Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)

ng trình được tính bằng tuổi kinh tế & hiệu quả của công trình → thực chất là việc khấu hao theo đường thẳng. 2) Sự hao mòn giảm giá của công trình không được đánh giá theo từng bộ phận cấu thành & nguyên nhân giảm giá mà được rút ra từ thông tin thị trường. Vì vậy nếu không có thông tin thị trường việc áp dụng phương pháp này sẽ bị hạn chế. 3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài. Tỉ lệ giảm giá tính theo cả công trình nên độ chính xác không cao. 1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí Dựa vào thông tin thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp so sánh. Chi phí thực chất không tạo ra giá trị. Cho nên phương pháp này đã không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS. Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc sẵn có trên thị trường nhưng đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư. Nếu dùng để ĐG cho đầu tư thì tính thuyết phục của phương pháp này sẽ giảm trầm trọng. Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể. Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người ĐG, chưa có một phương pháp thống nhất. Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xây dựng & phải có kinh nghiệm. Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khi được chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả. 1.3.3 Phương pháp vốn hoá (Hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập) 1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá - Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì: Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để có nó. Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực. Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn. - Ý nghĩa: ĐG các BĐS tạo thu nhập, BĐS cho thuê hoặc không cho thuê nhưng vẫn tạo thu nhập. 1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá Nguyên tắc dự báo: Là nền tảng của phương pháp vốn hoá. Nguyên tắc này dự báo được lợi ích, chi phí tương lai liên quan đến khai thác BĐS àsau đó áp dụng các kỹ thuật vốn hoá để ước lượng các dự báo đó. Nguyên tăc thay đổi: Được phản ánh qua dự báo thu nhập, chi phí liên quan đến các kỳ vọng của nhà đầu tư được xác định và dự báo một cách cẩn thận. Nguyên tăc cung cầu: Xác định các khoản thu chi BĐS, dựa trên thông tin thị trường cho biết chỉ báo mức tiền thuê. Nếu mức bỏ trống cao thì hạ mức giá tiền thuê và ngược lại. Nguyên tắc thay thế: Cho biết giá thuê, mức sinh lời của BĐS dựa trên BĐS thay thế cho nó. Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo lên BĐS và công bằng giữa công trình và địa điểm sẽ tạo ra và duy trì trị giá của nó tương đối ổn định. Nguyên tắc ngoại ứng: Mọi nhân tố tác động tích cực hoặc tiêu cực đến BĐS. 1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG Các lợi ích của BĐS: Người ĐG không ĐG giá trị bản thân BĐS mà ĐG các lợi ích trong BĐS. Hình thức sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý phải được xem xét khi ĐG BĐS. Có ba cấu thành chính trong các quyền về BĐS, đó là quyền sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý. Bằng việc xác định tất cả các loại quyền, người ĐG chỉ ra quyền cụ thể nào sẽ được ĐG. Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự có hoặc tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế chấp. Người ĐG không chỉ ĐG giá trị toàn quyền sở hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn được mời đến để ĐG các quyền BĐS thực bao gồm nhiều yế tố khác. Cụ thể: Các lợi ích của các cổ đông, của hiệp hội; Các lợi ích của vốn tự có lệ thuộc vào các loại tiền vay khác nhau; Sự tham gia vào thế chấp đối với người cho vay; Hợp đồng thuê chính, hợp đồng thuê xen kẽ với hợp đồng thuê phụ; Phương pháp vốn hoá ở đây được áp dụng để ước tính giá trị thị trường của toàn quyền sở hữu, lợi ích của người cho thuê. Các kết luận sẽ phù hợp với các chỉ số giá trị đạt được từ phương pháp ĐG khác. Các chỉ số giá trị từ mỗi phương pháp sẽ phản ánh cùng một lợi ích trong BĐS. Các lợi ích tương lai: Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền nhân được lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng với tiền thu được từ việc bán lại hoặc thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư. Do đó, có nhiều thước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp này. Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp cho BĐS ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi các chi phí hoạt động. Tổng chi phí hiệu quả (EGI): Là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh cho thất thoát tiền thu cho bỏ trống và không thu được tiền thuê. Thu nhập hoạt động ròng (NOI): Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp. NOI = EGI – chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm: Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viêc quản lý toà nhà; Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ; Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,… Thuế; Dòng tiền trước thuế = NOI – Lãi vay Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - thuế TNDN Giá trị thu hồi 1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá Các loại tỉ lệ vốn hoá: Tỉ lệ thu nhập: áp dụng khi có thu nhập hàng năm của BĐS. Tỉ lệ vốn hoá chung (Ro) là tỉ lệ phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về NOI hàng năm với giá cả của BĐS(Gv). Ro = NOI/Pbđs Tỉ lệ vốn hoá tự có (Re) là tỉ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một năm với vốn đầu tư hiện có. Re = Luồng tiền trước thuế/ Vốn tự có Tỉ suất lợi tức: là tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó tường được thể hiện ở tỉ lệ % lãi kép hàng năm & được dùng để chiết khấu các luồng tiền Tỉ suất lợi tức chung (Yo) = Tỉ suất LN/ Tổng vốn đầu tư Tỉ suất sinh lời của vốn tự có (Ye) = Tỉ suất lợi nhuận/ Vốn tự có Xác định tỉ lệ vốn hoá: Các nhân tố ảnh hưởng: Các rủi ro đi kèm đầu tư: rủi ro cao à lợi nhuận mong đợi caoàtỉ lệ vốn hoá cao Đặc tính thị trường: cụ thể là lạm phát tương lai. Tỉ suất lợi nhuận dự kiến của các đầu tư thay thế: chính là chi phí cơ hội của việc đầu tư. Quan hệ cung - cầu đối với vốn & thuế đi kèm. Tỉ lệ vốn hoá chung Ro thường được xác định dựa vào các thông tin về BĐS được giao dịch trên thị trường, cụ thể là các yếu tố sau: Tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất trái phiếu chính phủ. Tỉ lệ rủi ro: có được do dự báo về các rủi ro như lạm phát, thị trường suy thoái. Tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS Tỉ lệ % chi phí quản lý Ro = R tối thiếu + tỉ lệ rủi ro + tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS + tỉ lệ % chi phí quản lý. Thực tế ta chỉ thường sử dụng 2 thông tin đầu. 1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị bằng cách chia nó cho một tỉ lệ thu nhập phù hợp hoặc chia nó cho yếu tố thu nhập phù hợp. Gbđs = NOI / Ro hoặc G = NOI × Y NOI (tổng thu nhập hoạt động ròng ước lượng) có thể được thay bằng tổng thu nhập tiềm năng hoặc tổng thu nhập hiệu quả (thu nhập thực tế). Áp dụng chi thu nhập của vốn tự có: Ge = TN vốn tự có / Re. Phương pháp chiết khấu các luồng tiền (vốn hoá lợi tức) Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỉ lệ phù hợp. Gbđs =NOIi / SVn(1+r) Trong đó: NOIi: số liệu ta phải sự báo SVn: giá trị thanh lý của BĐS r: tỉ lệ lợi tức, thường tính r người định giá phải phân tích đầu tư, đánh giá xem khoản đầu tư đó có tạo ra lợi tức theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không. Phương pháp trực tiếp Phương pháp chiết khấu luồng tiền Các thông tin dựa trên thông tin trên thị trường để tính toán các chỉ tiêu và dự báo các con số Như bên Tỉ lệ vốn hoá (r) Dùng một tỉ lệ duy nhất là Ro hay Re, áp dụng cho 1 đặc tính của BĐS Dùng nhiều tỉ lệ, áp dụng cho nhiều đặc tính của BĐS, có tính đến sự thay đổi về thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi. Phạm vi áp dụng Áp dụng cho BĐS toàn quyền SH, có quyền SH & sử dụng mãi mãi thường áp dụng cho quyền SH có thời hạn, có thể áp dụng cho BĐS cho thuê & cho thuê lại. Yêu cầu áp dụng Tính chính xác thấp hơn nên khi áp dụng cần tính đến sự thay đổi trong chi phí, thu nhập, cần chọn lọc thông tin thị trường cho thích hợp. Tính chính xác cao hơn. 1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS Đối với BĐS đã cho thuê: thì thu nhập ước lượng dựa vào những hợp đồng thuê cụ thể của BĐS. Đối với BĐS chưa cho thuê: Giả sử BĐS đã cho thuê, người ĐG phải xác định được mức tiền thuê trên thị trường. Trong trường hợp BĐS so sánh khác nhau về quy mô thì chọn đơn vị so sánh (m2, m mặt, lô đất). Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trrường tự do hoặc là mức giá cho thuê thực tế trên thị trường. Trong thực tế đôi khi giá tiền thuê trên lớn hơn giá thị trường khi người thuê kỳ vọng việc khai thác BĐS sẽ đem lại cho họ siêu lợi nhuận. Giá tiền thuê trên nhỏ hơn giá thị trường khi: Hợp đồng thuê được đặt ra người thuê có một số cam kết về sửa chữa, bảo dưỡng BĐS; Người cho thuê có chính sách khuyến khích, khuyến mại người cho thuê; Trong những trường hợp đó, người ĐG phải thực hiện những điều chỉnh thích hợp, tiến hành thu thập thông tin thị trường & chuyển thành các đơn vị có thể so sánh được: m2 mặt sàn, m2 xây dựng, lô đất… Khi đã tính được tiền thuê, ta có: NOI = tiền thuê – chi phí (các tiện ích + quản lý + sửa chữa, bảo hành, thuế) 1.3.3.7 Các bước tiến hành B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa chữa bảo hành B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự B4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản 1.3.4 Phương pháp thặng dư (Hay gọi là phương pháp giá trị còn lại hoặc phương pháp phát triển lý thuyết) 1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp Dùng để ĐG các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như ĐG mảnh đất trống hoặc BĐS đang tồn tại cần thay thế hoặc cải tạo để có giá trị cao hơn. Giá trị của địa điểm hoặc của BĐS trong điều kiện hiện tại (giá trị còn lại) = Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS - Tổng chi phí cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi nhà đầu tư) 1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển Các chi phí: Chi phí thu dọn địa điểm: Chi phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng,… lớn hay nhỏ phụ thuộc vào cấp độ xây dựng của công trình Chi phí kiến trúc & phí trả cho các kỹ sư xây dựng, giám sát thi công, …thường được tính khoảng 8-14% chi phí xây dựng. Chi phí xây dựng: là tất cả các chi phí cần thiết tính trên tổng diện tích sàn XD Chi phí bán hoặc cho thuê BĐS: khi công trình xây dựng đã hình thành trên đất, phải tính đến việc bán hoặc co thuê công trình đó. Có các cách: Tự làm; tìm đến các công ty môi giới; sử dụng đại lý cho thuê; Chi phí pháp lý: chiếm khoảng 3% dự án, 10% giá cho thuê Lãi vay ngân hàng: Nếu có vốn cũng không nên đầu tư 100% vào BĐS mà cần vay thêm, khi đi vay cần cân nhắc mức tiền vay và lãi phải trả. Số tiền cần vay được thường dùng trong thanh toán: chi phí xây dựng, chi phí kiến trúc & kỹ sư xây dựng và mua đất. Chi phí khác: Chi phí bồi thưòng cho những người đang thuê địa điểm; Chi phí bồi thường cho các lợi ích nhỉ của những người lân cận (VD: bức tường xây chung) Thu nhập và lợi nhuận phát triển: Thu nhập: là khoản thu nhận được từ việc bán BĐS - được xác định bằng phương pháp chi phí, hoặc là khoản thu nhận được từ việc cho thuê BĐS - được xác định bằng phương pháp vồn hoá tiền thuê. Lợi nhuận phát triển: được tính qua hai cách: Cách 1: Tính bằng % trên tổng vốn đầu tư, trên chi phí phát triển, trên CPXD Cách 2: Tính bằng lượng tiền trên 1 đơn vị (căn hộ, lô đất, nhà,…) Tổng vốn đầu tư = CP phát triển + Chi phí đất = (CP xây dựng + CP thiết kế + CP quản lý, môi giới, quảng cáo + Lãi vay + CP dự phòng + CP khác) + CP đất Trong đó: Vốn đầu tư xây dựng = CP xây dựng + CP thiết kế + Lãi vay LN định mức nhà đầu tư = 10% Tổng vốn đầu tư. 1.3.4.3 Chi phí đất đai Giá trị phát triển – CP phát triển = Giá trị còn lại Trong đấu giá đất: CP đất = CP để có được đất, bao gồm: Giá đất; CP chuyên môn pháp lý; Lợi nhuận nhà đầu tư;Lãi vay. Với BĐS cũ: CP đất = Giá trị còn lại, bao gồm: Giá trị còn lại từ đất; Giá trị còn lại của công trình (khoản thu từ bán phế liệu - CP tháo dỡ). Nếu BĐS đang còn sử dụng và phát triển, giá trị còn lại gồm: Giá trị còn lại từ đất; Giá trị còn lại từ công trình (tính bằng phương pháp chi phí). 