Chuyên đề Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

010 tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố tại Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1996 đến nay, toàn Thành phố có 30 khu đô thị mới (1.443,05 ha) và 160 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (1.544,16 ha). Cụ thể như sau: - Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới được giao đất, với diện tích 1.293,6321 ha. - Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới được giao đất với 149,4156 ha. - Năm 2005 và 2006: chưa có dự án khu đô thị mới nào được thực hiện. - Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở được giao đất. - Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 44 dự án xây dựng nhà ở được giao đất. -  Năm 2005: 299  dự án được giao đất, cho thuê đất. * Một số tồn tại và nguyên nhân trong việc triển khai các khu đô thị mới: - Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách trong lĩnh vực xây dựng và phát triển các khu đô thị mới vẫn chưa đồng bộ và đầy đủ. Do vậy, việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp nhiều khó khăn. - Chưa có biện pháp giám sát và quản lý xây dựng theo kế hoạch tiến độ nên còn hiện tượng xây dựng “xôi đỗ” trong các khu đô thị mới, chưa tạo nhanh được các khu đô thị mới đồng bộ hoàn chỉnh. - Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố còn thiếu và chưa đi trước một bước, đồng thời do nhiều đơn vị quản lý nên không chủ động bố trí và đáp ứng nhu cầu chung của Thành phố. - Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới còn chưa được quan tâm đúng mức. - Diện tích nhà ở cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách và nhà ở cho cán bộ nhân viên trong các khu đô thị mới đã được xác định và quy hoạch nhưng chưa có biện pháp hợp lý để thực hiện. - Các thủ tục hành chính để chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư các khu đô thị mới còn rườm rà, thiếu các quy định cụ thể rõ ràng. Hai là, tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở : Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có nhiều quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những người trong diện chính sách, như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp … Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nước xây dựng Chương trình phát triển nhà ở. Ngày 20/05/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chương trình số 12-CTr/TU về việc phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ đạo mục tiêu cơ bản và những chính sách, biện pháp cụ thể nhằm thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của Thành phố Hà nội đến năm 2010. Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XIII đã xây dựng Chương trình 08–CTr/TU ngày 17/8/2001 về quản lý xây dựng và phát triển đô thị Hà nội giai đoạn 2001 – 2005, đề ra chỉ tiêu cụ thể trong việc phát triển đô thị đến năm 2005, xây dựng mới 3 đến 3,5 triệu m2 nhà ở, bình quân đạt 7 – 7,5 m2 nhà ở /người (kết quả thực hiện năm 2005 là 1.5009.000m2, năm 2006 là 1.400.000m2). * Về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở: Chương trình phát triển nhà ở (Chương trình số 12-CTr/TU, ngày 20/05/1998) đã tạo ra nhiều phương thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong việc xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới. Đồng thời hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng đô thị. Cơ cấu và phương thức đầu tư có sự thay đổi. Tỷ trọng đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tăng lên, người dân tự đầu tư giảm xuống, thể hiện sự điều tiết, định hướng và quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Khai thác hiệu quả quỹ nhà, quỹ đất, từng bước hình thành thị trường bất động sản lành mạnh có sự quản lý của Nhà nước (Kết quả cụ thể từng năm theo bảng 1) Cùng với việc phát triển nhà ở kinh doanh, Thành phố đã quan tâm phát triển các mô hình xây dựng nhà cho các đối tượng chính sách thương binh, liệt sỹ, lão thành cách mạng, nhà cho người thu nhập thấp, nhà phục vụ công tác tái định cư giải phóng mặt bằng và các đối tượng có khó khăn về nhà ở. Cụ thể, như sau : - Thành phố đã hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách lão thành cách mạng, thương