Chuyên đề Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)

ính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc… Dưới đây là bảng số liệu về tình hình thực hiện các dự án của Vinaconex trong lĩnh vực này cũng như các dự án mà tổng công ty đang tìm kiếm cơ hội. Bảng 1.8. Một số dự án đầu tư chung cư cao tầng & khu đô thị mới Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư. (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1.400 1.400 2 Bắc An Khánh (g/đ 1) 2006 - 2009 3.391 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200 6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 37 7 Khu CC Thượng Đình Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư 8 Khu CCThanh Xuân Bắc 9 Ngọc Thụy Gia Lâm (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước. Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điển hình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể: + Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%. + Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%. + Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%. Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án. Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05. 2.2. Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê Kể từ sau khi Hoa Kỳ dỡ bỏ lệnh cấm vận đối với Việt Nam năm 1995 đến nay mà đặc biệt là từ sau khi nước ta gia nhập tổ chức Thương mại Thế Giới (WTO – World Trade Organization) năm 2007, nhu cầu về dịch vụ cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam trở nên thực sự “nóng” với sự xuất hiện ngày một nhiều không chỉ của các tập đoàn, các công ty xuyên quốc gia lớn trên toàn cầu như: Kumho, Posco, Keangnam, Samsung (Hàn Quốc), Canon, Toyota (Nhật Bản), Hồng Hải (Đài Loan), Larkhall (Hồng Kông) hay IBM, Ford, AIA (Hoa Kỳ)… cùng với đó, còn phải kể đến cả những đại gia trong nước ở mọi lĩnh vực như: tập đoàn dầu khí quốc gia Việt Nam, tập đoàn Bảo Việt, tổng công ty Sông Đà, tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, tập đoàn công nghiệp T&T… Điều này lí giải cho sự hình thành một loạt dự án lớn nhỏ đầu tư vào các tòa cao ốc văn phòng cho thuê như đã, đang và sẽ được thực hiện như: cao ốc M5, Viet Tower, Hanoi Tower, VCB Tower hay BIDV Tower… đúng như theo nghiên cứu của công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam:“mức tăng trưởng của nguồn cung cho thị trường văn phòng trong 3 năm tới sẽ ở mức bình quân 122%/năm”. Tất cả cho thấy, đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam đang thực sự là một kênh rất hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Nhận thức rõ ràng được điều này, song song với việc tiếp tục phát huy thế mạnh đầu tư vào các khu đô thị mới, Vinaconex cũng bắt đầu để tâm và thâm nhập vào mảng thị trường còn khá mới mẻ trên. Bảng số liệu tống hợp dưới đây về vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty giai đoạn 2003 – 2008 dưới đây sẽ cho ta thấy rõ hơn điều này. Bảng 1.9. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Cao ốc văn phòng (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 - - 2004 516,5 - - 2005 237 - - 2006 1.683 - - 2007 2.957,2 325,2 10,99 2008 628,31 100 15,91 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Chỉ thực sự đến tháng 4 năm 2007 (sáu năm sau khi bước chân vào thị trường bất động sản), tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam Vinaconex mới chính thức tham gia vào mảng thị trường cao ốc văn phòng khi khởi công dự án Vinaconex Tower cao 27 tầng với tổng mức đầu tư lên đến hơn 327 tỷ đồng. Hiện toàn bộ phần thô của dự án đã được hoàn thành và chỉ còn chờ giai đoạn hoàn thiện để có thể đưa toàn nhà vào vận hành đúng tiến độ (30/06/2009). Chỉ vài tháng sau dự án trọng điểm này, đến quý IV năm 2007, Vinaconex tiếp tục đưa ra những thách thức thật sự cho các đối thủ cạnh tranh bằng việc khởi động dự án cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 (đông nam đường Trần Duy Hưng – Hà Nội) có tổng mức đầu tư lớn hơn gấp 5 lần Vinaconex Tower, 1.842 tỷ đồng. Dự án hiện cũng đang được khẩn trương thực hiện và đã hoàn tất phần móng, cọc nhồi các tòa nhà. Việc thực hiện hai dự án lớn trên lí giải tại sao tuy mới nhưng ngay trong năm đầu tiên đầu tư vào nội dung này, tổng vốn thực hiện của Vinaconex đã lên đến 325,2 tỷ đồng. Để có thể có cái nhìn rõ ràng hơn về 2 dự án cao ốc văn phòng của Vinaconex, chúng ta có bảng số liệu chi tiết về tình hình thực hiện tính đến hết năm 2008. Bảng 1.10. Tổng quan về 2 dự án cao ốc văn phòng đang được thực hiện của tổng công ty Vinaconex (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng mức đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Vinaconex Tower 2007 - 2009 327 212 2 Cụm cao ốc N05 2007 - 2011 1.842 200 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Có thể thấy đối với Vinaconex, đầu tư vào các dự án cao ốc văn phòng như thế này vẫn còn khá mới mẻ (mới chỉ thực sự tham gia vào thị trường này được hơn một năm). Tuy nhiên, với hai dự án quy mô lớn này, dễ thấy được tham vọng không hề nhỏ của tổng công ty trong việc mở rộng và chiếm lĩnh thị phần. Về tiến độ, có thể thấy tổng công ty đã và đang thực sự tập trung vào dự án được coi là trọng điểm của mình là trụ sở tổng công ty kết hợp văn phòng cho thuê Vinaconex Tower khi mà tính tới hết năm 2008, tổng số vốn đầu tư được thực hiện đã đạt đến 212 tỷ đồng (gần 65% giá trị dự án) và đã hoàn thành toàn bộ phần xây thô, chỉ còn chờ hoàn thiện và đưa vào sử dụng đúng tiến độ đã đề ra là giữa năm 2009. Việc sớm đưa tòa nhà này vào vận hành khai thác sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với Vinaconex bởi nó không chỉ mang lại một khoản lợi nhuận khổng lồ hàng năm (ước tính lên đến hơn 100 tỷ đồng) mà còn đánh dấu sự có mặt của tổng công ty tại thị trường rất màu mỡ này. Trong khi đó, như đã phân tích ở mục 2.2 cộng với việc tổng công ty đang muốn tập trung để nhanh chóng đưa Vinaconex Tower vào khai thác, dự án cụm cao ốc N05 qua hai năm thực hiện mới chỉ đạt hơn 10% khối lượng công việc và nhiều khả năng sẽ khó có thể về đích đúng vào cuối 2011 như tiến độ được đề ra ban đầu của Vinaconex. 2.3. Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch Kể từ sau khi bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ năm 1995 tới nay, Việt Nam luôn nằm trong tốp các quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế vào loại hàng đầu của châu Á và Thế Giới với tốc độ bình quân lên đến 7%/năm. Đi cùng với sự tăng trưởng đó là một mức sống được nâng cao từng ngày, nếu như trước đây, đại đa số người dân mới chỉ nghĩ đến chuyện ăn no, mặc ấm thì tới nay, một bộ phận không nhỏ đã và đang hướng đến một cuộc sống với chất lượng cao hơn rất nhiều, trong đó, thăm quan du lịch và vui chơi giải trí gần như là một hoạt động không thể thiếu. Điều này cũng đồng nghĩa với việc cầu về những sản phẩm, dịch vụ cao cấp được tăng lên rõ rệt và minh chứng cho nó là sự có mặt như “nấm mọc sau mưa” của vô số các khách sạn, resort và khu nghỉ mát như: Caravelle, Rex (Thành phố Hồ Chí Minh), Sofitel Plaza, Melia, Hilton (Hà Nội), Palm Garden Beach Resort & Spa (Quảng Nam), Furama resort (Đà Nẵng) hay Vinpearl Land (Nha Trang)… Trong đó, đa phần là của các chủ đầu tư đến từ nước ngoài như Mỹ, Singapore hay Malaysia… Hiểu được sức hấp dẫn rất lớn đến từ thị trường cung cấp loại dịch vụ cao cấp này, một loạt các nhà đầu tư lớn trong nước đã vào cuộc mà trong đó, Vinaconex với dự án khách sạn 4 sao Holiday View tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) khởi công từ cuối năm 2001 có thể được xem là một trong những nhà đầu tư đầu tiên của Việt Nam tham gia vào lĩnh vực trên sau những năm tháng đây dường như chỉ là sân chơi riêng của những nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính, nhân lực hùng hậu và kinh nghiệm quản lý dồi dào. Không lâu sau đó, đến đầu 2003, Vinaconex khẳng định vững chắc sự quan tâm sâu