Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Đông Đô

h hỗn hợp cao tầng với các chức năng phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ, căn hộ và văn phòng cho thuê. Khu căn hộ cao cấp và TTTM Ngọc Khánh có lợi thế rất lớn về địa điểm, cụ thể như sau: Nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội trên trục đường lớn của thành phố, có không gian 04 mặt thoáng, góc nhìn ra hồ Ngọc Khánh và đường Nguyễn Chí Thanh. Xung quanh toà nhà hiện chưa có nhà cao tầng vì vậy sẽ làm nổi bật kiến trúc của toà nhà, trở thành điểm nhấn kiến trúc, xứng đáng với vị thế của nó. b. Quy mô và giới hạn của dự án - Dự án là một tổ hợp căn hộ cao cấp và khu phức hợpTTTM, văn phòng cho thuê và các dịch vụ công cộng khác. - Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích là 3.324 m2, trong đó diện tích đất xây dựng: 1.136 m2. Theo giấy phép xây dựng số: 57/GPXD ngày 27 tháng 02 năm 2004 của Sở Xây dựng Hà Nội đối với Trung tâm dịch vụ và Thương mại Ngọc Khánh: Tổng diện tích xây dựng: 35.422 m2; Chiều cao công trình: 91m. c. Công nghệ, thiết bị và giải pháp kỹ thuật *Về cung cấp điện năng: - Dự án sử dụng nguồn điện thuộc lưới điện của khu đô thị mới: lưới hạ thế chọn cấp điện áp 380V/220V, dùng cáp XLPE bọc cách điện PVC; các lộ cáp 0,4KV xuất ra từ trạm biến thế 22/0,4KV đến cấp điện cho các hộ dùng điện của khu căn hộ cao tầng được thiết kế đi ngầm trong tuy nen, các tuy nen này được bố trí trên các hè đường giao thông khu ở cách móng công trình 0,6 - 1,5m, độ sâu chôn cáp đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành. - Điện dự phòng: Trang bị hệ thống phát điện bằng máy diesel để cung cấp điện dự phòng khi xảy ra sự cố mất điện lưới, hệ thống này hoạt động tự động. - Điện chiếu sáng sự cố: Hoạt động tự động khi có tín hiệu báo cháy. * Về hệ thống điện thoại và thông tin liên lạc: Các hộ thuê bao trong khu phức hợp được lấy số từ tổng đài vệ tinh. * Hệ thống cấp nước: Nước dẫn từ tuyến cấp nước của thành phố được đưa vào bể chứa nước và trạm bơm tăng áp: bể chứa bằng bê tông cốt thép có dung tích 100m3 với một trạm bơm tăng áp gồm 02 máy bơm công suất 9m3/giờ. * Điều hòa không khí: Khu vực TTTM được trang bị hệ thống điều hòa không khí trung tâm; Khu vực các căn hộ sử dụng thiết bị điều hòa không khí cục bộ cho từng căn hộ. * Hệ thống thang máy: Công trình được trang bị 09 thang máy, trong đó: khối văn phòng mặt đường Nguyễn Chí Thanh bố trí 04 thang; khu căn hộ cao cấp được trang bị 05 thang máy. Hệ thống thang máy được điều khiển hoàn toàn tự động. d. Quy mô và giải pháp xây dựng Dự án thi công xây dựng trong khu vực nền đất tốt, được đánh giá thuận lợi cho xây dựng, bao gồm: - Giải pháp phần móng: Khu vực có cấu tạo địa tầng hết sức phức tạp dẫn đến móng công trình có độ lún không đều. Căn cứ vào các tài liệu địa chất và tải trọng công trình, chủ đầu tư sử dụng phương pháp móng sâu. Sử dụng bê tông cọc nhồi, bên cạnh đó sử dụng phương pháp làm sạch đáy để tăng khả năng chịu lực của cọc, giảm số lượng cọc trong thiết kế. - Gải pháp phần thân: sử dụng giải pháp khung kết hợp với lõi cứng chịu lực; toàn bộ sàn bằng bê tông dự ứng lực kết hợp với hệ dầm bẹt. - Trạm biến áp và Diesel đặt trong tầng hầm kỹ thuật 