Chuyên đề Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng, quản lý và khai thác chợ của công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

tính truyền thống, là một bộ phận của thị trường xã hội, là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi mua, bán hàng hóa của các thành phần kinh tế mà đa phần là kinh tế cá thể, với những mặt hàng tiêu dùng hàng ngày là chủ yếu và đối tượng phục vụ là toàn thể các hộ dân cư trên địa bàn, tại những điểm được chính quyền lựa chọn, quy định và cho phép hoạt động theo từng mức độ khác nhau tùy theo sự phát triển của nền kinh tế xã hội trong từng giai đoạn nhất định. Căn cứ vào Nghị Định 02/NĐ-CP ngày 14/01/2003 của chính phủ về phát triển và quản lý chợ, thì các chợ nói chung được phân loại như sau: * Phân theo quy mô: a) Chợ loại 1: - Là chợ có trên 400 điểm kinh doanh, được đầu tư xây dựng kiên cố, hiện đại theo quy hoạch; - Được đặt ở các vị trí trung tâm kinh tế thương mại quan trọng của tỉnh, thành phố hoặc là chợ đầu mối của ngành hàng, của khu vực kinh tế và được tổ chức họp thường xuyên; - Có mặt bằng phạm vi chợ phù hợp với quy mô hoạt động của chợ và tổ chức đầy đủ các dịch vụ tại chợ: trông giữ xe, bốc xếp hàng hóa, kho bảo quản hàng hóa, dịch vụ đo lường, dịch vụ kiểm tra chất lượng hàng hóa, vệ sinh an toàn thực phẩm và các dịch vụ khác. b) Chợ loại 2: - Là chợ có trên 200 điểm kinh doanh, được đầu tư xây dựng kiên cố hoặc bán kiên cố theo quy hoạch. - Được đặt ở trung tâm giao lưu kinh tế của khu vực và được tổ chức họp thường xuyên hay không thường xuyên; - Có mặt bằng phạm vi chợ phù hợp với quy mô hoạt động chợ và tổ chức các dịch vụ tối thiểu tại chợ: trông giữ xe, bốc xếp hàng hóa, kho bảo quản hàng hóa, dịch vụ đo lường c) Chợ loại 3: - Là các chợ có dưới 200 điểm kinh doanh hoặc các chợ chưa được đầu tư xây dựng kiên cố hoặc bán kiên cố. - Chủ yếu phục vụ nhu cầu mua bán hàng hóa của nhân dân trong xã, phường và địa bàn phụ cận. * Phân loại theo loại hình: Chợ đầu mối: Là chợ có vai trò chủ yếu thu hút, tập trung lượng hàng hóa lớn từ nguồn sản xuất, kinh doanh của khu vực kinh tế hoặc của ngành hàng để liên tục phân phối tới các chợ và kênh lưu thông khác (cung cấp nguyên liệu cho các xí nghiệp, nhà máy chế biến và cung cấp hàng hóa cho các đơn vị xuất khẩu) , cung cấp các thông tin thị trường theo yêu cầu của thương nhân. Chợ trung tâm: Là chợ có vị trí khởi đầu mua bán nông sản, kết thúc buôn bán vật tư và hàng tiêu dùng, góp phần mở rộng các quan hệ trao đổi hàng hóa, kích thích kinh tế hàng hóa phát triển, phục vụ sản xuất và đời sống của dân cư trong phạm vi liên xã, liên huyện. Chợ khu vực: (Chợ nông thôn): Là nơi tập kết, xuất phát điểm của hàng nông lâm sản, thực phẩm để đi về các đô thị và người lại cũng là giai đoạn cuối của quá trình lưu thông hàng hóa công nghiệp tiêu dùng. Gắn với hệ thống chợ là trung tâm thương mại, trung tâm giao dịch và giới thiệu sản phẩm nhằm hỗ trợ và định hướng cho hoạt động của chợ theo mục tiêu của quy hoạch phát triển thương mại – du lịch. Chợ chuyên doanh: (Chợ nông sản, chợ hoa quả, chợ gia súc, chợ truyền thống, chợ đồ cũ…). Là chợ mới được hình thành và phát triển, hoặc phát triển trong tương lai, nó rất cần khi đô thị hóa và kinh tế xã hội ngày càng phát triển. 