binh liệt sỹ, đã giải quyết hỗ trợ được 2.215 cụ trong tổng số 2.725 cụ, trong đó có phần hỗ trợ bằng tiền, chuyển đổi từ các căn hộ chung cư không khép kín sang căn hộ khép kín. Đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng quỹ đất, quỹ nhà cho các đối tượng chính sách, lão thành cách mạng được ở các biệt thự (không được tư nhân hoá) tại khu 5,2 ha – Yên Hoà - Cầu Giấy. Đã xây dựng nhà cho gia đình thương binh, liệt sỹ thuê tại khu Hồ Việt Xô, Tương Mai với tổng số 250 căn hộ, diện tích là 12.000 m2. - Xây dựng nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp : Kết quả trong 3 năm 1998-2000 các quận, huyện đã xây dựng 1.154 nhà tình thương với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng trong đó ngân sách thành phố đã hỗ trợ 5,43 tỷ; số còn lại là sự đóng góp của các tổ chức và cá nhân. Sử dụng ngân sách đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp 90 căn hộ tại khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng, Cầu Giấy theo kế hoạch hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp số 2231/QĐ-UB ngày 03/04/2002 của UBND Thành phố. - Thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp theo 2 hình thức:                     + Huy động doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bằng nguồn vốn tự có (nhà 6 tầng 228 đường Láng).            + 50 % quỹ nhà ở cao tầng được đầu tư xây dựng bán cho cán bộ công nhân viên các cơ quan, đoàn thể (1.100 đối tượng có khó khăn về nhà ở đã được  mua). - Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng : Thành phố điều tiết 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà trong các dự án khu đô thị mới để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, phục vụ các nhu cầu phát triển của Thành phố. Kết quả là từ năm 1996 đến 2004 trong tổng số 102 dự án/diện tích đất khoảng 1386 ha, thành phố điều tiết là 562.181m2 đất và 197.937m2 nhà ở, giải quyết được nhu cầu đáng kể cho công tác tái định cư phục vụ phát triển của Thành phố. -  Thành phố thí điểm hình thành khu Làng sinh viên. Đầu tư xây dựng khu nhà ở với điều kiện ở và các dịch vụ tốt cho sinh viên thuê. Giai đoạn 1 đã thực hiện được 42.789m2 sàn trên diện tích 1,99 ha đất, đang triển khai giai đoạn 2 với 32.164m2 sàn trên diện tích 1,44 ha đất theo nguyên tắc tạo điều kiện ở cho sinh viên và chỉ hỗ trợ chứ không bao cấp. Ba là, công tác ban hành các văn bản pháp quy : Triển khai Luật Đất đai năm 2003, UBND Thành phố Hà Nội giao các Sở, Ngành có liên quan tiến hành rà soát các văn bản pháp quy do Thành phố ban hành trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; đồng thời phê duyệt kế hoạch xây dựng văn bản pháp quy năm 2005 của thành phố theo Luật đất đai mới. Cụ thể,  đã rà soát 107 văn bản QPPL do UBND thành phố ban hành từ 01/01/1997 đến 31/12/2004; trong đó đã xác định được 29 văn bản hết hiệu lực thi hành phải huỷ bỏ; 47 văn bản cần sửa đổi, bổ sung theo Luật đất đai năm 2003; 31 văn bản còn hiệu lực thi hành. Bón là, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc bản đồ địa chính :. - Đối với đất nông nghiệp, hết năm 2002 toàn Thành phố đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đã cấp được 177.633 giấy chứng nhận trên tổng số 194.719 trường hợp, đạt 91,22%. Những trường hợp còn lại thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất để triển khai các dự án xây dựng các khu đô thị. - Đối với đất ở tư nhân, đã thực hiện cấp giấy chứng nhận đến ngày 31/10/2005 là 424.413 trường hợp (đạt 87,78%). - Kết qủa bán nhà và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/CP : từ năm 1995 đến năm 2005 tổng số hộ đã mua nhà là 72.081 hộ và đã cấp được 69.998 giấy CNQSDD (đạt 97,11%). - Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp (kể cả đất quốc phòng, an ninh): đã cấp được cho 1.908 tổ chức trong tổng số 6.121 tổ chức,. - Từ năm 1992 đến 1999 Thành phố đã lập xong bản đồ gốc địa chính cho toàn bộ 118 xã, thị trấn thuộc 5 huyện ngoại thành gồm 2960 mảnh tỷ lệ 1/500 (13.859ha), 2442 mảnh 1/1000 (45.727ha), 286 mảnh 1/2000 (21.412ha), 12 mảnh 1/5000 (5.179ha) và 95 phường nội thành tỷ lệ 1/200 với diện tích 5.100ha, 2.015 tờ bản đồ. Năm là, công tác giao đất, cho thuê đất: Từ năm 