1, với 02 trạm biến áp và 01 máy Diesel, và các tủ điện khác. Cáp điện được thực hiện theo các tiêu chuẩn xây dựng. - Các bể nước và hồ nước mái được xây dựng theo tiêu chuẩn cấp 2, có kết cấu khung sàn, sàn bê tông cốt thép đổ tại chỗ. Các nguyên vật liệu dùng trong xây dựng trừ một số loại trong nước sản xuất được và có chất lượng cao (như xi măng, sắt thép, cát sỏi,…) sẽ được mua trong nước, phần còn lại sẽ được nhập khẩu từ nước ngoài. Tương tự như vậy đối với máy móc thiết bị và các vật liệu hoàn thiện kiến trúc khác sử dụng cho tòa nhà. e. Môi trường và phòng cháy chữa cháy * Tác động tới môi trường: - Địa điểm xây dựng của dự án là khu vực đông dân cư, các giải pháp về thi công được đưa ra trong thiết kế kỹ thuật đảm bảo vệ sinh môi trường đáp ứng được các yêu cầu của hệ thống tiêu chuẩn môi trường Việt Nam và các tiêu chuẩn môi trường quốc tế ISO 14000. - Hệ thống thoát nước mưa của dự án sẽ được bố trí trên dải cây xanh sát hè rồi xả ra hệ thống cống của thành phố. Hệ thống thoát nước bẩn sẽ được xử lý thông qua bể tự hoại, sau đó theo các tuyến thoát nước bẩn chảy về trạm bơm của khu vực, từ trạm bơm, nước bẩn sau khi được xử lý được bơm thải chung với hệ thống thoát nước mưa hoặc được bơm vào tuyến cống chính của Thành phố để xử lý qua hệ thống thoát nước bẩn chung của Thành phố. - Xử lý rác: Toàn bộ rác sẽ được thu gom tập trung và hàng ngày sẽ có nhân viên của Xí nghiệp Công trình đô thị đến thu gom về nơi quy định. * Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Hiện tại do chưa được phê duyệt kỹ thuật về PCCC nên chỉ tóm tắt phương án PCCC theo báo cáo nghiên cứu khả thi. - Hệ thống báo cháy và phun nước chữa cháy tự động: Hệ thống phun nước chữa cháy tự động gồm các đầu phun được lắp đặt ở các khu vực trong tòa nhà. Hệ thống này được điều khiển tự động đặt trong phòng thường trực. Nước dùng cho hệ thống phun nước chữa cháy được lấy từ bể bề ngầm. Nước được cấp vào hệ thống đường ống khi có sự cố bằng hệ thống bơm bán tự động. - Các bộ phận cảm biến phát hiện khói và nhiệt cũng được lắp đặt trên trần các khu vực, kể cả trên trần giếng thang máy, sẽ gửi tín hiệu cho trung tâm báo cháy kích hoạt hệ thống báo cháy và chữa cháy. - Bình chữa cháy: Ngoài hệ thống phun nước tự động và hệ thống van nước cứu hoả, các bình chữa cháy sẽ được lắp đặt tại khu vực cầu thang và những nơi dễ thấy. Kết luận: Việc thẩm định các nội dung về phương diện kỹ thuật của dự án, cán bộ thẩm định hoàn toàn dựa vào thông tin mà chủ đẩu tư cung cấp, và đi đến kết luận: địa điểm xây dựng dự án là khá lý tưởng. Các giải pháp về kỹ thuật, về xây dựng đã được tính toán đầy đủ. Tuy nhiên, phương án về PCCC chưa được phê duyệt về kỹ thuật, nên cần phải được bổ sung. 1.4.2.8. Về tổ chức, quản lý và thực hiện dự án Sự thành công của dự án phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm các nhà tư vấn đầu tư và quản lý dự án. Các nhà quản lý và tư vấn chuyên nghiệp, có nhiều kinh nghiệm sẽ giúp cho việc xây dựng tòa nhà đạt đúng theo chất lượng, đồng thời sẽ giúp cho dự án một doanh thu ổn định trong suốt quá trình khai thác kinh doanh. Kết luận: đến thời điểm thẩm định dự án, chủ đầu tư chưa chọn được nhà tư vấn đầu tư, cũng như chưa chọn được nhà quản lý vận hành dự án. Vì vậy, phòng thẩm định chưa đánh giá được tổ chức và quản lý thực hiện dự án. 1.4.2.9. Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư a. Căn cứ và cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm: chi phí xây lắp; chi phí mua sắm thiết bị; chi phí kiến thiết cơ bản khác và chi phí dự phòng. Nhu cầu vốn đầu tư để thực hiện dự án được xác định trên cơ sở: - Khối lượng công tác xây dựng cơ bản - Đơn giá và định mức chi phí cho công tác xây dựng cơ bản được xác định phù hợp với giá cả và điều kiện cụ thể. - Chi phí mua sắm thiết bị được tính toán trên cơ sở phân tích các bản chào hàng của các hãng cung cấp thiết bị nước ngoài và đã tính đến các chi phí bảo quản, vận chuyển thiết bị về đến công trình. - Các chi phí thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tổng dự toán theo quy định hiện hành. - Chi khác tham khảo dự án tương tự. b. Thành phần vốn đầu tư Vốn đầu tư (đầu tư cơ bản): nhằm tạo ra năng lực mới tăng thêm để đạt được mục tiêu của dự án phục vụ cho loại hình kinh doanh đăc biệt của chủ đầu tư. Bao gồm: * Chi phí xây lắp: - Chi phí xây lắp mới tất cả các yếu tố cần thiết cho dự án: từ hạ tầng kỹ thuật cho đến các công trình phục vục cho mục tiêu của dự án. - Chi phí lắp đặt thiết bị công trình. * Chi phí mua sắm thiết bị: Chi phí mua sắm thiết bị, thang máy cho công trình; chi phí vận chuyển, bảo dưỡng bảo quản và bảo hành thiết bị về đến chân công trình. * Chi phí khác: được tính theo quy định hiện hành của Nhà nước. - Chi phí giải phóng mặt bằng; khảo sát thiết kế địa chất; đo đạc xác định chỉ giới đường đỏ. - Chi phí lập và thẩm định dự án đầu tư; chi phí thiết kế, khảo sát thiết kế; chi phí thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tổng dự toán. - Chi phí cho công tác đấu thầu xây lắp, đấu thầu thiết bị, chi phí xét thầu. - Chi phí cho ban quản lý dự án và một số chi phí khác… * Chi phí dự phòng * Chi phí lãi vay các tổ chức tín dụng trong thời gian xây dựng. c. Tổng mức đầu tư của dự án Tổng mức vốn đầu tư: 185.221 triệu đồng. Trong đó : - Xây lắp: 145.043 triệu đồng - Thiết bị: 8.910 triệu đồng - Chi phí khác: 8.891 triệu đồng - Chi phí dự phòng: 8.150 triệu đồng d. Nguồn vốn đầu tư: Vốn vay trung hạn Ngân hàng:130.000 triệu đồng Vốn tự có và huy động khác: 55.221triệu đồng Tính khả thi của dự án nguồn vốn đầu tư : - Vốn tự có: Theo phân tích báo cáo tại bảng cân đối kế toán, tính đến tại thời điểm số tiền các cổ đông góp là 30 tỷ đồng. - Vốn huy động khác: Công ty cũng ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần bất động sản Petrolimex trị giá 42 tỷ. Hiện tại Petrolimex đã chuyển tiền được 12,5 tỷ theo đúng thỏa thuận của hợp đồng. Phần còn lại góp theo tiến độ cụ thể: + 6.000 triệu đồng sau khi hoàn thành phần móng hầm của toàn nhà. + Giai đoạn 3: 13.890 triệu đồng hoàn thành xong phần xây thô của toà nhà. + Giai đoạn 4: 9.260 triệu đồng khi nhận được sản phẩm của dự án. + Giai đoạn 5: Số còn lại của hợp đồng và VAT khi có bảo lãnh của Ngân hàng. e. Suất đầu tư - Tổng chi phí đầu tư là: 185.221 triệu đồng - Diện tích sàn xây dựng: 39.739 m2 - Suất đầu tư: 4,660 triệu đồng/m2 Trong đó theo hợp đồng hợp tác đầu tư và phân chia sản phẩm giữa