Chuyên đề Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang và những văn bản qui định và hướng dẫn thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang

bất động sản là tính bất động do vậy giá trị của bất động sản mang đậm tính chất địa phương. Vì vậy thẩm định viên khi thẩm định giá bất động sản phải nắm bắt được tập quán của nhân dân địa phương trong việc mua bán bất động sản mới có thể định giá chính xác được. 3.11. Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá là đánh giá cho một mục tiêu nhất định, không có một giá bất động sản chung chung, tùy theo mục đích cụ thể của việc đánh giá giá trị của bất động sản có thể khác nhau, và phương pháp xác định cũng có thể khác nhau. 4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Để quá trình thẩm định giá bất động sản đạt hiệu quả như mong muốn ngoài việc phải nắm vững các kiến thức về bất động sản cũng như mục đích sử dụng và nguyên tắc của thẩm định giá. Thẩm định viên cần phải vận dụng các phương pháp, nguyên tắc thẩm định giá. Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bao gồm: 1. Phương pháp so sánh trực tiếp. 2. Phương pháp chi phí giảm giá. 3. Phương pháp đầu tư ( hay thu nhập) 4. Phương pháp thặng dư 5. Phương pháp lợi nhuận 6. Phương pháp phân tích hồi quy Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác, riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau: - Thuộc tính của bất động sản. - Sự tin cậy và khả năng và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường. - Mục tiêu của việc thẩm định giá. Thẩm định viên phải xác định phương pháp nào là tối ưu nhất cho bất động sản và nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu của thẩm định viên, trong quá trình thẩm định giá có thể cùng là một bất động sản nhưng sử dụng các phương pháp khác nhau thì sẽ ra kết quả khác nhau. Nếu có sự khác biệt lớn thì cần phải tiến hành điều tra, xem xét. Cơ sở lý luận. Đối tượng và phạm vi áp dụng, những hạn chế của từng phương pháp là: 4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp a) Cơ sở lý luận: Phương pháp so sánh trực tiếp cho rằng giá thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản tương tự đã mua bán trước đó phương pháp này dựa trên nguyên tắc sau: Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau. Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường của tài sản. b) Đối tượng phạp vi áp dụng - Đối tượng áp dụng: Là những bất động sản giao dịch, mua bán trên thị trường và những bất động sản mà thị trường phát triển mạnh. - Phạm vi áp dụng : Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp : Các tài sản có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, phương pháp so sánh thường ít sử dụng để định giá các bất động sản công nghiệp, các công sở, trường học, bệnh viện bởi những bất động sản này thường ít được giao dịch trên thị trường nó không có cơ sở để so sánh. c) Những hạn chế của phương pháp. Phương pháp so sánh trực tiếp cần thiết phải có thông tin rõ ràng, trong phương pháp này nếu không có thông tin thị trường về các giao dịch tương tự thì không sử dụng được. Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi và trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn. 4.2. Phương pháp chi phí giảm giá a) Cơ sở lý luận: Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự. Phương pháp chi phí chủ yếu được dựa vào nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này giá trị của bất động sản hiện có thể được đo bằng chi phí bỏ ra để có một bất động sản tương tự như một vật thay thế. b) Đối tượng và phạm vi áp dụng. Phương pháp chi phí được ứng dụng để định giá trong các trường hợp. Thẩm định giá các bất động sản dùng cho mục đích sử dụng riêng biệt như : Bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, nhà máy lọc dầu... là các bất động sản ít có chứng cứ so sánh thị trường. Thẩm định giá phục vụ cho mục đích bảo hiểm. Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp khác. c) Những hạn chế của phương pháp chi phí. Do phương pháp chi phí phải dự vào các dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng là hạn chế của phương pháp này. Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm thì mới có thể áp dụng được phương pháp này. Phương pháp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tới lên tổng cộng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ. 4.3 - Phương pháp thặng dư: a) Cơ sở lý luận: Một bất động sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó. Trong thực tế cuộc sống tài sản từng bị phá huỷ và tạo dựng trong quá trình không thể tránh được của sự phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. b) Phạm vi áp dụng. Phương pháp thặng dư thường được vận dụng để thẩm định giá trị bất động sản phát triển. Nó có thể là đất trống giành cho sự phát triển, hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo. Thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới. c) Những hạn chế của phương pháp : Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các tri phí và giá bán. Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính các khoản mục khác nhau. Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của tiền. Như vậy là đã giả định tất cả các dòng tiền cùng phát sinh ở một thời điểm mà giả định này thường không hiện thực. 4.4 - Phương pháp thu nhập. a) Cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự kiến trước các lợi ích trong tương lai và được thực hiện bằng việc chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn. Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như quá trình vốn hoá và có thể được thực hiện thông qua công thức đơn giản như sau: Giá trị vốn= Thu nhập dòng Lãi xuất vốn hoá - Thu nhập dòng : Là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động sản với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế. - Lãi suất vốn hoá : Là lãi suất mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một bất động sản nào đó cho mục đích kinh doanh cụ thể. Lãi suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong thực tế tỷ lệ hoàn vốn cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố : Lãi xuất của các khoản đầu tư an toàn, tỷ lệ lạm phát dự kiến và tỷ lệ rủi ro dự đoán. b) Phạm vi áp dụng: Phương pháp thu nhập được áp dụng chủ yếu để định giá những bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập hoặc có khả năng sinh lời như : Khách sạn, nhà hàng hoặc đất trống để xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất. c) Những hạn chế của phương pháp : Phương pháp này đòi hỏi phải xác định được thu nhập từ việc khai thác bất động sản qua từng năm. Đây là công việc tương đối khó khăn. Đặc biệt là ở nước ta khi mà thị trường bất động sản chưa phát triển. Phương pháp này ít được dùng để định giá hàng loạt. Nó chỉ áp dụng thích hợp đối với một số bất động sản cho thu nhập ổn định như : Kinh doanh nhà hàng, khách sạn. 4.5 - Phương pháp lợi nhuận: a) Cơ sở lý luận: Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng và khai thác bất động sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho bất động sản. Thu nhập thực này sau đó sẽ được chuyển hoá thành vốn theo đúng như trong cách trong phương pháp thặng dư. Thu nhập dòng Lãi suất vốn hoá Giá trị vốn (giá trị bất động) sản) = b) Phạm vi áp dụng: Phương pháp lợi nhuận thường được sử dụng để thẩm định giá đối với những tài sản đặc biệt như : Khách sạn, rạp chiếu bóng, sòng bạc ... và những bất động sản khác mà việc so sánh với những bất động sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản. c) Những hạn chế của phương pháp lợi nhuận. Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng được đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức thu nhập thực của bất động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể chỉ là kết quả của việc chăm chỉ quá mức của người khai thác bất động sản đó. Để áp dụng phương pháp này thì nhà thẩm định phải có kiến thức tốt về lĩnh vực kinh doanh mà bất động sản được đưa vào hoạt động. 4.6 - Phương pháp phân tích hồi qui. a) Cơ sở lý luận của phương pháp. Phương pháp này dựa trên cơ sở bài toán phân tích hồi qui và phân tích các giao dịch mua, bán trên thị trường để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố nên giá bất động sản từ đó dự báo giá trị cho các bất động sản khác. Mô hình Y= a + bj X j +m Trong đó: Y: Giá bất động sản a : Mức giá thấp nhất của bất động sản X j : Các yếu tố tác động tới giá bất động sản. bj: Hệ số của các yếu tố tác động tới giá bất động sản m: Sai số thống kê. Để xây dựng mô hình chúng ta phải có cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. Khi đưa ra các yếu tố mô hình cần kiểm nghiệm lại xem yếu tố đó có thực sự ảnh hưởng đến giá của bất động sản hay không. Việc kiểm nghiệm được thực hiện trên cơ sở giải bài toán kiểm định. Cặp giả thiết thống kê với một độ tin cậy cho trước. - Nếu như cơ sở lý thuyết hoàn toàn vững chắc nhưng sau khi xây dựng mô hình nó cho kết quả trái ngược với cơ sở lý thuyết thì cũng cần loại bỏ những biến (yếu tố) ra khỏi mô hình. - Ở cùng một khu vực chúng ta có thể thiết lập nhiều mô hình định giá xong để chọn được mô hình tốt nhất người ta phải dựa vào trị số R2. Trị số này biểu hiện mức độ giải thích của mô hình đối với thực tế. Trị số R2 này càng cao thì mức độ giải thích của mô hình cho thực tế càng lớn. b) Phạm vi áp dụng. Phương pháp này thường được áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên được giao dịch trên thị trường và các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được nhận diện. c) Những hạn chế của phương pháp. Do là phương pháp mang tính chất toán học cho nên nhà thẩm định phải có kiến thức nhất định về toán và có thể sử dụng tin học trong việc thiết lập các mô hình định giá. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở BẮC GIANG VÀ NHỮNG VĂN BẢN QUI ĐỊNH VÀ HƯỚNG DẪN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở BẮC GIANG I - THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở THỊ XÃ BẮC GIANG 1 - Những nét chung về thị trường bất động sản ở thị xã Bắc Giang Thực tế trong những năm qua từ khi chính phủ ban hành luật đất đai năm 1993 và luật đất đai sử đổi năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình khác được diễn ra rất sôi nổi bao gồm các hình thức: - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ... giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau. - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do người đang thuê (cho hộ gia đình, cá nhân) cùng với nhân quyền sử dụng đất. - UBND xã, phường, thị trấn, tổ chức đấu thầu (chuyển nhượng quyền sử dụng, đất có thời hạn) Quỹ đất công ích của xã. - Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. Qua điều tra thực tế một số phường ở thị xã bắc Bắc Giang cho thấy tình hình một số bất cập xảy ra như sau: Trong khu vực chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì có khoảng 40% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì. + Hồ sơ giấy tờ hiện có về bất động sản chưa có đủ cơ sở pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. + Do kinh tế khó khăn, nhiều người đã nhường hết khả năng kinh tế của mình để mua một thửa đất nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, sau đó không còn khả năng để nộp thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính. + Do phải nộp tiền sử dụng đất cao trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp ... thành đất ở. + Do thủ tục chuyển nhượng nhất là đất ở đô thị rất nặng nề và kéo dài. Đặc biệt trường hợp mà chưa đủ giấy tờ hợp lệ phải tường trình, điều tra xác nhận ... mất