2.2. Đặc điểm của hoạt động đầu tư xây dựng chợ. Các công trình xây dựng chợ của Công ty TNHH xây dựng Hải Âu nói riêng và các công trình xây dựng chợ trên phạm vi cả nước nói chung thường có những đặc điểm cơ bản sau: - Về mặt kiến trúc: Các công trình xây dựng chợ không giống như các công trình siêu thị, trung tâm thương mại, vấn đề trang trí nội ngoại thất hết sức đơn giản, không cầu kỳ. Thường các công trình chợ chỉ cao từ 2 đến 3 tầng, kiến trúc đơn giản, giống nhau đối với các dẫy kiốt, quầy hàng. - Về mặt thiết kế, kết cấu: Chính vì đặc thù các công trình chợ mang tính đồng loạt, các dãy kiốt tương đối giống nhau nên công tác thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công, tổng dự toán cũng hết sức đơn giản. Hầu hết các dãy kiốt, quầy hàng của chợ đều có chiều cao từ 2-3 tầng nền kết cấu của công trình cũng hết sức đơn giản (Từ kết cấu móng cho đến kết cấu của sàn, dầm, xà, giằng...). Chính vì vậy mà chi phí cho nguyên vật liệu để xây dựng chợ không cao như các công trình xây dựng cao tầng, mức vốn đầu tư cho hoạt động xây dựng chợ cũng không quá lớn. Cũng chính vì sự đồng loạt, giống nhau giữa các hạng mục trong công trình chợ nên tiến độ xây dựng chợ cũng nhanh hơn công tác xây dựng các công trình khác rất nhiều. Đây cũng là một trong những ưu thế của hoạt động đầu tư, xây dựng chợ. 2.3. Thực trạng hoạt động chuẩn bị đầu tư Có thể nói, hoạt động đầu tư là hoạt động xuyên suốt trong toàn bộ quá trình từ lúc công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đưa ra được ý tưởng đến giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, và cuối cùng là giai đoạn vận hành, khai thác một dự án “Đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ”. Để đưa ra được ý tưởng đầu tư dự án như vậy lãnh đạo công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã phải không ngừng học hỏi, tìm hiểu, nắm bắt những cơ chế, chính sách của nhà nước cũng như của các cơ quan, ban, ngành của địa phương. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, Công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã xác định được vai trò quan trọng, tiên quyết của giai đoạn này, thành bại của cả công cuộc đầu tư là phụ thuộc vào công tác chuẩn bị đầu tư. Chính vì vậy, công tác lập và thẩm định dự án “Đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ” của công ty luôn luôn được đưa lên hàng đầu và được triển khai hết sức thận trọng, đạt chất lượng tương đối cao. Việc khảo sát cũng như việc thăm dò thị trường địa điểm thực hiện dự án có vai trò hết sức quan trọng. Chất lượng của hai công tác này có tốt thì mới cung cấp được đầy đủ thông tin, dữ liệu cho chủ đầu từ để làm căn cứ xác định phương án đầu tư, nên đưa ra tổng mức đầu tư cao hay thấp, đầu tư một giai đoạn hay chia nhỏ ra làm nhiều giai đoạn. Đồng thời, công tác khảo sát địa điểm thực hiện đầu tư sẽ cho chủ đầu tư biết được quy mô, diện tích, địa hình, địa chất khu đất thực hiện dự án, để từ đó chủ đầu tư có thể đưa ra được phương án bố trí, định vị các công trình thuộc dự án. Đối với mỗi một dự án “Đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ”, khi kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đều đã lập và thẩm định được dự án đầu tư (Một dự án đầu tư bao gồm có TMDAvà TKCS). Với việc đầu tư thời