Công ty CPĐTĐD và Công ty Cổ phần Vật tư và dịch cụ kỹ thuật Hà Nội về việc hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm TTTM và Dịch vụ Ngọc Khánh theo phương thức: - Công ty Cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của lô đất xây dựng công trình. - Công ty CPĐTĐD góp vốn bằng tiền và chịu trách nhiệm đầu tư, xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành công trình, Công ty Cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội được quyền sở hữu và sử dụng 9537,36m2 sàn xây dựng (chiếm gần 24% diện tích sàn xây dựng) để làm trụ sở làm việc. Công ty CPĐTĐD được quyền sở hữu và sử dụng tất cả phần diện tích còn lại. f. Tiến độ thực hiện dự án Hiện nay, Trung tâm Thương mại Ngọc Khánh đang được triển khai phần móng của công trình. Dự kiến dư án sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác vào đầu năm 2009. Kết luận: Căn cứ theo những quy định về cách xác định tổng vốn đầu tư, căn cứ vào những tài liệu mà chủ đầu tư cung cấp, cùng những kết quả của các dự án tương tự, trước hết các cơ sở lập tổng mức đầu tư và thành phần vốn đầu tư là hoàn toàn hợp lý. Ngoài ra, phần vốn tự có và coi như tự có của Công ty là hoàn toàn đảm bảo. 1.4.2.10. Nhận định những rủi ro a. Rủi ro do chính sách cho vay Tại thời điểm này, ngành ngân hàng nhận ra sự tăng trưởng đột biến của tín dụng cho các dự án bất động sản. Hiện tượng này được cộng thêm những thay đổi không nhất quán về chính sách đất đai và nỗi lo sợ thị trường bất động sản đóng băng có thể dẫn đến khủng hoảng hệ thống ngân hàng. Bài học đắt giá của nước láng giềng Thái Lan trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 vẫn còn đó. Kết quả là Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản khuyến cáo các ngân hàng thương mại về việc cho vay vào các dự án bất động sản. Việc Ngân hàng Nhà nước khuyến cáo có thể coi như một sự cảnh báo chính thức buộc mọi ngân hàng phải thận trọng hơn nữa đối với lĩnh vực nhiều rủi ro này. Tác động tức thì của khuyến cáo này là các ngân hàng dừng cho vay các dự án đầu tư bất động sản. Nhiều dự án vì thế không thể tiếp tục triển khai. Khi đánh giá mức độ tham gia của ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản cần phân biệt rõ hai trường hợp: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay mua bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay). Việc cho vay kinh doanh bất động sản sẽ chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường bất động sản có biến động giá hoặc bị đóng băng, do người vay không thể thu hồi (hoặc thu hồi không đủ) vốn từ việc bán các bất động sản đã đầu tư. Còn đối với việc cho vay mua bất động sản để sử dụng cho nhu cầu của chính người vay, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định không phụ thuộc vào thị trường bất động sản, thì khi thị trường bất động sản biến động hoặc đóng băng họ vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng. b. Rủi ro do thay đổi các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả tính dự án và quyết định cho vay dự án Việc tính toán hiệu quả tài chính của dự án dựa trên đánh giá thị trường, tham khảo các dữ liệu đã được một số nhà quản lý tổng kết trong vận hành khu TTTM kết hợp căn hộ… và