nhiều thời gian, nhiều giấy tờ, thủ tục. Trong khi người dân với trình độ hạn chế chưa hiểu đầy đủ trách nhiệm của mình lại có tập quán, thói quen mua bán trao tay nay phải làm theo pháp luật nên họ rất ngại vì mức thu phí cao thủ tục phiền hà. - Thị xã Bắc Giang đã và đang hình thành các tổ chức môi giới dịch vụ, người dân chấp nhận chịu chi phí môi giới dịch vụ khi được tổ chức môi giới phục vụ việc mua nhà cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất những năm gần đây diễn ra sôi nổi nhất là các trung tâm như: Đường Lý Thái Tổ, đường Huyền Quang. - Từ khi tách tỉnh Hà Bắc thành tỉnh Bắc Ninh và tỉnh Bắc Giang thì tỉnh Bắc Giang trong những năm gần đây xây dựng nhiều nhà máy, công y, nhiều công ty tư nhân và doanh nghiệp tư nhân mọc lên. Đặc biệt là khu công nghiệp Đình trám, công ty may Việt Pan thì việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất thường xuyên xảy ra. - Nhiều doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá, nhiều đơn vị phải giải thể, sát nhập ... cũng phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng nhà ở xây dựng ky ốt cho tổ chức, cá nhân thuê để mở cửa hàng kinh doanh. 2- Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở thị xã Bắc Giang và những văn bản qui định và hướng dẫn thẩm định giá bất động sản ở thị xã Bắc Giang. Bắc Giang là một trong số những tỉnh được nhà nước phê duyệt nâng cấp tỉnh Bắc Giang thành phố thuộc tỉnh do vậy việc đầu tư xây dựng các công trình, các khu công nghiệp, dự án các đường giao thông ... và mua sắm thiết bị phục vụ cho cơ quan nhà nước là rất lớn. Tính trên địa bàn thị xã cũng hàng ngàn tỷ đồng. Đồng thời đổi mới doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức quản lý, xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá. Để quản lý chặt chẽ nguồn vốn, tài sản nhà nước thị xã Bắc Giang là một trong số các huyện, thị xã của tỉnh đi đầu trong công tác thẩm định giá, nhất là trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản. Từ những năm 1994 UBND tỉnh đã ban hành quyết định 320/QĐ - UB ngày 19-12-1994 của UBND tỉnh Hà Bắc về việc quy định khung giá các loại đất và sửa đổi bổ sung hoàn thiện bằng quyết định 48/QĐ-UB ngày 4/7/2003 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng đơn vị giá đền bù lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây lấy gỗ và tài sản gắn liền trên đất phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh. UBND tỉnh Bắc Giang giao cho sở tài chính vật giá thẩm định giá kiểm soát giá trong xây dựng cơ bản bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Sở tài chính đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, qui định việc thẩm định giá và kiểm soát giá đến nay đã đi vào nề nếp và có hiệu quả. Đặc biệt sở tài chính vật giá đã tiến hành xác định giá trị đất đai, nhà cửa làm cơ sở để uỷ ban nhân dân tỉnh và các cơ quan lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng dựa trên những văn bản qui định và hướng dẫn của tỉnh như: Quyết định 48/2003/QĐ-UB quyết định của UBND tỉnh về việc ban hành bảng đơn giá đền bù lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây lấy gỗ và tài sản gắn liền trên đất phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh. Bảng đơn giá. Đền bù nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng của tỉnh Bắc Giang. (Kèm theo quyết định 48/2003/QĐ - UB ngày 04/07/2003.) STT Loại công trình Đơn vị tính Đơn giá I Nhà ở đ/m2 sàn 1 Nhà cấp 3A - 1.050.000 2 Nhà cấp 3B - 950.000 3 Nhà cấp 3C - 750.000 4 Nhà cấp 4A - 520.000 5 Nhà cấp 4B - 430.000 6 Nhà cấp 4C - 380.000 7 Nhà cấp 4D - 330.000 8 Nhà cấp 4E - 295.000 II Công trình phụ (tính cho CT riêng biệt) đ/m2 sàn 9 Nhà bếp loại A - 250.000 10 Nhà bếp loại B - 210.000 11 Nhà bếp loại C - 185.000 12 Khu chăn nuôi loại A - 225.000 13 Khu chăn nuôi loại B - 185.000 14 Khu chăn nuôi loại C - 