sát vào mảng dịch vụ khách sạn, khu nghỉ mát khi bắt tay thực hiện dự án khu đô thị du lịch Cái Giá cũng vẫn tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) với tổng mức đầu tư lớn hơn rất nhiều so với dự án đầu tiên, lên tới 4.768 tỷ đồng (tương đương khoảng 272,5 triệu USD). Đây được xem là dự án đầu tư vào ngành du lịch lớn nhất Việt Nam hiện nay với một số vốn kỷ lục, vượt xa so với những Hyatt Regency Danang Resort & Spa (110 triệu USD) hay Tropicana Island Resort & Spa (68 triệu USD) đình đám ở Đà Nẵng và Phú Quốc. Cũng trong thời gian này, tại Hải Phòng, tổng công ty cũng đã xúc tiến việc tiếp tục mở rộng đầu tư hơn nữa vào địa điểm du lịch nổi tiếng Đồ Sơn. Đến 2007, Vinaconex hiện thực hóa mục tiêu đầu tư vào khu du lịch này bằng việc khởi công xây dựng khu biệt thự nghỉ mát cao cấp Đồ Sơn với tổng vốn đầu tư 145 tỷ đồng. Bên cạnh đó, cuối năm 2008 vừa qua, tổng công ty cũng tiếp tục mở rộng thị trường khi khởi động thêm dự án khách sạn Vinaconex – Sầm Sơn (Thanh Hóa) có tổng vốn đầu tư hơn 105 tỷ đồng, song song với đó là đẩy mạnh việc tăng cường tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số dự án mới như khu du lịch sinh thái cao cấp Hồ Dầu Tiếng (Quảng Ninh) hay khu khách sạn – văn phòng cho thuê tại Thị xã Bảo Lộc (Lâm Đồng). Những dự án hết sức rầm rộ trên được khái quát qua bảng tổng hợp vốn đầu tư vào khách sạn – khu du lịch của Vinaconex trong giai đoạn trước và sau cổ phần hóa 2003 – 2008 như sau. Bảng 1.11. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Khách sạn – khu du lịch (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 110,5 15,20 2004 516,5 100,56 19,47 2005 237 46 19,41 2006 1.683 50 2,97 2007 2.957,2 95 3,21 2008 628,31 40 6,36 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Rõ ràng, xu hướng chung của nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực khách sạn – khu du lịch của tổng công ty là giảm tương đối rõ rệt trong giai đoạn 2003 – 2008 (từ 110,5 tỷ đồng, chiếm 15,20% xuống chỉ còn 40 tỷ đồng, tương đương 6,36% tổng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản), tuy nhiên theo lãnh đạo tổng công ty, trong dài hạn, mảng thị trường khách sạn – khu du lịch rất có thể sẽ là con bài chiến lược để đưa Vinaconex sớm vươn ra tầm Thế Giới với việc tấn công sang những quốc gia vốn được mệnh danh là “thiên đường du lịch” như Thái Lan, Indonesia, Australia… Dưới đây là chi tiết về tình hình thực hiện đầu tư tại các dự án này của tổng công ty tính tới hết năm 2008 được thể hiện qua bảng 1.12. Bảng 1.12. Một số dự án đầu tư khách sạn – khu du lịch Vinaconex đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Khách sạn Holiday View 2001 - 2004 69 69 2 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75 3 Khu biệt thự nghỉ mát Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68 4 Khách sạn Vinaconex Sầm Sơn 2008 - 2010 105 1,12 5 Khu du lịch sinh thái cao cấp Hồ Dầu Tiếng Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư 6 Khu khách sạn – văn phòng cho thuê tại Bảo Lộc (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Qua bảng 1.12, có thể thấy hiện tượng dàn trải vốn giống như trong mảng đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới của Vinaconex dường như đã bị lặp lại ở đây. Ngoại trừ dự án khách sạn Holiday View đã đi vào vận hành, hai trong ba dự án đang được thực hiện đầu tư của tổng công ty đang gặp khó khăn với tiến độ đề ra, cụ thể: + Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (2003 – 2011): được khởi công từ năm 2003 nhưng cho tới nay, tổng số vốn thực hiện mới chỉ đạt vỏn vẹn có hơn 75 tỷ đồng, tức là mới chỉ giải quyết được chưa tới 2% tổng khối lượng công việc cần hoàn thành. + Khách sạn Vinaconex – Sầm Sơn (2008 – 2010): tình hình thực hiện thậm chí còn tồi tệ hơn khi mà dù dự án chỉ có tổng mức dầu tư 105 tỷ đồng, song khối lượng công việc đã hoàn thành suốt nhiều tháng qua mới chỉ đạt hơn 1%, tức là 1,12 tỷ đồng. Chỉ có dự