các thông tin bán hàng thực tế của Công ty CPĐTĐD cung cấp, cùng với nhận định kế hoạch bán hàng trong thời gian tới… Mọi sự biến động giảm thực tế của thị trường kỳ vọng cũng như việc tăng lãi suất cho vay (tăng lãi suất chiết khấu)… sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án, làm thời gian trả nợ và hoàn vốn đầu tư của dự án sẽ kéo dài. Kết luận: Để khắc phục những nhược điểm trên Công ty đã tiến hành ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Bất động sản Petrolimex (thực chất đây chính là một hợp đồng vay vốn) và phần vốn góp của các thành viên công ty để đảm bảo phần vốn tự có đối ứng trong đầu tư dự án. 1.4.2.11. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án a. Căn cứ tính toán - Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. - Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án TTTM Ngọc Khánh đã được phê duyệt. - Các thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, đơn giá bán cho thuê căn hộ, đơn giá cho thuê tại các TTTM tham khảo thực tế trên thị trường… - Một số thông tin tham khảo khác. b. Thông số để tính toán chỉ tiêu tài chính của dự án (*) Chi phí Qua tham khảo dự án và các thông tin khác, thì chi phí quản lý vận hành, kinh doanh khu căn hộ và TTTM chiếm khoảng 20% doanh thu cho thuê. Đối với căn hộ thì không tính chi phí quản lý 20% do căn hộ được bán đứt và chỉ tính chi phí bảo trì khu phố. Do vậy, trong quá trình tính toán sau khi tham khảo 1 số dự án đang vận hành do CBRE Vietnam quản lý (Toà nhà Vincom - 191 Bà Triệu, Hà Nội...) phòng thẩm định thực hiện phân tách các thông số chi phí, mức chi phí có thể giao động trung bình từ 20% đến 25% chi phí cho thuê, cụ thể: - Chi phí marketing 2 năm đầu: 1% của doanh thu cho thuê. Chi phí này bắt đầu phát sinh vào năm 2009. - Chi phí vận hành hoạt động khu TTTM: 3% của doanh thu. - Chi phí bảo hiểm tài sản: 0,06% của giá trị công trình. - Chi phí bảo dưỡng 3 năm 1 lần tạm tính bằng: 2,5% của giá trị xây lắp. - Chi phí sửa chữa từ năm thứ 3 trở đi được tính bằng 1,5% của giá trị thiết bị. - Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và kinh phí công đoàn tạm tính: 19% chi phí lương hàng năm. - Tỷ giá USD/VND tạm tính = 16.000 VND. - Khấu hao cơ bản: Thời gian sử dụng theo quyết định số 206 của Bộ Tài chính đối với nhà cửa, vật kiến trúc khác là từ 6 năm đến 25 năm. Do vậy, khi tính toán tổ tính toán thời gian khấu hao là 15 năm giống với căn cứ tính toán của dự án tương tự. - Công suất thuê dự kiến tối đa đạt được đến năm 2010 là 85% (theo tính toán của chủ đầu tư). Công suất dự kiến khi công trình hoàn thành và đưa vào hoạt động 65%. (*) Doanh thu Doanh thu của dự án lấy từ giá bán các sản phẩm sau: - Về giá thuê căn hộ và giá cho thuê TTTM: Áp dụng các mức giá nêu tại mục “2.5.4. giá bán sản phẩm của dự án”. - Về phí dịch vụ: Áp dụng các mức giá theo tính toán của doanh nghiệp. (*) Các thông số khác - Lãi suất vay vốn tính toán bằng bình quân lãi suất huy động tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 12 tháng của 04 Chi nhánh Ngân hàng Thương mại quốc doanh trên địa bàn Hà Nội + phí 3,5%. Tại thời điểm hiện tại xác định là 12 %/năm. - Lãi suất chiết khấu lấy bằng lãi suất cho vay là: 12% - Thời gian cho vay: 7 năm, thời gian ân hạn 2 năm. - Tuổi thọ dự tính của dự án: 25 năm. - Các giả thiết khác: Tăng giá cho thuê và phí dịch vụ hàng năm 5%, bắt đầu tăng từ năm 2009. 