một bộ nộp cho đại diện của chủ đầu tư. Tất cả các biên bản nghiệm thu này sẽ được tập hợp lại thành một bộ hồ sơ dùng để hoàn công bàn giao công trình sau này cũng như lưu giữ trong suốt quá trình tồn tại của công trình phòng khi sửa chữa hoặc có những trục trặc xảy ra. Mặc dù đã rất cẩn thận trong các bước thi công và giám sát thi công công trình nhưng đôi lúc kết quả thu được cũng không được như mong muốn hay phải làm lại. Việc này có thể do nhiều nguyên nhân như thời tiết, mưa bão, lũ lụt, động đất, hay do thiết kế thay đổi, bổ sung theo ý của thiết kế hoặc chủ đầu tư cho phù hợp hoặc do các biến động kinh tế xã hội làm công trình bị kéo dài nên khi tiến hành lại thì phải sửa chữa. Các bước công việc tiến hành cũng tương tụ như phần công trình tiến hành làm mới, tuy vậy nó cũng có một số điểm khác biệt như sau : + Phổ biến tình hình công tác sửa chữa. + Tiến hành khảo sát lại toàn bộ các công việc phải sửa chữa. + Tiến hành công tác sửa chữa, các bước cụ thể của nó tương tự như phần làm mới. + Tiến hành giám sát : Đôn đốc thi công công trình Nhắc nhở các thiếu sót, sai phạm trong quá trình thi công. + Tiến hành nghiệm thu : sau khi công việc đã hoàn tất thì tới kiểm tra theo các yêu cầu trong TCKT của công trình : Đạt yêu cầu của TCKT thì tiến hành bàn giao. Không đạt yêu cầu thì phải tiến hành sửa chữa, làm lại cho đạt với TCKT. Sau đó nghiệm thu lại và bàn giao. Phần hai, công trình do Tổng công ty nhận thầu và giao cho các công ty thành viên thực hiện thì Phòng QLDA chỉ theo dõi và báo cáo về việc thực hiện chất lượng của công trình so với tiêu chuẩn kỹ thuật yêu cầu của chủ đầu tư chứ không phải theo dõi các bước chi tiết như đã nêu. 1.2.4. Một số kết quả đạt được của công tác quản lý dự án tại Tổng công ty: Ngành xây dựng nói chung và Tổng công ty Xây dựng và phát triển hạ tầng nói riêng luôn có những đóng góp to lớn vào công cuộc phát triển cơ sở hạ tầng của xã hội. Thông qua những dự án lớn được thi công, Tổng công ty đã tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người lao động và cũng đóng góp một phần vào nguồn thu lớn cho ngân sách quốc gia. Vì thế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn phù hợp với mục tiêu phát triển nền kinh tế mà Đảng và Nhà nước đề ra. Với tư cách là bộ phận tham mưu và thực hiện công tác đầu tư các lĩnh vực được phân công từ khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư cho đến nghiệm thu và bàn giao công trình, phòng Quản lý dự án đầu tư xây dựng và Ban quản lý dự án của Tổng công ty đã đóng góp một phần không nhỏ trong việc quản lý và thực hiện thành công các dự án xây dựng. Tổng công ty cũng xác định rằng công tác quản lý dự án là nhiệm vụ quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án và tiết kiệm vôn đầu tư. Trong quá trình thực hiện công tác quản lý dự án, Phòng quản lý dự án và ban quản lý dự án đã góp phần triển khai các dự án một cách có thuận lợi, tạo ra hiệu quả sản xuất kinh doanh cho Tổng công ty. Nhiều dự án quy mô lớn dưới sự quản lý của phòng Quản lý dự án và Ban quản lý dự án đã được thực hiện thành công, điển hình như các dự án sau: * Dự