gian, kinh phí cho công tác lập dự án nên chất lượng của những dự án do công ty lập lên tương đối chặt chẽ, hợp lý và mang tính khả thi cao và điều này đã được khẳng định trên thực tế là các dự án công ty đã lập được các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thẩm định trong thời gian tương đối nhanh. Nói chung, công tác chuẩn bị đầu tư của công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu hiện nay đã được hết sức chú trọng. Tuy nhiên, để đạt được chất lượng cao trong công tác chuẩn bị đầu tư thì công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu cần phải đầu tư hơn nữa về thời gian và kinh phí cho công tác này. Bởi lẽ, công tác chuẩn bị đầu tư có đảm bảo chất lượng thì những giai đoạn tiếp theo mới có thể đảm bảo chất lượng. Hoạt động đầu tư trong giai đoạn quản lý và khai thác chợ của công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu là đầu tư cho lĩnh vực quảng cáo, quảng bá thương hiệu của công ty cũng như về từng dự án. Công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã ý thức được việc nâng cao được thương hiệu, uy tín trên thị trường có vai trò hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển vững mạnh của doanh nghiệp. Những năm gần đây Công ty đã chú trọng đầu tư cho lĩnh vực quảng cáo bán hàng, quảng bá thương hiệu bằng các hình thức như: Đăng tin quảng cáo trên báo chí, trên truyền hình địa phương, in ấn hàng nghìn tập hồ sơ quảng cáo về công ty, về các dự án mà công ty đã thực hiện (Đặc biệt là về các dự án đầu tư xây dựng, quản lý và khai thác chợ). Hoạt động đầu tư xây dựng, quản lý và khai thác các dự án chợ của công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu mang đậm tính chất địa phương. Chính vì vậy phương thức thực hiện đầu tư, quản lý dự án của mỗi dự án cũng mang tính chất cục bộ, đặc thù. Tại các địa điểm thực hiện các dự án, công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã thực hiện nhiều các hoạt động công ích như: Xây nhà tình nghĩa, đến thăm và tặng quà các gia đình thương binh liệt sỹ, gia đình có hoàn cảnh khó khăn, quyên góp vào quỹ khuyến học…Những hoạt động này của công ty cũng góp một phần nhỏ vào việc giúp đỡ các hộ gia đình vượt qua nhưng hoàn cảnh khó khăn, và đồng thời cũng tạo được niềm tin yêu, tin tưởng của người dân đối với công ty. Chính vì hình thức đầu tư xây dựng, quản lý và khai thác chợ của công ty còn khá mới mẻ, nên công ty đã nhận thấy được vai trò của quảng cáo, quảng bá thương hiệu nhằm giúp khách hàng, các doanh nghiệp, các thương nhân hợp tác với công ty hiểu rõ được hình thức đầu tư này. Công ty có giải thích được cho khách hàng hiểu rõ được hình thức hoạt động, đầu tư của mình thì mới tạo được niềm tin trong khách hàng, nhờ đó mà công ty mới có thể bán được các sản phẩm của mình, góp phần gia tăng doanh thu, tạo lợi nhuận tối đa cho doanh nghiệp. 