1.4.2.12. Hiệu quả kinh tế Khi tiến hành thẩm định hiệu quả kinh tế của dự án, căn cứ vào những đơn giá tham khảo trên thị trường, những thông tin của các dự án tương tự, những quy định của Bộ Tài chính có liên quan tới việc tính khấu hao...kết hợp với việc phân tích số liệu của dự án, cán bộ thẩm định nhận thấy những thông tin chủ đầu tư đã phân tích trong dự án là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, chủ đầu tư khi tính toán lấy hệ số chiết khấu là 15%, còn cán bộ thẩm định lấy hệ số chiết khấu là 12%. Sau quá trình tính toán và kiểm tra lại thì chỉ tiêu IRR giống như chủ đầu tư đã tính, riêng có chỉ tiêu thời gian hoàn vốn và NPV là khác, nếu như chủ đầu tư có xét đến yếu tố thời gian của tiền thì ngược lại cán bộ thẩm định lại không xét tới yếu tố đó trong chỉ tiêu thời gian hoàn vốn. Kết quả như sau: (bảng tính cụ thể sẽ được kèm theo ở phần phụ lục). - NPV: 116.637 triệu VNĐ (theo cách tính của chủ đầu tư thì NPV: 67.693 triệu VNĐ) - IRR: 21% - Thời gian hoàn vốn (không xét đến yếu tố thời gian của tiền): 05 năm 10 tháng - Thời gian hoàn vốn theo cách tính của chủ đầu tư: 08 năm 6 tháng - Thời gian tính dự án: 25 năm Kết luận: do đây là dự án độc lập, bản thân dự án là một sản phẩm mới với chất lượng hoàn toàn khác biệt so với các dự án xây dựng chung cư cao tầng và theo tính toán dự án mang tính khả thi về mặt tài chính, dòng tiền thu được của dự án có thể trả nợ cho dự án. 1.4.2.13. Hiệu quả xã hội - Tạo ra một tòa nhà khang trang, hiện đại đáp ứng đầy đủ tiện nghi và cơ sở vật chất phục vụ cho nhu cầu làm việc và kinh doanh, giải quyết một phần chỗ ở cho người dân, tạo môi trường trong sạch - Đóng góp một phần đáng kể vào ngân sách Nhà nước cụ thể như sau: năm thứ 1là 3 tỷ đồng, từ năm thứ 2 đến năm thứ 4 mỗi năm tăng thêm 2 tỷ đồng, từ năm thứ 5 trở đi cho đến năm thứ 23 trung bình mỗi năm là 11 tỷ đồng, năm thứ 24 và 25 giảm xuống còn khoảng 7,5 tỷ đồng do dự án đi vào giai đoạn kết thúc hoạt động (số liệu cụ thể sẽ được thể hiện ở bảng kết quả kinh doanh- phần phụ lục). 1.4.2.14 Tác động môi trường Do đặc trưng của dự án nên vào thời điểm nhất định sẽ tập trung đông người, việc bảo đảm môi trường là hết sức cần thiết, dự án đã có các giải pháp về môi trường như sau: - Xử lý rác thải được khoán cho công ty môi trường đô thị Hà Nội, hệ thống thu gom rác trong siêu thị sẽ thường xuyên được họat động. - Hệ thống nước thải sinh hoạt được kết nối với mạng nước thải chung của thành phố. Khu vệ sinh sử dụng bể phốt tự hoại sẽ thường xuyên được xử lý bằng phương pháp sinh học trước khi hòa vào mạng thoát nước chung của thành phố. Kết luận: Việc xây dựng TTTM sẽ không gây tác động bất lợi cho môi trường xung quanh của thành phố. 1.4.2.15. Những thuận lợi và khó khăn của dự án a.Thuận lợi: - Địa điểm xây dựng: Đây là dự án có vị trí thuận lợi do nằm trên đường Nguyễn Chí Thanh, một đường lớn và đẹp của Hà Nội. Đây là khu vực trung tâm Phía Tây của thành phố, gần với các khách sạn lớn như Bảo sơn, Daiwoo, trung tâm hội trợ thương mại Giảng Võ... qua