án khu biệt thự nghỉ mát cao cấp Đồ Sơn (2007 – 2010) là đang được thực hiện theo đúng kế hoạch với tổng số vốn đã được thực hiện là 68 tỷ đồng, đạt 46,89% giá trị dự án và nhiều khả năng sẽ về đích đúng kế hoạch đề ra là giữa năm 2010. Như vậy, rõ ràng Vinaconex cần phải nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng hơn nữa việc đầu tư vào lĩnh vực này, tránh hiện tượng chỗ thừa chỗ thiếu, gây lãng phí về cả thời gian và tiền bạc. 2.4 Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại Trong những năm qua, đặc biệt là kể từ khi đất nước bước sang thế kỷ 21 tới nay, bên cạnh những khu đô thị mới, những khách sạn, những tòa nhà cao cấp thì đi cùng với chất lượng cuộc sống đang ngày một nâng cao của người dân không thể không kể đến những trung tâm thương mại lớn nhỏ không chỉ có ở những thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với những Tràng Tiền Plaza, Vincom City Tower, Parkson, Diamond Plaza… mà còn xuất hiện trên khắp mọi miền đất nước như: Diên Hồng (Gia Lai), Cát Bi (Hải Phòng), Đô Lương (Nghệ An) hay Kim Thành (Lao Cai)… Tất cả cho thấy tiềm năng phát triển to lớn của loại hình đầu tư bất động sản này, không chỉ ở tương lai mà ngay trong hiện tại. Bảng tổng hợp về vốn đầu tư giai đoạn 2003 – 2008 của Vinaconex sẽ cho thấy tổng công ty dành sự quan tâm thế nào đến việc đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại. Bảng 1.13. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Trung tâm thuơng mại (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 215,46 29,64 2004 516,5 96,94 18,77 2005 237 90 37,97 2006 1.683 146 8,67 2007 2.957,2 99 3,36 2008 628,31 36,01 5,75 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Ngay từ đầu năm 2000, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã sớm đi tắt đón đầu khi bắt tay vào đầu tư xây dựng một trong những trung tâm thương mại đầu tiên không chỉ của thủ đô Hà Nội mà là của cả nước, trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza với tổng mức đầu tư lên đến 140 tỷ đồng có vị trí vô cùng đắc địa (giáp 2 mặt phố chính của thủ đô là Hàng Bài và Hai Bà Trưng). Tràng Tiền Plaza ra đời không chỉ mang ý nghĩa là một trong những trung tâm mua sắm hiện đại đầu tiên của Việt Nam mà còn thực sự tạo ra một cuộc cách mạng lớn trong phong cách tiêu dùng của rất nhiều người dân khi mà lần đầu tiên được tiếp xúc với những kiốt bán hàng cao cấp hay siêu thị. Qua đó thấy được sự đúng đắn của lãnh đạo tổng công ty khi quyết định sớm tham gia vào thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng này. Tiếp tục phát huy vị thế của một người đi tiên phong, chỉ một năm sau khi Tràng Tiền Plaza chính thức đi vào khai thác sử dụng, năm 2003 (năm mà vốn đầu tư cho nội dung này lên đến 215,46 tỷ đồng và chiếm 29,64% tổng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản), Vinaconex đã tiếp tục thể hiện tầm nhìn chiến lược của mình khi chính thức khởi công dự án trung tâm thương mại đầu tiên của thành phố du lịch Thanh Hóa, một thị trường mà lúc bấy giờ được xem là hết sức lạ lẫm với các trung tâm thương mại, mua sắm hiện đại như vậy, dự án có tổng vốn đầu tư 77 tỷ đồng được hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2006. Năm 2005, tổng công ty tiếp tục mở rộng ra một thị trường cũng hết sức mới mẻ khác với dự án trung tâm thương mại tại thành phố Hà Đông (Hà Tây cũ, nay là Hà Nội) có tổng mức đầu tư lớn hơn, 119 tỷ đồng và được đưa vào vận hành giữa năm 2007. Không dừng lại ở đó, ngay cuối năm 2007, tổng công ty tiếp tục tấn công và tấn công mạnh hơn nữa vào mảng thị trường dịch vụ này bằng việc chính thức giới thiệu dự án trung tâm thương mại Chợ Mơ (Hà Nội), một trong những trung tâm thương mại có quy mô lớn và hiện đại nhất Việt Nam với tổng mức đầu tư lên đến 1.329 tỷ đồng, con số kỷ lục đối với một dự án thuộc loại này ở Việt Nam tính cho tới thời điểm bấy giờ. Có thể nói, đầu tư vào mảng trung tâm thương mại đã và đang thực sự có sức hút rất lớn đối với mọi công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản, mà ở đây, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam có thể xem là một ví dụ điển hình. Bảng số liệu 1.14 sau đây sẽ cho thấy chi tiết hơn về tình hình thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của Vinaconex . Bảng 1.14. Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex đã và đang thực hiện (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng mức đầu tư Tình hình thực hiện tới hết 2008 1 Trung tâm thương mại Tràng Tiền 2000 – 2002 140 Đã hoàn thành và đi vào khai thác 2 Trung tâm thương mại Thanh Hóa 2003 – 2006 77 3 Trung tâm thương mại Hà Đông 2005 - 2007 119 4 Trung tâm thương mại Chợ Mơ 2007 - 2010 1.329 Đã hoàn thành thi công chợ tạm (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với việc thực hiện phương thức “gối đầu” trong đầu tư vào các trung tâm thương mại, Vinaconex đã không gặp phải những trở ngại lớn về tiến độ khi hoàn thành cả ba dự án đầu tiên đúng thời hạn và kịp thời đưa vào vận hành, khai thác. Điều này không những mang về cho tổng công ty những khoản doanh thu hàng năm không nhỏ mà còn làm giảm sức ép về vốn và tiết kiệm được rất nhiều thời gian cũng như chi phí. Rõ ràng, với tư cách là một trong những nhà đầu tư tiên phong tại Việt Nam, Vinaconex đã và đang thực sự tạo dựng được vị thế và uy tín hết sức to lớn trong thị mảng thị trường trung tâm thương mại. 2.5 Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp Bên cạnh rất nhiều những loại hình đầu tư trong lĩnh vực bất động sản được kể trên đây, Vinaconex cũng không bỏ qua một loại hình cũng khá hấp dẫn khác đang rất được chú ý là đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp. Một lĩnh vực có thể coi là khá mới mẻ đối với tổng công ty. Điều này được thể hiện rõ ở bảng số liệu. Bảng 1.15. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008. Năm Tổng VĐT KD BĐS (tỷ đồng) Khu công nghiệp (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 - - 2004 516,5 - - 2005 237 - - 2006 1.683 87 5,18 2007 2.957,2 288 9,74 2008 628,31 102 16,23 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với những nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư thông thoáng hơn từ nhiều năm qua cộng thêm nhiều yếu tố tác động khác như: tình hình chính trị hết sức ổn định, giá nhân công rẻ so với nhiều nước trong khu vực, lực lượng lao động dồi dào… Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng để các công ty, các tập đoàn xuyên quốc gia trên khắp Thế Giới cho ra đời các nhà máy lắp ráp, sản xuất sản phẩm của mình. Thực tế cũng đã chứng minh cho việc Việt Nam đang dần được lựa chọn nhiều hơn để đầu tư trực tiếp với sự xuất hiện của các nhà máy của các hãng nổi tiếng trong mọi lĩnh vực trên khắp Thế Giới như: IBM, Ford, Canon, Pioneer, Honda, Toyota… và kéo theo đó, sự xuất hiện của các khu công nghiệp trên khắp cả nước như: Sóng Thần (Bình Dương), Đại An (Hải Dương), Đại Xuyên (Hà Tây cũ, nay là Hà Nội), Trảng Bàng (Tây Ninh), Quế Võ (Bắc Ninh)… có thể coi là tất yếu. Hiểu rõ được xu thế toàn cầu hóa hiện nay và Việt Nam chắc chắc không thể đứng ngoài xu thế chung đó, điều đó có nghĩa là nhu cầu về khu công nghiệp không chỉ để phục vụ cho các công ty nước ngoài mà còn cả từ trong nước hiện là rất lớn, tháng 6/2006, Vinaconex đã chính thức chen chân vào lĩnh vực này với dự án đầu tư khu công nghiệp đầu tiên của mình, khu công nghiệp Bắc Phú Cát (Hà Tây cũ) với số vốn đầu tư 684 tỷ đồng. Tính đến hết năm 2008, tổng vốn đầu tư đã được giải ngân đạt 477 tỷ đồng và dự kiến sẽ sớm được hoàn thành để đưa vào sử dụng. Cuối 2008, song song với việc thực hiện dự án khu công nghiệp đầu tay Bắc Phú Cát, tổng công ty Vinaconex cũng bắt tay vào triển khai các công tác tìm kiếm cơ hội đầu tư vào tư dự án thứ hai, khu công nghiệp Đại Áng (huyện Thanh Trì, Hà Nội). Dưới đây là bảng số liệu khái quát về hai dự án khu công nghiệp đầu tay mà Vinaconex đã và đang