1995 đến 30/6/2005, Thành phố đã thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với 3.302 dự án đầu tư có sử dụng đất, với tổng diện tích 10.152,4 ha, trong đó: - Từ năm 1995 đến hết năm 2003, có 2.609 dự án (chiếm 79%) đã thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng và đã được bàn giao đất trên thực địa để xây dựng công trình, với tổng diện tích 7.512,42 ha (chiếm 73,99%); trong đó chỉ có 01 dự án xây dựng công trình (Công ty xây dựng phát triển dân tộc và miền núi xây dựng trụ sở làm việc 0,4 ha). Còn tồn đọng 55 dự án chưa triển khai hoặc chưa thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích 156,37 ha (có dự án được giao đất từ năm 1999, nhiều nhất là năm 2002 với 110 ha). - Từ 01/01/2004 đến 30/6/2005, có 638 dự án, với 2.483,6 ha được giao đất, cho thuê đất. Trong đó có 149 dự án đã bàn giao đất trên thực địa với diện tích 269,43 ha, còn 489 dự án chưa thực hiện xong giải phóng mặt bằng. - Các khu công nghiệp và cụm công nghiệp : đến 30/6/2005, Thành phố có 17 khu công nghiệp và cụm công nghiệp được giao đất, với tổng diện tích là 1.000,08 ha, trong đó có 12 cụm công nghiệp và 05 khu công nghiệp (KCN Sài Đồng B, KCX Nội Bài, KCN Đài Tư, KCN Thăng Long và KCN Sài Đồng A). Các cụm công nghiệp có tổng diện tích 303,91 ha, đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu vực nhưng vẫn chưa được hoàn thiện. Các khu công nghiệp có tổng diện tích 696,17 ha, đến nay mới chỉ có 377,04 ha đã được khai thác, với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%. Còn 02 khu công nghiệp là Sài Đồng A và Đài Tư hầu như chưa được đưa vào sử dụng, Thành phố đang đề nghị rút Giấy phép Đầu tư đối với KCN Sài Đồng A. Sáu, về đấu giá quyền sử dụng đất: Năm 2004, tại 07 quận, huyện đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của 12dự án, với tổng diện tích 32,3 ha đất, số tiền thu được là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 9,7ha, số tiền thu được là 1.394 tỷ đồng. Bảy, về thu ngân nộp ngân sách: Tổng số tiền lệ phí trước bạ nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (tư nhân) trên địa bàn Thành phố như sau: Đơn vị tính:triệu đồng Năm Nguồn thu 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2003 2004 2005 Trước bạ 8.166,44 642,15 8.750,30 7.414,55 3.487,35 438,58 12.003,70 28.083,84 36.715,6 Thuế chuyển quyền 0 10.576,3 25.017,42 19.548,26 34.926,88 1.385,68 9.939,33 22.097,10 50.062,2 (Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất - nhà Hà Nội) 2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội 2.3.1. Một số  kết quả tích cực đã đạt được: - Tư khi xoá bỏ bao cấp đã tạo điều kiện cho nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản. Tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách thủ đô. - Môi trường pháp lý và cơ chế quản lý đã được hình thành và ngày càng hoàn thiện. Nhà nước đã quy định cụ thể giá các loại đất. - Đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, thuê nhà thuộc sở hữu tư nhân. Bước đầu đã phát huy được vai trò thúc đẩy kinh tế phát triển trên nhiều mặt. - Đã lập được quy hoạch tổng thể phát triển đô thị của Thành phố đến năm 2020 (đã được Bộ Chính trị thông qua và Thủ tướng Chính phủ phê duyệt). Đã lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt. Đối với việc triển khai kế hoạch sử dụng đất, hàng năm UBND Thành phố đã thu hồi hàng nghìn ha đất để triển khai các dự án phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn . . . - Cơ bản đo vẽ xong bản đồ địa chính phục vụ chính quyền các cấp quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố. - Cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân. Cấp 424.413 /539.521 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở. Bán nhà ở thuộc Sở hữu nhà nước và cấp GCN cho 84.218 hộ. - Từ năm 2002 đến nay đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất thu hàng nghìn tỷ đồng cho ngân sách, phục vụ kịp thời đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị Thủ đô. - Thành phố đã ban hành nhiều văn bản pháp quy dưới hình thức Chỉ thị, Kế hoạch, Quyết định; ban hành các quy định về công tác quản lý đất đai, xây dựng quy hoạch. - Hàng năm Thành phố đã chú trọng đầu tư quỹ nhà ở thành phố, nâng mức