đó cho thấy vị trí của dự án rất lý tưởng về môi trường giao thông, hoạt động kinh doanh thương mại, giải trí... - TTTM Ngọc Khánh là một công trình được thiết kế hiện đại với hỗn hợp các loại hình căn hộ, khu thương mại dịch vụ, vì vậy nó là một ưu thế lớn so với các TTTM hoặc các khu chung cư chuyên biệt. - Công tác giải phóng mặt bằng rất khó khăn, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư đã bố trí được mặt bằng để triển khai thi công, đây cũng là lợi thế nhất định đối với dự án TTTM Ngọc Khánh. b. Khó khăn: - Từ phía chủ đầu tư: Phương thức kinh doanh của dự án là rất mới mẻ, độc đáo, giá cho thuê căn hộ của dự án là cao hơn so với mặt bằng thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam. Mục đích sử dụng của các căn hộ của dự án là để ở hoặc kinh doanh cho thuê làm văn phòng. Do vậy, yếu tố quyết định chính đến tiến độ bán hàng của dự án là quan hệ “Cung – Cầu trên thị trường Bất động sản”. Đây là một thị trường rất khó dự đoán và đánh giá chuẩn xác. - Từ cơ chế chính sách và tình hình cung cầu trên thị trường: Ngoài những khó khăn về pháp lý trong thi hành Luật đất đai trong thời gian vừa qua theo Nghị định 181 và các Nghị định, thông tư khác của Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Dự án còn vấp phải những hạn chế trong chính sách tín dụng từ các tổ chức tín dụng. Vừa qua rất nhiều các bài viết trên báo chí, trên website... viết về Ngân hàng chịu hậu quả gì khi cho vay bất động sản và việc chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước về cho vay bất động sản. Ngân hàng Nhà nước vừa đưa ra một tuyên bố làm cho giới kinh doanh BĐS lo lắng; Từ nay đến cuối năm các ngân hàng thương mại cần "chú trọng trong việc kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đối với các nhu cầu vốn bằng ngoại tệ, đầu tư BĐS" tuyên bố này mang tính định hướng các hoạt động các hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Cũng phải thừa nhận là tình trạng đầu cơ diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các dự án BĐS, điều này sẽ không phản ánh đúng được cung cầu về căn hộ trên thị trường. Hơn thế sự phát triển quá nhanh của các dự án căn hộ chung cư dễ dẫn đến những rủi ro về giá cả và sức mua. 1.4.3. Kết luận của tổ thẩm định về dự án 1.4.3.1.Về doanh nghiệp vay vốn: Công ty CPĐTĐD có đầy đủ tư cách pháp nhân để vay vốn Ngân hàng, dự án đầu tư phù hợp với lĩnh vực kinh doanh của Doanh nghiệp. Tình hình tài chính lành mạnh, hiện tại công ty chưa có kết quả sản xuất kinh doanh. Công ty CPĐTĐD được thành lập trước tiên là để thực hiện dự án này. 1.4.3.2.Về dự án đầu tư - Tổng số tiền cho vay: 130.000.000.000 đồng. - Loại tiền cho vay: VNĐ - Thời gian vay vốn: 7 năm (trong đó ân hạn 02 năm trong thời gian xây dựng). - Lãi suất cho vay: Lãi suất vay vốn tính toán bằng bình quân lãi suất huy động tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 12 tháng của 04 Chi nhánh Ngân hàng Thương mại quốc doanh trên địa bàn Hà Nội + phí 3,5%. *Đảm bảo tiền vay: - Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản đảm bảo nợ vay. Công ty CPĐTĐD cam kết dùng toàn bộ tài sản hình thành trên đất (kể cả tài sản hình thành từ vốn tự có, vốn ứng trước của khách hàng) và quyền sử dụng