án xây dựng khu công nghiệp: Hà Nội, Đài Tư, Bắc Thăng Long, Thanh Trì, Gia Lâm, Suối Dầu-Nha Trang. * Dự án xây dựng các công trình dân dụng : Tổng Công ty tự bỏ vốn, góp vốn, hoặc vay vốn để xây dựng các công trình dân dụng và sau đó sẽ tiến hành kinh doanh các công trình đã xây dựng. Nội dung chủ yếu của các công trình dân dụng bao gồm: Các khu đô thị và nhà ở, khách sạn, hệ thống cảng biển, đường giao thông, và các cơ sở hạ tầng để kinh doanh các nghiệp vụ khác. Hoạt động đầu tư xây dựng các công trình dân dụng tại tổng công ty Xây dựng và Phát triển hạ tầng LICOGI được tiến hành từ những năm 90. Tính đến thời điểm hiện nay, LICOGI đã thi công nhiều công trình dân dụng chất lượng cao tiêu biểu là: khu đô thị Minh Phương- tp Việt Trì, Cột 5-cột 8, Nam ga Thăng Long, Cột 5 mở rộng – tp Hạ Long Quảng Ninh, khu đô thị P1-P9 tp Cà Mau, Nhơn Trạch Đồng Nai, Thịnh Liệt-Hà Nội, Biển Sơn –Thanh Hoá …Trong giai đoạn hiện tại, hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà ở và khu đô thị đang là lĩnh vực chủ đạo của Tổng Công ty. Trong số 8 dự án nhóm A mà Tổng Công ty thực hiện trong giai đoạn 2001-2005, thì có tới 5 dự án thuộc lĩnh nhà ở và khu đô thị . Cụ thể là : - Dự án khu đô thị Nam ga Hạ Long với tổng mức đầu tư là 330,960 triệu đồng - Dự án khu dân cư Vĩnh Phú I (giai đoạn 2 ) với tổng mức đầu tư là 358,017 triệu đồng - Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt với tổng mức đầu tư là 350,000 triệu đồng - Dự án nhà cao tầng khu chung cư văn phòng cao cấp với tổng mức đầu tư là 250,000 triệu đồng. - Dự án khu đô thị Phố Nối với tổng mức đầu tư là 370,000 triệu đồng. Và một số dự án khác như: - Câu lạc bộ Hà Nội. - Khách sạn 5 sao 14 tầng HORIZON tại 40 Cát Linh - Hà Nội với tổng mức đầu tư là 55 triệu đồng. Khách sạn LICOGI 3 sao 15 tầng tại Hạ Long - Quảng Ninh Nhà biên tập phát thanh quốc tế - Đài tiếng nói Việt Nam. Trung tâm hội chợ triẻn lãm thương mại - Đầu tư nông nghiệp và phát triển nông thôn tại Hà Nội. Nhà ga hành khách sân bay quốc tế T1 Nội Bài với tổng mức đầu tư là 363.500 triệu đồng … *Dự án xây dựng công nghiệp: Nhà máy lắp ráp ô tô FORD Việt Nam, Nhà máy xay bột mì Cái Lân, Nhà máy ép dầu thực vật Cái Lân - Quảng Ninh, Nhà máy thực phẩm Nghĩa Mỹ Hưng Ỵên, Nhà máy sữa tươi Nha Trang… Từ năm 1995 –2001 Tổng công ty đã thi công xây dựng 39 công trình công nghiệp, điển hình là: - Nhà máy xi măng Bút Sơn ( Phủ Lý ): chủ đầu tư là công ty xi măng Bút Sơn, giá trị hợp đồng là 21.200 triệu đồng . - Nhà máy xi măng Tuyên Quang (thị xã Tuyên Quang ): công suất 750.000 tấn/năm - Nhà máy ép dầu thực vât Cái Lân ( Quảng Ninh ): chủ đầu tư là công ty liên doanh dầu thực vật Cái Lân, giá tri hợp đồng là 36.000 triệu đồng. - Nhà máy xay bột mì Cái Lân (Quàng Ninh ): chủ đầu tư là công ty liên doanh VINAFLOUR, giá trị hợp đồng là 112.770 triệu đồng - Nhà máy thủy điện Yaly ( Gia Lai ): chủ đầu tư là BQL thủy điện Yaly, giá trị hợp đồng là 19.500 triệu đồng - Nhà máy thủy điện Bắc Hà công suất 90 MW, mức vốn đầu tư hơn 1.600 tỷ đồng - Xây dựng và lắp đặt xong dây chuyền sản xuất gạch Granit chất lượng cao, công