2.4. Thực trạng hoạt động xây dựng chợ của công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, các dự án đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ của công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý để có thể tiến hành thực hiện đầu tư xây dựng công trình từ khâu lập và thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công - Tổng dự toán đến khâu thi công xây dựng công trình. Trong giai đoạn này công ty cũng đã đầu tư máy móc, thiết bị tương đối hiện đại phục vụ cho công tác thi công xây dựng công trình. Ngoài ra, đội ngũ cán bộ quản lý cũng như công nhân trực tiếp thi công công trình cũng đã được công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu tuyển chọn, đào tạo một cách kỹ lưỡng, chuyên nghiệp. Công ty đã tổ chức các lớp tập huấn ngắn hạn về công tác tổ chức thi công, công tác an toàn vệ sinh lao động cho toàn bộ cán bộ công nhân viên trong công ty. * Về phương án xây dựng chợ Đối với một dự án đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ mà công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã và đang thực hiện, công ty đã đưa ra phương án xây dựng các hạng mục, cách bố trí, sắp xếp các hạng mục một cách cụ thể. Qua quá trình đầu tư, xây dựng nhiều dự án chợ, công ty đã rút ra được rất nhiều kinh nghiệm về mọi mặt. Trong đó, về mảng xây dựng, công ty cũng đã nhận thấy được nhiểu điểm bất hợp lý trong phương án đã đưa ra và cũng đã thay đổi, bổ sung đối với những dự án sau. Nhưng xét một cách tổng thể thì mỗi một dự án đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ của công ty thường bao gồm các hạng mục, công trình phụ trợ như: + Các dãy nhà kiốt 2 đến 3 tầng phục vụ cho các hộ mua (thuê) làm địa điểm kinh doanh hàng tạp hoá, tạp phẩm, quần áo, đồ gia dụng... Tại các dãy kiốt 2 tầng Diện tích sử dụng khoảng: 100m2 (bao gồm 2tầng + một gác xép), được trang bị đầy đủ các thiết bị điện, nước, thiết bị vệ sinh. Tầng 1 được dùng để bán hàng. Tầng 2 có thể dùng làm kho chứa hàng hoặc có thể dùng cho 1 hộ gia đình ở, sinh hoạt bình thường. + Các nhà dịch vụ để bán (cho thuê) làm địa điểm kinh doanh hàng ăn uống, bia hơi - nước giải khát...các nhà dịch vụ này cũng có thể kết hợp ăn, ở, ngủ, nghỉ, tiện lợi cho hoạt động kinh doanh. + Các nhà cầu chợ có mái che và phân thành từng lô với diện tích 2m x 2m để cho các hộ kinh doanh hàng tươi sống mua, thuê. + Bãi để xe dành cho người kinh doanh cũng như khách đến mua hàng tại chợ. + Xây bể nước cứu hoả, bể nước lọc đảm bảo cho cung cấp đủ nước sinh hoạt cho các hộ kinh doanh tại chợ và đảm bảo công tác phòng chống cháy nổ. + Lắp đặt thiết bị cứu hoả đồng bộ, đạt tiêu chuẩn. + Xây dựng trạm biến áp điện hạ thế 180 KW/h cung cấp điện cho các hộ kinh doanh tại chợ. + Xây dựng hệ thống cấp thoát nước ngầm nước mặt nằm trong công trình đường nội bộ có kinh doanh. + Xây dựng công trình hạ tầng đô thị bao gồm : Vỉa hè + cây xanh + đường nội bộ không kinh doanh. Đảm bảo được mật độ cây xanh đúng theo quy định của các cơ quan quản lý nhà nước, đảm bảo cảnh quan đô thị, an toàn PCCC, an toàn giao thông trong và ngoài khu vực chợ. Các công trình, hạng mục trong và ngoài phạm vi chợ được bố trí, sắp xếp như đã trình bày ở trên và phải đáp ứng được một số yêu cầu cơ bản như: Giải quyết bố trí tốt các luồng giao thông ra vào chợ cho người và phương tiện, trong và ngoài chợ thông thoáng tiện cho việc tiếp cận giữa người tiêu dùng và người bán. Hai bên các tuyến giao thông là các dãy kiốt để người mua, người bán có thể dễ dàng tiếp xúc với nhau và các phương tiện cứu hoả, cứu nạn dễ dàng vào ra khi có sự cố. Các công trình trong chợ phải được phân chia rõ ràng, có khoảng cách cần thiết về cự ly. Nhà chợ chính cần