khu đất để thế chấp Ngân hàng. - Công ty CPĐTĐD duy trì số dư tài khoản tiền gửi tương đương với 1 kỳ trả gốc và lãi của khoản vay tại Chi nhánh Đông Đô và duy trì trong suốt thời gian vay vốn. *Điều kiện về tài sản bảo đảm nợ vay: Công ty CPĐTĐD phải mua bảo hiểm rủi ro trong quá trình xây dựng công trình theo đúng quy định về đầu tư xây dựng cơ bản. Sau khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng, đề nghị Công ty CPĐTĐD mua bảo hiểm cháy nổ toàn bộ tài sản (bao gồm cả thiết bị) với giá trị bảo hiểm ngang bằng giá trị đầu tư vào tài sản trong suốt thời hạn vay vốn và quyền thụ hưởng giá trị bảo hiểm đầu tiên thuộc về NHĐT&PTVN Chi nhánh Đông Đô. *Các điều kiện cho vay: - Mọi khoản thu từ dự án được chuyển về tài khoản của Công ty CPĐTĐD mở tại Chi nhánh. Nếu phát sinh dòng tiền trả trước trong cho thuê TTTM và căn hộ thì dòng tiền được dùng để: + 100% dùng để trả nợ vay ngân hàng, hoặc + Để trả nợ ngân hàng theo tỷ lệ tham gia vốn vào dự án. - Công ty CPĐTĐD có trách nhiệm thông báo tiến độ hình thành tài sản bảo đảm và sự thay đổi kết cấu, công năng… của tài sản bảo đảm tiền vay. - Công ty CPĐTĐD có trách nhiệm hàng tháng thông báo tiến độ bán hàng của dự án. - Công ty CPĐTĐD có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan tới nhà thầu xây dựng, cung cấp thiết bị… do Công ty lựa chọn thông qua đấu thầu và các hình thức khác theo quy định về đầu tư xây dựng của TTTM Ngọc Khánh. - Yêu cầu có nhà quản lý có kinh nghiệm trong quản lý vận hành dự án để đảm bảo dự án hoạt động có hiệu quả. Thuê công ty tư vấn luật có uy tín, kinh nghiệm được Ngân hàng chấp thuận tiến hành soạn thảo hợp đồng và các vấn đề pháp lý khác có liên quan đến dự án. *Các điều kiện giải ngân:Chỉ giải ngân khi dự án: - Thực hiện đúng các quy định hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và các quy chế cho vay hiện hành và thẩm quyền ký kết các hợp đồng. - Giải ngân theo tỷ lệ vốn tham gia vào dự án. - Sau khi giải ngân 02 bên phối hợp kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay. * Các vấn đề khác cần lưu ý thực hiện: - Ký hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai ngay khi ký hợp đồng Tín dụng, đồng thời đăng ký giao dịch bảo đảm ngay. - Ký hợp đồng bảo đảm theo hướng: + Bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ nợ. + Mọi quyền lợi, quyền tài sản, lợi ích gắn liền hoặc phát sinh từ tài sản bảo đảm đều thuộc tài sản thế chấp, cầm cố. 1.4.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư “Dự án TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh” 1.4.4.1. Những kết quả đạt được Thông qua nghiên cứu việc thẩm định dự án “Dự án TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh”, em nhận thấy một số điểm nổi bật về công tác thẩm định dự án đầu tư tại chi nhánh như sau: *Về quy trình thẩm định: Công tác thẩm định dự án đã thực hiện đầy đủ, chính xác theo các bước tiến hành thẩm định dự án đầu tư do NHĐT&PTVN quy định. *Về thời gian thẩm định: công tác thẩm định dự án đảm bảo hoàn thành đúng thời gian quy định là 18 ngày với dự án nhóm B. *Về phương pháp thẩm định: dự án đã tiến hành thẩm định theo phương pháp trình tự kết hợp với phương pháp so sánh và phương pháp dự báo. - Thẩm địn