suất 1.500.000 m2/năm tại huyện Long Thanh tỉnh Đồng Nai - Xây dựng và lắp đặt dây chuyền sản xuất ống nhựa HDPE tại Hà Nội, công suất 1000 tấn/năm - Đầu tư dây chuyền sản xuât nhôm thanh định hình chất lượng cao công suất 5500 tấn/năm tại Công ty cơ khí Đông Anh - Khu công nghiệp Thăng Long ( Hà Nội ): chủ đầu tư là Công ty liên doanh khu công nghiệp Thăng Long, giá trị hợp đồng là 100.000 triệu đồng * Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và giao thông: Công trình cải tạo nâng cấp quốc lộ 5 ( km0-km8 ), đường quốc lộ 51, hệ thống cấp nước thị xã Nghĩa Lộ, nâng cáp và mở rộng Bệnh viện Bạch Mai, công trình đường vận hành thủy điện Hàm Thuận – Đa Mi và một số công trình tiêu biểu sau: - Đường quốc lộ 1 đoạn Hà Nội - Lạng Sơn: chủ đầu tư là BQL dự án quốc lộ 1, giá tri hợp đồng là 42.994 triệu đồng - Thi công cầu Phả Lại ( Hải Dương ): chủ đầu tư là Bộ Giao thông vận tải, trị giá hợp đồng là 93.000 triệu đồng LICOGI đã có gần 45 năm xây dựng các loại công trình dân dụng và công nghiệp, quá trình quản lý dự án bắt đầu ổn định với các cán bộ quản lý dự án nhiều kinh nghiệm và đội ngũ hàng ngàn kỹ sư, kiến trúc sư và công nhân kỹ thuật lành nghề được đào tạo chính qui ở trong và ngoài nước, tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong quản lí và tổ chức thi công, đặc biệt qua việc thi công các công trình đòi hỏi ứng dụng công nghệ thi công hiện đại với các tiêu chuẩn quốc tế. Trong những năm gần đây, Tổng công ty LICOGI đã và đang tích cực đổi mới công nghệ thiết bị nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong lĩnh vực xây dựng tạo ra hiệu quả trong công tác quản lý dự án với các công trình có chất lượng đạt tiêu chuẩn trong nước và quốc tế. 1.2.5. Ví dụ minh họa cho công tác quản lý dự án tại Tổng công ty xây dựng và phát triển hạ tầng : 1.2.5.1. Giới thiệu dự án: “ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH ĐẤT CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU DÂN CƯ VĨNH PHÚ I ( GIAI ĐOẠN 2 ) QUY MÔ 52,56 HA”. a. Giới thiệu chung: - Chủ đầu tư : + Chủ đầu tư tổng dự án khu dân cư Vĩnh Phú I (2 giai đoạn 101,7 ha) là công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư – Xây dựng – Thương mại Vũ Kiều. + Chủ đầu tư dự án thành phần ( giai đoạn 2 qui mô 52,56 ha ) là Tổng công ty xây dựng và phát triển hạ tầng LICOGI. - Địa điểm xây dựng: Khu dân cư quy hoạch có địa điểm nằm tại Ấp Đông và Ấp Phú Hội thuộc xã Vĩnh Phú, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương. Phía Bắc giáp rạch Nước Trong, phía Nam giáp rạch Cầu Đất, phía Đông giáp rạch Nước Trong và phía Tây giáp khu dân cư quy hoạch mới. - Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, có tổ chức Ban quản lý dự án. - Đơn vị tư vấn: Công ty Tư vấn Xây dựng – Tông công ty xây dựng và phát triển hạ tầng. - Quy mô nghiên cứu: Khu đất được nghiên cứu có tổng diện tích 52,56 ha. Dự kiến phục vụ nhu cầu về nhà ở cho khoảng 4.500 người. b. Sự cần thiết phải đầu tư: Bình Dương là một tỉnh thuộc đồng bằng Nam Bộ, giáp ranh với thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một vị trí hết sức thuận lợi, góp