thiết kế sao cho có nhiều cửa ra vào để tiện cho việc trưng bày và mua bán hàng hoá. Các kiốt được bố trí quanh chợ tạo cho chợ cảnh buôn bán nhộn nhịp. Các công trình phụ cần đặt cuối gió, góc chợ nhưng phải gần đường giao thông để cho tiện thu gom và vận chuyển rác không ảnh hưởng đến môi trường trong và ngoài chợ. * Về phương thức tổ chức thi công công trình Đối với hoạt động xây dựng nói chung và đối với hoạt động xây dựng chợ nói riêng thì công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã có một số kinh nghiệm đáng kể. Tuy không phải là một công ty hoạt động lâu năm trong lĩnh vực xây dựng nhưng công ty cũng đã có một số năm hoạt động trong các lĩnh vực như bảng sau: BẢNG 2.2: TỔNG SỐ NĂM KINH NGHIỆM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Loại hình công trình Số năm kinh nghiệm 1. Xây dựng dân dụng 08 năm 2. Xây dựng công trình thuỷ lợi 08 năm 3. Xây dựng công trình công nghiệp 08 năm 4. Xây dựng công trình giao thông 08 năm 5. San lấp mặt bằng 08 năm 6. Xây dựng hạ tầng kỹ thuật 08 năm 7. Kinh doanh bất động sản 08 năm Hiện nay, công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã tự thực hiện được toàn bộ các công việc về mảng xây dựng có trong dự án xây dựng chợ từ khâu san lấp mặt bằng, thi công xây dựng phân thô các hạng mục đến khâu hoàn thiện nội, ngoại thất đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Công ty có đầy đủ các đội thi công để thực hiện các công việc như: - Đội thi công cơ giới - Đội thi công xây dựng - Đội thi công điện nước - Đội trang trí nội, ngoại thất - Đội thi công nhôm, kính, mộc dân dụng... Các đội thi công của công ty phối kết hợp với nhau để cùng thực hiện các hạng mục của dự án. Đội thi công cơ giới kết hợp với đội thi công xây dựng để thực hiện thi công phần móng các công trình và các hạng mục cần đến máy móc, thiết bị của đội thi công cơ giới; Đội thi công xây dựng kết hợp với đội thi công điện, nước, trang trí nội ngoại thất...Chính nhờ sự kết hợp được giữa các đội thi công như vậy mà công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đã tránh được những khoản lãng phí do thi công không ăn khớp, thi công nhầm lẫn. Đồng thời cũng chính sự kết hợp ăn ý giữa các đội thi công của công ty đã góp phần đấy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Mà như chúng ta đã biết trong giai đoạn thực hiện đầu tư thì vấn đề về tiến độ thực hiện dự án là quan trọng nhất. 2.5. Thực trạng hoạt động quản lý & khai thác chợ của công ty TNHH xây dựng Hải Âu Thực hiện theo Nghị định số 02/2003/NĐ-CP ngày 14/01/2003 của Chính phủ về việc phát triển và quản lý chợ, Công ty TNHH xây dựng Hải Âu kết hợp với các Ban ngành liên quan để xây dựng nội quy chợ, các quy ước cần thiết, phổ biến tập chung cho ban quản lý chợ và các hộ kinh doanh trong chợ. Phương án tổ chức quản lý và khai thác chợ của công ty TNHH xây dựng Hải Âu gồm những điểm chính sau đây: Phương án tổ chức quản lý Cũng giống như các dự án đầu tư khác, để thuận lợi cho quá trình quản lý và khai thác, với mỗi một dự án đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ, công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu đều thành lập một ban quản lý dự án ngay khi có quyết định phê duyệt TKKT-BVTC-TDT, lên phương án, bố trí, sắp xếp cán bộ quản lý phù hợp