Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển - Chi nhánh Nam Hà Nội

ợ mua vật tư của các đối tác chủ yếu để phục vụ thi công các công trình, số còn lại hầu hết là các khoản nợ nhỏ lẻ được tập hợp từ nhiều đối tượng. * Phải trả người lao động giảm so với đầu năm từ 9.880 tr đồng xuống còn 8.121 tr đồng. * Phải trả khác là các khoản phải trả quỹ từ thiện, bảo hiểm xã hội, các khoản chi phí đã xác định doanh thu và kết quả kinh doanh nhưng chứng từ chưa hoàn kịp nên chưa hạch toán vào chi phí. C/Quan hệ tín dụng với Ngân hàng: Đơn vị tính: triệu đồng Ngân hàng và tổ chức tín dụng Đến 31/12/2006 Đến 31/12/2007 Đến 30/06/2008 1. Tại Ngân hàng ĐT&PT Nam Hà Nội 12.901 0 - Dư vay ngắn hạn 12.901 0 6.383 - Dư vay Trung dài hạn 0 0 2. Tại Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT Láng Hạ 44.828 0 - Dư vay ngắn hạn 44.352 0 - Dư vay Trung dài hạn 476 0 3. Tại Ngân hàng TMCP Quân Đội 5.474 0 - Dư vay ngắn hạn 4.444 0 - Dư vay Trung dài hạn 1.030 0 4.Tại NH BIDV Hoàn Kiếm Dư vay ngắn hạn 500 Dư vay Trung dài hạn 0 Tổng cộng 63.203 500 Bảng 1.9: Quan hệ tín dụng của công ty với Ngân hàng Công ty CP LILAMA 10 là một doanh nghiệp mở tài khoản tiền gửi và hoạt động tín dụng tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Nam Hà Nội từ năm 2000. Dư tiền gửi luôn duy trì ở mức cao. Trong quan hệ tín dụng, Công ty là một doanh nghiệp rất có tín nhiệm, luôn nghiêm túc trong việc sử dụng vốn vay cũng như thanh toán các khoản nợ gốc và lãi vay hàng tháng. Trong năm qua, Công ty đã được Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Láng Hạ cho vay vốn lưu động với hạn mức 50 tỷ đồng, Ngân hàng Thương mại CP Quân đội 10 tỷ đồng. Thời gian tới, xu hướng của Công ty là thu hẹp quan hệ tín dụng tại nhiều Ngân hàng, chuyển dần hoạt động về tại 02 Ngân hàng chính NN Láng Hạ và ĐT&PT Nam Hà Nội. Tình hình hoạt động tín dụng của doanh nghiệp tại Chi nhánh năm 2007 như sau: - Doanh số tiền vay: 54.927 trđ - Doanh số trả nợ: 54.927 trđ - Doanh số tiền gửi: 96.366 trđ - Số dư tiền gửi bình quân: 3.370 trđ - Số dư tiền vay bình quân: 46.693trđ Trong đó: ngắn hạn 46.693trđ * Quan hệ với các tổ chức tín dụng Tính đến 31/12/2007, nợ phải trả của doanh nghiệp giảm so với năm 2006, chủ yếu giảm là ở khoản mục nợ vay ngắn hạn, tại thời điểm này dư nợ của một số ngân hàng mà công ty đang quan hệ đã về mức không. Một mặt do nguồn vốn kinh doanh lớn so với các doanh nghiệp hoạt động cùng lĩnh vực và được bổ sung thêm nên Công ty đã tăng cường thực hiện nghĩa vụ trả nợ vốn chiếm dụng (phải trả cho người bán), trong khi đó người mua trả tiền trước tăng 48.2% so với đầu năm phản ánh chất lượng nguồn vốn thanh toán các công trình được ký kết mới là khá tốt. Đây là nguồn vốn chiếm dụng không phải trả chi phí, cần được tăng cường và phát huy. Trong bối cảnh hiện nay, vốn tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn không thể thiếu đối với doanh nghiệp nhằm đáp ứng đủ vốn phục vụ nhu cầu kinh doanh. Người mua trả tiền trước tăng chủ yếu là khoản tạm thanh toán khối lượng tại một số công trình. TT Số VB Ngày ban hành CQ ban hành Nội dung VB Dự án đầu tư xây dựng toà nhà LILAMA 276 UB/KTCB 18/01/1980 Uỷ ban hành chính thành phố Hà Nội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 397-24598/ĐC- HĐKT 19/11/1998 sở Địa chính Hà Nội và Xí nghiệp lắp máy số 10 Hợp đồng thuê đất 328/VQH-X3 03/06/2004 Viện Quy hoạch xây dựng thành phố Hà Nội cấp số liệu kỹ thuật 922/QHKT-P1 06/05/2004 Sở quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hà Nội Trả lời hồ sơ xin thoả thuận kiến trúc và quy hoạch tại khu đất công