155.000 15 Nhà vệ sinh loại A đ/nhà 550.000 16 Nhà vệ sinh loại B - 390.000 17 Nhà vệ sinh loại C - 155.000 18 Nhà vệ sinh có chất lượng thấp - 100.000 III Các công trình khác 19 Ki ốt loại A đ/m2 XD 85.000 20 Ki ốt loại B - 55.000 21 Ki ốt loại C - 32.000 22 Gác xép gỗ nhám 4,5 - 65.000 23 Gác xép bê tông - 116.000 24 Tường rào xây gạch 110 bổ trụ - 54.000 25 Tường rào xây gạch 220 - 87.000 26 Tường rào xây cay xỉ nghiêng bổ trụ - 35.500 27 Tường rào xây cay xỉ 250 - 42.000 28 Tường rào xây cay đất - 21.000 29 Khung lưới sắt B 40 làm rào chắn - 40.000 30 Sân bê tông gạch vỡ láng vữa xi măng Cát mác 150# dày từ 2-:-3 cm - 25.000 31 Sân lát gạch chỉ - 29.700 32 Sân lát gạch lá men - 24.500 33 Sân vôi (dày 5 -: - 10 cm) - 15.000 34 Bể nước không có tấm đan Bê tông - Thành dày 110 trát vữa xi măng 2 mặt - Thành dày 220 trát vữa xi măng 2 mặt đ/m3 - - 88.500 124.000 35 Bể nước có tấm đan bê tông - Thành dày 110 trát vữa xi măng 2 mặt - Thành dày 220 trát vữa xi măng 2 mặt - - - 175.000 200.000 36 Giếng khoan thủ công có ống vách, lọc hút nước sâu £ 50 m đ/m dài 35.500 37 -Giếng DK 0,8 m sâu £ 6 m -Giếng đào (cổ xây gạch) - Giếng cuốn gạch từ đáy lên đ/cái - - 650.000 850.000 38 -Giếng DK 0,9 -:- 1m, sâu từ 7-:-10m - Giếng đất đào (cổ xây gạch) - Giếng cuốn gạch từ đáy lên - - - 750.000 970.000 39 - Mộ đã cải táng (Diện tích chiếm đất) - Mộ đất - Mộ xây gạch, trát xung quanh quét vôi hay xi măng, vữa mác 25 đến 50 - Dưới 400 viên, DTCĐ dưới 1,5m2 - Trên 400 viên, DTCĐ từ 1,5 đến 2m2 - Trên 500 viên, DTCĐ từ 2 đến 2,5m2 - Trên 800 viên, DTCĐ trên 2,5m2 + Mộ xây gạch, ốp xung quanh bằng gạch men sứ các màu, vữa mác 50 - Dưới 400 viên, DTCĐ dưới 1,5m2 - Trên 400 viên, DTCĐ từ 1,5 đến 2m2 - Trên 500 viên, DTCĐ từ 2 đến 2,5m2 - Trên 800 viên, DTCĐ trên 2,5m2 đ/mộ - - - - - - - - - - 335.000 490.000 550.000 600.000 750.000 620.000 680.000 730.000 900.000 40 Mộ chưa cải táng + Mộ đến thời gian cải táng nhưng chưa cải táng (trên 36 tháng tính từ ngày chôn mộ) + Mộ chưa đến thời gian cải táng - Đã chôn cất dưới 1 năm - Đã chôn cất từ 1 năm đến dưới 2 năm - Từ 2 năm đến dưới 3 năm - - - - 3.000.000 2.400.000 1.800.000 41 Mộ trẻ nhỏ mới sơ sinh đến dưới 48 tháng) - 350.000 42 Đào ao thả cá (không tính xây bờ, công) - Trường hợp đất đào 100% - Trường hợp đất đào 50% đắp 50% - Trường hợp đất bờ 100% đ/m3 ao - - - 10.000 7.000 5.000 Bảng đơn giá xây dựng để tính mức đền bù nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất ban hành kèm theo quyết định 48/2003/QĐ-UB ngày 04/07/2003 của UBND tỉnh Bắc Giang là đơn XD giá mới bao gồm: - Nhà xây - Các vật kiến trúc được xây dựng với các vật liệu khác - Một số công tác xây dựng với các loại vật liệu cụ thể. * Đối với nhà: Theo thống kê đánh giá: Để tính toán mức bồi thường nhà phải xác định cấp nhà, diện tích xây dựng và kết cấu ngôi nhà. Đối với nhà theo tiêu chuẩn cấp 3 trở lên phải xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà như: + Diện tích xây dựng + Kết cấu chính của ngôi nhà nền, trần và một số cấu kiện đặc biệt khác. + Tỷ lệ chất lượng của ngôi nhà được tính toán căn cứ vào tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà. Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thứ i (%) x Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị ngôi nhà Tổng tỷ lệ giá trị của kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà = Trong đó: i: Thứ tự của kết cấu kiện chính n: Số các kết cấu chính. Việc xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính do hội đồng đền bù đánh giá trên cơ sở thực trạng và dựa trên tiêu chuẩn đánh giá tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chính của công trình (Bảng 3 trang 91 tài liệu phương pháp xác định hao mòn tài sản cố định tập IV). Tỷ lệ giá trị của các kết cấu kiện chính so với tổng giá trị của ngôi nhà (phụ lục 1). * Tính toán mức bồi