cho từng dự án. Chức năng nhiệm vụ ban quản lý chợ Ban quản lý chợ sẽ điều hành tổ chức việc cho thuê địa điểm và phương tiện kinh doanh phục vụ cho việc mua bán hàng hoá và dịch vụ. - Ban quản lý có nhiệm vụ trông nom bảo quản tài sản của chợ, bảo quản hàng hoá cho người kinh doanh và người mua. - Ban quản lý có nhiệm vụ tổ chức trật tự an toàn trong phạm vi chợ. - Ban quản lý dự án dự kiến bố trí sắp xếp kinh doanh theo từng nguồn hàng: Sắp xếp các mặt hàng gia dụng, may mặc, điện - điện tử, tạp hoá trong chợ chính; Các mặt hàng rau quả, thực phẩm, lương thực bố trí tại các khu chợ phụ và ngoài trời. - Tổ chức các hoạt động duy tu, bảo dưỡng công trình. Ngoài việc cho thuê Kiốt trong và ngoài chợ, ban quản lý chợ còn thu được tiền lệ phí chợ từ khu vực cầu chợ và các khoản phí, lệ phí khác như: Phí dịch vụ trông giữ xe, thu thuế của các hộ kinh doanh trong khu vực chợ để đảm bảo hoạt động của ban quản lý chợ cũng như để nộp vào ngân sách nhà nước. Phương án khai thác Trước khi đưa dự án vào khai thác, sử dụng, công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu phải lập ra phương án bố trí sắp xếp các ngành nghề kinh doanh cho phù hợp và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm, phòng chống cháy nổ... Trong phương án bố trí, sắp xếp ngành nghề kinh doanh công ty phải chỉ ra cụ thể vị trí được phép bán hàng của từng loại mặt hàng cụ thể. Sau khi được các cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí, sắp xếp ngành nghề kinh doanh, công ty lập ra kế hoạch huy động vốn và phương án giá cho bán và cho thuê các kiốt, điểm kinh doanh, thông báo rộng rãi trên toàn bộ địa bàn nhằm thu hút các hộ thương nhân đến hợp tác, mua, thuê các điểm kinh doanh. Công ty có kế hoạch bán và cho thuê các điểm kinh doanh như sau: + Khi các hộ thương nhân mua các kiốt làm địa điểm kinh doanh thì phần tài sản trên đất (các kiốt) thuộc quyền sở hữu của các hộ thương nhân (vĩnh viễn). Sau 50 năm, khi hết thời gian thuê đất, các hộ thương nhân cũng như công ty có thể tiếp tục gia hạn thuê đất với cơ quan quản lý nhà nước, còn phần tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của thương nhân. Nhà nước chỉ có thể trưng dụng, trưng mua tài sản của các hộ thương nhân khi xảy ra chiến tranh, hoặc sử dụng đất cho mục tiêu an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia nhưng nhà nước phải bồi thường cho các hộ thương nhân. Mức giá mua bán là do công ty và các hộ thương nhân thoả thuận, và khi công ty đã bán cho các hộ tiểu thương thì việc biến động giá cả trên thị trường không còn ảnh hưởng đến giá mua bán giữa hai bên. Công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục pháp lý có liên quan cho các hộ thương nhân, giao cho các hộ thương nhân những giấy tờ như: Giấy biên nhận, phiếu thu, hợp đồng mua bán, hoá đơn GTGT,.... Công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu có cam kết với các hộ thương nhân đến hợp tác là sẽ mua lại kiốt, điểm kinh doanh với giá đúng bằng giá bán cho các hộ thương nhân trong vòng từ 1 đến 40 năm, công ty sẽ hoàn trả lại tiền cho các hộ thương nhân trả lại kiốt trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn xin trả lại kiốt, điểm kinh doanh đó. Ngoài ra, công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu còn hợp