bình quân m2/đầu người từ 5,6m2/đầu người năm 1996 lên 7m2/đầu người năm 2004, năm 2005 xây dựng thêm 1,5 triệu m2 nhà, năm 2006 xây dựng mới 1,4 triệu m2, dự kiến năm 2007 xây dựng 1,6 triệu m2 nhà. - Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý Nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được từng bước hoàn thiện, phù hợp với yêu cầu hội nhập và phát triển. - Thị trường quyền sử dụng đất hình thành, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy kinh tế phát triển; - Thu hút các thành phần kinh tế (trong và ngoài nước) tham gia vào đầu tư bất động sản. - Nhu cầu về đất đai, nhà ở, bất động sản khác tăng mạnh. - Cơ cấu tổ chức thị trường đựơc hình thành, các trung tâm môi giới BĐS, các sàn giao dịch BĐS, các công ty định giá BĐS phát triển mạnh góp phần tạo nên sự sôi động cho thị trường. 2.3.2. Một số những hạn chế và  tồn tại cần khắc phục. - Hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản chưa toàn diện và thiếu đồng bộ.          - Cung, cầu luôn BĐS ở tình trạng mất cân đối, tình trạng đầu cơ bất động sản làm tăng nhu cầu “ảo”, làm tăng giá cả bất động sản, giao dịch phi chính thức chiếm tỷ lệ cao. - Thông tin trên thị trường bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch. 2.3.3 Một số những nguyên nhân dẫn đến hạn chế và tồn tại :  2.3.3.1. Nhóm nguyên nhân về chính sách: Các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản chưa đủ, luôn thay đổi và chưa đồng bộ, còn nhiều bất cập. Ví dụ như, chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách bồi thường tái định cư, chính sách không cho các dự án phân lô bán nền, chính sách điều tiết quỹ nhà ở và đất ở tại các dự án kinh doanh nhà  . . . 2.3.3.2. Nhóm nguyên nhân về tài chính:  Chưa có cơ chế tài chính thích hợp hỗ trợ thị trường bất động sản vận hành. Hầu hết các chủ đầu tư không đủ vốn để đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản, do yêu cầu vốn quá lớn. Nhất là gần đây, quy định các dự án phải xây nhà xong mới được bán, trong khi đó thị trường về nguồn vốn đầu tư cho bất động sản chưa được chú trọng. - Ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn để đầu tư kinh doanh bất động sản. - Phương thức huy động vốn chưa phong phú, chưa có chứng khoán bất động sản. - Pháp luật chưa công nhận cơ chế mua đặt hàng trước. 2.3.3.3. Nhóm nguyên nhân về quản lý của Nhà nước Nhà nước quản lý chưa hiệu quả : - Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết chưa đầy đủ. - Chưa quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.           - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầu tư manh mún, thiếu đồng bộ.           -  Các dự án đầu tư tự phát theo nhu cầu của các chủ đầu tư.            - Nhà nước chưa có số thống kê đầy đủ về hiện trạng bất động sản, chưa tổ chức khảo sát để biết được lượng cầu thật sự về BĐS, để từ đó có hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường bất động sản . - Thành phố đã cấp giấy phép kinh doanh  bất động sản cho rất nhiều doanh nghiệp nhưng lại không có một quy định nào ràng buộc những người kinh doanh ngành  nghề này phải có bằng cấp chuyên môn nhất định. 2.3.3.4. Nhóm nguyên nhân về dịch vụ Khách hàng thiếu thông tin và sự hỗ trợ của Nhà nước: - Môi trường đầu tư chưa công khai, minh bạch:           -  Hệ thống dịch vụ bất động sản chưa được hình thành chính quy.           - Chưa tổ chức việc cung cấp thông tin chính xác cho khách hàng. Nhiều thông tin được đăng trên các phương tiện thông tin đại chúng không chính xác đã ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản.           - Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản chưa cải cách triệt để, kết quả thực hiện còn chậm.          - Các quận, huyện chưa thật sự hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng. 2.3.3.5. Nhóm nguyên nhân về thị trường: * Thị trường sơ cấp :  Nhà nước chưa có nhiều quỹ đất “sạch” (đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, điều tiết thị trường. - Không điều tiết được giá bất động sản trên thị trường. - Các dự án đầu tư không tập trung, nên không tạo được động lực thu hút thị trường bất động sản phát triển mạnh. *  Thị trường thứ cấp: - Chưa có chính sách kích cầu đối với người có nhu cầu thực sự. - Thị trường giao dịch chủ yếu là mua bán lòng vòng, đầu cơ quá lớn. - Người có nhu cầu thực sự (người thu nhập thấp) không mua được do giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với mức thu nhập. * Thị trường có liên quan đến người nước ngoài: - Nhà đầu tư nước ngoài được tham gia phát triển để kinh doanh nhưng hạn chế tiêu thụ sản phẩm bất động sản và nhà ở, chưa mở rộng cho tất cả đối tượng là Việt Kiều, người nước ngoài mua nhà đất để ở. - Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản giữa nước ngoài và trong nước còn nhiều bất cập :                     + Nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư và Nhà nước hỗ trợ tổ chức bồi thường theo giá đất quy định, trong khi đó nhà đầu tư trong nước phải nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Nhà nước giao đất, nếu nộp chậm sẽ bị phạt.           + Nhà đầu tư nước ngoài được nộp tiền sử dụng đất khi dự án tiến hành khai thác kinh doanh …. 2.3.4 Một số hậu quả rút ra từ các nguyên nhân :           Qua phân tích thực trạng của thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội cho thấy những hậu quả trước mắt và lâu dài như sau:           - Giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, thị trường bất động sản có chiều hướng “đóng băng”.           - Ngưng đọng vốn vào các dự án bất động sản, nguồn vốn không lưu thông được, nếu để tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến một số doanh nghiệp bị phá sản.           - Ảnh hưởng môi trường đầu tư thành phố.                     + Nhà nước giảm nguồn thu thuế từ giao dịch bất động sản.                     + Ảnh hưởng sự phát triển của nền kinh tế và tăng cường GDP của thành phố. III. PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. Mục đích quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Thành phố cần xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố, tạo điều kiện cho tổ chức và cá nhân giao dịch, mua bán bất động sản một cách dễ dàng, được pháp luật bảo hộ và thừa nhận; phục vụ có hiệu quả cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, đóng góp tích cực vào việc phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở Việt Nam. Một số mục tiêu cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản  phát triển lành mạnh (được xác định từ 05 nguyên nhân chính), như sau : - Điều chỉnh một số chính sách để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản  phát triển lành mạnh. - Xây dựng cơ chế tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản vận hành tốt. - Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch và tạo động lực để thị trường bất động sản phát triển. - Có cơ chế cung cấp thông tin liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính. - Điều hành thị trường bất động sản đi vào hoạt động chính quy và giảm rủi ro. 3.1.1. Một số nhiệm vụ trước mắt : - Cần phải triển khai có hiệu quả Nghị quyết 06/2004/NQ-CP của Chính phủ. - Chủ động kiểm soát thị trường bất động sản. Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố; - Thực hiện xử lý sắp xếp và quản lý các bất động sản là nhà, đất thuộc tài sản công; bất động sản đô thị; bất động sản nhà ở. - Xây dựng cơ chế và chính sách quản lý, cấp phép các hoạt động dịch vụ, môi giới, tư vấn đầu tư bất động sản, định giá BĐS trên địa bàn Thành phố. 3.1.2. Một số nhiệm vụ lâu dài: - Nên hình thành đồng bộ các yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản. - Hoàn thiện cơ chế chính sách, mô hình quản lý và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của Nhà nước có tính đặc thù của Thủ đô, nhằm khuyến khích phát triển thị trường và tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. 3.2. Một số giải pháp tổng thể phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội.           Thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội nói riêng và thị trường bất động sản cả nước nói chung còn rất nhiều vấn đề tồn tại cần phải giải quyết. Tuy nhiên, tồn tại lớn nhất hiện nay có thể dẫn đến nhiều hậu quả thiệt hại to lớn. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp trước mắt để phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết,s tiếp đến là thực hiện các giải pháp mang tính chiến lược lâu dài để phát triển thị trường ổn định và lành mạnh. 3.3. Một số giải pháp cấp bách phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà nội.  3.3.1. Đối với bất động sản là  nhà ở, đất ở thuộc tư nhân: Hiện nay toàn Thành phố có 539.521 hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà ở, đất ở (có 424.413 trường hợp đã được cấp GCN). Đây là một nguồn hàng hoá lớn tham gia vào thị trường bất động sản nhưng chủ yếu tồn tại dước hình thức phi chính thức. Vậy, để quản lý và tạo điều kiện cho thị trường này phát triển lành mạnh cần phải giải quyết một số vấn đề như sau : - Tập trung hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân trên. Đây chính là điều kiện để bất động sản thuộc nhóm này có thể tích cực tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp, lành mạnh. - Ban hành các quy định cụ thể về cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà ở, tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, môi trường và hạ tầng đô thị. Kiên quyết ngăn chặn, tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đường giao thông. - Các giao dịch về bất động sản thuộc nhóm này thường diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán hoặc thông qua môi giới, các cấp chính quyền và cơ quan chức năng không quản lý được. Để giải quyết vấn đề này cần có cơ quan chức năng xây dựng các cơ chế chính sách quy định và cấp phép hoạt động kinh doanh cho tổ chức môi giới, dịch vụ bất động sản hoạt động lành mạnh, hợp pháp; đồng thời có chế tài xử lý những trường hợp mua bán, chuyển nhượng mà không tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền để khai báo và làm các thủ tục theo quy định. - Xây dựng sàn giao dịch BĐS với cơ chế phù hợp, thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có nhu cầu tham gia dễ dàng, với chi phí thấp, từ đó sẽ tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trường bất động sản thuộc nhóm này. 3.3.2.  Đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nước: - Tập trung rà soát toàn bộ quỹ nhà công sở do cơ quan, đơn vị sự nghiệp đang quản lý, sử dụng trên địa bàn Thành phố theo Thông tư số 83/2004/TT-BTC ngày 17-8-2004 của Bộ Tài chính “Hướng dẫn một số nội dung quản lý trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp”. - Rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu của Nhà nước do các Công ty kinh doanh nhà quản lý và cho thuê. Những cơ sở có đủ điều kiện thì chuyển thành trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp. Những cơ sở nhỏ lẻ cần có cơ chế quản lý phù hợp với cơ chế thị trường. - Trên cơ sở rà soát các quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, xử lý đối với các trường hợp các cơ quan, tổ chức vi phạm, sử dụng dư thừa diện tích theo quy định, sử dụng không hiệu quả, kiên quyết thu hồi để đấu thầu, tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng đô thị Thủ đô. - Tiếp tục đẩy mạnh công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP, tăng nguồn hàng hoá trong dân; thu hồi và giảm chi vốn ngân sách đầu tư, từng bước thực hiện chính sách xã hội hoá nhà ở. 3.3.3. Đối với bất động sản công nghiệp, dịch vụ thương mại, kinh doanh sản xuất: - Bất động sản thuộc nhóm này rất ổn định, việc tham gia thị trường bất động sản chủ yếu là hình thức thế chấp vay vốn tạo nguồn lực thúc đẩy sản xuất. Để tạo môi trường cho lĩnh vực này phát triển mạnh, cần đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức theo quy định của pháp luật.  - Một bộ phận thuộc nhóm này có nhu cầu cho thuê lại nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, cửa hàng . . . trong khi Nhà nước chưa có hướng dẫn, quy định cụ thể đồng bộ về vấn đề này, vì vậy, các hoạt động này diễn ra tự phát theo nhu cầu, nhà nước thất thu thuế, việc quản lý, sử dụng đất lộn xộn. Để quản lý tốt và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này phát triển cần có các chính sách, hướng dẫn cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức tham gia, sự hỗ trợ, giúp đõ của cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết các thủ tục hành chính. 3.3.4.  Đề xuất cơ chế chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển các khu đô thị và đầu tư nhà ở, phục vụ nhu cầu của dân cư