phần quyết định chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh. Trong những năm gần đây, khi cơ chế kinh tế được chuyển đổi sang cơ chế thị trường, Bình Dương đã nhanh chóng nắm bắt, hội nhập và trở thành một trong những Tỉnh thu hút được đầu tư nước ngoài nhiều nhất trong cả nước, rất nhiều nhà đầu tư đã tìm đến Bình Dương để đầu tư những khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất ( KCX ). Cùng với sự phát triển của các KCN, KCX, lực lượng lao động công nghiệp đến Bình Dưong ngày càng gia tăng, kéo theo các nhu cầu về dịch vụ như: nhà ở, văn hóa thể thao, vui chơi giải trí … Những nhu cầu trên nếu không được giải quyết nhanh chóng sẽ gây ra những mất cân bằng và xáo trộn về nhiều mặt do khó kiểm soát số nhân khẩu hiện đang cư trú trên địa bàn Tỉnh. Ngoài ra, do không đáp ứng được những nhu cầu về nhà ở, các lực lượng lao động hiện đang làm việc tại Bình Dương sẽ dần tìm đến các khu vực khác có điều kiện tốt hơn để làm việc, điều này sẽ dẫn đến tình trạng thiếu nghiêm trọng lực lượng lao động, ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển kinh tế của Tỉnh. Mặt khác, do Bình Dương có vị trí giáp ranh với thành phố Hồ Chí Minh, mạng lưới giao thông qua lại tương đối hoàn chỉnh và thuận tiện, nên một phần dân cư trong thành phố muốn được đầu tư nhà ở tại Bình Dương nhằm thay đổi điều kiện sống khá chật hẹp trong thành phố. Một số dân cư khác có thu nhập cao mong muốn đầu tư các biệt thự, nhà nghỉ nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi giải trí vào các ngày nghỉ cuối tuần, các ngày lễ… tách rời khỏi sự ồn ào náo nhiệt vốn có của thành phố. Hiện tại Bình Dưong chưa có các đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng cơ sở với đầy đủ các chức năng về dịch vụ công cộng. Các khu dân cư hiện có tại Bình Dương chủ yếu hoàn toàn là tự phát theo kiểu ấp, xã, chưa có quy hoạch chung, không thống nhất cả về cảnh quan cũng như các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nên tồn tại rất nhiều vấn đề bức xúc, khó giải quyết như: điều kiện cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, cấp điện, vệ sinh môi trường…Chính vì vậy, vấn đề cần thiết và cấp bách đặt ra cho Tỉnh Bình Dương hiện nay là phải đầu tư xây dựng những khu đô thị theo quy hoạch chung, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng cơ sở, thống nhất về cảnh quan kiến trúc và có đầy đủ các cônh trình dịch vụ công cộng theo đúng tiêu chuẩn và đảm bảo đủ phạm vi, bán kính phục vụ, nhắm nhanh chóng thay đổi diện mạo hiện có của Bình Dương, xứng đáng với tầm vóc là một tỉnh có nền kinh tế phát triển mạnh, phong phú, đa dạng trên mọi lĩnh vực. Địa điểm tại Ấp Đông và Ấp Phú Hội xã Vĩnh Phú huyện Thuận An tỉnh Bình Dưong là địa điểm hết sức lý tưởng, địa hình khu vực có ba mặt được bao bọc bởi rạch Nước Trong và rạch Cầu Đất là các nhánh của sông Vĩnh Bình (thuộc hệ thống sông Sài Gòn) nên phong cảnh thiên nhiên hết sức đẹp, thoáng đãng, trong lành, ngoài ra khu vực lại có một lợi thế rất lớn là tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh (quận Thủ Đức) một thành phố lớn thứ hai trong cả