tác với Ngân Hàng Đông Á lập lên chương trình tín dụng tiểu thương nhằm hỗ trợ các hộ thương nhân có nhu cầu kinh doanh nhưng chưa có đủ vốn để mua, hoặc các hộ đã mua nhưng thiếu vốn kinh doanh. Cụ thể cho dự án đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ TT.TT Phố Mới như sau: Theo thể lệ trên của Ngân Hàng Đông Á thì các hộ thương nhân muốn mua kiốt, điêm kinh doanh chỉ cần có 1/3 giá trị của kiốt, điểm kinh doanh là có thể mua được kiốt, điểm kinh doanh đó. Áp dụng hình thức này các bên đều có lợi và đều đảm bảo được tính chắc chắn, an toàn cho nhà đầu tư: Về phía Công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu: Công ty sẽ thu hồi được 100% giá trị từ việc bán các địa điểm kinh doanh cho các hộ tiểu thương (trong đó 1/3 là do hộ tiểu thương tự trả, 2/3 là do ngân hàng cho các hộ vay để trả công ty). Nhờ đó mà công ty thu hồi được vốn một cách nhanh chóng, tạo nguồn lực tài chính dồi dào để tiếp tục đầu tư các dự án khác. Về phía ngân hàng thương mại: Ngân Hàng sẽ được thừa hưởng phần lãi suất do khoản tiền cho các hộ tiểu thương vay đem lại. Khi thực hiện mô hình này, hệ số rủi ro tín dụng của ngân hàng là rất thấp, vì khi không thu hồi được khoản tiền đã cho các hộ thương nhân vay thì họ có thể tịch thu tài sản là các địa điểm kinh doanh của các chợ, và nếu ngân hàng không bán được địa điểm đó với mức giá cao thì công ty TNHH xây dựng Hải Âu cam kết sẽ mua lại các địa điểm kinh doanh đó với mức giá như ban đầu. Về phía các hộ tiểu thương: Các hộ tiểu thương được lợi là có được địa điểm kinh doanh như ý muốn mặc dù không có đủ tiền để mua điểm kinh doanh đó, và nếu như các hộ có đủ tiền để mua thì các hộ tiểu thương cũng có thể thế chấp quyền sử dụng địa điểm kinh doanh để vay vốn ngân hàng phục vụ cho việc kinh doanh tại chợ. Chính nhờ áp dụng chương trình tín dụng tiểu thương này mà công ty có được uy tín đối với khách hàng, các ngân hàng thương mại, giúp cho hoạt động đầu tư của công ty thuận lợi hơn (ngay cả trong giai đoạn nền kinh tế thế giới cũng như trong nước đang khủng hoảng) Đối với các hộ kinh doanh nhỏ lẻ, kinh doanh không thường xuyên: Đối với các hộ kinh doanh không thường xuyên, công ty TNHH Xây Dựng Hải Âu tổ chức thu vé hàng ngày nhằm đảm bảo, duy trì bộ máy quản lý chợ. Các hộ kinh doanh không thường xuyên như vậy cũng phải ngồi bán hàng theo đúng dãy theo quy định của công ty. 2.6. Dẫn chứng dự án cụ thể: “ Dự án đầu tư xây dựng, quản lý và khai thác chợ Hà Vị”, P. Trần Nguyên Hãn – TP Bắc Giang - Tỉnh Bắc Giang 2.6.1. Những căn cứ pháp lý Dự án “Đầu tư, xây dựng, quản lý và khai thác chợ Hà Vị” được xây dựng dựa vào những căn cứ chủ yếu sau: 1. Căn cứ luật xây dựng ngày 26/11/2003; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ ban hành quy chế đầu tư và xây dựng. 2. Nghị định số 02/2003/NĐ-CP ngày 14/01/2003 của Chính phủ V/v xây dựng phát triển và quản lý chợ. 3- Căn cứ thông tư số 06/2003/TT-BTM ngày 15/08/2003 của Bộ thương mai V/v hướng dẫn chức năng nhiệm vụ quyền hạn và tổ chức của ban quản lý chợ. 4- Thông tư số 07/2003/ TT-BKH ngày 11/9/2003 của bộ kế hoạch và Đầu tư V/v hướng dẫn lập dự án quy hoạch xây dựng phát triển và đầu tư xây dựng chợ. 5- Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật khuyến khích đầu tư trong nước. 6- Luật khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) ban hành ngày 20/5/1998. 