ty đang quản lý 2398/QHKT-P1 26/11/2004 Sở quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hà Nội Chấp thuận về nguyên tắc quy hoạch tổng thể mặt bằng do công ty Kiến trúc Việt Nam lập số 561/QHPT-P1 25/04/2007 Sở quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội cung cấp thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất Công ty Cổ phần LILAMA10 đang quản lý 390/TCT-HĐQT 22/12/2007 Hội đồng quản trị Tổng công ty Lắp máy Việt Nam Đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng của Công ty Cổ phần LILAMA10 Quyết định số 309/QĐ-LILAMA10,JSC 25/12/2007 Tổng giám đốc công ty cổ phần LILAMA10 phê duyệt thiết kế kiến trúc công trình xây dựng Toà nhà LILAMA 10 tại xã Trung Văn - Từ Liêm – Hà Nội Quy hoạch mặt bằng 26/11/2004 Sở quy hoạch – kiến trúc TP HN Hồ sơ xin thoả thuận quy hoạch kiến trúc Phải trả cho người bán là những món nợ mua vật tư của các đối tác chủ yếu để phục vụ thi công các công trình, số còn lại hầu hết là các khoản nợ nhỏ lẻ được tập hợp từ nhiều đối tượng. * Phải trả người lao động giảm so với đầu năm từ 9.880 tr đồng xuống còn 8.121 tr đồng. * Phải trả khác là các khoản phải trả quỹ từ thiện, bảo hiểm xã hội, các khoản chi phí đã xác định doanh thu và kết quả kinh doanh nhưng chứng từ chưa hoàn kịp nên chưa hạch toán vào chi phí. 1.4.4.5. Kết luận về khách hàng: Tóm lại, từ việc phân tích, đánh giá hoạt động sản xuất kinh doanh và năng lực tài chính của Công ty CP LILAMA 10 cho thấy: Công ty là đơn vị có tình hình tài chính lành mạnh và kinh doanh hiệu quả, có khá nhiều thuận lợi với tốc độ tăng trưởng cao, duy trì liên tục trong nhiều năm. Cùng với tiến trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, Công ty Cổ phần LILAMA10 đã ra đời với mục tiêu hoạt động có hiệu quả, phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đem lại lợi nhuận tối đa cũng như đảm bảo quyền làm chủ thực sự của các cổ đông. Công ty là doanh nghiệp hạch toán độc lập, có đủ tư cách pháp nhân, hoạt động theo luật doanh nghiệp, kinh doanh đa năng bao gồm lắp máy, xây dựng, chế tạo thiết bị... Để thực hiện chiến lược phát triển và kế hoạch sản xuất kinh doanh trong giai đoạn tới tiếp tục khẳng định vị thế và phát triển bền vững, thực sự trở thành đơn vị hàng đầu trong ngành lắp máy của Việt Nam và tạo được sự chủ động cũng như khả năng cạnh tranh trong hội nhập. * Đánh giá xếp loại doanh nghiệp: Căn cứ Quyết định số 9365/QĐ-BIDV ngày 27/11/2006 v/v Ban hành Hệ thống xếp hạng Tín dụng nội bộ của Tổng Giám đốc Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam đến thời điểm 31/12/2007 Công ty Xếp loại AA. 1.4.5. Thẩm định dự án xây dựng tòa nhá LILAMA 10 1.4.5.1. Giới thiệu dự án: A. Hồ sơ pháp lý của dự án: Nhận xét: Các giấy tờ pháp lý của dự án về cơ bản đầy đủ và hợp lệ. Cần bổ xung: - Quyết định phê duyệt dự án - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giấy phép xây dựng. - Hợp đồng thi công xây lắp các hạng mục dự án. B. Mô tả công trình và các hạng mục đầu tư: 1/ Mô tả công trình. Tổng diện tích đất nghiên cứu: 9.306 m2 Trong đó: Giai đoạn 1: Xây dựng 01 toà nhà 15 tầng + 02 tầng hầm + 01 tầng áp mái. - Diện tích đất xây dựng: 1.086m2 - Tổng diện tích sàn công trình: 16.850m2 ( Không bao gồm diện tích sàn tầng hầm). - Tổng diện tích sàn xây dựng 02 tầng hầm: 4.060m2 Giai đoạn 2: Xây dựng 02 toà nhà 9 tầng ( được thực hiện trong dự án khác). 2/ Các hạng mục đầu tư. Chi phí xây dựng : 106.445 triệu đồng. Chi phí phần thiết bị : 31.572 triệu đồng. Chi phí hạ tầng (thuê đất trong thời gian xây dựng) : 280 triệu đồng Chi phí quản lý dự án : 1.479 triệu đồng. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng : 5.609 triệu đồng. Chi phí dự phòng : 14.678 triệu đồng Lãi vay trong thời gian xây dựng : 28.657 tiệu đồng Các chi phí khác : 1.398 triệu đồng C. Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và cơ cấu nguồn vốn tham gia: Tổng mức đầu tư: 190.118 triệu đồng Trong đó: +Vốn tự có và tự huy động: 32.292 triệu đồng + Vốn vay BIDV Nam Hà Nội: 129.169 triệu đồng + Lãi vay trong thời gian xây dựng: 28.657 triệu đồng * Cơ cấu nguồn vốn tham gia: Đơn vị: triệu đồng TT Nguồn vốn Giá trị Cơ cấu % 1 Vốn tự có và tự huy động 32.292 16.99 2 Vốn vay NH 129.169 67.94 3 Lãi vay trong thời gian xây dựng 28.657 15.07 Tổng cộng 190.118 100% Bảng 1.10: Cơ cấu vốn tham gia dự án 1.4.5.2. Nội dung thẩm định dự án: A. Mục đích Theo thuyết minh báo các đầu tư, dự án toà nhà LILAMA 10 giai đoạn 1: Xây dựng toà nhà 15 tầng + 2 tầng hầm+ 1 tầng áp mái với mục đích làm trụ sở công ty Cổ phần LILAMA10 và nhằm mục đích cho thuê văn phòng làm việc và xây dựng toàn bộ hệ thống hạn tầng kỹ thuật phục vụ cho toà nhà bao gồm sân, đường, cây xanh, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước ngoài nhà hoàn chỉnh, đồng bộ, hiện đại. B. Sự cần thiết đầu tư dự án: Với chiến lược phát triển của Công ty Cổ phần LILAMA 10 đến năm 2012 sẽ tiếp tục đầu tư máy móc, thiết bị, công nghệ để nâng cao năng lực sản xuất, tăng sức cạnh tranh, ổn định sản lượng xây lắp ở mức 250 đến 300 tỷ đồng mỗi năm đồng thời nâng dần tỷ trọng doanh thu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và dịch vụ thương mại. Về địa bàn hoạt động thì giữ vững hoạt động ở Hà Nội và các tỉnh trong cả nước đồng thời mở rộng phạm vi hoạt động ra thị trường quốc tế. Với chiến lược phát triển của Tổng công ty LILAMA sẽ trở thành tập đoàn Công nghiệp nặng thì các công ty thành viên cũng phải phát triển theo, nâng tầm quản lý điều hành như một Tổng công ty và các đội, xí nghiệp trực thuộc sẽ trở thành các công ty con, công ty liên kết… Khi đó nhu cầu về trụ sở làm việc cho cán bộ công nhân viên và cho bộ máy điều hành và các đơn vị trực thuộc sẽ rất lớn. Do vậy, việc đầu tư toà nhà LILAMA 10 trong giai đoạn này là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với chiến lược phát triển của tổng công ty cũng như sự phát triển lớn mạnh của bản thân công ty trong thời gian tới. Cùng với mục đích làm trụ sở làm việc của Công ty thì việc đầu tư toà nhà với quy mô hiện đại, đồng bộ một phần với mục đích cho thuê cũng là một chiến lược phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế. Cục Đầu tư nước ngoài nhận định, nguồn vốn FDI sẽ có thể tăng rất mạnh trong những tháng tới vì hiện tại có nhiều nhà đầu tư vào tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các địa phương với số vốn dự kiến khoảng trên 20 tỷ USD, trong số đó tập trung tại Hà Nội các dự án bất động sản lớn như: tập đoàn Gamuda (Malaysia) dự kiến đầu tư 1 tỷ USD xây dựng khách sạn, trung tâm hội nghị, văn phòng - căn hộ cao cấp; tập đoàn Rivier (Nhật Bản) đầu tư xây dựng khách sạn 5 sao với vốn đầu tư trên 500 triệu USD; tập đoàn Pacific Land Limited (Anh) dự kiến đầu tư xây dựng khu sinh học Nam Thăng Long với tổng vốn đầu tư khoảng 1 tỷ USD. Ở Vĩnh Phúc, tập đoàn Compell (Đài Loan) dự kiến đầu tư 500 triệu USD vào dự án sản xuất điện tử, các nhà đầu tư Hàn Quốc đề nghị được đầu tư 570 triệu USD xây dựng Trường đua ngựa. Sự tăng trưởng kinh tế và FDI khiến việc thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, mở rộng văn phòng đại điện các công ty nước ngoài, công ty lớn tại VN tăng cao, kéo theo nhu cầu thuê văn phòng hạng A và B