nước …Nếu được đầu tư để xây dựng một khu dân cư cho Tỉnh chắc chắn sẽ tạo ra một bộ mặt đô thị mới có rất nhiều sức hấp dẫn. c. Mục tiêu và nhiệm vụ của dự án: - Xác lập cơ sở quản lý và đẩu tư xây dựng theo quy hoạch định hướng 1/2000 Khu dân cư Vĩnh Phú I đã được Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh Bình Dương phê duyệt tại quyết định số 75/QĐ-UB ngày 10/01/2002. - Xác định quỹ đất xây dựng và các vị trí cụ thể các loại nhà ở và công trình công cộng. Trên cơ sở đó tạo ra cho Bình Dương một khu dân cư mới được đầu tư đồng bộ , hiện đại về các cơ sở về hạ tầng kỹ thuật. - Giải quyết vấn đề cấp bách về nhà ở hiện nay của tỉnh Bình Dương, đặc biệt là lực lượng lao động công nghiệp trong tỉnh cũng như của một số dân cư thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, góp phần phát triển kinh tế trong khu vực và trên toàn tỉnh Bình Dương. - Đẩy nhanh tiến độ chung của toàn dự án khu dân cư Vĩnh Phú I (101,7 ha đã được phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. - Thực hiện mục tiêu đa dạng hóa, đầu tư, mở rộng địa bàn sản xuất kinh doanh của Tổng công ty, đặc biệt là thị trường các tỉnh phía Nam. 1.2.5.2. Phân tích các nội dung quản lý dự án : Như đã trình bày ở phần trên, nội dung công tác quản lý tại Tổng công ty xây dựng và phát triển hạ tầng LICOGI bao gồm năm nội dung chủ yếu là: quản lý tổng thể, quản lý phạm vi. quản lý thời gian, quản lý chi phí và quản lý chất lượng. a. Quản lý tổng thể: Trong nội dung quản lý này, Ban quản lý dự án vạch ra các công việc cần phải làm để hoàn thành mục tiêu của dự án là tạo ra cho Bình Dương một khu dân cư mới được đầu tư đồng bộ, hiện đại về các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và giải quyết vấn đề cấp bách hiện về nhà ở hiện nay của tỉnh Bình Dương. Các công việc được đặt ra là: - Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, quy mô đầu tư. - Thăm dò thị trường, nhu cầu sản phẩm; nguồn vật tư, thiết bị; xem xét nguồn vốn đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư: + Nguồn vốn đầu tư : vốn đầu tư cho dự án được huy động từ ba nguồn cơ bản: một là nguồn vốn tự có của Chủ đầu tư; hai là vốn ứng trước của các doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ba là vốn huy động (huy động nội bộ và vay tín dụng).Tỷ trọng vốn đầu tư được thể hiện cụ thể như sau: Bảng 1.7: Tỷ trọng vốn đầu tư của dự án TT NGUỒN VỐN TỶ TRỌNG VỐN GIÁ TRỊ (đ) TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ (đ) NĂM 2003 NĂM 2004 NĂM 2005 NĂM 2006 1 Vốn tự có 15% 49.848.700.000 15.000.000.000 25.000.000.000 9.848.700.000 0 2 Vốn huy động từ khách hàng 45% 149.545.969.806 44.863.790.942 74.772.984.903 29.909.193.961 3 Vốn vay 40% 132.930.000.000 50.000.000.000 80.000.000.000 2.930.000.000 0 Tổng vốn đầu tư 100% 332.324.669.806 65.000.000.000 149.863.790.942 87.551.684.903 29.909.193.961 Nguồn: Phòng Quản lý dự án đầu tư xây dựng + Lựa chọn hình thức đầu tư: Tổng công ty xây dựng và phát triển hạ tầng (LICOGI) hợp tác với Công ty TNHH Vũ Kiều để đầu tư quy hoạch và xây dựng mới giai đoạn 2 Dự án khu dân cư Vĩnh Phú I, với quy mô sử dụng đất 