7- Quyết định số 34/ 2002/QĐ-UB ngày 07/3/2002 của UBND tỉnh Bắc Giang V/v ban hành “Ưu đãi đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang thời kỳ 2002 - 2010”. 8- Quyết định số 53/1999/QĐ-UB ngày 14/4/2002 của UBND tỉnh Bắc Giang V/v ban hành “Quy định trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang”. 9- Căn cứ Công văn số 361/CV-CT ngày 18/3/2005 của chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang V/v đồng ý cho Công ty TNHH xây dựng Hải Âu được đầu tư” Xây dựng quản lý và khai thác chợ Hà Vị” tại phường Trần Nguyên Hãn, thị xã Bắc Giang, Tỉnh Bắc Giang với diện tích chiếm đất là 7.865m2. Trong đó: 4.416m2 là đất cho thuê quyền sử dụng 47 năm. 3.137m2 đất giao không thu tiền để Công ty đầu tư hạ tầng đô thị theo quy hoạch đã được phê duyệt theo quyết định 1438/QĐ-CT ngày 24/08/2005 của Chủ tịch UBND tỉnh V/v cho Công ty xây dựng Hải Âu thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng quản lý và khai thác chợ Hà Vị. 10- Căn cứ vào chứng chỉ quy hoạch số12/CCQH ngày 07/01/2005 do Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang cấp cho Công ty TNHH xây dựng Hải Âu để đầu tư xây dựng chợ Hà Vị theo quy hoạch của UBND tỉnh Bắc Giang đã được phê duyệt. 11- Một số văn bản liên quan khác. 2.6.2. Sự cần thiết phải đầu tư Ngày 14 tháng 1 năm 2003 Chính phủ có Nghị định số 02/2003/NĐ-CP về phát triển và quản lý chợ. Trong Nghị định nêu rõ: “Chợ là một bộ phận quan trọng trong tổng thể kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội... Hình thành hệ thống mạng lưới chợ với quy mô khác nhau, phù hợp với dung lượng hàng hoá lưu thông trên địa bàn, góp phần phát triển sản xuất và đẩy mạnh lưu thông hàng hoá... Tất cả các chợ xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa lớn, nâng cấp chợ phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt”. Nguồn vốn xây dựng chợ bao gồm: - Nguồn vốn của các doanh nghiệp. - Nguồn vốn vay tín dụng. - Nguồn vốn huy động của các thương nhân có nhu cầu KD tại chợ Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân và các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư, hoặc góp vốn cùng Nhà nước đầu tư xây dựng các loại chợ. Chủ đầu tư xây dựng chợ được quyền: "Huy động vốn để xây dựng chợ trên cơ sở thoả thuận với thương nhân đăng ký sử dụng hoặc thuê điểm kinh doanh tại chợ..." Thực hiện đường lối đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội của Nghị quyết Đại hội Đảng toàn Quốc lần thứ IX và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Bắc Giang lần thứ XVI, nền kinh tế của tỉnh Bắc Giang đã và đang phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trên tinh thần đó, trong những năm tới tỉnh Bắc Giang phải chuyển dịch cơ cấu kinh tế bằng cách phát triển mạnh mẽ công nghiệp, thương Mại dịch vụ chiếm tỷ trọng ngày càng cao. UBND tỉnh Bắc Giang có quyết định số 34/2002/QĐ-UB ngày 07/3/2002 về việc ban hành “Ưu đãi đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang thời kỳ 2002-2010”; quyết định số 53/1999/QĐ-UB ngày 14/4/2002 V/v ban hành “quy định trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang” cùng nhiều văn bản khác đã và đang tạo điều kiện thuận tiện để th