tăng lên trong thời gian gần đây, giá thuê văn phòng ở Việt Nam hiện rất cao, các văn phòng gần như đã được “phủ kín”. Do thiếu hụt văn phòng cho thuê trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp có quy mô nhỏ và vừa đã lựa chọn các khu chung cư để làm văn phòng vì giá thuê ở đây thấp, hạ tầng tương đối tốt. Chỉ tính riêng khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) đã có đến vài trăm công ty thuê... căn hộ làm văn phòng, theo đánh giá của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng cho thuê thời gian qua đối với hạng A và B, tỷ lệ cho thuê đạt mức 99% và 95%. Các tòa nhà sắp đi vào hoạt động cũng đã có một lượng lớn khách đặt chỗ. Vì vậy việc đầu tư văn phòng cho thuê hạng A của LILAMA 10 trong giai đoạn này là khả thi và có cơ hội đáp ứng cho thị trường tiềm năng. C. Phân tích thị trường 1/ Sản phẩm của dự án Mục tiêu sản phẩm của dự án nhằm xây dựng trụ sở làm việc của công ty đồng thời cho thuê. Trong đó: 2 tầng hầm dùng để làm nơi để xe, tầng 1 được thiết kế là không gian đón tiếp của tòa nhà, 4 tầng làm văn phòng công ty (tầng 10-13), 8 tầng làm văn phòng dự kiến cho sự phát triển của công ty(tầng 2-9), 1 tầng làm phòng hội họp và phòng hội thảo(tầng 15), 2 tầng làm không gian cà phê giải khát. 2/ Thị trường mục tiêu của dự án Thị trường mục tiêu của dự án là cho thuê đối với các văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài và các công ty trong nước theo đánh giá nhu cầu là rất lớn. 3/ Đánh giá thị trường tòa nhà văn phòng cho thuê 3.1/ Đánh giá tổng quan tình hình kinh tế xã hội và triển vọng của lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê Hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước và có nhu cầu thuê văn phòng với diện tích lớn trong thời hạn từ 3 đến 5 năm trong thời gian chờ xây dựng lại trụ sở chính mở rộng quy mô hoạt động hoặc nâng cao hình ảnh vị thế của doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao: 98 %. Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài  Sơ đồ 1.1: Vốn đầu tư nước ngoài của công ty 2005-2008 Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội Trong tổng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì có đến 12% là vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản, theo dự báo một làn sóng đầu tư từ châu Á đang đổ vào thị trường bất động sản Hà Nội. Các nhà đầu tư hiện nay quan tâm đến việc mua các dự án đã được cấp phép và xây dựng thay vì thuê đất và xây dựng từ đầu. Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện đang ấm dần do Luật đất đai có hiệu lực từ tháng 7/2006 và Luật giao dịch bất động sản từ tháng 1/2007, hơn nữa, nghị định 84 có hiệu lực từ tháng 5 cho phép các nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê đất 70 năm thay vì 50 năm như trước đây, theo đánh giá thì Nghị đinh này giúp Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản mở cửa nhất ở châu Á. 3.2/ Đánh giá về cung – cầu của thị trường nhà văn phòng cho thuê Theo tổng hợp của CBRE(chuyên kinh doanh, tư vấn bất động sản thuộc Tập đoàn kinh doanh, tư vấn bất động sản CBRE của Mỹ), hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao. Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng mạnh trong năm 2007 và vẫn giữ đà tốt trong nửa đầu 2008. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B ở mức rất cao: 98%. Nguyên nhân là do cầu về văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A tiếp tục tăng, xuất phát từ việc hạn chế của nguồn Cung mới và Cung cũ thì luôn trong tình trạng thấp hơn nhiều so với Cầu. Sơ đồ 1.2: Hiệu suất sử dụng một số Văn phòng cho thuê hạng A Nguồn:  IRIC-Tháng 5/2008 Sơ đồ 1.3: Hiệu suất sử dụng một số văn phòng Hạng B Nguồn IRIC-Tháng 5/2008 Việc nguồn cung luôn không đáp ứng được cầu dẫn tới giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội luôn ở mức cao. Mức giá tại các cao ốc hạng A như Hanoi Towers, Vietcombank Towers, Pacific Place đã lên tới 38 USD/m2 mỗi tháng, trong khi năm ngoái chỉ trên dưới 30 USD/m2. Pacific Place, cao ốc có vị trí đắc địa trên đường Lý Thường Kiệt, ngay sau khi được chủ đầu tư sang tay cho một tập đoàn của Pháp, cũng đã được đặt mua 100% trước khi chính thức hoàn thành. Văn phòng hạng B như Hòa Bình Towers trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khi đưa vào vận hành nửa năm. Theo thông tin từ Bộ tài nguyên và môi trường đăng thì lượng văn phòng cao cấp hiện quá ít so với nhu cầu. Thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài năm nữa và đương nhiên cầu vượt quá cung thì giá sẽ được đẩy cao. Có nhiều cách lý giải cho thực tế trên nhưng chủ yếu tập trung vào việc Việt Nam gia nhập WTO, vị thế được nâng lên và Việt Nam đang là địa điểm hấp dẫn các nhà đầu tư. Cùng với số lượng các doanh nghiệp trong nước ngày càng tăng lên, các công ty nước ngoài được cấp phép đầu tư vào Việt Nam ngày một lớn thì viễn cảnh thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài ba năm nữa, giá thuê văn phòng chắc chắn sẽ tăng, khoảng 10% mỗi năm trong vài năm tới đối với cả ba loại văn phòng hạng A, hạng B và hạng C. Sơ đồ 1.4: Nguồn cung dự kiến qua các năm Nguồn IRIC-2008 Qua đánh giá về tình hình cung cầu thì thị trường văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục sôi động trong thời gian tới. Dự án toà nhà LILAMA10 được Công ty cổ phần tư vấn xây dựng VIGLACERALAND, đây là Công ty có uy tín về tư vấn bất động sản và cũng là công ty lập báo cáo khả thi cho dự án nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường cho thấy dự án chắc chắn sẽ đạt được mục tiêu về hiệu quả kinh tế xã hội. 3.3/ Giá cho thuê của một số tòa nhà văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội. Giá thuê văn phòng tại Hà Nội thời điểm nửa đầu năm 2008 đã tăng khoảng 25% so với quý IV/2007 do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Phân khúc Thị trường Văn phòng cho thuê có thể coi là nóng nhất trong toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Giá vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu, chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư. Sơ đồ 1.5: Giá cho thuê một số văn phòng Hạng A  Nguồn IRIC-Tháng 5/2008 Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao như hạng A. Theo đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng cho các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa Hạng B và Hạng A Sơ đồ 1.6: Giá cho thuê một số văn phòng Hạng B Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008 Sơ đồ 1.7: Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007 Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008 Việc tăng mạnh nhu cầu về văn phòng cho thuê trong thời gian qua đã đưa Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất Châu Á. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50 USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu… Giá thuê cao nhất với vị trí đẹp nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại toà nhà Sofitel Metropole Office 63 Lý Thái Tổ. Hà Nội đã đứng ở vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul (80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68 USD/m2/tháng). Sơ đồ 1.8: Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007 Nguồn:  IRIC- 2008 * Dự báo giá cho thuê trong tương lai: Theo dự báo thì giá cho thuê văn phòng cao cấp vẫn tiếp tục sôi động trong thời gian tới do nguồn cung về sản phẩm thiếu và cầu sản phẩm ở mức cao. Tuy nhiên, trong tương lai, khi các dự án lớn đi vào hoạt động và khai thác thì giá cho thuê văn phòng cao cấp sẽ dần hạ nhiệt Trong một nghiên cứu về Văn phòng cho thuê trên thế giới 2008 (Office Space Across the World 2008) do Hãng Cushman & Wakefield (Mỹ) thực hiện mới đây cũng chỉ ra rằng, hiện nay giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang giữ vị trí thứ 7 tại châu Á -Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới trong bảng xếp hạng các quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất. Nghiên cứu này cho rằng nguồn cung mới về văn phòng tại Việt Nam ở tất cả các hạng sẽ tăng lên nhanh chóng từ năm 2009. Đồng thời, sự gia tăng nguồn cung này sẽ giúp giá cho thuê văn phòng giảm nhiệt. Lúc đó giá cho thuê sẽ trở nên hợp lý trong điều kiện thị trường cung và cầu cân bằng. 4/ Đánh giá khả năng cạnh tranh và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án. Theo đánh giá của một số chuyên gia thì nhu cầu về văn phòng cho thuê trong vài ba năm tới vẫn cao do sự phát triển của nền kinh tế , sự tăng trưởng của FDI và sự tăng trưởng về quy mô của các công ty tập đoàn lớn. Trong khi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực tế. Theo nhận định thì khi dự án đi vào hoạt động và tạo doanh thu vào khoảng năm 2010, nửa đầu năm 2011 thì khi đó sự có mặt của một số dự án cũng trong cùng thời gian của một số thương hiệu lớn như Ciputra Mall, Hanoi City Complex…khi đó thị trường văn phòng cho thuê mới có cơ hội giảm nhiệt và giá cho thuê cũng dần trở về với mức chấp nhận được. Dự án của Công ty được xây dựng trên khu đất tại xã Trung Văn - Từ Liêm – Hà Nội, theo quy hoạch vùng thủ đô thì trung tâm thủ đô sẽ được mở rộng về phía Tây thành phố cùng với việc dự án mở rộng đường Lê Văn Lương kéo dài sẽ tạo cho toà nhà LILAMA 10 nằm ở vị trí đắc địa. 5/ Đánh giá khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của dự án. Khu đất nằm trên địa hình khá bằng phẳng và nằm gần đường giao thông nên đi lại thuận tiện và việc vận chuyển nguyên liệu cho dự án cũng khá thuận lợi. Nguồn điện lấy trực tiếp từ trạm biến áp của khu vực do điện lực Từ Liêm giới thiệu qua tuyến cáp ngầm hạ áp cấp đến tủ điện tổng của toàn công trình. Nguồn cấp nước sạch tới chân công trình từ tuyến ống truyền dẫn chung của khu vực. Hệ thống thoát nước được thoát bới mạng lưới chung của khu vực. D. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật. 1/ Địa điểm đầu tư: Khu đất làm địa điểm đầu tư dự án: xã Trung Văn - Từ Liêm – Hà Nội. - Phía Bắc giáp với khu nhà 9 tầng quy hoạch và đường hiện có. - Phía Nam là đường quy hoạch rộng 14m - Phía Đông là đường quy hoạch rộng 14m - Phía Tây là đường quy hoạch 18m và công viên sinh thái Mễ Trì 2/ Thời điểm đầu tư - Dự kiến thời điểm đầu tư là quý I/2009. - Thời gian xây dựng dự kiến: 33 tháng 3/ Quy mô đầu tư và giới hạn của dự án - Tổng diện tích đất nghiên cứu: 9.306 m2 Trong đó: Giai đoạn 1: Xây dựng 01 toà nhà 15 tầng + 02 tầng hầm + 01 tầng áp mái. - Diện tích đất xây dựng: 1.086m2 - Tổng diện tích sàn công trình: 16.850m2 ( Không bao gồm diện tích sàn tầng hầm). - Tổng diện tích sàn xây dựng 02 tầng hầm: 4.060m2 Giai đoạn 2: Xây dựng 02 toà nhà 9 tầng ( được thực hiện trong dự án khác). 