1.3.4.4 Các bước tiến hành B1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của công trình, có tính đến các quy định về xây dựng và các hạn chế. B2: Ước tính toàn bộ Tổng giá trị của quá trình phát triển công trình bằng phương pháp so sánh hay vốn hoá. B3: Ước tính tổng CP phát triển bao gồm: CPXD, LN của nhà đầu tư, CP tài chính, CP Marketing và các CP khác liên quan. B4: Lấy Tổng giá trị phát triển - Tổng CP phát triển = Tổng giá trị còn lại. Giá trị còn lại – (CP pháp lý + thuế & các CP tài chính của đất + LN liên quan đến đất) = giá trị của đất. 1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư - Ưu điểm: Phương pháp này không đòi hỏi tính giá trị cụ thể BĐS, dùng để ĐG những BĐS cho thuê trên thị trường hoặc với những BĐS bán có giá trị nhỏ. - Nhược điểm: Khó xác định tỉ lệ đóng góp và lợi nhuận kinh doanh Khó xác định tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang ĐG Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường Đòi hỏi người ĐG có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoản mục liên quan Phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai nhưng không tính đến giá trị tương lai của tiền, giả định rằng tất cả các dòng tiền đều xảy ra cùng thời điểm Phương pháp chứa đựng nhiều biến số nên tính chính xác không cao. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX 2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 2.1.1.1 Nhu cầu thị trường Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào nước ta. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, các dịch vụ bất động sản liên quan... ngày càng lớn. Điều đó thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển một cách rầm rộ. Tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bất cập như: thông tin về thị trường còn thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn đang hoạt động rất công khai gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát thị trường. Các giao dịch bất động sản chủ yếu được thực hiện qua các “trung tâm bất động sản” – đều do những người không được đào tạo về kiến thức bất động sản, pháp lý....họ đơn thuần là trung gian giữa người mua và người bán, kết thúc giao dịch và nhận hoa hồng thì họ không còn trách nhiệm gì. Họ cũng là nguyên nhân gây lũng đoạn thị trường BĐS. Nhà nước đang nỗ lực đưa thị trường bất động sản vào khuôn khổ quản lý và hoạt động minh bạch, chuyên nghiệp. Vì vậy, việc lập sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp thị trường ngày càng đi vào ổn định, thông tin trong lĩnh vực mua bán, đầu tư bất động sản càng công khai, minh bạch. Từ đó, sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất, giao dịch ngầm. Theo quy định tại điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản thì Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Từ những yếu tố trên việc thành lập sàn giao dịch bất động sản là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn và đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần Hiện nay hệ thống ngân hàng đang sử dụng ĐG tài sản của công ty mình hoặc đi thuê bên ngoài để ĐG tài sản đảm bảo các khoản nợ vay. Nhu cầu về sử dụng dịch vụ ĐG tài sản sẽ tăng lên trong thời gian tới. Việc xây dựng một tổ chức có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, có chuyên môn nghiệp vụ về ĐG để đáp ứng được nhu cầu của các ngân hàng. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, các ngân hàng mở rộng đối tượng khách hàng trong lĩnh vực bất động sản, qua các hình thức tín dụng như mua nhà theo hình thức trả góp và các dịch vụ hỗ trợ khác. Đồng thời sàn cũng là nơi phát mại tài sản cho các ngân hàng khi các khoản vay đã đến kỳ hạn... Sàn giao dịch bất động sản sẽ khai thác mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các dịch vụ về giấy tờ nhà đất, tư vấn, ĐG và ủy thác quản lý. Với lượng lớn nhu cầu về các dịch vụ bất động sản từ các ngân hàng trong công tác tín dụng và khối lượng lớn khách hàng sau ngày 1/1/2009 thì việc thành lập sàn là cần thiết. Lịch sử hình thành Từ những yếu tố trên mà sàn giao dịch bất động sản Công ty CP quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam ra đời.Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-REEX) là một trong những sàn giao dịch bất động sản chuẩn đầu tiên được bộ xây dựng cấp phép hoạt động theo công văn số 1143/BXD – QLN, ngày 13/06/2008. Tên tiếng việt: Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Tên tiếng anh: Vietnam Real Estate Join stock Company. Tên viết tắt là: V-Reex. Vốn điều lệ: 6.000.000.000 đồng Việt Nam (Sáu tỷ vnđ chẵn). Địa chỉ: Tầng 6 tòa nhà Kinh Đô, 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. CÁC CỔ ĐÔNG CHIẾN LƯỢC CỦA V-REEX: 1)Ngân hàng TMCP NQDVN – VPBank; 2)Ngân hàng TMCP Quân Đội – MB; 3)Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam –TechcomBank; 4)Công ty Cp đầu tư INB; 5)Công ty CP Quỹ đầu tư BĐS; GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ VPREIT: Sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Công ty CP Quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPReit). Đây là công ty phát triển trong lĩnh vực đầu tư tài chính bất động sản và chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ đồng. Công ty được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004. Tên tiếng anh: Real Estate Investment Trust Jont Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP Reit. Công ty có trụ sở chính tại 141 Bà Triệu, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội, văn phòng phía Nam tại số 81-85 đường Hàm Nghi, Q.1, thành phố Hồ Chí Minh. Như chúng ta đã biết, hiện nay các dự án các khu đô thị lớn đang hình thành ở Việt Nam theo tiến trình phát triển kinh tế thì các ngân hàng trong nước có nguy cơ không đáp ứng được nhu cầu vốn của các dự án này. Vì thế, xã hội hoá đầu tư tài chính bất động sản là hướng đi mà VP Reit đang nhắm tới. Từ VP Reit sẽ hình thành các quỹ bất động sản theo từng loại sản phẩm đặc thù của hệ thống như quỹ đầu tư hạ tầng cơ sở, qũy đầu tư hạ tầng xã hội, quỹ đầu tư du lịch – thương mại…Việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay được xem như là một “Con đường sáng”, và VP Reit đang được kỳ vọng là sẽ trở thành một thương hiệu mạnh quen thuộc trên thị phần quỹ và đầu tư tài chính bất động sản trong tương lai không xa. Và sàn giao dịch bất động sản của công ty là địa điểm quen thuộc đối với khách hàng, công ty sẽ nỗ lực để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng và trở thành sàn giao dịch bất động sản có mạng lưới thông tin tốt nhất Việt Nam. SỨ MẠNG: “Góp phần cho sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng minh bạch” TẦM NHÌN: “V-REEX là thương hiệu tin cậy trên thị trường BĐS Việt Nam” GIÁ TRỊ CỐT LÕI: “Trung thực – Trách nhiệm – Chuyên nghiệp” Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN ĐIỀU HÀNH BAN KIỂM SOÁT P.HÀNH CHÍNH NHÂN SỰ P.KINH DOANH P.THÔNG TIN P.ĐỊNH GIÁ P.KẾ TOÁN Sàn giao dịch bất động sản hoạt động điều hành theo cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm: Các hoạt động định giá bđs, pháp lý bđs Các hoạt động kế toán tài chình Các hoạt động văn phòng hành chính,nhân sự Các hoạt động marketing, môi giới, chăm sóc khách hàng, phát triển thị trường Các hoạt động tìm kiếm, lưu trữ, khảo sát thông tin bđs, quản lý ngân hang dữ liệu Hội đồng quản trị: - Chủ tịch Hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc công ty theo Nghị quyết của Hội đồng quản trị. - Chủ tịch Hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm Phó Giám đốc, Trưởng phòng kế toán, Tổ trưởng tổ kiểm tra nội bộ Công ty theo nghị quyết của Giám đốc. Ban kiểm soát: Ban kiểm soát có nhiệm vụ thay mặt Đại hội đồng Cổ đông giám sát, đánh giá công tác điều hành, quản lí của Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc theo đúng các qui định trong Điều lệ Công ty, các Nghị quyết, Quyết định của Đại hội đồng Cổ đông Có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc cung cấp mọi Hồ sơ và thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý Công ty. Mọi Thông báo, Báo cáo, Phiếu xin ý kiến đều phải được gửi đến Ban kiểm soát cùng thời điểm gửi đến các thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Ban Tổng giám đốc;Thông tin phải trung thực, chính xác và kịp thời theo yêu cầu Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lí và sự cẩn trọng từ các số liệu trong Báo cáo tài chính cũng như các Báo cáo cần thiết khác Có quyền kiến nghị Hội đồng quản trị, Ban Tổng Giám đốc đưa ra các giải pháp phòng ngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra. Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù hợp để Ban kiểm soát thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Có quyền thuê Tư vấn độc lập để thực hiện những quyền được giao. Ban kiểm soát có thể tham khảo ý kiến Hội đồng quản trị trước khi trình Báo cáo kiểm soát lên Đại hội đồng Cổ đông. Có quyền giám sát hiệu quả sử dụng vốn Công ty trong đầu tư. Có quyền yêu cầu được tham dự các cuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi ích của Cổ đông và vì lợi ích của Người lao động trong Công ty Ban kiểm soát có quyền được thanh toán mọi chi phí ăn, ở, đi lại, tiếp khách, chi phí thuê Tư vấn độc lập và các CP hợp lí khác khi thừa hành nhiệm vụ của Công ty; Ban điều hành của sàn giao dich bất động sản: Có 01 Giám đốc và 01 phó Giám đốc. Giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Điều kiện: Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của người lãnh đạo doanh nghiệp theo quy định của luật doanh nghiệp Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hòan thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Nhiệm vụ quyền hạn của giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của Sàn giao dịch. Quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của Sàn và chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của cá nhân. Xây dựng kế hoạch và chương trình hoạt động của Sàn, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Quy định nội quy, chế độ làm việc của sàn. Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản. Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chể độ thu chi tài chính của sàn tuân thủ các quy định hiện hành của nhà nước về quản lý tài chính Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan. Chấp hành các quy định về thanh tra, kiểm tra của Nhà Nước và của các cơ quan quản lý có thẩm quyền. Phó Giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Phó Giám đốc là người giúp việc Giám đốc. Được quản lý, điều hành 1 số mặt do Giám đốc phân công và ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật và Giám đốc về các mặt công tác được giao. Phòng hành chính, nhân sự: Xây dựng phương án, đề án, quy định, quy chế về các mặt: Tổ chức bộ máy quản lý, bộ máy sản xuất kinh doanh, công tác cán bộ, công tác phát triển nhân sự, công tác thanh tra, quân sự, công tác thi đua khen thưởng, thực hiện chế độ tiền lương, thực hiện chế độ chính sách đối với người lao động. Xây dựng các phương án về công tác hành chính, y tế, bảo vệ, dịch vụ, quản lý và điều động phương tiện phục vụ cho cán bộ. Phòng Kế toán: Hạch toán kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và công tác thống kê đối với toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch; Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn cho hoạt động của sàn giao dịch. Tổ chức thực hiện, chỉ đạo và hướng dẫn toàn bộ hoạt động tài chính kế toán của Sàn giao dịch theo chế dộ, chính sách, pháp luật của Nhà nước, Điều lệ tổ chức và hoạt động, Quy chế tài chính của Sàn giao dịch; Đề suất các phương án huy động vốn theo kế hoạch, tiến độ đầu tư của Sàn giao dịch. Tổ chức triển khai thực hiện các phương án khi đã được phê duyệt. Tổng hợp, theo dõi các nguồn vốn và các khoản đầu tư tài chính của Sàn giao dịch; Phân