52,56 ha theo hình thức chủ đầu tư tự ứng vốn để thực hiện dự án, sau khi xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật sẽ chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật để thu hồi vốn đầu tư. - Phê duyệt chủ trương hợp tác đầu tư xây và kinh doanh 15/3/2003: + Căn cứ điều lệ tổ chức và hoạt động của Tổng công ty Xây dựng và Phát triển hạ tầng đã được Bộ Xây Dựng phê chuẩn tại Quyết định số 457 BXD/TCLĐ ngày 29/04/1996. + Căn cứ nghị Quyết số 790B/TCT – HĐQT ngày 30/10/2002 của hội đồng quản trị Tổng công ty về công tác đầu tư. + Căn cứ nội dung dự án đầu tư khu dân cư Vĩnh Phú I, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương do Công ty TNHH Vũ Kiều làm chủ đầu tư Ngày 15/3/2003, Hội đồng quản trị Tổng công ty họp thống nhất đồng ý chủ trương hợp tác đầu tư xây dựng và kinh doanh giai đoạn II dự án Khu dân cư Vĩnh Phú I với quy mô sử dụng đất 52,56 ha đã được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt quy hoạch định hướng, được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt danh mục sử dụng đất khu dân cư ( 2001-2005 ) . - Điều tra khảo sát chọn địa điểm xây dựng . - Lập dự án đầu tư và hồ sơ thiết kế sơ bộ: do Công ty tư vấn thuộc Tổng công ty xây dựng và phát triển hạ tầng thực hiện. - Trình hồ sơ dự án lên cấp có thẩm quyền và cơ quan thảm định Dự án đầu tư. - Xin giao đất hoặc cấp đất: UBND tỉnh Bình Dương chịu trách nhiệm trình Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất 5 năm ( 2001-2005 ). Căn cứ luật tổ chức Chính Phủ ngày 25/12/2001, căn cứ luật đất đai ngày 14/3/1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai ngày 02/12/1998, ngày 26/06/2001; theo đề nghị của UBND tỉnh Bình Dương, của Tổng cục địa chính nay là Bộ Tài nguyên và môi trường phê duyệt quy hoạch sử dụng đất 5 năm của tỉnh Bình Dương. UBND tỉnh Bình Dương chịu trách nhiệm thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mặt bằng sử dụng đất, chuyển dổi cơ cấu cây trồng phải theo đúng thẩm quyền và căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; kiểm tra chặt chẽ việc sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được phê duyệt. - Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng chuẩn bị đầu tư. + Thành lập tổ vận động đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm Công ty TNHH Vũ Kiều, Ban QLDA LICOGI và chính quyền địa phương (Ấp ) để vận động các hộ dân tự nguyện chuyển giao quyền sử dụng đất và di dời tài sản ra khỏi mặt bằng dự án, nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền đền bù hoặc thỏa thuận tái định cư. + Nguyên tắc thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quản lý sổ đỏ và làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau: Tổ vận động Hộ dân có đất trong Dự án Công ty TNHH Vũ Kiều Ban QLDA của LICOGI Cùng Công ty TNHH Vũ Kiều làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển giao hợp đồng và Sổ đỏ để quản lý Làm văn bản uỷ quyền cho LICOGI được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và kinh doanh đất có Hạ tầng kỹ thuật (1) Vận động mua & đàm phán giá Ký hợp đồng (2) chuyển nhượng quyền sử