thường. - Căn cứ tài liệu thống kê và đơn giá ban hành kèm theo quyết định 48/2003/QĐ-UB tính toán giá trị xây dựng mới ngôi nhà. - Đối với nhà cấp 3 trở lên căn cứ giá trị xây dựng mới ngôi nhà và tỷ lệ chất lượng còn lại để xác định mức bồi thường. * Giá đền bù trong một số trường hợp khác. Trường hợp những công trình nhà cửa, vật kiến trúc ... có những tiêu thức thực hiện trong đền bù không theo những tiêu thức đã được cụ thể hoá trong bảng quy định phân cấp nêu trên thì được tính bù, trừ phần giá trị chênh lệch cho những loại vật liệu, phần việc có tiêu thức tốt hơn, kém hơn hoặc không có để phù hợp với công trình được đền bù thực tế. Hội đồng đền bù tính toán cụ thể phần giá trị chênh lệch cho từng công trình. Bảng 3: Tiêu chuẩn đánh giá tỉ lệ hao mòn của các kết cấu chính của công trình. Tỷ lệ hao mòn (%) Kết cấu bằng bê tông cốt thép (khung cột, dầm sàn) Kết cấu bằng thép Kết cấu bằng gạch (móng, tường) Kết cấu bằng gỗ (kết cấu đỡ mái) 20 - Lớp bê tông bọc ngoài bong ra ở nhiều chỗ, có nứt rạn nhỏ - Cốt thép ở một số chỗ bị lòi ra - Bị rỉ nhiều chỗ một số bộ phận bị cong vênh Lớp vữa trát bị sứt, vỡ hỏng nhiều có vết nứt nhỏ Một số kết cấu bị nứt, khoảng 20% bộ phận hư hỏng phải thay thế 40 - Bê tông có nhiều vết nứt một số chỗ bị hỏng phải gia cố thêm, một số bộ phận cong vênh, cốt thép ở nhiều chỗ bị cong vênh - Nhiều bộ phận kết cấu bọ cong, vênh bị rỉ nhiều chỗ, có khoảng 20% các loại kết cấu phải gia cố thêm - Có nhiều vết nứt lớn chạy dài nhưng vết nứt không sâu quá 1/2 bề dày cấu kiện Phần lớn các cột bị nứt cong, 40% các bộ phận của kết cấu đỡ mái phải thay thế 60 - Bê tông nứt dạn nhiều chỗ cấu kiện cong, vênh, cốt thép bị cong nhiều, một số bị đứt nhiều bộ phận phải gia cố mới dùng được - Hầu hết các cấu kiện bị rỉ, cong, vênh nhiều bộ phận phải chống đỡ, gia cố thêm mới dùng được. - Có nhiều vết nứt sâu rộng. Có vết nứt sâu quá 1/2 chiều dài cấu kiện có 1 số cấu kiện bị cong, đổ phải chống đỡ. - Phần lớn các cột bị nứt cong, có cột bị hư hỏng 60% kết cấu đỡ mái bị hỏng phải thay thế làm ảnh hưởng đến lớp bên trên 80 - Bê tông nứt sâu, cốt thép cong vênh nhiều, có cái bị đứt, cấu kiện cong, cột có cái phải chống đỡ, 50% kết cấu đỡ mái phải gia cố thêm mới dùng được. - Hầu hết các cấu kiện bị cong, vênh, rỉ trên 50% phải gia cố hoặc chống đỡ mới dùng được. Hầu hết cấu kiện bị nứt rạn nhiều chỗ bị đổ hay bị hỏng hoàn toàn Hầu hết các bộ phận phải thay thế. Ghi chú: Tuỳ theo mức độ hư hỏng của các kết cấu có thể xác định mức độ hư hỏng nằm giữa các giới hạn trong bảng trên. Phụ lục 1: Bảng tỷ lệ giá trị của các cấu kiện chính so với tổng giá trị của ngôi nhà. STT Loại nhà ở Tỷ lệ giá trị cấu kiện (%) Móng Tường Nền, sàn Kết cấu đổ mái Mái I Nhà gạch xây 1 tầng cấp 4 không có khu phụ riêng 10 15 10 10 16 1 tầng cấp 4 có khu phụ riêng 10 18 5 9 17 1 tầng cấp 2,3 không có khu phụ riêng 10 15 10 9 16 1 tầng cấp 2,3 có khu phụ riêng 10 18 6 9 16 2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 10 16 12 8 16 2 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 13 6 10 2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 10 16 10 - 26 2 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 18 13 - 16 3 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 10 16 14 6 13 3 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 16 15 4 11 3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 9 16 10 - 22 3 tầng mái bằng có khu phụ riêng 9 18 14 - 13 4 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 9 20 15 4 13 4 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 16 3 10 4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 10 18 16 - 18 4 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 18 16 - 14 II Nhà lắp ghép Nhà 2 tầng ghép tấm lớn bằng bê tông xỉ than 8 13 16 13 6 Nhà 4 tầng ghép tấm lớn bằng bê tông cốt thép 8 16 16 13