4/ Giải pháp kiến trúc, kỹ thuật xây dựng của tòa nhà 4.1/ Giải pháp quy hoạch mặt bằng: Từ vị trí ô đất được UBND thành phố cung cấp tương đối bằng phẳng, với ý đồ chủ đạo là xây dựng một không gian có tính chất hiện đại, hoành tráng do vậy công ty đã đưa ra ý tưởng công trình hợp khối chặt chẽ, có hình dạng vuông vắn đồng thời với bố cục sân vườn cây xanh xung quanh tạo không gian công sở thân thiện với môi trường, tạo cảm giác thoải mái cho người làm việc trong toà nhà. 4.2/ Giải pháp giao thông: Công trình có 2 tầng hầm và 15 tầng văn phòng được bố trí giao thông theo chiều thẳng đứng là thang máy và thang bộ. 4.3/ Giải pháp mặt bằng: Mặt bằng công ty với 5 chức năng chính: + Văn phòng. + Phòng họp và hội thảo. + Không gian giải khát. + Để xe. 4.4/ Giải pháp mặt đứng: Phần mặt đứng được sử dụng kính để thể hiện vóc dáng của toà nhà văn phòng, lấy ánh sáng trực tiếp nhằm tạo thẩm mỹ và tiết kiệm điện chiếu sáng cho toà nhà. 4.5/ Giải pháp hoàn thiện toà nhà: - Cửa kính khung nhôm sơn tĩnh điện đảm bảo độ bền vững của vật liệu, chống tác động của tự nhiên và mang lại vẻ đẹp cho công trình. - Sàn trải thảm hoặc lát đá granit nhân tạo - Tường bên trong và bên ngoài ốp đá, gạch Ceramic ... 5/ Đánh giá hệ thống thiết bị của tòa nhà Hệ thống thiết bị của toà nhà được đánh giá là hoàn thiện, đồng bộ và hiệnđại. Cùng với việc đáp ứng nhu cầu làm việc của cán bộ công nhân viên trong công ty đồng thời đáp ứng nhu cầu về chất lượng cũng như tính thẩm mỹ, sang trọng của khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng nên việc đầu tư hệ thống thiết bị trong toà nhà mang tính hiện đại, tiện ích, an toàn cho người sử dụng, thẩm mỹ và sang trọng là điều vô cùng quan trọng trong môi trường cạnh tranh hiện nay và trong tương lai. Cùng với tốc độ phát triển của dịch vụ và nhà cung cấp thì việc lựa chọn các nhà cung cấp tốt thông qua hình thức đấu thầu sẽ đảm bảo lựa chọn được thiết bị, giá cả một cách tối ưu. 6/ Giải pháp xây dựng, môi trường, PCCC Toà nhà LILAMA 10 được thiết kế với 2 tầng hầm để xe, 15 tầng văn phòng, 1 tầng kỹ thuật, với tính chất quy mô công trình như vậy nên khi đi vào hoạt động bên trong luôn có một số lượng lớn các chất dễ cháy như tài liệu, giấy tờ, máy móc văn phòng với giá trị kinh tế lớn, là tài sản có tầm đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp mặt khác toà nhà thuộc nhóm các công trình công cộng cao tầng nên lượng người thường xuyên ra vào làm việc là rất lớn do vậy nếu xảy ra hoả hoạn, cháy nổ trong công trình không những gây thiệt hại về tài sản còn gây khó khăn trong việc cứu chữa đám cháy và thoát nạn. Do vậy trong công tác PCCC, việc phát hiện ra đám cháy sớm có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm phát hiện kịp thời để xử lý và chữa cháy có hiệu quả. Các hệ thống PCCC của toà nhà được đầu tư với công nghệ tiên tiến, hiện đại phù hợp với tiêu chuẩn, bao gồm: - Hệ thống báo cháy tự động địa chỉ. - Hệ thống chữa cháy: vách tường, sprinkler và trang bị phương tiện chữa cháy ứng cứu nhanh. - Hệ thống màn ngăn cháy bằng nước kiểu Drencher cho 2 tầng hầm. - Hệ thống đèn chỉ dẫn lối thoát nạn và đèn chiếu sáng sự cố. E. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án 1/ Mô hình tổ chức, thực hiện dự án Dự án xây dựng toà nhà LILAMA 10 với mục đích làm trụ sở văn phòng công ty và cho thuê nên thực hiện với mô hình chủ đầu tư là người trực tiếp tổ chức, thực hiện dự án. 2/ Mô hình quản lý dự án, phương thức kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm dự án F. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn 1/ Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư theo quan điểm ngân hàng: 190.118 triệu đồng 2/ Đánh giá cơ cấu vốn đầu tư theo dự toán chi phí Tổng vốn đầu tư theo nghiên cứu của Viglacera land là 186