dụng đất (4) (3) (5) Sơ đồ 1.4: Nguyên tắc quản lý đền bù và giải phóng mặt bằng - Xin giấy phép xây dựng. - Mua sắm thiết bị và công nghệ. - Khảo sát thiết kế và lập dự toán. - Thẩm định thiết kế dự toán. - Đấu thầu thi công xây dựng. - Tiến hành thi công xây dựng. - Kiểm tra thực hiện hợp đồng. - Quản lý kỹ thuật, chất lượng xây dựng. - Vận hành thử. - Nghiệm thu quyết toán. - Bàn giao - Thực hiện bảo hành sản phẩm… b. Quản lý phạm vi dự án : Sau khi đưa ra các công viêc cần làm, Ban quản lý dự án LICOGI sẽ xác định tất cả các công việc thuộc phạm vi dự án và phân chia các công việc thành các công việc nhỏ hơn, chi tiết hơn. Dưới đây, Ban quản lý Dự án LICOGI sẽ chia việc thực hiện thi công công trình thành các hạng mục như sau : - Hạng mục 1: Hạng mục san tạo mặt bằng: San nền đến độ cao trung bình 2.1 m (theo cao độ chuẩn Hòn Dấu), hướng dốc chủ đạo theo hướng Bắc thoải về Nam. - Hạng mục 2: Hạng mục làm đường giao thông: Xây dựng mạng lưới giao thông hoàn chỉnh gồm các tuyến đương chính, đường phụ đảm bảo yêu cầu giao thông thuận tiện cho nội bộ khu vực và cho việc liên hệ với các khu vực xung quanh. Hạng mục 3: Hạng mục cấp nước. Hạng mục 4: Hạng mục thoát nước. Hạng mục 5: Hạng mục cấp điện. Hạng mục 6: Hạng mục quy hoạch cảnh quan cây xanh. Sau khi phân bổ các hạng mục trong dự án, Ban quản lý dự án chia các hạng mục công trình ra thành các hạng mục nhỏ hơn để quản lý chi tiết, tránh tình trạng bỏ sót công việc: Bảng 1.8: Quản lý phạm vi dự án TT NỘI DUNG CÔNG VIỆC 1 San tạo mặt bằng 1.1 San nền 1.2 Bóc lớp hữu cơ bề mặt 1.3 Đắp cát 2 Làm đường giao thông 2.1 Làm đường giao thông trong ranh giới dự án 2.1.1 Làm vỉa hè 2.1.2 Làm lòng đường 2.2 Làm đường giao thông ngoài ranh giới dự án 2.2.1 Làm cầu 2.2.2 Làm đường chung giữa hai dự án 3 Cấp nước 3.1 Làm mạng vòng 3.2 Làm mạng cụt 4 Thoát nước 3.1 Hệ thống thoát nước mưa 3.1.1 Lắp cống 3.1.2 Lắp móng cống 3.1.3 Xây hố ga, giếng thăm 3.1.4 Làm cửa xả 3.2 Hệ thống thoát nước bẩn 3.2.1 Làm mạng lưới 3.2.2 Xây trạm xử lý 3.2.2.1 Phần xây dựng 3.2.2.2 Phần công nghệ 3.2.2.3 Phần điện 3.2.2.4 Phần thiết bị 5 Cấp điện 5.1 Làm mạng điện lưới 5.1.1 Làm hệ thống đường dây trung thế 5.1.2 Trạm biến thế 5.1.3 Hệ thống đèn đường 5.2 Phần thông tin bưu điện 5.2.1 Làm tổng đài + Tủ cáp 5.2.2 Làm lộ cáp quang 6 Quang cảnh cây xanh Nguồn: Phòng quản lý dự án đầu tư xây dựng c. Quản lý thời gian dự án: Yêu cầu về thời gian là một trong những yêu cầu rất quan trọng của dự án xây dựng; vì đặc điểm của một dự án xây dựng thường là đòi hỏi một số vốn đầu tư tương đối lớn, thời gian xây dựng lâu dài nên vốn đầu tư nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện; bên cạnh đó thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng, do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, kinh tế, chính trị, nguy cơ xảy ra rủi ro là rất cao. Bởi vậy, việc quản lý thời gian của dự án là rất quan trọng để đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ, thậm chí là vượt tiến độ. Ban quản lý dự án Licogi đã sử dụng phương pháp sơ đồ Gantt để quản lý tiến độ thực hiện của dự án. Tháng Sơ dồ 1.5: Sơ đồ gantt biểu diễn kế hoạch triển khai dự án của Ban QLDA Công việc Lập, TĐ & phê duyệt b/c NCKT Khảo sát, đền bù GPMB Hoàn thiện & xin phê duyệt quy hoạch TKKT Thi công H/ thành đưa c/ t vào 12/2006 10/2003 8/2003 1/2004 sd Việc quản lý thời gian dự án bằng phương pháp sơ đồ Gantt chỉ có thể thực hiện đối với nhóm công việc lớn, còn các công việc cụ thể thì phải quản lý bằng một phương pháp khác thích hợp hơn (ví dụ phương pháp lập sơ đồ mạng công việc). d. Quản lý chi phí: Trên cơ sở phân tách công việc theo phần quản lý phạm vi, Ban quản lý lập kế hoạch chi phí cho dự án. Cơ cấu chi phí cho hoạt động đầu tư xây dựng công trình bao gồm những nội dung sau: - Chi phí đất đai: Bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng với giá dự toán là 110.537.468.650 đ - Chi phí xây lắp + thiết bị: được lập cho các công trình chính, công trình phụ trợ, các công trình tạm phục vụ thi công … Bảng 1.9: Kế hoạch cho chi phí Xây lắp + thiết bị Đơn vị: Đồng Chi phí xây lắp + thiết bị 133.608.359.047 San lấp mặt bằng 64.428.498.318 Đường ngoài ranh giới dự án 7.538.140.381 Đường trong ranh giới dự án 21.054.275.000 Cấp điện và chiếu sáng 9.646.901.000 Cấp nước 2.224.565.848 Thoát nước mưa 6.977.579.000 Thoát nước thải + Trạm xử lý 19.777.013.499 Cây xanh 1.000.000.000 Thông tin liên lạc 961.386.000 Nguồn: Phòng Quản lý dự án đầu tư xây dựng Như vậy, chi phí cho xây lắp và mua sắm thiết bị là 133.608.359.047 đ bao gồm nhiều hạng mục khác nhau, trong đó chi phí cho san lấp mặt bằng chiếm tỉ trọng cao nhất(gần 50 % tổng chi phí cho xây lắp và mua sắm thiết bị). Vì vậy trong quá trình quản lý dự án cần chú ý công việc này, đông thời đây lại là công việc đầu tiên trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng nên cần giám sát thi công một cách chặt chẽ, đảm bảo cả về tiến độ và chất lượng cho hạng mục đó nói riêng và của toàn bộ dự án nói chung. - Chi phí khác: Ngoài chi phí đất đai và chi phí xây lắp và mua sắm thiết bị thì chi phí khác là một bộ phận chi phí không thể thiếu khi lập kế hoach dự toán tính tổng mức đầu tư. Chi phí khác bao gồm nhiều loại chi phí tạp hợp thành, thể hiện thông qua bảng số liệu sau: Bảng 1.10: Kế hoạch cho chi phí khác Đơn vị: Đồng Chi phí khác 57.967.508.490 a Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Chi phí chuẩn bị đầu tư 45.019.050.000 Lập báo cáo NCKT 497.965.934 Thẩm định báo cáo NCKT 41.529.205 b Giai đoạn thực hiện đầu tư Chi phí thiết kế kỹ thuật ( tính 50% ) 1.242.257.120 Thẩm định hồ sơ TKKT 52.748.580 Thẩm định tổng dự toán 47.417.607 Lập hồ sơ mời thầu, đánh giá kết quả dự thầu 67.338.613 Chi phí lán trại 1.220.729.138 Chi phí Ban quản lý dự án 1.269.558.304 Giám sát kỹ thuật thi công 1.818.153.979 Chi phí rà, phá bom, mìn, điện nước thi công ( tính 50% ) 850.000.000 Chi phí bảo vệ môi trường trong thời gian thi công 300.000.000 Tiền sử dụng đất 2.293.160.000 Thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế trước bạ . 1.099.116.726 c Giai đoạn kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác Chi phí hoàn công 244.145.828 Chi phí thẩm định quyết toán 195.316.662 Chi