thực hiện. Bảng 1.16. Các dự án đầu tư khu công nghiệp Vinaconex đang thực hiện và tìm kiếm cơ hội đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tổng mức đầu tư Vốn đã thực hiện đến hết 2008 1 Khu công nghiệp Bắc Phú Cát 684 477 2 Khu công nghiệp Đại Áng Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) Với việc đã thực hiện được tới 69,74% tổng khối lượng công việc chỉ sau 30 tháng, Vinaconex đã cho thấy tổng công đã và đang thực sự tập trung vào việc thực hiện dự án khu công nghiệp đầu tay Bắc Phú Cát, qua đó cho thấy rõ ràng định hướng phát triển của Vinaconex trong mảng đầu tư vẫn còn mới mẻ này. Tuy chưa có nhiều những dự án thuộc loại này được thực hiện nhưng Vinaconex thực sự đang thách thức các đối thủ khác bằng kinh nghiệm và tiềm lực tài chính vững mạnh của mình. Cũng qua 2 dự án đang và sắp được đầu tư trên đây, tổng công ty cho thấy họ không hề muốn bỏ qua bất kỳ một mảng nào trong lĩnh vực đầu tư bất động sản tại Việt Nam. 3. Quản lý của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việc tổ chức quản lý của tổng công ty Vinaconex đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của mình có thể được chia ra làm ba giai đoạn chính như sau: + Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư. + Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư. + Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác kết quả đầu tư. Sau đây, ta sẽ đi nghiên cứu cụ thể vào việc tổ chức quản lý của tổng công ty đối với từng giai đoạn của quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản. 3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Giai đoạn chuẩn bị đầu tư luôn luôn được coi là giai đoạn tạo ra tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại của cả dự án. Chính vì vậy, vấn đề chất lượng, sự chính xác của các kết quả tính toán và dự đoán luôn được Vinaconex hết sức quan tâm, chú trọng. Cũng giống như hầu hết các dự án khác giai đoạn chuẩn bị đầu tư của các dự án bất động sản bao gồm bốn công việc chính sau: + Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư. + Nghiên cứu tiền khả thi sơ bộ lựa chọn dự án. + Nghiên cứu khả thi (Lập dự án). + Đánh giá và quyết định (Thẩm định dự án). Theo đó, tổng công ty sẽ thực hiện quản lý các công việc của giai đoạn này như sau: Thứ nhất, giao cho ban đầu tư phụ trách việc nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản. Sau đó, khi đã có được báo cáo về các dự án có cơ hội đầu tư, tổng công ty không trực tiếp tham gia mà sẽ chuyển công tác nghiên cứu tiền khả thi sơ bộ lựa chọn dự án và nghiên cứu khả thi (lập dự án) cho một số đơn vị thành viên chuyên trách của mình, bao gồm: + Công ty cổ phần tư vấn xây dựng (Vinaconsult). + Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (Vinaconex R&D). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng (Vinaconex 18). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư (Vinaconex 36). Bốn đơn vị thành viên này sau khi nhận được quyết định từ tổng công ty sẽ tổ chức ra các tổ chuyên môn để phụ trách việc lập các báo cáo tiền khả thi và khả thi để trình tổng công ty. Tổng công ty sau khi tiếp nhận các báo cáo từ một trong các đơn vị trên sẽ giao cho ban đầu tư tổ chức thẩm định hiệu quả (cả về tài chính và kinh tế xã hội) cũng như tính khả thi của dự án để phê duyệt hoặc yêu cầu chỉnh sửa, bổ sung hay bác bỏ. 3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư Đây là giai đoạn có ảnh hưởng một cách trực tiếp đến chất lượng công trình và qua đó đương nhiên là có ảnh hưởng tới cả uy tín cũng như thương hiệu của Vinaconex. Chính vì vậy, quản lý chặt chẽ giai đoạn thực hiện đầu tư được xem là yêu cầu hết sức rõ ràng đối với tổng công ty. Giai đoạn thực hiện đầu tư đối với một dự án bất động sản cũng bao gồm có bốn công việc chính: + Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện đầu tư. + Thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình. + Thi công xây lắp công trình. + Chạy thử và nghiệ